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Acheter un immeuble et gagner gros

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Faites financer votre mobilier sur easy-mobilier.com
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Faites financer votre mobilier sur easy-mobilier.com
FORMATION GRATUITE
ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS
1ère version
La formation est mise à jour sur le groupe facebook
GROSSE RENTA IMMO
https://www.facebook.com/groups/2734840303224949/
La formation est également mise à jour sur le site
WWW.RENTA-IMMO.COM
Empruntez votre mobilier dans votre prêt immobilier, c'est
enfin possible, rendez-vous sur :
WWW.EASY-MOBILIER.COM
Rejoignez-nous sur le groupe Facebook si vous avez des
questions, des choses que vous n'avez pas compris ou des
points que vous souhaitez approfondir. Le groupe est très
actif, plusieurs milliers de membres y participent chaque
jour. Alors qu'attendez-vous pour nous rejoindre ?
Cette formation, sous forme de livre, vous est
gracieusement offerte.
Ce livre est protégé par un copyright, toute reproduction ou
revente est absolument interdite sous peine de poursuite
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judiciaire.
QUI SUIS-JE ?
C’est avec émotion que j’écris mes premiers mots sur mon livre.
Je m’appelle Sébastien, je vis près de Lyon et j’ai 32 ans. Je suis chef
d’entreprise depuis environ 10 ans, je n’ai jamais été salarié. Après un BTS
dans la gestion d’entreprise, j’ai décidé d’entreprendre tout de suite après pour
être mon propre patron, je n’ai jamais voulu travailler pour quelqu’un. J’ai
d’abord débuté mon activité en tant qu’Auto entrepreneur en 2008 puis, une
fois que j’ai dépassé les plafonds, j’ai créé ma SARL en 2010, que j’ai toujours
actuellement.
J’ai en parallèle commencé mon activité d’investisseur immobilier. C'était il y a
environ 3 ans maintenant. J’ai commencé par me former via des vidéos
Youtube, des forums et des livres. J’ai désormais une quarantaine de lots qui
se composent en 3 immeubles. Ce qui me permet d’avoir environ 15k€ de
loyers par mois. Mon statut, uniquement en LMNP, je sais comme c’est galère
de sortir de l’argent avec ma SARL, donc tout ce qui est immo, je privilégie le
nom propre au maximum.
Tous les immeubles que j’achète, sont des débris, des trucs pourris, dont
personne ne veut. A chaque fois, je repars de 0, je refais toutes les arrivées
d’eau, les évacuations en partant de la cave, jusqu’aux combles, je fais de très
gros travaux. Idem pour l’électricité, je dépose tout l’ancien système
électrique, pour y mettre de nouveaux tableaux, compteurs ainsi qu’une
nouvelle colonne électrique. Cela me permet de diviser les immeubles en
petites surfaces, en meublé, ainsi, j’ai des grosses rentabilités. En effet,
immeuble + gros travaux + division en petite surface + location meublée =
Grosses rentabilités. Cette expérience m’a également permis d’avoir une
équipe d’artisan sérieuse, ce qui est l’une des choses les plus importantes.
J’achète uniquement des immeubles pour 2 raisons principales :
- Les prix des immeubles au M2 sont plus bas, grâce au prix de gros. De plus il
y a beaucoup moins de concurrence, donc de grosses négociations.
- Etre en mono-propriété permet de faire ce que l’on veut (dans la limite légale
du PLU), aucune justification à faire à la copropriété puisqu’on est seul maître
à bord.
J’ai décidé de me lancer dans une nouvelle aventure, l’immobilier étant devenu
une passion, j’ai envie de relever ce nouvel objectif qui est de permettre à tout
le monde de pouvoir acheter un immeuble grâce à ce livre que je vous offre.
Je vous souhaite bonne lecture.
A bientôt :)
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SOMMAIRE
Module 1 : Changez votre Mindset (Partie 1)
Page 5
Module 2 : Changez votre Mindset (Partie 2)
Page 10
Module 3 : Les prérequis d'un immeuble
Page 15
Module 4 : Les impératifs pour investir
Page 20
Module 5 : La rentabilité d'un immeuble
Page 25
Module 6 : La fiscalité générale d'un immeuble
Page 30
Module 7 : La fiscalité d'un immeuble NU
Page 35
Module 8 : La fiscalité d'un immeuble MEUBLE (Partie 1)
Page 40
Module 9 : La fiscalité d'un immeuble MEUBLE (Partie 2)
Page 45
Module 10 : La fiscalité d'un immeuble en SCI (Partie 1)
Page 50
Module 11 : La fiscalité d'un immeuble en SCI (Partie 2)
Page 57
Module 12 : La plus-value
Page 62
Module 13 : L'affaire du siècle n'existe pas
Page 65
Module 14 : L'étude de marché préalable d'un immeuble
Page 69
Module 15 : L'étude de marché d'un immeuble
Page 74
Module 16 : Comment trouver un immeuble rentable (P1)
Page 79
Module 17 : Comment trouver un immeuble rentable (P2)
Page 84
Module 18 : Comment trouver un immeuble rentable (P3)
Page 89
Module 19 : Les méthodes approfondies de recherche
Page 93
Module 20 : Les préparations avant la visite d'immeuble
Page 97
Module 21 : Visiter un immeuble (Partie 1)
Page 101
Module 22 : Visiter un immeuble (Partie 2)
Page 106
Module 23 : Visiter un immeuble (Partie 3)
Page 111
Module 24 : Visiter un immeuble (Partie 4)
Page 115
Module 25 : Négocier un immeuble
Page 120
Module 26 : Le compromis
Page 125
Module 27 : Préparer son RDV avec la banque
Page 130
Module 28 : Les notions bancaires à connaître (Partie 1)
Page 135
Module 29 : Les notions bancaires à connaître (Partie 2)
Page 140
Module 30 : Préparer son dossier de prêt (Partie 1)
Page 145
Module 31 : Préparer son dossier de prêt (Partie 2)
Page 150
Module 32 : L'immeuble vous appartient
Page 155
Module 33 : La législation
Page 160
Module 34 : Choisir les artisans
Page 165
Module 35 : Les devis
Page 170
Module 36 : Estimer les travaux
Page 175
Module 37 : Gérer le chantier
Page 180
Module 38 : Les travaux
Page 185
Module 39 : Les travaux d'électricité (Partie 1)
Page 190
Module 40 : Les travaux d'électricité (Partie 2)
Page 196
Module 41 : Les travaux de plomberie
Page 202
Module 42 : Les autres travaux
Page 207
Module 43 : Le mobilier
Page 212
Module 44 : Le fin du chantier
Page 216
Module 45 : Louer son bien
Page 222
Module 46 : Le locataire
Page 227
Module 47 : La gestion du locataire
Page 232
Module 48 : Les charges et impôts
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CHANGEZ VOTRE MINDSET (Partie 1)
INTRODUCTION :
Commençons par le commencement, dans ce module, on va se préparer à
changer notre mindset car acheter de l’immobilier locatif, c’est déjà assez
marginal (moins de 10% des français), mais alors, acheter un immeuble, c’est
encore plus restreint, sur 100 investisseurs immobiliers, je pense qu’on ne
dépasse pas les 5% de ces investisseurs, donc autant dire que nous sommes
une minorité. Il va donc falloir ignorer tout ce qui sera néfaste autour de vous,
ce que vous dira la famille, les amis qui n’y connaissent rien, les médias, les
réseaux sociaux, bref se mettre dans un état d’esprit en mode IMMEUBLE DE
RAPPORT et rien d’autre.
DESACTIVER TOUT CE QUI EST NEFASTE
La première chose qu’il va falloir faire, c’est directement de couper tout ce qui
va vous déranger durant tout le processus de recherche et d’achat d’un
immeuble de rapport. Tout ce qui est la TV, la radio, il va falloir s’en éloigner le
plus possible, c’est une perte de temps considérable, non seulement vous n’y
apprenez rien, mais en plus, vous perdez du temps. Prenez l’exemple des infos
sur BFM il y a 2 jours, rappelez-vous de ce qui s’est dit pendant les débats en
plateau ou pendant les reportages ? Non, vous avez donc perdu votre temps. Il
y a une notion très importante à savoir, la chose primordiale dans votre vie, ce
n’est pas l’argent, c’est votre TEMPS. Chaque jour, il faut que votre temps
vous ait servi à apprendre quelque chose d’utile, à vous former, et non à
regarder Hanouna… Les chaînes de TV et de radio veulent faire du sensationnel
(un incendie, une bagarre, un meurtre, des manifestations…) mais ça ne vous
apprendra absolument rien. Attention, je ne dis pas de ne pas s’informer, mais
il faut le faire correctement, avec des médias sur le business, et non
mainstream, des médias qui vous apporteront de la qualité et de l’information
sur votre domaine (l'immobilier).
Durant vos phases d’apprentissage, de recherche, de visite…. Coupez
également le téléphone, les notifications, les jeux à la con, les réseaux sociaux,
ce sont des sources de perte de temps. Plus vous avez de distractions et plus
vous mettrez du temps à vous remettre dans ce que vous étiez en train de
faire. Mettez le téléphone en mode avion pendant une période d’1h, 2h, 3h…
consécutives, concentrez-vous sur ce qui est rentable et sur rien d’autre. Il
faut savoir que plus vous vous déconcentrez, et moins vous apprendrez. Il y a
les périodes pour l’apprentissage/la recherche/les visites et il y a les périodes
pour se distraire, mais il ne faut pas les mélanger.
RIEN N’EST INATTEIGNABLE QUAND ON LE VEUT
Vous pensez qu’acheter un immeuble est impossible ? Vous pensez qu’avoir
10-20-30-40 appartements est impossible ? Vous pensez encore que les
personnes qui touchent 3K€/mois sont riches ? Vous pensez qu'avec un salaire
de ministre vous êtes riche ? Vous êtes très loin de la réalité. Quand on vous
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dit, atteignez l’indépendance financière avec 2K€ par mois, vous pouvez faire
un bras d’honneur à celui qui vous dit ça. Vous êtes peut être en train de me
prendre pour un fou, mais ce n’est pas grave, votre avis changera
probablement avec les semaines à venir. Il faut savoir qu’il y a ce qu’on vous
dit à la TV/radio, « Vous êtes riche à partir de 3K€ par mois », « Carlos Ghosn
est un pourri, il gagne trop », « il est impossible de faire plus de 5% de renta »
et il y a la réalité.
Il faut savoir qu’il y a beaucoup d’argent sur la planète, et générer beaucoup
d’argent est très facile, il faut juste le vouloir, ne vous contentez pas de
quelques K€ par mois, c’est rien, pensez gros, pensez 10K€, 20K, 30K, 50K…
Quand on pense comme un pauvre, on reste pauvre, quand on pense comme
un riche, on devient riche. Donnez-vous des objectifs chiffrés, n’ayez pas peur
de parler d’argent, ceux qui en ont peur sont des abrutis. Sortez-vous les
doigts du *%£#% et allez chercher cet argent qui est disponible de partout.
Etre un patron c’est très bien, j’en suis un, mes salariés n’ont pas un mindset
d’investisseur, ils sont bien dans leur routine, il en faut et c’est normal, mais si
vous, vous avez l’âme d’un investisseur, alors préparez-vous à vous concentrer
sur votre business et à gagner gros avec l’immobilier.
LA MENTALITE DES RICHES
Voici ma réalité, je gagne beaucoup d’argent avec ma société et avec
l’immobilier, on est sur un groupe où il faut parler d’argent, il n’y a pas de
tabou, je gagne plusieurs centaines de K€ par an, tout en France, je paie mes
impôts en France. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il faut penser gros, j’ai
commencé avec 1400€ quand j’ai créé ma boite il y a 10 ans, et je me disais,
qu’est ce que je serais content avec 5K€ par mois, mais en fait ça ne veut rien
dire, l’argent est juste un outil qui permet d’investir. A un certain niveau, en
fait, que vous gagniez 10K€ par mois ou 50K€ par mois, ça ne veut plus rien
dire, tant que vous pouvez remplir vos besoins primaires de la pyramide de
Maslow, le reste c’est que du bonus.
J'ai commencé bas, et je continue à vivre comme si je gagnais 3-4k€ par mois,
il est absolument inutile de cramer son argent. En effet, un « riche » ne
dépense pas son argent pour des conneries, il l’investit, contrairement aux
autres qui pensent à acheter des TV, des iPhones alors qu’ils gagnent le smic
(je caricature volontairement). Une fois que j’ai utilisé mes 4K€ pour vivre
tranquillement, le reste, je l’utilise pour le réinvestir, car plus on investit, et
plus on gagne de l’argent. Plus loin dans la formation je vous dirai ce qu’il faut
faire de votre cashflow, mais sachez que le plus important est de dépenser le
moins possible pour réinvestir au maximum.
VOUS SEREZ PERCU COMME UN OVNI
Comme je l'ai dit précédemment, très peu d'investisseurs achètent des
immeubles de rapport, alors quand vous direz que vous cherchez un immeuble
de rapport, on vous prendra pour un Ovni et au final, c'est totalement normal,
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les gens ont toujours peur de ce qu'ils ne connaissent pas. Que ce soit vos
amis, votre famille, votre agent immobilier ou bien même votre notaire, tous
auront une appréhension à savoir que vous cherchez à investir dans un
immeuble de rapport.
Les agents immobiliers ont souvent l'habitude, dans 95% des cas de vendre
des résidences principales, c'est leurs cœur de métier, puis des appartements
à des investisseurs de temps en temps, mais une grosse partie ne saura même
pas qu'on peut acheter des immeubles. Ne perdez pas votre temps à expliquer
cela s'il n'y comprend rien.
NE PAS EcoûteR LES AMIS ET LA FAMILLE
Vos amis, et surtout votre famille vous veulent du bien, ils souhaitent que vous
ne preniez pas de risque, que vous restiez dans une petite routine du
quotidien. Cela est normal, comme je l'ai dit plus tôt, l'inconnu fait peur et ça a
toujours été comme ça. On préfère rester dans sa zone de confort plutôt que
de tester des nouvelles choses. La nature humaine est comme ça.
Le souci, c'est que si vous écoûtez vos amis et votre famille, vous ne ferez
jamais rien, car les mythes sont toujours présents dans la tête des gens. Je
vais vous donner 2 exemples vraiment différents pour que vous compreniez, je
ne donne pas d'avis, ce sont des faits :
– Carlos Ghosn, on ne va pas retenir qu'il a réussi à faire de Renault, l'un
des plus grands fabricants de voiture au monde, alors que quand il est
arrivé à la tête de la société, il y a 20 ans, la marque était presque en
faillite. Non, on va retenir qu'il aurait détourné quelque millions de la
société pour son compte personnel.
– Les gilets jaunes, on ne va pas retenir qu'il y a des milliers de gilets
jaunes qui sont pacifistes lors des manifestations à Paris ou dans les
autres villes. On va retenir uniquement le faible % de casseurs qui
saccagent les vitrines et frappent les policiers.
Pourquoi ça ? Parce que ce qui est mauvais, est toujours plus intéressant à
regarder que quelque chose de foncièrement bon.
Où je veux en venir ? C'est très simple, toutes les mauvaises nouvelles que
nous voyons passer sur les réseaux sociaux/tv/radio, on s'en rappellera
facilement, mais pas des bonnes nouvelles. Ainsi, votre grande tante qui
regarde les réseaux sociaux tous les jours mais qui n'a jamais investi dans
l'immobilier va vous dire que les locataires ne payent pas, que les locataires
cassent les appartements, que les locataires changent les serrures... De la
même manière que votre grand cousin germain qui a 1 appartement en
location NU depuis 10 ans vous dira, on est beaucoup trop taxé sur l'immobilier
en France, c'est impossible d'être rentable, je paye trop d’impôt...
Bref que des idées à la con qui vont vous faire peur, il ne faut donc pas écoûter
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toutes les personnes qui ne vous élèveront pas vers le haut. Parlez-en le moins
possible avec eux, ou soyez très évasif pour ne pas rentrer dans le sujet en
détail.
NE JAMAIS SE DECOURAGER
Nous sommes français, nous sommes donc des râleurs, moi le premier, et on a
le droit de râler, mais pas de se décourager. Pourtant, beaucoup d'étapes dans
votre recherche immobilière vous donneront l'envie de baisser les bras. En
effet, le parcours sera semé d'embûches entre le moment où vous allez
commencer à chercher un bien jusqu'à recevoir votre premier loyer. Si vous
êtes débutant, il y aura au moins 6 mois minimum, pouvant aller jusqu'à 2 ans
pour que toutes les étapes soient franchies. Et si vous vous découragez
facilement, il va falloir mettre votre esprit en mode conquérant car il va être
mis à rude épreuve, il faudra un mental d'acier.
