Droit de la construction : droit privé

Droit de la construction : droit privé.
Examen écrit :
4-5 questions de même importance, début jusqu’à fin du cours
Partie I : Droit des biens
I : Régime juridique des meubles et des immeubles
Chapitre 1 : définition
Chapitre 2 : Droits patrimoniaux
A) Droit de créance
B) Droit réel
a) Droit réel principaux
le droit de propriété
le droit réel démembré
1. Les servitudes
2. le droit de superficie
3. le droit d’emphytéose
b) Droit réel accessoire
c) Les attributs des droits réels
- Le droit de suite
- Le droit de préférence
- Nuances
Chapitre 3 : Biens meubles et immeubles
a) Définition
b) Immeuble par nature
c) Immeuble par destination
d) Les meubles
-> régime juridique de la publicité, de l’opposabilité aux tiers
- mécanisme de la transcription
- Usucapion
Chapitre 4 : La domanialité publique
a) Les différents domaines
b) Critères : différences entre domaine privé/public et les personnes morales de
droit public
d) Domaine public naturel
e) Domaine public artificiel
-1-
II : Les servitudes
Chapitre 1 : Définitions
a) Conditions pour avoir des servitudes
Chapitre 2 : Les caractères du droit de servitude
Chapitre 3 : Les différents types de servitudes
a) Servitude continue/discontinue
b) Servitudes apparentes/non apparentes
Chapitre 4 : Origine des servitudes
a) Servitude naturelle
f) Servitude liées à l’écoulement des eaux
g) Servitude de bornage
h) Droit de clôture
b) Servitudes légales
i) Servitude de passage
j) Servitude de jour et de vue
c) Servitudes nées du fait de l’homme
Chapitre 5 : Extinction des servitudes
III : La mitoyenneté
Chapitre 1 : Principe de la mitoyenneté
Chapitre2 : Sources de la mitoyenneté
a) mitoyenneté originaire
b) Mitoyenneté acquise
Chapitre 3 : Preuves de la mitoyenneté
Chapitre 4 : Les droits des copropriétaires mitoyens
Chapitre 5 : Les charges et obligations des copropriétaires mitoyens
a) les travaux de conservation
b) les travaux d’entretient
Chapitre 6 : fin de la mitoyenneté.
a)
b)
c)
d)
par acte juridique
par usucapion
expropriation par une autorité publique
confusion
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e) abandon
Partie II : Droit des contrats
A) Situation juridique du contrat
a) sources des obligations
b) Responsabilités
k) responsabilité délictuelle
l) responsabilité contractuelle
m) responsabilité quasi délictuelle
c)Fait personnel
n) responsabilité délictuelle :
o) le quasi contrat :
1) la gestion d’affaire
2) le payement indu
3) l’enrichissement sans cause
B) Les contrats
Chapitre 1 : Définitions
Chapitre 2 : Les différents types et catégories de contrat
a)
b)
c)
d)
e)
unilatéral ou synallagmatique
solennel ou consensuel
commutatif ou aléatoire
gratuit ou onéreux
d’adhésion ou libre
Chapitre 3 : Formation du contrat
a) le consentement
p) les vices de consentement : erreur, dol, violence, lésion
q) la loi du 2 aout 2002
b) la capacité
r) l’incapacité de jouissance
s) l’incapacité d’exercice
c) l’objet
d) la cause
Chapitre 4 : Le contenu des contrats.
b) les lois supplétives
c) les lois impératives
d) les lois d’ordre public
Chapitre 5 : Etendue des obligations
a) obligation de résultat
b) obligation de moyen
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Chapitre 6 : Obligation de « dare » (donner)
Chapitre 7 : Principe de l’exécution de bonne foi des conventions
a) devoir de loyauté
b) devoir de modération
c) devoir de collaboration
d) devoir de sécurité
Chapitre 8 : Bouleversements de l’économie contractuelle : la théorie de
l’imprévision
Chapitre 9 : Inexécution contractuelle (des obligations nées d’un contrat).
t) la présomption de responsabilité.
u) cause étrangère libératoire.
Chapitre 10 : ! Sanction de l’inexécution contractuelle
v) Principes de responsabilité : la faute, le dommage, le lien causal
a) La réparation en nature
b) la réparation en équivalent
c) le remplacement judiciaire
Chapitre 11 : Clauses limitatives ou d’exonération de responsabilité.
Chapitre 12 : Exceptions d’inexécution
Chapitre 13 : Actions en résolutions judiciaires du contrat.
w) ! Différence /e/ résolution et résiliation
1) aménagement contractuel
2) Urgence
C) Le contrat d’entreprise
Chapitre 1 : Introduction
Chapitre 2 : Définitions et caractéristiques
a)
b)
c)
d)
e)
contrat consensuel
contrat synallagmatique
contrat à titre onéreux
contrat à prestations instantanées ou successives
contrat intuitu personné
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Le Droit : est un ensemble de règles qui s’appliquent à un ensemble de personnes
vivant en société
Droit privé : normes, règles de droit, relation entre les personnes (ex : droit à la
famille, droit commercial)
Droit public : administratif, règle accord entre les personnes et les autorités publiques
(service administratif)
Droit pénal : sanctionne si les règles ne sont pas suivie (ex : PV)
Droit administratif : règle les rapports entre les personnes et les autorités publiques
et règle le fonctionnement des autorités publiques (ex : permis de bâtir)
Les 3 sources du droit :
La loi : les normes au sens large
La jurisprudence : enseignement que l’on peut retirer des décisions judiciaires qui
applique la loi, lorsque la loi est imprécise les cours et tribunaux comble ses lacunes.
La doctrine : commentaires d’auteurs, aspect critique de la loi et de la jurisprudence
-5-
I : Régime juridique des meubles et des immeubles
Chapitre 1 : définition
patrimoine
+ biens
Patrimoine (droit privé et immobilier) : ensemble de biens
et de dettes d’une personne, appréciable en argent.
- dettes
- choses
- droits
droits
extra-patrimoniaux
Biens : -> matériel : les choses
-> immatériel : les droits patrimoniaux
(drt de créance, réels, intellectuel)
Droits extra- patrimoniaux : hors de l’argent, dignité
humaine, ex : les droits de l’homme
Chapitre 2 : Droits patrimoniaux
A) Droit de créance (droit personnel)
Rapport /e/ 2 personnes déterminées en vertu duquel la première, le créancier (C)
peut exiger de la seconde, le débiteur (D), l’obtention ou l’abstention d’un fait.
Ex : A = Archi, O= maître d’ouvrage
A -> O
O (créancier) exige une prestation de A, A (débiteur) doit faire les plans
A <- O
A (créancier) exige ses honoraires -> O débiteur
-> Rapport synallagmatique : double rapport.
Ex : C = bailleur, D= locataire
D -> C
B n’a pas de droit sur l’immeuble, il n’obtient son droit que par
l’intermédiaire de A. A tire des droits pcq il y a un contrat /e/ A et B
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B) Droit réel
Rapport /e/ une personne (sujet ayant droit) et une chose qu’il s’approprie en
fonction de la nature du droit réel, qu’il s’approprie de manière directe.
Ex : le locataire peut contraindre le bailleur mais il n’aura pas de droit réel sur la
chose (l’immeuble)
Les différentes catégories :
a) Droits réels principaux
- Le droit de propriété :
Le droit le plus absolu (Napoléon), mtn plus limité
! attributs : - USUS : droit d’user de la chose
- FRUCTUS : droit d’en retirer les fruits (louer sa maison)
- ABUSUS : droit de disposer du bien (destruction, vente de la chose)
Droit de copropriété : partage de la propriété, côte part sur la totalité d’un bien.
Je ne peux pas en faire ce que je veux mais j’en ai encore les 3 attributs (USUS,
FRUCTUS, ABUSUS).
- Le droit réel démembré :
usus + fructus = USUFRUIT -> droit réel : pas le droit de disposer de la chose
ABUSUS -> nu-propriété
Ex : Si je meurs mon conjoint hérite de l’usufruit sur la ½ de la maison (peut louer
mais pas vendre), mes enfants héritent de la nu-propriété (droit de disposer du bien
mais pas d’en user -> peut vendre la nu-propriété mais ne peut pas mettre le conjoint
dehors). A la mort de mon conjoint mes enfants hériteront de l’usufruit.
1. Les servitudes :
rue
terrain 1
FS
terrain 2
FD
Le terrain 2 (fond dominant) est enclavé et impose une
servitude de passage, contre indemnisation, au terrain 1 (fond
servant).
Servitude de
passage
La servitude limite le droit de propriété totale du fond servant.
Le fond dominant n’a pas de droit de propriété réel sur la
servitude.
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2. le droit de superficie
Droit de
superficie
En vertu du droit d’accession, tout ce qui se construit sur mon
terrain m’appartient.
Si on renonce au droit d’accession (RDA en jargon archi) on fait
une différence /e/ le droit de propriété de la maison et le droit de
propriété sur le terrain.
Droit de
propriété
3. Le droit d’emphytéose :
Bail à long terme (99 ans), en principe on n’en voit pas le bout. Après 99 ans perte de
la propriété.
On peut céder le bail emphytéotique ou le vendre mais on ne pt céder plus de
droit qu’on en a obtenu.
E x : Louvain-la-Neuve
b) Droits accessoires
Ils n’ont pas d’existence autonome -> n’existent que pour garantir notre créance ->
sureté réelle.
