LE PROMOTEUR IMMOBILIER

La Promotion Immobilière
Introduction:
Elle peut se définir comme l'ensemble des techniques juridiques relatives à l'initiative et la
commercialisation des opérateurs de construction. Celui qui prend initiative d'opérations et de
construction peut être animé par des motivations différentes :
 Il peut s'agir s'une personne qui décide d'entreprendre une construction destinée à
usage personnel = utilisation du schéma classique de construction :
o Acquisition de droits sur un terrain plus un certain nombre de droits avec des
locateurs d'ouvrage : (concepteur = architecte, exécutants = les entrepreneurs
qui réalisent matériellement la construction) = schéma mettant directement en
relation le maître de l'ouvrage avec les exécutants, les locateurs d'ouvrage.
Uniquement concevable, car réalisation d'unités d'habitation au coup par coup
et le maître de l'ouvrage est déjà propriétaire du sol.
Problèmes : conception et réalisation : le problème de l'accession à la propriété
ne se pose pas puisque le maître de l'ouvrage, propriétaire du sol, deviendra
immédiatement propriétaire des constructions réalisées dessus en vertu des
règles de l'accession. Art. 518 C. civ.
 Peut avoir affaire à un schéma de tout autre nature : intéresse les personnes qui sans
être sollicitées par des accédants à la propriété, prennent l'initiative de lancer un
programme de construction et de proposer ce programme à ceux qui cherchent, soit à
se loger, soit à réaliser un placement financier : promotion immobilière caractérisée
par 2 faits :
o Initiative de l'opération et fait d'un intermédiaire qui va au-devant des
besoins des accédants à la propriété.
o Les préoccupations de commercialisation sont immédiatement présentées et
même qu'elles doivent précéder la réalisation du programme.
Le bon promoteur est celui qui a vendu son programme avant la pose de la première pierre.
Difficulté de dissocier l'initiative et la commercialisation, car elles sont le fait de l'activité du
promoteur immobilier.
Titre 1er – LE PROMOTEUR IMMOBILIER
Il convient de parler de promoteur immobilier ou promoteur constructeur au pluriel, car il
existe plusieurs catégories de promoteurs dont la caractéristique commune est de prendre en
charge l'organisation d'une opération de construction. Deux grandes catégories :
 Catégorie qui regroupe les promoteurs du secteur privé
 Catégorie qui regroupe les promoteurs du secteur public
L'examen de ces 2 catégories relèvera que le point commun se situe au niveau de l'objet de
leur préoccupation, qui est commune : la réalisation d'une opération de construction en vue de
faciliter l'accès à la propriété.
Car en ce qui concerna la structure et l'organisation, ces 2 catégories divergent
considérablement.
À côté de ces 2 catégories de promoteurs, il existe une forme atypique de promoteur, pour
laquelle on est en droit de se demander s'il s'agit de promoteurs immobiliers. Tout ce qui
relève de secteur locatif.
1er CHAPITRE - Les promoteurs immobiliers du secteur privé
SECTION 1 - Définitions et rôle du promoteur immobilier
Le personnage nouveau de la construction qui s'est donné le nom de promoteur immobilier est
difficile à définir, car la notion même de promoteur immobilier recouvre plusieurs réalités. De
plus amené à intervenir dans des domaines divers, son approche est délicate. Dans un premier
temps, les juristes ont affirmé qu'il s'agissait d'un concept économique, ce qui laissait
supposer que l'activité de promoteur immobilier était parfaitement connue, ce qui est moitié
juste et moitié faux. C'est d'abord au niveau des faits que le promoteur immobilier a été connu
avant même que le droit ne s'intéresse à lui. Il faut partir des données de la pratique avant
d'envisager les données juridiques.
I) Les données de la pratique
2 questions surgissent :
 Pourquoi à côté des constructeurs traditionnels, la pratique a eu besoin d'engendrer ce
personnage nouveau ?
 Savoir ce qu'il faut entendre par promoteur immobilier ? Et s'interroger pour savoir
quels sont les critères qui définissent un promoteur immobilier.
A) Origine et rôle des promoteurs immobiliers
(1) Les origines des promoteurs immobiliers et de la promotion immobilière
Plusieurs facteurs ont contribué à l'apparition du promoteur immobilier
 Facteurs juridiques
 Facteurs économiques
 Facteurs financiers
(a) Les facteurs juridiques
On peut recenser essentiellement 2 facteurs juridiques qui expliquent l'apparition de la
promotion immobilière, et partant des promoteurs immobiliers.
 Le développement de copropriété et de la construction en commun.
 Le développement considérable du droit commun de l'urbanisme.
(i) La copropriété et la construction en commun
Le phénomène de la copropriété n'est pas un phénomène nouveau, déjà à Rome il existait des
immeubles en copropriété, que l'on appelait les « insulas ». Ils pratiquait aussi sous l'ancien
droit (Rennes, Paris), mais il devait peu à peu tomber dans l'oubli, le code civil devait
répugner à organiser une quelconque forme collective d'appropriation d'un immeuble il devait
seulement consacrer dans l'art. 664 C. civ. la copropriété par étages et par appartements. Le
renouveau de la copropriété se situe entre les années 20 et 40. on voit apparaître pour la 1 ere
fois en droit français la loi du 28/06/1938 qui organise la copropriété, et en même temps
organise la construction en commun. C'est de cette loi que date les 1 eres sociétés de
construction.
Loi de 1938
 I  Société de construction ┐
├ Cohérence de loi
II
Copropriété
┘


Originalité du système du fait que la construction réalisée par la société, société qui regroupait
les futurs copropriétaires. On s'est rapidement aperçu que ces sociétés ne fonctionnaient bien
que si elles étaient placées sous autorité d'un personnage gérant de la société, et que ce
personnage était en fait le promoteur immobilier. À cette même époque plusieurs personnes
prirent l'initiative de créer pareilles sociétés, mais surtout de répéter l'opération avec profit : la
promotion immobilière moderne est née. Celui qui avait pris l'initiative de la construction
d'une société reproduisait l'opération, et devant la cheville ouvrière de l'institution : le
Promoteur immobilier est né.
À l'époque, la construction collective en commun se réalisait selon 2 méthodes :
1. La méthode de Grenoble
Initiative de l'opération : un personnage (agent immobilier, entrepreneur, financier, notaire),
commençait par l'achat d'un terrain. Il procédait ensuite à la division du terrain en millième de
copropriété, procédait à la demande d'un certain nombre de contrats : marché de conception
avec architecte, marchés de réalisation avec un ou plusieurs entrepreneurs, pour procéder à la
cession de ces contrats aux futurs copropriétaires, et en même temps, les concessionnaires lui
donnaient mandat pour qu'il mène l'opération qu'il avait initiée à son terme. Apres quoi se
mettait en place le statut de la copropriété.
Cette méthode associait la copropriété sur le plan technique à l'opération de construction.
2. La méthode de Paris
Au départ, un personnage a l'initiative de lancer un programme : il constitue une société qui
va réunir les candidats au logement, accédants à la propriété. Puis cette société acquiert un
terrain, conclut un certain nombre de contrats : architecte et entrepreneurs. L'ouvrage est
réclamé en vertu de ces contrats. Puis on procédait conformément aux statuts à l'attribution de
parts ou d'actions qui représentaient une fraction de l'actif social, ou fraction de l'immeuble,
attribuée aux associés en fonction de leur parts ou action. Schéma encore pratiqué de nos
jours par les sociétés de construction attribution. Dans cette formule, on constate une
association financière des copropriétaires, car lorsque les associés avant de devenir
copropriétaire, souscrivaient des parts ou actions, ils n'en souscrivaient qu'une part pas la
totalité, ils étaient amenés à payer les appels de fond pendant la construction.
(ii) Le développement du droit de l'urbanisme
On peut avec précision dater l'apparition du droit moderne du droit de l'urbanisme avec la loi
du 9 juin 1943, qui pose les principes fondamentaux du droit de l'urbanisme moderne dont
certain sont encore en vigueur aujourd'hui, dont le plus connu est la non-indemnisation des
servitudes d'urbanisme.
Le droit de l'urbanisme constitue des atteintes de plus en plus lourdes et pesantes à l'exercice
du droit de propriété. On assiste toujours à un véritable dirigisme de la construction : loi SRU.
L'importance des dispositions fait que les particuliers ne peuvent pas connaître l'ensemble des
contraintes de construction. Disparition relative aux SD, POS, S hier, CC, SCOT, PLU
aujourd'hui ils sont d'une telle complexité que seuls les professionnels peuvent les interpréter.
Les autorisations d'urbanisme sont devenues si complexes que les particuliers ne peuvent plus
les obtenir, idem pour les mécanismes de financement. Il faut confier à un professionnel la
gestion de ces documents d'urbanisme : le promoteur immobilier.
(b) Les facteurs économiques
Plusieurs facteurs économiques expliquent l'apparition du promoteur immobilier :
 Il fallait procéder à une vaste relance de la construction après la 2nde guerre mondiale.
 Une nouvelle conception de l'immeuble.
(i) La relance de la construction
Elle était rendue nécessaire par 3 raisons :
 Le secteur immobilier était caractérisé par une vaste stagnation de 1935 à 1950, depuis
1929, on était en situation de blocage des loyers, on avait vu se développer une
législation favorable au locataire (loi de 1948), concurrence du secteur industriel et
commercial, ce qui entraîne que les investisseurs se détournent de l'immobilier.. il
fallait drainer de nouveaux capitaux vers l'immobilier.
 Relance rendue nécessaire pour faire face aux reconstructeurs dues aux dommages de
guerre. La politique des pouvoirs publics a été de favoriser une grande partie du
patrimoine national détruit : le mécanisme d'indemnités pour dommages de guerre a
favorisé l'essor nouveau de l'immobilier.
 Parallèlement à ce dernier facteur, s'est développée la crise du logement liée à la
politique nationaliste de l'après-guerre.
La relance de l'immobilier s'est effectuée dans un contexte libéral, mais qui n'a pas engendré
plus de scandales que dans d'autres secteurs.
(ii) Nouvelle conception de l'immeuble
Traditionnellement l'immeuble bâti est considéré comme un bien durable. Depuis quelques
décennies, l'immeuble n'est plus analysé comme un bien durable, mais comme un bien de
consommation. L'immeuble doit être soumis aux mêmes règles de conception, de construction
et de commercialisation que les autres biens de consommation.
Il faut signaler aussi les nouvelles techniques de construction qui ont modifié les modalités :
préfabriqués, constructions aux plans préétablis, préfabrication d'éléments. Structures
nouvelles, les structures de la promotion immobilière.
(c) Les facteurs financiers
Au lendemain de 1945, les pouvoirs publics devaient mettre en place un vaste système de
financement et d'aide à la construction grâce au Crédit Foncier de France et le Comptoir des
Entrepreneurs : prêts à la propriété.
On distinguait alors le secteur libre et le secteur aidé, dans ce dernier cas, la mise en place de
financement de logements passait par intermédiaires qui agissaient au sein des sociétés de
construction : les promoteurs immobiliers et essentiellement les promoteurs sociaux,
interlocuteurs privilégiés.
De plus les financiers se sont tournés vers l'immobilier : les banques et groupes financiers ont
largement investi dans la construction.
(2) Le rôle des promoteurs immobiliers
En schématisant, on peut ramener le rôle des promoteurs immobiliers à 4 grandes phases
d'activité.
Ces phases ne se déroulent pas nécessairement dans l'ordre chronologique présenté.
 Concevoir l'opération
 Organiser l'opération
 Faire réaliser l'opération
 Commercialiser l'opération
(a) La conception de l'opération
Il a pour 1er rôle de concevoir l'opération même s'il n'est pas celui qui en a eu l'idée première :
Ce peut être un agent immobilier, un notaire, un architecte, un entrepreneur voire un
particulier propriétaire d'un terrain qui le propose au promoteur immobilier en lui demandant
d'étudier les possibilités de réalisation sur ce terrain.
Le promoteur immobilier recherche l'utilisation maximum de ce terrain en prenant en
considération un certain nombre de facteurs :
 Marché immobilier qui flambe ou stagne
 Situation du terrain
 Coût de la construction
Le promoteur immobilier étudiera les possibilités de réussite de l'opération et pour ce faire va
calculer le prix de revient de l'opération et les prix de commercialisation. Il devra également
tenir compte des contraintes d'urbanisme (type d'immeuble pouvant être construit), la clientèle
possible selon la situation du terrain, le mode de financement.
Si l'opération apparaît favorable et rentable, on passe à la phase no 2, l'organisation de
l'opération ou le montage de l'opération.
(b) L'organisation de l'opération
Elle implique le choix de la structure juridique de l'opération. Elle implique les formalités
administratives, le montage financier, la demande des marchés.
(i) Choix de la structure juridique
C'est à dire le choix du moule juridique qui va servir à la réalisation de l'immeuble et à la
commercialisation. Le promoteur immobilier s'entoure de la compétence d'un notaire. Ce
choix est conditionné par l'importance de l'immeuble, la clientèle à qui il est destiné, les
modalités de financement et la surface financière du promoteur immobilier.
Il dispose d'un éventail assez large de formules :
 Constitution de sociétés civiles de vente : commercialisation sous forme de VIAC
 Sociétés d'attribution : commercialisation par attribution ou VIAC
 Livraison de maisons individuelles
 Plans de rénovation ou réhabilitation urbaine : vente d'immeuble à rénover
Il faut observer que lorsque le promoteur immobilier intervient par société interposée (3
hypothèses), ces sociétés interposées sont des sociétés uniquement constituées pour le besoin
d'un programme déterminé, et lorsque les opérations de commercialisation sont achevées, ces
sociétés sont dissoutes : sociétés dites sociétés de construction.
À ne pas confondre avec les sociétés promotrices, utilisées par es promoteurs pour organiser
la structure juridique de leur entreprise.
(ii) Formalités administratives liées au droit de l'urbanisme
C'est à dire l'obtention de toutes les autorisations que requière le droit de l'urbanisme, dont le
permis de construire. Toutes ces autorisations sont le fait du promoteur immobilier et sont
délivrées par les autorités communales.
(iii) Montage du financement
Étape essentielle. Elle revêt un double aspect :
 Le promoteur immobilier doit obtenir des crédits pour lui-même : crédits promoteurs.
 Le promoteur doit aider les candidats acquéreurs à obtenir un crédit pour l'achat :
crédit acquéreur (PC, PAS, prêts spéciaux à la construction…).
(iv) Conclusion de marchés
Le promoteur immobilier conclut u certain nombre de marchés de travaux avec les divers
techniciens de la construction : conception de l'ouvrage (un ou plusieurs architectes), contrats
avec des ingénieurs-conseils ou des bureaux d'études techniques, réalisation matérielle de
l'ouvrage : entrepreneurs dans divers corps d'état, contrôle de la construction : bureaux de
contrôle.
Deux observations :
1. Il faut remarquer que :
Quelque soit le schéma juridique choisi par le promoteur, il prend la qualité de maître de
l'ouvrage et que cette qualité il va la conserver jusqu'à la fin de l'opération. À aucun moment
les candidats au logement, n'auront de contact direct avec les techniciens de la construction.
La jurisprudence et la loi insiste sur ce point : la qualité de maître d'ouvrage est inhérente au
promoteur immobilier et s'inscrit dans son rôle d'intermédiaire entre les candidats à la
propriété et les techniciens de la construction.
Techniques sociétaires
= Sociétés de construction
L.O
Architectes
C.A
P.I
C.E
Entrepreneurs
L.O
M.O
Candidats au
logement
Techniques contractuelles
= Sociétés de vente
2. Selon le type de promoteur immobilier auquel on a à faire :
Les contrats, qu'ils soient relatifs à la conception ou à la réalisation, ne seront pas toujours
nécessaire : notamment lorsque les promoteurs immobiliers disposera d'une organisation
suffisante pour suppléer à l'intervention de ces différents techniciens. Il en sera ainsi lorsque
le promoteur immobilier disposera de ses propres bureaux d'études, ou encore lorsque le
promoteur immobilier est en même temps un constructeur, c'est à dire lorsqu'il pourra
assumer lui-même la partie technique de l'opération. Une seule exception, en ce qui concerne
l'architecte qui a un monopole de la conception pour tous les ouvrages dont la SHON excède
170 m2 en application de R421-1-2 C.Urba.
(c) La réalisation de l'opération
Quand on dit que le promoteur immobilier réalise une opération, cela ne signifie pas qu'il en
sera l'exécutant matériel sauf s'il est constructeur. Cela signifie qu'il va face aux accédants à la
propriété assurer seul la responsabilité du programme. Il est considéré à cet égard comme
constructeur débiteur de l'obligation construire et que cette obligation est une obligation de
résultat. Par ailleurs il engage sa responsabilité dans les mêmes termes que celle qui pèse sur
les exécutants de matériels de la construction, puisqu'il est tenu de la responsabilité spécifique
des constructeurs.
Dans cette fonction de réalisateur, le promoteur immobilier apparaît bien comme
l'intermédiaire entre les exécutants de la construction et les accédants au logement.
(d) La commercialisation de l'opération
Cette phase doit obligatoirement intervenir avant l'achèvement de l'immeuble dans le cas
contraire on aurait alors affaire à une vente ou une cession de droits qui relèveraient du droit
commun, soit de la vente soit de la cession, mais qui ne relèveraient pas du droit de la
promotion immobilière sauf à tenir compte de L261-9 CCH relatif aux ventes des queues de
programmes. La garantie dont bénéficiera l'acquéreur sera identique à celle d'un acquéreur
sous la forme de la VIAC. La technique de commercialisation du programme dépend
principalement de la structure juridique dans laquelle le promoteur immobilier a inscrit son
opération de promotion.
B) Diversité de la notion de promoteur immobilier
L'étude de la pratique de la promotion immobilière permet de constater que la notion de
promoteur immobilier est entièrement diversifiée : il existe 3 catégories :
 Promoteurs professionnels
 Promoteurs occasionnels
 Promoteurs financiers
(1) Les promoteurs professionnels
Ce sont les promoteurs qui prennent l'initiative de la réalisation immobilière de façon
habituelle et que dans le cadre d'une opération intervenant pour l'étude, l'exécution et la mise
à la disposition des usages des programmes à réaliser. Cette définition est celle qui est donnée
par la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs.
Les promoteurs professionnels exercent donc leur profession à titre exclusif et on retrouve le
critère de l'habitude qui est le critère retenu pour caractériser une profession au sens de ...
2 éléments essentiels pour caractériser le promoteur professionnel :
 Critère syndical : les promoteurs publics et eux uniquement se retrouvent regroupés au
sein d'un syndicat professionnel, la FNPC.
 Ces promoteurs exercent leur activité professionnelle au sein d'une société de
promotion qu'on appelle aussi société promotrice. Mais il peut aussi y avoir des
promoteurs professionnels exerçant en tant que personne physique mais c'est un
phénomène relativement rare compte tenu des garanties financières exigées par la
FNPC.
Il faut distinguer la société promotrice et la société de construction à partir de 4 notions :
(a) La société promotrice est une structure juridique
choisie par le promoteur immobilier pour exercer son activité : c'est un moyen juridique
d'organisation de l'entreprise du promoteur immobilier. Cette entreprise est sous forme
sociétaire et est permanente.
La société interposée ou la société de construction est une société éphémère constituée pour
un programme déterminé, et sa forme est déterminée en fonction de la technique de
commercialisation choisie. Cette société est dissoute dès la fin de la commercialisation.
(b) La société regroupe exclusivement des promoteurs de métier
La société interposée groupe des associés de provenance diverse :
 La société promotrice elle-même, suivant l'associé principal, qui assure la direction et
la gestion de la société interposée.
 Des banquiers
 Des financiers
 Des investisseurs, plus des particuliers constituant le tour de table.
 On rencontre aussi parfois les accédants à la propriété, uniquement si on a affaire à
une société de construction attribution. Ils ne sont jamais associés dans les sociétés
civiles immobilières constituées en vue de la vente.
(c) La société promotrice est toujours une société commerciale ordinaire
(souvent SA),
Alors que la société interposée est une société à un statut juridique spécial, résultant du 16
juillet 1971, dont les dispositions sont aujourd'hui incorporées dans le CCH. Cette loi
distingue 3 formes de société :
 Les sociétés civiles immobilières de vente SCIV correspondant aux sociétés du titre I
de la loi de 1971, incorporées aujourd'hui dans L211-1 et suivant CCH.
 Les sociétés du titre II de la loi de 1971, la société construction attribution, devenu
L212-1 et suivants CCH.
 Les sociétés du titre III de la loi de 1971, société coopérative de construction au L2131 et suivants CCH.
(d) La société promotrice est soumise au régime de l'IS,
la société interposée bénéficie du régime dit de la transparence fiscale, art. 239 ter CGI.
(2) Les promoteurs occasionnels
On rencontre 2 catégories de promoteurs :
 Les professionnels de l'immobilier
 Les personnes qui réalisent une opération de promotion de façon isolée
(a) Les promoteurs professionnels de l'immobilier
Ce sont les promoteurs à titre non exclusif.
Ce sont des professionnels de l'immobilier : entrepreneurs, marchands de biens, agents
immobiliers, conducteurs de travaux…, qui à côté de leur activité principale vont se livrer
occasionnellement à une opération de promotion immobilière.
Dans les années 1960, cette formule a été largement utilisée et pour beaucoup, cette activité
est devenue leur activité principale. Aujourd'hui c'est plutôt le contraire et les promoteurs font
aussi de la gestion de patrimoine immobilier.
Cette forme de promotion est surtout le fait d'entreprises de construction qui réalisent un
nombre limité d'opérations.
Ces promoteurs ne sont pas membres de la FNPC parce qu'ils sont pour la plupart restés
attachés à la Fédération d'origine, c'est-à-dire la Fédération Française du Bâtiment : certaines
branches accueillent les entreprises qui se sont tournées vers le promoteur immobilier :
 Groupement National des Entrepreneurs Constructeurs Immobilier dépendant de la
FFB : programmes verticaux.
 Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles.
(b) Autres promoteurs
On rencontre certains professionnels ou particuliers qui ne réalisent qu'un seul programme :
immeuble collectif, ou maison individuelle. Catégorie difficilement cernable car le caractère
occasionnel disparaît dès la réalisation du 2e programme. À partir de ce seuil, la cour de
cassation estime que l'activité devient habituelle, professionnelle.
Quant à l'administration fiscale, elle estime que doit être soumise aux profits de la
construction de l'art. 235-4 ter CGI, la commercialisation d'un immeuble comportant plus de
10 logements.
Il semble donc que ce soit une question de fait laissée à l'appréciation du juge pour déterminer
le caractère habituel de la profession.
(c) Les promoteurs financiers.
Il ne s'agit pas d'une catégorie particulière de promoteur. Ce sont ceux qui à des titres divers
financent des opérations de construction.
Dans la plupart des cas ils sont associés dans les sociétés interposées, c'est-à-dire les sociétés
de construction. Ils contribuent à la réalisation de programmes immobiliers dans le but d'en
livrer un profit :
 Qui sont ces financiers ?
 Comment ces financiers participent au financement de la promotion ?
1. Quels sont les financiers ?
Panorama des personnes et organismes. On distingue le financement privé et le financement
public ou semi-public.
a. Financement privé
Il faut citer en 1er lieu le promoteur immobilier lui-même qui participe au financement de
l'opération qu'il lance. Plus sa participation est importante plus il échappera à la prise des
banques et établissements financiers. Il est rare que les fonds propres du promoteur
immobilier, même joints à ceux des accédants à la propriété suffisent au financement total.
Il faut que le promoteur s'adresse aux banques, établissements financiers ou compagnies
d'assurance pour que ces organismes lui apportent leurs concours, directement aux
promoteurs, ou éventuellement aux accédants à la propriété, c'est à dire les clients du
promoteur immobilier.
Entre également dans le financement privé celui provenant de l'épargne individuelle,
longtemps relativement faible, mais un peu plus important aujourd'hui.
b. Financement public ou semi-public
Il provient de fonds d'origine publique, c'est l'État qui va financer par l'intervention des
établissements publics ou de personnes privées placées sous le contrôle de l'administration.
On parle souvent d'investisseurs professionnels.
Les catégories des établissements publics se découpent en 2 organismes :
 La caisse des marchés de l'État
 La caisse des dépôts et consignations
S'agissant dans les 2 cas de personnes morales sans but lucratifs, les bénéfices retirés par ces
opérations de promotion immobilière sont réinvestis dans d'autres opérations. Pour CDC, par
intermédiaire de la société Centrale Immobilière de Construction, est aujourd'hui le 1 er
promoteur de France (aujourd'hui appelé ICAD).
Catégorie des personnes privées sous le contrôle de l'administration, le Crédit Foncier de
France, les Comités Interprofessionnels du Logement (CIL) qui sont des organismes chargés
de collecter le 1 % patronal au titre de la participation obligatoire des employeurs à l'effort
de construction : chaque entreprise de 10 salariés au moins doit investir dans le domaine de la
construction 0,45% du montant des salaires bruts annuels. La loi du 30 déc. 1996 crée
l'Union d'Économie Sociale du Logement organisme qui a repris toutes les activités des
anciens CIL et regroupe tous les organismes collecteurs du 0,45% patronal. L'UESL est
placée sous le contrôle d'un autre organisme, l'Agence Nationale pour la Participation des
Employeurs à l'Effort de Construction. C'est cette agence qui établit les règles qui régissent
les conditions d'activité du secteur HLM et Économie Mixte.
L'UESL utilise ces fonds pour octroyer des prêts à taux réduits aux salariés soit pour
l'acquisition de logements neufs, soit pour effectuer des grosses opérations de rénovation
2. Les modalités de participation des financiers
On peut distinguer 3 modalités de participation :
a. En qualité d'associés
Le financier participe à la formation de la société interposée en réalisant des apports en
numéraire ou en nature. Plusieurs financiers peuvent aussi former la société de construction et
le promoteur ne sera que l'agent d'exécution.
b. En qualité de prêteurs
Ils consentent aux promoteurs immobiliers des crédits, lesquels seront par la suite transférés
aux accédants à la propriété. Formule largement utilisée dans les 1ere sociétés de construction.
c. En qualité de garants
Depuis la loi du 3 janvier 1967 sur le régime des VIAC, ce sont les banques et les
établissements financiers qui financent la garantie extrinsèque. Dans le cadre du contrat de
construction de maisons individuelles, ce sont eux qui fournissent la garantie de
remboursement de l'art. R231-8 CCH.
II) Les données juridiques
La nouveauté du phénomène de la promotion immobilière a surpris le monde juridique. À tel
point que la promotion immobilière s'est largement développée en dehors de tout cadre
juridique préétabli si ce n'est en dehors du droit lui-même. Le droit ne s'est intéressé à la
promotion immobilière qu'à l'occasion de certains scandales, surtout sur l'aspect répressif (ex :
1er texte important en promotion immobilière décret du 10 nov. 1954).
Il est donc revenu à la jurisprudence de dérouler la trame de cette nouvelle technique
juridique, et de préciser le rôle et les responsabilités du promoteur immobilier. Âpres un
défrichage jurisprudentiel, le législateur est intervenu.
A) L'approche jurisprudentielle
Le montage d'une opération de promotion immobilière fait appel à des techniques et des
moyens juridiques divers. Lorsque les tribunaux ont eu à connaître des litiges opposant les
promoteurs immobiliers à leurs clients, ils ont fait preuve à la fois d'une certaine gène et un
certain réalisme :
 Une gène à cause du vide juridique et la difficulté de qualifier exactement l'activité du
promoteur immobilier.
 Un réalisme qui s'est attaché à partir des données de la pratique, à préciser quel devait
être contenu exact des obligations du promoteur immobilier.
