LE PROMOTEUR IMMOBILIER

La Promotion Immobilière
Introduction:
Elle peut se définir comme l'ensemble des techniques juridiques relatives à l'initiative et la
commercialisation des opérateurs de construction. Celui qui prend initiative d'opérations et de
construction peut être animé par des motivations différentes :
 Il peut s'agir s'une personne qui décide d'entreprendre une construction destinée à
usage personnel = utilisation du schéma classique de construction :
o Acquisition de droits sur un terrain plus un certain nombre de droits avec des
locateurs d'ouvrage : (concepteur = architecte, exécutants = les entrepreneurs
qui réalisent matériellement la construction) = schéma mettant directement en
relation le maître de l'ouvrage avec les exécutants, les locateurs d'ouvrage.
Uniquement concevable, car réalisation d'unités d'habitation au coup par coup
et le maître de l'ouvrage est déjà propriétaire du sol.
Problèmes : conception et réalisation : le problème de l'accession à la propriété
ne se pose pas puisque le maître de l'ouvrage, propriétaire du sol, deviendra
immédiatement propriétaire des constructions réalisées dessus en vertu des
règles de l'accession. Art. 518 C. civ.
 Peut avoir affaire à un schéma de tout autre nature : intéresse les personnes qui sans
être sollicitées par des accédants à la propriété, prennent l'initiative de lancer un
programme de construction et de proposer ce programme à ceux qui cherchent, soit à
se loger, soit à réaliser un placement financier : promotion immobilière caractérisée
par 2 faits :
o Initiative de l'opération et fait d'un intermédiaire qui va au-devant des
besoins des accédants à la propriété.
o Les préoccupations de commercialisation sont immédiatement présentées et
même qu'elles doivent précéder la réalisation du programme.
Le bon promoteur est celui qui a vendu son programme avant la pose de la première pierre.
Difficulté de dissocier l'initiative et la commercialisation, car elles sont le fait de l'activité du
promoteur immobilier.
Titre 1er – LE PROMOTEUR IMMOBILIER
Il convient de parler de promoteur immobilier ou promoteur constructeur au pluriel, car il
existe plusieurs catégories de promoteurs dont la caractéristique commune est de prendre en
charge l'organisation d'une opération de construction. Deux grandes catégories :
 Catégorie qui regroupe les promoteurs du secteur privé
 Catégorie qui regroupe les promoteurs du secteur public
L'examen de ces 2 catégories relèvera que le point commun se situe au niveau de l'objet de
leur préoccupation, qui est commune : la réalisation d'une opération de construction en vue de
faciliter l'accès à la propriété.
Car en ce qui concerna la structure et l'organisation, ces 2 catégories divergent
considérablement.
À côté de ces 2 catégories de promoteurs, il existe une forme atypique de promoteur, pour
laquelle on est en droit de se demander s'il s'agit de promoteurs immobiliers. Tout ce qui
relève de secteur locatif.

1er CHAPITRE - Les promoteurs immobiliers du secteur privé
SECTION 1 - Définitions et rôle du promoteur immobilier
Le personnage nouveau de la construction qui s'est donné le nom de promoteur immobilier est
difficile à définir, car la notion même de promoteur immobilier recouvre plusieurs réalités. De
plus amené à intervenir dans des domaines divers, son approche est délicate. Dans un premier
temps, les juristes ont affirmé qu'il s'agissait d'un concept économique, ce qui laissait
supposer que l'activité de promoteur immobilier était parfaitement connue, ce qui est moitié
juste et moitié faux. C'est d'abord au niveau des faits que le promoteur immobilier a été connu
avant même que le droit ne s'intéresse à lui. Il faut partir des données de la pratique avant
d'envisager les données juridiques.
I) Les données de la pratique
2 questions surgissent :
 Pourquoi à côté des constructeurs traditionnels, la pratique a eu besoin d'engendrer ce
personnage nouveau ?
 Savoir ce qu'il faut entendre par promoteur immobilier ? Et s'interroger pour savoir
quels sont les critères qui définissent un promoteur immobilier.
A) Origine et rôle des promoteurs immobiliers
(1) Les origines des promoteurs immobiliers et de la promotion immobilière
Plusieurs facteurs ont contribué à l'apparition du promoteur immobilier
 Facteurs juridiques
 Facteurs économiques
 Facteurs financiers
(a) Les facteurs juridiques
On peut recenser essentiellement 2 facteurs juridiques qui expliquent l'apparition de la
promotion immobilière, et partant des promoteurs immobiliers.
 Le développement de copropriété et de la construction en commun.
 Le développement considérable du droit commun de l'urbanisme.
(i) La copropriété et la construction en commun
Le phénomène de la copropriété n'est pas un phénomène nouveau, déjà à Rome il existait des
immeubles en copropriété, que l'on appelait les « insulas ». Ils pratiquait aussi sous l'ancien
droit (Rennes, Paris), mais il devait peu à peu tomber dans l'oubli, le code civil devait
répugner à organiser une quelconque forme collective d'appropriation d'un immeuble il devait
seulement consacrer dans l'art. 664 C. civ. la copropriété par étages et par appartements. Le
renouveau de la copropriété se situe entre les années 20 et 40. on voit apparaître pour la 1ere
fois en droit français la loi du 28/06/1938 qui organise la copropriété, et en même temps
organise la construction en commun. C'est de cette loi que date les 1eres sociétés de
construction.
I
Société de construction
┐
Loi de 1938
├
Cohérence de loi
II
Copropriété
┘
Originalité du système du fait que la construction réalisée par la société, société qui regroupait
les futurs copropriétaires. On s'est rapidement aperçu que ces sociétés ne fonctionnaient bien