1. La mise en gage :
Garantie de ma dette par un bien meuble. On donne un droit au créancier réel sur la
chose mais la chose n’a pas d’existence autonome.
2. L’hypothèque :
N’existe que pcq on achète un bien, l’immeuble devient la garantie. La banque a un
droit réel direct. L’hypothèque s’inscrit à un registre (conservation des hypothèques)
-> différents rangs : rang 1 -> j’emprunte à une première banque, si j’emprunte
denouveau ça sera une hyp de rang 2…..
c) Les attributs des droits réels
-
Le droit de suite
Prolongement du droit réel, faculté de suivre la chose en qq mains qu’elle passe et
quelque soit le détenteur de celle-ci.
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Ex : je vends des marchandises : clause de réserve de propriété, tant qu’on ne m’a pas
payé je reste propriétaire.
-
Le droit de préférence
Permet d’éviter la concurrence d’autres droits.
Ex : en cas de faillite il existe un ordre de préférence des créanciers.
Les créanciers privilégiés (disposent d’un droit réel comme garantie -> hypothèque)
vont pouvoir se servir avant les créanciers chirographaires (sans privilèges) qui
risque de ne rien avoir.
-
Les nuances :
1) le droit de créance précède le droit réel
ex : qd on vend un bien on établi souvent un contrat : avant d’avoir des droits sur la
chose il y des droits /e/ les personnes qui interviennent (créance)
2) art. 2279 du code civil : « en fait de meuble possession en vaut titre »
Le simple fait de détenir un bien meuble nous en fait le propriétaire -> vient
contrecarrer le droit de suite
Chapitre 3 : Biens meubles et immeubles
Tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.
a) Immeuble par nature
1) Fonds de terre : sol, sous-sol, tréfond
2) Les bâtiments : - s’ils sont incorporés au sol -> pas nécessairement
fondation (pieux, attaches,…) -> caravane = meuble
- meubles non ancrés mais trop massifs (obélisque Paris)
- appareillages faisant corps avec le bât et lui conférant
sa qualité (tuyaux, égouttage, radiateur, chaudière,…)
- tt ce qui ne fait pas corps avec le bât mais qui lui est
nécessaire (baignoire)
3) Les végétaux ancrés en sol : arbres (arbre en pot=meuble), fruit de l’arbre
non tombés
b) Immeuble par destination
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Choses meubles que la loi va réputer immeubles en raison de l’usage auquel elles sont
affectés par le propriétaire de l’immeuble par nature.
L’intérêt de cette catégorie est de donner un régime juridique unique à des biens
meubles et immeubles -> pas besoin de faire un contrat de vente séparé pour les
meubles et immeubles, on n’en fait plus qu’un seul pour les 2.
La condition étant que le propriétaire de l’immeuble soit aussi le propriétaire des
meubles
- Immeuble par destination économique :
3 conditions : - une unité de patrimoine /e/ proprio meuble et immeuble
- exploitation économique ds un but lucratifs
- avoir des signes qui montrent que c’est une exploitation économique
Alors tous les meubles qui servent à l’exploitation sont considérés comme immeubles
(ex : tracteur, lits d’un hôtel,…)
d)
Immeuble par attache à perpétuelle demeure (APD) :
Contrairement aux immeubles par nature, il s’agit des éléments meubles qui ne sont
pas nécessaires au bâtiment, qui peuvent être enlevé mais qui sont tellement bien
intégrés qu’ils sont considérés comme immeubles.
Ex : Grand miroir dans une maison de maître.
Niche avec une statue non incorporée mais qui se trouve dans un tel dispositif
qu’on n’imagine pas la niche sans la statue.
Le propriétaire peut désaffecter les meubles devenus immeubles pour les rendre
meubles, ils sont alors inscrits dans le contrat de vente -> accord /e/ les 2 personnes.
c) Les meubles
Tous ce qui n’entre pas dans les catégories précédentes -> catégorie résiduelle.
Ordre de saisie :
- saisie mobilière
- saisie immobilière
- saisie sur salaire
d) ! Intérêt de cette différence : régime juridique de la publicité, de
l’opposabilité aux tiers
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Opposabilité = démonstrations vis-à-vis des gens (tiers) de ce que je suis propriétaire.
L’opposabilité est différente selon que c’est un meuble ou un immeuble.
Les meubles : art 2279 du code civil : « en fait de meuble, possession en vaut tire »
-> mais il faut apporter certaines nuances : ne marche pas en cas de mauvaise foi.
Ex : ordinateur = bien meuble
loue
- X a un droit de suite sur Y -> dépossession volontaire.
- Y vend qqch qui ne lui appartient pas -> abuse de son
droit, il fait preuve de mauvaise foi.
- Z, de bonne foi, n’a pas l’obligation de rendre le bien : l’art
2279 provoque un échec du droit de suite de X.
- X se retourne alors contre Y
vend
X -> Y -> Z
En cas de dépossession involontaire (vol) X continue a avoir un droit de suite pdt
3ans, passé ce délai Z, qui est souvent de bonne foi, reste le proprio (retombe ds le cas
de la dépossession volontaire -> échec du droit de suite)
Les immeubles :
a) La transcription de notre acte authentique au registre de la conservation des
hypothèques (administration).
Permet l’accomplissement de la formalité de l’opposabilité au tiers du droit de
propriété (un peu comme si on mettait un avis ds le journal pour dire qu’on est
proprio)
Pour être transcrit l’acte doit être authentique (dressé par un notaire)
C’est la date de transcription qui indique la date de transfert de propriété
vend immeuble
Ex :
X
->
Y
le 1/1/08
date de transcription : 1/05/08
Vend le même immeuble
X
->
Z
le 1/2/08
date de transcription : 1/03/08
Z est le vrai propriétaire.
Y se retourne contre X.
Pour rappel : hypothèque, gage -> inscription (rang) et non transcription
b) L’usucapion : prescription acquisitive (usucaper) -> fait de posséder un bien
immeuble pdt 30ans sans en être propriétaire m’en fait proprio au bout de
cette période.
Devient propriétaire par une situation de faits (et non par un acte juridique).
Conditions : Démontrer qu’on a posséder le bien pdt 30 ans
1) CORPUS : possession matérielle
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2) ANIMUS : intention, volonté de prendre possession dans le but de devenir
proprio -> sans intention pas d’usucapion
3) PUBLIQUE : manifester publiquement sa possession
4) NON EQUIVOQUE : la possession ne peut être interprétée autrement
(si on loue pas moyen d’usucaper)
Chapitre 4 : La domanialité publique
La frontière /e/ le domaine privé et public.
a) Les différents domaines
Personnes
-> physiques (personne privée)
-> morales -> de droit privé (société)
-> de droit public (région, état)
Peuvent avoir un domaine
privé : patrimoine
-> domaine public
4 critères pour avoir droit au domaine public :
e) Inaliénable : ne peut être cédé, vendu, mis en hypoyhèque,….
f) Insaisissable : ne peut saisir sur le domaine privé ni public, exception :
la personne morale public peut établir une liste d’objets de saisie (sauf
si insuffisant alors on prend ailleurs)
g) Imprescriptible : impossible d’usucaper, mais une PM de droit public
peut usucaper un bien d’une PM de droit privé ou d’une PP mais eux ne
peuvent usucaper un bien d’une PM de droit public.
h) Possibilité d’utiliser un bien de manière privative : 2 conditions :
- si son utilisation est compatible avec la destination domaniale
(du domaine public)
- si cette utilisation est et sera tjs de nature précaire (non acquise), ex :
permis de stationnement, kiosques sur trottoirs,
marchés,….l’autorisation est rompue (contre indemnités) qd on estime
que l’intérêt public n’y est plus.
b) Critères : différences entre domaine privé/public et les personnes morales de
droit public
a. Domaine public
Selon le concept ancien : existe au domaine public les choses non susceptibles
d’appartenir à la possession individuelle -> ce qui est commun à tout le monde.
Selon la cours de cassation : existe au domaine public ce qui sert indistinctement à
l’usage de tous (routes, musées, voies navigables,….)
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Nouvelle tendance (pas encore reconnue par la cours de cassation) : existe au
domaine public toutes les choses qui vont servir à l’usage du service public (pas
forcément les choses qui existent à tout le monde). Ex : les ordis de l’administration.
b. Domaine public naturel
Ce qui existe au domaine public par la nature des choses, ce qui y fait naturellement
partie (air, routes,…)
c. Domaine public artificiel (acquis)
Ce qui existe au domaine public mais qui ne coule pas de source, qui résulte d’une
décision d’affectation. Une décision de désaffectation peut être envisagée afin
d’adjoindre le bien dans le domaine privé de la personne morale, il peut alors être
vendu.
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II : Les servitudes
Chapitre 1 : Définitions
Droit réel -> /e/ une personne et une chose.
Charge négative imposée sur un héritage pour l’usage ou l’intitulé d’un autre héritage
appartenant à un autre propriétaire
a) Conditions pour avoir des servitudes
1) Service, usage, utilité : le fond dominant impose une servitude de
passage au fond servant car il est enclavé
2) Rapport /e/ des fonds : (/e/ une personne et un bien -> droit réel), qd
le FS vend l’acheteur sera tenu par la servitude (car elle pèse sur le
terrain). La servitude est transcrite au registre de conservation des
hypothèques.