Méthode au coup par coup, qui a permis de préciser la responsabilité du promoteur
immobilier.
(1) Coup par coup
En se basant sur le décret du 10/11/1954 qui tient à protéger l'épargne contre certaines
activités de la construction, la jurisprudence a défini le promoteur immobilier : "Personne
physique ou morale qui s'engage directement ou par une société interposée, à construire
ou à procurer à autrui un immeuble ou partie d'immeuble à usage d'habitation et qui
prend l'initiative à cet effet et le soin principal de l'affaire " CA Paris 12/06/1963, Cass.
9/11/71 et 20/11/79
Pour parvenir à ses fins, le promoteur immobilier empruntait des voies juridiques diverses. Le
promoteur immobilier pouvait apparaître alternativement comme un acheteur de terrain, un
vendeur, mais aussi comme un fondateur de société ou encore un mandataire selon la nature
de l'opération envisagée. Son activité échappait donc à une qualification globale puisque dans
les faits il était amené à exercer des activités variées. Interprétation fractionnée de l'activité du
promoteur immobilier qui s'est orientée juridiquement.
Cass. 15-6-1966 : Le fait que le promoteur immobilier ait vendu des appartements n'est pas
une raison suffisante pour ne pas rechercher par ailleurs s'il n'avait pas été le mandataire des
acquéreurs vis-à-vis des entreprises et en conséquence il n'avait pas à ce titre assumé des
obligations différentes de celles d'un vendeur.
Les tribunaux peuvent retenir d'autre interprétation : CA Paris 8/03/66 cherchant à réduire les
honoraires perçus par le promoteur immobilier, retient la qualification de mandataire :
ouverture de l'action en réduction de la rémunération, ce qui n'aurait pas été possible dans le
cadre d'un contrat de vente : Le promoteur immobilier a été reconnu comme le propriétaire de
services assimilables à un mandat.
A l'occasion de la qualification de l'activité du promoteur immobilier, les tribunaux ont
précisé sa responsabilité, notamment à l'égard des accédants à la propriété.
(2) La responsabilité du promoteur immobilier
La définition jurisprudentielle du promoteur immobilier permet d'être retenue pour les
promoteurs immobiliers professionnels ou occasionnels. Puisque le promoteur immobilier
comme le maître de l'affaire sur qui repose la responsabilité du programme, responsabilité
technique, financière et juridique. Ces diverses responsabilités pouvant être assumées par la
même personne, ou par des personnes différentes.
On peut dégager les grands traits de la responsabilité du promoteur immobilier. Dans un 1er
temps, les tribunaux ont mis l'accent sur l'étendue de l'action du promoteur immobilier, celuici s'engageant à procurer un immeuble. Le promoteur immobilier a l'obligation de mener
jusqu'à son terme l'opération en contrôlant son déroulement jusqu'à la livraison effective des
locaux conformes et exempts de vices.
La jurisprudence a voulu lutter contre une pratique qui consistait pour le promoteur
immobilier de se désintéresser de l'opération une fois les contrats de vente conclu ou les
cessions de parts réalisées.
L'étude de la responsabilité du promoteur immobilier à l'égard des accédants à la propriété
dépend de la situation du promoteur immobilier vis-à-vis de ses clients. 2 situations selon qu'il
existe ou non un lien contractuel entre le promoteur immobilier et les accédants à la propriété.
(a) Lorsqu'il existe un lien contractuel
Le promoteur immobilier s'est engagé à procurer un immeuble ou une fraction d'immeuble à
des titres juridiques divers, lien résultant des soit d'un contrat de vente, soit d'un contrat de
mandat, soit d'un classique contrat d'entrepris, soit d'un contrat relatif à la construction d'une
maison individuelle. Le lien peut aussi résulter du cumul de plusieurs contrats. Mais quelle
que soit la qualité juridique en vente de laquelle le promoteur immobilier intervient, les
tribunaux considérant qu'en toute hypothèse, il est tenu envers ses clients d'une obligation de
résultats. Il ne peut se dégager de ses obligations de procure un immeuble, dans un délai
convenu et conforme aux stipulations du contrat, qu'en démontrant la force majeure.
(b) En l'absence de lien contractuel direct
C'est à dire lorsque le promoteur immobilier intervient par la société de construction
interposée. C'est la société qui est débitrice de l'obligation de procurer dans les délais un
immeuble conforme aux stipulations du contrat. Si défaillance de la société interposée, les
tribunaux essaient alors d'atteindre le promoteur immobilier en recherchant le lien de droit
entre lui et ses clients.
Le plus souvent ils écartent la personne morale intermédiaire et considèrent le promoteur
immobilier comme un vendeur de fait.
Dans d'autres circonstances, les tribunaux font du promoteur immobilier le gérant solidaire de
la société.
Enfin les tribunaux condamnent le promoteur immobilier en tant que tel, sans rechercher de
lien contractuel. Cette attitude est difficilement explicable sur le plan juridique si ce n'est la
tendance à faire peser sur le promoteur immobilier en toute circonstance des obligations
toujours plus nombreuses et contraignantes. Si bien que l'obligation de résultat, que beaucoup
contestent, s'analyserait plutôt comme une garantie légale.
B) L'intervention législative
Elle s'est faite dans une orientation bien précise, celle de protéger l'accédant à la propriété
contre le promoteur immobilier. Le législateur a perfectionné les techniques de la promotion
immobilière et accrut la protection des accédants au détriment du promoteur immobilier luimême. Si bien que le législateur ne s'est pas préoccupé du statut du promoteur immobilier,
celui-ci ne dispose pas d'un véritable statut en dépit des propositions de projets de loi en ce
sens.
L'absence de statuts n'a pas l'air de perturber le promoteur immobilier.
(1) Textes réprimant la promotion immobilière
2 grandes catégories :
 Textes répressifs
 Textes organiques
(a) Les textes primitifs
Ils datent des années 50-60, période du "Western" de la promotion immobilière.
Ces textes semblent nommer les promoteurs immobiliers : décret du 10/11/1954.
 Il existe bien un contrat entre le promoteur immobilier et son client, contrat de mandat
lorsque le client avait demandé au promoteur immobilier de lui procurer un logement.
 Il était prévu que ce contrat était conclu si conditions suspensives lorsque le client
sollicitait un prêt spécial du CFF.
 Il instaurait dans les sociétés de construction un conseil de surveillance. Décret
maintenu jusqu'à la loi du 16/07/1971 complétée par la loi du 07/08/1957, loi pénale
sanctionnant tout personne agissant en violation du décret de 1954 et interdisant
l'activité de promoteur immobilier à tous ceux condamnés en vertu de la loi du
30/08/1947 relative à l'assainissement des professions commerciales.
(b) Textes organiques
 Décret du 9/07/1963, dispositif fiscal relatif au régime fiscal des VIAC.
 Décret du 24/12/1963, relatif aux prêts et primes à la construction.
 Décret du 23/12/1964, dispositif fiscal, relatif au régime des sociétés civiles de vente.
Ouvrent la voie à des réformes beaucoup plus importantes, réalisées par 2 grandes lois, la
loi du 03 janvier 1967 et la loi du 16/07/1971.
(i) L67-3 du 3 janvier 1967
Elle a un double domaine :
 D'abord elle régit les VIAC, c'est à dire les doter d'un régime juridique complet,
cohérent et d'organiser tout un système de garanties des accédants à la propriété, si
forme de garantie de remboursement et d'achèvement des travaux.
 Ensuite, en modernisant le régime de la responsabilité des constructeurs art. 1792 et
2270 C.civ.
Loi complétée par un décret 67-1166 du 22déc. 1967.
Loi du 3 janvier 1967 pour partie incorporée dans le code civil, nombreux chapitres III-I
du titre VI du livre III, art. 1601-1 à1601-4 C.civ.
Depuis décret du 31/05/1978 portant sur la création du CCH, la totalité de la loi du 3
janvier 1967 plus la totalité du décret du 22 déc. 1967 intégrées dans ce code sous les
numéros L261-1 à L261-22 pour la loi et R261-1 à R261-33 pour le décret.
(ii) L71-579 du 16/07/1971 relative à diverses opérations de
construction
Elle devait régir les différentes sociétés de construction, le contrat de promotion
immobilière, ;a commercialisation des maisons individuelles, plus quelques retouches à la
loi du 3 janvier 67. loi divisée en 6 titres, chaque titre complété par un décret du 29 déc.
1971.
Titre 1er de la loi relative aux sociétés civiles constituées en vue de la vente ou sociétés
civiles de vente intégrée dans le CCH sous les numéros L211-1 à L211-4 et R211-1 à
R211-6 pour les décrets.
Titre 2 de la loi relative aux sociétés de construction attribution sous le numéro L212-1 à
L212-13 plus R212-1 à R212-16.
Titre III relatif aux sociétés coopératives sous les numéros L213-1 à L213-15 plus R213-1
à R213-17.
Titre IV de la loi relatif aux contrats de promotion immobilière : droit commun dans les 2
codes, code civil art. 1831-1 à 1831-5 et textes reproduits dans le CCH : L221-1 à L221-5
Régime renforcé uniquement dans le CCH : L222-1 à L222-7 plus R222-1 à R222-14
Titre V relatif aux dispositions pénales sous les art. L241-1 à L241-7
Titre VI relatif aux contrats de construction de maisons individuelles sous les art L232-2
plus R231-1 à R231-14 et R232-1 à R232-7
(iii) 3 lois ultérieures :
 Loi 84-595 du 12/07/1984 définissant la location-accession à la promotion
immobilière.
 Loi 86-18 du 06/01/1986 relative au time-sharing, société d'attribution d'immeuble
en jouissance à temps partagé.
 Loi 90-1129 du 19/12/1990 relative aux contrats de construction de maisons
individuelles.
(2) Les conséquences de ces textes
Il faut remarquer qu'aucun de ces textes n'a une incidence directe sur la définition du
promoteur immobilier, car à aucun moment, la loi ne définit le promoteur immobilier.
Cependant, la loi a accentué le clivage entre 2 qualifications maîtresses de l'activité du
promoteur immobilier : entre le promoteur mandataire et le promoteur vendeur.
(a) Le promoteur mandataire
Le promoteur immobilier prendra qualité de mandataire des accédants lorsqu’il recourra à
certaines techniques de la promotion dans lesquelles il s'interpose entre les accédants et
les techniciens de la construction, c'est à dire les contrats qu'il conclut vont produire leurs
effets sur la tête des accédants à la propriété : point commun de toutes ces techniques qui
relèvent du mandat. En dépit de sa qualité de mandataire il va être tenu d'une obligation de
résultat et des obligations des architectes et entrepreneurs eux-mêmes, il sera considéré
comme garant des vices cachés au même titre que s'il avait été lui-même le constructeur
de l'ouvrage. Bref il est considéré comme un constructeur au sens de l'art. 1792 C.civ.
Le promoteur immobilier comme un mandataire qui utilise les techniques suivantes :
(i) Lorsque avec des investisseurs et des accédants à la propriété,
il créé une société de construction attribution : les associés, qui sont les clients, sont
intégrés dans l'opération de construction. Afin de protéger les associés, la société est
obligée de confier la réalisation de l'opération à un promoteur professionnel par un contrat
de promotion immobilière, au moins lorsque ces sociétés construisent pour 10 % au moins
à usage d'habitation.
(ii) Lorsque le promoteur immobilier conduit directement des contrats
de promotion
immobilière avec ses clients pour la réalisation de maisons individuelles ordinaires, c'est à
dire ni de maisons préfabriquées, ni de maisons constituées selon un plan préétabli. Dans
ce cas, le promoteur immobilier agit comme un mandataire du maître de l'ouvrage et il
conclut en son nom et pour son compte des louages d'ouvrage avec des techniciens de la
construction : hypothèse de l'art. 1792-1 AL.3 C.civ.
(iii) Lorsque le promoteur immobilier commercialise
des maisons préfabriquées ou construites selon un plan préétabli, il utilise le contrat de
construction de maisons individuelles des art. L231-1 CCH.
(iv) Lorsque le promoteur immobilier créé une société coopérative de
construction,
il faut que cette société ait pour objet la construction de logements individuels ou collectifs, et
quelle décide d'attribuer les logements en fonction des droits sociaux des coopérateurs. Alors
la société coopérative de construction doit conclure un contrat de promotion immobilier avec
un promoteur immobilier.
(b) Le promoteur vendeur
Le promoteur immobilier révélera la qualité de vendeur lorsqu'il utilisera les formules de
commercialisation de la loi du 03 janvier 1967, c'est à dire la VIAC avec les acheteurs, soit
créer une société civile de vente du titre I de la loi de 1971 auquel cas c'est la société
interposée qui sera le vendeur, ce qui n'empêchera pas de rechercher la responsabilité du
promoteur immobilier derrière.
Avant 67/71
Apres 67/71
Techniques contractuelles
Promoteur
mandataire
Méthode de Grenoble
Contrat de mandat
légalisé par D 10/11/54
Contrat de promotion
immobilière
Méthode de Paris
Société de construction
28/06/1938
Techniques sociétaires
Promotion
immobilière
Société du titre II
Plus
contrat
de
promotion immobilière
Société du titre III
Plus
contrat
de
promotion immobilière
VIAC
Promoteur
Maisons
Individuelles
MI = contrat de vente
- Soit VAT
ordinaire sous garantie
- Soit VEFA
Vendeur
Société Civile de Vente
Ouvrage collectif
- Soit VAT
=Sté civile de construction
art.28 D.23/12/64
- Soit VEFA
Contrat
de
P.I
ordinaire art 1831-1
& s. C.civ.
Contrats de CMI,
art. L231-1 & s.CCH
Collectif
Sté de construction
Plus contrat de P.I
SECTION 2 - L'organisation professionnelle des promoteurs immobiliers
En raison de sa diversité, la profession de promoteur immobilier n'est pas organisée,
cela résulte du fait qu'il n'y a pas de définition légale du promoteur immobilier.
En effet n'étant pas nettement défini, il était difficile de réglementer la profession, les
conditions d'accès et les modalités d'exercice de cette profession.
Les professionnels eux même ont été conscient du danger de cette situation et ont pris
l'initiative, ils ont exigé que les pouvoirs publics interviennent.
Question qui se pose :
Le promoteur exerce - il une activité de nature civile ou commerciale ?
I) L'organisation de la profession de promoteur
Conformément au principe de liberté d'entreprendre, l'exercice de la promotion immobilière
est libre. Aucune condition de capacité est exigée.
La perspective de réaliser rapidement des profits substantiels avec des risques limités à attirer
des personnes de capacité et moralité douteuse.
C'est à la vue de certains scandales que les promoteurs et les juges ont procédé à un sévère
assainissement de la profession.
A) L'intervention législative
Ici encore comme pour les techniques de promotion elle-même, le législateur est intervenu
dans un esprit répressif plutôt qu'organisateur. La loi édicte des interdictions, des
incompatibilités, elle s'est assez peu souciée de doter le promoteur d'un véritable statut.
(1) Les interdictions
L'accès à la profession de promoteur immobilier est fermé aux personnes qui ont été
condamnées en vertu de plusieurs dispositions législatives.
D'abord en vertu de la loi du 7 août 1957 prise après décret du 10 nov. 1954 qu'elle
assortissait de sanctions pénales.
Elle ferme la profession à tous ceux qui ont fait l'objet de condamnation de droit
commun (vol, recel, escroquerie, abus de confiance…).
Ces individus se sont vus interdire le droit de conclure les contrats relevant du décret
du 10 nov. 1954 et de participer à la constitution et au fonctionnement des sociétés de
construction 28 juin 1938.
Par ailleurs l'art. 60 de la loi du 7 août 1957 fermait également l'accès à la profession
aux personnes qui avaient été condamné en application d'une autre loi du 30 août
1947, loi sur l'assainissement des professions commerciales.
La plupart de ces interdictions sont dans le CCH art. L241-3 dispositions pénales en
droit de la construction.
 Loi du 3 janvier 1967 qui interdit à toute personne qui aurait été condamnée
par application des dispositions de cette loi de procéder directement ou par
personnes interposées à la vente d'immeubles L261-19 CCH.
 Loi du 16 juillet 1971 aux art. 41 & 42 devenus les art. L241-3 et L241-4 du
CCH, dispose que les personnes ayant subi les condamnations qu'elle énonce
(délits de droit commun) ne peuvent participer, ni en droit, ni en fait,
directement ou par personnes interposées à la fondation et la gestion des
sociétés de construction vente, des sociétés de construction attribution et des
sociétés de coopératives de construction et ces mêmes personnes ne peuvent
davantage participer à la création et gestion de sociétés promotrices.
Elles ne peuvent davantage conclure des contrats de promotion immobilière, art. 18311 C.civ. repris à L221-1 et suivants du CCH, ni de Contrats de Maisons Individuelle
L231-1 et suivants du CCH.
(2) Les incompatibilités :
En vertu de textes généraux la profession de promoteur est incompatible avec le statut de la
fonction publique ainsi qu'avec la qualité de profession libérale, pour lesquelles les textes qui
régissent édictent des incompatibilités.
Pour les architectes la loi du 3 janvier 1977 art. 14 interdit qu'un architecte puisse être salarié
d'un promoteur immobilier. De plus l'architecte doit déclarer tous les liens d'intérêt qui le lient
à des personnes tirant des profits d'une activité immobilière, que ces liens soient financiers ou
familiaux, loi complétée par les art. 42 à 45 des devoirs de l'architecte.
En ce qui concerne la possibilité pour l'architecte d'être associé d'une société de construction,
il peut être associé sans exercer son activité au sein de cette société, il peut réaliser des
apports en nature ou en capital mais pas d'apports en industrie.
Il peut arriver que la société de construction, qui a parmi ces associés un architecte, charge
l'architecte de la conception du programme qu'elle va réaliser.
Dans ce cas si l'architecte détient au moins 1/10e du capital de la société, il doit alors faire une
déclaration spéciale à l'Ordre des architectes, faute de quoi, il tomberait sous le coup de
sanctions disciplinaires de la loi du 28 oct. 1977 art. 41.
Enfin l'architecte ne peut exercer aucune fonction de gestion dans une société de construction.
Toutes ces mesures limitent l'accès à l'architecte.
En vertu d'une loi organique du 24 oct. 1972, sont déclarées incompatibles avec un mandat
parlementaire les fonctions de chef d'entreprise, dans une entreprise à but lucratif dont l'objet
est l'achat ou la vente de terrains destinés à des constructions ou qui exerce une activité de
promotion immobilière, ou une activité habituelle des constructions en vue de leur vente. La
même incompatibilité frappe les dirigeants de société ayant les mêmes objets que
précédemment.
(3) Absence de statut du promoteur
En réalité celui-ci doit avoir de sérieuses connaissances dans de nombreux domaines en
matière :
 juridique
 fiscale
 comptable
 économique et financière
 technique
 commerciale
Paradoxalement aucune vérification de ces compétences n'est exigée par la loi pour entrer
dans la profession. Elle a laissé la profession mettre ces propres critères, du moins concernant
l'accession à l'adhésion syndicale.
Cependant il faut prendre en considération un double mouvement qui tend à apprécier la
compétence du promoteur :
(a) Il s'agit en 1er lieu du courant jurisprudentiel :
qui s'est appuyé sur les lois du 3 janvier 1967 et 11 juin 1971, certes la compétence n'est pas
une question de droit mais de fait. Les tribunaux ne sauraient imposer une quelconque
compétence technique au promoteur immobilier, mais considérant qu'il doit faire preuve de
compétence, ils retiennent sa responsabilité en cas de violation dans les règles de l'art de bâtir,
en cas d'immixtion dans les domaines techniques en imposant des procédés de construction,
des matériaux non conformes aux règles de l'art de bâtir.
(b) Il s'agit d'un courant parlementaire :
qui était favorable à l'instauration d'un statut professionnel des promoteurs.
Proposition de loi faite par le député Mayaud en 1977, envisageant d'instaurer une
réglementation professionnelle de la promotion immobilière dans des termes comparables à
celle de la loi du 2 janvier 1970 loi Hauguet :
 L'inscription obligatoire sur une liste tenue en préfecture en justifiant une aptitude
professionnelle.
 Prévoyait la souscription obligatoire d'une assurance obligatoire professionnelle.
 Reprenait un certain nombre d'interdiction.
 Prévoyait d'étendre cette réglementation aux lotisseurs et aménageurs.
Ce texte s'est égaré à l'Assemblé Nationale.
Le 18/02/80 réponse ministérielle de l'Environnement et Cadre de vie :
La nécessité de définir clairement les fonctions du promoteur immobilier et la mise en place
d'un véritable statut ne paraissait pas indispensable dans l'immédiat.
B) L'intervention syndicale :
La profession apparaît être bien structurée à ce niveau. Les professionnels ont préféré dans le
cadre de leur représentation syndicale donner au promoteur immobilier un visage qui leur
ressemblait mieux. Les promoteurs qui ne font que ça sont regroupés à la FNPC qui date de
1971, elle résulte de la fusion de plusieurs organisations syndicales. Elle soumet l'adhésion à
une chambre régionale à un triple contrôle :
 Moralité et passé du promoteur immobilier.
 Souscription obligatoire d'une assurance de responsabilité professionnelle.
 L'adhésion obligatoire à une caisse de garantie destinée à couvrir les détournements de
fonds éventuels. Elle est gérée par la FNPC et est couverte par une assurance.
Ce système présente des avantages pour les promoteurs et les clients. La FNCP délivre à ses
adhérents un label syndical.
II) Caractère civil ou commercial de l'activité du promoteur
Question délicate qui se rapporte à l'interprétation du feu art 632 C.Com. devenu l'art. L110-1
C.com. Traditionnellement les activités immobilières étaient écartées du droit commun car il
s'agissait d'opérations civiles par nature.
Or une loi du 13 juillet 1967sur la réglementation judiciaire et la liquidation des biens, est
venu modifier L632 C.com. (maintenant L110-1) et est venu englober dans le domaine de la
commercialité l'ensemble des actes portant sur les immeubles.
Mais le problème doit être approché en effectuant des distinctions :
 Les sociétés promotrices seront presque toujours des sociétés commerciales lorsque le
promoteur immobilier adoptera une forme de société qui est reconnue comme étant
une société commerciale par sa forme. Toutes les sociétés qui suivent l'art. 1er de la loi
du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales devenu L210-1 C.com. sont des
sociétés commerciales par leur forme.
 Le problème se pose au niveau du promoteur personne physique et le caractère civil
ou commercial se pose au niveau des sociétés interposées de construction. Il faut
savoir s'il va agir comme un vendeur ou un mandataire.
A) Le promoteur vendeur
La loi du 13 juillet 1967 venu modifier L632 C.com. répute acte de commerce tout achat de
bien immeuble en vue de les revendre. De ce fait dans le domaine de commercialité toute
opération d'intermédiaire : Achat, vente, souscription, vente d'immeuble.
Il en de même pour les opérations de vente, de cessions de droits sociaux des sociétés de
construction.
Cependant le promoteur n'est pas un intermédiaire au regard de l'art. 632 dans les opérations
de vente et souscription de droits des sociétés de construction.
Il est vendeur ou cédant.
Ce n'est que si il achète le terrain en vue de construire et revendre les appartements qu'il y a
achat pour revendre et donc acte de commerce. Il n'empêche que la jurisprudence devait tirer
des conséquences de la loi de 1967 et art. 632 en décidant qu'un société dont l'objet est l'achat
de terrain et l'édification d'immeubles en vue de leur vente à quiconque en bloc, au sein du
régime de la copropriété, et ce dans un but spéculatif, que cette société est par son objet une
société commerciale.
Cette solution était juridiquement logique mais une difficulté majeure est arrivée sur le plan
fiscal car les sociétés constituées par le promoteur et les investisseurs financiers sont des
sociétés civiles bénéficiant du régime de la transparence fiscale, régime qui fait échapper les
revenus de la société à l'IS.
Reconnaître à ces sociétés le caractère commercial impliquait pour que ces sociétés puissent
bénéficier de la transparence fiscale , qu'elle se transforme en nom collectif mais dans ce cas
les associés devenaient des commerçants. (or les investisseurs de société ne souhaitaient pas
le devenir).
C'est la raison pour laquelle le législateur a fait machine arrière par la loi du 9 juillet 1970
venu modifier l'art. 632. Désormais tout achat de terrain en vue de la revente après édification
des immeubles est un acte civil.
La loi répute "acte de commerce tout achat de bien immeuble aux fins de la revente à moins
que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les revendre en bloc
ou par locaux."
Cette restriction constitue "un îlot civil" qui concerne l'activité du promoteur vendeur.
B) Le promoteur mandataire
Lorsque le promoteur est mandataire, il joue effectivement le rôle d'intermédiaire. On peut lui
reconnaître la qualité de commerçant.
Plusieurs arguments :
 L110-1 C.com. ce texte répute acte de commerce toute opération d'intermédiaire pour
l'achat, la souscription d'actions ou de parts de sociétés immobilières.
 L110-6 vise les opérations d'agence et de courtage.
 Art. 35 CGI qui soumet les gains du promoteur immobilier aux BIC.
 Le promoteur mandataire, ayant qualité de commerçant, à ce titre est passible des
procédures collectives, ce qui sera toujours le cas lorsque la société interposée prend la
forme d'une société commerciale.
2e Partie – Les Promoteurs immobiliers du secteur Public
Comme les promoteurs du secteur privé, ils ont pour objectif l'accession à la propriété et
surtout depuis les lois de 1971 où le secteur locatif a été progressivement abandonné au profit
de l'accession à la propriété facilitée par l'APL. Alors que dans le passé le produit HLM était
caractérisé comme un produit médiocre, ce n'est plus le cas aujourd'hui.
Le différence est le statut, il y a un statut.
SECTION 1 - Les constructeurs d'habitat à loyer modéré
Le secteur HLM occupe le Livre IV du CCH.
Ce sont des promoteurs répondant à un certain nombre de techniques, bénéficiant de soutient
de l'État.
Pour bénéficier d'HLM il faut faire preuve de certains critères.
Autres types de constructeurs :
 Les PSR : Programmes Sociaux de Relogement.
 Les PHL : Programmes Locaux de l'Habitat.
 Les ILM : Immeubles à Loyer Moyen
L'art. L411-2 du CCH donne une énumération des organismes ayant vocation à intervenir
dans le secteur HLM :
 OPAC : Office Public d'Aménagement et Construction
 OPHLM : Office Public d'Habitat à Loyer Modéré
 SAHLM : Sociétés Anonymes d'Habitat à Loyer Modéré
 SACP : Sociétés Anonymes de Coopérative de Production
 SACICHLM : Sociétés Anonymes Coopératives d'Intérêt Collectif HLM
 SACI : Sociétés Anonymes de Crédit Immobilier
 FHLM : Fondations d'Habitat à Loyer Modéré
Quelque soit le secteur public ou privé, les promoteurs immobiliers d'HLM sont tous placés
sous le contrôle de l'État.
I) Les organismes Publics d'HLM
La loi du 18 janvier 2005 dite loi de cohésion sociale a modifié tout ce qui touche au secteur
HLM.
Les organismes publics d'HLM présentent les caractéristiques communes de bénéficier de
certaines ressources, soit allouées par la commune ou le département, soit les 2. Plus des
subventions et prêts de l'État à taux réduits.
On distingue 2 catégories :
 Les offices publics d'HLM : OPHLM
 Les offices publics d'Aménagements et de construction : OPAC
A) Les offices Publics d'HLM
Art. L421-4 & suivants et R421-51 & suivants du CCH
(1) Leur objet
Réaliser en vue de la location des opérations d'acquisition et de construction d'immeuble. Ces
offres étaient caractérisées par un double rôle, des constructeurs puis des gestionnaires.
