FICHE TECHNIQUE DDT25 La commune et ses bâtiments

FICHE TECHNIQUE DDT25
La commune et ses bâtiments
Comment connaître son parc immobilier et conduire des
projets dans une logique de développement durable ?
MAI 2011
Le conducteur d'opération est un partenaire très important pour épauler la commune dans
son projet immobilier. L'arrêt de l'ingénierie publique concurrentielle ne permet plus à la DDT
de conduire ces missions, que le secteur privé peut assurer depuis 2004. Voici la définition
des missions du conducteur d'opération et des informations sur la conduite de projet
immobilier
Connaître son parc immobilier
Une commune confrontée à un projet immobilier doit au préalable connaître l'état de son parc, pour
connaître d'une part le potentiel de réhabilitation par rapport au projet, mais d'autre part pour avoir
une vision claire des priorités. Avant d'entreprendre un projet, certaines questions doivent se poser.
Par exemple : est-il pertinent de construire une piscine municipale alors que la salle des fêtes est
insalubre ?
Pourquoi connaître son parc ?
Des rénovations de mise en conformité réglementaire à prévoir
Le Grenelle de l'Environnement vise à réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments
existants d’au moins 38 % d’ici à 2020, ce qui nécessitera des travaux d'isolation et éventuellement
de modification de chauffage.
Par ailleurs, la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la
participation et la citoyenneté des personnes handicapées implique une mise en conformité des
établissements recevant du public (ERP dont font partie les écoles, les églises, les mairies...) pour le
1er janvier 2015 entraînant des travaux qui peuvent être très onéreux.
Des bâtiments à entretenir et pas toujours fonctionnels
D'un point de vue structurel, les bâtiments peuvent avoir besoin de maintenance, d'entretien voire de
rénovation. D'un point de vue fonctionnel, les bâtiments répondent à des besoins. Toutefois ces
besoins peuvent évoluer et de nouveaux besoins peuvent émerger ce qui nécessite d'entreprendre
des travaux.
Avant d'engager ces travaux, des diagnostics préalables sont nécessaires pour définir
précisément les objectifs et hiérarchiser les actions.
Les missions de l'assistant à la gestion de patrimoine et sa procédure de recrutement
Afin de connaître le parc, des audits doivent être entrepris, sur les champs de l'accessibilité, de la
performance thermique, de la structure, de la conformité électrique. Par ailleurs l'adéquation entre
besoins et bâtiments doit être vérifiée. Plutôt que de recruter plusieurs bureaux d'études, dont le
pilotage serait complexe, le maître d'ouvrage peut s'adjoindre en premier un assistant à la gestion de
patrimoine, dont les missions sont de :
•
•
•
•
•
Recenser les bâtiments communaux
Identifier les audits à réaliser, préparer des dossiers de consultation, piloter les bureaux
d'études
Analyser fonctionnellement le parc, en identifiant les besoins et les potentiels de chaque
bâtiment
Synthétiser les audits et l'analyse fonctionnelle pour hiérarchiser des opérations, en les
chiffrant sommairement
Rendre compte au maître d'ouvrage régulièrement et proposer une communication adaptée
pour les citoyens
Cet assistant à la gestion de patrimoine peut être recruté par une procédure adaptée au sens du
Code des marchés publics. Le candidat devra présenter des références en prestations similaires
(gestion de projet) et des compétences dans le domaine du bâtiment. Les offres seront jugées sur le
prix et sur la valeur technique, qui pourra être appréciée notamment au travers d'un mémoire
justificatif, dans lequel le candidat détaillera ses missions (contenu et organisation) et son
appréhension de la problématique.
Conduire un projet
Si la commune a un projet (qui de préférence est issu de la connaissance préalable du parc) avec si
possible une enveloppe financière grossière, le premier partenaire privé à recruter est le conducteur
d'opération.
Ses missions peuvent être regroupées en deux temps : une mission amont pour définir l'opportunité
et le scénario, et une mission de base pour conduire les études et les travaux :
Mission amont
•
Questionner le maître d'ouvrage, en particulier en analysant le projet selon une grille de
lecture du développement durable (type RST02)
•
Analyser l'opportunité du projet : enjeux réglementaires (rénovation thermique, accessibilité),
définitions des besoins (surfaces à créer, valorisation du patrimoine...), stabiliser
éventuellement le périmètre (cohérence avec les accès, requalification du bourg...)