3) La charge doit correspondre à un service utile : la servitude correspond
à une utilité, rend service à un autre fond sinon elle n’existe plus. La
servitude n’est jms positive car on impose une charge.
4) Propriétaires différents : le fond dominant n’est plus enclavé s’il y a un
seul propriétaire.
Chapitre 2 : Les caractères du droit de servitude
i) Droit réel :
j) Droit immobilier : rapport /e/ des fonds immobiliers
k) Droit accessoire : n’existe pas indépendamment des 2 fonds, FD n’existe
pas sans FS
l) Droit indivisible : pas de servitude s’il n’y a pas de FD et FS
m) Droit perpétuel : à durée indéterminée, le droit réel existe tant qu’il
n’est pas remis en cause.
n) Distinctions : - /e/ servitude de droit privé et d’utilité publique
- le propriétaire du FD n’a pas de droit de propriété sur
le FS (sinon copropriété) mais un droit de servitude
(FS reste proprio)
Chapitre 3 : ! Les différents types de servitudes
a) Servitude continue
Elle existe sans nécessiter le fait de l’homme.
Ex : le droit de vue (fenêtre) et le droit de jour (ce qui laisse passer la lumière)
b) Servitude discontinue
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Elle nécessite le fait actuel et répété de l’homme.
Ex : servitude de passage.
c) Servitude apparente
Existe en s’annonçant par des ouvrages extérieurs, des aménagements visibles.
d) Servitude non apparente
Elle ne présente pas de signes extérieurs
Ex : servitude adificandi : on va interdire de construire qqch lors de la vente, mais qd
on se rend sur le terrain on ne voit pas qu’il y a une servitude.
 Seule une servitude continue et apparente peut éventuellement être usucapée
au bout de 30ans.
Chapitre 4 : ! Origine des servitudes
a) Servitudes naturelles : découles de la nature des choses
o) Servitude liées à l’écoulement des eaux : les fonds inférieurs reçoivent
les eaux qui découlent naturellement du fond supérieur (+ aluvions).
On ne peut empêcher ni modifier l’écoulement sauf pour irriguer son
potager.
p) Servitude de bornage : opération contradictoire qui consiste à fixer la
limite séparative de 2 terrains contigus et à la marquer de signes
matériels (bornes).
C’est un droit : on peut contraindre son voisin au bornage mais les 2
parties doivent se mettre d’accord sur la limite séparative de gré à gré
(accord) ou de force (juge de paix).
Le bornage est impossible s’il a déjà été fait ou si les bâtiments sur les
fonds sont mitoyens.
q) Droit de clôture : droit de chacun de clôturer son propre fond mais c’est
différent du bornage car s’est un acte unilatéral (pas besoin de l’accord
des 2 parties) réalisé à l’extrême limite de son propre fond (sinon
mitoyenneté). Dans les villes les murs de clôture peuvent être contraint
à la limite /e/ les 2 propriétés (mitoyenneté).
b) Servitudes légales :
Imposées par la loi elles sont :
1) Imprescriptibles : on ne peut pas prescrire ce droit, ni le perdre, ni le gagner,
ni l’usucaper
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2) On ne peut pas y renoncer : car existe légalement
3) Il ne faut pas les transcrire : elles sont opposables au tiers sans transcription
au registre des hypothèques car elles découlent de la loi.
4) Pas nécessaire d’être certifiée dans l’acte de vente : mais le vendeur ne peut
garantir l’acquéreur contre leur existence.
r) Servitude de jour et de vue :
Jour : une fenêtre qui ne s’ouvre pas (ou max 10cm avec une grille derrière) et qui ne
laisse passer que la lumière (pas de vues). Il faut respecter une hauteur de 2,6m au
rez par rapport au fond voisin (1.90 à partir de la dalle de sol pour les étages). Pas de
distance par rapport au voisin
Ex : briques de verre
Vue : une fenêtre ouvrante qui laisse passer air et lumière et au travers de laquelle on
peut voir.
Pour la vue droite la limite est de 1,9m et de 60 cm pour une vue oblique, la distance
est calculée à partir de la limite du fond voisin sur laquelle se trouve la vue. En cas de
balcon la limité est calculée à partir de la limité extérieure du balcon.
Nuances : si les limites ne sont pas suffisantes on peut créer une barrière visuelle
(haie,…)
Tout ce qui ne pose pas de vue dommageable (vélux) ne nécessite pas de limite
particulière.
s) Servitude de passage :
Le droit de passage n’est pas forcément une servitude légale. Ce n’est que si le fond
est enclavé par rapport à l’accès de la voirie, que l’on peut revendiquer un droit de
passage de servitude légale.
Enclavé signifie qu’il n’y a pas d’accès du tout ou que s’il existe il est insuffisant en
fonction de paramètres économiques ou matériels (ex : il y aurait une voirie mais
pleins de courbes de niveau donc pas d’accès). C’est par rapport à la destination du
fond dominant qu’on va juger du caractère enclavé (ex : pt être qu’une voiture ne sait
pas passer mais bien un tracteur si s’est un terrain agricole)
La situation peut évoluer suivant la destination : élargissement du droit de passage,
déplacement ou annulation par le FD ou le FS.
Ex : construction d’une voirie de l’autre côté accessible par le FD.
La servitude de passage ne compromet pas le droit de clôture pour autant que la
coexistence est respectée (ex : donner les clés de la barrière)
Le propriétaire du FD verse une indemnité au proprio du FS.
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t) Servitude des égouts et des toits :
Les eaux de pluie récoltées doivent s’écouler sur son propre fond ou dans le réseau
public. En cas d’écoulement sur le fond voisin celui-ci aura le droit de revandiquer
cette servitude.
e)
Servitudes nées du fait de l’homme :
a) Servitude par acte juridique :
Acquisition de la servitude par un acte juridique, donc par un acte écrit : contrat,
convention /e/ 2 personnes, héritage (acte unilatéral). Elles font l’objet d’une
transcription des actes notariés au registre des hypothèques pour pouvoir être
opposable au tiers.
b) Servitude par usucapion :
Prescription acquisitive uniquement si la servitude est continue et apparente. Mais
une servitude de passage est discontinue par nature, il faudra qu’elle soit aménagée
pour être apparente sinon ce n’est pas possible d’usucaper.
c) Servitude par destination du père de famille :
On revendique la préexistence autrefois d’un seul fond, la division ne met pas fin à la
situation mais crée la servitude.
Ex : Un propriétaire aménage un système d’irrigation sur son propre fond. En cas de
division du fond, le FD pourra tjs demander une servitude d’irrigation (servitude
matérielle) au FS.
Chapitre 5 : Extinction des servitudes
a) l’abandon : le FD abandonne son droit de servitude
b) la confusion : un seul propriétaire rachète les 2 fonds
c) l’impossibilité d’exercice : les choses ont matériellement évolué et il n’est plus
possible d’user de la servitude telle quelle.
d) perte de l’utilité de la servitude : dès que la notion d’utilité n’existe plus, la
servitude disparaît. (ex : construction d’une autre voirie accessible)
III : La mitoyenneté
Chapitre 1 : Principes de la mitoyenneté
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La mitoyenneté est une copropriété d’une clôture séparant 2 fonds appartenant à des
propriétaires distincts. C’est lorsque l’on se trouve sur la limité séparative.
Les 2 propriétaires sont titulaire d’un droit de propriété sur le tout (cote part de 50%
chacun).
C’est une copropriété forcée, on ne peut pas en sortir (en principe) et accessoire : elle
dépend des fonds (si hypothèque porte aussi sur la mitoyenneté)
La mitoyenneté est un droit réel, elle est donc transcrite au registre des conservations
d’hypothèque si on veut la rendre opposable au tiers
Chapitre2 : Sources de la mitoyenneté
a) mitoyenneté originaire
2 propriétaires créent une limite à frais commun.
Art 663 cc : « En ville (dans les faubourgs) chacun peut contraindre son voisin à
contribuer aux constructions et réparations éventuelles d’un mur mitoyen (ou
clôture) faisant séparation de leur maison, cour et jardin ».
Limites :
- ne peut pas abuser de ce droit, ne pt pas imposer n’importe quelle construction
- ne peut pas faire échec à une servitude préexistante (ne pas porter atteinte)
- ne peut pas commencer les travaux sans demander l’avis du voisin
- possibilité de renoncer au doit de mitoyenneté (pas droit d’ordre public)
b) Mitoyenneté acquise
Au départ une des parties est propriétaire de la mitoyenneté, l’autre partie
revendique, de manière forcée ou non, la mitoyenneté.
Le mur privatif au départ devient mitoyen.
3 hypothèses :
d) usucapion : prescription acquisitive de la mitoyenneté.
e) ! vente forcée :
L’acheteur force le vendeur à vendre.
« tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en
partie en remboursant au maître du mur la ½ de la valeur de la portion qu’il veut
rendre mitoyenne et moitié de la portion de sol sur lequel le mur est bâti.
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limite séparative
mur extérieur privé
et non mitoyen
F1
F2
Ex : Le propriétaire du fond 2 érige sa construction de
manière contiguë à la construction 1.
Si 2 veut agrandir son immeuble, doit-il ériger un nouveau
mur ou peut-il s’appuyer sur celui du F1 déjà existant ?
Au départ le mur est privatif : soit F1 est d’accord de céder
la mitoyenneté soit il ne l’est pas.