On parlait d'HLM locatifs.
Depuis les réformes de 1971 les offices publics construisent aussi en accession à la propriété.
Peut se faire selon 2 modalités :
 Vente soumise à un régime particulier L443-11 CCH.
 Location accession L443-7 CCH.
(2) Organisation de ces offices
Les offices publics d'HLM sont de véritable service Public détenant possédant leur patrimoine
propre, ils sont créés par décrets au C.E, à la demande de conseils municipaux ou du conseil
général. Chaque office est constitué d'un conseil d'administration (12 membres), dont 4 sont
nommés par le préfet, les autres par les collectivités territoriales.
Les décisions prises par ce conseil ne sont exécutoires qu'après acceptation par le préfet
(budget, acquisition immobilière, convention conclue…). Les immeubles construits par les
OPHLM sont des ouvrages publics.
B) Les OPAC
Art. L421-1 CCH
Ayant une compétence et des attributions plus larges que les OPHLM, ils peuvent construire
des immeubles qui ne correspondent pas aux normes d'HLM. Ils peuvent intervenir dans les
opérations d'aménagements et d'urbanisme. La loi du 16 juillet 1971 dispose que les OPAC
sont des EPIC. Ils peuvent réaliser des opérations d'urbanisme, de rénovation urbaine,
construire des HLM et assurer leur gestion, ou à titre de prestation de service répondre ou non
aux normes HLM. Ils peuvent se voir confier de véritables fonctions de promoteur immobilier
au sens de l'art. 1831 C. civ.
Beaucoup d'OPHLM sur leur demande peuvent se transformer en OPAC.
Depuis le 21 juillet 1994 loi Habitat, les OPAC et les OPHLM peuvent se voir confier la
gestion des copropriétés en difficulté selon les art. 29—1 de la loi du 10 juillet 1996
 29 Juillet 1998, contre l'exclusion.
 13 décembre 2000 loi SRU
 18 janvier 2005 loi de cohésion sociale
Toutes ces lois ont progressivement élargi la compétence de ces organismes.
II) Les sociétés privées d'HLM
Art. 422—1 à 422 -19 du CCH
Il existe 2 catégories de sociétés privées d'HLM dont les caractéristiques étaient d'être placées
sous le contrôle de l'État, mais reformées par la loi 71-580 du 16 juillet 1971.
A) Les sociétés privées d'HLM
Le mouvement HLM est né dans le secteur privé situé dans les années 20-30 du XXe siècle,
on parlait d'habitat à bon marché, fabriqué par les employeurs eux-mêmes pour faciliter le
logement de leurs employés.
Avant 1971
 Les SAHLM constituées entre personnes possédant des capitaux qui désiraient investir
dans des HLM (réservés aux catégories défavorisées).
 Les SACHLM, constituées entre personnes voulant construire selon les normes HLM.
Elles pouvaient pratiquer la location attribution ou location coopératives sans accès à
la propriété.
Loi du 16 juillet 1971 : les SA Coopératives sont devenues des Sociétés Coopératives
d'Habitat. L211-1 et suivants du CCH. Ces sociétés ont cessés de pratiquer la location
attribution ou location coopérative, elles pratiquent uniquement la location-accession.
Il ne reste plus que les SAHLM (L422-2 du CCH) qui construisent pour louer ou accession à
la propriété. Sociétés à capital fixe qui peuvent aussi se voir confier la gestion des
copropriétés en difficulté et même acquérir des hôtels pour les louer ou prendre à bail des
logements en vue de la location.
Par ailleurs la loi de 1971 a créé une nouvelle forme de société, les SCHLM L422-3 CCH,
exclusivement orientées vers les opérations d'accession à la propriété, elles fonctionnent
comme les SCH L213-1 et suivants du CCH.
Elles sont soumises à la conclusion d'un contrat, contrat de prestation de service très proche
de celui de construction immobilière.
Elle réalise des programmes verticaux (immobilier classique) et verticaux (pavillons).
Pour se faire sous plusieurs formes de vente :
 immeuble à construction
 attribution
 location-accession
 clé en main
B) Le contrôle de l'État
Il s'exerce au niveau de la constitution de la société, il faut l'agrément du ministre chargé du
logement. Ces sociétés doivent adopter des statuts types adoptés par décret en CE.
Pour les sociétés ayant compétence nationale, un commissaire du gouvernement siège dans le
conseil d'administration, par ailleurs l'État exerce sa tutelle puisque toutes ces sociétés doivent
avoir tous les documents comptables administratifs sous peine de dissolution.
Les fonctions d'administrateur sont gratuites. Les actionnaires voient leurs voix limitées à 10
quelque soit le nombre d'actions détenues.
SECTION 2 - Les sociétés d'économie mixte
Il s'agit de SA dont le capital social appartient aux Collectivités ou Établissement Public ayant
vocation en matière urbaine et construction, et pour partie à des personnes privées.
Ces SEM ont d'abord pour 1ere mission de réaliser des opérations d'urbanisme de rénovation,
d'aménagements urbains. Ensuite de réaliser des opérations de constructeurs, en ce sens ce
sont des promoteurs.
Les SEM ayant compétence au niveau national,
 Société centrale immobilière de la CDC
 Société centrale pour l'Équipement du Territoire
La loi du 7 juillet 1983 régit ces sociétés qui restent des sociétés morales de droit privé même
lorsqu'elles sont investies de mission de service public.
I) Constitution de ces sociétés :
Les SEM doivent comporter des statuts conformes aux statuts types pris par décrets, celles
ayant pour objet la construction d'immeubles, peuvent les vendre clés en main ou en VEFA.
Elles peuvent aussi louer, gérer et entretenir les immeubles qu'elles ont construits. Les
capitaux peuvent appartenir à des personnes publiques (jusqu'à 65 % du capital social) L312-4
CCH.
La participation des collectivités publiques doit être acceptée par l'autorité de tutelle et le
préfet vérifie l'opportunité de cette participation.
II) Administration de ces sociétés :
Elles sont soumises aux dispositions du code de commerce. L210-1 C. Com. et L225-1 &
suivants, la collectivité publique quelque soit le nombre d'actions qu'elle possède doit
obligatoirement être représentée et est majoritaire au sein du conseil d'administration.
Les fonctions de président du conseil d'administration peuvent être exercées par une personne
morale (celle qui est majoritaire). Les pouvoirs publics nomment une personne du conseil
d'administraition, un représentant qui joue le rôle de commissaire du gouvernement.
3eme Partie – Les techniques de la promotion immobilière
Ces techniques dépendant logiquement de la structure de l'opération, gravitent autour de la
vente ou du mandat, 2 procédés juridiques utilisés alternativement, ou encore de manière
particulière : la vente sera exclusive quand on aura affaire aux SCIV, le mandat sera exclusif
quand on aura affaire aux sociétés d'attribution. Dans d'autres circonstances la vente ou le
mandat pourront être utilisés indifféremment, c'est le cas des sociétés coopératives de
construction. Les techniques peuvent être associées et utilisées de façon très particulière, par
exemple dans le cas du CCMI. Toutes ces techniques sont soumises à des régimes juridiques
issus pour la plupart d'entre eux de la loi du 3 janvier 1967 relative à la VIAC, plus la loi du
16 juillet 1971 relative aux formes des sociétés de construction, plus la loi de 1990 pour les
MI.
Les techniques de promotion immobilière apparaissent comme étant :
 Technique de Société Civile Immobilière de Vente
 Technique de Société de Construction Attribution
 Technique s'appliquant sur le mécanisme de coopération
 Technique propre aux maisons individuelles
Autres formes de promotion immobilière :
 Time share.
 Location accession.
 Règles relatives à la protection de l'emprunteur.
1er CHAPITRE - La promotion immobilière et la vente
Le promoteur immobilier désirant commercialiser un programme par la technique de la vente
a le choix entre 2 procédés juridiques :
 La vente "clés en main ", est une vente directe faite par le promoteur à l'acquéreur d'un
logement achevé. Cette formule suppose que le promoteur vendeur ait pu assurer seul
la charge financière de l'opération sans faire appel à des investisseurs financiers, ni
aux relais que constituent les versements de fond des acquéreurs : surface financière
importante du promoteur immobilier pour assurer sur ses fonds propres toute
l'opération.
 VIAC, vente régie par la loi du 3 janvier 1967, elle peut être envisagé sous 2 aspects :
o VIAC utilisée par u promoteur immobilier personne physique ou personne
morale qui vend directement aux accédants à la propriété. Dans ce cas le
promoteur immobilier ne fera pas appel à des investisseurs professionnels mais
en contrepartie ne réalisera que des opérations en nombre limité.
o VIAC utilisée par ces mêmes promoteurs intervenant par une société
interposée : la SCIV qui sera alors constituée entre le promoteur immobilier
d'une part et des investisseurs professionnels d'autre part. on constitue autant
de sociétés que de programmes à réaliser. Les opérations de construction et les
opérations de vente seront alors effectuées par la SCIV, qui sera dissoute
lorsque le programme aura été achevé et vendu. Exceptionnellement, la SCIV
peut être amenée aussi à effectuer des ventes "clés en main " : par exemple en
fin d'opération lorsque certains locaux ou appartements n'auront pas trouvé
acquéreur pendant la période de promotion : on est en présence de "queue de
programme". Dans ce cas la société va vendre en utilisant la vente immobilière
ordinaire, mais dans ce cas l'art. L261-9 CCH précise que cette vente sera
soumise au régime de la garantie de la VIAC. L'action exercée par les
acquéreurs successifs sera exercée contre le vendeur originaire. Dispositions
moins utile depuis la loi du 4 janvier 1978 art. 1792-1 C.civ. qui confère la
qualité de constructeur à celui qui vend après achèvement d'un immeuble qu'il
a construit ou fait construire.
Dans la formule VIAC ou vente par société interposée, l'accédant à la propriété ne tire aucune
protection du statut de la société, en revanche la protection de l'acquéreur est assurée par le
régime spécifique de la VIAC.
VEFA
Promoteur immobilier
Personne
morale
VIAC
physique
VAT
Promoteur immobilier +
Vente
VEFA
Promoteur immobilier
VIAC
= SCIV
VAT
On s'intéresse au 2e cas : on parle de vendeur pour le promoteur immobilier sous forme de
SCIV
SECTION 1 - La Société Civile Immobilière de Vente
I) Les origines de cette société
Cette société a pour origine la société civile qui avait été créée par l'art. 28 de la loi du 23
déc.1964. la société créée pour permettre l'application d'un régime fiscal de faveur aux
opérateurs de vente, VAT et VEFA, qui étaient à l'époque réglementée par le décret du 9
juillet 1963.
Avant la loi du 23 déc.1964, seules les sociétés de construction régies par la loi du 26 juin
1938 bénéficiaient d'un régime fiscal de faveur, droit de la transparence fiscale, c'est à dire, la
société n'était pas soumise à l'IS, et les cessions de droits effectuées dans ces sociétés par
associés, échappaient à toute imposition, directe ou indirecte.
En revanche, les sociétés qui effectuaient des opérations de VIAC étaient bien moins loties
sur le plan fiscal : elles ne pouvaient prétendre à la transparence fiscale, donc étaient passible
de l'IS.
C'est la raison pour laquelle la loi du 23 déc.1964 art. 28 décidait de soumettre les sociétés
civiles de vente au régime fiscal des sociétés de personnes c'est à dire bénéficiant désormais
de la transparence fiscale, échappait à l'IS, et seuls les associés étaient imposés sur les
bénéfices perçus, à condition que les immeubles construits par ces sociétés soient affectés
pour de leur superficie au minimum à l'habitation : les associés des SCIV bénéficiaient du
même régime fiscal que les associés d'attribution.
II) L'appellation de la société
Quand elle était régie par la loi de 1964, cette société s'appelait SCIV. La loi du 16juillet
1971, ayant pris conscience que ces sociétés avaient connu un développement considérable et
que ce développement devait aller en s'amplifiant a estimé insuffisant le cadre juridique offert
par le seul art. 28 et des dispositions du code civil. Ce qui a entraîné que la loi du 16 juillet
1971 a doté ces sociétés d'un régime juridique beaucoup plus étoffé. Cette société de vente fut
connue sous le nom de Société Civile constituée en vue de la Vente d'Immeubles, titre très
explicite qui annonce bien la finalité de cette société, finalité différente de la société de
construction traditionnelle, notamment la société d'attribution.
 Les textes qui régissent cette société (SCIV) :
Pour les sociétés constituées depuis le 1er juillet 1978, elles sont soumises :
Aux dispositions des art. 1845 & s. C.civ., droit commun de la société civile en ce que ces
dispositions ne sont pas contraires aux dispositions spécifiques du titre I de la loi du 16 juillet
1971. ces sociétés doivent être immatriculées au RCS afin d'acquérir la personnalité juridique.
Principalement au titre I de la loi du 16 juillet 1971, art 1 à 4 devenus L211-1 à L211-4 CCH.
A ces dispositions législatives viennent s'ajouter les dispositions réglementaires résultant du
décret d'application du 29 déc.1972 devenu R211-1 à R211-6 CCH.
III) Les caractères de la SCIV
A) La nature de la SCIV
(1) L211-1 CCH vise expressément la forme civile
C'est la solution de la loi de 1964. mais ce texte n'interdit pas pour autant de donner à ces
sociétés une forme commerciale, par exemple SNC ou Société par actions. Mais dans ce cas,
la société ne serait plus une société de l'art. L211-1 avec toutes les conséquences que cela
suppose sur le plan fiscal. Si elle prenait une forme commerciale elle serait imposée comme le
droit commun des sociétés commerciales et perdrait le bénéfice de la transparence fiscale.
Les sociétés de vente doivent adopter le caractère civil pour bénéficier des avantages fiscaux.
Solution conforme à L110-1 C.com. dont on sait que la rédaction date de la loi du 9 juillet
1970, maintenant dans le domaine civil l'activité du promoteur immobilier lorsqu'il agit en
vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments afin de les revendre en bloc ou par locaux (c'est à dire
maintient de l'îlot civil).
Ces sociétés, bien qu'étant des sociétés civiles, échappent au domaine de la commercialité,
pourront tout de même être mises en redressement ou en liquidation judiciaire car toute
personne morale pourra être soumise à une procédure collective.
(2) L'objet de la société
La SCIV a pour objet de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité
ou par fraction L211 Al.2 CCH tire les conséquences de cet objet en interdisant l'attribution
des logements construits aux associés. Les logements sont exclusivement réservés à la vente à
tiers.
(a) L211-1 Al.1 CCH construction d'un ou plusieurs immeubles :
La société a pour objet de construire ou d'édifier ce qui suppose l'acquisition du droit de
construire sur le terrain. Cette acquisition résulte de l'objet même de la société. Ce droit de
construction correspond à des situations différentes :
 Il peut s'agir du droit de propriété.
 Il peut résulter d'un bail emphytéotique art. L451-1 Code rural.
 Il peut résulter d'un bail à construction art. L251-1 CCH.
Compte tenu de cet objet, la SCIV n'a plus la possibilité d'acquérir des immeubles anciens en
vue de les revendre après restauration ou rénovation. En effet, dans cette opération même si le
PC est exigé, il ne s'agirait pas dune opération de construction au sens civil même si du point
de vue fiscal, la loi fiscale assimile une pareille opération de construction des la mesure où un
PC a été délivré. Il faut cependant remarque que si les sociétés de l'art. L211-1 CCH ne
peuvent pratiquer la rénovation d'immeuble, la vente d'immeuble à rénover n'en est pas moins
soumise au régime de la loi du 3 janvier 1967, c'est à dire VIAC.
Dans cette circonstance, la société perdait son caractère de société civile pour devenir une
société commerciale. En effet la société civile qui pratiquerait la vente d'immeuble à rénover
se verrait disqualifier en société commerciale voire SNC par l'administration fiscale, avec
toutes les questions que cela implique sur la situation personnelle des associés : responsabilité
indéfinie et solidaire des dettes de la société pour les associés.
La société de l'art. L211-1 CCH peut elle effectuer d'autres opérations de promotion
immobilière comme la location-accession ? La réponse est affirmative car la location
accession a pour finalité de vendre des locaux construits mais il faut une clause particulière
des statuts le prévoyant.
La SCIV ne peut-elle pas procéder à la vente du terrain dans l'hypothèse où l'opération
envisagée n'aboutit pas ? Si la société ne réalise pas son projet et qu'elle souhaite se défaire du
terrain, elle perdra son caractère civil pour devenir une société commerciale. Car la société de
l'art. L211-1 CCH est une société particulière, soumise à un régime dérogatoire, constituée
pour réaliser un objet déterminé. Ce qui implique des conséquences pour les associés au
niveau fiscal et au niveau de la responsabilité.
La construction porte sur un ou plusieurs immeubles,
La loi ne précise pas la destination de ces immeubles mais il doit s'agir de bâtiments et
non pas d'ouvrages. Ces immeubles ou bâtiments peuvent être à usage d'habitation,
professionnel, commercial ou industriel, mais pour pouvoir bénéficier de la
transparence fiscale, il faut que l'immeuble soit destiné pour ¾ de sa superficie à
l'usage d'habitation.
L'objet signifie qu'une même société civile peut réaliser un programme comprenant
plusieurs immeubles mais n'est pas d'usage de constituer une SCIV qui réaliserait dans
le temps plusieurs programmes successifs.
Et ceci pour plusieurs raisons :
 Dans la promotion immobilière les SCIV regroupent des investisseurs d'origines
diverses, qui ne s'investissent que pour un programme déterminé et non pas tous les
programmes que le promoteur immobilier peut réaliser.
 Les organismes bancaires qui fournissent les garanties assortissant les VIAC, ne le
font que pour un programme déterminé.
 La SCIV se confondait avec la société promotrice si elle devait être constituée pour
tous les programmes.
IV) La construction en vue de la vente
Les logements construits par la société sont exclusivement destinés à la vente, ce qui interdit
l'attribution des logements construits aux associés.
A) La commercialisation sera réalisée
au moyen des formules de vente créées pas le décret du 9 juillet 1963 et perfectionnées par la
loi du 3 janvier 1967, c'est-à-dire que la commercialisation se fait soit sous forme de VEFA
ou de VAT.
Cependant rien n'empêche la SCIV à procéder à la vente "clés en main ". On admet
également que ces sociétés puissent réaliser des opérations autres que des ventes, à condition
que ces opérations restent des opérations civiles et qu'elles soient accessoires à l'activité
principale de ces sociétés (vente). Par exemple la location.
B) L'exclusion des l'attribution des logements aux associés L211-1 Al. 2 CCH
Cet article exclut expressément de l'objet de ces sociétés, l'attribution en jouissance ou en
propriété, aux associés en contrepartie de leurs apports, disposition essentielle qui assure la
séparation entre les promoteurs financiers, c'est-à-dire les associés, et les candidats au
logement.
En effet les SCIV sont fermées aux acquéreurs accédants à la propriété : ces sociétés ne
peuvent être composées que du promoteur immobilier et d'investisseurs financiers. (privés ou
institutionnels).
Cette interdiction est sanctionnée par la nullité absolue, ce qui constitue une protection des
accédants à la propriété. En effet si les sociétés de vente pouvaient s'adjoindre des clients en
tant qu'associés, et leur attribuer des locaux, cela permettrait au promoteur immobilier
d'échapper aux règles de la VIAC, qui sont très contraignantes pour le promoteur immobilier
et protectrices pour l'acquéreur.
En revanche rien n'empêche la société de vendre ses logements à ses associés qui seront alors
considérés comme des clients ordinaires.
C) Le régime fiscal de la SCIV
Il est essentiellement constitué par 2 règles :
 Une règle intéressant la société
 Une règle intéressant les associés
(1) La règle relative à la société
Ce régime fiscal résulte de l'art. 28 de la loi de 1964, aujourd'hui incorporé dans le CGI sous
l'art. 239 ter. Ce texte dispense en effet la société d'acquitter sur les bénéfices réalisés à l'IS.
Les profits réalisés par la société et distribués aux associés étant considérés comme réalisés
directement par les associés, échappaient à l'IS, pour être taxés au niveau des associés. Une
instruction de la DGI avait précisé que le fait pour la société de livrer l'immeuble avec
certains équipements mobiliers ne lui fait pas perdre son statut particulier lorsque la valeur
des équipements mobiliers n'excède pas 4% de la valeur totale du logement avec un
maximum de 2440 Euros. Les équipements concernés sont ceux de la cuisine et de la salle
d'eau.
(2) La règle relative aux associés
Dans un 1er temps, sur les profits réalisés par la société, les associés échappaient pour partie
au droit commun de l'imposition, les sociétés se plaçaient sous le régime de l'art. 235 quater
CGI, c'est-à-dire le régime du prélèvement libératoire de 51 % des profits que la société
acquittait pour le compte de ses associés. Selon la situation fiscale des associés, ce
prélèvement avait un caractère libératoire. Mais il fallait pour cela que ¾ des immeubles
vendus soient affectés à l'habitation. S'il n'y a pas caractère libératoire, la partie d'impôt versée
par la société constituait un acompte sur son IR. Si c'est une personne physique, ou IS si
associé personne morale : faire échapper l'impôt à la progressivité de l'IR. Ce système a été
supprimé depuis le 31/12/86, plus de prélèvement libératoire, on applique le régime de droit
commun des profits de la construction. Ces profits, entrant dans la catégorie des BIC et sont
imposés comme tels :
 Au titre de l'IR pour les associés personnes physiques
 Au titre de l'IS pour les associés personnes morales.
On peut dire qu'il n'existe plus pour les associés de régime spécifique d'imposition dans les
SCIV.
V) Le statut de la société
Dans les SNC les associés sont responsables personnellement et indéfiniment des dettes de la
société : ils garantissent les dettes sur leur patrimoine quelque soit leur participation dans le
capital.
La responsabilité est dite solidaire lorsque tous les associés sont responsables quelque soit
leur participation dans le capital social.
Dans la société civile, la responsabilité des associés est une responsabilité indéfinie, c'est à
dire tous les associés sont tenus du passif de la société. Mais la répartition de la dette entre les
associés a changé. Avant, la répartition entre tous les associés, par parts viriles, c'est-à-dire la
dette est divisée dans le nombre de parts civiles (nombres d'associés), quel que soit leur
participation dans le capital social : règle s'appliquant aux sociétés civiles avant la loi du 4
janvier 1978.
Depuis cette loi, les associés sont toujours responsables indéfiniment, mais en proportion de
leur apport dans le capital social.
La SCIV est dotée d'un statut qui déroge au droit commun des sociétés civiles et se rapproche
des sociétés civiles d'attribution. Le législateur de 1971 a recherché un partage équitable du
risque entre les différents associés, et a imposé un principe qui à l'époque, dérogeait au
principe de la responsabilité par part virile des associés, en la remplaçant par une
responsabilité proportionnelle à la participation de chacun dans la société, c'est devenu la
règle de droit commun pour les sociétés civiles.
Par ailleurs, dans un esprit protecteur des acquéreurs, on a créé une obligation originale qui
pèse sur les associés, celle de participer aux appels de fonds complémentaires nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble.
Ces dispositions instaurent à la charge des associés des obligations nouvelles par rapport au
droit commun tout à l'égard des associés que de la société.
A) Les obligations des associés à l'égard de la société
Le législateur de 1971 a emprunté des règles qui existaient déjà dans les sociétés de
construction attribution pour les transplanter dans les SCIV.
(1) Contenu de la règle
L'art L211-3 CCH dispose que les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds
nécessaire à l'accompagnement de l'objet social en proportion de leurs droits dans le capital
social de leur c'est-à-dire de leurs droits sociaux. Ces appels de fonds doivent être
indispensables à l'exécution des contrats de vente ou à l'achèvement du programme,
programme qui n'est pas susceptible de division.
L'art. R211-2 CCH dispose qu'un programme sera dit non susceptible de division quand la
réalisation ou l'utilisation normale des constructions commencées ne sera possible que si
l'ensemble du programme est achevé : les appels de fonds ont un but bien précis, et ils ne
peuvent pas être utilisés à d'autres fins, comme par exemple réduire la charge financière de la
société ou combler les déficits de gestion de la société.
Cette règle des appels de fond complémentaires déroge au droit commun des sociétés, qui
veut qu'on ne puisse augmenter l'engagement des associés sauf à l'unanimité.
Ici on constate que la décision de procéder aux appels de fond est donnée par la loi qui
autorise le gérant à y procéder. Et chaque associé doit répondre à ces appels en fonction de
ces parts (proportionnellement).
Règle originale car il ne s'agit pas d'une augmentation de capital social, (car dans ce cas il
faudrait une décision de l'AG extraordinaire), ni de prêt fait à la société, il s'agit tout
simplement d'un complément d'apport versé au passif des comptes courant et ne sont pas
intégrés au capital social.
Les fonds sont alors mis à la disposition de la société tant que celle-ci en aura besoin pour
réaliser son objet social. En cas de cessation du programme, il a été jugé que les appels de
fonds complémentaires n'étaient pas restitués aux associés.
Si un associé cède ses parts sociales, le cessionnaire doit rembourser au cédant le montant des
appels de fond déjà versés en plus du prix de la cession des droits sociaux. Le cessionnaire n'a
pas à acquitter les droits d'enregistrement sur les sommes constituées par les appels de fond.
B) Sanctions de cette règle
La sanction de la défaillance d'un associé selon L211-3 est la vente forcée des droits sociaux
de l'associé défaillant.
 Mise en vente publique des droits de l'associé défaillant par adjudication. Vente pour
le compte et aux risques de cet associé.
 Si la vente est insuffisante pour combler la dette de l'associé, il est tenu
personnellement du supplément de prix.
 Sur les sommes provenant de la vente forcée, la société bénéficiaire d'un privilège qui
prime toutes les sûretés réelles, conventionnelles qui pourraient grever les parts de
l'associé défaillant.
VI) Les obligations des associés à l'égard des créanciers sociaux
A) Les créanciers sociaux doivent être distingués
 Créanciers sociaux à proprement dit c'est-à-dire tous ceux qui ont traité avec la société
(architectes, constructeurs…).
 Acquéreurs des logements.
B) Obligation à l'égard des créanciers sociaux
Les associés doivent pallier la défaillance de la société. Obligation à la dette et contribution à
la dette.
C) Obligation à la dette
À l'égard des créanciers sociaux on applique le principe de responsabilité indéfinie c'est-à-dire
tous les associés sont tenus du passif social, l'intégralité du passif soit être payé par les
associés : règle pour les sociétés civiles ou société de personnes.
Mais puisque la société est civile, la responsabilité des associés est une responsabilité
conjointe et non pas une responsabilité solidaire, c'est à dire chacun ne doit qu'une partie de la
dette sociale.
Mais dans le cadre de cette obligation conjointe, la répartition ne se fait pas par part virile (=
fonction du nombre d'associés) mais en proportion de chacun dans le capital social.
Cette règle de la répartition proportionnelle s'applique à toutes les sociétés civiles depuis la loi
de 1978 art. 1857 C.civ.
Mais ces dispositions prescrivent que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à
proportion de leur part, à la date d'exigibilité de la dette ou au jour de cessation de paiement.
En application de l'art. 1857 C.civ. les associés qui auraient quitté la société à ce moment-là
(moment d'exigibilité) ne seraient plus poursuivis, alors qu'avant 1978 ils restaient tenus des
dettes contractées par la société avant qu'ils ne la quittent.
