+ Qualité de l`exploitation

@
Labels et Certifications
Un marché mature, en quête de nouveaux repères
 L’institut est une alliance d’acteurs économiques qui s’attachent à mettre en
œuvre, grâce à leur connaissance opérationnelle, les moyens d’une transition
énergétique et environnementale ambitieuse et efficace pour l’immobilier et la
construction compatible avec le marché.
Missions et actions
 Mener des études opérationnelles
avec l’expérience de ses membres:
•
•
•
•
Maîtrise de l’énergie
ACV et environnement,
Rénovation du parc existant,
ISR Immobilier, évaluation des certifications environnementales, etc.
 Publications et diffusions,
• Documents et méthodes,
• Journées thématiques,
• Contributeur à CONSTRUCTION21
 Participation au débat public
• Plan Bâtiment Durable,
• Administration et pouvoirs publics.
 Lien Européen fort: www.construction21.org
Un foisonnement pour
répondre à quelle demande ?
Etat des lieux de l’évaluation environnementale des bâtiments
Définition
 Une certification environnementale, dans le cadre d’un
bâtiment, est un complément de programmation, mis
en œuvre sur décision du maître d’ouvrage
 C’est un outil d’éducation du marché et un signe de
qualité,
 C’est une décision structurante sur
 Le management du projet,
 Les moyens d’étude,
 Les techniques à mettre en œuvre,
 Les performances de l’ouvrage
Fonctions principales
 Appropriation des objectifs du développement durable qui a
plusieurs fonctions:
 Construire en rapport avec les enjeux supérieurs du développement durable,
 Preuve d’engagement sociétal du maître d’ouvrage (et des exécutants), la
« médaille »,
 Marque de qualité pour l’immobilier professionnel (qualité du produit) et valeur
associée,
 Eco-conditionnalité (politiques publiques),
 Anticipation règlementaire et normative.
 Pourquoi la diversité?
 Diverses échelles géographiques,
 sur divers marchés,
 Pour plusieurs fonctions,
 Autosaisie, initiatives de divers acteurs (industrie et normalisation, milieux
académiques, gouvernementaux, privés, public-privé, ingénierie, etc.)
10 attentes du maître d’ouvrage à
sa certification (enquête, 2012)
1.
Notoriété de la marque, soutenue par

Une base large de consensus

La visibilité de promotion
2.
Qualité réelle du résultat (bâtiment), lorsque contraint par la certification
3.
Un signe de différentiation positive sur le marché (ex.: 1 à 5 étoiles)
4.
Sérieux de la marque:

Délivrance tierce partie non complaisante

Robustesse de l’analyse

Base scientifique socle de l’évaluation
5.
Facilité et coût de mise en œuvre
6.
Anticipation règlementaire et normative, à l’échelle européenne
7.
Logique de résultats d’avantage que de moyens
8.
Une restitution dans la logique immobilière « utilisateur » (ex.: utilisation d’unités d’œuvre)
9.
Enclenchement d’une dynamique lors de la vie en œuvre (notion de revoyure, d’amélioration continue,
de mise en place et de suivi)
10. Eco-conditionnalité possible: reconnaissance de l’évaluation par une autorité publique ou privée pour
subvention, financement privilégié, etc.
Capacité de benchmark
(in fine... capacité à évaluer une
partie de risque)
Cartographie d’outils
GREEN RATING
GRESB
IPD
CarbonScreen
SKA Rating
SMEO (Suisse)
LEED
DGNB
BREEAM
HQE
Collectes de données,
enquêtes.
Missions courtes
Auditeurs
Complexité de l’évaluation
(par conséquence, professionnalisation de l’évaluation et coût)
Certifications
Environnementales
Les principales
 Toutes des listes de « qualités constructives »
Sustainable Sites
Water Efficiency
Energy and Atmosphere
Materials and Resources
Indoor Environmental
Quality
Innovation and Design
Process
Regional Priority
Mais aucun système n’a fait la
différence entre...