Dans le 2ème cas 2 peut contraindre 1 à la vente forcée contre indemnités et sous 2
conditions :
- il doit s’agir d’un mur (pas une palissade, ni une clôture)
- il faut que le mur /e/ les 2 fonds soit à la limite séparative (ou < à 30 cm)
f) ! acquisition forcée :
Le vendeur contraint l’acheteur.
Ex : globalement même hypothèse que pour la vente forcée sauf que les attitudes de
propriétaires sont différentes.
2 construit sans demander la vente forcée à 1, comme il s’agit de son mur privatif 1
peut demander la démolition de l’annexe de 2 (car il a usurpé la propriété du mur)
mais cette solution est considérée comme abusive
Par jurisprudence 1 peut donc contraindre 2 à racheter la mitoyenneté.
Il faut qu’il y ait une certaine emprise (ancrages) sur le mur pour que 1 puisse
contraindre 2 à racheter la mitoyenneté
Abus de droit : on va retirer avantage d’un droit qui est moindre par rapport aux
inconvénients que vont générer ce droit -> disproportion /e/ avantages et
inconvénients
Chapitre 3 : Preuves de la mitoyenneté
a) l’acte de mitoyenneté
Acte écrit, titre qui consacre la cession de la mitoyenneté ou son acquisition même si
ce n’est pas transcrit
b) présomptions de mitoyenneté
- 19 -
La présomption est réfragable, elle peut être renversée par l’apprt d’éléments qui
prouveraient le contraire.
Art 653 cc : du point de vue des murs, « Dans les villes et campagnes, tout mur
servant de séparation /e/ les bâtiments jusqu’à l’héberge (face commune /e/ les bât)
ou /e/ cours et jardins et même /e/ enclos dans les champs est présumé mitoyen s’il
n’y a titre ou marque du contraire »
jardin
jardin
mitoyen
jardin
mitoyen
jardin
verger
pas mitoyen car /e/
immeuble et jardin
F1
F2
F1
F2
Tout fossé ou haie est considérée comme mitoyenne s’il n’y a pas preuve du contraire.
c) présomptions de non mitoyenneté
Art 654 cc : du point de vue des murs : « il y a marque de non mitoyenneté suivant la
sommité des murs ».
Si le mur dépasse, que les égouts s’évacuent et que le haut du mur s’incline d’un seul
côté, cela montre le proprio du mur.
Chapitre 4 : Les droits des copropriétaires mitoyens
Copropriété ordinaire : quote-part sur l’ensemble est intellectuel et non matériel (on
n’a pas la ½ de l’immeuble), droit d’user de la chose (totale) sans porter atteinte aux
autres propriétaires.
La mitoyenneté est une copropriété forcée :
g)
h)
i)
copropriété est intellectuelle et non matérielle
chacun possède une quote-part de 50%
on peut utiliser de manière « privative » la face du mur exposée à notre
propriété -> peut l’utiliser de manière exclusive (tout en respectant les
règles de mitoyenneté -> pas de fenêtre par ex).
j)
droit d’appui sur le mur mitoyen, mais le mur doit continuer d’exister si
on enlève le mitoyen
k)
utiliser le mur pour des constructions éventuelles (abris de jardin,
vestiaire de piscine) par ancrage de la poutre jusqu’à la moitié du mur.
- 20 -
l)
Droit d’utiliser le mur mitoyen pour ériger mon bâtiment -> tt ce qui est
au-dessus est privatif.
Réserve de mitoyenneté : c’est l’entrepreneur qui est propriétaire de la mitoyenneté
Droit de superficie : renoncer au droit du sol -> impossible avec la mitoyenneté
Travaux d’exhaussement : rempiètements génèrent des fissures ds le mur, archi doit
faire un état des lieux avant les travaux pour éviter les problèmes
Chapitre 5 : Les charges et obligations des copropriétaires mitoyens
c) les travaux de conservation : lorsque le mur mitoyen risque de s’effondrer
d) les travaux d’entretient : travaux réguliers qui assurent la pérennité du mur.
Les frais nécessaires sont partagés (en fct de la proportion de leur droit) sauf si une
des parties est en faute, elle assure alors seule l’ensemble des frais.
Chapitre 6 : fin de la mitoyenneté.
f)
g)
h)
i)
j)
par acte juridique
par usucapion
expropriation par une autorité publique : (ex : TGV)
confusion : réunion de la propriété des 2 fonds
abandon : ne veut pas supporter les frais, les entretients,…
- 21 -
Partie II : Droit des contrats
A) Situation juridique du contrat
a) sources des obligations :
- les faits
-> matériels (pas de ccq juridique)
-> juridiques :
- les actes : produisent des faits juridiques -> effets
- Les effets juridiques :
-> actes juridiques : qui est accompli volontairement ds le but de faire naitre,
de modifier, de transmettre ou d’atteindre les droits ou les
obligations -> acte volontaire (ex : contrat)
-> faits juridiques : comportements, éléments, faits qui n’ont pas été
accomplis ds le but de créer des obligations mais crée des
faits juridiques.
b) Responsabilités :
m) responsabilité délictuelle :
Responsabilité fondée sur un fait. Un fait personnel engendre un dommage fondé sur
un délit.
Ex : je renverse qqn et je lui casse la jambe -> je l’ai involontairement renversé.
n) responsabilité contractuelle :
Responsabilité fondée sur un acte, je n’ai pas rempli mes obligations.
Ex : je refuse d’honorer mon contrat en refusant de payer.
o) responsabilité quasi délictuelle :
Délit au sens large « civil » et pas uniquement juridique.
c) Fait personnel
Résulte d’un acte involontaire -> fait.
p) responsabilité délictuelle :
q) le quasi contrat :
- 22 -
1) la gestion d’affaire :
Lorsque je m’immisce dans les affaires des autres sans avoir d’obligation légales.
Ex : La maison de mon voisin parti en vacance prend feu et je décide d’aller sauver
des meubles.
J’accompli des actes matériels utiles pour mon voisin qui engendre des faits.
On présume qu’il m’aurait donné son accord pour que j’aille sauver ses meubles s’il
avait été là, donc s’est un quasi contrat. Le voisin doit donc m’indemnisé pour les
frais accessoires que j’ai fait pour sauver ses affaires.
2) le payement indu
Ex : qqn se trompe et verse de l’argent sur mon compte. J’ai l’obligation de
rembourser la personne si elle vient me réclamer son argent.
3) l’enrichissement sans cause
Tous les cas ou on a un contrat /e/ X et Y.
Ex : X = entrepreneur, Y maître d’ouvrage
réalise mur
X
->
Y
paye
X
<-
Y
En cas de mal façon Y va demander la nullité du contrat : le
contrat est sensé n’avoir jms existé et les choses doivent être
remisent telles qu’elles étaient au départ.
Y récupère son argent mais la construction existe tjs : c’est une
situation d’enrichissement sans cause.
Y ne devra payer que les biens réels et pas les bénéfices de X.
- 23 -
B) Les contrats
contrat de travail
contrat
...
contrat d'architecte
contrat d'entreprise
Chapitre 1 : Définitions
Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personne(s) s’oblige(nt)
envers une ou plusieurs autres personnes à donner (céder matériellement), à faire ou
à ne pas faire.
-> il faut au moins 2 personnes pour avoir un contrat
Chapitre 2 : Les différents types et catégories de contrat
a) unilatéral ou synallagmatique
Unilatéral : une seule personne s’engage
Ex : contrat de donation
Synallagmatique : Chacun des parties s’est engagée l’une vis-à-vis de l’autre
Ex : contrat de vente
b) solennel ou consensuel
Consensuel : le contrat existe par le simple échange de consentements
Ex : achat d’un parquet de chewing gum -> contrat de vente
Solennel : le contrat n’existe que s’il y a un écrit qui le constate.
Ex : contrat de mariage, hypothèque,…
Négocium : consentement = le contrat lui-même
Instrumentum : instrument de preuve du contrat/négocium
c) commutatif ou aléatoire
Commutatif : les contres parties sont connues de l’autre dès le départ
Ex : contrat de vente
Aléatoire : il y a une inconnue dès le départ
Ex : contrat d’assurance
- 24 -
d) gratuit ou onéreux
Gratuit : l’objet de la contrepartie n’est pas onéreux
Ex : une donation
Onéreux : chacun en retire un avantage
Ex : contrat de vente
e) d’adhésion ou libre
Adhésion : toutes les clauses sont pré-déterminées et ne sont pas soumises à
négociation (99% des contrats)
Libre : le contrat est négocié individuellement et ne répond pas à des règles établies.
Selon la loi du 2 aout 2002, concernant la protection du consommateur, l’archi a
l’obligation d’apporter la preuve que toutes les clauses du contrat ont été négociées
individuellement avec son client sinon le contrat pourra être rendu nul ->
enrichissement sans causes.
Il suffit de mettre une formule en bas de page du style « le maître d’ouvrage affirme
avoir été informé individuellement de toute les clauses du contrat ». Bien qu’il
s’agisse d’une formule d’adhésion elle permet qd même d’avoir plus de poids.
Chapitre 3 : La formation du contrat
Une fois que le contrat a été formé les parties sont tenues de le respecter pour autant
qu’il a été valablement formé.
4 éléments de validité pour la formation d’un contrat, si un des éléments vient faire
défaut le contrat est nul :
a) le consentement
Pour avoir un consentement il faut une offre de contracter et une acceptation ->
l’offre doit rencontrer la demande.
