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Le marché de
l’habitation régional
Saguenay – Lac-Saint-Jean –
Côte-Nord
Service économique et affaires publiques
Le marché de l’habitation
Saguenay – Lac-Saint-Jean – Côte-Nord
Les divers territoires de 10 000 habitants et plus de la région de Saguenay–Lac-SaintJean–Côte-Nord ont tous enregistré en 2010 une progression de leur volume de mises
en chantier. Les augmentations ont été plus ou moins fortes selon la zone, et ce, en large
partie à cause de leur performance dans le secteur multifamilial. En pratique, un peu plus
de deux nouveaux logements sur cinq érigés dans les divers centres urbains du vaste
territoire concerné faisaient partie du secteur locatif. Le marché unifamilial est demeuré,
quant à lui, plus stable, en continuité avec l’activité enregistrée depuis le milieu des
années 2000. En 2011 et 2012, la région de Saguenay–Lac-Saint-Jean–Côte-Nord devrait
continuer sur cette lancée. Les mises en chantier pourraient en fait passer d’un peu moins
de 1 400 unités en 2010 à environ de 1 200 (moyenne annuelle) en 2011 - 2012.
Évolution des mises en chantier, Saguenay – Lac St-Jean, 2005 - 2012
1 000
900
800
700
600
500
Total Saguenay
400
Saguenay Unifamilial
300
Total Lac St-Jean
200
100
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011p
2012p
Évolution des mises en chantier, Côte-Nord, 2005 - 2012
300
250
200
Total
Unifamilial
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011p
Service économique et affaires publiques 2011 – 2012
2012p
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Économie, emploi et démographie
Le marché du travail dans la région de Saguenay–Lac-Saint-Jean est demeuré relativement stable depuis
le milieu des années 2000 (± 120 000 emplois), voire au cours des 20 dernières années. La Côte-Nord et
le Nord-du-Québec ont quant à eux enregistré une chute de 10 %, et ce, particulièrement dans les grandes
entreprises de la région.
À l’instar des régions éloignées des grands centres du Québec, le Saguenay–Lac-Saint-Jean a vu d’autre part
sa population diminuer au cours des 10 à 15 dernières années. Des pertes importantes se sont produites à la
fin des années 1990, et se sont même accentuées au cours de la période 2001 - 2006. Ces dernières années,
le déficit semble s’être largement réduit. Une situation semblable, voire encore plus marquée a eu cours dans
la région de la Côte-Nord. D’autre part, l’âge médian qu’on recense dans les six grandes MRC de Saguenay–
Lac-Saint-Jean–Côte-Nord est supérieur à celui qu’on recense en moyenne dans la province.
Au cours des années 2011 - 2016 et même d’ici la fin de la décennie courante, les divers centres urbains et
plusieurs municipalités régionales sont cependant susceptibles de connaître un revirement de situation. Les
investissements associés au Plan Nord du gouvernement québécois, la croissance des emplois qui y sera
associée et celle de certains autres secteurs d’activité (notamment celui des services), de même qu’une
amélioration du revenu personnel par habitant, sont susceptibles de se conjuguer pour corriger la courbe
historique négative. Les projections les plus récentes de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) devront
probablement être révisées à la hausse, et les classes d’âge dans lesquelles les « travailleurs »
se concentrent devraient être les plus concernées par cette reprise d’activité.
Croissance démographique 2011 - 2016
Nombre de ménages par classes d’âge
Moins de 25 ans
25 - 44 ans
45 - 64 ans
65 ans et plus
Total
Côte-Nord
- 101
- 659
- 723
1 751
268
Saguenay
- 222
152
- 2 039
3 842
1 733
Lac-Saint-Jean
- 154
- 182
- 1 035
2 538
1 167
Source : ISQ. Projections démographiques par territoires de MRC, mars 2010.
