immobilier et gestion du patrimoine

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IMMOBILIER ET GESTION DU PATRIMOINE
1. LES ASPECTS ECONOMIQUES DU PATRIMOINE
Il forcement composer d’actions, obligations et d’immobilier. Les autres actifs ne sont pas
réellement référencés.
Gérer un patrimoine c’est :
1.1.
1.1.1. Gérer des actifs immobiliers
Ce sont des actifs réels : Terrains, bâtiments commerciaux ou industriels, logements.
1.1.2. Gérer des actifs financiers
Ce sont des droits, le plus souvent matérialisés par un titre, pour la perception future d’une ou
plusieurs sommes d’argent.
Les SICAV, vont s’intéresser à l’immobilier sur le même principe que les SICAV normales.
Les SICAV sont des sociétés écrans entre le marché et nous.
1.1.3. Il y a plusieurs types de gestionnaire de patrimoine
-
sous mandat
les asset managers, qui produisent des produits destinés à la commercialisation :
constitution des SICAV et des FCP.
Répartition de la richesse mondiale :
- immobilier : 54,9%
- Actions : 11,6%
- Obligations : 13,3%
- Autres : 20,2 %. Il s’agit des fonds à CT – liquidités -, mais aussi l’or et les diamants….
On doit avoir logiquement plus d’acteurs dans la gestion de l’immobilier que pour les autres
actifs. Or ce n’est pas le cas, et en particulier en France car il a toujours été considéré comme
un placement fiscal plutôt qu’autre chose. En plus, les cabinets se sont toujours plus intéressés
au droit qu’au domaine financier. Ce n’est pas le cas au E-U. C’est un problème de culture.
2. REPARTITION DU PATRIMOINE
2.1 Les particuliers
-
Indirectement ils détiennent 75%des entreprises
Directement les 2/3 des bâtiments construits
Total : 25 000 mds de Francs
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2.2. L’état et les collectivités publiques
-
Statistiques très imprécises
Recensement très partiels
Estimation : 100 000 milliards de francs
Il est impossible de chiffrer le patrimoine de l’Etat.
3. La formation du patrimoine
3.1.
-
Origine
Les héritages
L’activité professionnelle
Les dettes
Influencée par …
3.2.
-
Activité économique
Vieillissement démographique
Taux d’intérêt et pression fiscale
ACTIVITE
HERITAGE
DETTES
Emprunts
Impôt sur le capital
Actifs immo
Actifs financiers
négociables
Epargne liquide
Assurance vie
Patrimoine brut
RA
RF
RM
Re
Impôt sur le revenu
Cession
+ Value
Revenu disponible
Capacité d’épargne
Consommation
- Rmbst
Epargne
+
Nouveaux emprunts
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4. Les revenus et le patrimoine
Alain COTTA
4.1.
-
Stabilité du rapport patrimoine/revenu
Légèrement < 4 entre 1990 et 1985
Un peu plus élevé actuellement
Le niveau de revenu influence le taux d’épargne
4.2.
-
10% pour 120 000 FF
40% si supérieur à 300 000 FF
Il y a donc de plus en plus de demande de conseillers en gestion de patrimoine
La propension à épargner est donc très variable
5. Epargne et revenu
Il y 20 ans près de 20% du revenu n’était pas consommé
Actuellement 12%
A l’étranger :
-
Italiens : 16%
Allemands : 13%
Nord-américains : 4%
Japonais : 14%
6. Epargne et consommation
Quelque soit la structure de l’entreprise(endettement) elles ont la même valeur d’échange,
hors fiscalité. Théorème de Modigliani et Miller.
Les ressources d’un consommateur représentatif destiné à la consommation, quelque soit son
age dépendent uniquement de ses ressources pendant tout le cycle de vie et non pas de la
période considérée.
Si on ajoute la proposition évidente en soi que le consommateur type choisira de consommer à
un taux raisonnablement stable, on peut tirer une conclusion fondamentale pour le
comportement d’épargne individuel.