Voici quelques exemples qu'il va falloir surmonter :
– Cette formation va être longue, entre 3 et 4 mois en fonction du nombre
de module que je rajouterai au fur et à mesure, il faudra être assidu, et
rester focus sur son apprentissage complet, ne pas décrocher et surtout
ne pas vouloir brûler les étapes.
– L'un des premiers soucis sera l'étude de marché, il va falloir savoir la
mixer, l'analyser, en tirer des résultats afin que vous puissiez savoir où
commencer. Il ne faudra pas partir dans tous les sens et rester concentré
sur 1 stratégie.
– Trouver des biens, ça sera la recherche la plus longue de votre vie, ça
pourra mettre 1 jour comme 1 an pour trouver un bien intéressant, pour
cela, il faudra avoir sa routine de recherche et être prêt à dégainer
(Visiter le bien) dès que possible pour être le premier. Il ne faudra
jamais se décourager car une bonne affaire ne prévient pas avant
d'arriver.
– Ensuite, les visites qui offriront un lot de déception, la recherche
d'artisan qui sera fastidieuse, les travaux qui n'en finiront jamais... bref
autant de péripéties dont il ne faudra pas avoir peur, il faudra continuer
à avancer.
Notez cela : Chaque erreur est une chance, car vous elle vous permettra
d'avancer très rapidement. En effet vous ne la ferez plus par la suite, vous
saurez analyser le souci, et ça sera une simple formalité la prochaine fois.
S'ENTOURER DE GENS AVEC UN MINDSET DE RICHE
Quand je dis cela, je ne dis pas de s'entourer obligatoirement avec des gens
riches, il y a une nuance. Certes, s'entourer de gens riches est extrêmement
bénéfique, mais s'entourer avec des gens ayant un mindset de riche est selon
moi encore plus intéressant. Un riche, peut gagner 30K par mois, mais s'il
dépense tout au casino, au restaurant et en boite de nuit, il ne vous apportera
rien du tout. En revanche des personnes ayant un mindset riche vous feront
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avancer vite et bien, trouvez-les autour de vous, sur les forums, sur facebook,
dans votre famille, et faites-en vos nouveaux amis.
Pour rappel :
– Un passif vous fait perdre de l'argent, comme une voiture, une TV, car
chaque minute qui passe, ce bien matériel se déprécie, ce qui signifie
que votre TV vaut aujourd'hui, moins qu'hier et plus que demain.
– Un actif vous fait gagner de l'argent, ce sont des investissements comme
de l'immobilier, de la bourse, des voitures de collection, des montres de
collection... Chaque minute qui passe ce bien vous rapporte de l'argent.
Qu'est ce qu'un mindset de riche ? C'est une personne qui peut très bien être
au smic ou un mec gagnant 30K par mois, en fait, c'est une personne qui a
compris que pour aller haut, il ne faut pas avoir de passif. Un mindset riche
aura le moins de passif possible, il s'éloignera des passifs comme de la peste
brune. En revanche, il investira une grande partie de son épargne disponible
dans des investissements rentables, il arrivera à mettre de l'argent de côté, il
ne sortira pas tous les soirs, chaque euro gagné avec ses investissements sera
réinvesti encore et encore pour faire travailler les intérêts composés.
Entourez-vous de gens comme ça, et vous verrez que très vite, vous aussi
vous adopterez très vite un mindset de riche et vous évoluerez très
rapidement.
On ressemble aux 5 personnes avec qui on est le plus, réfléchissez à ce dicton.
CHANGEZ VOTRE MINDSET (Partie 2)
INTRODUCTION :
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On passe à la vitesse supérieure pour définitivement changer de mindset, à la
fin de ce module, vous serez mentalement prêt à vous investir et à investir
dans un immeuble de rapport dans les mois qui vont suivre. Une chose sera
importante, c'est de rester focus sur votre objectif, ne pas faire attention à ce
qui va se passer autour de vous pendant cette période. Rien ne doit vous
perturber, ni vous faire changer d'objectif. Vous devrez penser gros, toujours
plus gros, car rien n'est impossible si vous le souhaitez vraiment. Vous êtes
sur le point de changer de vie :)
DEVENIR LIBRE FINANCIEREMENT EN PARTANT DE 0
On dirait que ce titre est le titre d'une vidéo d'un des nombreux vendeurs de
rêves qui vous promettent de devenir riche en essayant de vendre leurs
formations. Mais au final est-ce vrai, peut-on devenir libre financièrement en
partant de 0 ? La réponse est OUI, avec une nuance, c'est qu'il n'est pas
nécessaire de payer des milliers d'euros à un pseudo investisseur qui gagnera
plus d'argent en vendant des formations qu'avec l'immobilier. Mon aparté
étant terminé, je vais vous dire comment c'est possible.
OUI partir de 0 et devenir libre financièrement c'est possible, par contre ça
vous demandera beaucoup de temps, beaucoup de sacrifices et un mental
d'acier sans faille. Les personnes les plus riches dans le monde, sont presque
toutes parties de rien ou de très bas. Quel est le point commun entre Bill
Gates, Elon Musk, Mark Zukerberg, Jeff Bezos ? La réponse est simple, ce sont
des entrepreneurs, ils ont lancé leur boite très jeune, avec très peu de fonds,
souvent dans un garage, et ils ont toujours cru en ce qu'ils faisaient, ils n'ont
jamais lâché. Parmi les plus riches du monde, 99% sont des
entrepreneurs/investisseurs. On ne devient pas riche en étant salarié.
Pour illustrer, je vais parler de moi, je suis né dans une famille de la classe
moyenne, je n'ai jamais manqué de rien, on partait en vacances chaque
année, bref une famille classique. Depuis toujours, j'ai voulu créer des
sociétés, j'ai commencé à 15-16 ans en achetant des vêtements en Chine que
je revendais sur Ebay, ça marchait très bien, il y avait peu de concurrence à
l'époque, j'ai réussi à me payer une Alfa Romeo 147 à 18 ans, je faisais le fier,
le kéké... Après mon bac, j'ai eu un BTS dans la gestion d'entreprise en
alternance, en parallèle, j'ai lancé plein de petits business à la con mais
j'aimais l'entrepreneuriat. A 22 ans, juste après mon BTS, j'ai créé ma société
dans l'informatique, je me rémunérais 1400€ par mois, 10 ans plus tard, ma
société fais plusieurs millions de CA par an. En parallèle, j'ai créé une société
de cigarette électronique, de 2014 à 2016, et j'ai commis une très grosse
erreur, j'ai mal ciblé ma clientèle, ce qui a été fatal pour cette société, mais ce
n'est pas grave, j'ai fait une erreur que je ne referais plus jamais. Depuis
environ 2-3 ans, j'investis en immobilier, une fois les travaux de mon dernier
immeuble terminés, je toucherai environ 160-170k de loyer à l'année avec une
quarantaine de lot.
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Tout ça pour dire quoi ? Tout simplement qu'il est possible de partir de 0 et
devenir libre financièrement, vous allez me dire, c'est facile pour toi d'investir
en immobilier car tu as déjà ta boite, oui c'est vrai, mais je suis quand même
parti de 0. Dans tous les cas, si vous investissez dans l'immobilier, vous
achèterez peut-être moins de lots sur la même période, mais ça sera déjà
énorme, il est très simple d'acheter une dizaine de lot en 2-3 ans lorsqu'on
achète des immeubles.
COMBIEN D'IMMEUBLES POUR DEVENIR RENTIER
La question revient souvent, combien dois-je avoir d'appartements ou
d'immeubles pour devenir libre financièrement. La réponse est très simple,
c'est en fonction de vos objectifs, il y a ceux qui ont des petits objectifs et ceux
qui ont des objectifs très hauts, dans cette formation, on parlera plutôt des
personnes qui ont un objectif très haut. Prenons le calcul d'une personne qui
veut gagner au moins 5K€ par mois, c'est un minimum si on veut vivre
confortablement en France tout en continuant à investir une partie de son
revenu. Alors c'est très simple, il suffit de faire un calcul. Partons du fait que
vous êtes un investisseur rentable avec un bon cashflow NET de 50% de votre
loyer (exemple vous touchez 1000€ de loyer, une fois que vous avez déduit, le
prêt, la TF et toutes les autres charges, il reste 500€ de CF) et que vous
achetez des immeubles de 5 appartements. 5 lots c'est la moyenne quand on
achète un immeuble. Partons du fait que vous louez des T2 d'environ 500€ (je
compte pas les charges, vous achetez un immeuble, les charges sont minimes)
–
–
–
Loyers mensuels : 500 x 5 = 2500 €
CF NET de 1250 €
4 immeubles x 1250€ = 5000 € de CF NET Après impôts
Vous souhaitez être libre financièrement avec un revenu confortable ? Il vous
faut environ 4 immeubles de 5 appartements, ainsi, vous toucherez 5000€ net
d’impôts. C'est aussi simple que ça. Vous souhaitez 10000€ net d'impôts ? Il
vous suffit de doubler le nombre de biens. Vous pensez que c'est impossible ?
Alors il faut encore travailler votre mindset. J'ai l'exemple de Greg, pour ceux
qui le connaissent, en quelques années il est vraiment parti de 0 et aujourd'hui
il a environ 60 biens je crois, en ayant créé une société de chasseur en
parallèle, donc TOUT est possible, il suffit d'y croire et de se défoncer.
Une notion importante pour moi, comme je vous l'ai dit dans le 1er module,
quand je parle d'indépendance financière, je ne parle pas de 2k€ par mois,
mais de 5, 10, 20k... Si vous pensez petit, vous resterez petit, si vous pensez
grand, vous grandirez.
Evidemment, il y a de la nuance à apporter à mes propos, en effet, pour ne
pas payer d’impôts, il faut faire beaucoup de travaux, on regardera ça en
détail plus tard dans la formation, mais évidemment, un bien qui n'a plus de
travaux, il faut le revendre et repartir sur un nouveau bien pourri à rénover.
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Mais les travaux vous permettront de ne pas payer d’impôts pendant au moins
5 ans pour une rénovation totale.
Un point également à ne pas oublier, il n'y a pas que le CashFlow (Loyer
soustrait de toutes les autres charges, on en parlera en détail dans un
prochain module) à regarder, il faut également savoir que vous remboursez
également une partie du capital chaque mois lorsque vous payez votre prêt.
C'est une notion qu'on oublie trop facilement, mais le capital est aussi
important que le CF.
TU NE JALOUSERAS PAS TON PROCHAIN
On a l'habitude en France de jalouser toutes les personnes autour de soi, ça a
toujours été comme ça, on n'aime pas les riches en France. La preuve, c'est
l'un des pays les plus taxé du monde, et c'est l'un des seuls pays au monde
qui a eu l’impôt sur la fortune pendant plus de 35 ans, si ce n'est pas une
preuve qu'on aime pas les riches, je ne sais pas ce que c'est. L'impôt sur la
fortune a été transformé en impôt sur la fortune immobilière depuis l'arrivée
de Macron, ce qui, psychologiquement ne change rien dans l’idée qu'on n'aime
pas les riches en France.
La France est vraiment un pays à part, contrairement à tous les pays
anglophones où la réussite est félicitée, en France, la réussite est jalousée. J'ai
lu les phrases suivantes dans un livre, je ne me rappelle plus du nom.
–
En Angleterre, quand tu réussis, que tu roules en Ferrari, les gens te
demandent ce que tu fais dans la vie et comment tu as réussi à en être là. Les
gens se félicitent de votre réussite, ils s'en réjouissent et vont essayer de faire
pareil pour réussir à leur tour également.
–
En France, quand tu réussis, que tu roules en Ferrari, les gens ne vont
pas s’intéresser à comment vous avez réussi à vous enrichir pour faire pareil à
leur tour. Non, ils vont vous jalouser, vous envier, et se demander qui vous
avez volé pour avoir cette réussite.
E t pourtant nous sommes dans un pays totalement paradoxal puisque la
défaite est interdite en France. Lorsque vous avez été gérant d'une entreprise
faisant faillite, en liquidation... vous serez fiché par les banques, il sera ensuite
très dur de pouvoir créer une autre entreprise avec un prêt bancaire. Alors
qu'en Angleterre l’échec est bien vu, car ça prouve que vous avez essayé
d'entreprendre et c'est bien ça le plus important. Ce sont 2 mentalités
différentes pour des pays très proches. Dans le même sens où en France, il
faut absolument des diplômes pour réussir, alors qu'en Angleterre on est
embauché au mérite et non à la taille de ses diplômes !
Vous l'aurez compris, vous devez avoir la mentalité anglo-saxonne, ne jamais
jalouser quelqu'un, mais plutôt lui demander comment il a fait, ne jamais
mépriser un riche, mais plutôt devenir son ami, ne pas ignorer quelqu'un qui a
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réussi, mais lui demander des conseils. Ayez cette mentalité de winner envers
les riches et vous deviendrez riche.
Petit avis perso : A force de trop taxer les riches et de les montrer du doigt, il
n'y aura plus aucun riche en France, ils seront tous partis et il ne restera plus
que des pauvres. Les riches sont nécessaires dans un pays, ils consomment,
investissent, ils font travailler des millions de personnes.
PLACARDEZ VOS OBJECTIFS
Il ne faut pas avoir peur d'avoir des objectifs très élevés quand on commence,
ça vous permettra de toujours voir plus haut. Mon premier objectif était d'avoir
un encours d'1M, puis 1.5M, désormais, mon objectif est d'atteindre 3M
d'encours en 2019, et si tout se passe bien, je devrais le réaliser. Ça sera un
immeuble d'une vingtaine de lots en Rhône Alpes. Une fois que j'aurai atteint
cet objectif, le prochain sera d'atteindre 5M d'encours. Un objectif n'est pas
fait pour être réalisé, il est fait pour être explosé plus rapidement que prévu.
Pourquoi il est important de se donner des objectifs ? Parce que la nature
humaine est ainsi faite, lorsqu'on a une cible à atteindre, elle est atteignable
beaucoup plus facilement lorsque cette cible est tangible, lorsqu'on sait à quoi
elle ressemble. Ce que je vous conseille c'est que chaque début d'année ou au
début de votre nouvelle vie d'investisseur, vous faites un plan sur l'année,
vous définissez des objectifs. Une fois qu'un objectif est atteint, vous le barrez,
et vous verrez à quel point il est jouissif de barrer un objectif atteint. Prenez
vos objectifs, placardez-les dans votre bureau, dans votre ordinateur, ils
doivent être visibles, vous devez les voir tous les jours pour vous donner la
force de les réaliser.
Pour vous donner un peu plus de concret, voici un exemple d'objectif que vous
pourriez/devriez réaliser sur les 12 prochains mois :
–
Lire et relire la formation ACHETER UN IMMEUBLE RENTABLE ET GAGNER
GROS, afin qu'elle soit totalement acquise.
–
Réaliser son étude de marché et savoir exactement où investir
–
Lancer sa routine quotidienne de recherche d'immeuble
–
Visiter au moins 20 immeubles
–
Faire au moins 5 offres avec des prix négociés
–
Acheter 1 immeuble
–
Toucher ses premiers loyers
Avec tous ces objectifs, il vous sera impossible de ne pas passer à l'action :)
INUTILE D'AVOIR 100% DES REPONSES AVANT DE SE LANCER
Ma plus grande spécialité, c'est la procrastination, elle me colle tellement fort
que c'est dur de m'en séparer ! J'ai toujours repoussé au lendemain ce que je
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devais faire aujourd'hui et ça m'a souvent posé des problèmes par le passé.
Désormais c'est terminé, j'ai un bloc note sur mon ordi et tout ce que je note
je me force à le faire le plus rapidement possible. Tout ça pour dire quoi ?
J'ai vu une statistique il y a quelques mois, qui disait que moins de 10% des
personnes qui achètent des formations immobilières ou autres, passent à
l'action, ce qui fait que 90% des personnes n'y passent pas. Encore pire, ils
achètent d'autres formations, pour se rassurer en se disant qu'ils en savent
encore plus que les autres, mais jamais ils ne passeront à l'action, pourquoi ?
Parce qu'ils ne se sentiront jamais prêts, ils chercheront toujours des excuses.
Pourtant, il faut savoir qu'une grande partie des formations se ressemblent
(une partie mindset, une partie fiscalité, une partie recherche de bien, une
partie négociation, une partie travaux...), donc au final, une seule formation
est suffisante.
Que vous suiviez 1 ou 10 formations, de toute façon il vous restera encore
beaucoup de questions, et la seule solution d'y répondre, c'est de se lancer. Si
vous vous posez toutes les questions avant de vous lancer, et bien vous ne
vous lancerez jamais, le plus important est de connaître les grosses bases,
ensuite, le reste viendra petit à petit.