L’acceptation peut se faire de manière expresse ou tacite (ex : vente aux enchères)
mais il doit être certain.
Le silence ne vaut pas acceptation mais il vaut mieux contester pour clarifier la
situation. /e/ les commerçants le silence vaut acceptation, cela favorise les
interactions plus fréquentes.
Les vices de consentement :
Il existe 4 vis de consentement qui emporte la nullité du contrat lors de sa formation,
r) erreurs : toutes les erreurs n’entrainent pas un vice, il faut qu’elle soit :
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1) un obstacle : on s’est trompé sur la nature même du contrat -> pas de
rencontre /e/ l’offre et l’acceptation donc pas vraiment de consentement. Il
faut pouvoir prouver.
2) substantielle : l’erreur porte sur un élément substantiel de la chose, si on avait
connu cet élément dès le dpart on n’aurait pas contracté, décalage /e/ volonté
réelle et déclarée. La volonté réelle prévaut tjs.
Ex : j’achète un meuble qui se révèle ne pas être une antiquité, ce que l’antiquaire
ignorait : l’erreur est substantielles et involontaire mais l’antiquaire ne pourra pas
revendiquer la nullité du contrat car son erreur est inexcusable.
Ne sont pas considéré comme erreur :
Erreur de droit : implique une erreur dans ses connaissances du droit or on n’est pas
sensé l’ignorer
Erreur sur la solvabilité : par jurisprudence, le budget estimé par un archi n’est pas
considéré comme un élément essentiel sauf s’il a été inscrit comme tel. Dans ce cas si
l’archi dépasse le budget le client peut demander la nullité du contrat
s) dol :
L’une des parties fait preuve de mauvaise foi pour emporter le consentement de
l’autre contractant.
Le dol incident : aurait qd même contracté malgré les manœuvres frauduleuses mais
pas aux conditions de départ.
Ex : le conteur de la voiture a été trafiqué : si je l’avais sût je l’aurai qd même achetée
mais pas à ce prix la.
Le bon dol : pour les pubs : ex : dash lave + blanc que blanc, toléré mais pas jusqu’à
pub mensongère.
t) Violence :
Contrainte physique ou morale faite par l’une des parties sur l’autre dans le but
d’emporter son consentement.
Les contraintes doivent être d’une certaine gravité et injuste.
Il faut pouvoir prouver cette violence.
u) lésion :
L’une des 2 parties a souscrit à des conditions bcp moins avantageuses, il y a donc un
déséquilibre manifeste /e/ les 2 parties.
La vente immobilière est nulle si la lésion dépasse de plus de 7/12 de sa valeur réelle.
A côté de ces 4 vis de consentement, on a des causes de nullité qui ne sont pas
proprement liées au consentement. Elles ont pour but de protéger le consommateur
- 26 -
car les commerçants et les professions libérales sont des parties économiquement
plus forte qui on tendance à imposer leurs droits plutôt qu’à les négocier.
v) ! La loi du 02 aout 2002
Elle concerne les rapports /e/ les particuliers et les titulaires de profession libérale.
Elle est relative à la publicité trompeuse, à la pub comparative, aux closes abusives et
aux contrats à distance pour ce qui concerne les professions libérales.
§ 7 : « toute close abusive dans un contrat est interdite et nulle ».
§2 : « est abusive toute close ou condition n’ayant pas fait l’objet d’une négociation
individuelle et qui crée au détriment du client un déséquilibre significatif /e/ les
droits et obligations des parties ».
§3 : « est tjs dite non négociée la close qd elle a été rédigée indépendamment / avant
que le client signe ».
Si on envoi un contrat type à son client, l’accusé de réception fournira la preuve qu’on
lui laisse le temps d’examiner le contrat, d’en discuter
Puis qd on rencontre le client on barre qq trucs dessus, on ajoute une petite close en
bas pour prouver qu’on a bien négocié, on garde le contrat pré-établi mais comme on
a négocié le contrat ne peut pas être nul.
Insolidum : l’archi a un devoir de contrôle sur le chantier, mais grâce à l’insolidum on
est condamné que selon le % de sa faute.
§4 : « si on prétend qu’une close a été négociée il faut pouvoir le prouver »
On a la charge de la preuve, ce n’est pas au client de prouver qu’il n’y a pas eut de
négociation -> renversement de la charge.
Clauses qui entrainent la nullité :
w)
si par notre faute on cause un dommage corporel ou la mort de notre
client et qu’on a laissé cette clause alors le contrat est nul.
x)
des closes vont limiter les droits de notre client à notre égard : limite
inappropriée : on est autorisé à limiter notre faute mais ce sont les tribunaux qui
décident si s’est inapproprié ou pas. On ne pt pas mettre une close sur une
éventuelle compensation du client par rapport à nos honoraires.
y)
Condition potestative : ce n’est pas à nous de décider. Ex : on n’a pas le
droit d’augmenter ses honoraires au fur et à mesure du chantier.
z)
Indemnité disproportionnée : En cas de rupture du contrat le client doit
indemniser l’archi pour cette rupture, une somme forfaitaire de 50% est
considérée comme nulle (trop élevé pour ne rien faire) il vaut mieux mettre 30%
pour être sur.
aa)
Une close qui autorise l’archi à mettre fin à sa mission sans indemnités
est nulle.
bb)
Une clause qui prévoit de déterminer le prix des biens au moment de la
livraison est nulle.
Honoraires de l’archi : 12% du montant des travaux fini
-> donc plus il dépasse le budget plus il aura de prime
- 27 -
-> mais jurisprudence considère que l’archi est fautif s’il dépasse de plus de 10% le
montant estimé
-> s’il y a un litige sur les honoraires on entame une procédure d’arbitrage : le litige
est réglé par un arbitre (ex : président de l’ordre des archis) car la procédure va plus
vite que devant le juge.
En principe si on impose ça au client s’est considéré comme une clause nulle mais si
le client le décide on est déontologiquement obligé d’y aller.
cc) Loi 2010
Elle remplace une loi de 1991. Elle concerne les rapports /e/ les commerçants.
b) la capacité
dd)
incapacité de jouissance
Personne qui n’a pas le droit de s’engager dans un contrat, interdiction
professionnelle.
Ex : un entrepreneur qui fait faillite plusieurs fois n’aura plus la capacité de signer
comme entrepreneur.
ee) incapacité d’exercice
La personne peut s’engager en droit mais ne peut pas exercer ce droit, impossibilité
d’une personne à donner son consentement :
ff) les mineurs (17ans)
gg) les interdits au sens déments (imbéciles, idiots,…)
hh)
les prodigues (= démence -> dépense tous les sous)
ii) les personnes sous administration provisoire (personnes sous tutelle
qui ne peuvent plus gérer leur patrimoine, ex : personnes âgées)
jj) les minorités prolongées (personnes ayant + de 18ans mais qui ont les
droits d’un mineur)
On va alors recourir à un système de représentation (différent de l’incapacité de
jouissance). C’est un forme de mandat obligatoire.
Ex : pour les mineurs, le représentant = les parents.
c) L’objet
Ex : contrat de vente d’une voiture, l’objet n’est pas la voiture elle-même, ni le côut
mais le fait de transférer le titre de propriété de la voiture.
Pour que le conttat existe l’objet doit être :
kk)
déterminé ou déterminable (ainsi que son coût)
- 28 -
Ex : On veut racheter une voiture avec un tel num de châssis : l’objet est
déterminé. On veut la voiture pour 1000€, le prix est déterminé.
On veut 1000 l de mazout : pas déterminé en soit mais déterminable (genre)
ll)
possible (ne pt pas vendre l’immortalité avec une crème anti rides)
mm)
licite
d) La cause
Selon la théorie classique : c’est l’avantage, la contre partie que l’on peut retirer d’un
contrat.
Selon la théorie moderne : Ce sont les mobiles déterminants des parties, ce qui les
pousse à contracter et ne se confond pas spécialement en contre partie de l’autre.
Ex : Un accident survient dans une scierie. Le responsable de la scierie est assuré et
on procède à une évaluation de ses préjudices corporels.
L’assurance envoie par la poste le contrat mais la victime meurt avant d’avoir pût le
signer. Les héritiers signent le contrat et ils en ont le droit, mais les indemnisations
pour un mort valent moins que celles en cas de préjudice corporel.
Y a-t-il un vice de consentement ?
Il n’y a pas d’erreur, il y a une capacité de contracter, l’objet est ok mais la cause ?
Selon la théorie classique il y a une cause valable mais le mobil correspond-t-il bien ?
Chapitre 4 : Le contenu des contrats.
La capacité des parties de déroger contractuellement ou non aux dispositions légales.
Une fois que la convention est nouée elle fait la loi des parties
On ne peut convenir de n’importe quelles dispositions, elles doivent respecter la
législation.
a) les lois supplétives
On peut tjs y déroger. S’applique d’office si rien n’est prévu ds le contrat.
Ex : contrat de vente si on met une close qui ns réserve le droit de propriété jusqu’à
payement du bien.
b) les lois impératives
/e/ loi supplétive et loi d’ordre public. Elle protège une catégorie de citoyens pour des
motifs d’intérêt généraux, en vertu d’un intérêt supérieur.
Ex : protection des consommateurs
On ne peut y déroger que lorsque les dispositions impératives auront rempli leur
effet.