1.
Certification
Environnementale
T0
Qualité de
2. l’exploitation
3 ans
3.
10 ans
Livraison
Critères
à effets limités
« RSE » du MOA
(Business ou
Customer)
Non opérants
au premier jour
de livraison…
Chantier propre,
énergie Grise
Matériaux
étude d’impact
etc.
Que reste-t-il d’une Certification
Après 10 ans ?
Les qualités intrinsèques « durables » d
bâtiment.
L’évaluation par l’Asset Manager, le
gestionnaire patrimonial… Un éclairage
supplémentaire à la due diligence /
transaction.
+ Qualité de l’exploitation
Un manque de lisibilité
 Aucune certification dans le neuf n’a fait la distinction
claire entre:
 Les futures qualités intrinsèques « DD et usages » du bâtiment
(résistantes dans le temps) qui participeront toujours à l’évaluation
par un ASSET MANAGER professionnel = qualité du produit
immobilier.
 Les variables environnementales et DD qui attestent de
l’engagement du maître d’ouvrage lors de la conception, variables
« non immobilières » ou pas destinées à une qualité d’usage.
 Résultat:
 On « ne crois plus au label » (EPRA). Il faut décliner millésime +
(année de certification et référentiel en place) + niveau + cibles pour
connaitre le bâtiment! Donc...effectuer une DUE DILIGENCE
orientée sur les aspects fondamentaux « investisseurs ».
 Des nouvelles grilles d’évaluation extra-financières chez les
opérateurs pour scorer l’existant!
Constat
 Actuellement: priorisation empirique des points de
certification en fonction du classement 1 / 2 / 3 par le
maître d’ouvrage et/ou son AMO.
 Proposition: il y aurait un avantage concurrentiel
évident pour la certification internationale qui
afficherait clairement une lisibilité « 1 / 2 / 3 » du
résultat d’une évaluation environnementale.
Toute évaluation de marché doit
hiérarchiser son rendu
1. Qualités durables du bâtiment…
« qui perdurent » constatables sur
audit ou due diligence à tout
moment.
2. Qualité de l’exploitation mise en
place
3. Autres engagements du maître
d’ouvrage: l’ensemble des critères
ponctuels qui attestent d’un
engagement du MOA.
1.
 Qualité Intrinsèque
+ variables
immobilières
 VALEUR VERTE
 Bien exploiter, ex.:
Certification HQE
Exploitation
 Bien faire Ex.:
énergie grise,
insertion dans le
site, chantier
propre, etc.
2.
3.
03/04/2012
13
Changer de paradigme
 Passer de la construction à l’immobilier:
 Quelle sont les qualités objectives de la zone d’implantation ? Dont
transport?
 Quelle contribution positive du bâtiment au quartier ? Quel sens du
bâtiment dans sa zone?
 « Bien immobilier » :
 Quel est le « potentiel immobilier » du bâtiment, volumes et qualités
d’évolutions, ses avantages?
 Quelle est sa qualité technique ? Flexibilité, potentiel d’usage?
 Son degré de service à l’utilisateur?
Schématiquement
Critères
Certifications dans le
neuf
Dues Diligences DD
« Immobilières »
Critères
certifications
dans l’existant
5 tables Excel différentes
de grands opérateurs
Immobiliers!
Quelle mesure de
performance ?
M
2?
Question structurelle des
labels et certifications
Exemple de nouvelle Unité fonctionnelle pour les bureaux: le poste de travail.
Exemple de l’effet de densité sur un bâtiment optimisé.
Prévu (Simulation
énergétique
dynamique)
UF = Postes de travail
Réel
(mesuré)
Réel estimé à
nouvelle
densité
400 (potentiel
d’usage)
320
380
Consommation par UF
(kWhEF/PT/an)
774
1047
978
Consommation par m2de
SU (EF)
51,6
55,8
-7%
62 +11%
Conclusion: l’augmentation de densité a deux effets antagonistes si on le mesure en
UF ou en surface. L’évaluation en surface ne « récompense » pas l’action
immobilière vertueuse. (Critère IM 10 de l’EPRA ou CRE1 du GRI.)