RESTER POSE, RESTER MAITRE DE SES EMOTIONS
Voilà, désormais, vous avez le bon mindset, le mindset investisseur, le mindset
qui vous permettra d'aller loin, le mindset de riche qui vous permettra de
rencontrer des personnes intéressantes. Vous êtes sur le point de changer de
vie. N'oubliez pas qu'investir dans l'immobilier n'est pas un long fleuve
tranquille, loin de là, c'est pourquoi vous devrez rester maître de vos
émotions, ne pas avoir peur, ne pas être déstabilisé par votre entourage ou la
TV.
LES PREREQUIS D'UN IMMEUBLE
INTRODUCTION :
On commence à rentrer dans le concret petit à petit, cette fois en essayant de
comprendre ce qu'est un immeuble de rapport, et contrairement aux idées reçues, un
immeuble n'est pas nécessairement une tour de 10 étages ou une résidence étudiante
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de plusieurs milliers de M2. Un IDR (immeuble de rapport) ce n'est pas non plus un
bien immobilier réservé aux millionnaires, car on peut trouver des immeubles de
rapport en province, moins chers qu'un studio à Paris par exemple. Enlevez ces idées
reçues sur les immeubles de rapport. Vous comprendrez les avantages et les
inconvénients d'une IDR, et vous saurez comment faire pour penser à le revente
avant même d'acheter votre IDR.
QU'EST CE QU'UN IMMEUBLE DE RAPPORT (IDR)
Un immeuble de rapport s'appelle comme ça car il est censé rapporter à son
propriétaire. Un IDR, c'est un immeuble qu'on achète en un seul bloc, regroupant
plusieurs appartements. On peut trouver plusieurs sortes d'immeubles de rapport, un
IDR peut avoir seulement 2 appartements comme plusieurs centaines d'appartements,
cela ne change rien sur son nom. A Paris, les IDR se sont développés durant la
Restauration et la période haussmannienne. Les immeubles étaient divisés en lots dès
la conception et appartenaient à un seul propriétaire. Ils étaient le plus souvent
occupés par des congrégations religieuses, pour qui l'habitat en maison particulière
n'était pas adapté. Par la suite, la population augmentant et les maisons individuelles
ne répondant plus aux besoins, la construction des immeubles de rapport s'est
intensifiée. Au début du 20e siècle, c'était le modèle de construction dominant, puis la
copropriété a pris de l'essor.
Un immeuble étant simplement au moins 2 appartements minimum, ce qui signifie
qu'une maison peut devenir un IDR. En effet, il suffit de trouver une maison, de la
diviser en plusieurs appartements pour que ça devienne un immeuble de rapport.
C'est aussi simple que ça.
LES AVANTAGES D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Un IDR permet de brûler des étapes et d'aller beaucoup plus vite qu'un investisseur
lambda. En effet, alors que la plupart des investisseurs mettent 6 mois à 1 an pour
trouver, acheter, rénover puis toucher les loyers d'un appartement, vous ferez la
même chose en autant de temps, mais de façon décuplée puisque vous n'aurez pas 1,
mais 3-5-10-20 appartements d'un coup. Ainsi, vous n'aurez qu'une négociation pour
l'IDR entier, 1 seule demande de prêt à faire, 1 seul passage chez le notaire... C'est
un gain de temps considérable par rapport à l'achat d'un appartement par un
appartement.
Lorsqu'on achète un immeuble, on est en mono-propriété, ce qui signifie qu'il n'y a
pas de copropriété, en effet la copropriété se crée du moment où il y a au moins 2
propriétaires différents dans un immeuble. J'ai un immeuble en entier = Pas de copro
ni de syndic. Vous êtes donc le maître à bord, vous faites ce que vous voulez (dans la
limite de la légalité évidemment), tout vous appartient, si vous souhaitez faire les
travaux maintenant ou dans 10 ans, c'est vous qui décidez, personne ne va vous
l'imposer.
La copropriété est le plus gros point noir des investisseurs lorsqu'on a un
appartement. La copropriété, c'est en partie ce qui m'a fait n'acheter que des
immeubles de rapport alors qu'il m'arrive de trouver des affaires rentables pour 1
appartement, mais je n'y vais pas, parce que c'est en copro. En cropro, sachez que
vous êtes bloqué pour beaucoup de choses, par exemple, vous souhaitez rajouter une
clim ? Vous souhaitez faire de la location courte durée ? Vous souhaitez changer la
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destination d'un bien ? Dans tous les cas, il faudra demander l'accord de la copro. En
copro, vous ne décidez de rien.
L'autre point noir de la copro, c'est son coût, qui est souvent très élevé. En effet, dans
la plupart du temps, lorsque ce sont des immeubles de 10, 20 appartements, il y a un
syndic, et le souci d'un syndic c'est que ça coûte très cher. Si vous avez un ascenseur,
des espaces verts... c'est également coûteux, les frais de copro seront donc élevés et
le syndic prendra un pourcentage sur chaque prestation, environ 10% sans compter
les frais de photocopies et d'autres posts qui représentent des coûts exorbitants sur
l'année.
Il existe des syndic bénévoles dans les petites copro, c'est un des copropriétaires qui
gère la copro, ça marche bien lorsqu'il y a 5 appartements max, après c'est souvent
géré par un syndic pro. Une copro bénévole revient moins cher qu'un syndic pro. Si
vous souhaitez absolument acheter des appartements, alors je conseille d'en acheter
un dans une copro bénévole.
Donc vous achetez un immeuble, vous faites ce que vous voulez, vous n'avez pas de
comptes à rendre. De plus, les frais de copro seront minimes, dans mon cas, je paie le
ménage, sortie des poubelles et électricité des communs, ça me coûte 1800€ à
l'année pour mes 20 appartements, soit même pas 7.5€ de frais de copro par mois,
contre 30-50€ dans une copro gérée avec un syndic pro.
Un immeuble de rapport vous permettra d'avoir une gestion des locataires plus
simple. Ça se comprend aisément puisque tous les locataires se trouveront au même
endroit, ainsi, pas de perte de temps pour aller dans une ville, puis dans une autre
ville à 50km et ainsi de suite. Vous avez un souci avec un appartement ? Tout se
trouve au même endroit, c'est simple.
Un exemple concret, je fais régulièrement des visites de courtoisie pour officiellement
savoir si tout se passe bien pour le locataire, s'il n'a pas de soucis particulier (le
locataire est content, il voit qu'on s’intéresse à lui), mais officieusement, ces visites
me permettent de voir l'état de l'appartement, si le locataire en prend soin. Ou
encore, lorsqu'on doit installer des compteurs, faire plusieurs relevés d'eau/élec, faire
rentrer plusieurs locataires en même temps...L'avantage étant que tous les biens se
trouvent au même endroit, c'est quand même beaucoup plus simple.
Un immeuble de rapport vous permettra de baisser la vacance locative (période
durant laquelle il n'y a pas de locataire dans votre appartement) générale de vos
biens. Si vous achetez 1 seul appartement, lorsque le locataire part, il se peut que
vous ayez 1 semaine, 2 semaines, 1 mois de vacance locative, ce n'est pas rare dans
des villes de provinces. Dans ce cas-là, c'est une perte sèche, puisqu'aucun locataire
ne vous payera le crédit. En revanche, avec un immeuble de 5 lots par exemple, si
vous avez une vacance locative d'un mois, ce n'est pas grave puisque les 4 autres
locataires payeront votre crédit, cela vous permet donc de mutualiser les risques.
De plus, vous êtes un investisseur intelligent, vous faites donc uniquement du haut de
gamme pour vos locataires. Avec le temps, ça va se savoir que votre immeuble
propose des prestations haut de gamme niveau qualité et déco de l'environnement,
donc comme pour une colocation, si un des appartements se libère, l'un des locataires
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proposera l'un de ses copains pour louer un appartement dans le même immeuble que
lui.
Un immeuble de rapport vous permettra d'exploser votre rentabilité pour plusieurs
raisons :
Le but d'un immeuble est d'acheter beaucoup de M2 d'un coup, plus il y a de m² et
plus c'est intéressant. En effet, c'est comme faire un achat de gros, plus le bien
immobilier est grand, moins le prix au m² sera cher. Prenons l'exemple d'un
appartement de 50m². Le prix moyen au m² dans une ville est de 1000€ le m² pour
un bien de 50m², soit un prix d'achat de 50000€, alors qu'un studio de 25m² s'achète
avec un rapport de 1.5, ce qui signifie que les petites surfaces s’achèteront environ
1500€ le m². Ce qui signifie que plus vous achetez de M2 et moins vous payerez cher
le M2.
Un point supplémentaire important auquel on ne pense pas lorsqu'on achète « EN
GROS » des m², c'est que les travaux vous coûteront moins cher au m². Je
m'explique, lorsque vous faites une rénovation totale de 5 studios dans des villes
différentes (changement de l'électricité, plomberie, sol, doublage placo, isolation,
cuisine...) ça coûte entre 700 et 1200€ le m² en moyenne, alors que partir sur 5
studios dans le même immeuble, vous fera gagner facilement 100€ de travaux au m²
et ceci pour 2 raisons. Tout est regroupé au même endroit donc plus pratique pour les
artisans (ils feront un devis plus bas), en effet, ils auront beaucoup moins de
déplacement à faire. De plus on bénéficie de prix de gros pour le matériel, acheter du
matériel pour 25M2 à 5 périodes différentes ou pour 5x25M2 en même temps, c'est
pas pareil.
Pour aller encore plus loin et augmenter encore votre rentabilité, la meilleure solution
est d'additionner plusieurs techniques rentables. Vous pouvez par exemple acheter un
IDR et louer vos appartements en meublé, permettant de gagner facilement 20% de
rentabilité par rapport à un investissement classique. Puis, explosez vos rentabilités
en rajoutant en plus de l'achat d'un IDR, la location courte durée (LCD) permettant de
gagner facilement 50-100% de rentabilité par rapport à un investissement classique.
LES INVONVENIENTS D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Un IDR ça a beaucoup d'avantage mais également des inconvénients. Un IDR c'est
mettre ses œufs dans le même panier. En effet, vu que vous aurez tous vos biens au
même endroit, et bien les risques sont condensés au même endroit. Lorsque vous
achetez un appartement, quel que soit l'endroit, en faisant du haut de gamme, vous
êtes sûr de pouvoir le louer, mais lorsque vous allez acheter un immeuble de 10
appartements, ça ne sera pas la même histoire, car il faudra être sûr de louer les 10
appartements. C'est pourquoi il sera important de faire une étude de marché complète
pour ne pas faire d'erreur (on en parlera dans le module concerné).
De plus, outre l’importance d'être sûr de louer tous les biens en un même endroit, il
faut vérifier l'environnement. En effet, il suffit d'un tremblement de terre ou un
tsunami (certes en France on est tranquilles, mais c'est pour l'exemple) pour détruire
vos 10 appartements d'un coup. Assurez-vous de ne pas être collé à un immeuble en
péril qui pourrait menacer de s'effondrer par exemple, l'immeuble de Marseille qui
s'est effondré, a fragilisé 6 immeubles autour de lui... Ou encore, n'achetez pas un
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immeuble avec un Kekab en rdc par exemple...
Avec un IDR, vous êtes le maître des lieux, c'est donc un avantage comme on l'a vu
précédemment, mais c'est également un inconvénient. En effet, contrairement à une
copro où tous les frais sont mutualisés, en mono-propriété, c'est vous qui devrez
prendre en charge tous les travaux. Lorsque vous avez une toiture à changer, une
façade à ravaler, ou des communs à refaire, et que vous êtes seul propriétaire, il faut
avoir les reins solides car ce sont des coûts très importants.
Un IDR coûte plus cher qu'un appartement. Vous achetez plusieurs appartements d'un
coup, donc son coût augmente en conséquence. Alors certes, vous avez des
immeubles de 2 appartements, mais ce n'est pas ce qu'on vise. Quand j'ai commencé,
j'ai cherché un immeuble d'au moins 5 lots, pour me permettre de vraiment gagner
du temps. En province, lorsque vous avez un studio à 40k€, un immeuble tournera
autour de 170-180K. Ce qui reste dans tous les cas accessible à un grand nombre de
français, même si le budget est plus conséquent.
Si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport, en comptant les travaux, il y a un
coût global assez conséquent. On va partir sur un immeuble de 125M2, qui est une
taille de moyenne basse pour un immeuble, ce qui donne 5 studios de 25M2. Pour un
IDR de 125M2 avec un prix moyen au M2 de 1500€, vous en aurez pour environ
187500€.
Le montant des travaux également sera donc plus élevé en conséquence puisqu'il y
aura plus de M2 à rénover. Il faudra donc arriver à se faire financer 100, 200, 300M2,
ce qui fait des montants très importants. Lorsque vous faites une petite rénovation, il
faudra partir sur 200€ contre 1000€ le M2 pour une rénovation totale. Il sera donc
également plus compliqué de se faire financer autant de travaux par la banque.
La taxe foncière sera un coût non négligeable également, puisqu'avoir une taxe
foncière pour 10 appartements, c'est tout de suite un très gros coût. Pour une dizaine
d'appartements, c'est facilement entre 3000 et 5000€ par an. Il faudra donc bien le
prévoir.
Comme je l'avais dit plus tôt, très peu de personnes achètent un immeuble de
rapport, et donc très peu de personnes se font financer un IDR, donc très peu de
banquiers connaissent les IDR. On en parlera dans le module de la banque, mais, pour
faire une petite introduction, sachez que se faire financer un IDR sera plus compliqué
qu'un simple appartement, surtout lorsque c'est votre premier investissement. Le
banquier a peur, son but est de prendre le moins de risque possible, et pour le
rassurer il faudra avoir un dossier en béton.
PENSER A LA REVENTE
La chose primordiale quand on achète, c'est important pour un appartement, mais
encore plus pour un immeuble, c'est de penser à la revente. En effet, même si votre
but est de garder votre bien le plus longtemps possible, on ne sait pas ce qui peut se
passer dans la vie, c'est pourquoi il faut que votre bien soit liquide, ce qui signifie qu'il
faut pouvoir le revendre facilement sans perdre d'argent.
Dans un premier temps, il faut acheter à un prix bas, mais ça signifie quoi
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exactement ? Imaginons que le prix au M2 dans le secteur soit d'environ 2000€, il
faudra acheter avec un rabais de 20% minimum. Dans notre cas, il faudra acheter
1600€ maximum le M2. Mais comment connaître le prix au M2 ? Perso j'utilise le site
meilleursagents.com, l'avantage c'est qu'il donne le prix moyen du M2, dans chaque
rue, ça permet d'être vraiment précis. Exemple, à Marseille, la Rue Bayard a un prix
de 3283€ le M2 https://tinyurl.com/ycxl3mqd. Pour bien acheter le bien dans cette
rue, il faudra le payer 2600€ le M2, ainsi, vous avez une marge de 700€ le M2, pour
les travaux, les frais de notaires...
Ainsi, demain, si vous êtes pressé, vous souhaitez revendre le bien, vous pourrez le
revendre au prix du marché, en ayant refait des travaux pour remettre le bien à neuf.
En étant au prix du marché pour un bien refait à neuf, ça vous permettra de revendre
votre bien très rapidement, en 1 mois maximum en fonction du secteur. Puis, si vous
n'êtes pas pressé, vous pourrez rajouter 10% ou 20% au prix moyen du M2, sachant
que le bien est refait à neuf, il partira en un peu plus de temps, mais il partira très
bien quand même.
LES IMPERATIFS POUR INVESTIR
INTRODUCTION :
Parce que pour investir en immobilier, il y a des points obligatoires à connaître, dans
ce module, vous allez apprendre plusieurs choses importantes. Vous saurez ainsi ce
que vous devrez faire de votre cashflow, l'importance de votre 1er achat, il sera
capital par la suite. Vous saurez également qu'il faut penser comme un robot,
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puisqu'on achète des M2, et non de l'affect. Enfin, vous comprendrez l'importance
d'acheter à 2 lorsque vous êtes en couple.
QUE FAIRE DE VOTRE CASHFLOW
Voici l'une des premières questions qu'il faudra se poser si vous souhaitez investir en
immobilier. Entres autres questions importantes, celle-ci est primordiale, car c'est de
cette réponse que vous allez savoir si vous pourrez enchaîner les biens ou non. Quand
on vous dit, devenez rentier avec l'immobilier avec 1000, 2000 ou 3000 euros, c'est
du bullshit, puisque vos premiers revenus immobiliers ne sont pas faits pour vous
permettre de quitter votre travail, ils sont là pour vous aider à réinvestir plus
facilement.