Ex : Pour rompre mon contrat de travail mon employeur doit me donner un préavis
(loi de 1978), calculé en fct de mon ancienneté et de mon salaire mais la durée de ce
préavis peut être réduite si on est tout les 2 d’accords.
c) les lois d’ordre public
- 29 -
On ne peut jms y déroger car la loi protège des intérêts essentiels de l’état de
collectivité ds l’ordre moral ou sphère privé ou public.
Ex : garantie décennale que l’archi, entrepreneur doit au client.
Remarque : ce n’est pas toute la loi qui est supplétive, impérative ou d’ordre public,
mais seulement certaines dispositions. Il n’est en revanche indiqué nulle part de
quelle nature sont les dispositions.
Ex : contrat d’assurance
D’ordre public : n’assure pas si sinistre intentionnel
Impérative : délai au delà duquel l’assureur suspend la garantie pour défaut de
payement du père de l’assurance.
Supplétive : couverture proportionnelle sur un bien.
Chapitre 5 : Etendue des obligations
Dans un contrat on s’engage à différentes choses -> obligations
a) obligation de résultat
Le créditeur doit arriver au bon accomplissement de l’obligation.
La charge de preuve pèse sur le débiteur de l’obligation de résultat, c’est à l’archi de
démontrer qu’il a bien fait son boulot.
b) obligation de moyen
Le débiteur doit mettre tout en œuvre pour arriver au bon accomplissement de son
obligation.
Ex : avocat, ne peut pas garantir la réussite du procès mais doit tout mettre en œuvre
pour y arriver.
Pour l’archi si mal façon due à notre : -> conception -> obligation de résultat
-> contrôle -> obl de moyen.
La charge de preuve pèse sur le créancier de l’obligation, c’est à l’entrepreneur de
prouver que l’archi n’a pas bien fait son boulot de contrôle.
Chapitre 6 : Obligation de « dare » (donner)
Transfert de droit réel.
Dans les contrats de vente la cession juridique et matérielle de la vente est
consensuel, le seul consentement suffit et emportera le transfert de la propriété sauf
s’il y a une clause de réserve de propriété (par ex : le transfert de propriété ne s’opère
que lorsque le payement est total).
La disposition est supplétive car on peut y dérager par contrat mais dans certain cas
elle peut devenir impérative pour éviter que certaines clauses fassent effet.
- 30 -
La loi de Bryne : tant que la construction n’est pas achevée le client paye
l’entrepreneur par tranches. Mais dans le cas ou l’entrepreneur fait faillite et que le
client n’a pas fini de tout payer, la maison ne lui appartient pas, elle fait partie du
capital de l’entrepreneur (et donc servir à payer les créanciers). Une clause de réserve
(loi d’ordre public) va garantir un remboursement, va permettre de passer devant ts
les créanciers (un peu comme pour l’hypothèque)
Intérêt de cette clause :
nn)
si on doit saisir le bien
oo) s’il y a des dégâts de ruine à des tiers c’est celui qui est titulaire qui
paye.
pp)
Régime du risque de la perte de la chose (transféré lors du
transfert de propriété).
Chapitre 7 : Principe de l’exécution de bonne foi des conventions
Principe directeur qui permet d’apprécier la portée des obligations des parties et de
compléter le dispositif contractuel /e/ les parties s’il ne prévoit rien.
La fonction interprétative permet d’interpréter les termes du contrat en privilégiant
l’exécution de bonne foi.
La fonction complétive permet d’interpréter et de compléter les dispositifs qui n’ont
pas été prévus en privilégiant l’exécution de bonne foi.
Les différentes déclinaisons du principe de bonne foi :
e) devoir de loyauté :
qq)obligation d’information : doit donner assez d’infos pour soutirer les
effets. Ex : mode d’emploi.
rr) obligation de non aggravation : ne pas aggraver la situation du
cocontractant pour tjs tirer avantage du contrat. Ex : une enseigne
FNAC est placée sur ma maison, je ne peut pas mettre une pub
médiamarkt ds mon jardin, car j’aggrave FNAC et je ne suis pas loyal.
f) devoir de modération :
Interdiction du créancier d’exiger l’exécution scrupuleuse du contrat, il faut qu’il y ait
un certain degré d’aggravation pour exiger l’exécution scrupuleuse.
Ex : l’archi s’engage à contrôler les chantier mais il n’est pas tenu d’y aller par temps
de gel.
g) devoir de collaboration
Ex : le contrat archi impose des prestations d’archi mais il ne peut pas bien faire son
travail s’il n’y a pas de bonne collaboration avec le maître d’ouvrage et l’entrepreneur.
h) devoir de sécurité
- 31 -
Ne pas porter atteinte à la sécurité quelque soit l’obligation qu’on exécute.
Chapitre 8 : Bouleversements de l’économie contractuelle
En principe : le contrat fait la loi des parties, donc une des parties ne peut pas
changer unilatéralement une des dispositions, mais ds certains cas certains éléments
peuvent poser problème.
La théorie de l’imprévision : dans les années 70 certains contrats avaient perdu leurs
intérêts économiques à cause des crises -> déséquilibre dû à un imprévu.
La théorie de l’imprévision n’est pas reconnue en Belgique pour la crise financière,
sauf s’il y a une clause de révision en terme de marché public.
Il existe des mécanismes légaux et des mécanismes contractuels de révision.
Chapitre 9 : Inexécution contractuelle (des obligations nées d’un contrat).
a) inexécution totale/partielle
b) mauvaise exécution
c) inexécution en retard
Il existe des obligations de résultat et des obligations de moyen dont la !
présomption de responsabilité est différente.
Une cause étrangère libératoire permet de renverser la présomption de responsabilité
dans le cas ou on n’est pas fautif :
ss) c’est la faute d’un tiers si on n’a pût arriver au résultat
tt) un cas naturel (incendie)
uu)
une autorité
Ex : Si je dois livrer des marchandises mais que la moitié prend feu avant la livraison
je peux invoquer une cause étrangère libératoire si l’incendie est un accident car je ne
suis pas responsable de ne pas pouvoir livrer. Par contre si s’est moi qui est mit
l’incendie je ne px invoquer cette cause libératoire.
Chapitre 10 : ! Sanction de l’inexécution contractuelle
Principes de responsabilité :
1) la faute :
2) le dommage : aspect positif (perte) ou négatif (manque à gagner)
3) le lien causal : c’est pcq il y a eut une faute qu’il y a un dommage -> théorie de
l’équivalence des conditions
Ex : dépassement du budget prévu par l’archi 250 000 au lieu de 100 000€
Faute : dépassement du budget (max 10% du budget en jurisprudence)
Dommage : le maître d’ouvrage a une contre partie : la maison, son dommage est
donc de devoir payer 150 000€ en plus. Par contre s’il ne peut payer, son dommage
est qu’il ne peut avoir son bien.
- 32 -
En cas de défaut de contrôle sur chantier : la faute de l’archi ne se porte pas sur le
prix des mal façons mais sur le retard d’avoir vu la mal façon, si l’archi ne signale pas
les problèmes on continue le chantier.
Lorsque l’on manque à ses obligations on doit compenser soit par :
d) une réparation en nature : remplir ses obligations
C’est une obligation mais aussi un droit, c'est-à-dire que le débiteur peut imposer
l’exécution forcée.
Ex : Si un mur est hors plan, l’entrepreneur a le droit de le refaire plutôt que de payer
des indemnités.
Nuances :
- si l’exécution en nature n’est matériellement plus possible
- impossibilité juridique : inexécution du fait d’un retard -> ne peut
rattraper le temps
e) une réparation en équivalent : dommages et intérêts
Si la réparation en nature n’est pas possible ou s’il y a abus de droit.
Ex : Les blocs commandés ne sont pas les bons mais après vérification on constate
qu’ils ont la même résistance, donc l’archi laisse faire le chantier. Le client s’il engage
la responsabilité de l’archi et de l’entrepreneur ne peut pas demander une réparation
en nature car ce serait un abus de droit -> réparation par équivalent.
f) le remplacement judiciaire
Variante de la réparation en nature.
Ex : Un promoteur doit verser des délais de retard avec les acquéreurs, donc les délais
avec l’entrepreneur sont super important. En cas de problème, le promoteur peut
saisir le juge pour demander un remplacement judiciaire, il ne rompt pas le contrat
avec l’entrepreneur 1 mais l’entrepreneur 2 réalise les travaux au frais de
l’entrepreneur 1 (si l’entrepreneur 2 demande plus cher s’est au frais de
l’entrepreneur 1).
Ce remplacement ne peut se faire que s’il y a une urgence et qu’on se trouve dans une
situation de blocage, qu’il y a une perte de confiance et que l’on a démontré le niveau
de gravité.
La faculté de remplacement se fait à nos risques et périls -> le remplacement pt se
retourner contre nous.
La faculté de remplacement peut se passer du juge si s’est prévu contractuellement.
Cette faculté est tjs (ou presque) prévue ds le marché public.
Chapitre 11 : Clauses limitatives ou d’exonération de responsabilité.
Clauses prévues ds le contrat qui vont limiter ou exclure les responsabilités des
cocontractants s’ils viennent à faillir à leurs responsabilités.
- 33 -
Ex : les vices apparents : couverts jusqu’à la réception provisoire
Les vices cachés : responsabilité décennale -> porte sur la stab du bât : garanti 10ans
sans clauses limitative car c’est d’ordre public.