Cette solution (qui s'appliquait avant 1978) a été maintenue par la jurisprudence dans les
sociétés immobilières de vente pour les associés ayant quitté la société. La jurisprudence
considère que les associés restent tenus envers les créanciers sociaux non pas à la date
d'exigibilité de la dette mais à la date où cette dette a pris naissance, c'est-à-dire la date de
conclusion du contrat. Cette jurisprudence peut se comprendre pour les contrats conclus avant
l'entrée en vigueur de la loi de 1978, beaucoup plus difficile à comprendre pour les contrats
conclus après 1978. 3e civ. 11 déc. 1984 : l'associé qui cède ces parts restera tenu des
engagements pris par le société à une période où il était encore associé, c'est-à-dire en
contradiction de l'art. 1857 C.civ. !
Toutefois elle admet cependant que le principe de maintien des engagements des associés
sortant peut être écarté conventionnellement par accord entre cédant et cessionnaire, le
cessionnaire est tenu.
En dehors de cette hypothèse, c'est ;la jurisprudence qui s'applique.
CA Poitiers 9 mai 2001 rend un arrêt identique à la 3e chambre civile.
D) contribution à la dette
Pour la réaliser, il est prévu que le représentant légal de la société est tenu de communiquer à
tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile de chacun des associés et
acquéreurs R211-1 CCH.
Il faut noter cependant une différence entre le droit commun de la société civile art.1858
C.civ. et la SCIV à l'art. L211-1 CCH.
Selon le droit commun, les créanciers sociaux ne peuvent poursuivre les associes qu'après
avoir poursuivies préalablement et vainement la société.
Pour la SCIV, la loi n'exige qu'une simple mise en demeure restée infructueuse L211-2 Al.2
CCH. Les créanciers de la société devront donc obligatoirement envoyer une mise en demeure
de payer à la société et également faire établir l'existence de leur créance et obtenir le cas
échéant un titre exécutoire du juge de référé Art. 15. surtout si la société conteste l'existence
de la créance.
Il faut remarquer que pour être poursuivi, il faut que la mise en demeure de la société ait été
seulement infructueuse et non vaine. Il n'est pas nécessaire qu'il y ait eu une poursuite
effective de la société, il suffit simplement que la société ne se soit pas exécutée à l'issu du
délai de mise en demeure pour que les créanciers sociaux puissent poursuivre les associés.
Dans le droit commun des sociétés civiles, les associés sont mieux protégés, il faut que la
poursuite se soit avérée vaine.
Il existe une autre lacune dans L211-1 CCH, le texte ne fixe pas le délai au-delà duquel la
poursuite sera infructueuse, il faut donc le préciser dans la mise en demeure. (1 mois)
La SCIV peut également être mise en redressement ou en liquidation judiciaire. La mise en
demeure des associés n'est pas nécessaire pour agir contre eux car la déclaration de créance
dans le cadre d'une action collective vaut mise en demeure des associés.
Mais la responsabilité des associés demeure subsidiaire car ils ne sont pas codébiteurs de la
société. Il a été jugé que si la société obtient un plan de redressement avec échelonnement des
paiements, la poursuite des créanciers n'est pas infructueuse au sens de l'art. L211-2 AL.2
CCH, cela veut dire que les créanciers doivent s'en tenir au plan de redressement et poursuivre
les associés qu'en cas d'échec. Le redressement, la liquidation judiciaire n'entraîne pas celui
des associés car ils sont seulement débiteurs conjoints et non solidaires sauf à ce voir étendre
le passif de la société en qualité de dirigeant de fait ou de droit. Procédure propre aux
procédures collectives.
Par ailleurs la jurisprudence a considéré que les créanciers sociaux pouvaient continuer à agir
directement contre les associés malgré la liquidation judiciaire de la société.
VII) Obligation des associés à l'égard des acquéreurs d'appartements
Il faut tenir compte de cette particularité de créanciers sociaux. Ils agissent le plus souvent
pour obtenir réparation de dommages et désordres qui affectent les locaux qu'ils ont achetés.
En principe et conformément aux règles de la loi du 03 janvier 67, la réparation des
dommages incombe au vendeur, notamment lorsqu’il s'est obligé à réparer. L211-2 Al.3 CCH
transfère cette obligation sur la dette des associés. Cette règle établit donc une règle
subsidiaire de garantie qui n'aura guère l'occasion d'agir en pratique. Le promoteur vendeur
est obligatoirement assuré en application de la loi du 04 janvier 78 sur l'assurance obligatoire.
Il faudrait une défaillance de la se la société et de la compagnie d'assurance.
SECTION 2 - Le régime des ventes d'immeubles à construire
Ces formules sont issues de la pratique, légalisées par la loi du 15 mars 63 et le décret du 9
juillet 67. Statuts définitifs par la loi du 3 janvier 65 complétée par la loi du 7 juillet 67 et le
décret du 22 décembre 67.
L'objet de la loi du 03 janvier 67 est de régir les ventes d'immeubles à construire, loi relative
aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie en cas de vices de
construction. Elle intéresse aussi le régime de la responsabilité des constructeurs (art. 1792 et
2270 C.civ. ont été modifiés).
Le régime des VIAC s'articule en 2 séries de dispositions distinctes et complémentaires :
 Disposition d'application générale : statut de base de VIAC, on parle aussi du secteur
général de VIAC. Les textes sont supplétifs. Il s'agit des art. 1601-1 à 1601-4 C.civ.
reproduits aux art. L261-1 à L261-4 CCH ainsi que les art. 1642-1, 1646-1 et 1648
Al.2 C.civ. reproduits aux art. L261-5-6-7 CCH, plus l'art. 2108-1 C.civ. reproduit à
l'art. L261-8 CCH relatif au rang du privilège du vendeur d'immeuble ou prêteur de
denier des VAT.
 Dispositions non insérées dans le code civil s'appliquant en complément des
précédentes lorsque VAC porte sur les locaux à usage d'habitation ou usage mixte
(professionnel + habitation) et lorsque doivent intervenir les dépôts avant achèvement
des immeubles. Secteur protégé du logement. Les 2 réglementations, statut protégé et
général, sont d'ordre public. Art. 6 à 11 des loi du 3 janvier 67 et L261-10 àL261-15
CCH,plus décret du 22/12/67 et R261-1 à R261-33 CCH.
I) Les règles du secteur général ou la vente d'immeuble à construire
Ces règles vont s'appliquer à tout usage de l'immeuble et quelques soit le moment où
l'acquéreur effectue des versements de fond. Elles ont une portée différente, elles sont
toujours impératives dans le secteur du logement car on a voulu protéger celui qui fait des
avances financières.
Ces règles sont supplétives dans le secteur général car l'acquéreur n'achète pas pour se loger,
et n'est pas toujours obligé de faire des avances. Cependant il y a certaines dispositions qui
sont toujours impératives, ce sont les règles de garantie des vices.
A) Le statut général de la Vente d'Immeubles à Construire
(1) Les éléments constitutifs de contrat
La VIAC correspond à une définition précise. Cette vente peut être assortie d'un mandat.
L'acheteur peut céder son contrat.
(a) La définition de la VIAC
Art. 1601-1 C.civ. reproduite à l'art. L261-1 CCH.
La VIAC est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai prévu
par le contrat.
(i) Le contrat est une vente d'immeuble et non pas un contrat
d'entreprise.
Mais qui dit vente dit transfert de propriété, ce qui n'est pas question dans la définition
générale car il ne s'effectue pas de la même manière selon qu'on est à faire à une Vente à
Terme ou en État Futur d'Achèvement.
La différence fondamentale qui sépare la VIAC et le contrat d'entreprise se situe au niveau de
la propriété du sol. Le maître de l'ouvrage est propriétaire du sol dans le contrat de louage et
le transfert de la construction s'effectue au fur et à mesure de leur réalisation par incorporation
selon la règle "Superficies Solo Cedit" règles de l'accession. Dans la VIAC, le vendeur est
propriétaire du sol et des constructions existantes dont la propriété est transférée
immédiatement pour le sol et l'existant et au fur et à mesure de leur réalisation pour les
constructions à venir. Ce phénomène de transfert de garantie est le même que pour la VEFA.
Cette distinction est moins nette lorsque le vendeur a procuré directement ou indirectement le
terrain sur lequel l'ouvrage est édifié. Il y aura risque de chevauchement entre VIAC et CCMI.
Il y aura VIAC si le vendeur procure directement ou indirectement le terrain et que l'acheteur
verse des fonds avant l'achèvement et lorsqu'il s'agit d'immeuble à usage d'habitation. En
revanche il y aura CCMI si le constructeur a procuré le terrain indirectement et que les parties
ont décidé de conclure ce type de contrat, l'immeuble ne pouvant nécessairement comporter
plus de 2 logements.
Également CCMI si le constructeur n'a pas procuré le terrain, le CCMI se rapproche plutôt du
contrat de louage d'ouvrage.
(ii) Le contrat comporte une obligation d'édifier
Il est nécessaire que ce contrat intervienne avant achèvement de l'immeuble (achèvement
défini à l'art. R261-1 CCH). L'édification sera le fait des locateurs d'ouvrages qui sont des
tiers par rapport au x acheteurs. Si la vente arrive après achèvement il s'agit d'une vente clé en
main.
Selon la jurisprudence :
Pour qu'il y ait VIAC, le vendeur s'oblige à édifier. Si cette obligation fait défaut la VIAC ne
serait être reconnu, il s'agirait tout au plus d'une vente d'immeuble inachevé.
Distinction avec les formules voisines :
 Immeubles prêts à finir, c'est-à-dire dont les travaux de finition sont à la charge de
l'acquéreur (souvent pour les locaux commerciaux ou professionnels, vendus brut de
décoffrage). Ce type de vente relève tout de même de la VIAC dans la mesure où il est
prévu que les travaux de 2nd œuvre seront achevés par l'acheteur et les locaux livrés à
un certain stade déterminé d'achèvement.
 Vente d'immeuble à rénover : SCIV ne peut être utilisé pour des opérations de
rénovation ou réhabilitation. Mais concernant les formes de vente, la jurisprudence a
admis 3e civ. 6 nov. 96 que si l'opération de rénovation était soumise à un permis de
construire, que cette opération implique des opérations de travaux sur le gros œuvre et
affecte le clos et couvert du bâtiment. La société relèvera de la VIAC.
(iii) L'obligation d'édifier porte sur un immeuble
Notion suffisamment large pour englober les constructions et les équipements.
(iv) L'obligation d'édifier dans un délai défini par le contrat.
Elle doit être exécutée dans un délai déterminé ou déterminable, est toujours accompagnée de
clause de sauvegarde (intempéries…). L'absence de stipulation du délai serait une cause de
nullité du contrat surtout dans le secteur protégé.
(b) La possibilité d'assortir la vente d'un mandat
Art. 1601-4 Al. 2 C.civ. et L261-4 CCH.
L'acquéreur va donner mandat d'accomplir des actes de disposition sur le sol ou l'immeuble à
construire. La nécessité de ce mandat se justifie essentiellement en VEFA car l'acquéreur
devient immédiatement propriétaire de droit sur le sol et sur les constructions existantes, c'està-dire qu'il devient maître d'ouvrage en quelque sorte. Si le promoteur est amené à effectuer
des modifications il n'a plus ce pouvoir, il faudrait qu'il s'adresse à chacun des acquéreurs.
pour cela R261-5 CCH réglemente ce mandat : il détermine les pouvoirs du mandataire qui
sont de passer des actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus, et
indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie font l'objet de la vente et ce
mandat doit être donné en termes spéciaux en indiquant la nature et les conditions des actes en
vue desquels il est donné. Cette disposition indique que le mandat peut être général pour tous
les actes de disposition, qui portant sur les parties communes, sont imposés au promoteur par
l'administration, les collectivités locales et les concessionnaires de services publics. L'art.
1604-4 C.civ. précise que ce mandat se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire en cas de
cession de contrat de vente par l'acheteur.
Double dérogation au droit commun du mandat, contrat intuitu personae.
 Cession possible
 Maintiens des relations entre les vendeurs et le cessionnaire
(c) La cession de contrat par l'acheteur
Art. 1601-4 et L 261-4
Ce texte permet à l'acquéreur de céder son contrat en cours d'exécution. La loi a considéré que
l'acquéreur devait pouvoir céder ces droits aussi facilement que si il s'agissait d'immeuble à
construction. Mais cette cession est tout à fait originale par rapport au droit commun de
cession de contrat.
 D'abord il s'agit d'une cession active, le cédant cède la créance de contrat dont il est
titulaire.
 Il s'agit d'une cession passive, cession de la dette de paiement du prix, car le
cessionnaire s'était obligé à payer le prix de l'immeuble auprès du vendeur, obligation
transmise au nouvel acquéreur. Or le droit français ignore la cession passive, il
faudrait l'accord du vendeur ou la voie législative, ce qu'elle fait dans l'art. 1601-4
C.civ. qui dispose que la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une VIAC
substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le
vendeur.
 La cession ne concerne pas que cette vente elle-même, elle concerne aussi le mandat
qui accompagne le contrat de vente. Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se
poursuit entre le vendeur et le cessionnaire, toutes conditions de la cession du contrat,
qu'il s'agisse d'une mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.
 Difficultés :
 Le fait que cette cession intervienne de plein droit évite que l'on fasse appel au
formalisme de l'art. 1690 C.civ. (soit signification cession au vendeur, soit acceptation
vendeur d'acte authentique).
 Il y a un risque pour le vendeur qui peut se voir imposer un nouvel acquéreur dont il
ignore tout de sa solvabilité. La question est de savoir si le cédant restant toujours tenu
envers le cédé (vendeur) en cas de défaillance du cessionnaire (nouvel acquéreur), la
réponse de principe est Non, sauf à tenir compte de l'arrêt 3e civ. 12 déc. 2001 : Le
cédant reste garant vis-à-vis du cédé.
 Bien que la cession de contrat reste une opération risquée, elle est de peu de danger
pour le vendeur car le programme comprenant de nombreux locaux, le risque est
relativement faible. Le risque est plus réel lorsque la cession de contrat porte sur un
petit programme ou une maison individuelle (peut être une explication de l'arrêt du 12
déc. 2001).
(2) Les obligations fondamentales du vendeur de VIAC
 Obligation de délivrer est avant tout une obligation d'édifier.
 Obligation de garantie par rapport à la garantie des vices apparents et vices cachés.
(a) L'obligation d'édifier
Le vendeur d'immeubles à construire doit édifier l'immeuble dans un délai prévu dans le
contrat et en conformité aux termes du contrat.
(i) L'édification dans les délais prévus au contrat
1. Nécessite d'un délai déterminé
dans lequel le vendeur devra exécuter son obligation d'édifier. L261-11 Al.1c du CCH précise
que l'indication du délai est une stipulation obligatoire de la vente. Bien que dans le texte du
secteur protégé, on considère que cette disposition s'applique au droit commun de la VIAC
pour 2 raisons :
 La stipulation du délai participe donc à l'essence même de la VIAC art. 1601-1 C.civ.
 L'absence de délai affecterait le contrat d'une condition purement contestative, ce qui
est interdit.
De manière globale, les délais sont assez larges et exprimés généralement en trimestre.
Souvent accompagnés de clause de sauvegarde. L'absence de délai serait une cause de nullité
du contrat.
2. Obligation accessoire de livrer l'immeuble, associée à
l'obligation d'édifier.
La question s'est posée de savoir si le délai pour édifier un immeuble c'est à dire conforme
avec le délai pour livrer l'immeuble. Certains pensaient qu'il fallait imposer 2 délais :
Un délai d'édification, plus un délai de livraison.
Cette solution a été retenue, écartée par la réponse ministérielle du 4 avril 1970 dans laquelle
on a fait remarquer qu'il est de l'intérêt du vendeur de livrer au plus tôt pour pouvoir percevoir
le solde du prix, plutôt il sera dégagé de la garantie des vices apparents.
S'il y avait un retard dans la livraison cela était souvent le cas des entrepreneurs lorsqu'il y
aura fallu réparer les erreurs arrivées lors de la réception.
La livraison de l'immeuble se situe à l'achèvement d'où l'intérêt de déterminer si l'immeuble a
été achevé dans les délais convenus
Cet intérêt est encore plus grand dans la vente à terme, où le transfert de propriété va
dépendre de l'achèvement art. 1601-2 C.civ. et R261-1 CCH qui donne de l'achèvement une
définition en matière de VIAC., une définition non habituelle car l'immeuble est réputé
achevé même s'il est affecté de défauts de conformité ou malfaçon dès lors qu'elles ne sont
pas substantielles ou rédhibitoires. Le texte précis que :
 D'une part l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont
installés les éléments qui sont indispensables à l'utilisation conforme à sa destination
de l'immeuble faisant l'objet du contrat.
 Pour l'appréciation de cet achèvement. Les défauts de conformité avec les prévisions
du contrat ne sont pris en considération que lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel
et lorsque les malfaçons ne rendent pas l'ouvrage ou les éléments impropres à leur
utilisation.
La raison d'être de cette définition est que l'achèvement détermine non seulement le transfert
de propriété, ce qui est le cas de la VAT, mais aussi détermine le paiement du prix. On a pas
voulu que l'acheteur tatillon ne puisse retarder ces évènements en prétextant des malfaçons ou
des défauts de conformité. La constatation de l'achèvement n'emporte pas pour elle-même ni
une reconnaissance de conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que
l'acquéreur tient en application de l'art. 1642-1 C.civ. et L261-6 CCH.
Si le vendeur ne livre pas l'immeuble dans les délais, la loi du 3 janvier 1967 ne prévoit pas de
sanctions spécifiques, il faut se retourner vers le droit commun pour demander la résolution
pour inexécution de l'art. 1184 C.civ. L'acheteur a le choix entre :
 Exécution forcée si elle est possible
 Résolution du contrat
Le tout, sous le couvert de la pure appréciation du juge.
(ii) L'obligation d'édifier en conformité avec les textes du contrat
1. Le contenu de l'obligation
Le vendeur doit édifier un immeuble qui soit conforme à ce qui a été prévu par le contrat, tout
en qualité qu'en quantité. Les spécifications techniques relatives à l'immeuble figurent dans le
contrat d'entreprise conclu entre le promoteur immobilier et le locateur d'ouvrage. Mais dans
la VIAC, les spécificités techniques doivent être comprises dans le contrat de vente de
l'immeuble à construire de façon à ce que l'acquéreur soit parfaitement informé et que le
vendeur puisse le cas échéant se retourner contre le constructeur en cas de défaut de
conformité. La VIAC est toujours accompagnée d'une note technique descriptive décrivant
l'ouvrage objet de la vente. La jurisprudence considère que toutes les informations qui sont
fournies à l'acquéreur ont une valeur contractuelle, il s'agit des d'informations des notes
techniques, descriptives, plus les caractéristiques du permis de construire permettant à
l'acquéreur de vérifier si l'immeuble a été édifié conformément aux dispositions de ce permis,
ainsi que les informations qui figurent dans le contrat préliminaire même les simples
informations publicitaires.
Cependant, ces documents comprennent souvent des marges de tolérance ou encore des
clauses de sauvegarde, très importantes au regard des défauts de conformité.
 Clauses de tolérance relatives aux surfaces, il faut distinguer le secteur libre du
secteur protégé. Dans le secteur libre, ces clauses de tolérance sont admises dans la
limite de 5%. En revanche elles sont interdites en secteur protégé dont les surfaces
livrées doivent correspondre au contrat.
 Clauses de substitution
Elles permettent au vendeur de remplacer les matériaux et équipements décrits par des
matériaux similaires.
Il incombe par ailleurs au vendeur en sa qualité de maître d'ouvrage de surveiller les
entrepreneurs et exiger d'eux la conformité de l'immeuble aux prévisions du contrat. Art.
1601-3 C.civ. relatif à la VEFA dispose que le vendeur conserve les pouvoirs de maître
d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Question relative à la distinction entre le défaut de conformité et le vice de construction:
Ces 2 notions reposent sur des fondements juridiques différents :
 Le défaut de conformité relève de l'obligation de délivrer un immeuble conforme. Il y
aura défaut de conformité quand le vendeur livrera un immeuble ou partie d'immeuble
différent de celui prévu. (ex : les huisseries seraient en aluminium au lieu d'être en
bois, l'épaisseur des cloisons est de 10 cm au lieu de 20 cm).
 Le vice de construction relève de l'obligation de garantie. Lorsque le vendeur livrera
bien ce qui a été prévu au contrat mais l'immeuble sera tenu d'une malfaçon. (ex :
huisseries en aluminium mais pas étanches, cloisons de 20cm mais sont bombées ou
lézardées).
Par ailleurs, ces 2 notions ne sont pas soumises à la même prescription
 Défaut de conformité relevant de l'obligation de délivrance se prescrit selon le droit
commun de responsabilité contractuelle, soit 30 ans.
 Le vice de construction relevant de l'obligation de garantie, pour la VIAC, garantie
biennale ou décennale.
La jurisprudence a réalisé sur ces 2 notions une certaine confusion. La différence entre le
défaut de conformité et le vice de construction tente à s'estomper surtout lorsque le défaut de
conformité se traduit par un dommage à ouvrage au sens de l'art. 1792 C.civ.
2. La sanction du défaut de conformité
Cela implique de distinguer selon que le défaut est assimilé ou non au vice de construction :
 Si assimilation le défaut de conformité relève alors de la garantie légale qui dépend de
l'art 1646-1 C.civ. lequel renvoie aux art. 1792 et suivants C.civ. C'est la solution qui a
été retenue par la jurisprudence 3e civ. 25 janvier 1989, même s'ils ont pour origine
une non-conformité aux stipulations contractuelles, les dommages qui relèvent de la
garantie légale ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues de cette garantie à
une action en réparation sur le fondement d'une responsabilité contractuelle de droit
commun.
 Si il n'y a pas d'assimilation, sans vices, alors attention il faut distinguer 2 temps :
o Traditionnellement, l'action en garantie pour défaut de conformité relevait de la
prescription de droit commun, soit 30 ans.
o Mais dans un 2e temps, il faut tenir compte de la jurisprudence 2e civ. 16 oct.
2002 qui pose comme solution de principe que l'action en responsabilité
contractuelle contre les constructeurs se prescrit par 10 ans à compter de la
réception avec ou sans réserve. Désormais en matière de construction quelque
soit le fondement de l'action la prescription sera de 10 ans à compter de la
réception. Arrêt étendu à tout type.
II) L'origine de la garantie
La loi du 3 janvier 1967 attache une importance primordiale à la garantie des vices et
malfaçons.
Le législateur de 67 a soumis le vendeur d'IAC à un régime plus contraignant et plus efficace
que celui de droit commun… les architectes, les entrepreneurs et tout autre personne liée par
un contrat de louage….est le débiteur de la garantie. Art. 1792 C.civ. garantie décennale
Ce sont les art. qui organisent ce régime particulier des vices:
 1642-1 C.civ. ou L262-5 CCH.
 1646-1 C.civ. ou L261-6 CCH.
 1648 C.civ. ou L261-16 CCH.
Ils concernent d'une part :
 La garantie des vices apparents
 La garantie des vices cachés
 La garantie pour défaut d'isolation phonique.
A) La garantie des vices apparents
(1) Domaine
D'abord il faut remarquer art. 1642-1 C.civ. ou L262-5 CCH constitue que ces articles sont
une dérogation au droit commun de la vente : il n'y a pas de garantie des vices apparents.
L'art. 1642-1 C.civ. déroge, il doit s'agir des vices de construction, cela englobe les vices
mineurs et de gros œuvre (solidité de l'ouvrage), est considéré comme apparent le vice dont
l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il doit être apprécié par référence à l'acquéreur moyen
dépourvu de connaissance particulière. C'est le vice que tout le monde aurait pu voir, c'est-àdire le vice qui n'aurait pu être décelé que par un professionnel n'est pas un vice apparent.
Selon l'art. 1642-1 C.civ. doit être considéré comme apparent le vice qui s'est révélé soit à la
réception des travaux avec ou sans réserve entre les vendeurs ou locateurs de l'ouvrage. Le
vice qui se révèle à l'expiration d'un délai de 1 mois après la possession par l'acquéreur, délai
à partir duquel il peut faire l'inventaire des vices apparents.
(2) Régime particulier
(a) La décharge du vendeur
Art. 1642-1 C.civ. : le vendeur peut demander à l'acquéreur d'être déchargé de la garantie des
vices apparents mais cette décharge ne peut intervenir ni avant la réception des travaux, ni
avant l'expiration d'un délai de 1 mois après la prise de possession par l'acquéreur.
Cette disposition a pour but d'éviter que le vendeur obtienne Titus de cette garantie par avance
soit par le contrat lui-même, soit pendant la période où les vices sont susceptibles de se
manifester (1 mois suivant la possession). Apres cela le vendeur peut demander la décharge,
elle est alors valable mais l'acheteur se prive alors de tout recours contre le vendeur.
(b) L'action en garantie
Art. 1642-1 C.civ. ou L262-5 CCH : il faut opérer une distinction :
 Al.1 : où le vendeur s'oblige à réparer les vices apparents. Il ne craindra rien, il
opposera son action à réparer.
Il sort de la jurisprudence que cet engagement doit être exécuté dans les délais de droit
commun.
 Le vendeur ne s'oblige pas à réparer et l'acquéreur n'a pas consenti de décharge.
L'acquéreur a le choix dans ce cas entre :
o L'action rédhibitoire (action en résolution de la vente).
o L'action estimatoire (action en diminution ou réduction du prix).
Cette action doit être intentée conformément à l'art. 1648 Al.2 C.civ. texte qui accorde à
l'acquéreur un délai d'1 an à compter du jour où la décharge était possible.
Jurisprudence : Le point de départ de ce délai se situe à la plus tardive des 2 dates c'est à
dire :
 1 an à parti de l'expiration.
 1 mois qui suit la prise de possession.
ID
Réception
Action en garantie dans un délai de 1 an
Vices apparents
Prise Possession
Réception
ID
1 mois
1 an
Si la décharge est obtenue = Pas de garantie
Réparation
Le vendeur s'oblige à réparer (30 ans)
Si la décharge n'est pas obtenue
Action rédhibitoire
Le vendeur ne s'oblige pas à réparer
Action estimatoire
(i) La garantie des autres vices qui peuvent affecter la construction
Le vendeur d'IAC doit la même garantie que les locateurs d'ouvrage, en effet l'art. 1646—1 C.
civ. ou L261-6 CCH dispose que le vendeur d'IAC est tenu à compter de la réception des
travaux des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître
de l'ouvrage par un contrat de louage sont eux-mêmes tenus par les art. 1792, 1792 -1 et 1792
-2 C. civ.
Autrement dit la loi de 67 traite, assimile le VIAC en locateur d'ouvrage, en ce qu'elle lui
impose les mêmes garanties pour malfaçon pouvant affecter l'immeuble.
En effet le vendeur va garantir l'acheteur des dommages de nature décennale et ceci pendant
10 ans et va garantir pendant une durée de 2 ans minimum à compter de la réception des
travaux avec ou sans réserve, c'est à dire il est tenu de la garantie biennale de bon
fonctionnement. Selon les principes généraux de la responsabilité de la garantie, il appartient
à l'acquéreur de rapporter la preuve des dommages qu'il demande réparation étant donné qu'ici
le vendeur ne pourra s'exonérer de cette garantie qu'en démontrant que le vice, le dommage
résulte d'une force majeure.
Étant entendu que ne constitue jamais un évènement de force majeure exonérant le vendeur la
faute commise par les architectes ou entrepreneurs.
(ii) Quant à la mise en œuvre des désordres
Elle obéit aux mêmes principes que celle des vices apparents.
