SECTION 2 - Le contrat de promotion immobilière

- Promotion Immobilière - ICH - 2004/2005 -
- 1 -
- Table des matières -
Introduction: La Promotion Immobilière.......................................................... 7
Titre 1er – LE PROMOTEUR IMMOBILIER ................................................... 7
1er CHAPITRE - Les promoteurs immobiliers du secteur privé .................... 8
SECTION 1 - Définitions et rôle du promoteur immobilier .................................. 8
I) Les données de la pratique ........................................................................................... 8
A) Origine et rôle des promoteurs immobiliers ......................................................... 8
(1) Les origines des promoteurs immobiliers et de la promotion immobilière .......... 8
(a) Les facteurs juridiques ................................................................................... 8
(i) La copropriété et la construction en commun ............................................... 8
1. La méthode de Grenoble ......................................................................... 9
2. La méthode de Paris ................................................................................ 9
(ii) Le développement du droit de l'urbanisme .................................................. 9
(b) Les facteurs économiques ............................................................................ 10
(i) La relance de la construction ....................................................................... 10
(ii) Nouvelle conception de l'immeuble ........................................................... 10
(c) Les facteurs financiers .................................................................................. 10
(2) Le rôle des promoteurs immobiliers ................................................................... 11
(a) La conception de l'opération ....................................................................... 11
(b) L'organisation de l'opération ...................................................................... 11
(i) Choix de la structure juridique .................................................................... 11
(ii) Formalités administratives liées au droit de l'urbanisme............................ 13
(iii) Montage du financement ........................................................................... 13
(iv) Conclusion de marchés .............................................................................. 13
1. Il faut remarquer que : ........................................................................... 13
2. Selon le type de promoteur immobilier auquel on a à faire :............. 14
(c) La réalisation de l'opération ........................................................................ 14
(d) La commercialisation de l'opération .......................................................... 14
B) Diversité de la notion de promoteur immobilier ................................................ 14
(1) Les promoteurs professionnels ........................................................................... 14
(a) La société promotrice est une structure juridique .................................... 15
(b) La société regroupe exclusivement des promoteurs de métier ................. 15
(c) La société promotrice est toujours une société commerciale ordinaire
(souvent SA), ....................................................................................................... 15
(d) La société promotrice est soumise au régime de l'IS, ................................ 15
(2) Les promoteurs occasionnels .............................................................................. 16
(a) Les promoteurs professionnels de l'immobilier ......................................... 16
(b) Autres promoteurs ....................................................................................... 16
(c) Les promoteurs financiers. ........................................................................... 16
1. Quels sont les financiers ? ..................................................................... 17
a. Financement privé ................................................................................ 17
b. Financement public ou semi public ...................................................... 17
2. Les modalités de participation des financiers ..................................... 18
a. En qualité d'associés ............................................................................. 18
b. En qualité de prêteurs ........................................................................... 18
c. En qualité de garants ............................................................................ 18
II) Les données juridiques.............................................................................................. 18
A) L'approche jurisprudentielle ............................................................................... 18
(1) Coup par coup ..................................................................................................... 18
(2) La responsabilité du promoteur immobilier ....................................................... 19

- Promotion Immobilière - ICH - 2004/2005 -
- 2 -
- Table des matières -
(a) Lorsqu'il existe un lien contractuel ............................................................. 19
(b) En l'absence de lien contractuel direct ....................................................... 20
B) L'intervention législative ...................................................................................... 20
(1) Textes réprimant la promotion immobilière ....................................................... 20
(a) Les textes primitifs ........................................................................................ 20
(b) Textes organiques ......................................................................................... 21
(i) L67-3 du 3 janvier 1967 .............................................................................. 21
(ii) L71-579 du 16/07/1971 relative à diverses opérations de construction ..... 21
(iii) 3 lois ultérieures : ...................................................................................... 22
(2) Les conséquences de ces textes .......................................................................... 22
(a) Le promoteur mandataire ............................................................................ 22
(i) Lorsque avec des investisseurs et des accédants à la propriété, .................. 22
(ii) Lorsque le promoteur immobilier conduit directement des contrats de
promotion ......................................................................................................... 22