•
Étudier la faisabilité de l'opération : comparer plusieurs scénarios, notamment par rapport à la
situation de référence, peser les avantages et contraintes en terme de développement
durable, analyser les coûts d'investissements et globaux (en intégrant les coûts de
fonctionnement sur une période donnée)
•
Analyser le coût global (investissement + fonctionnement)
•
Définir un planning général avec les différents acteurs à recruter
•
Définir une stratégie de communication et de concertation
•
Rendre compte de l'avancement au maître d'ouvrage, lors de réunions régulières
Les différents acteurs de l'acte de construire :
Le maître d'ouvrage : personne morale pour qui est construit l'ouvrage (ex. : commune dans le cas
d'une école primaire)
Le conducteur d'opération : assiste le maître d'ouvrage, définit les besoins, étudie la faisabilité,
établit le programme, recrute les autres acteurs, coordonne l'opération dans un objectif de maîtrise
des coûts, des délais, de la qualité et de l'acceptation locale.
Le maître d'oeuvre : architecte et/ou bureau d 'études techniques recruté suite à un concours ou à
une consultation, réalise les études de conception
Les entreprises de travaux : réalisent les travaux comme entreprise générale ou par lots séparés
Le coordonnateur sécurité et protection de la santé (SPS) : s'assure du respect des règles
d'hygiène et de sécurité
L'ordonnateur pilotage chantier (OPC) : définit l'ordonnancement, planifie, coordonne en cas
d'entreprises en lots séparés
Le contrôleur technique : vérifie la conformité réglementaire (structure, accessibilité, sécurité
incendie...)
Mission de base
•
Définir un planning général : préciser les différentes phases, les acteurs à recruter, les
procédures, identifier les points critiques
•
Élaborer le programme technique et fonctionnel, étendu aux abords et aux problématiques
connexes (gestion des eaux, biodiversité...)
•
Recruter les différents acteurs : élaborer les dossiers de consultation, analyser les offres
•
Piloter les acteurs : organiser des réunions régulières pour maîtriser les coûts, les délais, la
qualité
•
Gérer administrativement les marchés (assistance pour les ordres de services, avenant, état
d'acompte, opérations de réception, garantie de parfait achèvement...)
•
Rendre compte de l'avancement et évaluer le projet (grille RST02, respect des coûts, des
délais) lors de réunions régulières avec le maître d'ouvrage
•
Définir une stratégie et des outils de communication (rédaction de lettre d'information) et de
concertation (organisation de réunions publiques ou de forum internet)
Procédure de recrutement
Pour la mission de base, le taux de rémunération est généralement de 1 à 2% du montant des
travaux. Pour les petites opérations, ce taux peut augmenter, car beaucoup de tâches ne dépendent
pas directement du coût de l'opération.
En général, le recrutement du conducteur d'opération passe par une procédure adaptée, autorisée
par le code des marchés publics jusqu'à 206 000€ HT pour les communes.
Pour les opérations de plus d'un million d'euros de travaux, il est conseillé de faire paraître une
publicité dans les journaux d'annonces légales.
Le candidat devra présenter des références en prestations similaires (gestion de projet, étude de
faisabilité, analyse en coût global selon la norme ISO 15686-5, élaboration de programme...).
Les offres seront jugées sur le prix et sur la valeur technique, qui pourra être appréciée notamment
au travers d'un mémoire justificatif, dans lequel le candidat détaillera ses missions (contenu et
organisation, notamment en cas de sous-traitance) et son appréhension de la problématique.
La mission amont et la mission de base peuvent être :
• incluses dans un même marché (tranche ferme et tranche conditionnelle),
• ou séparées dans deux marchés distincts.
Construire un bâtiment est un projet structurant pour l'aménagement communal et son
développement futur
Quelques questions à se poser en matière de :
•
Gouvernance : Comment associer les citoyens ? Comment définir les règles de prise de
décision ?
•
Social : Comment favoriser la mixité sociale et générationnelle ? Quelle tarification (parking,
service payants) ? Comment est pris en compte le handicap ? Comment faire du projet un
lieu de convivialité ?
•
Environnement : Quelle performance thermique visée ? Comment préserver la biodiversité
(fauche raisonnée, prairie fleurie, abeilles, nichoirs) ? Comment gérer les eaux
(récupération, limitation) ? Comment éviter l'étalement urbain ?
•
Économique : Un bilan en coût global est-il établi ? Est-ce rentable ? Réhabiliter ou
reconstruire ? Quelle retombée économique escomptée ? Comment favoriser les circuits
courts ?
Ces questions sont issues de la grille RST02, qui permet de lire et améliorer un projet en regard du
développement durable.
« Réduire notre consommation d’énergie et maîtriser les charges d’exploitation des bâtiments, baisser nos
émissions de gaz à effet de serre et contribuer à un moindre réchauffement climatique, encourager les
investissements d’avenir et relancer une croissance durable : ces actions
caractérisent le Plan Bâtiment
Grenelle qui, avec la deuxième loi publiée à mi-2010, est désormais lancé ».
extrait de l'introduction du rapport du plan bâtiment par Philippe PELLETIER
DDT 25 – Service Urbanisme, Habitat et Ville
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