Exemple d’autres unités fonctionnelles
•
•
En haut: consommation
CTA et fréquentation d’un
centre commercial.
En bas: Intensité d’usage:
nombre de clients-heure.
•
Effets fréquentation /
consommation comme
effet PT/consommation
dans le tertiaire.
•
Evaluation: le kWh/unité
de vente s’améliore à
haute fréquentation: plus
grande efficacité du
bâtiment
Exemple de l’effet du contributeur
« horaire de fonctionnement »
Facteur multiplicateur
conso maxi / mini = x 2,43
Consommation Max. - Min.
= + 184 kWhEF/m2/an
Lighting, facility
Cooling
HVAC aux
Nota: courbe courtoisie du programme de recherche « Homes »
Heating
Domestic hot water
Equipment, tenant
Définition
•
A retenir: l’intensité d’usage traduit la manière dont un
immeuble est utilisé, sollicité plus ou moins intensément,
par son utilisation,
•
Elle se traduit dans plusieurs paramètres indépendants
de description d’usage qui ont gouverné au
dimensionnement du bâtiment en phase de
programmation (unités fonctionnelles, ex.: effectif et
densité, puissance installée...) et traduisent son
utilisation quotidienne (horaires, gestion optimisée, etc.)
•
L’évaluation de la performance doit « changer de
dénominateur » et tenir compte de l’intensité (≠ DPE).
Importance pour les politiques
publiques
 GRENELLE II, article 3:
 ‘Une obligation de travaux dans les bâtiments tertiaires... Par
Décret » d’ici 2020.
 Rapport « GAUCHOT »:
 Obligation de « progrès énergétique » d’ici 2020, par typologies de
bâtiment ou parc.
 Progrès énergétique à « usage constant »
 Nécessité de relever la « trajectoire énergétique du
bâtiment! »
 et le ratio « Service Rendu / Energie »
 Rendant compte de l’intensité d’usage.
Changer d’échelle: derrière les
maîtres d’ouvrages
Fondamentaux de l’ISR
 Origines: demande des fonds professionnalisés (fonds de pension,
régimes de retraite, etc.) d’un investissement « responsable »,
 Recherche d’une solidarité dans l’application des fonds et création
de valeur financière
 qui ait du sens pour la planète et l ’humanité,
 l’« outil du bon sens » (Alain GAILLARD, IRCANTEC, régime retraite CDC ),
 Plusieurs types de fonds ISR:
 Approche « Best In Class » ou « best in Progress »
 Fonds thématiques: ENR, eau, forêts…
 Fonds éthiques: par exclusions plus ou moins souple des activités / secteurs qui ont un
coût pour l’Homme et la planète: tabac, alcool, armement, centrales à charbon, huile de
palme, etc.
 Performance équivalente aux fonds « non ISR »
 Création de fonds simples, lisibles, et transparents dans leur gestion
pour les investisseurs,
 Définition de critères « ESG »: environnementaux, sociaux et de
gouvernance.
En volume
 En développement,
 4 niveaux: fonds ISR, intégration ESG, exclusions, et
« engagement actionnarial »
 Sectorisation d’activités / d’actifs pour émissions de
« green bonds » avec définitions généralement
propriétaires.
Source: Novethic
Des codes mondiaux
 Codes mondiaux
 Global Compact (déclaration d’adhésion à une démarche)
 Principes pour un Investissement Responsable (ONU)
 GRI : harmonisation des rapports RSE
 Surveillances de partie prenantes
 Finance Watch (global),
 Transparency International (corruption), Global Witness,
 Etc.
 Agences de notation extra-financière
 VIGEO, SAM, EIRIS...
Quel ISR « immobilier »?