L’importance de l’épargne (et donc de la consommation) sur de courtes périodes de temps
comme un an, oscillera en fonction de l’ampleur de l’écart de revenu courant par rapport aux
ressources moyennes calculées sur la vie entière.
(MODIGLIANI)
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7. Patrimoine et taux d’intérêts
Plus les taux sont bas, plus le patrimoine est fortement valorisé.
Variation des taux = variation inverse de la valeur des biens patrimoniaux.
Une diminution des taux va favoriser les revenus du travail par rapport à ceux du capital et
aussi la richesse des jeunes par rapport à celle des vieux.
8. Les héritages : cycle de vie et patrimoine
-
L’allongement de la durée de vie retarde les héritages
1/3 des bénéficiaires reçoivent des héritages de personnes de plus de 80 ans
Le patrimoine évolue en fonction de l’âge : théorie du cycle de vie de Modigliani.
A. MONTANT DU
B. PATRIMOINE
Age
Début d’activité
Cessation d’activité
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L’IMMOBILIER
Le monde de l’immobilier
Deux types de marché :
- le marché primaire
- le marché secondaire
les acteurs essentiels :
- sur le primaire, le promoteur constructeur (il réalise l’immeuble neuf) qui a besoin de
s’entourer de techniciens (architectes, financiers)
- sur le secondaire : conseil en investissement, administrateurs de biens
Un point clef entre les deux : les banques et les établissements de crédit, mais aussi les
notaires et les experts
1. Caractéristique et typologie
A- La nature du bien
B- Une valeur élevée
C- Un besoin fondamental
Un actif immobilier est-ce un produit ou un service ?
Produit = construction sur terrain d’un abri
Service = celui du logement
C’est un bien ambivalent à cheval sur deux marchés. Les motivations des acheteurs et des
vendeurs ne sont donc pas toujours les mêmes.
Deux conséquences :
- Indestructibilité du sol, qui est la MP des promoteurs
- Immobilité des biens
Pas de substitut au terrain : c’est un bien insubstituable. Cela différencie ce bien des MP
traditionnelles. Pour les terrains c’est évident, pour les immeubles cela l’est moins. Mais le
coût d’un déplacement éventuel est si élevé que cela devient rare. Une changement dans
l’économie entraînera non pas un déplacement de l’immeuble mais un changement dans son
affectation. Exemple : les lofts.
Les conséquences de ces deux caractéristiques :
- L’hétérogénéité : deux biens immobiliers ne peuvent être identiques car il y a unicité du
terrain et les bâtiments sont variés. La comparaison est donc est très difficile. Comment
valoriser des biens hétérogènes ? la méthode hédoniste1.
- Manque de fongibilité : on ne peut pas remplacer de manière équivalente
1
Cf. cours d’EFI 492, l’immobilier titrisé. La valeur d’un bien est la valeur des attributs qui la compose.
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-
-
Importance de la localisation : suivant les professionnels les 3 éléments les plus
importants sont : 1) la localisation 2) La localisation 3) La localisation. En particulier les
décisions prises sur les terrains adjacents peuvent avoir un impact très important.
Bien durable :
3 spécificités : ils sont discrets, ils entrent dans une part importante du
budget, leur utilisation est longue. La conservation des biens va se faire sur un bien plus
long : on peut donc les louer, les acheter neufs ou d’occasion. La demande va résulter de
trois éléments fondamentaux : la demande va résulter d’un remplacement, l’achat est
généralement différent du précédent. La vente est souvent associée à des services tels :
garantie, financement, SAV. Pour vendre : il faut convaincre le client d’acheter
maintenant et non plus tard.
Valeurs élevées des immeubles :
 investissement à long terme : placement pour jouissance, pour rapport ; incidence de la
législation sur les PV à LT. En outre on peut sans cesse améliorer ce type de bien.
 Illiquidité : les transactions sont longues à cause des réglementations, du montant de la
transaction, de l’hétérogénéité.
 endettement hypothécaire.
