OpTIMISER lE RENdEMENT

immOBiLier // DoSSier
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DoSSier
diversiFicaTioN
immoBilÈre
roland Vögele
mV Invest aG, conseiller en investissement
immobilier direct et indirect et conseiller du fonds
mV ImmoXtra schweiz
Les indices des prix immobiLiers ne
cessent de grimper. qu’iL s’agisse
d’immeubLes Locatifs, de viLLas,
d’appartements en propriété par
étage (ppe) ou d’immobiLier commerciaL, Le thermomètre est au
beau fixe. pourquoi un teL engouement? seLon Les spéciaListes, Les
raisons sont connues: Le niveau
exceptionneLLement bas des taux
d’intérêts, L’incertitude poLitique
et économique de nombreux pays
étrangers et L’accroissement de
La popuLation depuis L’introduction de La Libre circuLation des
personnes. face à cette situation,
comment agissent et réagissent
Les acteurs du marché immobiLier suisse?
L
immobilier:
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ocataires, propriétaires privés,
investisseurs institutionnels et
produits financiers immobiliers
indirects (fonds de placement et
actions immobilières) modifient
progressivement leurs comportements. Par exemple, un locataire de longue
date décide d’acheter son appartement pour
être sûr de pouvoir y rester tout en profitant d’un
financement extrêmement bas. Il est vrai que
nombre de locataires craignent de devoir quitter
leurs appartements, une crainte globalement
fondée. Elle est toutefois plus prégnante en
suisse alémanique et plus particulièrement en
ville de Zürich qu’à Genève où la politique sociale
est très forte.
Prenons l’exemple suivant: une caisse de pension ou un investisseur institutionnel détient
un immeuble locatif des années 60 à Zürich,
immeuble qui doit être rénové. Compte tenu de
la forte demande d’appartements et du taux de
financement très bas, cet investisseur décide de
faire une rénovation totale voire même, démolir
l’immeuble. après une année de construction,
le prix de location passe ainsi de 250 à plus de
400 francs le m2. L’immeuble n’est pas totalement terminé mais les locataires emménagent
déjà. Les anciens locataires sont partis, l’augmentation des loyers étant, pour eux, excessive.
Pour l’investisseur, cette transaction dégage à
court terme une augmentation importante des
revenus et à plus long terme, une augmentation
de la valeur de l’immeuble.
À Genève il est tout à fait possible de procéder
à des rénovations mais la loi sur les démolitions,
transformations et rénovations de maisons d’habitations (LDTr), conçue en tant que mesure de
soutien en faveur des locataires et de l’emploi,
limite le potentiel de hausse: le montant maximum des loyers des logements après travaux
sera fixé par l’Etat pour une période de 3 à 10
ans. Cette situation freine donc les velléités de
transformations des propriétaires privés. Ce n’est
pas le cas des fonds de placement, car ils calculent leurs investissements sur une période plus
longue, soit dix ans et plus. C’est ainsi que des
divergences d’intérêt entre locataires, propriétaires privés, investisseurs institutionnels et produits financiers immobiliers indirects multiplient
l’effet de boom du marché immobilier suisse.
Du 4,5% annuel sur 20 ans
Comment évoluent les fonds et actions immobilières dans cette phase d’euphorie? Un gérant
de fonds ou une société immobilière cherchent
en premier lieu à fournir un rendement stable
120%
à long terme à ses investisseurs et, sur vingt
ans, une performance annuelle moyenne de
4,5% est possible. C’est pour cette raison que
les gérants peinent à acheter actuellement des
immeubles dont le rendement se situerait audessous de 5%, car il en résulterait automatiquement une dissolution de leur performance.
Pour faire face à une demande croissante des
investisseurs après la crise de 2008, un grand
nombre de fonds ont augmenté leur capital
pour obtenir de l’argent frais. Vu le manque de
potentiel d’achat dans le logement à des prix
abordables, la dette hypothécaire moyenne
des fonds est passée en dessous de 20%.
Les gérants utilisent cet argent pour effectuer
les rénovations nécessaires à long terme pour
consolider le parc immobilier. Les fonds profitent
également des taux actuels pour se refinancer
à des coûts bas et, en moyenne, les produits
sont financés sur une période de 3,8 années à
2,5/3%. Dans ce contexte, rien d’étonnant à ce
que le taux de vacances atteigne un plus bas
historique!
retour sur 2011
Les produits immobiliers suisses ont clôturé
l’année 2011 avec une performance totale de
6,71%, nettement supérieure à la moyenne.
Cette performance se compose du gain sur le
cours de 3,6% et du rendement sur dividende
moyen de 3,1% pour les fonds, respectivement
3,8% pour les actions. Les agios des fonds
PERFORMANCES COMPARÉES DEPUIS 2001
100%
ACTIONS IMMOBILIÈRES
FONDS IMMOBILIERS
SWISS PERFORMANCE INDEX (SPI) TR
EMPRUNTS À LA CONFÉDÉRATION CHF (7-10 ANS)
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
Décembre 2000
Décembre 2011
Source: MV Invest
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(soit l’écart entre leur cours de bourse et la
valeur nette d’inventaire de chaque part) se
sont légèrement réduits, à 26,72%. La raison
principale en est l’augmentation générale des
estimations de l’immobilier liée à la réduction
des taux de capitalisation qui sont repassés
au-dessous de 5%.
