L`UE, la crise économique et le marché immobilier Quel projet d

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L’UE, la crise économique et le marché immobilier
Quel projet d’avenir?
Prise de position
CEPI, le Conseil Européen des Professions Immobilières
Contact
Janet K. Griffiths - [email protected]
Référence
CEPI/JKG/financialcrisisSept09

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Le CEPI, le Conseil Européen des Professions Immobilières, a pour mission de soutenir les transactions
immobilières européennes et transfrontières, en valorisant et renforçant la fonction et l’action des professionnels
immobiliers. Nous représentons plus de quarante associations professionnelles nationales d’agents immobiliers
et d’administrateurs de biens renommées issues de quelques 27 pays européens et de l’AELE.
RESUME
Jusqu’à présent, le marché immobilier n’a pas été considéré comme un thème européen. Or, l’impact et
l’ampleur de la crise actuelle montrent l’importance d’une intervention forte et efficace de l’Union européenne
dans le domaine de l’immobilier. La crise a contaminé toute l’Union, mine la confiance des consommateurs et
outre les répercussions sur le marché et la situation sociale et économique des professionnels de l’immobilier,
touche également un certain nombre d’autres professions (dont les architectes, les entrepreneurs ou les
fabricants d’équipements ménagers). Il est donc grand temps que l’UE envisage quelles actions concertées
doivent être prises pour apporter une solution aux problèmes rencontrés sur le marché de l’immobilier.
Le CEPI et ses membres proposent dès lors un plan d’action en quatre étapes :
1. Reconnaître l’importance d’aborder le thème de l’immobilier au niveau européen
La crise fournit une occasion pour les décideurs politiques européens de s’impliquer, comme ils l’ont déjà
commencé, dans le marché de l’immobilier et les problèmes y afférant. Tout en respectant les divergences
nationales, certains problèmes doivent être discutés au niveau de l’UE.
2. Se donner pour objectif de faciliter les transactions transfrontalières
Les transactions transfrontières pourront être favorisées en soutenant la libre circulation, le libre établissement
et l’offre de services dans un Etat membre différent, et en rendant disponibles des statistiques paneuropéennes
officielles et fiables qui permettront de renforcer la transparence du marché.
3. Prendre des mesures pour relancer les transactions
L’Union pourrait analyser les mesures nationales couronnées de succès, et suggérer à d’autres Etats membres
de s’en inspirer ; elle pourrait également prendre des initiatives pour accroître les contacts entre les banques et
les professionnels de l’immobilier, pour offrir des solutions aux consommateurs.
4. Harmoniser les professions de l’immobilier
Il faut garantir les mêmes règles du jeu à travers l’UE pour tous les professionnels de l’immobilier. Une plus
grande harmonisation des normes en vigueur renforcerait les garanties pour les consommateurs et les
professionnels de l’immobilier qui souhaitent entreprendre des transactions transfrontières.

