Une entreprise, une marque, des métiers.

Une entreprise,
une marque,
des métiers.
RAPPORT ANNUEL 2007

1
Icade | Rapport annuel | 2007
Profi l P. 01
Icade, foncière-développeur P. 02
Message du Président P. 04
Le comité exécutif P. 06
Le gouvernement d’entreprise P. 08
Chiffres clés fi nanciers P. 10
Chiffres clés du patrimoine P. 12
Foncière P. 15
Pôle Foncière Tertiaire P. 16
- Activité Bureaux P. 18
- Activité Parcs Tertiaires P. 20
- Activité Commerces P. 22
et Centres commerciaux
- Activité Equipements P. 24
Pôle Foncière Logement P. 26
Promotion P. 29
Services P. 35
Développement durable P. 39
Inventaire du patrimoine P. 46
Organigramme simplifi é P. 55
Société cotée depuis avril 2006, Icade est un intervenant
majeur du marché de l’immobilier en France.
Parmi les plus grandes foncières françaises par sa
capitalisation, Icade, foncière-développeur, investit, développe
et exploite pour elle-même et pour compte de tiers dans les
secteurs du logement, des bureaux, des parcs tertiaires, des
commerces et centres commerciaux, et des équipements.
Icade bénéfi cie en 2007 de l'extension du statut de société
d’investissement immobilier cotée (SIIC) en fusionnant la
quasi-totalité de ses foncières. Ce nouveau statut permet de
simplifi er ses structures et d’améliorer son modèle d’entreprise
en le rendant plus effi cace en termes de développement et de
rentabilité.
Tout en affi rmant son caractère de foncière, Icade s’appuie sur
deux autres métiers liés à son rôle premier d’investisseur : la
promotion et les services.
Ces savoir-faire déjà existants au sein de l’entreprise permettent
à Icade de bénéfi cier de fortes valeurs ajoutées et de synergies
porteuses de développement.
PROFIL
SOMMAIRE

2
Icade | Rapport annuel | 2007
3
ICADE, UNE FONCIERE
DEVELOPPEUR...
… organisée en 3 métiers
Trois métiers avec des missions cohérentes
FONCIÈRE
Créateur de valeur : accélérer la création de
valeur par développement interne et acquisition.
PROMOTION
Développeur d’affaires : développer pour
compte propre et pour compte de tiers.
SERVICES
Valorisateur d’actifs : diversifi er l’offre au
service des clients compte tenu de la pluralité
géographique du portefeuille.
Foncière Promotion Services
Parmi les principales foncières françaises par la
capitalisation à fin 2007, mais aussi parmi les prin-
cipaux acteurs des marchés de la promotion et des
services à l’immobilier, Icade intègre tous les savoir-
faire du marché de l’immobilier. L’e n s e m b l e de s e s
activités s’exerce dans tous les secteurs : logement, bureaux,
parcs tertiaires, commerces et centres commerciaux, et
équipements.
Les valeurs du changement
La mutation de l’entreprise d’un management marchés
à un management métiers
Une plus grande responsabilisation des managers
Un renforcement des fonctions de pilotage stratégique
Des fonctions centrales et supports repositionnées
Des systèmes de gestion performants
Icade couvre l’ensemble
de la chaîne de valeur
du marché immobilier
CONCEVOIR
ICADE
DEVELOPPER GERER
EXPLOITER
INVESTIR ARBITRER
DETENIR
RO : Résultat opérationnel
EBO. : Excédent brut opérationnel
Chiffres clés au 31 décembre 2007
Faits marquants
de l’année 2007 Patrimoine
des foncières
6 231 M
+ 42%
Actif net réévalué
par action
de liquidation
108
d e r e m p l a c e m e n t
116 
Chiffre d’affaires
1 482 M
+12%
Résultat opérationnel
333 M
+ 4%
Résultat net (part du
groupe) hors exit-tax
266 M
+ 26%
Cash-fl ow
net courant
224 M
+15%
L’actionnariat d’Icade au 31/12/2007 (en%)
Caisse des Dépôts
Flottant (dont 0,96% pour le FCPE*)
Auto-détention
La Caisse des Dépôts (CDC), qui détenait 64,7%
du capital et des droits de vote d’Icade avant les
opérations de fusion, a vu son pourcentage de
détention de la nouvelle entité ramené à 61,6%
post-fusion. Dans le cadre des obligations
liées au régime SIIC, la CDC devra réduire sa
participation à moins de 60% du capital d’Icade
avant le 1er janvier 2009.
Un nouveau modèle
d’entreprise et
une organisation clarifi ée
En fusionnant la quasi-totalité de
ses foncières le 30 novembre der-
nier, Icade bénéfi cie de l'extension
du statut fi scalement avantageux
de “ société d’investissement
immobilier cotée (SIIC) ” avec effet
rétroactif au 1er janvier 2007. Le
régime SIIC offre la possibilité
d’optimiser la politique d’investis-
sement et de fi nancement d’Icade
en bénéficiant d’une plus grande
souplesse de gestion au travers
d’arbitrages d’actifs exonérés
de taxation de plus-values.
La foncière devient l’élément
structurant d’Icade autour de
laquelle s’articulent deux autres
grands métiers : la promotion et
les services, dont l’objectif prin-
cipal sera d’apporter une forte
valeur ajoutée, tant pour Icade
que pour le compte de clients
externes. Ils poursuivront
parallèlement leur démarche
d’optimisation et d’accroissement
de leur rentabilité.
CA : 358 M
RO* : 282 M
FONCIERE
CA : 975 M
EBO* : 104 M
PROMOTION
CA : 238 M
EBO* : 15 M
SERVICES
Icade Capri
Icade Pierre
pour Tous
Icade Tertial
Icade
Tertial Régions
Icade
Setrhi-Sétaé*
Icade G3A
Icade Arcoba*
Icade Foncier
Développement
Icade ADB
Icade
Eurostudiomes
Icade
Gestion Tertiaire
Icade Eurogem
Icade Conseil
FUSION
Icade Patrimoine
Icade Emgp
Icade Foncière
des Pimonts
Icade Foncière
Publique
Icade
SIICInvest
Icade REIT
Icade intègre tous les savoir-faire du marché de l’immobilier.
* Fonds commun de placement d’entreprise
61,6 37,6
0,8
* Classement en promotion au 1er janvier 2008.