L'acheteur peut à son gré intenter : soit une action rédhibitoire, soit estimatoire mais ces
sanctions classiques seront écartées lorsque le vendeur s'obligera à réparer les vices auxquels
cas c'est la responsabilité décennale de l'art. 1492 C. civ. ou la garantie de bon fonctionnement
de l'art. 1792—3 C. civ.
C'est donc dire le régime spécifique des constructeurs des art. & s.
Lorsque le vendeur aura réparé dans le cadre de l'art. 1646—1 C. civ. sur la base de l'art. 1792
C. civ. & s., bien évidemment il disposera d'une action récursoire contre les locateurs
d'ouvrage sur la base des mêmes textes, car bien évidemment ici le promoteur vendeur a visà-vis des techniciens de la construction la qualité de maître d'ouvrage.
Cependant il existe des cas où l'action récursoire ne sera pas recevable, dans ce cas le vendeur
devra supporter une partie de la réparation :
 Lorsque le vendeur notoirement compétent dans l'art de bâtir se sera initier dans la
conception ou la conduite des travaux.
 Lorsque les locateurs d'ouvrage seront insolvables ou insuffisamment assurés.
(3) Le régime de la garantie des dommages.
Régime de l'art. 1646—6 C. civ., exclusif, en cas que le vendeur ne puisse l'écarter pour
appliquer le droit commun de la vente.
Cette obligation de garante va se transmettre aux propriétaires successifs de l'immeuble art.
1646—1 Al.2 C. civ. qui dispose que les garanties bénéficient aux propriétaires successifs de
l'immeuble.
Il ne fait que reprendre une jurisprudence antérieure qui conférait au vendeur originaire sans
être obligé de passer pas le vendeur intermédiaire.
L'art. L261-9 CCH pose une règle relative à l'uniformisation de la garantie sous forme de
VIAC lorsque certains appartements sont vendus après achèvement (queues de programme).
Il aurait été choquant que ces acquéreurs soient bien moins lotis que ceux qui auraient acheté
en cours de construction. On sait que ces acquéreurs vont pouvoir bénéficier des mêmes
garanties que ceux de VIAC.
Il faut préciser que l'art. 1641—1 C. civ. dispose que cette action en garantie ne peut être
intentée qu'à l'encontre du vendeur originaire (promoteur vendeur), mais pas contre les
vendeurs intermédiaires, car ils ne sont pas des vendeurs d'IAC.
Depuis la loi du 4 janvier 1978 au terme de l'art. 1792—1 Al.2 C. civ., il est dit que toute
personne qui vend après achèvement d'un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est
réputé locateur d'ouvrage, et doit à ce titre à l'acquéreur la responsabilité décennale art. 1792
& s. la garantie biennale de bon fonctionnement. L'art. 1792—2 C. civ. ne s'applique pas à la
VIAC car le vendeur intermédiaire n'est pas constructeur et n'a pas fait construire l'immeuble
qu'il vend. L'acheteur aura tout intérêt à s'adresser au vendeur promoteur.
Les dispositions de l'art. 1641—1 C. civ. ne concernent que les vices de construction à
proprement dit, c'est-à-dire les désordres de nature décennale ou biennale. Il peut arriver que
l'immeuble soit atteint de vices autres que de construction (ex : insectes xylophages comme
termites).
Le
régime
de
la
garantie
serait
celle
du
code
civil.
1792
1792-1
1792-2
1792-3
Vendeur = même obligation que architectes et entrepreneurs
Art. 1646-1C.civ.
Régime
décennal
Régime biennial
Vendeur = acquéreurs successifs par rapport au sol
V
A1
A2
A3
A4
PV
Réparation décennale art. 1792Al.2 C.civ.
Actions récursoires
V + à Réception
GBBF art. 1792-3 C.civ.
Réparation
V - à Réception
Actions rédhibitoires
Actions estimatoires
(4) Garantie pour défauts d'isolement
Création de la loi du 4 janvier 1978 art. 7 dont les dispositions ont été insérer sous L111-11
CCH, ce texte soumet le défaut d'isolation phonique au régime de la GPA.
Art. 1792—6 Al.2 C. civ. en ce qui concerne la vente réalisée par un promoteur L111-11 Al.3
CCH, cette GPA qui dure 1 an, cour à compter de la prise de possession de l'immeuble au
seul profit du 1er occupant.
III) Les formes de VIAC
Art. 1601—1 Al.2 ou L261…CCH
Quelle que soit la formule retenue, la vente sera soumise aux dispositions générales.
Mais chaque forme de vente obéit à des règles propres :
 Transfert de propriété
 Paiement du prix
 Situation du maître de l'ouvrage
 Constitution de droit réel
A) Vente en l'État Futur d'Achèvement
Art. 1601—3 C. civ. ou L261 CCH
(1) Le transfert
Il faut distinguer le transfert de droit sur le sol et la propriété :
(a) En ce qui concerne le sol
C'est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ces droits sur le
sol.
Le vendeur ne conçoit pas que le vendeur puisse conclure une vente si il n'a pas de droit de
propriété, car il n'est pas nécessaire que le vendeur soit propriétaire du sol.
Le vendeur peut tirer son droit de construction d'autres formules que du droit de construire.
Exemple :
 Bail à construire
 Bail emphytéotique
 Concession immobilière
Dans la plupart des cas l'immeuble qui sera construit sera ultérieurement destiné au statut de
la copropriété, car il s'agira d'un immeuble collectif. Les droits sur le sol se feront par
tantièmes de droit sur le sol.
(b) En ce qui concerne les droits sur les constructions
La loi parle de transfert des constructions existantes, cela n'est valable que si le promoteur est
titulaire de droits de propriété sur le sol, mais en toute hypothèse le vendeur transfère la
propriété sur les constructions existantes, ce qui conduit à distinguer le transfert concernant :
 Les constructions existantes
 Les constructions avenirs
Il y a transfert immédiat dans les constructions existantes si celles-ci existent.
Théoriquement la VIAC peut être conclut alors qu'il n'y a aucune construction existante (ou
que l'on va détruire les constructions), hypothèse qui se vérifie assez souvent dans la pratique.
Dès le montage de l'opération on commercialise le programme alors qu'on n’aurait pas
entrepris les fondations. Les méthodes sont suffisamment sures pour définir le prix de
l'ouvrage.
Dans ce cas le promoteur vendeur travaillera en garantie extrinsèque (garantie bancaire) :
avantage de commercialiser avant la construction des fondations.
(i) D'autres hypothèses :
Le promoteur vendeur attendra l'achèvement des fondations pour 2 raisons :
Ce n'est qu'à la fin des fondations que l'on peut déterminer le prix de l'immeuble et le prix
dépend très souvent du prix des fondations.
Lorsque le promoteur décidera de travailler en garantie intrinsèque (garantie propre), la loi lui
fait obligation de n'engager la vente qu'à la fin des fondations.
Quoi qu'il en soit les constructions existantes vont représenter de plus en plus de valeur au fur
et à mesure que l'on s'approche de l'achèvement.
(ii) Quant aux constructions avenirs
Celles qui vont être construites au fur et à mesure, et ceci en l'application de la théorie de
l'accession. En effet l'achèvement est devenu titulaire de droits sur le sol art. 552 C. civ.
On pourrait considérer que puisque l'acheteur est devenu titulaire de droits sur le sol, des
constructions, que les risques vont peser sur sa tête « respiri domini » : les risques sont pour
le propriétaire, mais non celle-ci est écartée envers la règle « respir… »
(2) Le paiement du prix
Loi de 1967, assurer la protection de l'acquéreur qui avance des fonds contre les risques
d'arrêt des travaux et contre les risques de liquidation judiciaire.
La loi impose que les avances de fonds correspondent aux travaux effectués. Il est tenu de
payer au fur et à mesure des travaux, mais ne paie pas au-delà.
 Dispositions supplétives dans le secteur général
 Disposition impérative dans le secteur protégé, cette règle est pénalement sanctionnée.
Quant au sol il sera payé à l'achèvement sauf à consigner en cas de désordres ou malfaçons.
(3) Statut du maître de l'ouvrage
Dans la mesure où l'acquéreur devient titulaire de droits sur le sol il va obtenir la qualité de
maître de l'ouvrage.
Or c'est toujours au vendeur qu'il incombe d'édifier, se surveiller les travaux, de payer les
locateurs d'ouvrage. Lui imposer ces taches, impose de maintenir cette qualité de maître
d'ouvrage.
Art. 1601—3 Al.2 C. civ. dispose que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage
jusqu'à la réception des travaux. Cette précaution ne se justifie pas dans d'autres formes de
vente, VAT où le transfert s'effectue de manière différente.
En VEFA, il y a dissociation entre la qualité de maître de l'ouvrage et le titulaire de droits sur
le sol. Ce maintien de la qualité de maître de l'ouvrage au profit du vendeur va lui conférer
des pouvoirs et des prérogatives explicitées par R261-7 CCH.
(4) Pouvoirs et prérogatives qui ont été explicités. R261-7 CCH
Le vendeur conserve le choix des locateurs d'ouvrage, il procède à la réception des travaux, il
accompagne tous les actes et opérations rendus nécessaires par l'opération de construction.
La jurisprudence a apporté une précision : cette qualité de maître d'ouvrage va durer pendant
toute la procédure de GPA soit 1 an à compter de la réception.
B) La VAT
Art. 1601—2 C. civ. ou L261-2 CCH
Les dépôts en garantie posés par les acquéreurs sont bloqués. Le vendeur ne peut en disposer,
et il doit en financer seul sur ses deniers ou faire appel à des crédits très onéreux. Il n'est
utilisé que dans le secteur du logement social.
(1) Règles spécifiques
(a) Transfert de la propriété
Le contrat ne transfère aucun droit au moment de sa conclusion ni sur les constructions
existantes, ni au fur et à mesure de l'avancé des travaux. En effet le transfert de propriété est
repoussé à une date ultérieure, déterminée.
La loi a choisi non pas l'achèvement de l'ouvrage notion trop imprécise mais à la constatation
de l'achèvement. Le fait générateur du transfert, c'est la constatation de l'achèvement par acte
authentique. Le transfert de propriété s'opérant de plein droit.
Cet achèvement a fait l'objet d'une définition à l'art. R261-1 CCH à propos de la définition
d'édifier.
(i) Les modalités de constatation de l'achèvement
R261-2 CCH, ce texte pose l'obligation de la constatation par acte authentique, soit par les
parties soit par une personne qualifiée.
1. Constat effectué par les parties
La constatation ne pose pas de problèmes particuliers, mais elle est peu pratique, car il peut y
avoir plusieurs acquéreurs et dans ce cas il faut que tous interviennent en même temps chez le
notaire, sans compter que si un seul refuse, le seul recours serait de le contraindre par voie
judiciaire.
2. Constat effectué par une personne qualifiée
Cela évite les difficultés indiquées précédemment. On y recours lorsqu’elle est prévue par le
contrat ou en cas de désaccord des parties, le promoteur immobilier estime qu'il y a
achèvement, l'acquéreur estime le contraire. La personne qualifiée doit être indépendante,
c'est la raison pour laquelle elle sera désignée par ordonnance sur requête du président du TGI
de la juridiction dans laquelle se trouve l'immeuble, elle sera choisie par le président ou
désignée dans une liste d'experts.
Elle devra vérifier si selon l'art L261-1 CCH l'immeuble est achevé.
Il devra en faire la déclaration devant le notaire qui a reçu les ventes. La constatation doit
ensuite être notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par LRAR.
Cette notification est obligatoire, car les parties ne sont pas tenues d'assister à la constatation
de cet achèvement.
(ii) Rétroactivité du transfert de propriété au jour de la vente.
Ce texte précise que le transfert de propriété a un effet rétroactif au jour de la vente. Pour que
les tiers ne soient pas lésés, la VAT est soumise à l'art. R261-3 CCH comme les ventes à
conditions suspensives.
Cela s'explique par le besoin de protection de l'acquéreur contre le vendeur. S’il n'y avait pas
de rétroactivité le vendeur aurait pu consentir des droits réels (hypothèques) sans que
l'acquéreur ne puisse s'y opposer. Grâce à l'effet rétroactif, les droits que le vendeur aurait pu
consentir à des tiers, ces droits vont se trouver rétroactivement anéantis dès la constatation
d'achèvement. C'est la raison pour laquelle la vente est soumise à la publicité.
(b) Le paiement du prix
Art. 1601—2 ou L261-…CCH
Dans la VAT le paiement du prix a lieu à la date de la livraison, mais en pratique ce paiement
sera toujours précédé de dépôts de garantie.
(i) Les dépôts de garantie
Décret fiscal du 9 juillet 1963, la pratique s'était instaurée d'obliger l'acquéreur de VAT
d'effectuer des dépôts de garantie dans une banque ou chez huissier.
 Ils constituent une garantie pour le vendeur.
 Ils vont justifier auprès des organismes bancaires du succès de l'opération de
commercialisation.
Ces dépôts ne sont pas obligatoires dans le secteur général en revanche ils le sont dans le
secteur du logement (immeubles à usages d'habitation), L261-13 Al.2 CCH rien n'empêche de
les utiliser dans la VAT.
1. Caractères du dépôt de garantie
Ils sont indispensables et incessibles comme dans le secteur du logement (secteur protégé)
En revanche ils ne sont pas insaisissables, car cela n'est prévu que dans le secteur protégé du
logement.
Il n'y a pas de texte prévu, aucune loi.
(ii) Le paiement du prix à la livraison
Art. 1601—2 C. civ. ou L261-2 CCH retient donc la livraison comme le jour d'exigibilité de
la créance du prix, mais il a fallut alors que la notion de précision soit précisée.
S'agissant de la livraison d'un immeuble en VAT : R261-2 CCH, si les parties s'entendent
pour constater l'achèvement de l'immeuble, cet accord vaut livraison.
En cas de constatation de l'achèvement par une personne qualifiée. C'est la notification de
l'achèvement qui vaudra livraison de l'immeuble à la date de la réception. R261-2 Al. 7 CCH.
Le prix devient exigible au moment où s'opère le transfert de propriété.
Il faut remarquer que si le transfert de pleine propriété s'opère de plein droit, le paiement du
prix risque d'être quelque peu retardé notamment lorsque l'acquéreur aura effectué des dépôts
de garantie qui viendront compléter le prix.
(c) La constitution de droits réels
Entre le moment de la vente et le transfert de la propriété, ni le vendeur ni l'acquéreur ne
peuvent conférer à des tiers des droits réels sur l'immeuble. Ils seraient rétroactivement
annulés.
 L'établissement financier qui financera le promoteur qui est acquéreur, le fera sans
hypothèque.
 L'acquéreur aurait besoin d'emprunt pour financer leur logement…
Dans ces 2 cas l'établissement bancaire soumettra une garantie souvent hypothécaire.
Le banquier préteur sera gêné par l'effet rétroactif, il exigera la participation du vendeur à
terme à la constitution de l'hypothèque.
Dans la pratique le vendeur, grâce au mandat qui assorti la VIAC, art. R261-6 CCH.
L'acquéreur peut être amené à effectuer des dépôts de garantie affectés à un compte bloqué
qui vont permettre d'obtenir des crédits qui seront garantis ici encore par une hypothèque.
C'est la raison pour laquelle la loi du 3 janvier 1967 a réglementé le privilège du vendeur et
du préteur de deniers. En effet l'art. 2108—1 C. civ. ou L261-8 CCH dispose que le privilège
du vendeur et du préteur de deniers (établissement bancaire) prend vent à la date de la vente si
l'inscription est prise dans les 2 mois par constat par acte authentique de l'achèvement de
l'immeuble.
Donc les droits du préteur de deniers vont se trouver rétroactivement garantie dès l'instant où
il aura procédé à son privilège dans l'intérêt légal de 2 mois.
IV) Les règles du secteur protégé : Le secteur du logement
Lorsqu'on a affaire à une vente, ces ventes sont soumises à la VAT ou VEFA, art. L261-11 à
L261-14 CCH, règles propres au secteur protégé.
Tout manquement à ces articles entraîne la nullité du contrat et toute clause contraire aux
dispositions seraient réputés non inscrits.
A) D'abord il faut délimiter le secteur protégé
(1) La délimitation du secteur protégé :
Cela s'est fait en 2 temps, d'abord définit par la loi du 3 janvier 1967, en revanche au
lendemain de la loi du 16 juillet 1971 cela a soulevé des difficultés notamment lorsque le
vendeur procurait directement ou indirectement le terrain.
Il fallait attendre le 19 déc.1990 pour mettre de l'ordre et exclure les opérations relevant du
contrat de Maisons Individuelles.
(a) Domaine du secteur protégé
Il est précisé à l'art. L261-10 Al.1 CCH, ce texte soumet au régime du secteur protégé tout
contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'immeubles à usage d'habitation ou usage
professionnel d'habitation et comportant pour l'acheteur l'obligation d'effectuer des
versements ou dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction.
(b) Conditions requises au secteur protégé (3 conditions) :
 Le contrat doit avoir pour objet le transfert de propriété. La loi dit par tout contrat,
mais en fait ne vise que la vent, ne sont pas soumises les autres formes de promotion
dans laquelle l'accession à la propriété s'effectue par l'attribution de logements par
droits acquis.
 De même pour les coopératives de construction, mais des fois il peut y avoir vente,
auquel cas on applique les règles de la VIAC du secteur protégé.
 L'immeuble doit être à usage d'habitation ou à usage professionnel. En effet c'est
uniquement dans ce secteur que les accédants sont besoin de protection.
 Si on est dans le secteur mixte ou professionnel, les règles du secteur protègent
s'appliquent pas, ce sont les règles du droit commun qui s'appliquent.
La loi du 3 janvier 1967 dispose que lorsque 10 % de la surface de l'immeuble sont affectés à
cet usage :
 L'acquéreur doit être tenu d'effectuer des dépôts, des versements avant l'achèvement.
C'est dans cette hypothèse que l'acquéreur a besoin de protection et surtout en VEFA,
risques qui peuvent consister dans l'arrêt de la construction ou que le promoteur parte
avec les fonds sans terminer le projet.
 L'acheteur participe au financement de l'opération, il a besoin d'être protégé contre le
promoteur vendeur d'où toute une série de mesures sanctionnées pénalement et le
paiement strictement réglementé.
L261-10 Al.2 CCH, à côté de la VIAC est visé l'hypothèse où le promoteur sans vendre le
terrain à son client le lui procure.
Il y aura obligation de conclure une VIAC a un régime renforcé lorsque sont réunis les
conditions suivantes :
1. Il faut qu'on est affaire à une personne qui s'engage à édifier ou faire édifier.
2. Il faut que cette personne procure directement ou indirectement le terrain ou le droit
de construire sur le terrain.
3. L'immeuble est à usage d'habitation ou professionnel.
4. Il faut que l'accédant à la propriété effectue des versements avant l'achèvement.
1. L'Art L261-10 Al.2 CCH accorde une protection spéciale à l'accédant, de même type que
la VIAC lorsque le promoteur s'oblige à édifier une construction même si cela ne se
traduit par aucun transfert de propriété parce que, dans certaines circonstances le
promoteur n'a pas de droit sur le sol. C'est le cas lorsqu'il procure indirectement le terrain.
La loi vise donc l'hypothèse suivante qui est l'hypothèse où le promoteur fournit à la fois
le terrain et se charge de la construction, construction qui va porter le plus souvent sur une
seule unité d'habitation qui portera selon le plan établi.
La loi impose une… de VIAC.
Le législateur n'a pas voulu que le promoteur immobilier détourne le régime impératif et
contraignant de la VIAC.
Le promoteur aurait pu dissocier l'opération en 2 :
 Vente de terrain nue et ensuite conclusion d'un très classique louage d'ouvrage.
En effet, on aurait pu penser une autre forme que la VIAC comme la CCMI mais à la
différence que le maître d'ouvrage est propriétaire du terrain, ce qui n'est pas le cas ici.
2. Il faut que le promoteur procure directement ou indirectement le terrain. Le promoteur est
soumis à la VIAC s'il fournit le terrain ou le droit de construire sur ce terrain. 2
hypothèses :
 Si il fournit directement :
Aucune difficultés puisque VIAC, on aura affaire à une vente qui portera sur le terrain
et sur l'immeuble à construire.
 Si il fournit indirectement :
Il est difficile de voir ce que le législateur a voulu. Dans cette hypothèse le promoteur
n'est pas propriétaire du terrain et pas titulaire de droit sur ce terrain. On ne voit pas
comment le promoteur peut conclure une vente et transférer des droits sur un terrain
auquel il n'a aucun droit.
La raison est qu'on a voulu protéger l'accédant à la propriété arrivant à une situation absurde,
raison pour laquelle on a instauré la loi de 1990 sur le contrat de CCMI qui a levé cette
solution aberrante qui est à l'art. L231-5 CCH « l'Obligation instituée par l'art. 261—10 Al.2
CCH de conclure un contrat conforme au disposition de l'Al.1 ne s'applique pas lorsque celui
qui va procurer indirectement le terrain est le constructeur ». En VIAC le régime renforcé ne
s'applique donc pas, le contrat qui va s'appliquer est le contrat de CCMI.
B) Les règles communes du secteur protégé
C'est à dire applicables à toutes les ventes du secteur protégé.
Ces ventes devront à peine de nullité prendre la forme de VAT ou VEFA et cette disposition
est impérative.
Ce rapporte essentiellement au contrat de réservation connu sous le nom de contrat
préliminaire. Ces règles concernent ensuite le contrat définitif.
(1) Le contrat préliminaire de vente
La pratique a révélé l'importance attachée à ce contrat. Contrat sur la nature juridique duquel
on a beaucoup discuté. Il faut préciser qu s'agissant d'un engagement préalable des parties ne
peut prendre aucune autre forme que celui du contrat préliminaire de vente organisée par l'art.
L261-15 et R261-25 à R261-31 CCH.
En effet, L261-15 CCH dans son dernier alinéa dit nul tout autre promotion d'achat ou de
vente.
Les intérêts sont multiples :
 Il permet le cas échéant de sonder le marché et trouver des acquéreurs
éventuels.
 Constitue aussi un engagement préliminaire du vendeur, car le prix ne sera
connu qu'après la fin des fondations sauf à tenir compte des remarques
précédentes : le prix est en principe reconnu dans la pratique, donc deviens un
prix définitif.
 Comme souvent le seul moyen dont dispose le promoteur qui suivant le type
de garanties fournies ne peut conclure les contrats définitifs qu'après le fin de
l'achèvement des fondations. On verra qu'il en est ainsi lorsqu'il fournit la
garantie intrinsèque (il ne peut conclure les contrats qu'une fois les fondations
achevées).
Dans la pratique les promoteurs changent de garanties, ils commencent par l'une et finissent
par l'autre.
 Le promoteur avec le contrat préliminaire se prémuni des risques des méventes.
 D'autre part, il peut faire preuve du sérieux de son opération devant les banquiers.
La loi du 3 juillet 1967 art. L261-15 CCH permet au vendeur de procurer un contrat
préliminaire, contrat selon lequel le vendeur s'engage à réserver un immeuble ou partie
d'immeuble en contrepartie d'un dépôt de garantie à un compte spécial. La loi a conféré qu
contrat préliminaire un régime impératif dans un souci de protection de l'acquéreur, d'autant
plus justifié qu'il va prendre la forme d'un acte sous seing privé.
(a) Modalités de rédaction du contrat préliminaire.
Selon R261-27 CCH le contrat préliminaire doit être établi par écrit en autant d'exemplaires
que de parties.
La question s'est posée si il devait être soumis en application de l'art. 1840a du CGI, texte qui
frappe de nullité absolu la promesse unilatérale de vente qui ne serait pas soumis à
enregistrement dans les 10 jours.
La réponse est non. C.cass 3e civ. 27 oct.1975, elle a pris partie, le contrat est « Sui
Generis ».
Ces textes imposent à peine de nullité de faire apparaître un certain nombre de mentions et
indications, à informer l'acquéreur afin qu'il sache à quoi s'en tenir sur les prestations offertes
et le prix.
Vont lui permettre de comparer ce qui a été prévu dans le contrat préliminaire et le contrat
définitif.
Si il apparaît que le contenu est différent des prévisions du contrat préliminaire, juste motif de
ne pas conclure le contrat de vente.
 D'abord la description du local réservé (appartement) et de l'immeuble dans son entier.
En qualité et consistance, résultera la note ou notice descriptive annexée au contrat
préliminaire.
 Avec une marge de 5 % relative aux surfaces.
Le contrat préliminaire comme le contrat définitif n'est pas soumis à l'art. 46 de la loi du 10
juillet 1965, texte qui oblique la garantie de superficie, loi du 16 nov.1987 Loi CAZ.
 Les délais d'exécution des travaux L261-15 Al.2 CCH
 Le prix prévisionnel et le cas échéant les modalités de révision R261-15 et R261-26
Al.1 CCH.
 La date à laquelle le contrat définitif de vente interviendra R261-26 CCH.
 Figure dans le contrat préliminaire, les prêts que le réservant peut faire au profit du
réservataire et dont il lui transmettra le bénéfice (montant – conditions – nom du
préteur).
Il s'agit des crédits promoteur qui seront transférés à l'acquéreur. Cette disposition ne
concerne pas le ou les crédits que pourrait solliciter l'acquéreur et les mesures de protection
de la loi du 16 juillet 1979 incorporée dans le code de la consommation à L312-15 & s.
C.Conso., ne sont pas visées ici.
Ces mesures de protection de l'emprunteur ne concerne que le contrat définitif et ne concerne
pas le contrat préliminaire, c'est le sens de l'art. L261-11 Al.7 CCH.
De plus en plus fréquemment le contrat préliminaire fiat allusion au financement et au prêt
que l'acquéreur, réservataire pourrait solliciter, la condition suspensive ne joue que dans le
contrat définitif.
Autrement, c'est la référence qui est faite aux art. R261-28 à R261-31 CCH, dispositions
relatives au dépôt de garantie et à leur restitution éventuelle si le contrat de vente n'était pas
conclu.
En effet le contrat préliminaire est soumis à R271-1 CCH, résulterait de l'art. 20 de la loi du
31 déc.1989, dispositions sur le surendettement, ce texte prévoyait un délai de rétractation de
7 jours, mais ce droit disparaissait lorsque le contrat préliminaire était rédigé sous forme d'un
acte notarié, car on a considéré que la présence du notaire constituait une garantie suffisante
pour le réservataire. La loi SRU du 13 déc.2000 a généralisé l'application de ce texte à tous
les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble à usage
d'habitation lorsque l'acquéreur est un non professionnel.
Le contrat préliminaire ne devient définitif qu'au bout d'un délai de 7 jours pendant lequel
l'acheteur non professionnel peut se rétracter sans avoir à donner aucun motif.
Il faut que l'acte soit notifié à l'acquéreur par LRAR ou tout autre moyen, remise remettant un
récépissé.
La rétractation doit intervenir dans les 7 jours dans les mêmes conditions.
Le vendeur doit rappeler ces modalités à l'acquéreur même si la loi n'impose pas étant précisé
que puisque le délai de rétractation de 7 jours s'applique au contra préliminaire elle ne
s'applique pas au contrat définitif.
(b) Les obligations des parties
(i) Les obligations du réservataire (acquéreur)
En contrepartie de l'obligation de réserver le réservataire doit effectuer des dépôts de garantie
dans les limites fixées par R261-28 CCH, elles sont les suivantes :
 5 % du prix prévisionnel de la vente si le délai prévisionnel n'excède pas 1 an.
 2 % du prix prévisionnel de la vente si le délai prévisionnel n'excède pas 2 ans.
 Pas de dépôt de garantie si le délai prévisionnel excède 2 ans.
Ce dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une
banque, un établissement financier, auprès d'un notaire.