Besoin fondamental :
 immobilier = service, pour s’abriter, pour se protéger

intervention de l’Etat pour éviter les abus (logements sociaux).
Le service logement :
 Les interventions de l’Etat ont pour contrepartie de fausser le marché du logement.
Souvent cela oriente vers le neuf au détriment de l’ancien de même catégorie.
 Il peut y avoir des concurrents au bien immobilier : les résidences hôtelières, les mobil
home
 Typologie
L’infinie variété des biens immobiliers nécessite leur classification
Immeuble = terrain construit
Deux catégories fondamentales :
-
le résidentiel : hôtel en fait partie
-
le non-résidentiel: immeubles commerciaux ; immeubles industriels ; autres types (
Lycée, …), l’hôpital en fait partie
Problème de l’ambivalence produit/service
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RESIDENTIEL
Individuel (maison)
Collectif (appt)
Résidence service
Hôtels
NON RESIDENTIEL
Immeubles commerciaux :
Commerces
Locaux pro
Bureaux
Immeubles industriels :
Entrepôts industriels
Ateliers, locaux d’activité
Usines, industrie lourde
Autres types :
Monuments –tourisme
Santé-éducation
Caserne-prison
Infrastructure
Construction
(produit)
Statut d’occupation ( Détention
service)
(utilisation)
Neuf
Réhabilité
Ancien
Rapport
Jouissance
Loisir
Classique
Locatif
Immeubles
Crédit-bail
intelligents
Plein propriété
Centres commerciaux
Privé
Public
Temps partagé
Administrations
Investisseurs
Sociétés privées
Classique
Centres d’activité
Locatif
Crédit-bail
Pleine propriété
Administrations
Sociétés privées
Sociétés publiques
Ouvrages d’art
Et divers
Publique
Administrations
Sociétés privées
collectivités
Taux d’inoccupation à Bordeaux : 15%.
Evolution du parc immobilier :
-
1975-1990 : + 4 000 000
Nombre de personnes est passé de 2,97 à 2,63 par logement.
En moyenne on est locataire jusqu’à 30 ans (4/5), accédant jusque 50 ans (1/2) et
propriétaire à partir de 60 ans.
Collectif = 10 M et individuel = 12 M, autres = 1 M
Immobilier non résidentiel :
-
Immobilier commercial = bail commercial
Locaux professionnels = professions libérales
Bureaux depuis les années 60
Ateliers et entrepôts
Bâtiments collectifs
Pour identifier un bien, il faut croiser cette typologie avec un découpage géographique.
Bourdais, Thouard … publient pour les bureaux des comparaisons internationales.
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2. Elaboration du produit immobilier
Deux phases :
2.1.
La prospection foncière
Le montage d’opération
-
-
-
La prospection foncière
Le POS ou plan d’occupation des sols : document d’urbanisme facultatif mais qui
s’impose aux agglomérations > 100 000 habitants. Défini des zones de construction, mais
aussi le COS2, et les prospects3.
Le cadastre (dépend de l’administration fiscale) : relevé topographique qui authentifie les
limites parcellaires. Il comporte 3 fichiers : le plan cadastral, la matrice4 cadastrale, les
états de section5. La consultation se fait à partir de microfiches cadastrales qui précisent
notamment l’état civil et l’adresse du propriétaire.
La promesse de vente : l’obtention d’une promesse de vente permet la levée des
réserves6 ; elle fréquemment fixée à 6 mois. 6 mois plus tard la promesse devient
synallagmatique et l’acheteur s’engage alors juridiquement et financièrement 7. Mais
l’engagement demeure conditionnel pour 6 mois de plus. Les conditions suspensives sont :
l’obtention du permis de construire et de celui de démolir ; le recours des tiers contre ces
décisions ; la purge du droit de préemption. Si l’acheteur ne veut plus conclure la vente :
la caution versée reste acquise au vendeur. La signature de l’acte, normalement la
réalisation des conditions suspensives provoque la signature de l’acte authentique chez le
notaire. Le paiement peut inclure une dation.
