AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER Introduction Caractéristiques du secteur Secteur en forte croissance ( réformes économiques, croissance du secteur de l’habitat…) Secteur régi par une réglementation spécifique (légales, réglementaires,fiscale, comptable…) Secteur dont le cycle de production dépasse généralement une année, l'importance de leurs stocks et des charges financières, la possibilité de vente avant l'achèvement, Introduction 1- Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire 2- Particularités fiscales 3- Règles comptables spécifiques 4- Principales étapes du processus d’activité 5- Principaux cycles d’audit et risques spécifiques 6- Diligences d’audit spécifiques 7- Réserves les plus fréquentes Conclusion Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire 1- Travaux Immobiliers: Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou à la transformation d'immeubles. Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage. 2- Lotisseur Le lotisseur est la personne qui procéde à des travaux d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir (pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de chaussées, bordures, trottoirs etc...) . constitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot. Lotissement: 3- Promoteur Immobilier: Le promoteur immobilier est défini comme étant toute personne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur des travaux immobiliers procède ou fait procéder à l'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location. Un promoteur immobilier doit être propriétaire de son terrain. Pour l’édifier il peut le faire lui même, comme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser la construction. 4- V.E.F.A: Vente en état futur d’achèvement (achat sur plan) La VEFA est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le vendeur afin d’acquérir un bien immobilier. Le vendeur s’engage à édifier un bien immobilier dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les étapes de la VEFA: o o o Contrat de réservation (facultatif) Contrat préliminaire Contrat définitif Contrat de réservation: C’est un contrat permettant la réservation d’un bien immobilier en contrepartie du dépôt d’une garantie. Il contient: -Description détaillée du bien - Prix de vente - Modalité du paiement Le paiement reste séquestré entre les mains du notaire chargé de l’opération Contrat préliminaire de vente: obligatoire Conclu à l’achèvement des fondations de l’immeubles. Il comporte les informations relatives à : délai de livraison, le prix, les modalités de paiement et la garantie de remboursement En outre, un cahier des charges est signé entre les partie (caractéristiques techniques, nature des matériaux,délai de réalisation et de livraison…) Les garanties données à l’acquéreur: Garantie de remboursement Garantie des vices cachés ( 1 AN) Garanties décennale (10 ANS) Contrat définitif: Le transfert de propriété du bien immobilier est effectuée après paiement intégral du prix et l’obtention du permis d’habiter RAPPEL DU CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRE Le secteur est régi par les dispositions légales et réglementaires spécifiques suivantes: loi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ; dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur d’achèvement ; loi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; décret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de passation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives à leur contrôle et à leur gestion ; Note Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publics PARTICULARITES FISCALES EN MATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETES Qualité Sociétés immobilières transparentes Régime applicable Hors champ d’application Conditions à remplir a) lorsque leur actif est constitué soit d'une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin ; b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux. Chaque fraction est constituée d'une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte. PARTICULARITES FISCALES EN MATIERE D’IS ET IR Qualité les promoteurs immobiliers (logements économiques) Régime applicable Exonération permanente Conditions à remplir - - - opérations réalisées dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges, en vue de réaliser un programme de construction de 2.500 logements sociaux, étalé sur une période maximum de cinq ans courant à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire ; Tenir une comptabilité séparée pour chaque programme de construction ; Joindre à la déclaration fiscale : Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ; Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent. PARTICULARITES FISCALES EN MATIERE D’IS ET IR Qualité Régime applicable Conditions à remplir les promoteurs immobiliers (cités, résidences et campus universitaires) Réduction temporaire pour une période de 5 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter d’une réduction de 50% de l’impôt, au titre des revenus provenant de la location de cités, résidences et campus universitaires réalisés en conformité avec leur destination. -réaliser pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire , des opérations de construction de cités, résidences et campus universitaires constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de deux lits par chambre, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat assortie d’un cahier des charges. -Tenir une comptabilité séparée pour chaque opération de construction; -Joindre à la déclaration fiscale : -Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ; -Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent ; -Un état du nombre de chambres réalisées dans le cadre de chaque opération de construction de cités, résidences et campus universitaires ainsi que le montant du chiffre d’affaires y afférent. PARTICULARITES FISCALES EN MATIERE DE TVA Opération Régime applicable livraison à soimême de construction, effectuée par toute personne physique Exonération sans droit à déduction construction d'une unité de logement par une société civile immobilière Exonération sans droit à déduction Conditions à remplir - - - la superficie couverte n'excède pas 300 m² ; la construction porte sur une unité de logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire et est affectée à l'habitation