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Conjoncture résidentielle
La RMR de Saguenay
La région métropolitaine de recensement (RMR) de Saguenay a enregistré au cours de la période
2005 - 2011 un volume annuel moyen de 665 unités de mises en chantier. Le sommet récent a été atteint
en 2008 (869 unités), et ce, principalement grâce à la construction de logements pour personnes âgées.
Le segment unifamilial a été plus constant, et a oscillé ces dernières années (entre 2008 et 2010) autour de
400 maisons isolées dans 95 % des cas. Par ailleurs, la maison jumelée de même que le plex et le logement
COOP ont occupé une place plus importante dans le marché métropolitain.
Sur le plan spatial, les secteurs de Chicoutimi (1 495 unités), de Jonquière (1 275 unités) et de la périphérie
(1 197 unités) ont chacun enregistré autour de 30 % des activités générales au cours de la période
2005 - 2011. En ce qui concerne le marché visé, les municipalités de la banlieue ont accueilli quelque
1 000 maisons neuves et 100 autres logements en copropriété. Chicoutimi et Jonquière ont pour leur part
accueilli neuf unités multifamiliales sur dix, ce qui n’est pas vraiment surprenant.
Volumes annuels de mises en chantier 2005 - 2011* par marchés visés et secteurs, RMR Saguenay
Unifamiliales
Copropriétés
Multifamilial1
Total
Chicoutimi
477 (396)2
96
922 (703)3
1 495
Jonquière
727 (666)
19
529 (455)
1 275
La Baie
259 (249)
4
98 (68)
361
Périphérie
995 (981)
12
190 (116)
1 197
2 458 (2 292)
131
1 739 (1 342)
4 325
RMR Saguenay
* Pour l’année 2011, il s’agit de la période de janvier à juin.
1
Y inclus le logement locatif, le plex et le secteur COOP.
2
Maisons individuelles (isolées) dans le total unifamilial.
3
Logements locatifs, incluant les résidences pour personnes âgées.
Source : Données de production de la SCHL et compilations de l’APCHQ.
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Le Lac-St-Jean
Le Lac-Saint-Jean comprend quatre centres urbains de 10 000 habitants et plus, situés autour du lac.
Le secteur d’Alma a été le plus actif, avec près des 2/3 de la production totale récente (2005 - 2011), et ce,
dans tous les marchés visés. Sur le plan régional, le secteur locatif a été moins dynamique qu’à Saguenay
(un nouveau logement sur quatre mis en chantier) alors que le plex a lui aussi connu une percée notable
(10 % de la production globale). Sur le plan historique, l’activité de 2010 a atteint un sommet régional, avec
335 unités de mises en chantier, et l’année 2011 semble vouloir s’inscrire dans cette trajectoire.
Volumes annuels de mises en chantier 2005 - 2011* par marchés visés et secteurs, Lac-Saint-Jean
Unifamiliales
Copropriétés
Multifamilial1
Total
Ville d’Alma
531 (459)2
24
414 (294)3
969
Dolbeau-Mistassini
164 (158)
0
77 (69)
241
Ville de Roberval
102 (90)
0
26 (18)
128
Ville de St-Félicien
150 (150)
0
42 (38)
192
Total Lac-St-Jean
947 (857)
24
559 (469)
1 530
* Pour l’année 2011, il s’agit de la période de janvier à juin.
1
Y inclus le logement locatif, le plex et le secteur COOP.
2
Maisons individuelles (isolées) dans le total unifamilial.
3
Logements locatifs, incluant les résidences pour personnes âgées.
Source : Données de production de la SCHL et compilations de l’APCHQ.
Dans le marché existant, les taux d’inoccupation se sont inscrits en octobre 2010 sous le seuil d’équilibre (3 %)
dans la ville d’Alma, alors que ce taux a atteint plus de 5 % à Roberval, Saint-Félicien et Dolbeau-Mistassini.
Cette situation reflète les conditions qui ont eu cours les trois ou quatre dernières années. Dans
le cas du secteur de la revente, le prix moyen des maisons unifamiliales à Alma s’est situé l’an dernier à
un peu moins de 150 000 $.
