Etude semestrielle Le marché locatif des bureaux en IDF

Savills World Research
France Bureaux
Etude semestrielle
Le marché locatif des
bureaux en IDF
T4 2013
graph 1
graph 2
Economie La reprise sera plus visible en 2014
Demande placée Le niveau de 2013 est le plus
bas de la décennie
Inflation
4%
PIB
3%
T2
T3
T4
3 000 000
2%
2 500 000
1%
Moyenne 10 ans
2,3 Mm²
2 000 000
m²
0%
1 500 000
-1%
1 000 000
-2%
500 000
-3%
-4%
T1
3 500 000
2003
2005
2007
2009
2011
2013*
2015*
Source: Focus economics / * prévisions
0
2017*
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Source: Savills, Immostat
EN BREF
2013 : L'année de la rupture
■ La reprise économique devrait être
progressive. Le PIB affiche une très
légère hausse en 2013 (+0,2%) et les
prévisions tablent sur +0,8% pour
2014.
■ L'année 2013 symbolise le
décrochage de l’activité locative
en IDF. Avec 1,8 Mm² de demande
placée, l'IDF affiche un recul de 25%
par rapport à 2012 (-19% dans Paris
intra-muros).
■ Alors qu’elles avaient dynamisé le
marché locatif ces dernières années,
les transactions de grande taille ont
diminué quasiment de moitié en 2013
par rapport à 2012.
■ Le Croissant Ouest est le marché qui
s’en sort le mieux en 2013, avec une
activité locative en hausse de 16,2%
alors que l’ensemble des marchés
s’inscrit dans une tendance baissière.
■ L’IDF enregistre la plus forte hausse
de son stock disponible (+9% par
rapport à fin 2012). Fin 2013, 3,9 Mm²
étaient disponibles.
■ Une baisse des loyers s’est opérée
en 2013 : -3% pour le loyer prime qui
se trouve en fin d’année à 775€/m²/
an dans le QCA et, -1% pour le loyer
moyen d’Ile-de-France qui atteint 312
€/m²/an. Les avantages commerciaux
accordés aux utilisateurs demeurent
fréquents et importants, spécialement
lorsque les baux signés sont fermes et
de longue durée.
“Les transactions de grande
taille, ont diminué de moitié
en 2013 mais redynamiseront
le marché en 2014” Marie-Josée
Lopes, Responsable Research Savills
savills.fr/research
01
Etude semestrielle | Le marché locatif des bureaux en IDF
Contexte économique
Les estimations tablent sur une
croissance de 0,2% pour 2013 contre
0% en 2012. Des améliorations sont
perceptibles en France mais semblent
insuffisantes pour impulser une réelle
reprise économique. 2014 pourrait
symboliser le retour visible d'une
croissance avec un PIB en hausse de
0,8% en France et d'1% pour la zone
Euro.
Au cours du T4 2013, 16 000
défaillances d’entreprises ont été
recensées, portant leur total annuel
à 63 101 (+ 3 % en un an). Ce niveau
est très proche de celui observé en
2009 (63 709). La courbe du chômage
demeure haussière avec un taux à
10,6% en décembre 2013 contre 9,8%
en 2012. Les prévisions tablent encore
sur une hausse en 2014 (taux à 10,9%
pour la fin de l’année) puis sur une
diminution en 2015. Cette évolution est
semblable à celle de la zone Euro.
La demande des ménages français est
plombée par des hausses d'impôts
et la peur du chômage. Par ailleurs,
les exportations stagnent et les
chefs d'entreprises ont souvent été
tentés de reconstituer leurs marges
et de se désendetter plutôt que de
chercher à améliorer la capacité
d’expansion de leur entreprise. Ainsi,
en 2013, l’investissement au sein
des entreprises a baissé de 1,9%
par rapport à 2012. Pour 2014, une
hausse d'environ 1% est prévue,
nourrie en partie par le Crédit d'Impôt
pour la Compétitivité et l'Emploi
(CICE) et la très légère croissance des
exportations.
“A l’heure où les marchés sont chahutés,
le QCA et le Croissant Ouest se révèlent
être deux îlots d’exception.” Raymond Genre
Grandpierre, Directeur Bureau Savills
Les indicateurs du climat des affaires
laissent espérer un rebond de l’activité,
notamment dans le secteur des
services, dès le début de l’année 2014.
De plus, la confiance des ménages
se maintient avec un indice, certes en
deçà de la moyenne à long terme (100)
mais à un niveau relativement bon (84
en novembre 2013).
Par ailleurs, la politique de conciliation
budgétaire pour tenter de résorber la
dette et les efforts fournis pour relancer
l'économie, tel le récent pacte de
responsabilité qui prévoit l'allègement
des contraintes des entreprises pour
créer en échange plus d'embauches,
devrait rassurer les acteurs du
marché quant aux priorités que se
fixe le pays pour améliorer la situation
économique.
Activité locative
1,8 Mm² ont été commercialisés en IDF
en 2013. Le marché locatif affiche ainsi
une baisse de 25% par rapport à 2012.