(iii) Lorsque le promoteur immobilier commercialise ..................................... 22
(iv) Lorsque le promoteur immobilier créé une société coopérative de
construction, ..................................................................................................... 23
(b) Le promoteur vendeur ................................................................................. 23
SECTION 2 - L'organisation professionnelle des promoteurs immobiliers ..... 25
I) L'organisation de la profession de promoteur ......................................................... 25
A) L'intervention législative ...................................................................................... 25
(1) Les interdictions ................................................................................................. 25
(2) Les incompatibilités : .......................................................................................... 26
(3) Absence de statut du promoteur ......................................................................... 26
(a) Il s'agit en 1er lieu du courant jurisprudentiel : ......................................... 27
(b) Il s'agit d'un courant parlementaire : ......................................................... 27
B) L'intervention syndicale : ..................................................................................... 27
II) Caractère civil ou commercial de l'activité du promoteur .................................... 27
A) Le promoteur vendeur .......................................................................................... 28
B) Le promoteur mandataire .................................................................................... 29
2eme Partie – Les Promoteurs immobiliers du secteur Public ................... 30
SECTION 1 - Les constructeurs d'habitat à loyer modéré .................................... 30
I) Les organismes Publics d'HLM................................................................................. 30
A) Les offices Publics d'HLM ................................................................................... 31
(1) Leur objet ............................................................................................................ 31
(2) Organisation de ces offices ................................................................................. 31
B) Les OPAC ............................................................................................................... 31
II) Les sociétés privées d'HLM ...................................................................................... 31
A) Les sociétés privées d'HLM .................................................................................. 32
B) Le contrôle de l'Etat .............................................................................................. 32
SECTION 2 - Les sociétés d'économie mixte .......................................................... 33
I) Constitution de ces sociétés : ...................................................................................... 33
II) Administration de ces sociétés : ............................................................................... 33
3eme Partie – Les techniques de la promotion immobilière ........................ 34
1er CHAPITRE - La promotion immobilière et la vente ...................... 34
SECTION 1 - La Société Civile Immobilière de Vente ........................................ 35
I) Les origines de cette société ....................................................................................... 35
II) L'appellation de la société ......................................................................................... 36
III) Les caractères de la SCIV ....................................................................................... 36

- Promotion Immobilière - ICH - 2004/2005 -
- 3 -
- Table des matières -
A) La nature de la SCIV ............................................................................................ 36
(1) L211-1 CCH vise expressément la forme civile ................................................. 36
(2) L'objet de la société ............................................................................................ 37
(a) L211-1 Al.1 CCH construction d'un ou plusieurs immeubles : ................ 37
IV) La construction en vue de la vente ......................................................................... 38
A) La commercialisation sera réalisée ...................................................................... 38
B) L'exclusion des l'attribution des logements aux associés L211-1 Al. 2 CCH ... 38
C) Le régime fiscal de la SCIV .................................................................................. 38
(1) La règle relative à la société ............................................................................... 38
(2) La règle relative aux associés ............................................................................. 39
V) Le statut de la société ................................................................................................ 39
A) Les obligations des associés à l'égard de la société ............................................. 40
(1) Contenu de la règle ............................................................................................. 40
B) Sanctions de cette règle ......................................................................................... 40
VI) Les obligations des associés à l'égard des créanciers sociaux .............................. 41
A) Les créanciers sociaux doivent être distinguer ................................................... 41
B) Obligation à l'égard des créanciers sociaux ........................................................ 41
C) Obligation à la dette .............................................................................................. 41
D) contribution à la dette ........................................................................................... 42
VII) Obligation des associés à l'égard des acquéreurs d'appartements .................... 42
SECTION 2 - Le régime des ventes d'immeubles à construire ........................... 43
I) Les règles du secteur général ou la vente d'immeuble à construire ....................... 43
A) Le statut général de la Vente d'Immeubles à Construire .................................. 43
(1) Les éléments constitutifs de contrat .................................................................... 43
(a) La définition de la VIAC .............................................................................. 43