Véniels : 10ans -> clauses limitatives de responsabilité limite la
garantie à 1an : 99% des vices vu après 1 an
Ces clauses sont valables, car accord /e/ les parties, sauf si la loi y apporte des
nuances.
Ex : la loi du 2 aout 2002, protection de consommateurs : « est nulle la clause ayant
pour objet d’exclure (ou de limiter) les droits du consommateur de manière abusive »
En droit commun :
1) Jamais on ne peut s’exonéré de son propre dol (faute). Ces dols ne sont jms
couverts par la clause d’exonération
2) La clause limitative ne peut avoir pour objet de vider l’exonération contractuelle
de son objet.
Ex : si je laisse ma voiture au garage pdt 3j, en cas de dégats s’est la garagiste qui
est responsable.
Chapitre 12 : Exceptions d’inexécution
Valable dans le cas d’un contrat synallagmatiques : prestation réciproque des parties.
Chacune des partie est débiteur et créancier, donc si tu ne rempli pas ton obligation je
ne rempli pas la mienne. Ce principe de contrainte est temporaire car il ne dure que
jusqu’à ce que l’autre ne remplisse pas ses obligations.
Dans certains cas cette exception peut régler définitivement les problèmes.
Si l’entrepreneur fait faillite : le client n’aura jms réparation des mal façons, il
invoque alors l’exception d’inexécution et il va être privilégié par rapport aux autres
créanciers.
Chapitre 13 : Actions en résolutions judiciaires du contrat.
L’art 1184 cc : dit que s’il y a responsabilité du chef du cocontractant, celle-ci ne suffit
pas pour rompre le contrat, il faut alors demander la rupture du contrat à la justice.
Peut demander la réparation en nature ou des indemnités.
Conditions d’une rupture de contrat :
vv) inexécution fautive du débiteur
ww)
la faute doit être suffisamment grave
xx) il faut un dommage, donc une faute et une cause
- 34 -
! Différence /e/ résolution et résiliation
La résolution a pour effet la disparition du contrat (nullité) avec des effets rétroactifs,
les choses doivent être remises à la situation initiale, mais on ne sait pas tjs revenir en
arrière.
La résiliation a un effet uniquement sur l’avenir. On peut demander des dommages et
intérêts complémentaires.
Il y a 2 possibilités de tempéraments (nuances) d’aménagement en résolution :
3) aménagement contractuel : résolution expresse, permet d’obtenir la résolution
du contrat sans passer par le juge. C’est une facilité énorme mais il faut se
mettre d’accord sur les clauses, hypothèses. Ce contenu va donner du poids au
contrat ou va au contraire montrer son caractère abusif.
4) Urgence : lorsque l’on se trouve dans une situation d’urgence, on peut rompre
unilatéralement le contrat par courrier recommandé. Cette rupture se fait à
nos risques et périls, on pourrai avoir des dommages à payer pour l’avoir
rompu sans autorisation.
C) Le contrat d’entreprise
Chapitre 1 : Introduction
Contrat d’entreprise, louage d’entreprise ou louage d’ouvrage.
Le contrat d’architecte est un contrat d’entreprise.
Art 1782-1786 cc = dispositions du contrat d’entreprise
Art 1787-1799 cc = réglementation générale + garantie décennale (2270).
Chapitre 2 : Définitions et caractéristiques
Le contrat d’entreprise est une convention par laquelle une personne ou
l’entrepreneur, s’engage envers une autre, le maitre d’ouvrage, à effectuer moyennant
le payement d’un prix, un travail déterminé sans aliéner son indépendance dans
l’exécution matérielle de ses engagements ni disposer d’un pouvoir de représentation.
Caractéristiques :
f) contrat consensuel : échange de consentements. L’archi a une obligation
déontologique de faire un contrat écrit avec son client et de prouver que les
clauses ont été négociées (loi 2/08/02)
g) contrat synallagmatique : soumis à l’exception d’inexécution et résolution des
contrats.
h) contrat à titre onéreux
i) contrat à prestations instantanées (photographe) ou successives (archi)
j) contrat intuitu personné (du chef de l’archi) : l’intention tient de la personne,
la personne avec qui je contracte ne m’est pas indifférente. Si le contrat n’est
- 35 -
pas intuitu personné il ne cesse pas avec la mort. Si le contrat est intuitu
personné, il cesse avec la mort de l’archi mais pas avec celle du client (sauf si
clauses).
1) Différences /e/ contrat d’entreprise et contrat de vente
Il faut examiner la volonté des parties :
- réalisation du travail en lui-même -> contrat d’entreprise
- objet -> contrat de vente
Ex : J’achète des bijoux, je fais un contrat de vente, mais le gars qui vend avec son
fournisseur fait un contrat d’entreprise car il demande la réalisation du travail.
2) Différences /e/ contrat de travail et contrat d’entreprise
Dépend de l’état de dépendance du travail.
Un entrepreneur et un ouvrier faisant le même travail seront soumis à des régimes
juridiques différents, l’ouvrier est sous l’autorité de l’entrepreneur, il aura donc un
contrat de travail tandis que l’entrepreneur fait son travail de façon indépendante : il
est soumis à un contrat d’entreprise.
Chapitre 3 : Formation du contrat d’entreprise
a) Consentement
Par rapport à l’objet, au prix, les délais, les matériaux,… Les éléments accessoires ne
sont pas indispensables mais il vaut mieux les définir.
Les entreprises sont amenées à réaliser des devis ou des travaux d’analyse pour
remettre l’offre au client, mais ceux-ci ne sont pas obligés de payer les entreprises
non choisie car ce sont des commerçants (vaut pour l’entrepreneur).
Par contre l’archi est un indépendant et il a droit à être rémunéré pour tout contrat de
pré-étude qu’il fait. Il doit en définir les conditions budgétaires (pour protéger le
client) ses honoraires seront déduit du contrat d’archi dans le cas ou le client veut
continuer avec l’archi.
b) La capacité de conclure un contrat
Pas de contrat avec les jeunes ou les simples d’esprit.
c) Objet du contrat
1) l’ouvrage, la prestation
2) le prix :
-
forfait absolu : le prix fixé par l’entrepreneur est global et définitif pour les
travaux décrits, toute erreur de calcul du solde est à la charge de l’entrepreneur
qui s’est engagé à réalisé le travail pour le prix convenu (éléments de
- 36 -
prévisibilité) mais en contre partie le MO s’interdit d’imposer ttes modification
au projet initial sans accords de l’entrepreneur.
! Théorie de l’imprévision : en cours de contrat : pas possible d’imposer la
révision des conditions, sauf si clauses, l’entrepreneur prend en charge les
surcoûts (ex : choc pétrolier)
! Théorie des sujetions imprévues : en formation de contrat : l’élément
imprévu se manifeste en cour de contrat mais existe déjà à la formation de
celui-ci même si on n’en connaissait pas l’existence (ex : on veut rénover un
immeuble et en creusant on se rend compte qu’il faut prévoir d’autres
fondations plus couteuses). L’entreprise doit prouver qu’elle l’ignorait (par
rapport à ses compétences) et que c’était imprévisible, alors elle ne doit pas
prendre les coûts en charge.
-
forfait relatif : le MO se réserve la faculté d’imposer des modifications à
l’entreprise initiale. On adapte le forfait un faisant un détail des prix unitaires
et des quantités, toute modification se réfère au prix unitaire prévu. Les
risques d’augmentations des prix sont donc à charge de l’entrepreneur.
-
Marché à bordereau de prix = le devis : PU x QP (quantités présumées),
marche à quantité présumée : les surcoûts ou bénéfices éventuels dus à la
révision de la quantité seront à charge du MO. Par contre la modification du
prix unitaire (main d’œuvre + prix matériau) est tjs à charge de l’entrepreneur.
Des modifications sont tjs possible avec l’accord de l’entrepreneur.
-
Marché en régie : Sur base d’un taux horaire pour réalisation des travaux et un
prix sera prévu pour les matériaux. Le taux horaire est prévu mais rien
d’autre ! (si on convient pour 100h et qu’on signe mais que le gars ns facture
650h on devra payer). On ne sait pas à quel budget on doit s’attendre : pas
conseiller d’utiliser cette méthode pour construire sa maison.
-
Marché à livre ouvert : l'entrepreneur ne fixe aucun prix à l'avance, sauf la
marge bénéficiaire (ex: 10%, 15%, ...) Le MO paye l'entrepreneur selon chaque
facture marjoré de la marge bénéficiaire.
L’archi a un devoir de conseil par rapport à ça.
Chapitre 4 : L’exécution du contrat
a) Les règles de l’art
L’entreprise doit bien exécuter le contrat « ds les règles de l’art », ce n’est pas
vraiment compris dans un contrat, on l’applique en fct du métier mais il existe
certaines normes, exigences minimales auxquelles le juge va se référer en cas de mal
façon ou des exigences techniques (NBN, CSTC,…)
b) Devoir de conseil
- s'informer, se renseigner
- prévoir
- informer
- faire des réserve (le cas échéant)
- 37 -
L’entrepreneur et l’archi doivent informer sur les contraintes, informer le client pour
qu’il ait une bonne connaissance des choses. Il a aussi le devoir de traiter les infos,
utiliser un langage que le client comprend.
Il doit accepter ses limites et doit pouvoir se renseigner auprès de personnes
compétentes.
L’archi a un devoir de conseil sur le choix de l’entrepreneur.
