Les marchés financiers en 2015 La matinée prospective
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Que penser de l’immobilier dans l’allocation d’actifs en 2016 ? Pierre Schoeffler Senior Advisor IEIF La matinée prospective – 28 janvier 2016 Les marchés financiers en 2015 La matinée prospective 2 Forte divergence des marchés financiers en 2015 Les gagnants de l’année sont l’immobilier coté, suivi des actions européennes. Les perdants sont les matières premières, les actions et obligations des pays émergents et l’or Les évolutions des marchés en 2015 sont globalement en ligne avec celles enregistrées depuis la reprise de 2010 Essoufflement des performances des obligations dans les pays avancés La divergence des marchés illustre la divergence des conjonctures économiques et des politiques monétaires entre les USA et l’Europe ainsi que les inquiétudes sur la croissance chinoise Transition vers une économie de services en Chine et statut ambigu du Renminbi La matinée prospective 3 Performances des actifs en 2015 La matinée prospective 4 Performances des actifs en 2015 et sur 5 ans La matinée prospective 5 La matinée prospective – 28 janvier 2016 Un environnement économique relativement porteur et un environnement monétaire toujours très favorable... ... mais des interrogations sur la fin de tendances lourdes structurantes pour les marchés La matinée prospective 6 2016 : l’environnement économique et monétaire USA Le cycle économique devient mature et s’affaiblit Resserrement de la politique monétaire Election présidentielle Chine Poursuite du changement structurel des facteurs de croissance, de l’investissement en infrastructure vers la consommation des ménages Interrogations sur le flottement du Renminbi et l’ouverture des marchés de capitaux Pays émergents Fort ralentissement des économies dépendantes du dollar et du prix des matières premières La Brésil et la Russie en voie de stabilisation La réduction des liquidités internationales pèse sur les flux de capitaux Zone euro Croissance du pouvoir d’achat global et regain de compétitivité procurés par la baisse de l’euro et du prix du pétrole Politique budgétaire relativement expansionniste: arrêt du frein fiscal dans la plupart des pays Politique monétaire ultra accommodante, reprise progressive du crédit bancaire Tension sur la construction européenne : afflux de réfugiés, naufrage de Schengen, Brexit La matinée prospective 7 La fin de tendances lourdes L’inflation est passée de 14% en 1981 à 0% en 2009 Elle s’est accompagnée d’une baisse continue des taux d’intérêt, amplifiée par les politiques ultra-accommodantes des banques centrales Les matières premières ont entamé un long cycle de hausse en 1974 pour culminer dans les années 80 avec la frénésie d’investissements en infrastructure de la Chine et se retourner en 2008 Le prix du pétrole s’est effondré de 75% depuis l’été 2014 Le commerce international a crû deux fois plus vite que le PIB mondial depuis la fin de la guerre froide jusqu’en 2008 et croît maintenant plus lentement La globalisation ne porte plus la croissance mondiale La matinée prospective 8 La fin de la baisse des taux d’intérêt La matinée prospective 9 L’effondrement du prix des matières premières La matinée prospective 10 L’essoufflement de la globalisation La matinée prospective 11 La nouvelle configuration des marchés L’ « option de vente » sur le prix des actifs vendue gratuitement par les Banques centrales s ’affaiblit, en particulier aux USA Les Banques centrales soutenant ainsi le prix des actifs en cas de baisse, de nombreux acteurs ont pris en conséquence plus de risque qu’il n’était naturel de prendre L’immobilier est resté relativement à l’écart du mouvement mais les primes de risque sont déréglées La liquidité diminue avec les changements réglementaires affectant les banques et les assurances et l’emprise des Banques centrales sur les actifs « sans risque » Des phénomènes de corrélation « flash » entre actifs financiers apparaissent La prime d’illiquidité des actifs immobiliers n’en est que plus attrayante La corrélation négative entre les performances des actions et obligations depuis la dissipation de l’illusion inflationniste est sujette à question La diversification entre actifs a été plutôt efficace et facile à mettre en œuvre jusqu’à présent La corrélation négative entre immobilier et obligations est plus robuste La matinée prospective 12 Prime de risque sur les Bureaux La matinée prospective 13 Corrélation entre actifs La matinée prospective 14 La matinée prospective – 28 janvier 2016 Les scénarios à plus long terme pour l’immobilier La matinée prospective 15 Les paradigmes du monde nouveau La matinée prospective 16 Impacts sur l’immobilier L’économie numérique transfère la rente de propriété vers la rente de l’usage Avec le covoiturage, le parc d’automobiles pourrait diminuer de 15 à 20% en France Optimisation du capital investi par un usage multiple de l’immobilier Les métropoles sont les lieux privilégiés de l’innovation La valeur ajoutée par emploi et donc les loyers de marché sont déconnectés de l’économie nationale La proportion d’êtres humains urbanisés a dépassé 50% de la population mondiale en 2006 Le vieillissement de la population va de pair avec une préférence pour la déflation et les rendements élevés L’immigration exerce une pression sur la demande de logements et d’immobilier d’entreprise Le risque de perte extrême, l’apparition de « stranded assets », est une conséquence directe du risque climatique L’empreinte carbone de l’immobilier de bureaux en France est de l’ordre de 10 tonnes de CO2 par millions d’euros investis contre 200 tonnes pour les actions et 150 tonnes pour la dette publique La matinée prospective 17 Impacts sur l’immobilier La matinée prospective 18 