Certes, vous souhaitez devenir rentier en immobilier, et c'est une très bonne chose,
mais comme je vous l'ai dit un peu plus tôt dans cette formation, soyez assuré qu'on
est pas rentier en immobilier avec des miettes de pain. Pour être rentier immobilier,
pour moi, il faut au grand minimum gagner 5K NET de cashflow après impôts, mais
c'est le minimum. Atteignez 10K par mois et vous serez tranquille, et vous pourrez
vraiment être rentier en immobilier tout en pouvant réinvestir une bonne partie ce de
revenu.
Pourquoi ne puis-je pas être rentier avec 1000, 2000 ou 3000 euros de cashflow net ?
C'est tout simple, si vous touchez 3000euros de CF NET, et que cet argent vous
permet de vivre, c'est de l'argent qui ne sera donc pas réinvesti, ça sera de l'argent
perdu. Comme je l'ai dit plus tôt, l'argent est un moyen permettant d'investir, si vous
l'utilisez pour vivre, il n'aura rien rapporté.
C'est pourquoi, il ne faut jamais quitter son emploi pour ceux qui ont en un, puisque
c'est LUI qui va vous permettre de vivre, ensuite, tout le cashflow que vous générez
avec vos biens immobiliers, doit être réinvesti encore et encore jusqu'à atteindre le 5K
de CF par mois. Vous pouvez réinvestir ce CF en immobilier, mais également en
bourse, le but, c'est que cet argent fasse des petit €, pour grimper les échelons
jusqu'à l'indépendance financière.
Vous allez me dire, mais quel est l’intérêt de réinvestir du CF sachant que j'emprunte
à 110% (le bien + les frais de notaires + les travaux) ? Alors oui, le 110% vous
pouvez le faire lorsque ce sont des biens à 50K, 100K, 200K, et que votre encours
bancaire n'a pas dépassé les 700, 800, 900K, mais vous allez voir, qu'ensuite, la
banque voudra des garanties lorsque vous enchaînez les biens, à un moment, vous
devrez mettre un apport, de 10, 15, 20%, et c'est exactement à ça que devra servir
votre cashflow, REINVESTIR POUR GAGNER PLUS, on en parlera plus bas.
LE 1ER ACHAT EST LE PLUS IMPORTANT
Vous le savez maintenant, en France, l'échec est interdit, et la réussite est montrée
du doigt, mais il vaut mieux être montré du doigt que fiché par les banques, et pour
cela, vous n'avez qu'une seule solution en immobilier, REUSSIR VOTRE PREMIER
ACHAT. Ce passage est important pour tous les investisseurs immobiliers, mais encore
plus pour ceux qui achètent 1 immeuble de rapport pour leur premier bien, parce que
si on fait mal les choses, il sera très compliqué de se relever par la suite. Autant on
peut se relever d'un appartement foireux, mais pour se relever d'un immeuble de 5
appartements, ça va être très compliqué de s'en sortir.
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En effet, si vous réussissez votre premier achat, il sera beaucoup plus simple
d’enchaîner les biens par la suite, puisque vous aurez le triple bonus :
–
1/ Votre revenu global du foyer qui va augmenter
–
2/ Vous aurez une capacité d'emprunt qui augmentera grâce à votre taux
d’endettement qui diminuera
–
2/ Vous aurez la confiance de la banque et ça, ça n'a pas de prix, lorsqu'on a
une banque qui nous suit, on ne la lâche pas.
Ça veut dire quoi réussir son premier achat ? C'est très simple, au yeux de la banque,
réussir votre premier achat c'est que vous puissiez rembourser toutes vos
mensualités, tout en ayant rien à sortir de votre poche. Ainsi, la banque voit que vous
êtes un bon gestionnaire, que vous savez trouver les bons produits, elle vous fera
confiance. Vous gagnerez plus d'argent que ce que vous coûte votre loyer, et en plus,
votre endettement diminuera, ainsi, vous pourrez enchaîner les biens.
Prenons 2 personnes qui achètent un immeuble de 5 appartements à 220K tout
compris, les studios se louent 300€. Je ne rentre pas dans les détails volontairement
pour faire un exemple simple. Les charges TF, les assurances, les frais divers
représentent environ 200€ par mois. Voici les exemples :
– Julie, elle a fait son étude de marché pour savoir où acheter et où ne pas
acheter dans la ville. Elle a acheté l'immeuble au centre ville, elle loue ses
studios sans problème, sans vacance locative, ses 5 studios lui rapportent
environ 18000€ de loyer annuel (1500€/mois), soit une rentabilité brute
d'environ 8.20%. Julie a environ 1100€ de crédit par mois. Il lui reste environ
1500-1100-200 = 200€ NET après impôts de cashflow (elle ne paie pas
d’impôts, car elle a fait des travaux)
–
Roger a acheté l'immeuble au centre ville mais il n'a pas fait d'étude de
marché. Il loue ses studios avec plus de mal, les locataires ne restent pas très
longtemps (3 mois maximum), ce qui fait 2 mois de vacance locative par an,
car il perd environ 2 semaines pour trouver 1 locataire à chaque fois. Ses 5
studios lui rapportent environ 15000€ de loyer annuel (1250€/mois en incluant
la vacance locative), soit une rentabilité brute d'environ 6.8%. Roger a environ
1100€ de crédit par mois. Il lui reste environ 1250-1100-200 = -50€. Il doit
rajouter 50€ de sa poche chaque mois.
2 mois de vacance, ça peut paraître peu, mais en réalité, ça va très vite, c'est presque
20% de loyer de perdu pour rien. Tout ça pourquoi ? Puisqu'il n'a pas fait son étude
de marché correctement, s'il l'avait faite, il aurait vu que les locataires sont moins
intéressés de louer dans sa rue puisqu'il y a plusieurs Kebab, ce qui provoque une
forte nuisance sonore la nuit. Il faut donc faire très attention, car Roger est dans une
très mauvaise situation, avec un cashflow négatif, il doit rajouter de l'argent chaque
mois pour combler son crédit, son banquier se rend compte de son erreur et ne lui
prêtera plus d'argent.
Julie en revanche, sort un cashflow positif chaque mois, son taux d'endettement a
diminué et la banque lui fera confiance pour des prochains investissements.
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Moralité, le 1er projet, mais également tous les projets d'immeubles sont importants,
faites-donc bien attention. Cette erreur aurait pu se passer dans plein d'autres
domaines, comme les travaux par exemple, si le coût des travaux est mal estimé
avant de faire le prêt, ça peut être une catastrophe pour la suite.
NE PAS AVOIR D'AFFECT
Contrairement aux personnes lambda qui cherchent leurs résidences principales ou à
des investisseurs classiques, vous, vous n'êtes pas un humain, vous n'avez pas
d'émotion, vous n'avez pas d'affect. Il faudra raisonner comme un robot, c'est-à-dire,
analyser les données, uniquement les données et rien que les données, le reste on
s'en fiche.
Qu'est-ce que ça veut dire exactement ? Un couple lambda va regarder la déco du
salon, le sol de la chambre, la taille de la salle de bain, si la cuisine est au goût du
jour, si la chambre est assez grande pour mettre son dressing... bref toutes les
banalités qui feront que ce sont les émotions qui vont primer, et non l'objectivité. Que
vous soyez un investisseur rentable qui a des biens, ou pas encore, il faut retenir
cette chose importante, que ce soit moche ou beau, on en a rien à faire, le plus
important, c'est la faisabilité de votre projet, tout le reste, ce n'est pas important. La
beauté d'un bien ne veut rien dire.
On en parlera en détail dans le module Visite d'un immeuble, mais voici quelques
pistes. Vous voici en mode ROBOT ON, voici ce que vous devez vérifier lorsque vous
visitez un bien, sachez que plus c'est moche et plus c'est pour vous. Si vous souhaitez
faire une colocation par exemple, il faudra vérifier s'il est possible de créer plus de
chambre en divisant le salon, il faudra vérifier si on va pouvoir créer des salles de
bain...Si on veut diviser un 50M2 en 2 studios, il faut vérifier la faisabilité en fonction
des évacuations à créer... Tout le reste on s'en fiche, seule la partie technique est
importante.
ON ACHETE UNIQUEMENT DES M2
Pour aller encore plus loin dans le raisonnement de l'affect, il faut se dire qu'on achète
uniquement des M2. Ce qui signifie qu'il ne faut pas mettre d'affect dans la beauté du
bien mais EGALEMENT sur la rentabilité d'un bien. En effet, un investisseur n'achète
pas une rentabilité, il achète des M2. La rentabilité est juste une information qu'il faut
exploiter pour en tirer des analyses, mais rien de plus. Pourquoi je fais cette
remarque ?
Très souvent, l'une des informations les plus utilisées par les investisseurs lorsqu'on
veut savoir si un bien est intéressant, c'est sa rentabilité. Imaginez trouver un bien de
50M2 à 120K€, le loyer mensuel hors charges est de 1000€, soit 12000€ par an. Ce
qui donne une rentabilité brute de 10%. Comme ça, sans chercher plus loin, on se dit
que c'est une très bonne affaire. Oui, mais en fait non, il ne faut pas regarder que ça.
On a acheté un immeuble de 50M2 à 120K€, soit 2400€ le M2, mais en fait, le prix
moyen au M2 dans la ville est de 1200€. Partons sur le fait que le bien soit dans un
état moyen, qu'il vaut le prix du marché. Le bien aurait du donc me coûter environ
60K€, j'ai donc payé 60K€ de trop pour ce bien. Est-ce grave ? Selon moi OUI.
Imaginons que demain, vous avez un souci, quelle que soit la raison, vous avez
besoin d'argent rapidement, vous souhaitez donc revendre le bien rapidement.
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Sachant que vous avez acheté le bien 2 fois plus cher que le prix du marché, vous
n'arriverez pas à le revendre (sauf à un pigeon qui ne regarde que la rentabilité)
puisque vous êtes beaucoup trop cher. La seule solution c'est de le revendre
beaucoup moins cher, et vous aurez perdu de l'argent.
Certes, c'est caricatural, mais c'était pour bien expliquer le problème. Ce cas ne sera
pas courant sur un bien classique, mais sur un bien que vous achetez 200€ plus cher
au M2 que le marché, et en plus, vous faites des travaux, et bien vous serez hors
marché. Attention, si vous êtes sûr de ne pas vendre durant 10, 15 ans, vous pouvez
faire le choix de faire ça, c'est à vos risques et périls, moi je ne le ferais pas.
J'ai eu un cas concret il y a quelques jours, un agent immobilier est venu me proposer
un immeuble en état correct à Échirolles, le quartier sud de Grenoble. Le bien fait
1000M2 habitables, il y a 80 studios environ, vendu à 2.5M pour 290K de loyers
annuels. A première vue, on se dit que c'est une super affaire, mais en fait, le prix
moyen au M2 est de 1700€ dans la ville, alors que le bien est vendu 2500€ le M2...
Demain, si j'ai le moindre souci, même à la découpe, je ne récupérerai jamais ma
mise, et encore pire si je fais quelques travaux.
Comme j'ai dit dans un module précédent, il faut toujours acheter en dessous du prix
du marché. ON ACHETE DES M2 PAS UNE RENTA.
GARDER SON CASH, EMPRUNTER AU MAX
On a dit ce qu'on faisait de son cashflow, le réinvestir dans l'immobilier. Mais ici, on
va aller encore plus loin en essayant de garder son CASH au max. Certes, à partir
d'un certain encours ou lorsque c'est un gros projet, il faudra mettre un apport, mais
au début, vous avez la chance d’être de première fraîcheur. En effet, pour des petits
projets, moins de 300K, vous pouvez facilement emprunter un maximum d'argent
sans mettre le moindre apport, même les frais de notaire.
C'est toujours un peu plus compliqué au début, lorsqu'on débute de devoir mettre de
l'apport, car 10, 15, 20K€ c'est beaucoup quand on est jeune, on préférerait les avoir
dans la poche. Alors, c'est pourquoi, je vous conseille, tant que vous le pouvez,
d'emprunter au maximum d'argent et de garder votre cash pour les plus gros projets
où vous devrez mettre de l'apport, ainsi, vous ne serez pas bloqué. De plus, en
attendant, rien ne vous empêche de placer cet argent en assurance vie par exemple,
en bon père de famille, avec des petits rendements, mais qui ne dormiront pas sur
votre compte pour rien.
Demain, le projet de votre vie arrive après plusieurs années d'investissement
immobilier, la banque vous demande 10% ou 20% d'apport, et bien, vous serez enclin
à sortir cet argent sans sourciller.
INVESTIR A 2 LORSQU'ON EST EN COUPLE
Je ne conçois pas un couple dont seule 1 personne investirait en immobilier et l'autre
n'y mettrait pas son nez, pour moi ce n'est pas possible. L'immobilier ce n'est pas un
business comme un autre. Dès lors qu'on commence à investir en immobilier, en
étant rentable, en voyant du cahsflow rentrer tous les mois, tout cela devient une
vraie passion, quelque chose qui prend aux tripes.
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Vous vous coucherez en pensant à l'immobilier, vous vous réveillerez en pensant
immobilier, vous passerez vos journées à faire vos calculs de rentabilité. Est-ce que
j'ai pensé à mettre les charges de copro dans mes calculs ? Est-ce que je vais réussir
à louer facilement ? Comment, je vais en parler à ma famille ? Bref, ce sont des
questions que vous vous poserez toute la journée et si vous êtes en couple, vous
devez absolument partager ça avec votre conjoint(e).
Si seulement une des deux personnes du couple investi et pas l'autre, ça va causer
pas mal de soucis dans le couple car l'un sera trop pris par sa passion et l'autre ne
comprendra pas ça. Le couple doit investir ensemble. Avant de commencer à investir,
il faut au moins lui en parler, lui expliquer et si elle veut faire partie de l'aventure,
l'intégrer dedans. Par exemple avec ma femme nous sommes complémentaires. Je
gère tout ce qui est les travaux, la recherche de bien, la compta et ma femme
s'occupe de tous les locataires et la partie gestion administrative. Voilà comment faire
durer un couple lorsqu'on fait de l'immobilier !
LA RENTABILITE D'UN IMMEUBLE
INTRODUCTION :
On commence à rentrer dans le concret, dans ce module on va voir ce qu'est un bien
rentable, comment on calcule les différents types de rentabilités (BRUTE, NETTE,
NETTE après impôts) ainsi que le cashflow. On terminera cette partie en expliquant la
notion de biens immobiliers à cashflow et de biens immobiliers patrimoniaux.
Beaucoup de calculs et de nouvelles notions dans ce module, soyez attentifs et
n'hésitez pas à le relire s'il y a des choses que vous n'avez pas comprises.
QU'EST CE QU'UN BIEN RENTABLE
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On va dans un premier temps, définir ce qu'est une rentabilité, on l'entend de partout,
« j'ai une renta de 10% BRUT », « Je n'investis pas en dessous de 15% NET », « j'ai
une renta de 11% NET NET ». Bref, toutes ces notions, quand on est débutant ou
même un peu avancé dans l'investissement immobilier, peuvent paraître abstraites.
C'est pourquoi on va détailler tout cela dans ce module.
La rentabilité locative, également appelée rendement locatif, est un indicateur
primordial qui permet de savoir si un bien est rentable ou non. Cette rentabilité
s'exprime en pourcentage. Il se calcule sur la part du revenu locatif par rapport au
montant investi initialement.
Mais alors qu'est ce qu'un bien rentable exactement ?
Il y a plusieurs notions de « bien rentable », pour certains, un bien est rentable dès
lors que le locataire paie une partie du loyer, ce qui n'est pas faux, puisqu'au final,
une partie du prêt est payée par le locataire, c'est de l'argent qui rentre. Mais pour
des investisseurs comme nous, qui cherchons à enchaîner les biens, un
investissement rentable c'est un bien qui s'autofinance grâce au locataire. Prenons 2
exemples pour que ça soit plus concret :
–
Michel a payé son bien 200k€. Son locataire paie 1000€ de loyer par mois, il a
un crédit d'environ 1000€ par mois sur 20 ans. Il a environ 250€ de charges par
mois, comme la taxe foncière, charge de copro, assurance PNO... 1000€-1000-250=
-250€. Chaque mois, Alexandre devra sortir de l'argent de sa poche pour payer son
crédit. La renta brute de Michel : 12000 (12 mois de loyer à 1000€) / 200 000€ (prix
du bien) * 100 = 6%
–
Juliette a payé son bien 100k€. Son locataire paie 1000€ de loyer par mois, elle
a un crédit d'environ 500€ par mois sur 20 ans. Elle a environ 250€ de charges par
mois, comme la taxe foncière, charge de copro, assurance PNO... 1000€-500-250=
+250€. Chaque mois, Julie a un cashflow Brut d'environ 250€. La renta brute de
Juliette : 12000 / 100000 * 100 = 12%
Je ne dis pas que Michel n'est pas rentable dans la réalité, car il a un rendement de
6% brut, ce qui est mieux que beaucoup d'autres investissements (PEA, Assurance
vie...), mais ça ne sera pas suffisant pour enchaîner les biens. Juliette en revanche,
avec une renta de 12% est un investisseur très rentable, elle va pouvoir enchaîner les
biens, puisqu'elle ne sort rien de sa poche pour payer son prêt, son locataire paie
tout.