Réserve : devoir de conseil qui se manifeste de manière négative.
c) Obligations du MO
-
obligation de faire : il va permettre l’exécution des travaux (permis de bâtir lui
est remis, doit avoir le budget)
obligation de ne pas faire : - éviter de s’immiscer ds la conception/ la
réalisation de l’archi et de l’entrepreneur.
- ! réception des travaux : acte juridique
unilatéral par lequel le MO constate l’achèvement des travaux ainsi que leur
conformité par rapport à ce qui avait été prévu et reconnaît, après vérification,
que l’exécution des travaux a apparemment été réalisée correctement.
Acte unilatéral : MO décide seul, pas de contrat.
Acte contradictoire : n’a aucun sens si on le retrouve dans le contrat, cela
voudrait dire que c’est l’entrepreneur lui-même qui décide de la réception.
L’archi a un rôle de conseil vis-à-vis du MO.
Ce n’est qu’après la réception qu’on peut emménager. Elle se fait par écrit ou
peut parfois être tacite.
La réception agrégation : suivant le droit commun il n’y a qu’une seule
réception. Elle couvre les vices apparents, les vices cachés (graves et véniels)
sont couverts pdt 10 ans.
En pratique (99% des cas), il existe une double réception :
une réception provisoire : couvre les vices apparents (= réception agrégation)
une réception définitive : (délai /e/ 1-3 ans) va permettre de couvrir les vices
cachés véniels.
Les vices cachés graves (qui concernent la stabilité du bâtiment) sont tjs
couverts pdt 10 ans, à partir de la réception provisoire.
!!! Art 1792 et 2270 cc concernent la responsabilité décennale de l’archi et
de l’entrepreneur.
La responsabilité décennale ne concerne que le gros œuvre et doit être un vice
grave : concerne la stabilité du bâtiment et de ses parties maitresses (fuites
souvent considérée comme grave).
! La responsabilité décennale = responsabilité contractuelle
Ex : étude merdique de l’ingénieur, s’il n’y a pas de contrat /e/ ingénieur et
MO, le MO fait un recours contre l’archi pour responsabilité décennale et
l’archi fait un recours contre l’ingénieur.
Vices de conception de la responsabilité de l’archi, vices d’exécution de celle de
l’entrepreneur, mais l’archi a un devoir de contrôle donc il a une part de
responsabilité ds les vices d’exécution tt comme l’entrepreneur pour les vices
de conception.
Responsabilité résiduelle : MO contracte avec ingénieur, s’il y a une erreur
l’archi est-il responsable ?
– archi = coordinateur : il doit intégré l’étude ds sa conception, s’il le fait
mal, l’archi est responsable.
– Archi devoir de conseil vis-à-vis du choix de l’ingénieur
- 38 -
– Archi responsable s’il ne voit pas la faute alors qu’il aurait du.
Chapitre 6 : extinction du contrat d’entreprise.
-
mort de l’entrepreneur (contrat intuitu personné)
…. Cf cours
! Art 1794 cc La résiliation unilatérale sans motifs par le MO du
contrat d’entreprise. Normalement on ne peut pas mettre fin au contrat de
manière unilatérale, ici peut le faire mais contre indemnités :
Frais engagés : frais archi, entrepreneur pour réaliser leur mission
Manque à gagner : marge bénéficiaire jms touchée-> doit être versée.
Ex : si sur 1000€ la marge bénéficiaire est de 40% et que le MO a déjà payé
500€, il devra encore 40% de 500€ puisque les 60 autres % ne seront jms
utilisés.
Il est difficile de déterminer la marge bénéficiaire, il vaut mieux déterminer un
forfait par contrat.
Si le MO choisi de faire cette résiliation il ne pt pas invoquer une faute comme
cause de rupture.
D) Le contrat d’architecte
! La loi du 20/02/1939 donne la mission légale de l’archi et les règles de
déontologie.
- indépendance de l’archi
- incompatibilité /e/ la profession d’archi et celle d’entrepreneur
- monopole de la conception des plans
La loi du 15/02/2006 : assurance RC professionnelle obligatoire
Loi Breyne : loi qui régit et encadre toutes les relations/obligations de l’archi et de
l’entrepreneur en matière de promotion immobilière
Obligation décennale
Chapitre 1
a) Statut de l’architecte.
-
-
Indépendant : sociétés à responsabilités limitées, la société est engagée vis-àvis du cocontractant mais pas nous à titre personnel. Conditions : la société
devra être administrée par qqn ayant le titre d’archi, les actions devront
appartenir à 60% à des archis, la société doit être assurée par une assurance
RC professionnelle.
Fonctionnaire : services administratif, enseignant, archi de notre propre
maison
Salarié : accord de l’ordre.
b) Monopole de l’architecte
- 39 -
Mission légale : conception des plans et contrôle des travaux. Mais dans la mission
classique, l’archi doit faire un cahier des charges, un métré,…. Qui font partie du
règlement déontologique.
La conception et le contrôle peuvent être fait par 2 archis différents mais il faut alors
que le 1er veille à ce qu’il y ait bien un contrôle.
c) Indépendance de l’archi, incompatibilité du métier d’architecte avec celui
d’entrepreneur.
Celui qui contrôle les travaux doit être différent de celui qui les exécute sinon il n’y a
pas de contrôle. Au niv de la société il ne peut y avoir des archis et des entrepreneurs.
Cette indépendance vise à protéger le MO.
Promotion immobilière :
-
archi
vente : le promoteur est le MO, il construit à ses frais puis vend à une tiers
personne, contrat /e/ promoteur et archi.
Construction :
promoteur
client
archi
promoteur
cas1 : le contrat est fait /e/ le client et l’archi mais via le promoteur,
il n’y a pas vraiment d’indépendance, l’archi est féodé (archi qui
travaille exclusivement pour un promoteur)
Cas 2 : Si archi féodé on peut douter de son indépendance.
client
Contrat /e/ archi et promoteur à éviter.
Chapitre 2 : contrat d’architecte
a) obligations du MO
Payer les honoraires de l’archi fixés par écrit : - peuvent être forfaitaires ou
proportionnels à la totalité des travaux. Avant la norme déontologique n°2 fixait des
barèmes (x % par rapports au total des travaux) mais cela empêchait la concurrence.
Mtn pas pleine liberté : interdit de brader ses honoraires, loi du 2/08/02 empêche les
clauses abusives.
b) mission de conception
Suppose de se renseigner sur le budget du MO dont dépend le programme. Le budget
du MO n’est pas considéré comme un élément essentiel du contrat d’archi (même si
- 40 -
en réalité ça l’est), l’archi a donc le droit de se tromper jusqu’à 10% de la valeur
estimée sans être tenu comme responsable.
Il est pour les archi de tarder de faire signer leur contrat afin d’avoir une estimation
plus correcte (recherche du prix des entrepreneurs…) -> intérêt du contrat de préétude.
On doit respecter les règles de l’art, les contraintes administratives (mitoyen,…)
urbanistiques, juridiques, PEB,… veiller à ce qu’une étude de sol soit réalisée.
En cas de succession d’archi et de problème de conception, on a comme
responsabilité de vérifier les travaux de l’archi avant.
c) ! mission de contrôle
L’obligation de l’archi de vérifier la conformité des travaux exécutés aux plans qu’il a
conçu et aux directives qu’il a donné, contrôle l’exécution non pas nécessairement à
intervalles régulier mais lorsque les travaux importants et délicats sont exécutés.
Pouvoir de directive et non de direction : pour respecter l’indépendance /e/ l’archi et
l’entrepreneur, l’archi ne peut rien imposer à l’entrepreneur.
Devoir de contrôle et non de surveillance : l’archi contrôle ce qui a été fait et non ce
qu’il se fait.
L’archi doit venir au bon moment du chantier et dresser un PV pour prouver notre
contrôle.
d) !!!! Responsabilité in solidum de l’archi !!!!
-> responsabilité solidaire /e/ 2 intervenants ayant un rapport contractuel, in
solidum /e/ 2 intervenants n’ayant pas de rapport contractuel.
Responsabilité ou il est démontré que pour l’archi et l’entrepreneur que pour chaque
manquement ou mal façon constatée leur fautes (à chacun d’eux) ont contribué
ensemble à provoquer le dommage de telle sorte que, sans la faute de chacun d’eux, le
dommage ne se serait pas produit tel qu’il s’est produit.
Ex : archi oublie de dessiner le diba de la fondation (mauvaise conception) alors
l’entrepreneur ne le met pas mais il aurait du savoir qu’il fallait le mettre, il ne
respecte pas les règles de l’art -> fautes concurrentes
Responsabilité de chacun pour le tout -> responsabilité in totum, il faudra après
définir la part de responsabilité de chacun. Le danger est que l’entrepreneur tombe en
faillite et que l’archi soit obligé de payer seul le tout. Les assureurs ont donc obligé
l’archi à insérer une clause d’exclusion de l’in solidum qu’il fait signer au MO. Celui-ci
ne pourra donc réclamer à l’archi que sa part de responsabilité et pas celle de
l’entrepreneur.
e) Fin du contrat d’archi
-
réception agrégation (mais pas fin de la responsabilité décennale
résiliation unilatérale du contrat archi par maître d’ouvrage
résiliation du commun accord
remplacement de l’archi : il faut un manquement grave (faire un état des lieux
du chantier pour savoir qui a fait quoi)
résolution judiciaire
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-
annulation du contrat
impossibilité résolutoire
….
- 42 -