Ces fonds sont indisponibles, insaisissables et incessibles jusqu'à la conclusion du contrat de
vente. Leur sort dépend de la réalisation ou non de la vente.
La violation des disponibilités au dépôt de garantie entraîne une double sanction de
condamnation, sanction civile traduite par la nullité relative de la vente et pénale (2 ans
d'emprisonnement et/ou 9000 euros d'amende).
Le contrat préliminaire étant réglementé de façon impérative, il es interdit d'y ajouter d'autres
clauses encore qu'il est possible avant la signature du contrat définitif d'ajouter quelques
modifications par la technique des avenants.
Si l'acheteur se dérobe sans motif légitime il perdra le dépôt de garantie.
(ii) Les obligations du réservant (le promoteur)
La loi oblige à réserver sans savoir en quoi consiste cette obligation. On admet qu'il y a
obligation de ne pas vendre à autrui, mais en dehors de cela le contrat préliminaire peut avoir
des significations différentes selon le moment où il intervient.
Au tout début de l'opération et que le prix n'est pas définitivement établi, on considère le
contrat préliminaire comme un pacte de préférence.
En revanche si le contrat préliminaire intervient au moment où les conditions du contrat
définitif sont connues il y a obligation de vente.
Si la vente n'est pas conclue du fait du réservant, le dépôt de garantie doit être restitué au
réservataire.
(c) Le dénouement de l'opération
Il appartient au vendeur ou à son notaire de notifier à son réservataire le projet d'acte de
vente, 1 mois au moins avant la signature.
La signature devra donc alors intervenir dans le délai indiqué au contrat préliminaire, tout
retard apporté à la signature par rapport à la date prévue équivaut à un juste motif de retrait du
réservataire. R261-31 Al.1 CCH
La notification du projet de vente va permettre à l'acquéreur de comparer les termes du
contrat préliminaire et le contrat définitif et donc d'apprécier si il y a concordance ou
divergence.
 S’il a concordance il n'y a aucune raison que le réservataire refuse.
 S’il y a divergence, « acheteur dispose d'un délai d'1 mois et peut se retirer de
l'opération et récupérer son dépôt de garantie, s'il constate des différences anormales
entre les 2 contrats.
L'acquéreur peut exercer son droit de retrait dans les hypothèses suivantes :
 Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat
préliminaire.
 Si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel même en tenant compte
des modalités de prévisions.
 Si le prêt ou les primes prévues dans le contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou si
leur montant sont < de 10 % au prévision du contrat. Ils sont affectés d'une condition
suspensive, c'est-à-dire le promoteur ne pourra pas obtenir les fonds pour engager son
opération.
Dans ce cas l'acquéreur n'est pas tenu de conclure :
 Si les équipements prévus dans le contrat ne sont pas réalisés.
 Lorsque l'immeuble ou partie d'immeuble présente dans sa consistance ou qualité des
ouvrages prévus, une réduction de valeur de 10 % par rapport à ce qui était prévu au
contrat préliminaire.
Lorsque l'acheteur décide de se retirer il doit notifier sa décision et demande de
remboursement au vendeur et au dépositaire par LRAR sous réserve de justificatifs de retrait.
La restitution des fonds doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la demande. Le
notaire ne pourra demander des honoraires. En revanche si le réservataire refuse sans motifs
apparents de conclure le contrat il perd le dépôt de garantie.
(2) Le contrat définitif
(a) Les règles d'établissement de ce contrat définitif
(i) Le moment du contrat
Au départ la loi du 3 janvier 1967 interdisait de conclure le contrat définitif avant
l'achèvement des fondations et ceci pour des raisons techniques, car tant que les fondations ne
sont pas achevées le coût définitif de l'opération risque d'être incertain. En effet des sondages
très précis, un terrain peut se révéler hétérogène, pathogène, dont la structure est différente de
ce qu'elle paraissait d'où un coût supérieur.
Quoiqu'il en soit la loi du 3 juillet 1971 a supprimé cette exigence, désormais une VIAC peut
être conclue avant l'achèvement, mais s'il apparaît que le vendeur a réuni tout les éléments
que la loi lui fait obligation de mentionner dans l'acte et notamment s'il a fourni la garantie
nécessaire il pourra conclure la vente avant l'achèvement : garantie extrinsèque.
Dans la VEFA, si le vendeur ne fournit que la garantie intrinsèque, cette garantie suppose que
les fondations soient achevées et dans ce cas le contrat ne pourra intervenir qu'après
l'achèvement des fondations.
(ii) La forme du contrat
L261-11 CCH impose la forme authentique dans le secteur protégé du logement, cette forme
se justifie :
Afin de satisfaire aux exigences de la publicité foncière.
Car elle permet au notaire d'exercer son devoir de conseil.
Dans le cadre de la protection des acquéreurs.
L'alinéa 7 infini envisage d'ailleurs la nullité de la vente au profit de l'acquéreur pour toute
violation aux dispositions qu'il contient.
(iii) Les mentions obligatoires
Ces mentions sont énumérées à peine de nullité à L271-1 CCH
 Description de l'immeuble ou partie d'immeuble vendu.
 Prix
 Modalités de paiement
 Modalités de révision du prix
 Délai de livraison
 S'il s'agit d'une VEFA il faut : la garantie d'achèvement ou de remboursement.
L'indication requise par L312 & s. C.Conso. selon laquelle le prix sera ou non à l'aide d'un ou
plusieurs prêts. Si tel est le cas le contrat doit alors comporter une condition suspensive
relative à l'obtention des prêts, dans le cas contraire, il faut alors une renonciation
circonstanciée et manuscrite au bénéfice de la condition.
S'il s'agit d'un immeuble construit avec l'aide du CCF ou Comptoir des Entrepreneurs,
l'acheteur doit avoir été prévenu des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération.
Immeuble en copropriété :
La loi du 16 juillet 1971 permet que certaines indications du contrat puissent être remplacées
par référence à un certain cahier des charges déposé au rang des minutes du notaire.
À noter :
Le contrat définitif doit comporter en annexe ou renvoyer à un dépôt des documents
techniques de l'immeuble, R261-13 Al.2 CCH qui indique le contenu de ces documents
techniques, font référencent à la consistance de l'immeuble.
En ce qui concerne les caractéristiques techniques Al.3 on renvoie au devis descriptif qui a été
conclu entre le vendeur et les locateurs d'ouvrage ou à la notice descriptive. On renvoie
également aux documents financiers.
Enfin il doit y avoir au moment de la signature du contrat la communication et la remise du
règlement de copropriété.
Si le règlement de copropriété est remis, il faut qu'en pratique lui soit remis avant, il faut qu'il
soit notifié.
Le non-respect de ces règles entraîne la nullité relative de la vente visée à l'art. L261-11 CCH
que seul l'acheteur peut invoquer avant l'achèvement des travaux. Dans l'avenant il est
possible de demander des modifications.
(b) Règles relatives à l'établissement du prix et ces modalités de paiement
(i) L'échelonnement des paiements au fur et à mesure de l'achèvement
Ce principe est posé par l'art. 1601—3 C. civ. ou L261-3 CCH et apparaît comme une
modalité propre à la VEFA car dans la VAT le prix n'est exigible qu'à la livraison, mais rien
n'empêche d'étendre à titre facultatif cet échelonnement dans la VAT art. L261-12 Al.3 CCH.
Auquel cas l'échelonnement sera identique à la VEFA, c'est-à-dire soumis à R261-14 CCH,
cet article fixe le calendrier des maxima exigibles en fonction de 3 évènements. En effet le
paiement ou les dépôts ne peuvent dépasser au total :
 35 % du prix à l'achèvement des fondations.
 70 % à la mise hors d'eau.
 95 % à l'achèvement.
Les 5 % restant étant payés lors de la mise des locaux à la disposition de l'acheteur (p8 du
formulaire)
Il est possible de procéder à des ventilations de ces pourcentages. Le promoteur n'est autorisé
à demander ces sommes que sous justificatifs du locateur de l'ouvrage.
Si la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun dépôt ou versement ne peut être
effectué avant la réalisation de la condition R261-14 Al.14 CCH, sous réserve de ne pas
dépasser les maxima légaux, le vendeur a la possibilité d'opter pour 2 modalités :
 Soit procéder à la demande de versements successifs dont le montant est déterminé en
fonction de l'avancement des travaux.
 Soit le promoteur vendeur peut opter pour des versements périodiques constants, cela
assure des rentrées périodiques de fonds, mais il peut y avoir un danger, car il peut y
avoir un décalage entre les sommes demandées et l'avancement des travaux.
Le décalage entre les sommes exigées et l'avancement des travaux constitue une infraction
pénale L261-17 CCH.
Le non-respect aux règles actives et au non-paiement des échelonnements entraîne des
sanctions :
 Civiles : L261-16 CCH répute non écrite toute clause contraire aux articles L261-11 à
L261-15 CCH.
 Pénales : L261-17 CCH, 2 ans d'emprisonnement et/ou 9000 Euros d'amende.
Toute personne qui aura exigé ou accepté un versement en violation des art. L261-12 à L26115 CCH.
Quant au solde des 5 % ils sont consignés, mais les malfaçons ou défauts de conformité ne
constituent pas un empêchement à l'achèvement des travaux ou à la livraison de l'immeuble.
En ce qui concerne l'acheteur, celui-ci serait passible d'une pénalité de 1 % à la somme due
par mois de retard.
(ii) Modalités de révision du prix
Il peut être indexé selon les modalités prévues à L261-11-1 CCH.
Ces modalités sont précisées à R261-15 CCH qui réglemente la question du choix et de la
date et des modalités de révision à retenir.
Depuis le décret du 29 juillet 1985, l'art. R261-15 CCH dispose qu'en matière de VIAC
l'indice à retenir est l'Indice National de la Construction tout corps d'état connu sous le nom
de BT01 .
Cet indice a été créé par le ministère de l'économie, des finances et de l'industrie, il est utilisé
pour la révision pour les marchés de construction et bâtiment. Il est publié mensuellement par
le ministère chargé du logement.
La révision ne peut être faite pour chaque paiement ou dépôt que dans la limite exprimée en
pourcentage de la variation de cet indice. Cette limite est fixée par R261-15 CCH à 70 % de
la variation du BT01, ce qui signifie que l'indexation est limitée à 70 % de la variation de
l'indice.
En ce qui concerne la date de référence, L261-11-1 CCH indice de base pour le calcul de la
révision sera le dernier indice publié au jour de la signature du contrat.
Quant à l'indice nouveau sera le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou
dépôt.
Ce mécanisme ne s'applique que si il est prévu expressément au contrat.
(iii) Clauses relatives au prêt
À l'origine la loi du 3 janvier 1967 exigeait l'insertion dans le contrat d'une clause résolutoire
qui avait fait état de prêt destiné au fonctionnement de la société de construction.
Le contrat devait être celui sous condition résolutoire en cas de non-obtention du prêt L26111 CCH.
Cette disposition était trop vague pour être efficace. La loi du 13 juillet 1977 a abrogé L26111 Al.1 CCH pour y substituer la disposition qui est aujourd'hui L312-1 & s. C.Conso qui
s'applique à la VIAC et plus généralement à tout contrat de réalisation concernant l'accession
à la propriété d'un logement.
L312-15 C.Conso : le contrat doit indiquer si le prix est payé directement ou non à l'aide d'un
ou plusieurs prêts soumis à l'art. L312-1 & s.
Les prêts ici visés sont ceux accordés par le préteur professionnel à l'acquéreur pris en tant
que personne privée.
Si l'acquéreur veut recouvrir à ce type de prêt, le contrat doit être conclu sous condition
suspensive de leur obtention qui est la condition résolutoire en cas de refus de prêt. S'il
s'agissait d'une véritable condition suspensive, l'exécution du contrat serait suspendue en cas
de refus de prêt.
L312-7 C.Conso, le vendeur doit assurer la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur en
cas de refus du prêt, celui-ci correspondant au versement effectué lors de la signature du
contrat préliminaire.
Cette condition suspensive a une durée de validité de 1 mois (les parties peuvent l'augmenter
et non pas la diminuer).
Le contrat devient caduque si le prêt n'est pas obtenu dans le délai.
Si la mention du prêt a été promise, elle est tout de même réputée inscrite sauf si l'acquéreur
après avoir été informé décide de renoncer au bénéfice de la loi. Cette renonciation doit être
expresse et écrite de la main de l'acheteur. Si par la suite il sollicite un prêt il ne peut plus se
prévaloir du bénéfice de la loi de 1979 (L312-17 CCH ).
À quel moment faut-il se placer pour savoir si l'acheteur a sollicité le prêt ? :
 Soit à la remise de l'offre de prêt comportant les caractéristiques.
 À l'acceptation de l'offre de prêt.
 Au déblocage des fonds.
Par 2 arrêts du 19 déc.92 et 20 janv.1993, C.Cas 1e civ. a opté sans ambiguïté pour la 1e
solution.
Cette remise sans réserve quelle corresponde bien aux conditions du prêt tel que l'acheteur la
solliciter, emporte l'accomplissement de la condition entre l'acheteur et le vendeur, mais ne
l'oblige pas à accepter le prêt.
En effet dans les rapports acheteurs prêteurs en application de l'art. L312-10 C.Conso
l'emprunteur dispose encore du délai de 30 jours qui ne peut pas être inférieur.
Le prêt est réputé refusé si l'offre est tardive ou si elle ne correspond pas aux conditions
demandées par l'acheteur. Il y a un danger : il réside dans le fait que l'acquéreur regrettant
l'acquisition ne s'arrange pour que le prêt lui soit refusé.
La jurisprudence sévère applique à cet acquéreur les dispositions de l'art. 1178 C. civ. selon
lequel la condition est réputée accompli lorsque l'obligé à empêché son accomplissement.
Avec une difficulté majeure :
Il faut rapporter la preuve de la connivence.
Il est permis d'insérer dans la vente une clause résolutoire conventionnelle de plein droit qui
jouera au profit du vendeur en cas de manquement de l'acquéreur à ses obligations de
versements au dépôt. Mais en application de L 262 -13 C.Conso. cette clause ne jouera que
dans des situations restrictives :
 Qu'après un délai de 1 mois suivant la sommation de payer faite à l'acheteur.
 Il est prévu que l'acheteur obtienne du juge le délai de grâce (art.1224.1 à 1224.3 C.
civ.)
En cas de contestation sur la conformité de la chose vendue l'acquéreur qui refuse de payer le
solde peut bloquer la mise en œuvre de la clause résolutoire en consignant le solde dans un
délai de 1 mois. La jurisprudence que la seule offre de consignation suffit à bloquer le jeu de
la clause résolutoire de plein droit.
La loi du 3 janvier 1967 a prévu la possibilité d'insérer dans le contrat une clause pénale. En
application de R 261 -14 Al.2 CCH, les parties peuvent stipuler au contrat une pénalité de
retard dans les versements des fonds dans la limite de 1 % par mois. Le montant de cette
pénalité peut être réduit (ceci est admis par la jurisprudence). Les parties peuvent aussi
(L261-14 AL.2 CCH) prévoir une clause pénale qui fixe forfaitairement le montant des
dommages et intérêts en cas de résolution du contrat par l'une ou l'autre des parties.
Particularismes :
 La loi limite le montant de la pénalité à 10 %, cela n'est normalement pas le cas pour
les clauses pénales.
 Les parties peuvent demander au juge une indemnité supplémentaire sur le préjudice
subit et supplémentaire qu montant de la clause pénale.
C) Le régime propre à chaque type de vente
Le régime renforcé du secteur du logement propre à chaque type de vente comprend des
règles relatives à la VAT et VEFA.
(1) On constate qu'en VAT :
Il n'y a pas de garantie spécifique dans le secteur du logement. Bien que tenu l'acquéreur à
terme ne court aucun risque, car les fonds qu'il dépose sont bloqués jusqu'à l'achèvement de
l'immeuble.
 L'immeuble est achevé, donc aucun souci.
 L'immeuble n'est pas achevé, donc il récupérera les sommes.
Dans le secteur HLM règles dérogatoires qui se justifient en raison de la qualité particulière
du constructeur qui constitue une garantie suffisante pour les acquéreurs à la propriété.
(2) Il en va différemment en VEFA car les risques sont réels.
La loi du 3 janvier 1967 a mis au point différentes garanties. On peut dire que l'essentiel du
régime renforcé réside dans les garanties d'achèvement ou de remboursement. En effet
l'acquéreur qui effectue des avances prend le risque de voir ces immeubles jamais achevés, de
ne pas récupérer en cas de liquidation judiciaire car s’il n'a payé qu'à mesure des travaux, et
pas plus que ce qui est construit, il risque quand même de subir une perte si le promoteur
s'envole dans la nature, si l'achèvement doit être effectué par un autre constructeur dans la
VAT. Tout le VEFA non.
C'est pourquoi L261-11 CCH a organisé dans la VEFA la garantie d'achèvement de
l'immeuble ou garantie de remboursement des versements effectués à l'achèvement. Aussi
l'acquéreur a la certitude que le versement sera restitué ou la construction effectuée.
Le décret du 19 déc. 1993 précisant que cette garantie est alternative car il est prévu que sous
certaines conditions il soit possible de substituer une garantie à une autre (L261-33 CCH).
On parle de garantie extrinsèque et intrinsèque.
La garantie extrinsèque est une double garantie :
 Remboursement versement
 Achèvement immeuble
Sécurité, car elle est fournie par des tiers (banques, établissements financiers) qui s'engagent à
fournir les fonds nécessaires.
La garantie intrinsèque (propre au promoteur)
 Garantie d'achèvement
Résulte de l'existence de conditions propres à l'opération qui laisse à penser que celle-ci sera
menée à bonnes fins car se trouvent réunies les conditions de fait exigées par la loi. Cette
garantie ne repose sur aucun tiers, c'est simplement la certitude l'achèvement du programme
mais ce n'est pas une garantie juridique au sens du terme. Son avantage est quelle ne coûte
rien.
Dans la pratique les promoteurs n'y recourent pas. Au début du programme du moins car si ils
veulent commercialiser au plus tôt le programme ils vont conclure les premiers contrats sous
garanties extrinsèques et concluront ces contrats ultérieurs sous garanties intrinsèques lorsque
les conditions de celles-ci seront réalisées.
(a) Garantie extrinsèque de remboursement ou d'achèvement :
C'est le fait d'un tiers à l'opération de construction R261-17 CCH indique de façon précise et
limitative les organismes susceptibles de fournir cette garantie extrinsèque (banques,
établissements financiers, sociétés de cautions mutuelles). Cette garantie prend fin à
l'achèvement des travaux tel qu'il est défini par R261-1 et R261-2 CCH.
Cette garantie est double suivant le choix du garant avec la possibilité de substituer la garantie
extrinsèque en intrinsèque en cours d'opération.
(i) Garantie d'achèvement
R261-21 CCH Le garant ne s'engage pas lui même à finir lui même l'immeuble mais à
financer l'achèvement.
Ceci peut prendre deux formes différentes :
1. Ouverture de crédits
Le garant s'oblige à avancer au vendeur ou à payer en son nom les sommes nécessaires à
l'achèvement. Il s'agit d'une convention de contrats conclu entre le garant et le vendeur,
convention à laquelle les acquéreurs ne sont pas associés mais disposent du pouvoir de la
mise en œuvre. La loi impose la présence d'une stipulation qui permet aux acquéreurs et sous
acquéreurs d'exiger cette garantie.
2. Cautionnement solidaire
Schéma classique :
Le banquier ou l'établissement financier joue le rôle de la caution
 Banques : débiteur principal
 Acquéreur : créancier de l'achèvement
La caution s'engage solidairement avec le vendeur à fournir l'argent nécessaire à
l'achèvement.
Les établissements auxquels on fait appel sont des établissements de caution mutuelle.
(ii) Garantie de remboursement
L2261-22 CCH convention au terme de laquelle la caution s'engage solidairement envers
l'acquéreur avec le vendeur à rembourser les versements effectués par le vendeur
solidairement pour cause de défauts d'achèvement.
La mise en œuvre de ce cautionnement est enfermée dans une double limite.
 D'une part la garantie ne joue qu'en cas de résolution de la vente pour cause de défauts
d'achèvement. S'il y a nullité du contrat ou si la résolution est prononcée pour une
autre cause que l'inachèvement, la caution n'est pas tenue et il n'y aura pas de garantie
de remboursement. En revanche la caution est tenue même s’il y a résolution amiable
sauf si la résolution est faite en fraude des droits de la caution.
 Le cautionnement ne garantit que les remboursements des fonds versés. Il ne garantit
pas le remboursement des frais, pénalités ou dommages et intérêts à la charge du
vendeur.
(iii) Substitution d'une garantie à l'autre
En accord avec le garant le vendeur choisi le risque, le critère n'est pas celui du coût qui
dépend du risque lequel dépend de l'avancement des travaux et de l'étendue de la garantie.
Au lancement de l'opération le vendeur à tout intérêt la choisir la garantie de remboursement
car il est moins coûteux de rembourser des coûts relativement faibles que de garantir
l'achèvement, en raison du petit nombre de vente conclu et de l'échelonnement des paiements.
Lorsqu'on est proche de l'achèvement, non. C'est pourquoi pour résoudre le problème de coût
R261-33 CCH permet au vendeur et au garant de substituer une garantie à l'autre en cours
d'exécution du contrat, ceci est soumis à une double condition, elle doit être prévue au contrat
(importance de l'information de la part du notaire), d'autre part cette substitution doit être
notifié à l'acquéreur.
La garantie extrinsèque confère une très grande sécurité à l'acquéreur mais elle est coûteuse
(se répercute sur le prix) c'est la raison pour laquelle le promoteur lorsqu'il calcule le coût de
l'immeuble l'intègre à ce coût. La conséquence est qu'elle va mettre le promoteur sous le
contrôle des banques.
L'octroi de ces garanties est soumis à la fourniture de contre garanties avancées au promoteur
par la caisse de caution mutuelle de la FNPC. C'est ce qui explique que les promoteurs non
membres de la FNPC ne peuvent pas offrir ces contres garanties (petits promoteurs ou
occasionnels), cela va donc travailler avec la garantie intrinsèque.
(b) Garantie intrinsèque (garantie uniquement d'achèvement)
Il ne s'agit pas d'une garantie d'un tiers au sens juridique du terme. Elle résulte de l'existence
de fonds propres à l'opération lorsqu'elle réponds à des critères précis.
R261-18 et R261-19 CCH envisagent 4 situations dans lesquelles les conditions de garanties
imposées par la loi se trouvent satisfaites.
Il s'agit de probabilité reposant sur un certain nombre de conditions réuni concernant le bon
déroulement de l'opération. Les 3 premières tiennent à l'état comparé du financement de
l'opération et de l'avancement des travaux. Le 4e tient à la seule qualité du vendeur.
1. R261-18a CCH
L'immeuble est hors d'eau (lorsque le toit est achevé) et non grevé de privilèges ou
d'hypothèques. Si l'immeuble est dans cette situation cela signifie que le promoteur a pu
mener l'opération sur ses seuls fonds à ce stade ou qu'il a effectué des emprunts qui n'ont pas
été accompagné d'une garantie hypothécaire.
La loi estime qu'il y a des garanties suffisantes et autorise à ce moment là des VEFA
sans qu'il soit nécessaire pour le promoteur de fournir d'autres garanties (notamment
extrinsèques). Il peut commencer à commercialiser.
Il faut justifier de ces conditions et la preuve est rapportée au notaire par une attestation de
l'architecte ou du maître d'ouvrage qui indique que l'immeuble est hors d'eau.
Pour les hypothèques il faut requérir à une vérification. Les inscriptions peuvent intervenir
postérieurement mais les ventes ne seraient en rien affectées
2. R261-18b CCH : Fondations achevées et financement assuré
a. Conditions de fond
La loi estime qu'il y a probabilité d'achèvement lorsque les fondations sont achevées et que le
financement est assuré à 75%. Ces conditions cumulatives doivent exister au moment de la
vente. Il faut les justifier.
 Achèvement des fondations
Cette condition est devenue obligatoire depuis la loi du 16 juillet 1971, elle avait supprimé
l'interdiction de conclure des ventes dans le secteur protégé avant ce moment. En effet les
ventes avant l'achèvement ne peuvent être couvertes que par une garantie extrinsèque car il ne
serait pas très sérieux de penser que l'opération présente une garantie intrinsèque
d'achèvement alors que les fondations ne sont pas achevées, car les surcoûts peuvent arrivés
au moment des fondations.
 Le financement assuré à 75%
Le financement assuré à 75% du prix de vente prévu pour l'immeuble ou les immeubles
compris dans le même programme. Il provient d'abord des fonds propres du promoteur
vendeur, c'est-à-dire sa trésorerie, mais aussi les dépenses couvertes pour l'achat du terrain,
ensuite du montant des ventes déjà conclues (alors qu'il était en garantie extrinsèque), les
crédits confirmés par les banques ou établissements financiers déductions faites des prêts
transférables aux acquéreurs.
Il pourra alors continuer à commercialiser en garantie intrinsèque. Ce pourcentage de 75% est
ramené à 65% si le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de vente par les
fonds propres du promoteur.
Dans ces hypothèses, l'achèvement des fondations, plus le financement assuré, cela constitue
une garantie qui permettra d'assurer que l'opération sera menée à bonne fin et va conduire à
l'achèvement de l'immeuble.
b. Conditions de forme
Lorsque le vendeur décide de fournir la garantie de …R261-18b, il faut que le…R261-20
CCH impose comme conditions de forme du contrat, les mentions suivantes doivent préciser
que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des dites garanties et que le vendeur tient à
tout moment à disposition de l'acheteur la justification de ces garanties à l'étude du notaire qui
a reçu la vente.
Le promoteur va déposer 2 attestations :
 Le montant des versements déjà conclu
 Celle relative aux fonds propres et aux crédits confirmés qui vont provenir de la
banque ou établissements financiers.
(cette garantie extrinsèque est surtout utilisée par les promoteurs qui font des grands
ensembles, elle n'intervient qu'en relais de la garantie intrinsèque).
3. R261-19 CCH : Garantie propre aux MI
Rien n'empêche les 2 précédents.
Le danger à garantir tient tout simplement aux risques d'arrêt de la construction par suite de
redressement ou liquidation judiciaire. Si ce risque se réalise, l'acquéreur sera moins pénalisé
que dans une opération ordinaire car les versements qu'il effectue sont bien en décalage de
l'avancement des travaux.
3 conditions :
 Il faut que l'opération porte sur une unité d'habitation, c'est-à-dire une MI.
 Il faut que les fondations soient achevées.
 Il faut que les versements prévus n'excèdent pas au total :
o
20 % du prix à l'achèvement des fondations (au lieu de 35% en opération
ordinaire).
o 41% du prix à la mise hors d'eau.
o 85% du prix à l'achèvement de la maison (au lieu de 95%).
o Quant au solde il est payé ou concilié dans les conditions prévues à R261-24
CCH après les opérations de réception.
Il s'agit d'un tassement de la grille de versement par rapport à une opération
ordinaire. La valeur de la partie réalisée sera toujours supérieure aux sommes
payées si les travaux sont arrêtés, donc l'acquéreur pourra faire finir les travaux
sans prévoir de sommes supplémentaires.
Dans le cas particulier où la MI fait partie d'un ensemble de plus de 20 maisons et que son
utilisation implique l'utilisation d'équipements communs (VRD), le bénéfice de la garantie
intrinsèque est subordonné :
 Soit à la réalisation préalable des équipements nécessaires à la réalisation de la maison
(VRD).
 Soit à l'existence pour ces travaux d'équipements de la garantie extrinsèque
d'achèvement.