COMMENT CALCULER LA RENTABILITE D'UN IDR
On a commencé à faire des calculs de renta brut, mais sans tout expliquer, je vais
dans cette partie, vous indiquer les différents types de rentabilité qu'on peu calculer
pour un bien immobilier.
Prenons l'exemple de Stef, elle achète :
–
Un bien à 100k€
–
5k€ de frais d'agence
–
8k€ de frais de notaire
–
1k€ de frais de dossier
–
2k€ de frais d'hypothèque
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–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
10k€ de travaux
12K€ de loyer annuel
1 mois de vacance locative annuel estimé
1k€ de travaux d'entretien annuel estimé
200€ d'assurance propriétaire non occupant (PNO) annuel
400€ de charge de copro annuel
1k€ de taxe foncière (TF) annuel
200€ de cotisation foncière des entreprises (CFE)
5% de frais de gestion locatif (si délégation à une agence immobilière)
600€ de crédit mensuel, soit 7200€ annuel.
* RENTABILITE BRUTE, cette rentabilité prend tous les loyers en y divisant tous les
coûts liés à l'achat du bien. Elle se calcul comme cela :
+ Addition de tous les loyers annuels
- Vacance locative
+ Coût du bien
+ Frais d'agence
+ Frais de notaires
+ Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).
+ Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).
+ Coût des travaux
Ce qui donnerait dans notre exemple :
–
Chiffre d'affaires : 12k€ (loyer) – 1k€ (vacance locative 1 mois) = 11K€
–
Coût d'acquisition : 100K€ + 5K€ + 8K€ + 1K€ + 2K€ + 10K€ = 126K€
La rentabilité brute = 11000/126000 = 8.73%
Cette rentabilité est celle que vous trouverez sur les annonces immobilières, ou que
les agents immobiliers vous sortiront pendant les visites, mais elle est fausse, parce
qu'il manque beaucoup d'informations, et la réelle rentabilité sera loin de celle-ci.
Néanmoins, elle permet de se faire une idée rapide de la rentabilité d'un bien lorsque
vous vérifiez les annonces immobilières.
* RENTABILITE NETTE, cette rentabilité prend tous les loyers en y soustrayant tous
les frais liés à l'exploitation. Ensuite on divise le tout avec les coûts liés à l'achat du
bien. Elle se calcule comme cela :
+ Addition de tous les loyers annuels
- Vacance locative
- Coût des travaux d'entretien
- Frais de gestion locative envisagé si délégation
- PNO (Assurance propriétaire non occupant)
- Charge de copro (électricité, ménage, etc…).
- Taxe foncière
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- La CFE
+ Coût du bien
+ Frais d'agence
+ Frais de notaires
+ Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).
+ Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).
+ Coût des travaux
Ce qui donnerait dans notre exemple :
–
Chiffre d'affaires : 12k€ (loyer) – 1k€ (vacance locative 1 mois) = 11K€
–
Coûts d'exploitation : 1k€ + 550€ (frais agence) + 200€ + 400€ + 1K€ + 200€
= 3350€
–
Coût de l'acquisition : 100K€ + 5K€ + 8K€ + 1K€ + 2K€ + 10K€ = 126K€
La rentabilité NETTE = (11000 - 3350)/126000 = 6.07%
Quand je vous disais que la renta brute était biaisée, vous voyez la différence entre la
rentabilité brute et la rentabilité nette. J'ai volontairement mis beaucoup de postes de
dépenses afin que vous compreniez toutes les différentes charges d'exploitations qu'il
y a dans un bien.
* RENTABILITE NETTE APRES IMPOT ou NETTE NETTE, cette rentabilité prend
tous les loyers en y soustrayant tous les frais liés à l'exploitation ainsi que les impôts.
Ensuite on divise le tout avec les coûts liés à l'achat du bien. Elle se calcule comme
cela :
Rentabilité après impôts = (loyers annuels – charges d'exploitation – impôts) / coût
total de d’investissement
Comme vous êtes un investisseur rentable, vous n'aurez pas ou très peu d'impôts
pendant plusieurs années puisque vous aurez beaucoup de travaux à déduire (on en
parlera dans le module fiscalité). Généralement la rentabilité NETTE = à la rentabilité
NET NET, mais ça ne sera pas toujours le cas. C'est cette rentabilité et aucune autre
qu'il faudra prendre en compte pour vos simulations, car c'est la seule rentabilité qui
soit juste.
COMMENT CALCULER LE CASHFLOW D'UN IDR
Désormais, on va voir ce qu'est le cashflow et comment il se calcule. Le cashflow,
c'est tout simplement ce qu'il vous reste dans la poche une fois que tous les coûts
d'exploitation du bien, ainsi que le prêt, les impôts et les diverses charges sont
payées. Le cashflow peut être positif ou négatif. On appelle ça également le
différentiel. En tant qu'investisseur rentable, vous vous devez d'avoir un cashflow
positif, ça va vous permettre plusieurs choses :
–
–
–
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Gagner de l'argent en plus de votre revenu de salarié, entrepreneur...
S'attirer la confiance de la banque
Enchainer les biens plus facilement
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–
Augmenter sa capacité d'endettement
Vous comprenez désormais à quel point il est important d'avoir un cashflow positif.
Les projets que la banque vous propose clé en main par exemple, sont des
investissements avec un cashflow négatif très souvent, ce qui signifie que vous devez
faire un effort d’épargne tous les mois, pour combler le crédit de votre bien
immobilier. Si c'est le cas, fuyez !
Pour calculer le cashflow, ll faut prendre le total des loyers de l'année et soustraire
toutes les charges, impôts, prêt et travaux. Dans notre cas, il y a plus de charges que
de loyer, vous ne payerez donc aucun impôt. Si vous aviez des impôts à payer, il
aurait fallu les soustraire au cashflow total.
Voici le calcul du cashflow net net :
–
Chiffre d'affaires : 12k€ (loyer) – 1k€ (vacance locative 1 mois) = 11K€
–
Coûts d'exploitation : 1k€ + 550€ (frais agence) + 200€ + 400€ + 1K€ + 200€
= 3350€
–
Coût du prêt annuellement : 7200€
11K€ - 3350€ - 7200€ = 450€ de cashflow annuel soit 38€ de cashflow par mois.
Dans le cas précis, c'est un bien qui s'autofinance, et qui est donc rentable à première
vue, mais le soucis c'est qu'à la moindre surprise non prévue, et ça arrive très
souvent dans l'immobilier, le cashflow deviendra négatif. C'est pour ça que pour être
plus tranquille, il faut partir sur une rentabilité plus élevée.
En conclusion, qu'est ce qu'une bonne rentabilité et qu'est ce qu'un bon cashflow ? Il
n'y a pas de minimum pour avoir un bien rentable ou non. En général, on prend
souvent le seuil psychologique d'une rentabilité NETTE NETTE de 10%, ainsi, vous
êtes sûr d'avoir un cashflow positif. Attention, je ne dis pas que 9% c'est pas bon,
mais on va dire, qu'avec 10% vous êtes totalement tranquille.
BIEN A CASHFLOW VS BIEN PATRIMONIAL
La grande question qu'on voit de partout. Sachez qu'il y a 2 principaux types
d'investisseurs immobilier, il y a ceux qui font de l'investissement patrimonial et ceux
qui font de l'investissement à cashflow. Voici la différence :
–
Un bien à cashflow. C'est un bien immobilier qui offre une bonne rentabilité (en
général, + de 10%), et qui va vous rapporter du cashflow. En revanche, ce n'est pas
un bien liquide, ce qui signifie que vous n'êtes pas sûr de le revendre facilement. De
plus lors de la revente, vous n'êtes pas sûr non plus de faire une plus-value. Le but du
bien est de rapporter un maximum de cashflow en un minimum de temps. Ce sont
des biens principalement dans des villes pas spécialement très sexy, ce sont des
villages ou petites villes par exemple. Pour louer un bien à cashflow, il faut qu'il soit
haut de gamme pour être sûr de le louer facilement.
–
Un bien patrimonial. C'est un bien aux antipodes du bien à cashflow.
Contrairement aux biens qui rapportent un gros CF, les biens patrimoniaux, eux ne
sont pas là pour vous rapporter du cashflow, leurs but c'est de miser sur la plus-value
lors de la revente. Ce sont des biens basés dans des villes telles que Paris, Lyon,
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Bordeaux. Ce genre d'appartements est sexy, ils peuvent se revendre facilement en
quelques jours. Ils se louent très facilement puisqu'ils se trouvent dans des villes avec
un marché très tendu.
Alors que faut-il choisir exactement entre un investissement à cashflow et un
investissement patrimonial ? Moi ce que je conseille, c'est de commencer avec des
biens à cashflow, ainsi, vous allez pouvoir accumuler un maximum d'argent pendant
plusieurs années afin d'avoir la confiance de la banque et pouvoir enchaîner les biens
très rapidement. Ensuite, une fois que vous serez devenu un investisseur averti, que
vous avez un Cashflow suffisant pour en vivre, c'est-à-dire au grand minimum 5K NET
après impôts, vous pourrez passer à l'étape patrimoniale.
En effet, le plus important dans la vie, c'est la diversification, puisqu'on ne sait pas ce
qu'il peut se passer dans la vie. Donc vous faites beaucoup de cashflow pendant
plusieurs années, puis, une fois que vous avez un gros cashflow, vous faites du
patrimonial pour avoir des biens liquides.
Dans mon cas, une fois mon projet actuel de 21 appartements terminé, j'aurais une
quarantaine de bien, ce qui me fera environ 15K€ de loyer et un cf net après impôts
de 7-8K par mois. Pour mon prochain investissement, je ferai du patrimonial, Mon CF
étant suffisamment conséquent, désormais, je peux me permettre de faire un
investissement patrimonial.
Une notion très importante à retenir, quel que soit votre cashflow, il ne faut pas
oublier que chaque mois, lorsqu'on rembourse son crédit, on paie une partie du
capital, et le capital rentre dans notre patrimoine. Alors le CF c'est très important,
mais le capital qu'on rembourse chaque mois c'est pas à oublier pour autant.
LA FISCALITE GENERALE D'UN IMMEUBLE
INTRODUCTION :
On rentre dans la fiscalité immobilière en douceur en expliquant l'importance des
travaux, permettant de ne pas payer d'impôts. Vous comprendrez également qu'une
plus-value négative n'est pas grave. Enfin, vous comprendrez les différences entre la
location meublée et la location nue.
QUELLES SONT LES ERREURS DES DEBUTANTS
La plus grosse erreur qu'on peut faire lorsqu'on est débutant dans l'immobilier, c'est
de se dire que la fiscalité d'un immeuble est identique à celle d'un appartement. Alors
oui, le principe général est le même évidemment, mais dans un immeuble, il peut y
avoir plusieurs types de biens avec plusieurs types de location. Ainsi, on peut avoir un
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immeuble avec un commerce au rdc, un T4 au 1er étage loué en NU à une famille,
une colocation louée meublée au 2ème étage et un studio loué meublé au dernier
étage. Ce qui fait que cet immeuble a plusieurs types de bien, offrant plusieurs statuts
fiscaux. On détaillera le statut de revenu foncier et le statut BIC (Bénéfices industriels
et commerciaux) dans les modules suivants.
Ce qui est également important en tant que débutant, c'est d'avoir une épargne de
précaution lorsqu'on se lance dans l'immobilier, mais c'est encore plus vraie lorsqu'on
commence par un immeuble de rapport. On va partir sur un exemple d'un immeuble
qui a 10k€ de loyer par an, dans ce cas, si vous souhaitez être vraiment à l'aise, alors
je vous oblige à avoir cette épargne de précaution. En effet, selon moi, c'est une
grosse erreur de vouloir se lancer sans cette épargne, en cas de gros pépin avec votre
immeuble, vous serez vraiment dans la *¨%£%.
COMMENT NE JAMAIS PAYER D'IMPOT
L'une des choses les plus importantes pour les investisseurs rentables, c'est de ne pas
payer d'impôts et pour cela, il n'y a qu'une seule solution, c'est avoir beaucoup de
charges à déduire de vos loyers : LES TRAVAUX. Pour bien comprendre le système 0
impôt, voici 2 exemples concrets :
–
Yanis a acheté un bien à 100K€ qui rapporte 10K€ de loyer par an. Yannis à
une rentabilité élevée, mais pour combler ce loyer élevé, il va lui falloir beaucoup de
travaux. Heureusement en tant qu'investisseur rentable, il a fait 40K€ de travaux.
Donc, en calculant grossièrement, ses travaux lui permettront de ne pas payer
d’impôts pendant 4 ans. C'est sans compter les différentes charges qu'il faudra
déduire, comme les intérêts d'emprunt, les assurances, les charges de copro...
–
Fabrice a acheté un bien à 60k€ qui rapporte 3K€ de loyer par an. La rentabilité
brute est basse = 5% et le gros soucis c'est qu'il n'y a aucun travaux. Très peu de
frais à déduire signifie qu'il y aura beaucoup d’impôts sur le loyer. Dès la première
année, il devra en payer une bonne partie. On détaillera dans les modules suivant le
calcul de l'imposition.
Le calcul des travaux est faux, car une partie est amortissable et une autre partie
passe en charge lorsqu’on fait du meublé en nom propre. Lorsqu'on fait du NU, tout
passe en charge directement. Vous verrez les détails dans les modules suivants, mais
c'était au moins pour comprendre le fonctionnement.
Il y a 2 autres points importants :
–
Il faut savoir par exemple que tous les biens immobiliers que vous aurez en
meublé seront imposés exactement de la même façon, c'est-à-dire que le montant
des loyers sera regroupé dans une seule et même case BIC (Bénéfices industriels et
commerciaux). Donc si vous avez un gros stock de travaux à déduire sur les années à
venir, vous pouvez très bien acheter un bien sans travaux, puisque les travaux des
autres biens combleront les loyers au global.
–
On l'a vu ensemble, sauf exception, il n'est pas conseillé d'acheter en nom
propre (meublé ou nu) un bien sans travaux, sous peine d'avoir beaucoup d'impôts à
payer. Par contre, si vous avez une affaire en or et que vous ne souhaitez pas la
louper, mais qu'il n'y a aucuns travaux à faire, dans ce cas-là, l'option de la SCI IS
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peut être intéressante pour avoir des impôts moindres. On en parlera dans le module
spécial SCI.
Néanmoins, une question se pose, une fois que vous avez déduit tous les travaux que
vous aviez en stock, vous permettant de ne jamais payer d’impôts, que faut-il faire ?
Il y a 2 possibilités qui s'offrent à vous :
–
Soit revendre le bien, et utiliser l'argent de la revente pour réinvestir dans de
nouveaux biens pourris, et gagner encore plus d'argent avec de l'argent qui n'était
pas le vôtre. Vous ferez donc de l'argent, sur l'argent des autres, c'est bon ça:)
–
Soit, vous gardez le bien, et comme on l'a dit précédemment, vous essayez de
combler les loyers du bien n'ayant plus de travaux avec d'autres bien qui ont encore
un stock de travaux.
UNE MOINS VALUE OU UN CASHFLOW NEGATIF
On peut gagner de l'argent, même lorsque son bien perd de la valeur avec le temps.
Ce qu'il faut savoir, c'est qu'il ne faut pas avoir peur d'une baisse des prix. On en
parlait dans le module précédent, le cashflow positif est impératif. Pour cela, on
débute avec des biens à cashflow plutôt que des biens patrimoniaux. Par contre, il y a
une peur qui revient souvent, c'est que le bien rapportant un max de cashflow étant
dans une ville pas très sexy, on a souvent peur que le marché immobilier de la ville
baisse avec les années. Mais est-ce vraiment grave ? Et bien non, pas du tout.
Partons sur un bien avec une rentabilité nette après impôt de 10%, ce qui signifie tout
simplement qu'en 10 ans (10 ans x 10% = 100%), votre bien aura totalement été
payé. Payé non pas par vous, mais par vos locataires, par conséquent, vous n'avez
donc jamais sorti d'argent pour payer ce bien, qui vous appartient dès la 11ème
année.
Si entre l'année N où vous avez acheté votre bien et l'année N+11 où vous souhaitez
revendre votre bien pour réinvestir à nouveau, le marché de l'immobilier dans votre
ville a perdu 10%, est-ce que ça vous mettra dans une situation financière délicate ?
