immobilier et gestion du patrimoine

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B. THION
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IM MM MO OB BI IL LI IE ER R E ET T G GE ES ST TI IO ON N D DU U P PA AT TR RI IM MO OI IN NE E
1. LES ASPECTS ECONOMIQUES DU PATRIMOINE
Il forcement composer d’actions, obligations et d’immobilier. Les autres actifs ne sont pas
réellement référencés.
1.1. Gérer un patrimoine c’est :
1.1.1. Gérer des actifs immobiliers
Ce sont des actifs réels : Terrains, bâtiments commerciaux ou industriels, logements.
1.1.2. Gérer des actifs financiers
Ce sont des droits, le plus souvent matérialisés par un titre, pour la perception future d’une ou
plusieurs sommes d’argent.
Les SICAV, vont s’intéresser à l’immobilier sur le même principe que les SICAV normales.
Les SICAV sont des sociétés écrans entre le marché et nous.
1.1.3. Il y a plusieurs types de gestionnaire de patrimoine
- sous mandat
- les asset managers, qui produisent des produits destinés à la commercialisation :
constitution des SICAV et des FCP.
Répartition de la richesse mondiale :
- immobilier : 54,9%
- Actions : 11,6%
- Obligations : 13,3%
- Autres : 20,2 %. Il s’agit des fonds à CT – liquidités -, mais aussi l’or et les diamants….
On doit avoir logiquement plus d’acteurs dans la gestion de l’immobilier que pour les autres
actifs. Or ce n’est pas le cas, et en particulier en France car il a toujours été considéré comme
un placement fiscal plutôt qu’autre chose. En plus, les cabinets se sont toujours plus intéressés
au droit qu’au domaine financier. Ce n’est pas le cas au E-U. C’est un problème de culture.
2. REPARTITION DU PATRIMOINE
2.1 Les particuliers
- Indirectement ils détiennent 75%des entreprises
- Directement les 2/3 des bâtiments construits
- Total : 25 000 mds de Francs

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2.2. L’état et les collectivités publiques
- Statistiques très imprécises
- Recensement très partiels
- Estimation : 100 000 milliards de francs
Il est impossible de chiffrer le patrimoine de l’Etat.
3. La formation du patrimoine
3.1. Origine
- Les héritages
- L’activité professionnelle
- Les dettes
3.2. Influencée par …
- Activité économique
- Vieillissement démographique
- Taux d’intérêt et pression fiscale
ACTIVITE HERITAGE DETTES
RA RF RM Re Cession
+
- Rmbst
Impôt sur le capital
Patrimoine brut
Actifs immo
Actifs financiers
négociables
Epargne liquide
Assurance vie
Emprunts
Impôt sur le revenu
+ Value
Revenu disponible
Nouveaux emprunts
Capacité d’épargne
Consommation
Epargne

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4. Les revenus et le patrimoine
Alain COTTA
4.1. Stabilité du rapport patrimoine/revenu
- Légèrement < 4 entre 1990 et 1985
- Un peu plus élevé actuellement
4.2. Le niveau de revenu influence le taux d’épargne
- 10% pour 120 000 FF
- 40% si supérieur à 300 000 FF
Il y a donc de plus en plus de demande de conseillers en gestion de patrimoine
La propension à épargner est donc très variable
5. Epargne et revenu
Il y 20 ans près de 20% du revenu n’était pas consommé
Actuellement 12%
A l’étranger :
- Italiens : 16%
- Allemands : 13%
- Nord-américains : 4%
- Japonais : 14%
6. Epargne et consommation
Quelque soit la structure de l’entreprise(endettement) elles ont la même valeur d’échange,
hors fiscalité. Théorème de Modigliani et Miller.
Les ressources d’un consommateur représentatif destiné à la consommation, quelque soit son
age dépendent uniquement de ses ressources pendant tout le cycle de vie et non pas de la
période considérée.
Si on ajoute la proposition évidente en soi que le consommateur type choisira de consommer à
un taux raisonnablement stable, on peut tirer une conclusion fondamentale pour le
comportement d’épargne individuel.
L’importance de l’épargne (et donc de la consommation) sur de courtes périodes de temps
comme un an, oscillera en fonction de l’ampleur de l’écart de revenu courant par rapport aux
ressources moyennes calculées sur la vie entière.
(MODIGLIANI)

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7. Patrimoine et taux d’intérêts
Plus les taux sont bas, plus le patrimoine est fortement valorisé.
Variation des taux = variation inverse de la valeur des biens patrimoniaux.
Une diminution des taux va favoriser les revenus du travail par rapport à ceux du capital et
aussi la richesse des jeunes par rapport à celle des vieux.
8. Les héritages : cycle de vie et patrimoine
- L’allongement de la durée de vie retarde les héritages
- 1/3 des bénéficiaires reçoivent des héritages de personnes de plus de 80 ans
- Le patrimoine évolue en fonction de l’âge : théorie du cycle de vie de Modigliani.
A. MONTANT DU
B. PATRIMOINE
Age
Début d’activité Cessation d’activité

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Le monde de l’immobilier
Deux types de marché :
- le marché primaire
- le marché secondaire
les acteurs essentiels :
- sur le primaire, le promoteur constructeur (il réalise l’immeuble neuf) qui a besoin de
s’entourer de techniciens (architectes, financiers)
- sur le secondaire : conseil en investissement, administrateurs de biens
Un point clef entre les deux : les banques et les établissements de crédit, mais aussi les
notaires et les experts
1. Caractéristique et typologie
A- La nature du bien
B- Une valeur élevée
C- Un besoin fondamental
Un actif immobilier est-ce un produit ou un service ?
Produit = construction sur terrain d’un abri
Service = celui du logement
C’est un bien ambivalent à cheval sur deux marchés. Les motivations des acheteurs et des
vendeurs ne sont donc pas toujours les mêmes.
Deux conséquences :
- Indestructibilité du sol, qui est la MP des promoteurs
- Immobilité des biens
Pas de substitut au terrain : c’est un bien insubstituable. Cela différencie ce bien des MP
traditionnelles. Pour les terrains c’est évident, pour les immeubles cela l’est moins. Mais le
coût d’un déplacement éventuel est si élevé que cela devient rare. Une changement dans
l’économie entraînera non pas un déplacement de l’immeuble mais un changement dans son
affectation. Exemple : les lofts.
Les conséquences de ces deux caractéristiques :
- L’hétérogénéité : deux biens immobiliers ne peuvent être identiques car il y a unicité du
terrain et les bâtiments sont variés. La comparaison est donc est très difficile. Comment
valoriser des biens hétérogènes ? la méthode hédoniste
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.
- Manque de fongibilité : on ne peut pas remplacer de manière équivalente
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Cf. cours d’EFI 492, l’immobilier titrisé. La valeur d’un bien est la valeur des attributs qui la compose.