L`impact du E-commerce sur l`immobilier d`entreprise

E-COMMERCE ET
IMMOBILIER D'ENTREPRISE
5 janvier 2016
Le ee-commerce redonne le « pouvoir » au client
final
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
Mots clés
Logistique
Retour
commande
Expérience
client
Click to
knock
Délais
Ecommerce
Click to
connect
Flux
Suivi des
commandes
Point relais
Stockage
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
Commerces – points de
vente physiques
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
impacts sur la conception des points de vente
physiques
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
• Evolution des surfaces
– Augmentation des surfaces de stockages dans les magasins :
• Dernier lieu de stockage avant livraison
• Retraits et retours des commandes sur lieux de vente
– Modularités
– Améliorer le confort
– Évolution des formats
• Enseignes de luxe : présentation sur un même lieux de toutes leurs gammes
• Enseignes internationales : méga points de vente >5000m²
• Équipements
– Plus de services : garderie, aires de jeux pour enfants, points de retrait sous
forme de consigne, …
– Accessibilité – parking
– Nouveaux investissements : réseaux (wifi, lifi, technologies digital…) : améliorer
l’expérience client
– In-store technology (technologie intégrée dans le magasin)
– In-centre technology (technologie intégrée dans le centre commercial)
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
impacts sur l’offre des points de vente physiques
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
• Offre
– Évolution du mix de l’offre des centres commerciaux : davantage
de loisirs et de zones restaurant .
– Flexibilité et évolution rapide de l’offre
– Offre tournée vers les familles
– Importance de la « locomotive alimentaire » en décroissance
– Davantage de spectacles, de divertissements, d’évènements pour
retenir et faire revenir le consommateur
– Davantage de restaurants.
Ex Concept de la Foncière Frey :3F (fun, familly and food*)
* divertissement, famille et nourriture
08-01-2016 Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
impacts sur la valeur des points de vente
physiques
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
• Valeur – relations bailleurs / locataires
– Réduction de la durée des baux dans les centres commerciaux
pour être plus agile face à l’évolution de la demande et de la
concurrence.
– Les centres commerciaux de taille moyenne sont les plus
fragilisés par le e-commerce
– Maintien des commerces de proximité et des centres
commerciaux régionaux
– Le centre commercial du futur devra être : urbain, très bien relié
aux transports en commun, flexible et évoluant rapidement, être
un lieu de rencontres et de divertissement, offrir de nombreux
services.
• Gestion
– Adapter l’offre rapidement pour satisfaire le client
– Remettre le client final au cœur .
source: Cushmann & Wakefield – shopping center &e-commerce : Survival of the fittest – nov 2014
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
Logistique et supply chain
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
Impacts sur l’organisation de la chaine
logistique
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
• Organisation de la chaine logistique
– L’organisation du process de livraison « supply chain* » va dépendre de
la promesse faite : quel délai de livraison : +1j ou +7j :
– Plus le délai de livraison est court plus le lieu de stockage devra être
proche du consommateur
• Le concept d’omnicanal /multicanal
– Omnicanal: le client décide : « disposer du produit où je veux et quand
je veux » impacte le process de livraison : multiplication des endroits où
le produit doit être disponible. Centralisation du traitement de la
demande et différenciation de la livraison
– Multicanal : process par lequel le commerçant essaie de capter le
client. A chaque canal un process propre : gestion de la commande et
de la livraison;
• Le E-commerce = gestion des commandes et des retours
• Le E-commerce est une opportunité pour les actifs de logistique
* Chaîne logistique
sources : Etude Prologis : Inside the global supply chain (july 2014)
NAIOP Research Foundation : The promise of e-commerce -impacts on retail and Industrial Real Estate (march 2015)
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
4 modèles de logistiques
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
•
•
Le choix de l’organisation de la logistique dépend aussi de la part du e-commerce dans le CA et de la
maturité du commerçant.
4 modèles principaux
Stades de développement
Besoins
Modèle
Démarrage.
Le E-commerce représente une faible
part du CA total
Espaces dans les entrepôts ou dans les points de vente
physiques du commerçant. Pour les « pure-players » :
location d’espaces dans des entrepôts multi-locataires
Logistique combinée
du E-Commerce
de la taille des besoins immobilier :
Des surfaces louées ou recours à une prestation
d’un logiticien
Partage d’équipements
Atteinte d’un seuil critique
1 ou plusieurs entrepôts dédiés
Entrepôt dédié
La part E-commerce est prédominant
Plusieurs entrepôts disséminés pour être au plus
proche du consommateur final
Maillage d’entrepôts
sources : Etude Prologis : Inside the global supply chain (july 2014)
NAIOP Research Foundation : The promise of e-commerce -impacts on retail and Industrial Real Estate (march 2015)
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
Besoins immobiliers
INVESTISSEURS IMMOBILIERS ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
Distribution traditionnelle
• La logistique est organisée pour répondre à la demande
forte des fins de semaine, des opérations de promotion =
logistique BtoB de grands volumes
• La logistique doit être le moins cher possible
• Organisation en grandes plateformes très automatisées
• Expédition sous forme de palettes
• Standardisation des entrepôts : hauteur, profondeur, portes
à quais sur deux faces, aires de retournement poids lourds,
peu de parking VL
• Localisation : zones logistiques dédiées
• Peu de personnel dans les entrepôts
• Peu d’espaces dédiés aux locaux sociaux et bureaux
E-commerce
La logistique est organisé pour livrer le consommateur final.
• Proximité au consommateur final
• Le E-commerce consomme davantage d’espaces que la
distribution traditionnelle : selon Prologis 3 fois plus
d’espace
•
•
•
•
Plus grande variété de produits en stock
Augmentation des stocks tampon dans les entrepôts puisque
les points de vente glissent du magasin physique à l’entrepôt.
Le colisage : prendre-empaqueter-envoyer les commandes
individuelles
Gérer les retours des commandes
• Modification des caractéristiques :
•
•
•
•
•
Grande hauteur pour accueillir 1 voire 2 mezzanines
(préparation des commandes)
Optimisation de l’occupation du terrain
Portes à quais sur une seule face
+ des sécurité dans le bâtiment et sur le site
+ de parking VL et moins d’espaces PL
• Plus de main d’œuvre :
•
•
+ d’espaces sociaux
Modification des équipements chauffage, ventilation,
climatisation
• Localisation :
•
•
•
zones urbaines,
proximité des bassins d’emplois,
nœuds de communication
sources : Etude Prologis : Inside the global supply chain (july 2014)
NAIOP Research Foundation : The promise of e-commerce -impacts on retail and Industrial Real Estate (march 2015)
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates
Direction du développement
Document réservé exclusivement aux Professionnels.
Toute reproduction même partielle ou exploitation du document est subordonnée à l’autorisation préalable du Crédit Foncier.
Ce document à destination exclusive de professionnels, a été établi à titre informatif, il n’a pas de valeur contractuelle.
Les produits, activités et services présentés le sont à titre informatif sous réserve d’étude de votre dossier par le Crédit Foncier et/ou ses filiales.
Ce document a été rédigé conformément à la réglementation en vigueur au moment de son impression.
Crédit Foncier de France – Société anonyme au capital de 1 331 400 718,80 €
Siège social : 19, rue des Capucines -75001 Paris - Bureaux et correspondance : 4, quai de Bercy, 94224 Charenton Cedex – RCS Paris
n°542029848- Intermédiaire d’assurance - Immatriculé à l’ORIAS sous le n°07 023 327 // Mars 2016 // Direction Du Développement
08-01-2016
Document créé par la Direction du Développement - Marketing corporates