Non pas du tout. En effet, puisque vous n'avez pas sorti d'argent pour ce bien, s'il ne
se vend que 90K€, alors que vous l'avez acheté 0€, où est le problème ? Ce qu'il
faudra retenir c'est que vous avez, pendant 10 ans touché un gros cashflow et en
plus, vous allez gagner 90k€ sans payer d’impôt sur la plus-value puisque le bien a
perdu de la valeur.
Evidemment cette notion ne fonctionne pas lorsqu'on a un cashflow négatif, car
durant toute la période du prêt on a dû faire un effort d'épargne en rajoutant de sa
poche de l'argent pour combler le prêt, et si en plus, on fait une moins value, c'est
une catastrophe.
TRANSFERER UN BIEN NU EN MEUBLE
Fiscalement un bien meublé est beaucoup plus intéressant qu'un bien nu, vous le
verrez dans le tableau ci-dessous et vous le verrez également dans les modules
suivants. Souvent, on me demande comment transférer un bien actuellement loué en
NU en meublé. Quand un investisseur achète un appartement ou un immeuble déjà
loué, très régulièrement, ils sont loués en NU, c'est assez rare de trouver un bien déjà
31
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loué en meublé. 90% des investisseurs n'ont pas été formés auparavant, ils achètent
un bien, et le louent en NU en micro Foncier et ils vont après se plaindre que
l'immobilier est trop taxé en France...
Bref, oui il est possible de passer un bien nu en meublé avec un locataire en place,
pour cela, il faut suivre une procédure stricte pour ne pas être considéré comme hors
la loi. Voici la procédure :
–
Vous demandez au locataire de vous envoyer une dédite avec sa date de départ
(en nu c'est 3 mois sauf en zone tendue où c'est 1 mois)
–
Vous meublez l'appartement avec des meubles que vous aurez achetés en
magasin. Attention, il est interdit de récupérer ou de payer les meubles du locataire
actuellement en place pour en faire un appartement meublé, c'est considéré comme
de l'abus de droit.
–
Vous faites rentrer le locataire dans l'appartement avec un nouveau bail
meublé.
Par contre, pour que cette procédure soit valable, il faut que le locataire soit d'accord
avec tout ça. S'il refuse, vous ne pourrez pas passer en statut meublé. Un conseil,
pour que le locataire accepte facilement, dîtes-lui que l'appartement aura de superbes
meubles neufs mais que son loyer ne sera pas augmenté, ainsi, il sera content et
acceptera.
Si vous achetez les biens du locataire pour passer votre bien en meublé, vous ne
risquez rien tant que tout se passe bien. Par contre, imaginons que demain, le
locataire ne paie plus son loyer, vous lancez une procédure judiciaire. L'avocat du
locataire cherchera une seule chose, c'est de casser le contrat de bail, s'il arrive à
casser le bail (pour abus de droit par exemple), le contrat n'ayant plus d’existence
légale, le locataire n'aura pas à vous payer les arriérés de loyers en retard.
TABLEAU COMPARATIF NU VS MEUBLE
On verra plus en détail chaque statut dans les modules suivants, mais voici un tableau
comparatif qui détaille les points importants de chaque statut :
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Que vous choisissiez la fiscalité meublée ou la fiscalité nue, il faut savoir une chose,
c'est qu'il y a 2 types de régimes à chaque fois. Le tableau ci-dessus explique bien les
différences.
A chaque fois, vous pourrez choisir soit d'être au forfait, soit d'être au réel, mais
sachez que vous ne pouvez pas être au réel et au forfait en même temps pour le
même statut fiscal, mais vous pouvez en avoir un de chaque, par exemple, il est
possible d'avoir le micro foncier pour les revenus fonciers et le régime réel pour les
revenus meublés. Prenons un exemple afin que vous puissiez comprendre :
Irina a actuellement un immeuble de 10 appartements, elle loue 5 studios en location
nue qui lui rapportent 1000 € et 5 studios en location meublée qui lui rapportent
2000€. Elle a acheté l'immeuble en NU et attend petit à petit que les locataires
partent pour les passer en meublé. Les appartements loués en NU n'ont presque rien
à déduire, puisque Irina n'a fait aucuns travaux sur les appartements qui étaient déjà
loués.
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N'ayant aucuns travaux à déduire sur tous les biens loués en NU et n'ayant aucun
autre bien en NU avec un stock de travaux qui aurait pu combler les loyers de ces
nouveaux appartements NUS, Irina a choisi de prendre le micro foncier pour ces
appartements nus. Ce qui signifie que pour calculer son imposition on prend
1000*0.7= 700€. La base du calcul de son imposition sera de 700€.
Concernant ses 5 autres appartements meublés, Irina ayant fait des travaux après le
départ de chaque locataire, il y a un gros stock de travaux à déduire ainsi que de
l'amortissement. Dans ce cas, Irina sait que le plus intéressant est de choisir le
régime réel pour ses revenus BIC, c'est-à-dire que ce n'est pas un forfait qui sera
calculé pour son impôt, mais on partira sur le résultat réel. c'est-à-dire, qu'on prendra
ses loyers BIC – toutes les charges pour la base de son imposition.
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LA FISCALITE D’UN IMMEUBLE EN NU
INTRODUCTION
Vous faites ou vous comptez faire de la location NUE ? Grâce à ce module, vous
saurez exactement quoi faire pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs et
vos revenus globaux. Vous saurez enfin différencier les 2 régimes du foncier qui sont
le régime Micro foncier et le régime Réel. Vous apprendrez comment remplir votre
feuille d’impôts, tout en calculant les frais et travaux à déduire de vos revenus locatifs
fonciers.
DEFINITION DE LA LOCATION NUE
Les revenus de vos immeubles loués NUS sont imposables dans la catégorie des
revenus fonciers. Lorsque vous louez votre bien vide, c'est-à-dire non meublé (sans
meuble), dans ce cas-là, ce sont des revenus fonciers. La location nue peut être pour
une habitation, pour des locaux commerciaux (bureau, commerce, usine...) ou pour
des terrains. Comme on l'a vu dans le tableau précédent, il y a 2 types de régimes
pour les revenus fonciers :
–
Le régime Micro foncier
–
Le régime réel
LES REGIMES MICRO FONCIER ET REEL
Il y a donc 2 types de régimes, et il faut savoir dans quel cas il faudra choisir le micro
foncier et dans quel cas, nous utiliserons le réel.
REGIME MICRO FONCIER
Dans le cadre du régime micro foncier, également appelé régime forfaitaire, les frais
et les travaux ne sont pas pris en compte, ils sont remplacés par un abattement
forfaitaire de 30 % calculé en fonction de vos loyers hors charges. Ce régime est
applicable lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15k€ HC par an.
Si vous choisissez le régime micro foncier, votre résultat foncier sera obligatoirement
en bénéfice. Une fois que vous aurez rempli votre feuille d’impôts, en y indiquant vos
loyers HC, les impôts calculeront un abattement de 30 %. Les 70% restant de vos
r ev e n us lo c at if s s er o nt aj o ut é s à to u s le s au t r e s r e ve n u s sa lar i au x,
entrepreneuriaux... Une fois le revenu global connu, vous serez ainsi taxé sur ce
revenu global.
Ce régime Micro foncier est choisi par une grande partie des investisseurs car c'est le
régime le plus simple du revenu foncier. La plupart des investisseurs n'ayant pas
cherché à se former, ils vont toujours au plus simple, néanmoins, c'est une solution
bête de faire comme ça. En effet, il est très rare d'être plus rentable en micro foncier
qu'en réel. Le seul moment où le régime forfaitaire est plus intéressant, c'est lorsque
vous avez un bien totalement payé, avec aucuns frais à déduire ou très peu, qui fait
que les 30% d'abattement sont plus intéressants que le total des charges/travaux que
vous avez. Mais dans ce cas-là, si vous avez bien suivi la formation, un bien avec très
peu de charge à déduire, dans la plupart des cas, il faut le revendre, pour récupérer
son argent et réinvestir à nouveau dans un nouveau bien pourri et non le garder,
sinon vous serez assommé par les impôts.
REGIME REEL
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On l'a vu juste avant, le régime micro foncier est réservé pour les personnes faisant
moins de 15K€ de loyer par an, en revanche, il est possible de faire moins de 15k€
par an et de demander à être au réel, c'est même presque obligatoire lorsqu'on est un
investisseur rentable. Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de
revenus fonciers n° 2044 dans le délai légal de la déclaration de vos revenus. Elle est
irrévocable pendant trois ans et au terme de cette période de trois ans, l'option se
reconduit annuellement par le dépôt d'une déclaration de revenus fonciers n°2044.
Le calcul du régime réel est plus complexe que le régime micro foncier. Il faudra
additionner toutes les charges et les travaux, inhérents au bien immo. Ainsi, certaines
charges (on verra le détail plus bas) se déduiront du total de vos loyers. Il y a 2
possibilités, soit votre résultat est positif (Loyers – les charges), dans ce cas-là, ce
résultat s'ajoute à vos autres revenus, puis le global est soumis à l’impôt. Soit votre
résultat est négatif et il se déduira de vos revenus locatifs, puis de votre revenu
global. On en parlera en détail un peu plus bas.
LES REVENUS FONCIERS QU'IL FAUT DECLARER
Ce qu'il faut savoir, c'est que quand je vais parler de loyer, je parlerai toujours de
loyer HC (Hors charge), en effet, dans les revenus fonciers, les charges ne rentrent
pas dans le loyer global à déclarer, contrairement aux revenus meublés où l'on doit
inclure les charges.
Il est important de comprendre que seuls les loyers perçus durant l'année civile
rentrent en compte dans les loyers imposables, même si certains loyers concernent
une période de l'année précédente. Exemple, nous sommes en train de calculer les
loyers reçus en 2018 pour avoir la base d'imposition :
–
Michel a reçu le loyer concernant la période décembre 2017 en janvier 2018, et
bien ce loyer, rentrera en compte dans les loyers 2018 même si ça concerne la
période de 2017.
–
Il a reçu le loyer concernant la période décembre 2018, en janvier 2019, et
bien ce loyer ne rentrera pas en compte dans les loyers 2018, même si ça concerne la
période de 2018.
Vous l'aurez donc compris, les loyers impayés ou en retard ne rentrent pas en compte
dans la période en question tant qu'ils ne sont pas encaissés.
Le dépôt de garantie ne rentre pas en compte dans le calcul des loyers, il n'est pas
imposable sauf s'il est utilisé pour payer les dégradations commises par le locataire,
pour payer un loyer impayé, couvrir des charges...
LES FRAIS ET TRAVAUX A DEDUIRE
LES FRAIS A DEDUIRE
Cette partie concerne seulement les personnes qui ont choisi le régime réel, puisqu'en
micro foncier, il n'y a rien à déduire. Le but d'un investisseur rentable est de déduire
un maximum de charges, à un tel point qu'elles seraient supérieures aux loyers,
permettant ainsi de ne pas payer d’impôts. Toutes les charges ne sont pas déductibles
en nu (contrairement au meublé où quasi toutes les charges sont déductibles). Déjà,
un point tout bête mais important à rappeler, toutes les dépenses doivent être
justifiées par une facture pour prouver son existence en cas de contrôle fiscale.
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Au même titre que les loyers, le calcul des charges déductibles fonctionne de la même
manière. c'est-à-dire que seules les charges payées durant l'année sont déductibles.
Pour une facture de l'année en cours et payée l'année d'après, son coût sera donc
déductible uniquement l'année du paiement de celle-ci.
Voici ce qu'on peut déduire : les charges de copro, les frais de gestion (comme les
frais d'agence, les frais de procédure notaire/avocat/huissier...), tout ce qui est
assurance, comme les assurances de loyer impayé, les assurances PNO.... La taxe
foncière (si votre locataire ne la paie pas, c'est souvent le cas quand on loue à un
commerce par exemple), les taxes d'équipement sont également déductibles. Et enfin,
les intérêts d'emprunt.
A noter, que les "autres frais" sont déductibles dans la limite de 20€ TTC par an.
Exemple, les frais de publicité (une annonce de location payante).
LES TRAVAUX A DEDUIRE
Le code général des impôts encadre rigoureusement les travaux déductibles des
revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le
revenu. Pratiquement tous les travaux sont déductibles quel que soit le mode de
location choisi, sauf quelques cas spéciaux à voir ci-dessous. Voici une liste non
exhaustive de tous les travaux déductibles tout le temps :
–
Tout ce qui est travaux de réparation et d'entretien, ce sont des travaux qui
maintiennent ou remettent en bon état le bien afin d'en permettre un usage
conforme à sa destination sans en modifier la circonstance ou agencement
initial. Exemple de ce type de travaux : Traitement du bois, réparation des
plafonds, remise en état du chauffage, réparation de la toiture, réparation ou
remplacement de la chaudière...
–
Tout ce qui est travaux d'amélioration, ce sont des travaux qui servent à
apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté au
confort de vie, sans modifier la structure du bien. Exemple de ce type de
travaux : Changement de fenêtre, agrandissement de fenêtre, changement de
parquet, remplacement d'une douche, changement d'une cuisine...
Tout ce qui est meuble pour la maison, comme la table basse, le lit, la TV, les
étagères, le matelas, l'électroménager... ne sont pas déductibles en NU. En revanche,
la cuisine, le meuble vasque, la cabine de douche... sont déductibles en NU.
Tout ce qui est travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
ne sont pas déductibles en revenu foncier. Ces types de travaux ont pour but
d'apporter une modification importante au gros-oeuvre du bien, ou d'apporter plus de
volume au bien, ou encore de changer la destination du bien (passer un local
commercial en habitation). Exemple de ce type de travaux non déductibles en revenu
foncier : Aménager des combles en habitation, passer un commerce en habitation,
surélever un toi pour y créer un étage supplémentaire, consolidation des murs
extérieurs, créer de la surface habitable, des travaux de gros œuvre qui entraînent
une redistribution totale de l'aménagement.
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Il faut faire attention car la frontière entre travaux déductibles ou non est mince des
fois, il faut donc bien faire attention avant de commencer ce type de travaux. De plus,
si vous faites les 2 types de travaux, il faudra que ce soit dissocié sur la facture de
l'artisan, sinon, tout passera en NON déductible.
A noter pour ceux qui font leurs travaux tout seul, vous ne pourrez pas déduire de vos
impôts le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la matière
première, comme la peinture, le placo, le carrelage...
LE BENEFICE ET DEFICIT FONCIER
Vous êtes un investisseur rentable, vous n'avez pas le droit d'avoir un bénéfice
foncier, vous ne devez faire que du déficit foncier ou du moins, combler tous vos
loyers par des charges. Pour cela, vous avez compris qu'il va falloir que vous fassiez
beaucoup de charges et travaux, ainsi, vous terminerez tout le temps sans impôt. Si
vous êtes en bénéfice foncier, vos loyers sont supérieurs à tout ce que vous allez
déduire niveau charges et travaux, dans ce cas-là, la différence ente les entrées et les
sorties sera la base du calcul de votre imposition de revenu foncier.
Si vous êtes en déficit foncier, il y a plusieurs choses à savoir. Lorsque vous faites du
déficit foncier, ça signifie que vous allez baisser votre revenu global, et donc votre
imposition générale. Un déficit foncier, c'est imputer une partie de vos revenus
globaux non fonciers grâce aux revenus fonciers justement. Par contre la limite du
déficit est de 10700€, si vous avez 20000 à déduire, alors la différence (les 9300€
restants) est imputable exclusivement sur les revenus fonciers les dix années
suivantes.
Exemple : En 2018, vous avez reçu 20K€ de loyer, vous avez 50k€ à déduire avec les
travaux et les charges. La première année, on va donc faire 20000+10700 = 3070050000 = -19300. Ces 19300€ seront imputables sur vos loyers uniquement, les 10
années suivantes maximum.
Vous avez généré un déficit foncier, ce qui vous a permis de bénéficier d'un avantage
fiscale, en échange vous êtes obligé par l'Etat de louer votre logement en NU et à ne
pas le revendre jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de
laquelle l'imputation est opérée. A noter également, le fait de louer en meublé avant
les 3 ans est également interdit.
Dans le cas où vous ne respectez pas votre engagement, l'Etat, peut recalculer
l'imputation que vous avez bénéficié pour votre imposition avec des pénalités.
Exemple, vous bénéficiez d'un déficit foncier pour l'année 2018, dans ce cas, pour ne
pas avoir de sanction, vous devez louer le logement en NU jusqu'au 31 décembre
2021.
LE CALCUL DE L'IMPOT
Si vous êtes en déficit foncier ou que votre revenu foncier est supprimé par les
charges/travaux, dans ces cas-là, vous ne payerez pas d’impôt.