4. R261-19b CCH : concernant les sociétés d'économie mixte
Qui tient à la qualité du promoteur vendeur, concerne uniquement les ventes réalisées par les
sociétés d'économie mixte, repose essentiellement sur la qualité du vendeur.
5. R261-19c CCH : ventes relatives aux OPHLM
Il existait un 5e cas de garantie intrinsèque à R261-19c CCH qui était relatif aux ventes
réalisées par les OPHLM.
Leur seul statut suffisant à apporter la garantie nécessaire, L453-3 CCH, texte issu de la loi
SRU, cette disposition a été abrogé. Désormais les OPHLM sont soumis lorsqu'ils concluent
des VEFA aux conditions de garanties de droit commun d'achèvement.
2e CHAPITRE - La promotion immobilière et le mandat
Découle directement des procédés appelés méthode de Grenoble ou méthode de Paris.
Il va s'agir de regrouper les acquéreurs à la propriété dans une société de promotion
construction dans laquelle un promoteur va agir en qualité de mandataire des accédants à la
propriété.
On a affaire à une société interposée, la société d'attribution. On a ensuite affaire à un contrat
de mandat qui s'appelle le contrat de promotion immobilière.
SECTION 1 - La société d'attribution ou société de construction
attribution
Il s'agit des sociétés du titre II de la loi du 16 juillet 1971 art. L212-1 à L212-17 CCH et R
212 & s.
Elle tire son origine de la loi du 28 juin 1938, cette société a pour objet de construire un
immeuble destiné à la copropriété par appartements, pour les associés, à l'achèvement.
Ces sociétés développées en marge du droit commun devaient recevoir un statut spécial, car
non constituées en vue de la recherche et partage de bénéfices, elles étaient conçues comme
des instruments de construction en commun d'où un régime contraignant où les associés
devaient participer à la réalisation de l'objet social qui était la construction de l'immeuble.
Les sociétés d'attribution ont été détournées de leur objet grâce aux cessions de parts des
associés d'origine, ces sociétés sont devenues des techniques de commercialisation donc de
promotion immobilière.
Ces sociétés ont connu un succès considérable mais ont été progressivement concurrencées au
milieu des années 60 par les SCIV. À tel point que dans la loi du 16 juillet 1971 on avait
envisagé de les supprimer mais c'est à cause des sociétés à temps partagé qu'elles ont survécu.
Ces sociétés d'attribution sont soumises à un statut particulier.
Du point de vue fiscal il y a transparence art.1655 CGI même si elle a une forme
commerciale.
I) Statuts de la société d'attribution
Aujourd'hui comme en 1938 elle constitue une catégorie spéciale de société :
 D'abord elle n'a pas pour but la recherche de bénéfice. Ce qui ne signifie pas que des
bénéfices ne peuvent pas être réalisés mais ils sont réalisés par les associés à la
cession de leurs parts.
 Un autre point dérogatoire par rapport au droit commun des sociétés. Le partage
s'effectuait en nature et non en espèce, l'immeuble était partagé.
Il a fallu établir des règles spécifiques.
A) Règles spéciales de la constitution de la société d'attribution
(1) L'objet et la forme
(a) L'objet
Selon L212-1 CCH la société d'attribution a pour objet :
(i) La construction et l'acquisition
La construction ou l'acquisition d'immeuble en vue de leur division par fraction destiné à être
attribué aux associés en propriété ou en jouissance.
On constate que la préoccupation de ces sociétés est d'abord la construction mais également
l'acquisition, ce qui vise ici l'acquisition d'immeuble ancien auquel on va appliquer ce mode
particulier d'acquisition.
D'autres parts, la généralité des termes de la loi montre que ce type de société s'applique aussi
bien aux immeubles collectifs (copropriété verticale) qu'aux ensembles de maisons
individuelles (copropriété horizontale). Les fractions résultant de la division de l'immeuble
sont destinées à l'attribution qui peut se faire soit en propriété soit en jouissance :
Il s'agit donc d'un mode alternatif d'attribution, le législateur vise l'hypothèse où dans un
premier temps l'attribution se fait en jouissance et ensuite en propriété.
Remarque :
Il existe des types de société où l'attribution ne se ferait jamais qu'en jouissance.
Propriété spatio-temporelle (time-share). Dans la multipropriété se sont exclusivement les
acquisitions en jouissance depuis la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution à
temps partagés.
(ii) La gestion et l'entretien
Ces sociétés peuvent avoir pour objet la gestion et l'entretien d'immeubles construits ou
acquis jusqu'à ce que ce soit mis en place une organisation différente : cette organisation
différente est le statut de la copropriété de l'immeuble bâti. Cette disposition a un double sens.
 Cette disposition signifie que c'est la société qui assurera les taches de gestion jusqu'à
que la copropriété puisse fonctionner.
 Or la copropriété ne pourra bien fonctionner que lorsque les associés seront devenus
propriétaires de leur lot.
Ce qui fait que pendant la période d'attribution en jouissance il n'y a pas de copropriété. Ils ne
sont titulaires que d'un droit de jouissance. Contrairement à ce qui se passait dans la société
d'attribution de la loi de 1938 la société d'attribution ne peut être créée pour assurer
uniquement des opérations de gestion et d'entretien relevant exclusivement de la loi de 67.
En revanche, la société peut effectuer des opérations de locations pour le compte d'un ou
plusieurs membres de la société, qui portent sur tout ou partie de l'immeuble.
(b) La forme
Elle peut être constituée sous les différentes formes de sociétés prévues par la loi. Le plus
souvent elle optera pour la forme civile pour des questions de souplesse mais rien n'empêche
à la société de prendre la forme d'une des sociétés de l'ancienne loi du 24 juillet 1966
aujourd'hui incorporée au code du commerce, soit en société en nom collectif, SA, auquel cas
la société sera commerciale par sa forme.
(2) Le capital social et sa division
Règles dérogatoires du droit commun des sociétés.
En effet les associés en fonction de la vie sociale avait droit à une part de l'actif social
(immeuble construit par l'associé).
Il importe donc que dès la constitution de la société que chaque associé sache exactement
qu'elle sera la fraction qui va lui revenir.
Pour arriver à ce résultat des règles spéciales ont été édictées, elles consistent dans le résultat
de l'exercice de la division du capital social en groupe de parts ou d'actions et dans
l'obligation d'établir des documents spéciaux :
 L'état descriptif de division
 Le règlement de jouissance
Les statuts doivent respecter les dispositions de la loi L312-1 C.Conso.
(a) Le capital social
Il est formé par la réunion des apports effectués par les associés. Il sera divisé en parts ou en
actions (selon la forme de la société).
 Parts : sociétés civiles, en nom collectif, commerciales dites simples.
 Actions : sociétés anonymes, commerciales dites par action.
Mais particularisme par rapport au droit commun. Dans le droit commun des sociétés, les
parts ou actions sont fongibles et naturellement donnent droit à une partie du bénéfice et au
moment de la liquidation au boni de liquidation s'il y en a un.
Ici, les parts ou actions ne donnent pas droit au bénéfice mais à la jouissance d'abord et à la
propriété ensuite d'un lot correspondant à nombre de parts.
Or les lots ne sont pas fongibles car chaque associé au moment de souscrire au capital de la
société choisit un lot correspondant à son capital.
Afin d'éviter toute modification la loi de 71 a créé des groupes indivisibles de parts ou
d'actions d'un même montant déterminé.
Chaque groupe de parts ou actions est affecté par les statuts à lot déterminé.
C'est ainsi que :
 Groupe de parts de 1 à 100 = lot 1 attribué à Dupont.
 Groupe de parts de 101 à 200 = lot 2 attribué à Martin.
Cette façon de faire est issue de la pratique naturelle et a été reprise par L212-2 CCH. Dès la
constitution de la société on regroupe les parts ou actions en fonction de la fraction de
l'immeuble social attribué aux associés (en jouissance puis en copropriété).
À propos des droits dans le capital social et de la portion de droits nécessaire pour obtenir un
lot, la loi L212-5 Al.1 CCH a posé le principe de la proportionnalité des lots aux parts ou
actions.
Ce texte dispose que les groupes d'actions ou de parts doivent être d'une valeur
proportionnelle à celle des lots auxquels ils donnent droit. Cette règle n'était pas prévue au
départ, elle a été imposée pour mettre un terme à une pratique souvent utilisée par certains
promoteurs immobiliers qui se réservaient des lots en réduisant le nombre de parts y donnant
droit.
Devant cette pratique, les associés, comme les juges étaient désarmés à cause du principe du
droit des sociétés : libre répartition des bénéfices et de l'actif de la société sauf à ne pas
tomber dans la clause léonine.
Mais la répartition illégale n'est pas interdite. C'est pourquoi la loi du 16 juillet 1971 a posé le
principe selon lequel :
Si cette règle de la proportionnalité n'était pas respectée la clause y dérogeant ne serait pas
nécessairement nulle mais les associés victimes pourraient demander au juge de réviser leur
contribution par rapport aux appels de fonds.
(b) Les documents spéciaux
Documents propres à la société d'attribution qui se justifient par le fait que la société est
destinée à plus ou long terme à être dissoute et l'immeuble à être partagé entre les ex-associés
en future copropriété.
Il importe donc de connaître dès le départ les lots qui vont être attribués à tel ou tel associé.
Avant que la copropriété s'installe définitivement l'immeuble aura besoin d'être géré.
Pour répondre à ces 2 problématiques il a été créé :
 Un état descriptif de division pour les lots.
 Un règlement de jouissance.
Ces documents ont été légalisés par la loi du 16 juillet 1971 et doivent être approuvés par
l'A.G. extraordinaire avant le commencement des travaux ou le départ de la jouissance. Ce
document doit être communiqué au concessionnaire.
(i) L'état descriptif de division
L212-2 Al.2 CCH rend obligatoire un état descriptif de division qui délimite les diverses
parties de l'immeuble social en distinguant celle qui sont communes de celles qui sont
privatives.
Il doit définir avec précision les lots qui correspondent au groupe de parts ou actions tels
qu'ils ont définis dans les statuts de la société. Ce texte vise également l'hypothèse d'une
copropriété horizontale dans laquelle chaque copropriétaire se voit attribuer à titre privatif une
partie commune lors du partage de la copropriété. C'est ce qui explique que l'état descriptif de
division se justifie pour 2 raisons :
 Il est établi pour satisfaire aux exigences de la publicité foncière. En effet l'art 71 du
décret du 14 oct.1955 pris en application de l'art. 7 du décret du 4 janvier 1955,
soumet à publicité tout acte entraînant ou constatant une division du sol.
 L'état descriptif de division va servir de modèle pour procéder au partage au moment
de la dissolution de la société et d'état descriptif pour la copropriété.
En outre en cas de cession de parts cet état descriptif doit être communiqué aux cessionnaires
de droits sociaux.
(ii) Règlement de jouissance
L212-2 Al.2,3 & 4 CCH rend également obligatoire le règlement de jouissance qui n'est que
la préfiguration du règlement de copropriété.
Ce règlement présente 2 caractéristiques :
 Repartir les charges de gestion et frais
 Fixer la distinction entre les parties réservées à usage exclusif de chaque associé de
celles affectées à l'usage de tous.
Ce règlement ne peut accepter de restriction au droit sur les parties exclusives en dehors de
celles justifiées par la destination de l'immeuble.
Il va s'appliquer pendant la période où les lots ne sont attribués qu'en jouissance aux associés.
Ce 2e alinéa de l'art.1er établit ce règlement en conformité avec la loi du 10 juillet 1965
portant sur les statuts des copropriétés des immeubles bâtis. Le plus souvent l'immeuble
construit sera destiné à la copropriété.
B) Le fonctionnement de la société d'attribution
Elle va fonctionner conformément à loi du 16 juillet 1971 ainsi que par rapport à la forme de
sociétés choisie (voir le droit commun des sociétés), en cas de conflit ce sont les dispositions
spéciales qui l'emporteront.
(1) L'administration de la société
Elle sera confiée aux organes propres à la forme de société choisie.
 Si se sont des sociétés de personnes ou sociétés civiles, on aura affaire à une société
gérée par un ou plusieurs gérants.
 Si SARL, on aura affaire à un gérant
 Si SA, on aura affaire à un conseil d'administration ou un directoire.
Le plus souvent la société d'attribution choisira une société civile art. 1845 & s. C.civ. La loi
du 16 juillet 1971 a imposé à toutes les sociétés d'attribution qui interviennent dans le secteur
protégé qui ne comportent pas d'organes sociaux, ni de conseils d'administration, ni de conseil
de surveillance d'instaurer un conseil de surveillance L214-6 CCH.
Ce conseil de surveillance est constitué d'au moins 2 associés désignés par l'AG. Il a pour rôle
de contrôler et de surveiller la gestion des organes sociaux. A cette fin les dirigeants sociaux
doivent rendre compte au conseil de surveillance de leur gestion tous les 3 mois. Ce conseil
de surveillance a le pouvoir de convoquer l'AG des associés.
(2) Les obligations imposées aux associés
Déjà la loi du 28 juin 1938 imposait aux associés des obligations dérogatoires au droit
commun des sociétés justifiées par la finalité et la particularité de la société. La loi du 16
juillet 1971 a maintenu ces obligations, elle a considérablement amélioré les sanctions envers
les associés qui ne satisferaient pas à leurs obligations.
(a) Les obligations des associés
Ces obligations sont de 2 types :
 Répondre aux appels de fonds
 Participer aux frais et charges de l'immeuble social
(i) Répondre aux appels de fonds
Règle propre aux sociétés de construction. Elle déroge au droit commun qui pose
l'interdiction d'augmenter l'engagement des associés.
(ii) La justification de la règle
La société d'attribution a pour objet la construction d'un immeuble, or au moment de
constitution de la société, elle n'a pas besoin de tous les fonds nécessaires pour la réalisation
de l'immeuble. Elle va demander la partie nécessaire au montant des capitaux sociaux puis au
fur et à mesure, elle fera appel aux associés pour apporter des compléments qui ajoutés à
l'apport initial correspondront au prix définitif du logement.
Ce qui fait que les associés sont donc leurs propres financiers. En outre au moment de la
création de la société le montant des parts de la société est particulièrement bas de façon à
attirer les candidats ensuite auront lieu des paiements échelonnés jusqu'à la valeur réelle du
logement.
De même en cas de cession, le cédant n'exige que le montant de l'apport qu'il a réalisé plus les
appels de fonds déjà versés. En ce qui concerne le solde, le cédant va fournir au cessionnaire
un plan de financement qui fera apparaître les appels de fonds envisagés par le société ainsi
que la date d'appel.
Les appels de fonds ne vont pas être intégrés dans le capital social, le capital social de la
société d'attribution demeure inchangé.
La décision de faire appel aux appels de fonds est prise uniquement par l'organe de gestion de
la société sous le contrôle du conseil de surveillance.
(iii) Le moment des appels de fonds
Il s'agit d'une règle qui s'applique uniquement dans le secteur protégé L212-10 CCH.
Avant la conclusion du contrat de promotion immobilière ou de l'écrit qui en tient lieu, le
représentant de la société ne peut ni exiger ni accepter des associés, aucun versement, dépôt,
souscription, ni même accepter des fonds de commerce pour des opérations mentionnées au
contrat.
Par cette disposition la loi interdit les appels de fonds complémentaires tant qu'un contrat n'est
pas établi. Cependant cette règle ne fait pas obstacle aux versements effectués par les associés
des sommes nécessaires pour les études techniques ou l'acquisition du terrain. Aucun
versement ne peut être accepté ou exigé avant la date à laquelle la créance correspondante
peut être exigible.
Ce qui veut dire que les appels de fonds devront être fonction de l'échelonnement des
paiements prévus dans le contrat de promotion immobilière ou dans l'acte équivalent.
Cette règle est pénalement L241-1 CCH prévoit une peine d'emprisonnement de 2 ans et/ou
20.000 Euros d'amende.
(iv) Les conditions requises
Cette procédure d'appel de fonds s'applique à toutes les sociétés d'attribution quelque soit la
forme choisie, toutefois L212-3 CCH impose 2 conditions majeures :
Il faut que les appels de fonds soient nécessaires pour l'acquisition, l'aménagement ou la
réalisation de l'objet social. La loi en effet, impose cette obligation à partir du moment où les
appels de fonds sont rendus nécessaires pour la réalisation effective de l'immeuble tel que cet
immeuble est défini dans les statuts de la société.
La loi de 71 a supprimé la distinction entre les fonds nécessaires à la réalisation et ceux
nécessaires pour la gestion de l'immeuble
Il va de soi que cette procédure des appels de fonds ne peut être utilisée que si la société a
épuisé tous les fonds mis à sa disposition et surtout si tous les associés ont intégralement
libéré leur apport, dans le cas contraire la société ne pourrait pas faire des appels de fonds.
Les appels de fonds doivent être proportionnels aux droits des associés dans le capital social.
Cette règle de la proportionnalité L212-3 CCH, des droits qui sont eux même proportionnels à
la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à l'ensemble, c'est à dire, à la valeur
du lot qui leur sera attribuée. Les associés contribueront aux appels en en fonction de la
valeur de leur logement.
Cependant cette règle connaît un tempérament important en ce qui concerne les dépenses
entraînées pour l'acquisition du terrain. En effet ces dépenses pourront être statutairement
réparties entre les associés au prorata de la valeur des parties dont ils ont la jouissance
exclusive par rapport à la valeur globale du terrain.
Cette dérogation mise à part, cette règle doit être respectée afin que les contributions des
associés soient conformes aux prévisions.
La loi a donc prévu des sanctions originales de cette règle pour certains, notamment le
promoteur immobilier.
En effet la loi envisage les hypothèses où un associé sera appelé à contribuer aux appels de
fonds :
 Soit de + du ¼
Dans ce cas il a été lésé, l'associé bénéficie d'une action en remboursement des excédants
contre le ou les associés qui ont bénéficié de cet avantage. Il doit alors les assigner
individuellement sans qu'il ait de solidarité entre eux.
Dans cette procédure la société d'attribution en tant que personne morale n'intervient pas.
 Soit de – du ¼
Dans ce cas tout associé peut réclamer à cet associé les versements dont il s'est dispensé et la
société doit être appelée en … , les sommes récupérées sont versées à la société qui doit alors
les répartir entre les associés qui ont été désavantagés en proportion des sommes
excédentaires versées par ceux-ci L212-5 Al.4 CCH.
Ces actions sont possibles même après la dissolution de la société et ceci pendant un délai de
2 ans.
Cette règle est parfois difficile à réaliser lorsqu'un programme est assuré par tranches
successives. La pratique a créé un montage juridique qui est appelé le cloisonnement des
appels de fonds, qui ne fait participer que les associés intéressés par la tranche en construction
L214-1 & 2 CCH.
(v) L'obligation de participer aux frais et charges de l'immeuble social
Avant que la société ne soit dissoute et ne se mette en place le système de copropriété
l'immeuble qui n'est pas achevé doit être géré, cette période est dite "période d'attribution
en jouissance". Elle a également pour objet d'assurer cette gestion jusqu'à une organisation
différente L212-6 CCH Les associés doivent contribués aux charges et frais selon le principe
de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire qu'on va demander aux associés de contribuer aux
charges correspondant à l'art.10 de la même loi.
Ensuite la répartition des charges va s'effectuer par lots conformément aux statuts de la
copropriété. Cependant les copropriétaires peuvent entreprendre une procédure de révision de
contribution aux charges en cas de déséquilibre comme pour les appels de fonds.
Pendant la période d'attribution en jouissance, les associés vont participer aux assemblées et
vont voter avec un nombre de voix proportionnelles à leur participation à la dépense art.24
Al.4 de la loi du 10 juillet 1965.
(b) Les sanctions des obligations des associés
Déjà dans la loi de 1938 il existait des sanctions à l'encontre des associés qui refusaient de
participer aux appels de fonds supplémentaires ou frais mais la société était déficiente et se
trouvait dépourvue de mesures lorsque les associés persistaient dans leur comportement.
C'est la raison pour laquelle la loi du 16 juillet 1971 a apporté des remèdes, des sanctions :
 Perte du droit à l'attribution d'un logement
 Vente forcée des droits sociaux
(i) Perte du droit à l'attribution d'un logement
L212-4 CCH l'associé qui ne satisfait pas à ses obligations et qui ne répond pas aux appels de
fonds régulièrement demandés ne peut prétendre ni en l'entrée en jouissance, ni de se
maintenir en jouissance si cela était le cas, ni demander la propriété de son logement. En clair
l'associé est exclu de la société et expulsé de son logement.
(ii) Vente forcée de droits sociaux
L212-4 et R212-3 à R212-5 CCH existaient sous la loi de 38 , amélioraient par la loi de 71,
procédure d'exécution forcée en bourse.
1. Le régime de la vente forcée
Il convient de préciser que cette procédure ne sanctionne que les obligations prévues à L213-3
CCH, c'est-à-dire les appels de fonds pour l'acquisition ou l'aménagement d'immeuble social.
Cette procédure n'est jamais obligatoire.
En effet il est bien précisé que les droits sociaux peuvent être vendus, car le plus souvent les
droits sociaux des associés seront gagés au profit de la société et celle-ci peut alors préférer
assurer son gage conformément à l'art. 2078 C.civ.
Lorsque cette procédure est retenue, elle va se dérouler de la manière suivante :
 Sommation de payer adressée à l'associé défaillant faite par acte extrajudiciaire. Dès
lors l'associé bénéficie d'un délai d'un mois pour s'exécuter. Il n'y pas d'augmentation
de ce délai.
 Si passé ce délai il n'a pas payé l'AG doit être convoqué par le représentant légal ou
tout autre associé car seul l'AG des associés a pouvoir de décider de la mise en œuvre
de la vente forcée et surtout de fixer la mise à prix des droits. C'est la raison pour
laquelle la décision est prise sur une majorité des 2/3 du capital social sur 1e
convocation et majorité 2/3 des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou
représentés sur la 2e convocation. Il est précisé que les doits sociaux de l'associé
défaillant ne sont pas pris en compte pour des majorités successives. Dans cette AG la
loi n'impose aucun quorum. On peut toujours faire preuve d'un recours devant le juge
au cas où les délibérations ou les formes n'ont pas été respectées. La jurisprudence
donne à ce recours un effet suspensif.
 La décision de l'AG fait ensuite l'objet d'une publication par LR au défaillant ainsi
qu'à tous les autres associés et dans un journal d'annonces légales du lieu où siège la
société. Cette publication indique la date, le lieu et l'heure de la vente publique.
 La vente intervient en dehors de toute procédure judiciaire, cette vente est diligentée
par un officier du ministère public (notaire, huissier) sans surenchères. Toute personne
peut se porter adjudicataire de droit social sous réserve d'acceptation des associés si le
statut de la société contient une clause d'agrément.
 La vente est effectuée aux risques et périls de l'associé défaillant, c'est-à-dire que si le
prix ne couvre pas les appels de fonds, il reste débiteur de la différence envers la
société, dans le cas inverse le surplus serait pour lui. Quant aux coassociés du
défaillant qui ont pris en charge les sommes dues, ils pourront récupérer les avances
réalisées sur les sommes de l'adjudication, car désormais ces sommes sont garanties
par un privilège.
2. Privilège de la société
Le système de la loi de 1938 était imparfait car la société n'était pas sûre de récupérer les
appels de fonds, elle ne bénéficiait d'aucun privilège et elle rentrait en concours avec les
autres associés et créanciers de l'associé défaillant.
La pratique a mis la possibilité de mettre un nantissement sur les parts sociales. Loi du 16
janvier 1971, L212-4 Al.4 CCH décide que les sommes retirées de la vente sont affectées par
privilèges au paiement des sommes dont l'associé sera redevable à la société, c'est-à-dire qu'il
s'agit d'un privilège spécial mobilier dont l'assiette est le montant des sommes de
l'adjudication et qui garantie les créances relatives aux appels de fonds légaux.
Ce privilège l'emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits
sociaux de l'associé défaillant. Donc si cet associé a consenti à des tiers un nantissement sur
ces parts sociales les créanciers nantis passeront après la société intégralement remboursée.
En revanche il sera primé par les créanciers qui sont titulaires d'une sûreté légale (trésor
public).
L'existence de ce privilège ne fait par pour autant disparaître les nantissements qui
couvriraient les autres créances de la société contre les associés.
II) L'accession à la propriété
La finalité de la société d'attribution est de permettre l'accession à la propriété. Elle est
susceptible d'être réalisée par 2 procédés juridiques différents au profit d'accédants :
 D'abord au profit des associés d'origine. Ils vont se voir attribuer des logements en
fin de leur droit social.
 L'accession peut ensuite être effectuée au profit des cessionnaires qui ont acquis les
droits sociaux des associés d'origine.
A) L'attribution des logements
Cette attribution interviendra lorsque l'immeuble sera matériellement achevé et payé selon 2
procédés juridiques qui se succèdent :
 D'abord attribution en jouissance
 Ensuite en copropriété, lors du partage de la société.
(1) L'attribution en jouissance
Le principe est simple, en fin de ces droits sociaux chaque associé se voit attribuer un
logement tel qu'il est décrit dans l'état descriptif de division, c'est un droit particulier. Il ne
s'agit pas d'un droit réel, ni d'un droit de créance, ni d'usufruit mais plutôt d'un attribut d'un
accessoire du droit de propriété de parts et d'actions. Il se manifeste à un double niveau :
(a) Situation personnelle de l'associé
Il a un droit de jouissance sur un local déterminé mais ne devient pas propriétaire du
logement. C'est la société qui reste propriétaire du logement pendant toute la période
d'attribution en jouissance. Dès lors, il ne peut pas prétendre exercer les prérogatives de
propriétaire.
C.A Montpellier : L'associé n'est pas un propriétaire, il est dans la situation d'un associé qui
puise dans ces droits sociaux celui à la jouissance de l'appartement qui lui a été confié,
soumis.
 Droit qui va lui permettre d'occuper le logement promis sans bail ni loyer
conformément au règlement de jouissance applicable pendant cette période.
 Cela lui permet de louer le local à un tiers. Le contrat de bail qui peut intervenir ne
créera aucun lien direct entre la société et le locataire, ils sont inopposables à la
société.
 Il peut céder son droit de jouissance, c'est ce que l'associé va faire lorsqu'il décidera
de céder ces droits à un tiers. C'est le cessionnaire qui acquerra la qualité d'associé.
(b) Situation de la société
Elle reste propriétaire de l'immeuble et ceci jusqu'au partage. Son droit de propriété est atteint
du fait de l'attribution en jouissance.
Elle va assurer 2 obligations :
 Obligation de délivrer la jouissance conformément à ce qui avait été prévu dans
l'état descriptif de division, l'inexécution entraînera la condamnation de la société à
leur verser des dommages et intérêts.
 La société doit garantir les malfaçons. Les associés disposent d'une action contre la
société afin d'obtenir la réparation des désordres de malfaçon. Dans le secteur protégé
le logement est mieux assuré que dans le secteur général grâce au contrat de
promotion immobilière qui est intervenu entre la société et le promoteur, car au terme
du contrat de promotion immobilière, le promoteur immobilier doit les mêmes
garanties qui lui sont dues par les architectes.
(2) L'attribution en propriété Art. 1831 C.civ.
L212-9 Al.9 CCH Elle interviendra à la dissolution de la société.
Chaque associé accédera à la propriété de son lot et s'instaurera le statut de la copropriété.
La loi de 71 a organisé la possibilité pour certains associés de se retirer de la société dès
l'achèvement de l'immeuble, ce qui va entraîner un retrait anticipé et un partage partiel de la
société.
