aux prix des logements - SLRB - Région de Bruxelles

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ETUDE SUR
LES LOGEMENTS MIS EN VENTE
EN REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
RAPPORT FINAL – A VRIL 2007
Sharon Geczynski
Sous la direction de Christian Vandermotten
POUR LA
S OCIETE DU L OGEMENT DE LA R EGION DE B RUXELLES -C APITALE
(S.L.R.B.)

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FIGURES ET TABLEAUX
Figure 1 : Exemple de représentation graphique de la dispersion des prix (box-plot). 9
Figure 2: Evolution du nombre de ventes d'immobilier résidentiel en Région de
Bruxelles-Capitale entre 1989 et 2005. ................................................................................ 12
Figure 3: Evolution du nombre de transactions de vente d’immobilier résidentiel en
Région de Bruxelles-Capitale par catégorie de bien entre 1989 et 2005. ....................... 15
Figure 4 : Evolution de la part des différentes catégories de biens immobiliers aux
ventes pour la Région de Bruxelles-Capitale entre 1989 et 2005. ................................... 16
Figure 5: Taux de ménages propriétaires en RBC ............................................................ 20
Figure 6: Biens immobiliers ayant obtenus un abattement par rapport au total des
ventes immobilières .............................................................................................................. 21
Figure 7: Evolution du prix médian pour la Région de Bruxelles-Capitale entre 1989
et 2005, avec et sans prise en compte de la hausse à imputer à l'inflation.................... 22
Figure 8: Evolution prix médian par catégorie de bien pour la Région de Bruxelles-
Capitale entre 1989 et 2005................................................................................................... 26
Figure 9: carte de l'évolution du prix médian entre 1989 et 1999 et entre 2000-2005.. 31
Figure 10: carte de l’évolution du prix médian entre 1989 et 2005 et entre 2004 et 2005.
.................................................................................................................................................. 32
Figure 11 : Evolution du prix médian et du prix moyen tous types de bien confondus
pour la Région de Bruxelles-Capitale entre 1989 et 2005 avec et sans IPNC................ 33
Figure 12: Evolution de la dispersion des prix - toutes catégories confondues - en
RBC.......................................................................................................................................... 35
Figure 13: Evolution de la dispersion des prix pour les maisons en RBC .................... 36
Figure 14: Evolution de la dispersion des prix pour les appartements en RBC .......... 37
Figure 15: Evolution de la part du budget des ménages alloué au remboursement de
leur logement ......................................................................................................................... 42
Figure 16: Proportion de biens accessibles par décile des revenus................................ 44
Figure 17: Part des emprunteurs du Fonds du Logement qui relèvent des barèmes du
logement social ...................................................................................................................... 46
Figure 18: Montant moyen prêté par le Fonds du Logement......................................... 47
Figure 19: Proportion de biens accessibles par décile des revenus avec un prêt social
en 2005..................................................................................................................................... 48
Figure 20: Catégories de revenus des acquéreurs-occupants de la SDRB ................... 50
Figure 21: connaissance des mesures régionales en matière d'aide à l'acquisition en
RBC.......................................................................................................................................... 51

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Tableau 1: Evolution de l'ensemble des transactions exprimée en %. .......................... 14
Tableau 2 : Part de marché par type de biens en 1989, 2004, 2005. ............................... 17
Tableau 3 : Prix médian des ventes - toutes catégories confondues - en 2005 pour les
communes de la RBC. L'augmentation s'exprime en % et se rapporte au prix médian
observée en 1989.................................................................................................................... 24
Tableau 4: Augmentation (en %) des prix médians entre............................................... 25
Tableau 6: Prix médian des maisons et appartements et augmentation entre 1989 et
2005 (sans inflation)............................................................................................................... 28
Tableau 5: Augmentation (en %) du prix médian pour les maisons et les
appartements entre 2000 et 2005. ........................................................................................ 30
Tableau 7 : prix médian et prix moyen des ventes – toutes catégories confondues – 34
Tableau 8: 1er et 3ème quartile – toutes ............................................................................ 38
Tableau 9: Evolution des taux hypothécaires................................................................... 40
Tableau 10 : Activités du Fonds du Logement sur le marché acquisitif bruxellois .... 45
Tableau 11 : Activités de la SDRB sur le marché acquisitif bruxellois.......................... 49