Immobilier d’entreprise et logement : les prévisions IEIF 2016-2017 Pierre Schoeffler Senior Advisor IEIF La matinée prospective – 28 janvier 2016 Cadrage économique et monétaire If the models of business cycles could predict the future there would be no business cycles Wesley Mitchell 1925 La matinée prospective 20 Principes et limites de la modélisation Objectif : expliquer l’évolution des prix et de l’activité immobilière sur les bureaux en Île-de-France et sur les logements France entière Facteurs explicatifs multiples: Prix et activité immobilière passée Paramètres économiques : croissance et inflation Paramètres monétaires : taux d’intérêt long terme Calage des comportements historiques sur la période 1984 - 2015 La pondération des facteurs correspondant à leur influence moyenne sur la période L’influence des évolutions récentes est directement lié à leur ancienneté Simulation de l’impact de paramètres économiques et monétaires anticipés La matinée prospective 21 2015 : la prospective confrontée à la réalité Scénario économique et monétaire central Croissance plus forte qu’anticipée :1,1% contre 0,8% Inflation moins élevée qu’anticipée : 0,0% contre 0,5% Taux d’intérêt des OAT 10 ans anticipé en ligne Bureaux Île-de-France et Prime Paris QCA : L’activité immobilière a gagné en dynamique comme prévu Le taux d’écoulement est monté comme prévu, en revanche le taux de vacance s’est détendu Les loyers ont un peu progressé alors qu’ils étaient prévus stables Le taux de capitalisation a nettement baissé alors qu’il était prévu stable Logements France entière: L’activité immobilière s’est bien reprise comme prévu en 2015 à la fois en termes de production de logements neufs et de transactions de logements anciens La légère baisse de prix prévue ne s’est pas matérialisée, le prix des logements anciens est resté quasi-stable en 2015 La baisse du ratio Prix / Revenu disponible brut par ménages s’est matérialisée La matinée prospective 22 2016 : scénarios pour l’économie française Scénario central – 80% de probabilité : reprise progressive La croissance accélère légèrement à 1,5% en 2016 puis à 1,8% en 2018 L’inflation reste à 0% en 2016 puis remonte à 1% en 2018 Le taux d’intérêt des OAT à 10 ans reste à 1,0% en 2016 et remonte à 1,5% en 2018 Scénario alternatif – 20% de probabilité : statu quo La croissance reste au niveau de 2015 à 1,2% L’inflation reste à 0% Le taux des OAT 10 ans s’établit durablement à 1,0% La matinée prospective 23 La matinée prospective – 28 janvier 2016 Les loyers et les prix des bureaux Prime Paris QCA Modèle IEIF d’estimation et de simulation La matinée prospective 24 Conclusions principales L’activité immobilière dans les bureaux en Île-de-France gagne en dynamique Les transactions reprennent dans le sillage de la reprise progressive de la croissance L ’absorption nette reste quasi stable Le taux de vacance s’effrite alors que le taux d’écoulement progresse au-delà de la barre des 50% Les loyers des bureaux Prime Paris QCA augmentent légèrement et le taux de capitalisation est quasi-stable La performance totale ressort à 6,0% en 2016 La matinée prospective 25 Qualité du modèle d’estimation des transactions en IdF La matinée prospective 26 Qualité du modèle d’estimation de l’absorption nette en IdF Transactions - Libérations La matinée prospective 27 Simulation : Transactions en IdF La matinée prospective 28 Simulation : Absorption nette en IdF Transactions - Libérations La matinée prospective 29 Simulation : Taux de vacance en IdF Stock disponible à un an / Parc La matinée prospective 30 Simulation : Taux d’écoulement en IdF Transactions / Stock disponible à un an La matinée prospective 31 Simulation : Variation de loyers des bureaux Prime Paris QCA La matinée prospective 32 Simulation : Taux de capitalisation des bureaux Prime Paris QCA La matinée prospective 33 Simulation : Performance totale des bureaux Prime Paris QCA La matinée prospective 34 La matinée prospective – 28 janvier 2016 Le prix des logements anciens en France Modèle IEIF d’estimation et de simulation La matinée prospective 35 Conclusions principales L’activité immobilière reprend dans le neuf et les transactions sont dynamiques dans l’ancien La reprise de la production de logements neufs baisse la tension sur le marché résidentiel Le prix des logements anciens reste quasi-stable en 2016 dans une conjoncture relativement équilibré entre offre et demande solvable Le multiplicateur de crédit (capacité d’emprunt en euros par euro d’annuité) baisse légèrement en réponse à la légère hausse des taux d’intérêt et au raccourcissement de la durée des prêts hypothécaires La hausse du revenu disponible des ménages compense cet effet La matinée prospective 36 Simulation : Production de logements ordinaires La matinée prospective 37 Simulation : Transactions de logements anciens La matinée prospective 38 Qualité du modèle d’estimation des variations de prix La matinée prospective 39 Simulation : Variation de prix des logements anciens La matinée prospective 40 Simulation : Indice de prix des logements anciens La matinée prospective 41 Simulation : Prix des logements/ Revenu disponible brut par ménage La matinée prospective 42 Simulation : Multiplicateur de crédit hypothécaire Capacité d’emprunt en euros par euro d’annuité La matinée prospective 43 Simulation : Taux d’effort Annuité de crédit en % du revenu disponible brut par ménage La matinée prospective 44 Simulation : Prix des logements / Prix de solvabilité avec un taux d’effort de 20% La matinée prospective 45 Simulation : Pourcentages de ménages solvables avec un taux d’effort de 20% La matinée prospective 46 Simulation : Rendement locatif La matinée prospective 47 Indices de prix des logements sur très long terme La matinée prospective 48