Indicateurs du marché existant, Lac-Saint-Jean
Taux inoccupation1
1
Alma
Dolbeau
Roberval
Saint-Félicien
2,9 % (2,1)
6,7 % (7,0)
5,1 % (5,1)
5,4 % (4,9)
Taux global d’inoccupation en octobre 2010 (et en octobre 2009).
Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif, Québec.
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La Côte-Nord
Baie-Comeau et Sept-Îles sont les deux centres urbains majeurs qu’on retrouve dans la région de la Côte-Nord.
Ensemble, ils ont accueilli un volume annuel de mises en chantier voisin de 100 unités au cours de la période
2005 - 2011. Le secteur unifamilial y a enregistré trois mises en chantier sur cinq, et le locatif 30 %. Dans ce
dernier cas, la construction d’une résidence pour personnes âgées d’importance à Baie-Comeau, Château
Manic, est venue accroître la performance récente dans le secteur du multifamilial. En ce qui concerne les
autres milieux urbains qu’on retrouve plus au nord dans l’estuaire du golfe Saint-Laurent, ils ont commencé à
ressentir ces derniers semestres les impacts du Plan Nord mis en œuvre par le gouvernement Charest.
Volumes annuels de mises en chantier 2005 - 2011* par marchés visés et secteurs, Côte-Nord
Unifamiliales
Copropriétés
Multifamilial1
Total
Baie-Comeau
89 (89)2
24 199 (174)3
312
Sept-Îles
302 (256)
16 31 (15)
349
396 (345)
40 230 (189)
661
Total Côte-Nord
* Pour l’année 2011, il s’agit de la période de janvier à juin.
1
Y inclus le logement locatif, le plex et le secteur COOP.
2
Maisons individuelles (isolées) dans le total unifamilial.
3
Logements locatifs, incluant les résidences pour personnes âgées.
Source : Données de production de la SCHL et compilations de l’APCHQ.
Dans le marché existant, Sept-Îles enregistre une situation de rareté extrême dans le secteur locatif depuis
quelques années déjà. Le taux d’inoccupation y est en fait inférieur à 1 % depuis 2008, alors qu’il oscille
autour du seuil d’équilibre à Baie-Comeau. En ce qui concerne la maison existante, le prix moyen recensé
pour l’année 2010 s’est situé à 175 970 $ à Sept-Îles et à 126 530 $ à Baie-Comeau.
Indicateurs du marché existant, Lac-Saint-Jean
1
2
Taux d’inoccupation
Prix moyen
Baie-Comeau
3,4 % (2,7)1
126 531 $ (10 %)2
Sept-Îles
0,6 % (0,8)
175 770 $ (9 %)
En octobre 2010 (et octobre 2009).
Prix moyen en 2010 (% de croissance annuelle par rapport à 2009).
Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif, Québec. FCIQ. Baromètre MLS du marché résidentiel.
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Perspectives 2011 - 2012
Les courants actuels de marché qui marquent la conjoncture résidentielle dans les
trois territoires du Saguenay, du Lac-Saint-Jean et de la Côte-Nord laissent entrevoir pour
2011 - 2012 une conjoncture semblable à celle de 2010. Le total des mises en chantier
devrait y être au moins égal, et ce, si des structures multifamiliales neuves y élisent domicile.
Dans le cas du secteur de la Côte-Nord, les besoins en logements locatifs croissants et la
forte hausse des loyers enregistrée dans certains secteurs se conjuguent pour stimuler les
activités. Par surcroît, la taille réduite du parc locatif privé dans la région permet difficilement
de loger un nombre important de nouveaux arrivants, qu’ils y déménagent d’une façon
temporaire ou permanente.
Évolution des mises en chantier au Saguenay, Tendances 2010 - 2012
1 200
1 000
950
1 000
900
800
600
Total régional,
mises en chantier
400
200
0
2010
2011p
2012p
Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour 2011 - 2012 de l’APCHQ.