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T ABLE DES MATIERES
Introduction ................................................................................................................................ 5
1. Les Données et la méthodologie ............................................................................................ 6
2.1 Les données................................................................................................................ 6
2.2 La méthodologie......................................................................................................... 8
Mesurer la tendance centrale par la médiane ..................................................................... 8
Mesurer la dispersion des prix ........................................................................................... 8
La représentation graphique de la dispersion des prix : ..................................................... 9
corriger l’évolution des prix par l’inflation...................................................................... 10
Estimer la part du budget des ménages alloué au remboursement de leur logement....... 10
2. Les tendances du marché du logement acquisitif bruxellois de 1989 à 2005 ...................... 12
2.1. Evolution du nombre de ventes immobilières............................................................... 12
Ensemble des transactions................................................................................................ 12
Transactions par catégorie de bien ................................................................................... 15
Taux de propriétaires-occupants ...................................................................................... 20
Transactions ayant bénéficié d'un abattement aux droits d’enregistrement..................... 20
2.2. Evolution des prix des biens immobiliers............................................................... 22
Niveau de la médiane ....................................................................................................... 22
Niveau de la moyenne ...................................................................................................... 33
La dispersion des prix ...................................................................................................... 35
Evolution des taux hypothécaires..................................................................................... 40
2.3. L’Accès à la propriété en Région de Bruxelles-Capitale .............................................. 42
Evolution comparée de la capacité d'emprunt des ménages et des prix de l'immobilier . 42
La part du marché acquisitif accessible à chaque décile.................................................. 43
Le dispositif d’aide à l’acquisition en Région de Bruxelles-Capitale.............................. 45
Conclusion................................................................................................................................ 52

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I
IN NT TR RO OD DU UC CT TI IO ON N
Le boom du marché immobilier est le sujet de nombreuses publications dans la
presse ces dernières années. Certaines de ces parutions font désormais « autorité » en
la matière, or les méthodes utilisées peuvent y être biaisée ou incomplètes.
Le comportement des lecteurs, potentiels acteurs du marché immobilier, peut en être
influencé et produire, lui aussi, des effets sur le marché immobilier.
C’est pourquoi, il est utile de mener une étude rigoureuse pour faire le point sur ces
données en toute transparence.
Le SPF Economie publie annuellement des statistiques sur les ventes immobilières en
Belgique. Celles-ci se basent sur les données des transactions de vente enregistrées à
l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale (Administration
centrale du cadastre, de l’enregistrement et des domaines – ACED).
Ces données constituent à l’heure actuelle la source la plus complète et la plus fiable
pour analyser les prix pratiqués sur le marché immobilier
L’objectif de la présente étude est de développer des indicateurs scientifiques qui
serviront de référence pour l’analyse du marché immobilier. En analysant les
tendances du marché immobilier, l’étude tentera de démystifier les chiffres publiés
dans la presse en relativisant les éventuelles hausses ou baisses des prix par rapport
à l’inflation, le nombre de ventes par rapport au stock de logements etc.
D’autres sources de données seront utilisées pour compléter utilement cette analyse
(l’enquête socio-économique 2001, les statistiques fiscales sur les revenus des
ménages,…).
Les tendances et caractéristiques du marché acquisitif du logement en Région de
Bruxelles-Capitale et dans ses 19 communes seront abordées tour à tour. En premier
lieu, il sera étudié sous l’angle de l’évolution du nombre de transactions, en second
lieu nous nous pencherons sur le niveau des prix depuis 1989 en Région bruxelloise
et dans ses 19 communes. Et enfin, le dernier chapitre sur l’accès à la propriété, nous
permettra de mettre en rapport les prix de l’immobilier les revenus des ménages.