INFORMATION DE PRESSE

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HET FACILITAIR BEDRIJF, BELEIDSDOMEIN KANSELARIJ EN BESTUUR
GOUVERNEMENT FLAMAND
Adjudication du VAC de Bruxelles
1er juillet 2015 – site Thurn & Taxis Bruxelles
Situation
L'implantation actuelle des fonctionnaires flamands à Bruxelles est répartie
dans plusieurs immeubles de bureaux situés à divers endroits. La plupart des
fonctionnaires exercent leurs fonctions dans le Quartier Nord de Bruxelles où
le gouvernement flamand loue également plusieurs immeubles de bureaux. Fin
2017 et début 2018, deux contrats de location de grands bâtiments arriveront à
échéance :
- le contrat de l'immeuble Phoenix (environ 750 fonctionnaires) prend fin le 31
octobre 2017.
- le contrat de l'immeuble Baudouin (environ 1 200 fonctionnaires) prend fin
le 16 janvier 2018.
Compte tenu de la vétusté des deux bâtiments, on a opté pour rechercher une
nouvelle implantation durable, qui soit mieux adaptée aux nécessités, aux
exigences et aux possibilités actuelles. Au total, on recherche un espace de
bureaux qui soit à même d'accueillir entre 2 000 et 2 600 fonctionnaires et qui
soit aménagé selon le principe du Nouveau monde du travail.
Durant l'été 2012, la société de participation PMV a effectué une première étude
de marché. Il s'est avéré que le nombre de projets existants (approuvés) était
limité, et la qualité de ces bâtiments trop insuffisante par rapport aux attentes
élevées de l'administration flamande pour que des négociations soient engagées
en vue de l'acquisition ou la location de ces immeubles. À la fin de l'année 2012,
il a donc été décidé d'ouvrir une procédure formelle en conformité avec la
législation sur les marchés publics (voir ci-dessous).
Les besoins
Le bâtiment doit fournir une implantation alternative pour les travailleurs qui sont actuellement installés
dans les immeubles Baudouin et Phoenix après l'échéance des contrats de location en cours, ainsi que pour
les employés de l'ancien INBO (Institut de recherche sur la nature et les forêts) à Anderlecht (au total, près
de 2 125 travailleurs, soit environ 1 850 ETP). Le bâtiment doit également disposer d'une capacité de réserve
pour les besoins d'implantation susceptibles de surgir durant la phase de construction, comme dans les
autres VAC (Centres administratifs flamands), et/ou pour l'accueil des fonctionnaires fédéraux qui arriveront
dans le cadre de la sixième réforme de l'État. C'est pourquoi le marché public porte sur un bâtiment pouvant
accueillir entre 2 000 et 2 600 employés.
Conformément aux principes du Nouveau monde du travail, une surface utile d'espace de bureau (office
area) et d'espace auxiliaire local (local support area)1 de 12,5 m doit être prévue par ETP corrigé.2.
Conjointement à l'espace auxiliaire central (central support area)3, cela donne ladite zone principale
(primary area).
La procédure suivie
Après identification des besoins d'implantation, la définition d'une description du marché et l'élaboration
d'un programme de spécifications ont été recherchés sur le marché en vue de localiser des projets potentiels
« à la mesure » des besoins. Compte tenu des conditions-cadres et de la nature spécifique de la mission,
on a opté pour adopter une procédure de négociation avec publication dans laquelle la société PMV agirait
en tant que service adjudicateur.
Le marché consiste en (i) la conception, la construction et la mise à disposition (contrat de location) d'un
immeuble, (ii) la réalisation et le financement des travaux d'aménagement et (iii) l'élaboration d'une
proposition pour la participation financière de PMV et/ou du gouvernement flamand. Les conditions-cadres
correspondaient notamment aux paramètres suivants :
- Une surface comprise entre 40 000 m et 55 000 m (conformément au code de mesurage BACS),
aménagée selon le principe du Nouveau monde du travail (à titre indicatif) et capable d'accueillir 2 000
à 2 600 fonctionnaires.
Conformément au code de mesurage des surfaces NBN EN 15221-6 (basé sur les normes européennes en la matière),
l'espace de bureau (office area) est formé par les zones de travail proprement dites et les zones de concertation
correspondantes, et l'espace auxiliaire local (local support area) est constitué par la fonction d'archivage local, les
coins café, les espaces de copie...
2
Conformément au principe du Nouveau monde du travail (HNW).
3
L'espace auxiliaire central (central support area) doit comprendre les fonctions auxiliaires centralisées tels que la
cuisine, le restaurant, les salles de réunion centrales...
1
- Bâtiment situé à une distance de marche de 1 000 mètres maximum depuis le rond-point à l'intersection
du Boulevard du Roi Albert II et du Boulevard Simon Bolivar ou depuis l'entrée de la gare de BruxellesCentral.
- Des garanties suffisantes pour l'obtention effective et dans les délais préétablis des permis urbanistiques
et environnementaux nécessaires pour le projet.
- Un niveau de durabilité d'au moins trois étoiles selon le Manuel du gouvernement flamand, avec un
niveau E équivalent à E60 au plus. L'immeuble doit également satisfaire aux normes en vigueur dans la
Région de Bruxelles-Capitale en matière de gestion de l'énergie (application de la directive de l'EEE).
- Un loyer et des conditions de location conformes au marché pour la participation financière.