Plusieurs facteurs expliquent cette
tendance baissière. D’une part, les
transactions de plus de 5 000 m², qui
avaient dynamisé le marché en 2011 et
2012, ont quasiment diminué de moitié
en 2013, en raison d’une pause et d'un
phénomène de report. Ainsi, en termes
de surfaces, les transactions de plus
de 5 000 m² ne représentent plus que
36% de la demande placée en 2013
contre 49% en 2012.
D’autre part, une partie de l’activité
locative a échappé au recensement
des professionnels de l’immobilier
d’entreprise avec la multiplication
des renégociations de baux en
direct. Cette démarche représente
la principale source d’économie
pour les entreprises. Il peut aboutir,
selon les marchés, à une diminution
conséquente du loyer, en contrepartie
d’un prolongement de bail, ce qui
a contribué à limiter le nombre de
déménagements.
Le marché de Paris intra-muros, qui
s’était maintenu depuis 2010, accuse
une baisse importante en 2013.
685 822 m² ont été placés, soit 19,2%
de moins qu’en 2012. Les transactions
de plus de 5 000 m² affichent
également un net recul puisqu’elles ne
représentent que 19% de la demande
placée contre 35% un an plus tôt.
Notons la particularité du QCA qui
enregistre une baisse annuelle assez
modérée de son activité (-6,4%)
et comptabilise 7 transactions de
plus de 5 000 m² , soit 15% de la
demande placée en 2013 (contre 8%
graph 3
graph 4
Grandes transactions* Seul le Croissant
Ouest enregistre une hausse significative
Offre Le stock disponible enregistre sa plus forte hausse
depuis 2009
2012
Offre immédiate
2013
Paris QCA
Reste de Paris
8%
4 000 000
7%
3 500 000
6%
3 000 000
m²
La Défense
2 ème Couronne
5%
2 500 000
4%
2 000 000
3%
1 500 000
1ème Couronne
Croissant Ouest
0
Source: Savills / * > 5 000 m²
02
Taux de vacance
4 500 000
100 000 200 000 300 000 400 000
m²
1 000 000
2%
500 000
1%
0
2006
Graph source: Savills, Immostat
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0%
T4 2013
en 2012). Ce segment de marché a
été principalement porté par l’activité
des cabinets d’avocats (DS Avocats
a pris 6 300 m² rue Duret et Cleary
Gottlieb Steen et Hamilton ont loué
5 700 m² rue Tilsit) et des banques
(BPI prend à bail 10 500 m² au 6/8
boulevard Haussmann). Ces derniers
ont contracté des baux à long terme.
situées dans le Croissant Ouest: pré
commercialisation de 38 100 m² dans
le Citylights à Boulogne-Billancourt,
signée par General Electric et comptepropre de 34 600 m² à Levallois-Perret,
réalisé par Cetelem-BNP Paribas
Personal Finances.
Le marché de La Défense, après avoir
enregistré une légère progression en
2012, voit sa demande placée rechuter
en 2013, pour s’établir à 106 735
m² (soit -34% en un an). La part des
plus de 5 000 m² reste élevée (49%)
(transaction de 22 000 m² réalisée par
ERDF), mais représente encore un
niveau faible pour ce secteur.
L’IDF rentre dans une phase de
stockage puisque l’offre immédiate,
estimée à 3,9 Mm² à la fin 2013, affiche
une augmentation de 9% par rapport
à fin 2012. Il s’agit de l’évolution la
plus significative depuis 2009. Elle
s’explique par la livraison de quelques
programmes d’ampleur et la baisse de
la demande placée.
Offre
Les marchés de la Première Couronne
sont habituellement boostés par les
plus de 5 000 m². Cependant, en 2013,
ce créneau est nécrosé (-75%).La
diminution drastique de ces dernières
a donc eu un impact fort sur la
demande placée qui a chuté de 60%
en 2013. La Première Couronne Sud,
qui avait affiché de bons résultats en
2012, a été particulièrement affecté par
ce recul (-76%).
Paris intra-muros s’inscrit dans cette
tendance avec une offre estimée à
803 000 m², soit une croissance de 9%
par rapport à la fin 2012.
La Défense a vu bondir son stock
disponible avec la livraison de
plusieurs opérations. Ce dernier est
ainsi passé de 209 000 fin 2012 à
401 000 m² fin 2013.
En dépit de cette hausse du stock, les
taux de vacance restent très modérés
en IDF: 5,1% à Paris; 9,3% en 1ère
Couronne; 8,7% en 2ème Couronne.
Seuls les marchés de La Défense et
du Croissant Ouest sont « offreurs »
avec respectivement 12% et 15,6% de
vacance.
Le Croissant Ouest est le seul marché
d’IDF à afficher une croissance
dynamique depuis le début de
l’année 2013 (+16% en un an) grâce
à la bonne tenue des transactions de
grande taille. Ce succès s’explique
par la quantité et la qualité du stock
disponible, une diversité des secteurs
d’activités et une bonne accessibilité.
Les deux plus importantes
transactions enregistrées en 2013, sont
Après une phase d’accalmie, entre
2009 et 2011, les mises en chantier
se multiplient en IDF : +6% en 2011,
+22% en 2012 et +42% en 2013.