(a) Retrait anticipé et partage partiel de la société
L212-9 AL.9 CCH Règle dérogatoire par rapport au droit commun des sociétés mais qui se
justifie par le fait que l'associé ayant exécuté ses obligations envers la société peut demander
que la propriété de son logement lui soit transférée.
(i) Les conditions du retrait
 L'associé a satisfait à ses engagements envers la société. L212-4 CCH
 Il faut que le partage partiel soit prévu par les statuts de la société
 Il faut qu'une décision de l'AG qui doit statuer sur les éléments suivants :
o L'AG doit constater l'achèvement et sa conformité par rapport aux documents
statuaires.
o L'AG statut sur les comptes définitifs de l'opération de construction, c'est-àdire que le promoteur gérant de la société doit présenter ces comptes. Souvent
il ne pourra pas le faire car il y a des litiges et contentieux avec des
entrepreneurs.
Elle est rendue aussi difficile par les autres associés, c'est la raison pour laquelle l'associé qui
désire se retirer à défaut d'avoir le vote de l'AG, peut demander au TGI de procéder aux
constatations et de prendre les décisions nécessaires au retrait.
(ii) Conséquences :
 L'associé ne fait plus partie de la société et il devient propriétaire de son logement
 La société va procéder à une réduction immédiate de son capital social et à
l'annulation des parts des associés sortants.
 Le statut de la copropriété va pouvoir se mettre en place.
(b) La dissolution et le partage total
L219-9 CCH Ils obéissent à la fois au droit des obligations et aux règles communes des
sociétés, c'est à dire lorsque la société aura réalisé son objet ou lorsque les associés le
décideront.
Lorsque la dissolution est décidée par les associés il faut d'abord qu'une décision soit prise par
l'AG à la majorité des 2/3, cette règle est dérogatoire au droit commun des sociétés civiles
(majorité) et droit commun des sociétés commerciales (AG extraordinaire).
Mais il faut ensuite que la dissolution soit possible (time-share impossible).
(i) Les conditions de liquidation et de partage
La dissolution de la société entraîne la liquidation et le partage.
La liquidation consiste à établir l'actif et le passif.
L'actif est l'immeuble achevé que l'on va partager entre les associés, pour se faire l'assemblée
va désigner un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer la société et de procéder au partage.
Quant au partage à proprement dit il n'intervient que si une décision de l'AG s'est avéré
effective sur les comptes définitifs de l'opération et si :
 L'attribution s'effectue conformément à l'état descriptif de division.
 Tous les associés ont satisfait à leurs obligations.
Le liquidateur établit un projet de partage qu'il soumet par voie de sommation aux associés
qui disposent d'un délai de 15 jours pour l'accepter ou le critiquer. Une fois acceptée,
l'attribution devient opposable aux associés et aux tiers.
L'acte de partage est ensuite publié au fichier immobilier.
Il faut constater que cette opération n'a pas encore réglé le sort du passif.
(ii) Le sort du passif
Selon le droit commun des sociétés on commence d'abord par apurer le passif avant de
partager l'actif. La société d'attribution va déroger à ce point car la passif est le plus
généralement constitué par une dette hypothécaire à très long terme, c'est-à-dire que s'il faut
attendre cela retarderait le partage.
C'est pourquoi L212-9 Al.3 CCH dispose que le passif non apuré va être partagé entre les
associés mais cette division du passif est inopposable aux créanciers sociaux qui pourront
toujours prétendre n'importe lequel des associés même s'il n'est plus ou n'est pas débiteur.
C'est la raison pour laquelle il fallait admettre un certain nombre de correctifs, notamment au
droit hypothécaire par le décret du 20 mai 1955 et la loi du 16 juillet 1971 :
 D'abord il fallait admettre que l'hypothèque puisse se diviser entre les attributaires de
lots au prorata de la part de prêt dont leur logement avait bénéficié. Avec cette mesure
on dérogeait au droit commun par son caractère indivisible d'où un texte qui admet le
fractionnement de l'hypothèque qui se reporterait sur le partage pour les associés. Ce
fractionnement de l'hypothèque ne profiterait qu'à certains organismes préteurs (CCP
et comptoirs des entrepreneurs), visés par le décret.
 Pour les autres préteurs on recouvrait alors à technique classique du droit des
obligations qui est la novation par changement de débiteur, encore fallait il que les
créanciers, les organismes financiers acceptent ce changement de débiteur et faire
sauter le verrou que constituait l'art. 1279 C.civ. concernant la novation.
Dans son alinéa 1er, il dispose que lorsqu'il y a novation par changement de débiteur, les
sûretés primitives ne sont pas reportées sur la créance nouvelle.
C'est la raison pour laquelle la loi du 16 juillet 1971 a ajouté à l'art. 1279 C.civ. un 2e alinéa
qui permet, avec l'autorisation des propriétaires, de faire passer sur leur bien la garantie.
B) La cession des droits sociaux
La cession est l'acte par lequel les associés d'origine vont commercialiser l'immeuble car il est
de moins en moins fréquent que les associés d'origine (comme cela se passait sous la loi de
1938), occupent leur logement.
C'est grâce à la technique de cession de droits sociaux, de parts ou actions, que la société
d'attribution est devenue une technique de promotion immobilière. Le concessionnaire se
trouve donc intégré à l'opération de construction d'où un certain nombre de mesures destinées
à le protéger et à faciliter son entrée dans la société.
(1) Conditions de la cession
Lorsque le cessionnaire déclare acheter des droits sociaux en usant la possibilité de contracter
un prêt, les règles de L312-1 & s. C.Conso s'appliquent. En revanche, les dispositions de
L271-1 CCH qui dispose que les délais de rétractation de 7 jours, ne s'appliquent pas (car il
s'agit d'une vente de droits et non pas de vente d'immeuble.)
(a) Le moment de la cession
La cession de droits peut intervenir à 2 moments différents de la vie de la société et à des
étapes différentes de la construction de l'immeuble social.
(i) La cession après achèvement
Aucune particularité, art.1690 C.civ., droit commun de la cession de créance. Le cessionnaire
est dans une situation comparable à une acquisition d'immeuble achevé.
R212-8 CCH impose que la signification de la cession soit réalisée au profit de la société qui
est le tiers débiteur cédé.
(ii) Cession avant achèvement
Régime protecteur dans la mesure où étranger à la société, elle est réalisée uniquement au
profit d'un tiers (Ce qui donne à penser que le régime protecteur ne s'applique pas lorsqu'il
s'agit d'un associé).
(b) Régime de cession (avant achèvement) NON
Ce régime présente 3 particularités. Il comprend des règles applicables :
 A toutes les cessions quelle que soit la destination de l'immeuble.
 Aux cessions de droits portant sur des immeubles à usage mixte, règles propres au
secteur protégé, dans ce cas il faudra tenir compte de L212-10 et L212-11 CCH qui
interdisent de procéder à des cessions avant que ne soit conclu le contrat de promotion
immobilière, texte qui prévoit aussi que dans le secteur protégé le contrat de cession
de droits sociaux peut être procédé d'un contrat préliminaire de cession.
 Régime fiscal art. 167 de l'annexe 2 du CGI.
(i) Les règles du tronc commun
 Elles s'appliquent donc à toutes cessions à des tiers, aussi bien que dans le secteur
général que dans le secteur protégé, elles sont destinées à assurer l'information du
cessionnaire :
o Sur la nature du droit cédé
o Les caractéristiques techniques du logement social
o Les obligations financières notamment dans les règles des appels de fonds.
De plus le cessionnaire peut obtenir un cautionnement de la part de l'associé, toutes ces règles
figurent à R212-11 CCH.
1. Le contrat de cession rédigé par écrit doit comprendre et
préciser :
Le nombre de parts cédées. Ensuite la désignation et la constitution des lots correspondant
avec indication des cotes et surfaces, les éléments d'équipement prévus, la désignation
sommaire de l'immeuble, le prix de la cession tant pour la cession des doits sociaux euxmêmes que le remboursement des sommes déjà versées par le cédant à la société.
Le contrat doit également comprendre en annexe ou par référence au dépôt des rangs des
minutes du notaire qui s'occupe de la société :
 Statuts de la société
 État descriptif de division
 Règlement de jouissance
 Note technique qui caractérise le lot auquel les parts ou actions donnent droit et
l'immeuble dans sa totalité
2. Le cessionnaire sera tenu comme l'était le cédant aux appels de
fonds
dont le tableau lui est communiqué. Le cessionnaire peut envisager pour satisfaire à ces
obligations financières de réaliser un emprunt. L'établissement financier demandera alors une
garantie. Cette garantie peut constituer en un nantissement des droits sociaux. On sait que ce
nantissement ne l'emporte pas sur le privilège de la société en cas de vente forcée des droits
sociaux.
C'est la raison pour laquelle les sociétés de crédit préfèrent une garantie hypothécaire, mais le
cessionnaire ne peut la donner, car c'est la société qui est propriétaire.
C'est la raison pour laquelle la loi du 16 juillet 1971 à l'art. L212-7 CCH permet aux associés
comme aux cessionnaires d'obtenir de la société un cautionnement hypothécaire pour garantir
la cession.
l'emprunt contracté est soumis à conditions. Il faut :
 Que cela soit prévu par les statuts de la société.
 Que cela porte exclusivement sur le lot auquel le bénéficiaire du crédit à vocation.
 Il ne peut être donné pour un montant supérieur aux appels de fonds déjà payés à la
société. Autrement dit la garantie est limitée à la hauteur des appels de fonds auxquels
les associés ont répondu.
(ii) Les règles du secteur protégé
(10 % de la superficie des immeubles est affectée à un tel usage.)
Sont tenus par L212-10 Al.2 & 3 CCH de conclure un contrat de promotion immobilière ou
un acte équivalent avec le promoteur dirigeant la société ou avec un promoteur étranger à la
société.
En ce qui concerne la cession, ce contrat joue un rôle essentiel, car il va déterminer le
moment où la cession va intervenir, règle essentielle du secteur protégé, l'autre règle étant de
faire précéder un contrat préliminaire.
1. Le moment de la cession du secteur protégé
Sauf si elle est réalisée entre associés la cession de parts ou actions ne peut intervenir avant la
conclusion du contrat de promotion immobilière ou acte équivalent.
L212-10 Al.5 CCH mesure théorique, car en pratique tant que le contrat de promotion
immobilière ou acte équivalent ne sera pas conclu les opérations de construction ne
commenceront pas.
2. Possibilité de procéder à la cession d'un contrat préliminaire
L212-14 et R212-14 II et R212-15 CCH. Il s'agit d'une formule qui permet au promoteur
comme aux associés lorsqu'ils entendent se placer sous un régime fiscal de faveur de pouvoir
céder leur droits avant achèvement des fondations, car hors régime de faveur la cession ne
pouvait intervenir qu'après la conclusion du contrat de promotion immobilière ou équivalent.
En faisant signer un contrat préliminaire de cession comparable à celui de la VIAC, le
cessionnaire va se trouver dans une situation comparable à celle de l'acheteur en VIAC, c'està-dire qu'il sera amené à verser un dépôt de garantie dont le montant est identique à celle du
contrat préliminaire en VIAC, dépôt qu'il perdra si la cession n'intervient pas de son fait, et
qu'il récupérera s'il y a refus R212-15 CCH.
Quant au contenu du contrat préliminaire de cession, il doit être établi conformément à R21214 II CCH et ce texte renvoi à toutes les mentions obligatoires qui figurent au contrat
définitif.
3. le contrat définitif
Il reprendra les mêmes dispositions que le contrat préliminaire, mais devra faire état du
contrat de promotion immobilière ou acte équivalent.
(iii) Le régime fiscal
Pendant longtemps la cession de droits sociaux dans les sociétés était soumise à un régime de
faveur qui a pris fin le 31 déc.1981 et remplacé par l'art.167 annexe 2 du CGI dont la dernière
cession date de l'ordonnance du 16 déc.2000 entrée en vigueur le 01/01/2001 dispose que la
cession de parts ou d'actions portant sur des titres donnant droit à l'attribution d'immeuble ou
fraction d'immeuble non achevé, sera assimilé à une vente d'immeuble achevé lorsqu’elle
remplit certaines conditions :
 La cession < achèvement des fondations
 Le contrat de cession revêt la forme authentique qui fera apparaître :
o La consistance et la condition technique des travaux
o Le prix à payer au cédant
o La forme authentique faisant apparaître les versements qui restent à effectuer
pour achever l'immeuble ou la fraction d'immeuble.
 Il faut que le cédant s'engage vis-à-vis du cessionnaire à couvrir les appels de fonds de
la société correspondant aux coûts de construction dans la mesure où les versements
exigés à ce titre excéderaient le montant prévisionnel des versements.
 Il faut que la société intervienne à l'acte de cession et qu'elle justifie qu'elle bénéficie
de l'engagement d'un établissement financier ou d'une société de caution mutuelle pour
répondre aux appels de fonds en cas de défaillance des associés.
(2) Les effets de la cession
La cession va opérer un transfert de la propriété des parts ou actions cédées. Elle fait naître
des obligations à la charge des 2 parties :
 L'obligation du cessionnaire est de payer le prix de la cession et rembourser les appels
de fonds.
 Le cédant s'oblige à délivrer et garantir, en outre pèse sur lui une obligation
particulière en matière d'appels de fonds.
(a) Obligation de délivrance
Propre à chaque cession sauf à respecter le formalisme de la cession de créance, à savoir
signifier la cession à la société et la faire intervenir à l'acte.
(b) Obligation de garantie
Est celle due à la cession incorporelle, c'est-à-dire que le cédant garantit l'existence des parts
ou actions et les droits attachés à ces parts ou actions. Il ne doit pas la garantie de vices
cachés, solution logique, mais pas très favorable au cessionnaire. C'est la raison pour laquelle
après avoir cherché des solutions jurisprudentielles, la solution vient de la loi du 16 juillet
1971 et du contrat de promotion immobilière. En effet le promoteur doit des garanties qui sont
dues à tout associé ou cessionnaire de droits au titre de ce contrat.
(c) Obligation concernant les appels de fonds
Le cédant doit prendre l'engagement vis-à-vis des cessionnaires de couvrir les appels de fonds
dans la mesure où les versements excéderaient ceux prévus à l'acte de cession, cet
engagement est garanti par une caution solidaire.
En revanche le cédant conserve à sa charge les appels de fonds qui étaient lancés avant la date
de cession.
SECTION 2 - Le contrat de promotion immobilière
« Le mal aimé» de la construction immobilière est une création de la loi du 16 juillet 1971
dont l'étude est liée à la société d'attribution, car la loi fait obligation de conclure un tel
contrat.
Cette obligation pèse aussi sur les sociétés coopératives L213 & s. CCH lorsque la société
coopérative commercialise par cession.
En effet ces sociétés sont dans l'obligation de conclure un contrat de promotion immobilière
ou acte équivalent.
 Dans la 1ere hypothèse la loi vise le cas où la société est constituée en dehors du
promoteur, à l'initiative d'une personne autre que le promoteur. Dans ce cas il faudra
que cette société, pour réaliser son objet social, conclût un contrat de promotion
immobilière.
 Dans la 2e hypothèse, elle vise le cas de la société d'attribution qui est constituée à
l'initiative d'un promoteur et qui comprend un promoteur immobilier. Dans ce cas le
législateur impose au dirigeant de la société qu'il conclut avec leur propre société un
contrat équivalent au contrat de promotion immobilière. La loi parle d'un écrit qui
comportera les mêmes énonciations que celle du contrat de promotion immobilière.
Cet écrit, mettant à la charge du dirigeant de la société des obligations identiques à
celles découlant du contrat de promotion immobilière. On en déduit que cet acte
équivalent participe de la même nature juridique que le contrat de promotion
immobilière lui-même. Le promoteur immobilier ne se limite pas à ces 2 cas de figure
particuliers ou par une société autre que la société d'attribution ou coopérative.
Ce contrat de promotion immobilière est du point de vue de sa nature juridique un contrat
qualifié de contrat de mandat d'intérêt commun dont la définition est donnée à l'art. 1831—1
C. civ. qui est repris à L221-1 & s. CCH.
Il est caractérisé par 4 éléments constitutifs :
 Pouvoir de représentation conféré au promoteur
 Le promoteur a pour mission d'édifier l'immeuble et de gérer l'opération de
construction.
 Ce contrat implique un prix, nécessairement pour payer les locateurs d'ouvrage.
 La rémunération du promoteur qui est là-contre partie des obligations du promoteur.
Il faut préciser que dans un 1er temps on voulait faire de ce contrat un simple contrat de louage
d'ouvrage, mais il était peut être trop étroit pour couvrir toutes les missions du promoteur, car
il peut conclure aussi bien des actes juridiques que matériels.
C'est la raison pour laquelle on c'est orienté vers une conception mixte qui est à la fois un
contrat de louage et un mandat. Mandat d'intérêt commun qui n'apparaît qu'au niveau de la
révocation du mandataire qui ne peut toujours « Ad Nutum».
Pour le législateur de 1971 le but est donc d'orienter vers le droit commun pour éviter le
contrat Ad Nutum. Ce qu'il voulait c'est accorder au maître d'ouvrage une protection
comparable à celle de l'acquéreur dans la vente, d'où l'instauration d'obligation qui dépasse le
droit commun des obligations d'un mandat ordinaire.
 D'abord le promoteur bien que qualifié de mandataire va être tenu d'une obligation de
résultat.
 Ensuite il va être tenu de la garantie des vices cachés
 Il est aussi tenu de la garantie du dépassement du prix.
En réalité la loi fait peser sur le promoteur mandataire les mêmes obligations que pour le
promoteur vendeur.
Autant il paraît normal que dans la vente on protège les accédants à la propriété, car le
promoteur vendeur construit pour son compte puis vend très tôt, en revanche dans le contrat
de promotion immobilière, le promoteur n'est qu'un prestataire de services qui ne construit
jamais pour son compte. C'est cette sévérité qui explique…
En ce qui concerne le contrat de promotion immobilière, il est régit par l'art.1831-1 à 1831 -5
C. civ. ou L221-1 à L221-6 CCH, le droit commun du contrat de promotion immobilière,
dispositions à caractère supplétif applicables à tout contrat de promotion immobilière. Ces
dispositions seront obligatoires lorsque l'on est dans le secteur protégé, art.33 à 38 de la loi du
16 juillet 1971 correspondant à L222-1 à L222-7 CCH qui constituent la réglementation
applicable au secteur protégé. Ils sont impératifs et avec les textes précédents constituent les
règles du secteur protégé, et ils deviennent impératifs R222-1 à R222-14 CCH, textes d'ordre
public.
I) Le droit commun du contrat de promotion immobilière
A) La forme du contrat
En dehors du secteur protégé, la loi n'impose pas l'écrit comme condition de validité, mais
uniquement comme condition de preuve comme existence du contrat et de son contenu, mais
en pratique le contrat de promotion immobilière sera toujours effectué par écrit, ne serait ce
que pour satisfaire aux exigences de la publicité foncière, 2 dispositions imposent l'écrit
notarié :
 art. 1831—3 Al4 C. civ. ou L221-3 CCH dispose que le contrat de promotion
immobilière n'est opposable au tiers qu'à partir de la date de sa mention au fichier
immobilier. L221-6 CCH qui justifie cette publicité, car il précise que le contrat est
réputé emporté restriction au droit de disposer au sens et pour l'application de l'art.
28—2 du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière
 La loi envisage l'hypothèse où le maître d'ouvrage envisagerait avant l'achèvement, la
cession de ses droits sur le programme immobilier. La publicité du contrat permettant
au cessionnaire de se renseigner sur les obligations qui risquent de lui incomber. Car
en cas de cession avant achèvement, art. 1831—3 Al1 C. civ. ou L221-3 Al.1 CCH
dispose que cessionnaire est substitué de plein droit au cédant, on précise qu'il lui est
substitué activement et passivement, c'est-à-dire qu'il sera tenu des dettes du cédant
vis-à-vis du promoteur comme de l'engagement d'assurer le financement de cette
opération (charge à son droit de disposer, qui doit être soumis à la publicité).
B) Les effets du contrat
(1) Les obligations du promoteur
Les obligations du promoteur entrent dans l'obligation de résultat ne pouvant s'exonérer
que par la cause étrangère. Dans d'autres circonstances, il y a obligation de moyen.
Les obligations à la charge du promoteur sont nombreuses et variées, 4 sont propres au
contrat de promotion immobilière et 2 pèsent sur tous les constructeurs :
 Édifier l'ouvrage
 Gérer l'opération
 Rendre compte
 Prendre en charge le dépassement du prix
 Garantir
 Assurance
(a) L'obligation d'édifier l'ouvrage
Dans la loi à l'art. 1831 C. civ. le promoteur s'engage à entreprendre un programme de
construction d'un ou plusieurs édifices. Il aurait été plus correct de dire que le promoteur
immobilier s'oblige à conclure des actes juridiques qui vont concourir à la réalisation du
programme.
En effet, le promoteur reçoit du maître d'ouvrage le pouvoir d'accomplir à concurrence du prix
global, convenu au nom du maître d'ouvrage, tous les actes qui exigent la réalisation du
programme.
Les pouvoirs résultant d'un mandat général donné par le contrat de promotion immobilière. Le
Promoteur immobilier au nom du maître d'ouvrage et pour son compte va approuver les plans,
conclure les marchés, liquider les marchés et accomplir à la limite des prix convenus tous les
actes.
L'édification de l'ouvrage est susceptible d'utiliser 2 techniques différentes en fonction
du type de promoteur on a affaire :
(i) Si le promoteur immobilier n'est pas un technicien de la promotion
immobilière
Il fera appel à des techniciens spécialisés pour réaliser les opérations matérielles de
conception (architectes) et de construction à proprement dit (construction de l'immeuble) et
ceci conformément à l'art. 1831 C. civ. : le contrat de promotion immobilière est un contrat de
mandat d'intérêt commun par lequel une personne s'oblige à faire procéder à tout ou partie des
opérations juridiques, administratifs ou financiers concourant à cet objet.
Dans ce cas le promoteur immobilier endossera les attributs classiques du maître d'ouvrage.
(ii) Si le promoteur est un entrepreneur, un bureau d'études, un
technicien de la construction
C'est à dire que le promoteur peut accomplir lui-même les taches de conception ou de
construction, il ne fera pas appel à des concurrents.
Est également visé par l'art. 1831 C. civ.
 Al. 1 le contrat de promotion immobilière est un contrat de mandat d'intérêt commun
par lequel une personne s'oblige à procéder elle-même
 Al.2 si le promoteur s'engage à exécuter une partie des opérations du programme. Il
est tenu quant à ces opérations des obligations d'un locateur d'ouvrage. Le contrat de
mandat est alors conforté par un contrat de louage d'ouvrage. Cette obligation d'édifier
est complétée par celle de livrer l'ouvrage dans les délais prévus, obligation de
résultat.
(b) L'obligation de gérer l'opération
Le contrat de promotion immobilière met à la charge du promoteur la gestion de l'opération.
Tous ces actes sont accomplis au pouvoir général de représentation que le contrat confère au
promoteur, art.1831-2 Al. 2 C. civ.
Cependant il y a des actes pour lesquels le promoteur devra obtenir un mandat spécial du
maître d'ouvrage :
 Actes de disposition
 Contracter des emprunts
 Souscrire la police de Dommage Ouvrage
(c) L'obligation de rendre compte
Obligation qui découle de l'art. 1831—4 C. civ. repris à L221-4 CCH, texte qui fait allusion
aux comptes et à la livraison de l'ouvrage.
En effet la mission du promoteur ne s'achève qu'à la livraison de l'ouvrage si les comptes ont
été effectivement arrêtés entre le maître d'ouvrage et le promoteur.
Conformément au droit commun il doit rendre compte des sommes qui lui ont été confiés,
c'est à dire uniquement le prix et non pas la rémunération.
Mais aussi, le cas échéant le maître d'ouvrage pourrait établir le caractère excessif de la
dépense. En toute hypothèse, le prix maximum fixé par le Maître de l'ouvrage est un prix
garanti au-delà duquel le promoteur n'est pas autorisé d'aller.
En revanche s'il apparaît que le prix stipulé est inférieur, l'excédant revient au maître
d'ouvrage.
(d) L'obligation de prendre en charge le dépassement
En effet la conséquence du caractère garantie du prix est l'obligation pour le promoteur de
prendre en charge les sommes excédentaires et ceci même si cela n'est pas de sa faute, si c'est
la fait du maître d'ouvrage il ne le prend pas en charge.
Les parties ont la possibilité d'indexer le prix en prévision des clauses de révision que les
entrepreneurs vont stipuler dans leur contrat si le dépassement du prix est la conséquence de
l'indexation, cette indexation va entraîner une augmentation du prix dans le contrat de
promotion immobilier, mais la loi a organisé un système tout à fait original destiné à couvrir
les dépassements de prix éventuels.
Il s'agit d'inclure dans le prix un poste pour imprévu, il est spécialement conclu pour le secteur
protégé L222-3 CCH. Ce poste est destiné à couvrir les frais qui ne peuvent pas être prévu au
moment des travaux préliminaires :
 Il s'agit des travaux confortatifs en vue d'éviter des désordres pouvant affecter les
immeubles voisins
 Travaux supplémentaires sur fondation
 Des conséquences de forces majeures particulièrement grave.
Ne peut pas servir à couvrir une éventuelle procédure collective contre les entrepreneurs pour
la raison que le promoteur est le garant des locateurs d'ouvrage envers le maître d'ouvrage. Ce
poste ne sert pas non plus à couvrir les variations de l'indexation.
Pour pouvoir bénéficier de ce poste,le promoteur doit obtenir une autorisation préalable du
maître d'ouvrage, ce qui implique qu'il est démontré le caractère imprévu pour la dépense, les
sommes qui sont supérieures au poste pour imprévu seraient à la charge du promoteur.
(e) L'obligation de garantir
Depuis la loi du 4 janvier 1978 le promoteur = constructeur, art. 1792 & s. C.civ.
Il doit la responsabilité spécifique des constructeurs.
(f) L'obligation de souscrire, d'assurance
Depuis la loi du 4 janvier 1978, cette obligation d'assurance pèse sur tous les constructeurs
appelée la DO, cette obligation pèse sur le promoteur qui encours les sanctions pénales en cas
de manquement à cette obligation L243-3 C.Ass., 6 mois d'emprisonnement et/ou
75.000Euros d'amende.
(g) Les obligations du maître d'ouvrage
Obligation à caractère financier, en effet art. 1831-1 C.civ. dispose que le promoteur s'engage
à faire procéder pour un prix convenu à un programme moyennant une rémunération. Le prix
convenu correspondant au coût de la réalisation du programme de la construction, c'est le prix
du contrat. Dans la mesure où le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements pris en
son nom par le promoteur et doit en payer le prix, le paiement.
Dans le secteur protégé on va retrouver le règle : le paiement du prix doit correspondre à ce
qui a été réalisé.
S'agissant d'un prix garanti le maître d'ouvrage n'a pas à payer au delà sauf à tenir compte du
jeu des clauses de révision.
La rémunération correspondant aux honoraires sus au promoteur, il s'agit en fait du salaire du
promoteur, elle est fixé dès la conclusion du contrat et dans le secteur protégé cette
rémunération est versée en fonction de l'avancement, R222-8 CCH :
 10% signature du contrat de promotion immobilière
 50% mise hors d'eau
 70% à l'achèvement des travaux d'équipement
 90% à la livraison
 10% constitue une retenue de garantie comparable à celle de la loi du 16 juillet 1971
le contrat de promotion immobilière peut faire l'objet d'une cession aussi bien que du maître
d'ouvrage que du promoteur.
La cession peut concerner le contrat lui-même ou la vente du terrain auquel est associé le
programme.