Tous les candidats devaient soumettre une proposition de location de 9 ans pour un bâtiment avec une
cote de 3 étoiles ou de 18 ans pour un bâtiment avec une cote de 4 étoiles.
Les critères d'adjudication et leur pondération ont été déterminés en fonction de la combinaison souhaitée
des éléments financiers et de qualité, comme dans le cas des VAC (Centres administratifs flamands) de
Louvain et de Gand. Ici, on a notamment tenu compte de la plus-value spatiale, de la fonctionnalité, des
aspects liés à la durabilité et à l'énergie, etc.
Déroulement du marché public
L'appel à candidatures a été lancé le 13 mars 2013. Des demandes de candidature ont été reçues de six
parties. Le 3 mai 2013, après la sélection, cinq candidats ont été invités à soumettre une (première) offre
pour le 27 juin 2013. Quatre offres ont été reçues. Le cinquième candidat sélectionné a annoncé qu'il ne
présenterait aucune offre.
Par la suite, deux autres tours d'offres ont encore eu lieu. Chacun des quatre candidats sélectionnés a été
invité à présenter une deuxième offre pour le 28 octobre 2013, et ultérieurement, à soumettre une offre
finale (BAFO4) pour le 27 janvier 2014. Dans chacun des tours d'offres, les différents candidats ont eu
l'opportunité d'améliorer les conditions de leurs offres dans une mesure très significative.
Les quatre projets présentés étaient les suivants :
1.
4
Silver Tower,
Tower un bâtiment neuf d'environ 40 000 m² situé sur la place Saint-Lazare, proposé par AG Real
Estate.
Best And Final Offer.
2. WTC 4,
4 un bâtiment neuf d'environ 51 000 m² situé sur le Boulevard du Roi Albert II (à côté de l'immeuble
Ferraris), proposé par Fedimmo (Befimmo).
3. Brussels Tower,
Tower un bâtiment neuf d'environ 63 000 m² dont une surface de 53 000 m² serait louée,
également situé sur le Boulevard du Roi Albert II (en face de l'immeuble Ellips), proposé par Immobel et
KBC.
4. Meander,
Meander un bâtiment neuf d'environ 46 000 m² à l'entrée du site Tour & Taxis, proposé par Project
T&T5, les promoteurs de l'ensemble du site.
Le bâtiment Meander avait été évalué très positivement dans son ensemble. Comparativement aux autres
projets, le bâtiment Meander a obtenu pour la quasi-totalité des critères d'adjudication des évaluations au
moins aussi bonnes, voire largement meilleures, en vertu de quoi la proposition de Project T&T a obtenu
globalement un score sensiblement supérieur à celui des autres offres. En ce qui concerne les aspects relatifs
à la plus-value spatiale et à la fonctionnalité, Meander a obtenu des scores très bons à excellents. Le
bâtiment satisfait aux objectifs ambitieux établis en termes de durabilité et d'efficacité énergétique. Pour
le critère du loyer, Meander a obtenu un score maximal et la proposition d'investissement constituait
également une bonne base. Dès le premier tour d'offres, le bâtiment Meander obtenait un score supérieur
à celui des autres propositions.
Compte tenu de la classification et du score élevé du projet Meander, la société PMV a décidé en date du 3
mars 2014 de désigner Project T&T en tant que soumissionnaire préféré. Depuis lors, des optimisations ont
été effectuées et des négociations ont été menées au niveau des questions de fond et des contrats. En date
du 12 mai 2014, on a pu procéder à l'adjudication du marché.
L'adjudication a été effectuée par PMV après la décision du gouvernement flamand du 9 mai 2014 sur la
prise en location du projet.
Surface du bâtiment Meander
Le bâtiment a une surface de 45 737 m au-dessus du sol, conformément aux directives BACS6 applicables.
Compte tenu de l'excellent ratio brut/net, la surface nette (net room area) disponible s'élève à 43 914 m ,
mesurés selon les nouvelles normes de surface d'inspiration européenne7.
Au moment de l'appel d'offres, Project T&T était une entreprise en participation constituée par les promoteurs
privés IRET, RB Management et Extensa (groupe Ackermans & van Haaren). À présent, Project T&T est une société
filiale à 100 % du groupe Extensa.
6 Belgian Association for Chartered Surveyors.
7
NBN EN 15221-6.
5
La surface nette (net room area) au-dessus du niveau du sol est répartie comme suit :
-
29 932 m de zones primaires (primary area) (postes de travail, espaces de consultation,
restauration...)
1 331 m de zones de services (amenity area) (installations sanitaires, espaces de nettoyage…)
11 835 m de zones de transit (circulation area) (escaliers, ascenseurs, couloirs...)
816 m de zones techniques (technical area) (locaux techniques…)
En outre, il y a encore une surface nette de 6 826 m sous le niveau du sol (net room area), dont 2 217 m
sont utilisés pour les archives, les salles des serveurs et autres fonctions utiles. Le bâtiment dispose de 311
places de parking souterrain, 31 places de stationnement pour motos et un local pour 200 vélos.
Au total, la surface auxiliaire centrale (central support area) s'élève à 9 772 m (inclus dans la zone principale
(primary area). Cela est supérieur aux indications (obligatoires) du programme de spécifications,
principalement en raison de la présence accessoire de serres qui font office d'amortisseur climatique et de
poumons verts, mais peuvent également être utilisés comme des espaces informels de concertation et des
espaces de restauration.