Coefficient d’occupation des sols : densité de logement sur un sol. Un COS de 3 permet de
construire 3000 M² de surface hors œuvre nette (shon).
3 Règles d’urbanisme
4 Elle inventorie chaque propriétaire et lui attribue un numéro.
5 Définit la surface et le détenteur d’une parcelle.
6 Cela permet à l’acheteur de savoir ce qu’il va pouvoir faire : permet de déposer un permis de
construire
7 Il dépose une caution
2
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LE MONTAGE D’UNE OPERATION IMMOBILIERE
1. LES ACTEURS
-
le promoteur ou investisseur
maître d’ouvrage
Les entrepreneurs vont recevoir un projet avec les caractéristiques de la future construction. Le
promoteur par l’intermédiaire de l’architecte va faire un appel d’offre aux entrepreneurs. Ces
derniers vont soumissionner à l’architecte sous la signature du promoteur.
Il va ainsi avoir le prix théorique de son opération.
Le promoteur fait :
-
choix du terrain
choix de l’architectes
recherche de financement
coordination & gestion
commercialisation
L’investisseur : apport en capitaux.
2. DEROULEMENT DE L’OPERATION








Descriptif des travaux (réalisé par l’architecte et le bureau d’études pour l’appel d’offres).
Réception des devis
Etude de marché
Recherche investisseurs
Création d’une SCI
Début des travaux
Mise en vente
Livraison
3. LE BUDGET D’UNE OPERATION








Acquisition du terrain
Dépenses constructions
Frais de gestion
Frais de ventes
TVA Résiduelle
Recettes sur ventes
Aménagement du terrain
Post construction :dépenses liées à la conception :honoraires d’architecte, organismes normes
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 Frais généraux :frais banques….
4. DU BUDGET AU PLAN DE TRESORERIE
Ventilation dans le temps des dépenses en fonction de l’avancement des travaux :





Achat terrain
Fondations (terrassement, …)
Hors d’eau (4 murs, toit..)
Fin des travaux
Livraison
5. ETALEMENT DES RECETTES
Les appels de fonds sont limités par l’état d’avancement :





5% à la réservation
35% aux fondations
70% à hors d’eau
95% à la fin des travaux
100% à la livraison
6. BESOINS FINANCIERS ET CREDITS
La commercialisation rapide d’un programme réduit les besoins financiers.
Ces besoins sont couverts par les fonds propres et les crédits bancaires.
7. LE FINANCEMENT D’UNE OPERATION
Capitaux= « tour de table » et cadre juridique de la SCI
Répartition :
- fonds propres
- crédits bancaires
- impasse (couverte par les réservations avant la construction).
8. CREDITS BANCAIRES
Il s’agit de crédit à court terme et de cautions de garantie pour V.E.F.A (garantie intrinsèque :
75% du prix de vente doivent être couvert par les fonds propres, les crédits et les réservations,
sinon il faut prendre une caution de garantie).
Le coût des crédits est très élevé (TEB +3).
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RENTABILITE ET RISQUE
Il s’agit de la rentabilité moyenne des fonds propres investis dans des opérations immobilières.
Rentabilité
Risque
Région
parisienne
11.4
18.6
Province
France
Bourse
23.2
21.1
18
20.8
11.8
5.2
Le risque est mesuré par l’écart type des rentabilités d’une centaine d’opérations.
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EVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS
I-LA NOTION DE VALEUR
Y a t-il plusieurs valeurs pour un même bien ?
A/Valeur plurale des actifs :
Traditionnellement, la valeur d’un bien est nécessaire lors d’une transaction, d’une succession,
d’une valorisation de patrimoine…
Valeur intrinsèque du prix de marché
B/Théorie de la valeur :
Différence entre la valeur d’usage et la valeur d’échange ?