En revanche, si vous optez pour le régime micro foncier, ou que vos charges/travaux
ne sont pas assez conséquents pour combler vos revenus locatifs, dans ces cas-là,
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vous allez payer des impôts. En plus de votre TMI (tranche marginale d'imposition),
vous devrez payer la CSG/CRDS de 17.2%. Voici 2 exemples :
– Julien a choisi le régime micro foncier, il a une TMI de 14%. Il a réalisé 10K€ de
loyer durant l'année. Calcul de la base imposable de ses revenus fonciers :
10K€ X 0.7 (30% d’abattement) = 7000€. Il devra donc payer (7000x0.14) +
(7000x0.172) = 2184€. Sur les 10000€ de revenus fonciers de base, il payera
2184€ d’impôt.
– Kenza a choisi le régime réel, elle a une TMI de 30%. Elle a réalisé 20K€ de
loyer durant l'année et 15k de charges/travaux à déduire. Calcul de la base
imposable de ses revenus fonciers : 20k-15k = 5000€. Elle devra donc payer
(5000x0.30) + (5000x0.172) = 2360€. Sur les 20000€ de revenus fonciers de
base, elle payera 2360€ d’impôt.
REMPLIR LA FEUILLE D'IMPOT
La déclaration au niveau des impôts dépend du choix de votre régime, soit c'est au
régime micro foncier, soit c'est au régime réel.
Pour le micro foncier, l'avantage c'est qu'il n'y a pas grand chose à faire,
contrairement au régime réel où il y a 1 formulaire supplémentaire à remplir, ici,
Vous devez simplement indiquer sur la déclaration de revenus n°2042 (case 4BE), le
montant hors charge de vos revenus fonciers de l'année. L'abattement de 30% sera
calculé automatiquement par les impôts.
Pour le régime réel, vous devrez remplir l'imprimé annexe à la déclaration 2042, c'est
la déclaration 2044.
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LA FISCALITE D’UN IMMEUBLE EN MEUBLE (Partie 1)
INTRODUCTION
Vous souhaitez ne pas payer d’impôts ? Vous avez choisi le bon statut
le statut meublé est le meilleur selon moi. Vous comprendrez ce qu'est
du meublé, la différence entre le régime forfaitaire et le régime réel,
charges ainsi que les travaux à déduire. Enfin vous verrez la différence
LMNP et le statut LMP.
fiscal, en effet
le statut fiscal
les différentes
entre le statut
DEFINITION DE LA LOCATION MEUBLEE
Les revenus de vos immeubles loués meublés sont imposables dans la catégorie des
BIC (bénéfices industriels et commerciaux), il y a le statut LMNP (Location Meublée
Non Professionnelle) et le statut LMP (Location Meublée
Professionnelle), on en
reparlera en détail plus bas. Lorsque vous louez votre bien meublé, c'est-à-dire au
minimum avec les meubles imposés par l'Etat, dans ce cas-là, vous pouvez faire un
bail meublé, vos revenus seront donc des revenus BIC. Comme on l'a vu dans le
tableau précédent, il y a 2 types de régimes pour les revenus BIC :
–
–
Le régime Micro BIC
Le régime réel
Il y a la liste minimum de meuble pour que votre appartement soit légalement un
appartement meublé, et il y a le minimum de meuble qu'il faut lorsqu'on veut faire du
haut standing. Voici la liste minimum imposée par l'Etat :
–
Literie avec couette ou couverture
–
Volets ou rideaux dans les chambres
–
Plaques de cuisson
–
Four ou un four à micro-onde
–
Réfrigérateur Congélateur
–
Vaisselle en nombre suffisant
–
Table + Sièges
–
Étagères de rangement
–
Luminaires
–
Matériel d'entretien ménager adapté
Vous voyez que la liste est vraiment très basique mais sachez que si vous ne
respectez pas cette liste minimale, le juge peut décider de requalifier le bien meublé
en bien nu, et ainsi devoir payer des arriérés d'avantages fiscaux dont vous auriez
bénéficié. Ensuite, en plus de tout ça, moi je rajoute ça :
–
Tout l'électro (Hotte, lave linge, lave vaisselle...)
–
Tout ce qui est TV, canapé, lit d’hôtel, déco haut de gamme
–
Beaucoup de vaisselle, de casseroles, verres
–
Une vraie cuisine et une vraie salle de bain design
Bref absolument tout pour que le locataire s'y sente bien. On en reparlera en détail
dans le module MOBILIER/ELECTRO plus tard.
LES REGIMES MICRO BIC ET REEL
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Il y a donc 2 types de régimes, et il faut savoir dans quel cas il faudra choisir le micro
bic et dans quel cas, nous utiliserons le réel.
REGIME MICRO BIC
Dans le cadre du régime BIC, également appelé régime forfaitaire, les frais et les
travaux ne sont pas pris en compte, ils sont remplacés par un abattement forfaitaire
de 50 % calculé en fonction de vos loyers charges comprises. Ce régime est
applicable lorsque les revenus bic ne dépassent pas 70k€ par an de loyer CC (charges
comprises). Pour la location meublée, on parlera toujours de loyer charges comprises,
car les charges rentrent dans le calcul de la base imposable.
Si vous choisissez le régime micro bic, votre résultat fiscal sera obligatoirement en
bénéfice. Une fois que vous aurez rempli votre feuille d’impôts, en y indiquant vos
loyers CC, les impôts calculeront un abattement de 50 %. Les 50% restant de vos
r ev e n us lo c at if s s er o nt aj o ut é s à to u s le s au t r e s r e ve n u s sa lar i au x,
entrepreneuriaux... Une fois le revenu global connu, vous serez ainsi taxé sur ce
revenu global.
Il est évident que je ne conseille pas ce régime car comme pour le micro foncier, le
micro bic ne vous permettra pas de ne pas payer d’impôt. Vous aurez seulement un
abattement de 50% sur vos revenus BIC, ce qui signifiera que vous paierez des
impôts sur les 50% restant. Le seul moment où le régime forfaitaire est plus
intéressant, c'est lorsque vous avez un bien totalement payé, avec aucuns frais à
déduire ou très peu, qui fait que les 50% d'abattement sont plus intéressants que le
total des charges/travaux que vous avez. Mais dans ce cas-là, si vous avez bien suivi
la formation, un bien avec très peu de charges à déduire, dans la plupart des cas, il
faut le revendre, pour récupérer son argent et réinvestir à nouveau dans un nouveau
bien pourri et non le garder, sinon vous serez assommé par les impôts.
REGIME REEL
On l'a vu juste avant, le régime micro bic est réservé pour les personnes faisant
moins de 70K€ de loyer par an, en revanche, il est possible de faire moins de 70k€
par an et de demander à être au réel, c'est même presque obligatoire lorsqu'on est un
investisseur rentable. Cette option s’effectue simplement lorsque vous remplirez le
formulaire P0I (voir plus bas) qui permet de lancer votre activité en meublé.
En revanche, si vous êtes déjà en micro Bic, et que vous souhaitez passer au réel,
vous devez lever l'option en LRAR au centre des impôts des entreprises de votre ville
avant le 1er février de l'année où vous souhaitez changer de régime. Exemple, vous
souhaitez lever l'option pour l'année 2019, alors il faudra envoyer le courrier avant le
1er février 2019. Le nouveau régime que vous aurez choisi sera ensuite reconduit
tacitement (vous n'aurez rien de nouveau à faire chaque année)
Le calcul du régime réel est plus complexe que le régime micro bic. Il faudra
additionner toutes les charges et les travaux, inhérents au bien immo. Ainsi, presque
toutes les charges (on verra le détail plus bas) se déduiront du total de vos loyers. Il y
a 2 possibilités, soit votre résultat est positif (Loyers – les charges), dans ce cas-là, ce
résultat s'ajoute à vos autres revenus, puis le global est soumis à l’impôt. Soit votre
résultat est négatif et il se déduira de vos revenus locatifs. On en parlera en détail un
peu plus bas.
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LES REVENUS BIC QU'IL FAUT DECLARER
Il est important de comprendre que seuls les loyers perçus durant l'année civile
rentrent en compte dans les loyers imposables, même si certains loyers concernent
une période de l'année précédente. Exemple, nous sommes en train de calculer les
loyers reçus en 2018 pour avoir la base d'imposition :
–
Michel a reçu le loyer concernant la période décembre 2017 en janvier 2018, et
bien ce loyer, rentrera en compte dans les loyers 2018 même si ça concerne la
période de 2017.
–
Il a reçu le loyer concernant la période décembre 2018, en janvier 2019, et
bien ce loyer ne rentrera pas en compte dans les loyers 2018, même si ça concerne la
période de 2018.
Vous l'aurez donc compris, les loyers impayés ou en retard ne rentrent pas en compte
dans la période en question tant qu'ils ne sont pas encaissés.
Le dépôt de garantie ne rentre pas en compte dans le calcul des loyers, il n'est pas
imposable sauf s'il est utilisé pour payer les dégradations commises par le locataire,
pour payer un loyer impayé, couvrir des charges...
LES FRAIS ET TRAVAUX A DEDUIRE
LES FRAIS A DEDUIRE
Cette partie concerne seulement les personnes qui ont choisi le régime réel, puisqu'en
micro bic, il n'y a rien à déduire. Le but d'un investisseur rentable est de déduire un
maximum de charges, à un tel point qu'elles seraient supérieures aux loyers,
permettant ainsi de ne pas payer d’impôts. Toutes les charges sont déductibles en
meublé. Déjà, un point tout bête mais important à rappeler, toutes les dépenses
doivent être justifiées par une facture pour prouver son existence en cas de contrôle
fiscale.
Au même titre que les loyers, le calcul des charges déductibles fonctionne de la même
manière. c'est-à-dire que seule les charges payées durant l'année sont déductibles.
Pour une facture de l'année en cours et payée l'année d'après, son coût sera donc
déductible uniquement l'année du paiement de celle-ci.
Voici ce qu'on peut déduire : Absolument tout est déductible, les intérêts d’emprunt,
les frais de dossiers, la CFE, la Taxe foncière, l'eau, électricité, les amortissements, les
frais de notaires, frais d'agence, frais de compta, les assurances...
LES TRAVAUX A DEDUIRE
Bon alors, c'est très simple, absolument tous les travaux sont déduits de vos loyers en
meublé, contrairement au NU où c'est très restreint, ici aucune limite. Ainsi, les
travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont tous
déductibles. Tout ce qui est meuble pour la maison, comme la table basse, le lit, la
TV, les étagères, le matelas, l'électroménager sont également déductibles.
A noter pour ceux qui font leurs travaux tout seul, vous ne pourrez pas déduire de vos
impôts le temps que vous y avez passé, par contre vous pourrez déduire la matière
première, comme la peinture, le placo, le carrelage...
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LE RESULTAT BIC
Vous êtes un investisseur rentable, vous ne devez pas avoir un bénéfice BIC (ou alors
très peu), vous devez combler tous vos loyers par des charges et travaux. Pour cela,
vous avez compris qu'il va falloir que vous fassiez beaucoup de charges et travaux,
ainsi, vous terminerez tout le temps sans impôt.
Notion importante à retenir, les travaux de vos biens loués en NU n'impacteront pas
vos revenus BIC et les travaux de vos biens loués en meublé n'impacteront pas vos
revenu fonciers. Ce sont bien 2 statuts totalement différents.
Si vous êtes en bénéfice BIC, vos loyers sont supérieurs à tout ce que vous allez
déduire niveau charges et travaux, dans ce cas-là, la différence ente les entrées et les
sorties sera la base du calcul de votre imposition de revenu BIC.
Si vous avez des charges et travaux qui dépassent le montant de vos loyers, la
différence sera reportée jusqu'à 10 ans sur vos prochains revenus BIC (6 ans en
LMP). Les déficits qui n'ont pu être imputés au terme des six années suivant celle au
titre de laquelle ils ont été réalisés, sont définitivement perdus.
Exemple : En 2018, vous avez reçu 20K€ de loyer, vous avez 50k€ à déduire avec les
travaux et les charges. La première année, on va donc faire 20000-50000 = -30000.
Ces 30000€ seront imputables sur vos loyers uniquement, les 6 années suivantes
maximum. Ce calcul n'est pas juste, mais c'est pour que vous puissiez comprendre le
fonctionnement, on en parlera dans le module suivant, car il faudra différencier les
amortissements et les charges.
LE CALCUL DE L'IMPOT
Vos charges/travaux sont supérieurs à vos loyers, dans ces cas-là, vous ne payerez
pas d’impôt.
En revanche, si vous optez pour le régime micro bic, ou que vos charges/travaux ne
sont pas assez conséquents pour combler vos revenus locatifs, dans ces cas-là, vous
allez payer des impôts. En plus de votre TMI (tranche marginale d'imposition), vous
devrez payer la CSG/CRDS de 17.2%. Voici 2 exemples :
–
Julien a choisi le régime micro bic, il a une TMI de 14%. Il a réalisé 10K€ de
loyer durant l'année. Calcul de la base imposable de ses revenus bic : 10K€ X
0.5 (50% d’abattement) = 5000€. Il devra donc payer (5000x0.14) +
(5000x0.172) = 1560€. Sur les 10000€ de revenus bic de base, il payera
1560€ d’impôts.
–
Kenza a choisi le régime réel, elle a une TMI de 30%. Elle a réalisé 20K€ de
loyer durant l'année et 15k de charges/travaux à déduire. Calcul de la base
imposable de ses revenus bic: 20k-15k = 5000€. Elle devra donc payer
(5000x0.30) + (5000x0.172) = 2360€. Sur les 20000€ de revenus bic de base,
elle payera 2360€ d’impôts.
REMPLIR LA FEUILLE D'IMPOT
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La déclaration au niveau des impôts dépend du choix de votre régime, soit c'est au
régime micro BIC, soit c'est au régime réel, mais sachez que de toute façon, vous
aurez le même formulaire à remplir, ça sera le formulaire 2042 C pro.
Il y a beaucoup de possibilités, que vous ayez des amortissements, des charges à
déduire des années précédentes, que vous soyez en micro bic ou au réel, que vous
soyez LMP... c'est pour cela que pour remplir votre déclaration d’impôts, il faudra
demander le conseil de votre comptable.
LA DIFFERENCE LMNP/LMP
Dans le meublé en nom propre, il y a donc 2 statuts différents comme nous l'avons vu
plus tôt, LMNP et LMP. Même s'il n'y a pas de grandes différences entre les 2 statuts,
il y a quand même des points différenciant :
– En LMNP les revenus sont des BIC non professionnels, en LMP, ce sont des BIC
professionnels.
– En LMNP l'imputation des charges se fait uniquement sur les revenus BIC, en
LMP, l'imputation des charges se fait sur les revenus globaux.
– En LMNP on bénéficie de la plus-value des particuliers, en LMP, on bénéficie de
la plus-value des professionnels. On en parlera en détail dans le module PLUSVALUE prochainement.
– En LMNP les biens rentrent en compte pour l'imposition à l'IFI, en LMP, les
biens ne rentrent pas en compte pour l'imposition à l'IFI.
Voila
avait
–
–
–
les 4 points de différenciations majeures entre les 2 statuts. Auparavant, il y
3 conditions pour passer de LMNP à LMP, c'était les suivantes :
Vous deviez être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
Vous deviez réaliser plus de 23K€ de loyers annuels BIC
Vous deviez gagner plus de 50% de vos revenus globaux en revenu BIC
Une fois ces 3 conditions remplies, vous passiez en LMP, sauf que la condition de
l'inscription au RCS a été supprimée car elle était jugée inconstitutionnelle.
Désormais, il faut juste les 2 autres conditions pour passer en statut LMP. Si on
obtient les 2 conditions, par contre, personne n'est d'accord sur le fait qu'on passe
LMP automatiquement, ou si c'est un choix de notre part. Il y a un gros flou juridique
pour le moment sur ce point.
LA FISCALITE D’UN IMMEUBLE EN MEUBLE (Partie 2)
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INTRODUCTION
Nous voici dans la 2ème partie de la fiscalité meublé, on rentre plus dans les détails
pour comprendre ce qu'est la CFE et son calcul de taux. On apprendra également
comment fonctionnent les amortissements pour un bien immobilier et ses travaux.
Enfin, vous verrez à quoi sert le formulaire P0I et l'importance d'avoir un comptable
avec un CGA.
LA CET
C'est une surprise qu'on ne s'attend peut être pas à payer lorsqu'on se met à faire du
meublé en nom propre (LMNP ou LMP), mais elle est bien là et vous allez devoir la
payer cette satanée CET. Le statut LMNP est un statut entre le particulier et le pro,
tantôt on bénéficie de la plus-value du particulier, tantôt on paie une cotisation
réservée aux entreprises, allez comprendre. Rassurez-vous, elle est déductible comme
toutes les charges en LMNP. La CET (Contribution Économique Et Territoriale)
regroupe 2 taxes, la CFE (cotisation foncière des entreprises) et la CVAE (Contribution
sur la Valeur Ajoutée).