(i) Le contrat est une vente d'immeuble et non pas un contrat d'entreprise. .... 44
(ii) Le contrat comporte une obligation d'édifier ............................................. 44
(iii) L'obligation d'édifier porte sur un immeuble ............................................ 45
(iv) L'obligation d'édifier dans un délai défini par le contrat. .......................... 45
(b) La possibilité d'assortir la vente d'un mandat ........................................... 45
(c) La cession de contrat par l'acheteur ........................................................... 45
(2) Les obligations fondamentales du vendeur de VIAC ......................................... 46
(a) L'obligation d'édifier .................................................................................... 46
(i) L'édification dans les délais prévus au contrat ............................................ 46
1. Nécessite d'un délai déterminé............................................................. 46
2. Obligation accessoire de livrer l'immeuble, associée à l'obligation
d'édifier. ....................................................................................................... 46
(ii) L'obligation d'édifier en conformité avec les textes du contrat .................. 47
1. Le contenu de l'obligation...................................................................... 47
2. La sanction du défaut de conformité ................................................... 48
II) L'origine de la garantie ............................................................................................. 49
A) La garantie des vices apparents ........................................................................... 49
(1) Domaine .............................................................................................................. 49
(2) Régime particulier .............................................................................................. 50
(a) La décharge du vendeur ............................................................................... 50
(b) L'action en garantie ...................................................................................... 50
(i) La garantie des autres vices qui peuvent affecter la construction ............... 52
(ii) Quant à la mise en œuvre des désordres ..................................................... 52
(3) Le régime de la garantie des dommages. ............................................................ 52
(4) Garantie pour défauts d'isolement ...................................................................... 54

- Promotion Immobilière - ICH - 2004/2005 -
- 4 -
- Table des matières -
III) Les formes de VIAC ................................................................................................. 54
A) Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ................................................................... 54
(1) Le transfert .......................................................................................................... 54
(a) En ce qui concerne le sol .............................................................................. 54
(b) En ce qui concerne les droits sur les constructions ................................... 54
(i) D'autres hypothèses : ................................................................................... 55
(ii) Quant aux constructions avenirs ................................................................. 55
(2) Le paiement du prix ............................................................................................ 55
(3) Statut du maître de l'ouvrage .............................................................................. 55
(4) Pouvoirs et prérogatives qui ont été explicité. R261-7 CCH ............................. 56
B) La VAT ................................................................................................................... 56
(1) Règles spécifiques .............................................................................................. 56
(a) Transfert de la propriété .............................................................................. 56
(i) Les modalités de constatation de l'achèvement ........................................... 56
1. Constat effectué par les parties ............................................................ 56
2. Constat effectué par une personne qualifiée ...................................... 56
(ii) Rétroactivité du transfert de propriété au jour de la vente. ........................ 57
(b) Le paiement du prix ..................................................................................... 57
(i) Les dépôts de garantie ................................................................................. 57
1. Caractères du dépôt de garantie .......................................................... 57
(ii) Le paiement du prix à la livraison .............................................................. 57
(c) La constitution de droits réels ...................................................................... 58
IV) Les règles du secteur protégé : Le secteur du logement ....................................... 58
A) D'abord il faut délimiter le secteur protégé ........................................................ 58
(1) La délimitation du secteur protégé : ................................................................... 58
(a) Domaine du secteur protégé ........................................................................ 59
(b) Conditions requises au secteur protégé (3 conditions) : ........................... 59
B) Les règles communes du secteur protégé ............................................................ 60
(1) Le contrat préliminaire de vente ......................................................................... 60
(a) Modalités de rédaction du contrat préliminaire. ....................................... 61
(b) Les obligations des parties ........................................................................... 62
(i) Les obligations du réservataire (acquéreur) ................................................ 62
(ii) Les obligation du réservant (le promoteur) ................................................ 63
(c) Le dénouement de l'opération ..................................................................... 63
(2) Le contrat définitif .............................................................................................. 64
(a) Les règles d'établissement de ce contrat définitif ...................................... 64
(i) Le moment du contrat .................................................................................. 64