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L’UE, la crise économique et le marché immobilier - Quel projet d’avenir?
La crise économique et financière actuelle a fait couler beaucoup d’encre tout comme la description de l'état du
marché immobilier dans les différents pays européens. Or le marché immobilier n’a pas encore été abordé au
niveau européen bien que son rôle dans la crise soit un rôle complexe. Il est évident que certains aspects de la
législation européenne tout comme certains programmes influencent le secteur immobilier, mais quelles leçons
peut-on tirer de la crise actuelle et quel projet d’avenir peut-on formuler ?
D’abord, pour ne souligner que l’évidence même, l’immobilier est à peine cité dans les traités de la CE. En effet,
les références à l’immobilier au niveau européen ne sont pas légions. Mais, avec tout le respect que l'on doit aux
pères fondateurs de l’UE, ceux-ci ne pouvaient prévoir les effets que la crise du marché de l’immobilier, résultant
de la crise des subprimes aux Etats-Unis, aurait sur l’économie européenne et par conséquent sur le marché
intérieur. Les temps ont changé, et il est désormais capital de reconnaître le rôle que joue l’immobilier dans
l’économie européenne et de débattre des moyens pouvant lui permettre d'être plus efficace.
Plus que jamais, il apparaît clairement que les marchés européens évoluent ensemble. Notre étude portant sur
les tendances du marché immobilier résidentiel européen en 2008 met en évidence les effets de la crise
financière. Si dans certains pays les effets ont été ressentis plus tôt et plus intensément que dans d’autres, il est
indéniable que la plupart des marchés résidentiels européens ont été touchés dès la fin de l’année. Il est vrai que
les marchés nationaux divergent les uns des autres, mais les effets de la crise financière se sont répandus
rapidement et ont contaminé toute l’Europe. Les liquidités, notamment, et par conséquent le nombre de
transactions, ont été réduites dès l’amplification des problèmes financiers.
Pourquoi est-ce une question importante?
Il est important que le marché de l’immobilier soit capable de maintenir un niveau normal d’activité. C’est
primordial pour l’économie européenne, les citoyens européens, la mobilité professionnelle et le fonctionnement
du marché intérieur. C’est également crucial pour la confiance des consommateurs européens qui a récemment
été mise à mal. De nombreuses industries, activités et professions interviennent également, directement ou
indirectement, dans le marché de l’immobilier ; citons notamment les architectes, les entrepreneurs et les
fabricants d’équipements ménagers. De ce fait, toute réduction de l’activité a d’importantes répercussions. Il est
donc peu probable que la crise actuelle prenne fin sans qu’une solution n’ait été apportée aux problèmes
rencontrés sur le marché de l’immobilier. Il est temps que l’UE envisage quelles actions peuvent et doivent être
prises pour reconsidérer et renforcer la structure du marché.
Il existe bien entendu d’importantes divergences entre les divers marchés européens; elles apparaissent au
niveau des taux d’accession à la propriété, des structures de prêts, des conditions fiscales réservées aux
propriétaires, des conditions légales et des cessions de propriété, etc. La demande de maison et la production
consécutive diffèrent également. Mais cela ne justifie en rien l'absence d’une action concertée. Les marchés de
financement de l’immobilier sont bien plus intégrés que par le passé en raison de leur sécurisation et de leur
évolution. Les systèmes financiers peuvent avoir des implications au niveau de la politique monétaire. Cet effet
domino engendré par le marché immobilier peut créer des problèmes pour l’économie dans son ensemble.
Le Président de la Banque centrale européenne, Jean-Claude Trichet, a déclaré que "la croissance en 2010
dépendrait de nous"
1
. L’avenir du marché immobilier résidentiel européen dépend également des actions qui
seront prises aujourd’hui. Il est donc capital d'inciter le législateur européen à agir en la matière.
1
S’adressant devant la Commission des affaires économiques et monétaires du Parlement européen, le 31.03.2009.

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Première étape
Reconnaître l’importance d’aborder le thème de l’immobilier au niveau européen
Comme nous l’avons déjà mentionné, le marché immobilier n’est toujours pas considéré, aujourd’hui, comme un
thème européen. Pourtant, les effets de la crise actuelle sont ressentis partout en Europe, et la situation sociale
et économique de bon nombre de professionnels de l'immobilier, surtout des agents immobiliers, est
sérieusement affectée par la crise. Nous nous réjouissons du travail effectué par le Parlement européen sur les
questions de logement ainsi que du projet de charte européenne sur le logement adoptée par le "URBAN-
Housing Intergroup" du Parlement européen, le 4 avril 2006. Nous nous réjouissons en outre de la participation
de représentants de la Commission européenne, du Parlement européen et du Comité des régions à la 17
ème
réunion des Ministres du logement de l’Union européenne organisée à Marseille, le 24 novembre 2008.
Vu la complexité et l’importance des thèmes abordés, l’implication de l’UE et des Etats membres dans les
domaines liés au marché immobilier ne peut qu’être saluée. En tant qu’association représentant des
professionnels de l’immobilier et gardant à l’esprit l’intérêt des consommateurs, nous pensons que la crise
financière peut et doit fournir l’élan nécessaire pour revoir le statut accordé à l’immobilier au niveau européen et
demander au législateur européen de l’envisager en tant que tel.
Nous estimons que c’est une nécessité car, bien que nous sachions que l’immobilier est une compétence qui
relève des Etats membres, le législateur ne peut ignorer le fait qu’il s’agisse d’un marché d’importance
fondamentale pour les citoyens européens, comme l’a par ailleurs souligné la crise actuelle. Ce marché a des
répercussions au niveau du marché intérieur où les services et les investissements transfrontaliers vont
croissants ainsi que sur l’économie européenne prise dans son ensemble. Il en est ainsi malgré les divergences
pouvant exister entre les législations et règlements nationaux entraînent des divergences au niveau des marchés
immobiliers européens ; l’effet net demeure le même. Toute tentative de résolution des problèmes doit s’inscrire
dans une optique européenne. Bref, toute action se doit d’être ciblée ; mais pour y parvenir, nous devons
identifier les problèmes communs afin de pouvoir trouver des solutions communes.
Deuxième étape
Se donner pour objectif de faciliter les transactions transfrontalières
La réussite du marché intérieur dépend de la faculté des entreprises et des individus capables d’exercer leur droit
à la libre circulation et au libre établissement ainsi qu’à l’offre de services dans un Etat membre différent du leur.
Le manque de liquidités sur le marché hypothécaire est un facteur majeur influençant négativement le nombre de
transactions et la mobilité professionnelle. Le CEPI soutient toutes les mesures responsables visant à améliorer
le niveau des prêts bancaires à des conditions acceptables pour les acheteurs de tous horizons sociaux.
Pour que les décisions prises soient des décisions sensées à propos de ces mesures, nous devons rassembler
des informations sur le marché, fondées sur des dénominateurs communs, convenus ensemble. La disponibilité
et la précision des statistiques officielles concernant le marché immobilier varient à travers toute l’Europe. Le
manque de données fiables est dès lors un problème important au niveau européen qui nécessite des efforts en
vue de la production de meilleures statistiques. Etant entendu qu’Eurostat est engagée dans une phase pilote
d’un projet impliquant la compilation d’indices de prix expérimentaux en vue de les inclure dans un indice
harmonisé des prix à la consommation, nous espérons que cela débouchera rapidement sur un résultat concret.
Le CEPI a, lui-même, initié un projet pilote pour un Observatoire européen impliquant initialement quatre pays
d'Europe. Nous pensons que ces efforts sont essentiels pour renforcer la transparence du marché.