Pratiquement, dans la RMR de Saguenay, les activités qui ont eu cours durant les six
premiers mois de 2011 représentent déjà 60 % du total de l’an dernier. Le taux global
d’inoccupation dans le marché locatif se situe à 1,5 % depuis 2008, et les prix (moyen et
médian) des maisons existantes ne cessent de croître (10 % en 2009 - 2010 et 60 % depuis
cinq ans). Dans les complexes pour personnes âgées, le taux d’inoccupation se situait à la
fin de 2010 à 4,6 % (par rapport à 3,4 % en 2009), soit près de la moitié du taux provincial
(8,1 %). En conséquence, en 2011 et 2012, le volume régional de mises en chantier devrait
se situer à plus ou moins 950 unités.
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Indicateurs du marché existant, 2010, RMR Saguenay
2010
2009
Locatif privé
1,8 %
1,5 %
Personnes âgées
4,6 %
3,4 %
168 786 $ (11 %)*
162 085 $ (4 %)
Taux d’inoccupation
Prix de vente (2010)
Moyen
* Hausse annuelle par rapport à la période précédente.
Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif. FCIQ. Baromètre MLS.
Dans le cas de la région du Lac-Saint-Jean, l’année 2011 a débuté sur un bon pied dans le secteur
unifamilial, et au moins un projet visant la clientèle des personnes âgées devrait voir le jour (à Saint-Félicien
ou dans une autre municipalité). Il convient aussi de souligner que de nouvelles formules d’habitations ont
commencé à prendre une place non négligeable. Par exemple, 30 maisons jumelées et 28 plex ont été
mis en chantier entre janvier 2010 et juin 2011. En 2011 - 2012, la moyenne annuelle dans l’ensemble des
municipalités de la région du Lac-Saint-Jean pourrait atteindre de 325 à 350 unités.
Évolution des mises en chantier au Lac Saint-Jean
Tendances 2010 - 2012
500
400
400
350
325
Total régional,
mises en chantier
300
200
100
0
2010
2011p
2012p
Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour 2011 - 2012 de l’APCHQ.
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En ce qui concerne la région de la Côte-Nord, elle connaît une conjoncture tout à fait
singulière. À Sept-Îles et surtout dans les municipalités recensées de la MRC Minganie,
on constate une forte demande. Par exemple, à Havre-Saint-Pierre, qui est le pôle urbain
dominant du secteur de Mingan (hôpital, port majeur, commerces et services de base),
la municipalité a dû agir comme développeur foncier pour permettre la construction de
nouvelles unités résidentielles sur le site de l’ancien aéroport.
Sur une base annuelle, une soixante de terrains ont été mis en marché grâce à
l’intervention de la municipalité depuis 2 ou 3 ans, et la banque de terrains ne cesse de
s’épuiser. La valeur des propriétés existantes y atteint très souvent le double, voire le triple
de l’évaluation municipale. Les nouveaux résidants permanents doivent attendre 12, 18,
voire 24 mois pour trouver une maison ou un logement. Dans bien des cas, ces résidants
doivent nécessairement faire la navette soir et matin pour se rendre à leur lieu de travail
à partir de Rivière-au-Tonnerre ou Baie-Johan-Beetz. En résumé, l’offre ne suffit pas à la
demande, et les constructeurs locaux sont peu nombreux – et concentrés surtout dans
la production de maisons usinées ou préfabriquées. Vu cette conjoncture, même si une
baisse est escomptée pour 2011, les activités sont susceptibles de se maintenir au cours
des 18 prochains mois (avec une moyenne annuelle d’environ 350 unités), et le volume de
production devrait atteindre 400 unités en 2012.
Évolution des mises en chantier de la Côte-Nord
Tendances 2010 - 2012
500
450
400
400
350
325
300
300
250
Total régional,
mises en chantier
200
150
100
50
0
2010
2011p
2012p
Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour 2011 - 2012 de l’APCHQ.
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