principale de l'intéressé pendant une durée de quatre ans courant à compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu. La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; La société constituée par les membres d’une même famille ; La construction est destinée à l’habitation personnelle principale des membres. PARTICULARITES FISCALES EN MATIERE DE TVA Opération Régime applicable Conditions à remplir La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; Construction destinée au logement du personnel ; Edification dans le cadre d’un programme agréé. Constructions par des personnes physiques et morales Exonération sans droit à déduction construction de logements pour le compte de chacun de leurs adhérents par les coopératives d'habitation Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; Les coopératives sont constituées et fonctionnent conformément à la législation en vigueur. les constructions de locaux à usage exclusif d'habitation Exonération avec droit à déduction - la superficie couverte et la valeur immobilière totale (prix du terrain + coût de la construction principale et des annexes + frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité), par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100m² et 200.000 dirhams TTC. - PARTICULARITES FISCALES EN MATIERE DE TVA Opération Régime applicable Conditions à remplir les constructions de cités, résidences et campus universitaires par les promoteurs immobiliers Exonération avec droit à déduction les opérations de réalisation de logements sociaux Exonération avec droit à déduction - afférents au projet "Annassim" situé dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la société nationale d’aménagement collectif (SO.N.A.D.A.C). les opérations de location d'immeubles Imposable à 10% avec droit à déduction - immeubles à usage d'hôtels, motels, villages de vacances ou ensembles immobiliers à destination touristique, équipés totalement ou partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la piscine, dans la mesure où ils font partie intégrante de l'ensemble touristique. - - réalisation de la construction au maximum trois ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire des ouvrages constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de 2 lits par chambre ; opération s’inscrit dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Exigibilité de la taxe La taxe sur les opérations de construction porte sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement de toute nature ainsi que les opérations de restauration dont la réalisation doit faire l’objet d’une autorisation de construire. A noter que les logements économiques sont exonérés de la taxe. La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré couvert, chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier. Le montant maximum de la taxe est fixé au mètre carré couvert comme suit : ▪ immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré couvert ; ▪ immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par mètre carré couvert ; ▪ logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert. En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de construire. Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de la délivrance de l’autorisation de construire. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Exigibilité de la taxe La taxe sur les opérations de morcellement est instituée à l’occasion de toute opération de morcellement. Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% de la valeur vénale du terrain déclarée au moment du dépôt de la demande de l.autorisation de morceler. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire des autorisations de morceler. Elle est exigible six mois après la date de la délivrance par la commune du certificat attestant l’exécution des travaux. La taxe est acquittée au moment de la délivrance de l’autorisation de morceler. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe La taxe sur les opérations de lotissement est instituée à l’occasion de toute opération de lotissement. Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux de viabilisation, d’assainissement et d’électrification du lotissement. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de lotir. Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu de situation du lotissement : ▪ un acompte de 75% du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total estimatif des travaux de viabilisation, d’assainissement et d’électrification du lotissement, au moment de la délivrance de l’autorisation de lotir ; ▪ et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desdits travaux, au moment de la délivrance du permis de conformité. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES REDEVANCE D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC COMMUNAL POUR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTION Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à la construction est due à la suite de l’occupation temporaire du domaine public communal, notamment, par des dépôts de matériels et de matériaux, par des clôtures ou par des saillies dues aux échafaudages. Le taux maximum de la redevance est fixé à 40 dirhams par mètre carré. Le redevable de la redevance est le bénéficiaire de l’autorisation de l’occupation temporaire du domaine public communal. La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à la construction est liquidée et versée trimestriellement à la caisse du régisseur communal. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Mode d’établissement de la taxe La taxe sur les terrains non bâtis porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines. La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré. Les taux maximums de la taxe sur les terrains urbains non bâtis sont fixés pour : ▪ les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams le mètre carré ; ▪ pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré. Les cotes inférieures ou égales à 200 dirhams ne sont pas mises en recouvrement. La taxe est due par le propriétaire et, à défaut de propriétaire connu, par le possesseur. La taxe sur les terrains urbains non bâtis est établie et due pour l’année entière à raison des faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. Lorsqu’un terrain a été construit, la taxe n’est plus due à partir du 1er janvier de l’année qui suit celle de la délivrance du permis de construire. SPECIFICITES DU SECTEUR BTP Les axes examinés se rapportent aux points suivants : 1. Chiffre d’affaires imposable ; 2. Approvisionnement ; 3. Révision des prix ; 4. Travaux en cours ; 5. Bois de coffrage ; 6. Pièces justificatives des dépenses ; 7. Frais d’installations de chantier. Chiffre d’affaires imposable Problème: la régularisation du CA est souvent effectuée sur la base des décomptes établis par l’administration publique. Solution : les décomptes sont obligatoirement établis sur la base des documents attestant l’avancement des travaux. Ces documents officiels sont appelés attachements ou situations qui sont adoptés comme pièce maîtresse de la justification du chiffre d’affaires réalisé assorti de l’établissement d’une facture émise par l’entreprise comportant la même date que lesdits attachements ou situations. Approvisionnement Problème: les approvisionnements figurant sur les décomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant lieu à chiffre d’affaires imposable Solution : constituant de simples avances dans le cadre des marchés de travaux, les approvisionnements ne font pas partie des produits d’exploitation. Ainsi, les sommes encaissées par l’Entreprise, au titre des approvisionnements, constituent des avances à imputer au compte approprié. Révision des prix Problème : la révision des prix suscite parfois des controverses quant à son mode de détermination et à l’exercice de son rattachement. Solution: Le montant de la révision des prix prévue dans les marchés de travaux immobiliers, fait partie des produits à recevoir lorsque les index de révision sont connus à la clôture de l’exercice. A défaut, il y a lieu de retenir les derniers index connus. Travaux en cours 1. 2. 3. 4. Problème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des évaluations approximatives et non justifiées, en dehors des règles fiscales et comptables prévues en la matière. Solution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et évalués au prix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne disposent pas d’une comptabilité analytique, il a été retenu la définition et la méthode d’évaluation suivantes: Définition : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des derniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, jusqu’à la date de clôture de l’exercice. Méthode d’évaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : du coût des matériaux utilisés ; du coût de la main d’œuvre ; des frais de chantier ; de la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant aux travaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manière forfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de l’exercice le rapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à savoir les matériaux utilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; d’autre part, les coûts de même nature engagés au cours de tout l’exercice. Bois de coffrage Problème : des traitements différents : éléments immobilisables amortis à des taux différents ou charges Solution : vu que les bois de coffrage subissent en général des utilisations intensives, il est préconisé de tenir à leur égard, un compte d’inventaire permanent, à l’effet d’imputer au résultat de chaque exercice, le montant de la consommation effective en bois de coffrage. Comptablement, cela revient à introduire tous les achats de bois de coffrages dans les comptes de charges et à comptabiliser en stock en fin d’année le montant des bois de coffrages non consommés à l’instar des autres matières et matériaux. Pièces justificatives des dépenses Problème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de dépenses souffrent parfois du caractère de non-conformité aux conditions requises par la loi. Ce qui justifie à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, en dépit de leur caractère réel. Solution : tout achat de biens et services effectué auprès d’un patentable doit être justifié par une facture régulière ou tout autre document ou pièce probante en tenant lieu, établi par le fournisseur en vertu des dispositions des articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés et 30 de la loi n° 17-89 régissant l’impôt général sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectués auprès de fournisseurs non patentables et qui ne délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre de dépense sur lequel elle doit préciser : 1. le nom et l’adresse du fournisseur ; 2. la nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou des prestations rendues ; 3. les modalités de règlement ; 4. l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale). Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être authentifiées. Frais d’installation de chantier 1. 2. Problème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement de dépenses nécessaires à l’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet de réintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisations amortissables. Solution : Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchés de travaux des deux manières suivantes : au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant les frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,… ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent être pris en considération parmi les travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie non encore facturée. ou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent être immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale de réalisation du marché découlant du contrat. SPÉCIFICITÉS COMPTABLES DU SECTEUR 1-Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production > 12 mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions. L'achèvement technique doit générer l'achèvement comptable. Cas des emprunts finançant plusieurs projets: Les charges financières sont affectées, par répartition entre les différents projets en justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalités de répartition. Fait générateur d’incorporation: Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision d'acquisition par le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs. Pour les lotissements, incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée à partir de la date de la première autorisation de lotir. Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est constitué par la date de délivrance de l'autorisation de construire. CAS PARTIULIER: Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD) : Conformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément. 2-Incorporation des charges commerciales et de publicité Liste des charges concernées: fléchage et signalisation d'un chantier ; achat de maquette ; aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements – témoins ; plaquettes commerciales ; publicité de lancement de programme; Principe: Ces charges sont incluses dans les stocks. Dérogation: Grands Projets: La construction et l'aménagement d'un complexe de vente et les frais de publicité et de prospection pourront être considérée comme: Une immobilisation amortissable sur la durée d'utilisation dudit complexe. L'usage de cette option devra être explicite et justifié au niveau de l'ETIC. Charges exclues du coût de revient: les dépenses courantes de commercialisation: Rémunérations d'intermédiaires commerciaux Les dépenses courantes de publicité: Frais de publicité générale A retraiter comme charges constatées d'avance A reprendre en fonction du constat définitif du transfert de propriété du bien en question 3-Incorporation des frais de fonctionnement Les frais de fonctionnement sont imputés selon un taux fixe en attendant la mise en place de la comptabilité analytique: 7% pour les opération réalisées en maîtrise d’ouvrage directe En fonction des conventions établies pour les opération en MOD Mention sur l’ETIC 4-Incorporation des honoraires et frais Liste des charges concernées: Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s'agit notamment des frais suivants : Assurances Honoraires des architectes, Honoraires des avocats, Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais d'expertise, Frais juridiques, Frais d'appels d'offres, Annonce et insertion propres aux programmes en cours 5-Provision pour travaux restant à effectuer Elle sert à enregistrer la provision correspondant au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total d’une opération. Il ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturés qui doivent être portés au crédit du compte 4417 “fournisseurs, factures non parvenues”. Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet d’états détaillés permettant d’apprécier la réalité de la provision constituée. ( ETIC) Il s’agira essentiellement des travaux d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné, travaux de finition et de parachèvement des ouvrages….. Exclusion de la provision pour travaux restant à effectuer: Coût commerciaux et de publicité après achèvement Frais financier après achèvement Charges d’entretien et de copropriété des logements invendus Frais interne de gestion de l’entreprise après achèvement 6- Provision pour dépréciation des stocks L'évaluation des provisions pour dépréciation des stocks et encours doit être calculée en respectant, notamment, le principe de la prudence. : le coût des stocks < la valeur probable de vente - frais de commercialisation Vérifier que Sinon Provisionner Conditions: Mettre en en place des procédures permettant la détection et la dépréciation comptable des stocks: la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme Mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice. dégager les provisions éventuelles à constater. ETIC: Spécificités ETIC: Spécificités PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS D’ACTIVITE: Cas des promoteurs immobiliers et des lotisseurs Cas des entreprises de travaux immobiliers Principales étapes du déroulement d’un programme: Achats de terrains Autorisation de lotir Travaux de viabilisation des terrains PV de réception provisoire + Attestation de conformité Autorisation de construire Compromis de vente Lots Travaux de construction PV de réception provisoire s’il y a lieu Permis d’habiter (par tranches du programme) Obtention de titres fonciers parcellaires Contrat de vente définitif Ventes de lots PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS D’ACTIVITE: Cas des entreprises des travaux immobiliers: Le processus d’activité est assez similaire à celui d’une entreprise industrielle. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Production-stocks: Travaux immobiliers Difficulté Promotion immobilière de la valorisation des stocks des en Idem cours qui dépend d’estimations significatives; + Spécificité des règles Difficulté de définir un niveau normal d’évaluation des stocks d’activité: sort du coût de sous-activité; prévues par le PCSI (incorporation des Absence / insuffisance du système de charges financières, comptabilité analytique ; commerciales, des charges restant à effectuer, …); Absence d’un système budgétaire permettant d’estimer et de suivre la marge sur chaque projet. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Ventes-clients: Travaux immobiliers Promotion immobilière Risque de non respect du principe de cut off (décalage entre la facturation et l’avancement des travaux, …); Difficulté de déterminer les modalités et les dates du fait générateur des ventes (% d’avancement des contrats à L.T, date d’achèvement, …); Retenues de garantie: facturation, comptabilisation et recouvrement. Détermination et rattachement des révisions des prix. Dépendance vis-à-vis d’un nombre limité de clients Date de transfert de propriété (possibilité de vente avant l'achèvement) ; Importance des encaissements en espèces excédant 20.000 DH : Enregistrement exhaustif des recettes ? PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Achats-fournisseurs: Travaux immobiliers NC. Promotion immobilière Les travaux et prestations de services reçus sont décentralisés et difficiles à vérifier (dates des décomptes différentes de celles d’avancement des travaux); Comptabilisation garantie liés aux sous-traitants (relations non Idem. formalisées, justificatifs non probants, défaillance) ; Idem. Mode de comptabilisation des approvisionnements : la comptabilisation en chiffre d’affaires ou en débours diffère selon NC. que la facture est libellée au nom de l’entrepreneur ou du maître d’ouvrage. Risques des retenues de PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Etat : impôts et taxes Promotion immobilière Travaux immobiliers Remise Risque en cause des exonérations suite au non respect des dispositions prévues par la Convention signée avec l’Etat (non tenue d’une comptabilité