La capitalisation boursière des fonds et actions
immobilières s’élève à 35 milliards de francs,
soit une augmentation de 59% par rapport
aux 22 milliards de francs d’il y a cinq ans.
Le rapport entre le volume et la capitalisation
boursière des fonds immobiliers est repassé à
20,84% (25,83% en 2010) et ceci démontre
que les fonds restent un investissement à long
terme et manquent de liquidités. En revanche,
avec un rapport de 61,44% (67% en 2010)
les actions sont traitées plus activement: il est
vraisemblable que les investisseurs étrangers
qui se focalisent sur les actions immobilières
suisses se décident plus rapidement à réaliser
leurs bénéfices.
Vers un futur moins rose
Dans l’immobilier de luxe, le surplus d’offres
commence à se faire remarquer, mais les fonds
et actions cotés en bourse investissent toutefois
en majeure partie dans des immeubles de logement avec des loyers modestes à modérés. En
outre, la hausse des prix dans l’immobilier n’atteint actuellement que les plus hauts niveaux
des années 1990 (selon l’indice des prix CIFI) et
l’immobilier n’a pas compensé l’inflation des 20
dernières années.
Toutefois, le CIFI fait état d’une activité de
construction soutenue dans un contexte de
ralentissement simultané de l’économie. Cette
situation pourrait bien causer un retournement
de la tendance haussière des prix. En janvier
l’indice des fonds immobiliers sWIIT a atteint
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un nouveau record, alors que les actions immobilières sont légèrement en retrait, l’immobilier
suisse n’étant sans doute plus le grand favori
des investisseurs étrangers. Nous attendons ces
prochains mois un marché en dents de scie avec
des variations de prix de l’ordre de 4%, comparables avec celles d’août et novembre 2011. Ces
variations paraissent énormes, car elles correspondent quasiment à la performance annuelle
normale du secteur.
En conclusion le secteur immobilier profite entièrement de la situation de boom actuelle. Il faut
toutefois être prudent dans un investissement
immobilier via un produit indirect car les agios
étaient au plus haut début février. Dans l’attente
de diverses augmentations de capital et un marché des actions globales qui semble se stabiliser,
la demande de produits de rendement pourrait
se réduire cette année. La diversification est
donc primordiale.
lA BullE: une
QueStion SeconDaire
Arnaud de Jamblinne
Directeur Général de La Foncière
ÉVOLUTION DU UBS SWISS REAL ESTATE BUBBLE INDEX
+3
BULLE
Les médias posent réguLièrement L a question: buLLe ou
pas buLLe? certes, Les prix de
quasiment toutes Les catégories du secteur immobiLier ont
augmenté. La hausse des prix a
été supérieure à La croissance
des revenus des ménages dans
certaines régions du pays. Le
Loyer de L’argent n’est franchement pas cher actueLLement. de quoi demain sera-tiL fait? comment prendre Les
bonnes décisions?
+2
RISQUE
+1
BOOM
0
ÉQUILIBRE
--1
BAISSE
--2
--3
1983
4e trimestre
1987
4e trimestre
1991
4e trimestre
1995
4e trimestre
1999
4e trimestre
2003
4e trimestre
2007
4e trimestre
2011
4e trimestre
Source: UBS WMR
P
récisons le d’emblée, la hausse
des prix de l’immobilier ces dernières années n’a pas de commune
mesure avec celle que nous avons connue
à la fin des années 80 en suisse, ou à celle
vécue à l’étranger avant 2008. En outre, les
plus fortes augmentations sont concentrées
dans certaines régions du pays, les prix étant
soutenus par une attractivité économique,
touristique ou fiscale.
La pénurie de logements est un fait avéré.
Le taux de vacance reste bien inférieur à
celui d’un marché équilibré et il est particulièrement bas dans les cantons de Genève et
Vaud. malgré une construction soutenue, la
production de logements reste insuffisante,
en particulier dans les régions où le déficit est
le plus criant. Facteur aggravant, la propriété
par étage (PPE) y est privilégiée par rapport
aux immeubles locatifs. Cependant, le volume
total des crédits hypothécaires a augmenté
de façon assez régulière et sans excès ces
dernières années et il a même baissé pour
les ménages privés depuis 2010. Le taux
appliqué aux crédits hypothécaires a diminué
de façon constante, voir consternante. mais
le risque de hausse de taux semble écarté à
court, voire à moyen terme, tant la pression
est grande sur le franc suisse, eu égard à la
crise de l’euro liée à l’endettement des Etats.
Dans ce contexte, les autorités ont néanmoins pris la décision de sévir et, depuis un
certain temps, une série de mesures contraignantes a été imposée aux banques pour
freiner l’octroi de crédits.
L’indice, une bonne mesure
L’UBs a élaboré un indice qui mesure le
risque immobilier. Il est calculé à partir de
six sous-indices qui sont: le rapport entre
les prix de vente et les loyers, le prix des
maisons et les revenus des ménages, le
prix des maisons et l’inflation, l’endettement hypothécaire et les revenus, l’activité
de construction et le PIB, la part des biens
immobiliers faisant objet d’un financement
pour un bien non destiné à l’usage propre
pour les clients de la banque.
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