Quelle est la source de la valeur ? la rareté, le travail ou les deux à la fois.
Deux types d’explications :
- théorie classique :Smith et Ricardo :
Un prix d’un bien est fonction de la production du bien : il équivaut à la somme des
salaires+rémunération du capital + rente
-
théorie néoclassique :Walras
Le prix s’établit en fonction de la demande liée au phénomène de rareté. L’offre n’est qu’une
conséquence de la demande.
C/Réponse actuelle des économistes

Il ne faut pas différencier le prix de la valeur d’un actif.

L’information est fondamentale
Paul Samuelson , prix Nobel d’économie en 1970 : le comportement des investisseurs produit des
prix qui fluctuent de manière aléatoire mais cette fluctuation reflète le mieux les valeurs
intrinsèques des biens.
Quatre principes à retenir :
Les prix ont tendance à tourner autour de la vraie valeur.
La concurrence établira à un certain moment le prix de la valeur intrinsèque du bien.
En tout état de cause, aucune autre estimation de la valeur intrinsèque n’est plus précise que la
valeur du marché..
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D/La Cour de cassation
La valeur intrinsèque d’un bien est constitué par le prix qui pourra en être obtenu par le jeu de
l’offre et de la demande dans un marché au jour de la mutation.
II- Bases de la transaction
Exemple : Un client achète un bien 1 millions de francs mais elle lui plait qu’à moitié.
Il a donc 200 000F de travaux. Il décide de la revendre un an après. A quel prix ?
Normalement, il faut le vendre à 1 million. Les travaux ont sans fout.
Exemple :
Garage de 12 m2 sur l’île St Maurice. Prix d’achat 300 000F. A quel prix peut-on le vendre ?
Il vaut mieux ne pas vendre, car garages très rares. Donc on peut le vendre de 400 KF à 600 KF.
A/ détermination du juste prix :
Il faut prendre en compte :
1-les données du passé et du présent
2-prix transaction.
3-anticipations sur l’avenir
Estimation et comportement :
Système de cotations :
En France, on fait faire une estimation du bien immobilier. Et on trouve des acheteurs ou non.
En Ecosse, il n’y a pas d’estimation. Les propositions sont toutes permises. La meilleure offre est
alors acceptée ?
En France, le vendeur se base sur la valeur intrinsèque ?
III-Méthodes d’expertise
-
Expertise traditionnelle :celles basées sur des éléments connus : la méthode par
capitalisation, par comparaison et celle par coût de construction.
-
Expertise moderne : celles basées sur des éléments futures :la méthode de la valeur
actuarielle
 La méthode par comparaison :
L’expert doit rechercher des exemples de ventes récentes de biens comparables. La comparaison
se fait sur la base d’un réduction comme (m2). La valeur unitaire retenue est multipliées par la
surface à évaluer pour obtenir la valeur du bien expertisé.
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 Mise en œuvre de cette méthode : sources d’information par :notaires, agents immobiliers,
conservation des hypothèques.
 Facteurs influençant la comparaison :le quartier, le problème de décalage dans le temps,
l’unicité des biens.
Limites de la méthode par comparaison :
Difficulté de trouver des comparaisons suivant la nature du bien.
Focalisation des biens déjà vendus, donc passés.
Logique d’acheteur.
 Méthode d’évaluation par les coûts
La valeur d’un bien est égale au prix du terrain + prix de la construction – la dépréciation.
La valeur du terrain est évaluée par la méthode de comparaison.
La construction est évaluée par comparaison ou par unité.
Critiques : Le taux de dépréciation varie d’expert en expert.
Améliorations : La valeur du bien serait charges foncières +coût de reconstruction – frais de
commerce – travaux pour remis à neuf.
 Méthode par capitalisation
Utilisée par les experts en sinistres.
Principe :en désignant par R, le taux de capitalisation et par L et V le loyer de la valeur du bien .