Green Bonds
Plusieurs niveaux
Référentiels / Guides ESG
SELECTIONS DES THEMATIQUES APPLICABLES A L’IMMOBILIER DANS LE GRI
SOCIAL
Aspect Formation
• des employés
• des locataires
+ Enquêtes de satisfaction
Aspect : Evaluation des fournisseurs :
• Evaluation des pratiques et contrôle
• Critères spécifiques requis ( en matière
d’emplois, environnement, sociétal)
Sous Catégorie : Société
Communauté locale
• Engagement et participation
• Dialogue et communication
• Evaluation des impacts et surveillance
.Sous-Catégorie : Droits de l’Homme
ENVIRONNEMENT
Aspect : Energie
• Consommation énergétique
- Source de combustibles
renouvelables/non renouvelables
- Consommation totale par source
• Intensité énergétique
• Réduction de la consommation
Aspect : Eau
• Consommation
• Volume d’eau recyclée et réutilisée
Aspect : Biodiversité
• Critères de sélection des sites pour la
construction et la rénovation
- Espaces
- Impacts
Aspect : Emission de GES
ECONOMIQUE
Aspect : Déchets
Aspect : Impacts économiques indirects
Aspect : Transport
Aspect : Pratiques d’achat
Aspect : Matériaux
- Matériaux recyclés
Le référentiel sectoriel dominant
GRESB Global Real Estate Sustainability Benchmark
Le GRESB est un organisme visant à évaluer et
publier annuellement des statistiques sur la
performance environnementale des fonds
immobiliers
Le GRESB propose un référentiel d’indicateurs :
-Management
-Politique et Communication
-Risques et opportunités
-Contrôle et SME
-Indicateurs de performance
-Certification des bâtiments
-Engagement des parties prenantes
GRESB Global Real Estate Sustainability Benchmark
Travaux en cours / tendances
lourdes
Travaux actuels
 Meilleure compréhension et dépassement des critères
 L’usage et la qualité d’usage au cœur de la
redéfinition du « durable », enfin une priorisation
marché:
 « Cercles 1/2/3 »
 Carbone priorisé,
 Nouveau cadre de la HQE excellent (mais définitions des
indicateurs encore à venir),
 Vertus programmatiques:
 Qu’est-ce que j’achète?
 Comment je rénove ou « remonte » le niveau de qualité et d’offre du
bâtiment?
 A quel coût?
Vision globale et élaborations
en cours
2
1
Politiques ISR
Adaptation sectorielle
« universelle »
• Global Compact
• GRI
• Politiques de fonds
• Chartes « privée »
SCORE IFPEB
• Grille de lecture
d’entrée
« métier »
SCORE IFPEB
• Calculée par
matrice de passage
• Peu contextualisée
• GRESB
3
Matrice de
contextualisation
3
• Contextualisation
régionale
• EUROPE
4
• Lié à la zone
• Essentialisation...
« Asset adaptated
score »
5
• 10 à 15 % de
critères
spécifiques
adaptés
• Pas de « geste »
DD inutile
33
Pour les systèmes de gestion
active des bâtiments
Il faudra que TOUS les systèmes d’évaluation et de scoring
explicitent à
- l’utilisateur,
- Le détenteur, acheteur, vendeur,
- L’exploitant,
... d’un bâtiment le degré de service d’un système
d’exploitation existant, et ses capacités d’évolution et
d’adaptation à l’usage (potentiel d’usage).
4 pôles de fonctions à « coter »
Equipement GTB
Suivi de la performance en
temps réel (électricité-gazchaleur-fluides)
Monitoring
énergétique
Production de tableaux de
reporting
Gestion des
intermittences de
confort par zones
Régulation du
confort
Sensibilisation des
occupants
Confort thermique
Disponibilité des
données produites par
le bâtiment
renouvelable
Approvisionnement
énergétique – réseau
et renouvelables
Gestion de confort
Modélisation
informatisée des
espaces du bâtiment
autonomie
tarification dynamique
Smart Services
Infrastructure de
recharge de véhicules
électriques
BIM
MERCI POUR VOTRE ATTENTION...
[email protected]
36