4
Icade | Rapport annuel | 2007
5
Stratégie
En investissant plus de 1 milliard d’euros et en cédant pour
près de 170 millions d’euros d’actifs en 2007, Icade a entamé
un recentrage de son activité vers l’immobilier d’entreprise
tout en réduisant sa part dans le logement comme en attestent
les exemples suivants :
› Bureaux : acquisition d’un immeuble de bureaux à Villejuif
(15 000 m², dans le cadre de l’opération Metropolitan développée
par la promotion tertiaire), acquisition du siège social d’Esso
(22 500 m² de bureaux) à Rueil-Malmaison, acquisition
de 100% de la Tour Descartes (72 000 m² surface utile) à La
Défense ;
› Parcs tertiaires : changement du siège social d’Icade sur son
site des Emgp avec l’emménagement au Millénaire 1 (30 000 m²),
premier immeuble livré du Parc du Millénaire. Livraison du
Millénaire 2 fi n 2007 (32 000 m²) ;
› Commerces et centres commerciaux : pose de la
première pierre du centre commercial Odysseum
à Montpellier (24 000 m² de surfaces commerciales)
et lancement du développement de celui de Toulouse, Les
Terrasses de Montrabé (32 000 m²) ;
› Equipements : acquisition des murs de 5 cliniques en
Aquitaine et dans le centre de la France (82 000 m²) ;
› Logements : cession de 3 131 logements en blocs et de
198 logements à l’unité.
La valeur du portefeuille d’actifs atteint 6,2 milliards d’euros
à fin 2007 pour une dette nette représentant 1,5 milliard
d’euros tous métiers confondus. Cette structure fi nancière
très saine (Loan To Value de 25%) autorise de fortes ambitions de
développement, identifi ées à hauteur de 2,7 milliards d’euros.
Les orientations stratégiques ont été ainsi déclinées à
l’horizon d’un plan couvrant la période 2008-2012, avec pour
principales caractéristiques :
› La poursuite de la politique d’investissements et d’arbitrages
de la foncière :
- développements propres et investissements sur des
projets à forte valeur ajoutée future dans les bureaux et plus
marginalement dans le logement ;
- développement de l’activité parcs tertiaires, notamment
aux Emgp ;
- développement des commerces et centres commerciaux ;
- acquisitions, en dehors de l’entreprise, d’actifs porteurs de
cash-fl ows immédiats par la constitution notamment d’un
portefeuille d’équipements à taille critique ;
- plan de cession volontariste du résidentiel et arbitrage
dynamique des actifs matures.
Ce pipeline de développement clairement identifié met en
lumière la légitimité du modèle de foncière-développeur.
Il traduit ainsi la capacité à intervenir sur tous les segments
du marché de l’immobilier de façon à constituer un porte-
feuille d’actifs diversifi é se caractérisant par :
- des cash-fl ows récurrents très peu risqués : logement ;
- des cash-fl ows élevés et sécurisés: bureaux, commerces et
centres commerciaux, équipements ;
- un potentiel de cash-fl ows futurs importants : parcs tertiaires.
› Le maintien des marges de la promotion, appro visionnement
de la foncière et ventes à l’extérieur du groupe.
› L’optimisation des marges des services.
En conclusion, 2008 devrait être une année de fort développement
pour Icade. Soutenue par son actionnaire de référence,
la Caisse des Dépôts, Icade est prête pour accroître l’ampleur
de ses succès et continuer à donner vie à la ville.
Serge Grzybowski
LE MESSAGE DU PRESIDENT
Icade, foncière-développeur
Icade a une longue histoire. Regrou-
pant l’ensemble des entreprises qui ont
contribué, au sein du groupe Caisse
des Dépôts, à l’effort de reconstruction
d’après-guerre, elle a participé par la
suite au développement des nouvelles
approches immobilières.
Icade s’inscrit aujourd’hui dans la
modernité en ayant simplifié ses
structures juridiques et bénéficié
de l'extension du régime SIIC en 2007.
Icade est une foncière-développeur qui
intègre tous les savoir-faire du marché
de l’immobilier, de l’investissement
aux services, en passant par la promo-
tion, dans un contexte de globalisation
des marchés.
L’ensemble de ces activités s’exerce
dans tous les secteurs : logement,
bureaux et commerces, immobilier
public et parapublic (santé, éducation,
culture…).
Cette polyvalence fait la valeur et la force
d’Icade, capable de traiter des opérations
complexes à travers des partenariats
public-privé ou encore de participer
à des restructurations de quartiers,
tout en développant une politique
d’investissement plus classique.
Icade est plus qu’un simple investisseur,
elle est devenue un acteur incontour-
nable de la ville, par la mobilisation de
toutes ses compétences.
Icade bénéfi cie d’atouts incontestables
pour créer de la valeur tout au long
du cycle de production immobilière,
à savoir :
› de fortes emprises foncières pour ses
développements futurs,
› une capacité avérée de développement
en promotion, et
› une solide assise fi nancière pour l’in-
vestissement.
Icade, entreprise responsable, s’est
également engagée dans une politique
active de développement durable dans
l’ensemble de ses activités.
C’est par la synthèse
de cette politique,
de ses compétences, et du savoir-faire
de ses équipes qu’Icade donne vie à la ville.
Une entreprise, une marque, des métiers