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Troisième étape
Prendre des mesures pour relancer les transactions
De nombreux Etats membres de l’UE ont pris des mesures pour promouvoir les transactions au niveau national.
Celles-ci sont naturellement ciblées sur les besoins du marché local. Mais dans une crise qui ne se limite pas
uniquement à l’Europe mais touchant le monde entier, il est primordial que ces réponses soient cohérentes et
qu’elles soient coordonnées afin d’éviter toute déformation du marché intérieur. Il ne s'agit d’une action au niveau
européen qui serait susceptible de répondre à tous les besoins nationaux, mais l’UE pourrait jouer un rôle
fondamental en analysant les meilleurs scénarios nationaux qui pourraient être adaptés et concrétisés ailleurs,
ultérieurement.
Nous pensons également que pour relancer les transactions, il faut accroître les contacts entre les banques et les
professionnels de l’immobilier. Certaines associations membres du CEPI ont déjà fait un pas dans cette direction
au niveau national ; comme la NVM, aux Pays-Bas, qui participe en collaboration avec les autorités nationales à
l’élaboration de normes d’expertise agréées. Le CEPI, lui-même, promouvra parmi ses associations membres
l’idée selon laquelle il est nécessaire de favoriser le débat avec les banques pour offrir des solutions aux
consommateurs. Nous nous réjouirions de toute action visant à favoriser ces débats au niveau européen.
Quatrième étape
Harmoniser les professions de l’immobilier
Il faut garantir les mêmes règles du jeu à travers l’UE pour tous les professionnels de l’immobilier. Dans certains
pays de l’UE, les professions d’administrateurs de biens et d’agents immobiliers sont réglementées, dans
d’autres, ce n’est pas le cas. Cela crée des différences tant au niveau des expertises que des ventes et des
locations. Les professionnels doivent comprendre les exigences qui leur sont imposées et les contraintes
auxquelles ils doivent se soumettre, tout comme les consommateurs doivent comprendre les qualifications des
professionnels avec lesquels ils négocient l’une des transactions les plus importantes de leur vie.
Nous comprenons l’intérêt du législateur européen en ce qui concerne l’autorégulation et nous soutenons au sein
du réseau du CEPI l’instauration de codes déontologiques et de formations professionnelles forts. Nous
apprécions également les efforts du législateur européen dans le cadre de la promotion de la reconnaissance des
qualifications professionnelles à travers l’Europe, et notamment la Directive 2006/123/CE sur les services dans le
marché intérieur et la Directive 2005/36/CE sur la reconnaissance des qualifications professionnelles, et suivons
de très près la mise en œuvre de ces directives.
Toutefois, en raison des différences nationales évidentes, ces efforts ne pourront être fructueux qu’en présence
d’une plus grande harmonisation des règles en vigueur ; cela permettrait de renforcer la protection des
consommateurs ainsi que les garanties pour les consommateurs et les professionnels de l’immobilier qui
souhaitent entreprendre des transactions transfrontières. Cette harmonisation faciliterait ces dernières en
simplifiant le processus de reconnaissance professionnelle et en reflétant davantage les besoins du marché
intérieur.
Les conditions difficiles font généralement remonter les problèmes à la surface et soulignent l’importance d’une
action préventive. Les professionnels de l’immobilier vivent actuellement des moments pénibles et doivent
également faire face à un marché en mutation. Il faut tenter de faire de cette passe difficile une période de
changement et d’opportunité. L’impact et l’ampleur de la crise actuelle montrent l’importance d’une intervention
forte et efficace au niveau européen. Il est donc désormais capital de considérer l’importance du marché
résidentiel européen dans l’économie européenne et de renforcer la structure des professions dans l’intérêt du
consommateur européen. Unie, l’Europe pourra élaborer un projet d’avenir, bénéfique à tous les citoyens
européens.