séparée telle qu’exigée par la loi, …); fiscal au regard de la TVA découlant de l’application du taux de 14% au lieu de 20% sur certains travaux d’installation et de pose ; Risque Réalité des soldes TVA débiteurs (rejet de remboursement de la TVA, …) ; Traitement fiscal des pénalités reçues (pour retard, désistement, …). lié au recours à des fournisseurs non patentables ; PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Paie-personnel / Trésorerie : Travaux immobiliers Promotion immobilière Variation Idem. Probité au cours de l’année du niveau d’activité (personnel temporaire); Difficulté de gestion et de suivi d’un effectif éparpillé géographiquement ; Non respect de la législation du travail. de certaines dépenses réglées en espèces. Importance des encaissements (en espèces) et de décaissements ; Décentralisation de la fonction notamment les encaissements (plusieurs bureaux de vente dispersés); PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Provisions pour risques et charges: Travaux immobiliers d’estimation de la marge sur le projet dès le départ et son impact sur les provisions pour pertes à terminaison; Promotion immobilière Difficulté Non provisionnement des engagements contractuels: garanties, litiges, remises en état des sites, ... Risque de pénalités et de travaux complémentaires (réglementation stricte applicable aux travaux publics, ...); Idem. Idem. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Immobilisations: Travaux immobiliers Parc d’immobilisations important éparpillé sur plusieurs chantiers ; Promotion immobilière Cycle non significatif. Cependant: Absence d’inventaire physique et du suivi du matériel en chantiers; Critères de distinction entre charges, stocks et immobilisations ( frais d’installation de chantier, petit outillage, bois de coffrage, ….).; Calcul des amortissements par référence aux règles fiscales. Critères de distinction entre stocks et immobilisations (bureaux de vente, mobilier des appartements témoins, ….).; DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES Comptes significatifs des promoteurs immobiliers: particularités Actif: • • Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis); Etat - impôts et taxes; Trésorerie-Actif. Passif: • Clients - avances et acomptes; Fournisseurs - retenues de garantie. • • DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: Le secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et l’unicité de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilière relèvent généralement des contrats à long terme. L’importance des données non répétitives et des estimations comptables a un impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de validité: PLANIFICATION DE LA MISSION: Importance de l’évaluation de l’environnement général des contrôles : -Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la direction; - Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise. Examen analytique préliminaire à adapter aux particularités de l’entreprise : Pour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles devraient être observées: • Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des projets. • Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-traité, direct) par type de clientèle, par projet … ; • Répartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en fonction de la décomposition du chiffre d’affaires. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité séparée. La méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du bilan et du CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas notamment : •de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise; •d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge; •de repérer les projets problématiques, … La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet: L’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La validation des résultats de chaque projet se fera par l’examen des produits et des charges y afférents. Cette méthode permet également de valider une partie significative de certains postes tels que les stocks, les produits et charges constatés d’avance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, …. Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: L’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la validation des comptes des produits et de charges, l’auditeur devra procéder à une revue approfondie du système de contrôle interne mis en place par l’entreprise pour s’assurer de la fiabilité du système de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire des coûts par projet. Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles clés: - Achats / fournisseurs; Ventes / Clients; Personnel; Immobilisations. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES En fonction du résultat des phases précédentes et notamment de la qualité du suivi des coûts par projet, l’auditeur va dérouler un programme de travail lui permettant de valider les résultats des projets. Le contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de l’analyse par projet. D’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant notamment sur les provisions pour risques et charges et les comptes se rattachant aux cycles revus lors de l’intérim. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: Cas des promoteurs immobiliers et lotisseurs LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES Une attention devrait être accordée aux points suivants: •Nécessité de circulariser la conservation foncière pour valider les réserves foncières ; •Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients professionnels, banques, …) ; •Assistance à l’inventaire physique surtout pour constater l’état d’avancement des travaux et cerner l’activité. RESERVES LES PLUS FREQUENTES Réserves sur la valeur des stocks des produits en raison de l’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilité analytique ou de la non conformité de la méthode d’évaluation avec les règles comptables en vigueur; Réserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs ne sont pas analysés (Eses de promotion immobilière); Créances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers); Réserve en cas d’incertitudes non couvertes par des provisions pour risques et charges; Non respect de la spécialisation des exercices en matière de l’enregistrement des ventes et/ou des achats; MERCI POUR VOTRE ATTENTION