(ii) La forme du contrat .................................................................................... 64
(iii) Les mentions obligatoires .......................................................................... 64
(b) Règles relatives à l'établissement du prix et ces modalités de paiement . 65
(i) L'échelonnement des paiement au fur et à mesure de l'achèvement ........... 65
(ii) Modalités de révision du prix ..................................................................... 66
(iii) Clauses relatives au prêt ............................................................................ 67
C) Le régime propre à chaque type de vente ........................................................... 68
(1) On constate qu'en VAT : .................................................................................... 68
(2) Il en va différemment en VEFA car les risques sont réels. ................................ 69
(a) Garantie extrinsèque de remboursement ou d'achèvement : ................... 69
(i) Garantie d'achèvement................................................................................. 69
1. Ouverture de crédits ............................................................................... 70
2. Cautionnement solidaire ....................................................................... 70

- Promotion Immobilière - ICH - 2004/2005 -
- 5 -
- Table des matières -
(ii) Garantie de remboursement ........................................................................ 70
(iii) Substitution d'une garantie à l'autre ........................................................... 70
(b) Garantie intrinsèque (garantie uniquement d'achèvement) .................... 71
1. R261-18a CCH ........................................................................................ 71
2. R261-18b CCH : Fondations achevées et financement assuré ................ 71
a. Conditions de fond ............................................................................... 71
b. Conditions de forme ............................................................................. 72
3. R261-19 CCH : Garantie propre aux MI ................................................. 72
4. R261-19b CCH : concernant les sociétés d'économie mixte ................... 73
5. R261-19c CCH : ventes relatives aux OPHLM ....................................... 73
2e CHAPITRE - La promotion immobilière et le mandat .................... 73
SECTION 1 - La société d'attribution ou société de construction attribution .. 73
I) Statuts de la société d'attribution .............................................................................. 74
A) Règles spéciales de la constitution de la société d'attribution ........................... 74
(1) L'objet et la forme ............................................................................................... 74
(a) L'objet ............................................................................................................ 74
(i) La construction et l'acquisition .................................................................... 74
(ii) La gestion et l'entretien............................................................................... 74
(b) La forme ........................................................................................................ 75
(2) Le capital social et sa division ............................................................................ 75
(a) Le capital social ............................................................................................. 75
(b) Les documents spéciaux ............................................................................... 76
(i) L'état descriptif de division ......................................................................... 77
(ii) Règlement de jouissance ............................................................................ 77
B) Le fonctionnement de la société d'attribution .................................................... 77
(1) L'administration de la société ............................................................................. 77
(2) Les obligations imposées aux associés ............................................................... 78
(a) Les obligations des associés .......................................................................... 78
(i) Répondre aux appels de fonds ..................................................................... 78
(ii) La justification de la règle .......................................................................... 78
(iii) Le moment des appels de fonds ................................................................ 79
(iv) Les conditions requises .............................................................................. 79
(v) L'obligation de participer aux frais et charges de l'immeuble social .......... 80
(b) Les sanctions des obligations des associés .................................................. 80
(i) Perte du droit à l'attribution d'un logement ................................................. 80
(ii) Vente forcée de droits sociaux ................................................................... 81
1. Le régime de la vente forcée ................................................................. 81
2. Privilège de la société ............................................................................ 81
II) L'accession à la propriété ......................................................................................... 82
A) L'attribution des logements .................................................................................. 82
(1) L'attribution en jouissance .................................................................................. 82
(a) Situation personnelle de l'associé ................................................................ 82
(b) Situation de la société ................................................................................... 83
(2) L'attribution en propriété Art. 1831 C.civ. ......................................................... 83
(a) Retrait anticipé et partage partiel de la société ......................................... 83
(i) Les conditions du retrait .............................................................................. 83
(ii) Conséquences : ........................................................................................... 84
(b) La dissolution et le partage total ................................................................. 84
(i) Les conditions de liquidation et de partage ................................................. 84
(ii) Le sort du passif ......................................................................................... 84