que si elles étaient placées sous autorité d'un personnage gérant de la société, et que ce
personnage était en fait le promoteur immobilier. À cette même époque plusieurs personnes
prirent l'initiative de créer pareilles sociétés, mais surtout de répéter l'opération avec profit : la
promotion immobilière moderne est née. Celui qui avait pris l'initiative de la construction
d'une société reproduisait l'opération, et devant la cheville ouvrière de l'institution : le
Promoteur immobilier est né.
À l'époque, la construction collective en commun se réalisait selon 2 méthodes :
1. La méthode de Grenoble
Initiative de l'opération : un personnage (agent immobilier, entrepreneur, financier, notaire),
commençait par l'achat d'un terrain. Il procédait ensuite à la division du terrain en millième de
copropriété, procédait à la demande d'un certain nombre de contrats : marché de conception
avec architecte, marchés de réalisation avec un ou plusieurs entrepreneurs, pour procéder à la
cession de ces contrats aux futurs copropriétaires, et en même temps, les concessionnaires lui
donnaient mandat pour qu'il mène l'opération qu'il avait initiée à son terme. Apres quoi se
mettait en place le statut de la copropriété.
Cette méthode associait la copropriété sur le plan technique à l'opération de construction.
2. La méthode de Paris
Au départ, un personnage a l'initiative de lancer un programme : il constitue une société qui
va réunir les candidats au logement, accédants à la propriété. Puis cette société acquiert un
terrain, conclut un certain nombre de contrats : architecte et entrepreneurs. L'ouvrage est
réclamé en vertu de ces contrats. Puis on procédait conformément aux statuts à l'attribution de
parts ou d'actions qui représentaient une fraction de l'actif social, ou fraction de l'immeuble,
attribuée aux associés en fonction de leur parts ou action. Schéma encore pratiqué de nos
jours par les sociétés de construction attribution. Dans cette formule, on constate une
association financière des copropriétaires, car lorsque les associés avant de devenir
copropriétaire, souscrivaient des parts ou actions, ils n'en souscrivaient qu'une part pas la
totalité, ils étaient amenés à payer les appels de fond pendant la construction.
(ii) Le développement du droit de l'urbanisme
On peut avec précision dater l'apparition du droit moderne du droit de l'urbanisme avec la loi
du 9 juin 1943, qui pose les principes fondamentaux du droit de l'urbanisme moderne dont
certain sont encore en vigueur aujourd'hui, dont le plus connu est la non-indemnisation des
servitudes d'urbanisme.
Le droit de l'urbanisme constitue des atteintes de plus en plus lourdes et pesantes à l'exercice
du droit de propriété. On assiste toujours à un véritable dirigisme de la construction : loi SRU.
L'importance des dispositions fait que les particuliers ne peuvent pas connaître l'ensemble des
contraintes de construction. Disparition relative aux SD, POS, S hier, CC, SCOT, PLU
aujourd'hui ils sont d'une telle complexité que seuls les professionnels peuvent les interpréter.
Les autorisations d'urbanisme sont devenues si complexes que les particuliers ne peuvent plus
les obtenir, idem pour les mécanismes de financement. Il faut confier à un professionnel la
gestion de ces documents d'urbanisme : le promoteur immobilier.
(b) Les facteurs économiques
Plusieurs facteurs économiques expliquent l'apparition du promoteur immobilier :
 Il fallait procéder à une vaste relance de la construction après la 2nde guerre mondiale.
 Une nouvelle conception de l'immeuble.
(i) La relance de la construction
Elle était rendue nécessaire par 3 raisons :
 Le secteur immobilier était caractérisé par une vaste stagnation de 1935 à 1950, depuis
1929, on était en situation de blocage des loyers, on avait vu se développer une
législation favorable au locataire (loi de 1948), concurrence du secteur industriel et