6
Icade | Rapport annuel | 2007
7
Le comité exécutif
Le comité exécutif se réunit chaque semaine pour traiter des
questions relevant des fi nances, de l’organisation, des clients
et des collaborateurs d’Icade. Il procède également à un tour
de table systématique des projets en cours.
Le comité de coordination
Le comité de coordination se réunit pour traiter de la stratégie
et des orientations de la société, de l’évolution de l’activité
opérationnelle, des acquisitions et cessions d’activité et des
opérations intra-groupe.
Le comité d’origination
Le comité d’origination a pour objectif d’identifier et de se
prononcer, parmi les projets de promotion immobilière
développés par Icade, sur ceux qui seront destinés à être
livrés à la foncière et participer à l’activité d’investissement
du groupe. Constitué des représentants des activités de
promotion et de foncière ainsi que de la direction fi nancière,
il prend toutes les mesures nécessaires pour organiser et
optimiser le pilotage de ces opérations au sein de l’entrepri-
se. Le comité d’origination se tient une à deux fois par mois
et autant que nécessaire.
Le comité d’engagement
Le comité d’engagement est chargé d’examiner et de donner
son avis sur tous les engagements d’investissement ou de
désinvestissement d’Icade, inscrits au bilan ou hors bilan.
Il se réunit deux fois par mois et à chaque fois que la situation
l’exige.
Le comité des ressources humaines
Le comité des ressources humaines se réunit toutes les deux
semaines. Il a pour objet l’examen des grands domaines de
responsabilités de la direction des relations humaines et de
leur avancée en matière de mobilité, formation, recrutement,
politique salariale, relations sociales, négociations collectives,
respect des lois du travail et de la réglementation juridique,
mise en place et suivi des procédures.
Le comité des risques,
taux, trésorerie et fi nancements
Le comité des risques, taux, trésorerie et financements a
pour mission d’étudier et de se prononcer sur la politique de
refi nancement de la société, de couverture du risque de taux,
et des relations avec les banques et les acteurs des marchés
fi nanciers. Il est en charge du suivi de la gestion actif/passif, et
des allocations des ressources de l’entreprise et des risques
de marchés dans le cas des placements (crédit, taux, etc).
Il suit également les indicateurs macro économiques et les
facteurs de marchés infl uant sur le secteur d’Icade ainsi que
les indicateurs d’activités fi nancières des secteurs trésorerie
et dettes d’Icade. Il se réunit une fois par mois.
LA DIRECTION D’ICADE A MIS EN PLACE DIFFÉRENTS COMITÉS DE MANAGEMENT.
UN COMITE EXECUTIF
EXPERIMENTE
➋
➌
➍
➎
Au service de la nouvelle organisation de l’entreprise, les huit membres
du comité exécutif d’Icade bénéfi cient tous de l’expérience, du profes-
sionnalisme et de l’expertise essentiels au développement d’Icade et sont
reconnus par le marché.
➊ Serge Grzybowski
Président-directeur général d’Icade
➋ Marianne de Battisti
En charge de la communication,
du marketing et de l’international
➌ Marie Brouder
En charge du Pôle foncière tertiaire
➍ Antoine Fayet
En charge du Pôle foncière logement
➎ Hervé Manet
En charge de la Promotion
➏ Nathalie Palladitcheff
En charge des fi nances,
du juridique et de l’informatique
➐ Guy Parisot
En charge des relations humaines
➑ Maurice Sissoko
En charge des Services
➏
➊
➐
➑