Au total, 1,1 Mm² ont été lancés
en 2013 dont 22% en Seine-SaintDenis et 19% dans les Hauts de
Seine, départements en tête des
développements (11% à Paris). Les
lancements en blanc étant rares,
l’impact des livraisons est limité sur le
stock disponible neuf. En revanche, la
qualité du parc vacant se dégrade.
En IDF, l’offre future livrable à deux
ans s’élève à 1,2 Mm² en IDF. Dans
Paris, elle est estimée à 499 000
m² dont 52% seront livrés en 2014,
principalement dans le QCA.
Les marchés de La Défense et du
QCA affichent le plus grand nombre
d’opérations, une quinzaine, à livrer
pour 2014 dont les tours Majunga, D2
et EGEE situées à La Défense et les
immeubles Tivoli, 1 rue Euler et 3-5 rue
des Italiens dans le QCA.
En termes de surfaces, Paris ressort
en tête des offres livrables en 2014
avec 39% du stock à deux ans (dont
13% dans le QCA) suivi de près par La
Défense (34%) puis, par le Croissant
Ouest (19%), la Deuxième Couronne
(7%) et Première Couronne (2%). Le
stock de La Défense sera enrichi par
plus de 200 000 m² d’offres futures
en 2014 et seulement de 25 000
m² en 2015. Ce marché est arrivé à
maturation en termes de valeurs et
offre ainsi de nombreux programmes
de grande qualité. Tout est désormais
en place pour que de grandes
transactions soient signées.
Valeurs locatives
La baisse des loyers s’est généralisée
en 2013. Le loyer prime baisse
TABLEAU 1
Marchés d'IDF Diminution de la demande placée, stockage et baisse des valeurs
locatives
Demande placée
(m²)
2013
Evolution
annuelle
Offre immédiate
(m²)
T4 2013
Taux de vacance
Evolution
annuelle
T4 2013
Tendance
annuelle
Loyers prime
(€/m²/an)
T4 2013
Paris QCA
323 174
-6,4%
378 000
+11,2%
5,5%
775
Paris
685 822
-19,3%
803 000
+9,0%
5,1%
775
La Défense
106 735
-33,8%
401 000
+91,9%
12,0%
508
Croissant Ouest
588 367
+16,3%
1 093 000
+11,8%
15,6%
475
1ère Couronne
190 031
-62,9%
542 000
+0,6%
9,3%
310
2ème Couronne
273 542
-37,1%
1 085 000
-3,4%
8,7%
263
Tendance
annuelle
Source: Savills, Immostat
savills.fr/research
03
Etude semestrielle | France Bureaux
de 3% par rapport à la fin 2012
pour atteindre, fin 2013, 775 €/m²/
an dans le QCA. Seul le Croissant
Ouest enregistre une hausse de 6,5%
du loyer prime (475€/m²/an fin 2013
contre 446€/m²/an fin 2012).
Egalement en baisse, de 2,4% par
rapport à fin 2012, le loyer moyen
d’IDF s’établit à 312€/m²/an. Les
disparités sont toutefois importantes
car plusieurs sous-marchés de Paris et
du Croissant Ouest s’inscrivent dans
une tendance haussière (10% dans
P5/6/7, + 14% dans P18/19/20, +14%
à Neuilly-sur-Seine/Levallois, +6%
dans Péri-Défense...).
La baisse des loyers n’a pas
freiné la croissance des avantages
commerciaux accordés aux
utilisateurs. Ils continuent d’être
fréquents et importants, notamment
pour les utilisateurs qui s’engagent
à long terme dans des locaux
d’envergure (jusqu’à plus de 2,5
mois de loyer gratuit par année
d’engagement dans les secteurs
géographiques les plus touchés par
la conjoncture et la concurrence). La
tendance haussière des avantages
commerciaux, constatée en 2013,
devrait cependant être enrayée par la
baisse des valeurs locatives. ■
graph 5
Loyers Le loyer prime se contracte
Loyer prime QCA
900
Loyer moyen IDF
800
700
€/m²/an
600
Perspectives
Un rebond d'activité est
attendu en 2014 sur le marché
locatif
■ L’amélioration de la croissance mondiale,
européenne en particulier, pourrait favoriser un
redémarrage visible de l’économie française dès 2014
et créer de la demande en France.
■ 2,1 millions de m² de demande placée sont prévus,
en IDF, pour 2014. La faible performance de 2013
devrait être suivie d’une reprise de l’activité locative
avec notamment, le retour des transactions de
plus de 5 000 m², engendré par la rationalisation
d’espaces.
■ 2014 sera une année d'amélioration générale du
marché avec cependant de forts contrastes, Paris
QCA et le Croissant Ouest restant des références en
termes de valeurs et de volumes.
■ La baisse des loyers semble terminée. Certains
utilisateurs, attirés par les nouvelles conditions
locatives, pourraient envisager un retour vers les
principaux pôles tertiaires de la capitale.
500
400
300
200
100
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Graph source: Savills, Immostat
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