commercial, ce qui entraîne que les investisseurs se détournent de l'immobilier.. il
fallait drainer de nouveaux capitaux vers l'immobilier.
 Relance rendue nécessaire pour faire face aux reconstructeurs dues aux dommages de
guerre. La politique des pouvoirs publics a été de favoriser une grande partie du
patrimoine national détruit : le mécanisme d'indemnités pour dommages de guerre a
favorisé l'essor nouveau de l'immobilier.
 Parallèlement à ce dernier facteur, s'est développée la crise du logement liée à la
politique nationaliste de l'après-guerre.
La relance de l'immobilier s'est effectuée dans un contexte libéral, mais qui n'a pas engendré
plus de scandales que dans d'autres secteurs.
(ii) Nouvelle conception de l'immeuble
Traditionnellement l'immeuble bâti est considéré comme un bien durable. Depuis quelques
décennies, l'immeuble n'est plus analysé comme un bien durable, mais comme un bien de
consommation. L'immeuble doit être soumis aux mêmes règles de conception, de construction
et de commercialisation que les autres biens de consommation.
Il faut signaler aussi les nouvelles techniques de construction qui ont modifié les modalités :
préfabriqués, constructions aux plans préétablis, préfabrication d'éléments. Structures
nouvelles, les structures de la promotion immobilière.
(c) Les facteurs financiers
Au lendemain de 1945, les pouvoirs publics devaient mettre en place un vaste système de
financement et d'aide à la construction grâce au Crédit Foncier de France et le Comptoir des
Entrepreneurs : prêts à la propriété.
On distinguait alors le secteur libre et le secteur aidé, dans ce dernier cas, la mise en place de
financement de logements passait par intermédiaires qui agissaient au sein des sociétés de
construction : les promoteurs immobiliers et essentiellement les promoteurs sociaux,
interlocuteurs privilégiés.
De plus les financiers se sont tournés vers l'immobilier : les banques et groupes financiers ont
largement investi dans la construction.
(2) Le rôle des promoteurs immobiliers
En schématisant, on peut ramener le rôle des promoteurs immobiliers à 4 grandes phases
d'activité.
Ces phases ne se déroulent pas nécessairement dans l'ordre chronologique présenté.
 Concevoir l'opération
 Organiser l'opération
 Faire réaliser l'opération
 Commercialiser l'opération
(a) La conception de l'opération
Il a pour 1er rôle de concevoir l'opération même s'il n'est pas celui qui en a eu l'idée première :
Ce peut être un agent immobilier, un notaire, un architecte, un entrepreneur voire un
particulier propriétaire d'un terrain qui le propose au promoteur immobilier en lui demandant
d'étudier les possibilités de réalisation sur ce terrain.
Le promoteur immobilier recherche l'utilisation maximum de ce terrain en prenant en
considération un certain nombre de facteurs :
 Marché immobilier qui flambe ou stagne
 Situation du terrain
 Coût de la construction

Le promoteur immobilier étudiera les possibilités de réussite de l'opération et pour ce faire va
calculer le prix de revient de l'opération et les prix de commercialisation. Il devra également
tenir compte des contraintes d'urbanisme (type d'immeuble pouvant être construit), la clientèle
possible selon la situation du terrain, le mode de financement.
Si l'opération apparaît favorable et rentable, on passe à la phase no 2, l'organisation de
l'opération ou le montage de l'opération.
(b) L'organisation de l'opération
Elle implique le choix de la structure juridique de l'opération. Elle implique les formalités
administratives, le montage financier, la demande des marchés.
(i) Choix de la structure juridique
C'est à dire le choix du moule juridique qui va servir à la réalisation de l'immeuble et à la
commercialisation. Le promoteur immobilier s'entoure de la compétence d'un notaire. Ce
choix est conditionné par l'importance de l'immeuble, la clientèle à qui il est destiné, les
modalités de financement et la surface financière du promoteur immobilier.
Il dispose d'un éventail assez large de formules :
 Constitution de sociétés civiles de vente : commercialisation sous forme de VIAC
 Sociétés d'attribution : commercialisation par attribution ou VIAC
 Livraison de maisons individuelles
 Plans de rénovation ou réhabilitation urbaine : vente d'immeuble à rénover