Alors V=L/R
L est le revenu locatif brut. R est choisi par comparaison . Il faut donc que l’échantillon soit
homogène.
Critiques de cette méthode :
Le choix du taux de comparaison est remis en cause :une baisse du taux de 5 à 4% entraîne une
revalorisation du bien de 25%. Problème des loyers hors marchés.
IV-
Méthode moderne d’évaluation.
1- Méthode actuarielle.
Principe : la valeur d’un bien est égale à la somme de ses revenus futurs.
Exemple sur 4 années : V0 = [(I1/(1+a))+(I2/(1+a)²+(I3/(1+a)^3+(I4+P4)/(1+a)^4]
Les paramètres de l’équation :
- L1, L2, …= loyer des années 1,2, etc …
- P4 = prix de vente au bout de 4 années
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-
A= taux d’actualisation tel que :
- A>k (k= coût de financement)
- A = taux sans risque + prime de risque
Simplification :
. H1 :g, taux de croissance moyen des loyers, est constant
. H2 : les prix croissent aussi à ce taux de g
. l’équation devient alors :
V0= L1/(a-g)<L1/(k-g)
Problème d’application:
Il s’agit de “cash”. Le montant des loyers doit être apprécié net de charge en tenant compte du
taux prévisionnel d’occupation.
Evaluation du prix de revente. A long terme , la croissance des prix ne peut être durablement
supérieure à celle de l’inflation.
Limite de la méthode :
Difficulté à apprécier l’évolution des loyers dans les temps : le bail peut être résilié et il peut y
avoir une inoccupation momentanée des locaux.
Le taux de croissance des prix immobiliers sur courtes périodes dépend des anticipations de
l’expert.
Les déviations ou incohérences :
Afin de mieux justifier leurs calculs, les experts déterminent souvent :
- le prix de revente
- le taux actuariel
en fonction du résultat qu’ils veulent obtenir, c’est à dire par comparaison à ceux du marchés.
2- La méthode Hédoniste.
Il s’agit d’une amélioration de la méthode par comparaison, qui consiste à rendre homogènes les
biens à comparer.
Principe de LANCASTER :
« ce sont les caractéristiques des biens et non pas les bien eux mêmes qui sont utiles ».
« les caractéristiques possédées par les biens sont de nature objectives. Elles sont quantifiables,
mesurables et perçues de manière identique par tous les consommateurs ».
Rosen (1974) : définition des hypothèses et construction d’un modèle d’équilibre pour les biens
hétérogènes.
-
les biens hétérogènes sont décomposés en leurs divers éléments appelés attributs
on détermine alors la valeur de chacun des attributs, puis calcul de la valeur totale
valeur = fonction des attributs
prix de chaque attribut : technique de la régression linéaire ou autres
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développements :
. d’abord EU et Canada (80), puis Europe et les autres continents (90)
. automobile puis immobilier
. frein : lourdeur de la mise ne œuvre (nombre très importants d’observations nécessaires)
quelques applications :
-
effets sur le prix des voitures d’une variation de différents attributs (moteur, boîte, …)
fonctions de prix hédonistes appliquées aux nuisances telles que le bruit. Quel est le prix du
silence ?
incidence du coût des transports et de la localisation sur le prix des maisons
valorisation des immeubles et des loyers
développement futurs :
la crise immobilière a suscité le besoin de nouveaux outils pour :
- expertises immobilières
- construction d’index (notaires/insee 1990, BD2i 1995)
de nouvelles méthodes sont testées puis mises en œuvre. C’est le cas de la « Repeat sales
method ».
en conclusion :
le juste prix, la vraie valeur, ne peut être trouvé qu’en situation de concurrence, ce qui suppose :
- une bonne information des acteurs
- un nombre important d’acheteurs et de vendeurs et donc des intermédiaires
3- Repeat sales method.
Hypothèse:
Dans ces conditions normales, sans modification de l’environnement, les taux de croissance des
prix immobiliers entre deux secteurs géographiques sont comparables