LA CFE
Auparavant une partie de la taxe professionnelle, la CFE, est payable pour ceux qui
font de la location meublée (Non payable pour de la location nue). Alors même que
vous payerez déjà la taxe foncière pour ce bien, vous payerez également la CFE, qui
est dans les grandes lignes, pratiquement la même chose. Mais les avantages du
LMNP étant tellement intéressants, que ce n'est pas cette petite taxe qui va plomber
votre rentabilité. Avant toute chose, sachez qu'il y a quand même une bonne
nouvelle. En effet, la 1ère année d'exploitation, la CFE est exonérée à 100% du
paiement et la 2ème année est exonérée à 50%. Vous l'aurez compris, si vous avez la
possibilité, autant commencer votre exploitation meublée début janvier 2020 que fin
décembre 2019.
Le plus important est de connaître le montant de votre CFE. Ce qu'il faut savoir, c'est
que c'est une taxe locale dont votre municipalité (où se trouve le bien immobilier)
décide du taux de la CFE. La CFE se calcule en fonction de la valeur locative x le
taux voté par la municipalité. Le montant de la CFE se base sur un taux, mais
rassurez-vous, puisque lorsqu'on est redevable de la CFE, on est assujetti à un
montant minimum. Les lignes précédentes sont là pour vous expliquer en détail la
calcul de la CFE, mais au final, pour un LMNP, qui est assujetti à la CFE, la plupart du
temps, il paiera le minimum appliqué par la ville et rien de plus conformément à
l'article 1647 D du CGI.
En effet, dans la plupart des cas, les villes font payer le minimum de la CFE pour les
loueurs en meublé que vous soyez en LMNP ou en LMP. Pour vous donner un ordre
d'exemple en moyenne en 2017, le montant minimum de cette taxe était de 216 à
400€. Donc dans vos simulations, mettez 300€, vous serez à peu près dans la bonne
fourchette de prix. Si vous souhaitez avoir le coût précis, je vous invite à contacter le
service des impôts de votre ville.
Cette taxe est à payer, au plus tard, le 15 décembre de l'année. Elle sera à payer de
façon dématérialisée, sur le même espace où vous déclarerez vos impôts LMNP, via
votre compte fiscale en ligne.
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Note :
–
Ceux qui louent une partie de leur résidence principale en meublé, sont
exonérés de la CFE.
–
Pour ceux qui font moins de 5000€ de revenus BIC par an, la CFE est
totalement exonérée.
–
Si vous avez 2 biens dans 2 villes différentes, vous ne payerez la cotisation
minimum de la CFE qu'une seule fois, pour l'autre, la CFE sera plus basse.
LA CVAE
Vous ne la payerez sans doute jamais puisque son seuil est de 152500€, si vous
touchez moins de loyers annuels que ce seuil, vous n'aurez pas à la payer, mais vous
savez qu'elle existe désormais. Cette taxe coûte environ 1.5% de votre valeur ajoutée
sur l'année d'exploitation.
LES AMORTISSEMENTS
Voici une nouvelle notion qui est assez peu connue, c'est la notion d'amortissement,
pour expliquer les choses simplement, c'est la perte de valeur d'un bien qui se fait
avec le temps, dû à son utilisation ou à son usure temporelle. On en parle au niveau
comptable, puisqu'en meublé, il faudra avoir une comptabilité.
Exemple, vous achetez un iPhone 10, lors de son achat il vaut environ 1000€, mais 5
ans plus tard, il ne vaudra plus grand chose, c'est dû à son utilisation quotidienne,
ainsi qu'au temps qui passe, puisque 5 nouvelles générations sont sorties depuis
celui-là, sa technologie est donc dépassée. Donc comptablement il ne vaut plus rien.
Le smartphone, comptablement, vaudra 0 dans 5 ans. Il s'amortit donc à 20% par an
(100% = 20% x 5 ans pour le smartphone). La première année il vaudra 1000€, puis
il vaudra 800€ la 2ème année, 600€ la 3ème année, 400€ la 4ème année, 200€ la
5ème année, puis dans le 1er jour de la sixième année, il vaudra 0.
A quoi sert l'amortissement en fait ? J'ai un bénéfice annuel de 100K. Sans
amortissement, si on passe l'iPhone en charge, on aurait fait 100K – 1K = 99K. Si on
le passe en amortissement, on fera 100000-200€ et cela pendant 5 ans. Ainsi, en
charge, on considère que le bien vaut 0 directement la 1ère année, alors qu'en
amortissement, le bien perd un peu de valeur chaque année pendant 5 ans.
L'amortissement permet donc d'étaler le coût d'un bien sur plusieurs années.
Quel est l’intérêt de l'amortissement en immobilier ?
–
Pour les travaux, c'est moins avantageux que pour du revenu foncier, car en
revenu foncier, les travaux passent tous en charge immédiatement, alors que pour du
meublé, on ne peut pas les déduire directement, on déduit (amortit) sur plusieurs
années. Vous faites des travaux, exemple l'électricité que vous allez refaire dans votre
immeuble, ne passera pas en charge immédiatement, mais en amortissement. Ce
genre de travaux s'amortissent entre 10 et 20 ans. Vous l'aurez compris, plus la durée
est courte et plus vous déduirez vos travaux rapidement. Je mets donc la durée la
plus courte à chaque fois. Pour 10000 € de travaux d'électricité, amorti sur 10 ans,
vous avez donc 1000€ par an, qui vont se déduire de vos impôts.
46
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–
Pour le bien en revanche, c'est un avantage considérable par rapport à la
location nue, puisque ici, vous pouvez amortir le bien immobilier en lui-même.
Exemple, votre bien vaut 300k€ par an, vous pouvez l'amortir sur 30 ans, ce qui fait
que chaque année, vous déduirez 3.33% (30 ans de 100% = 3.33%) de la valeur du
bien sur vos impôts. Chaque année, vous allez déduire, 10K€ de vos impôts. Le calcul
que j'ai fait n'est pas correct, car l'immeuble en lui-même est décomposé en plusieurs
types d'amortissements (il y a la charpente, le gros œuvre, l'électricité, la plomberie
qui sont amortis de façon différente) mais en faisant une moyenne, on amortit cela
sur environ 30 ans. De toute façon, c'est votre comptable qui se chargera d'amortir
chaque composant de votre bien. Mais au moins, vous comprenez l'avantage énorme
du LMNP. Il faut retenir par contre que seul 85% du bien sera amorti, on considère
que les 15% restant étant du terrain, cela ne s'amortit pas.
Vous l'aurez compris, votre bâtiment perd de la valeur comptablement chaque
année, alors qu'en fait, non seulement il n'en perd pas, mais si vous êtes sur un bon
secteur, il prend de la valeur chaque année. Au bout de 30 ans, vous aurez amorti la
totalité de votre bien, il ne vaudra plus rien aux yeux de l'Etat. Pourtant, si vous le
revendez dans 30 ans, on ne prend pas la base de sa valeur qui est 0, mais le prix
que vous l'avez acheté. Ce qui est génial en LMNP, c'est que vous ne payerez de la
plus-value que sur la différence entre le prix d'achat du bien et le prix de vente, alors
même que vous avez déduit pendant 30 ans sa valeur et que comptablement il ne
vaut plus rien. Contrairement au LMP, où en prendra sa valeur d'achat en retirant tout
ce qui a été amorti. On en reparlera en détail dans le module PLUS-VALUE.
Chaque chose que vous allez acheter, chaque type de travaux que vous allez faire en
meublé, aura son propre taux d'amortissement, voici un récapitulatif à titre
d'information, mais au final, c'est votre comptable qui décidera :
– Plomberie, électricité... amorti de 15 ans à 30 ans
– Mobilier, agencement, décoration, amorti de 5 ans à 15 ans
– Façade, terrasse... amorti de 20 ans à 25 ans
– Gros œuvre amorti sur 50 ans
A noter que tous les travaux et matériel dont la facture fait moins de 500€HT,
peuvent être passés directement en charge, par contre au-dessus de ce montant, ça
passe en amortissement. Les amortissements se reportent indéfiniment sur vos
impôts.
LE P0I et LE P2P4I
Lorsque vous lancez votre activité de loueur meublé, vous devez déclarer votre
activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. C'est pour cette raison que vous
allez devoir remplir le formulaire P0I, ainsi, vous serez immatriculé en tant que loueur
meublé, grâce au numéro de siret que vous recevrez après avoir envoyé le formulaire.
Ce formulaire est obligatoire que vous choisissiez d'avoir le statut MICRO BIC ou le
statut REEL. Vous avez 15 jours après le début de votre activité pour envoyer le
formulaire, mais sachez que ce formulaire est oublié par beaucoup de personnes qui
se lancent sans se former. Ainsi, l'administration admet une tolérance, je sais que
certains investisseurs l'ont envoyé avec plusieurs mois de retard sans qu'il y ait eu de
pénalité.
Il faut envoyer ce document qui comprend 4 pages à votre greffe du Tribunal de
Commerce de votre ville. Attention, pas la ville où vous habitez, mais la ville où se
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trouve le bien immobilier que vous allez louer. Quelques semaines plus tard, vous
recevrez votre numéro de siret. Pour savoir de quel Greffe vous dépendez, rendezvous ici :
https://www.infogreffe.fr/recherche-greffe-tribunal/chercher-greffe-tribunal-decommerce.html
Le formulaire P0i est à remplir une seule fois, pour votre tout premier bien, afin que
vous puissiez obtenir votre numéro de siret et déclarer à l'administration le début de
votre activité. Pour tous les autres biens immobiliers, il faudra remplir le formulaire
P2P4i. Prenons l'exemple d'un immeuble de 5 appartements, le P0i ne concerne pas
votre immeuble en entier, mais seulement 1 appartement de votre immeuble, celui
que vous souhaitez, cela n'a pas d'importance. Il faudra ensuite faire 4 autres P2P4i
différents pour les 4 autres appartements.
P0i = 1 formulaire pour le 1er appartement
P2P4i = 1 formulaire pour chaque appartement supplémentaire.
Pour remplir le formulaire P0i, je vous invite à vous rendre ici, vous aurez ainsi de
l'aide pour le remplir :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/getNotice.do?
cerfaNotice=50913&cerfaFormulaire=11921
Voici le lien de téléchargement du formulaire P0i :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11921.do
Voici le lien de téléchargement du formulaire P2P4i :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11996.do
Note : La date de début d'activité que vous allez rentrer est importante, ce n'est pas
la date de début de location, il faut mettre la date de signature chez le notaire afin de
pouvoir déduire les frais de notaire de vos impôts.
LA COMPTABILITE ET LE CGA
Vous avez officiellement une activité professionnelle aux yeux de l'Etat, vous devez
donc avoir une vraie comptabilité. Sauf si vous avez une formation de comptable,
vous serez donc obligé d'en prendre un. Vous avez 2 solutions :
–
Choisir un comptable en ligne, ce n'est pas très cher, mais il y aura peu de
conseil. Plus le prix est bas et moins il y a de conseil, c'est logique. C'est 1.5 à 2 fois
moins cher qu'un comptable réel en général.
–
Choisir un comptable en réel, ça coûtera plus cher, mais vous aurez beaucoup
plus de conseil qu'un comptable internet, surtout si vous avez beaucoup de biens ou
des points délicats, un vrai comptable est conseillé. Moi j'ai un vrai comptable car j'ai
besoin de conseil sur mes différentes stratégies. Pour un comptable en réel, il faut
compter environ 500€ le premier appartement puis 50 à 100€ par appartement
supplémentaire.
Faites attention lors du choix de votre comptable, car un comptable c'est un peu
comme un avocat, certains sont spécialisés dans des domaines et pas d'autres. Le
statut LMNP étant assez complexe, il est important de choisir un comptable spécialisé
ou au moins qui s'y connaisse très bien dans ce domaine. Pour reconnaître un bon
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comptable, posez-lui plusieurs questions dans le domaine LMNP (récupérez des
notions de cette formation pour trouver les questions à lui poser), vous verrez tout de
suite s'il est bon ou non.
Lorsque vous êtes LMNP, il est très grandement recommandé d'avoir un CGA. Un CGA
est un Centre de Gestion Agréé, c'est un organisme indépendant qui vérifie les liasses
fiscales de votre bilan annuel. Un CGA est un peu comme un commissaire au compte
lorsque vous avez une SARL, c'est une entité différente de votre comptable qui va
vérifier le travail qui a été fait. Vous avez jusqu'à 5 mois après la date de début
d'activité (date que vous avez rempli sur le P0I) pour choisir un CGA.
Un CGA offre 3 principaux avantages non négligeables :
–
Si vous ne prenez pas de CGA, vos bénéfices imposables seront augmentés de
25%. En cas de non bénéfice, les 25% ne s’appliquent pas.
–
La déduction des frais de comptables + CGA de vos impôts à hauteur de 66%.
Exemple, vous avez 1000€ de frais, vous pourrez déduire 660€. Si vous n'avez pas de
CGA, les frais comptables ne sont pas déduits du tout.
–
Avoir un CGA diminue grandement les contrôles fiscaux. L'Etat apprécie qu'une
entité indépendante vérifie déjà une partie de votre comptabilité.
Note : Vous pouvez prendre n'importe quel CGA, le moins cher ira bien. Tapez « CGA
LMNP » sur google. L'adhésion à un CGA est renouvelable automatiquement chaque
année.
LA FISCALITE D'UN IMMEUBLE EN SCI (Partie 1)
INTRODUCTION
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Tout ce qui est notion de SCI IS, SCI IR vous fait mal à la tête, vous avez toujours
entendu SCI, mais vous ne savez pas ce que c'est exactement. Désormais, dans cette
première partie réservée aux SCI, vous allez comprendre comment et quand créer
une SCI, les avantages et les inconvénients, qui incombent à la SCI ainsi que les
différents régimes fiscaux pour chacun.
Note : La notion d'amortissement, comme on en a parlé dans le module de la fiscalité
meublée, est exactement la même pour les SCI IS, par contre, il n'y a pas
d'amortissement sur la SCI IR.
DEFINITION SCI
La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l'immobilier est le
principal objet. Pour créer une SCI, il faut être au moins 2 personnes, qui, une fois la
société créée, deviendront des associés. En fonction du nombre de part, ils
détiendront proportionnellement tous les biens immobiliers qui se trouveront dans
cette SCI. Elle fait partie des sociétés civiles patrimoniales. La création d'une SCI est
rapide. Les associés peuvent être des personnes physiques, mais également des
personnes morales (une SARL par exemple peut être associée dans une SCI). La SCI
est appréciée pour sa grande liberté d’organisation, elle y autorise de nombreux
montages pour gérer son patrimoine.
DIFFERENCE SCI IR ET SCI IS
Les SCI IS et SCI IR sont toutes les 2 des sociétés civiles immobilières, mais il y a de
grosses différences. Il y a 2 types de SCI :
–
–
La SCI IS, c'est une société à l’impôt sur les sociétés
La SCI IR, c'est une société à l’impôt sur le revenu
LA SCI IR
La SCI IR est la plus répandue car elle est plus simple de gestion que la SCI IS. En
fait, ça fonctionne exactement comme les revenus fonciers en nom propre, tout est
pareil sauf qu'ici vous avez 1 ou plusieurs associés supplémentaire.s
L'intérêt de la SCI IR, c'est tout simplement de pouvoir acheter des biens à plusieurs,
des immeubles que vous n'auriez pas pu acheter seul. Mais tout ce qui est fiscalité,
fonctionne comme lorsque vous êtes au revenu foncier.
Note : En SCI IR il est interdit de faire de la location meublée, néanmoins il y a une
tolérance à 10%. Vous avez le droit de faire 10% maximum de vos revenus en
meublé, le reste doit être de la location nue. Mais c'est risqué, car si vous dépassez
les 10%, vous serez requalifié en SCI IS, ce n'est pas un drame en soi, sauf si vous
souhaitez absolument rester en IR. Donc ne faites pas de meublé en SCI IR.
LA SCI IS
La SCI IS est une vraie société, au sens que vous avez une vraie comptabilité à avoir,
des assemblées générales à tenir tous les ans, un bilan annuel, bref une vraie gestion
de société en fait. Vous serez imposé sur les dividendes après avoir payé l'impôt sur
les sociétés.
LES RAISONS DE LA CREATION
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Une SCI, ça ne se crée pas parce que c'est stylé, parce qu'on voit des gens créer une
sci, on va pas se dire, tiens moi aussi je veux en créer une. La SCI, ce n'est pas la
solution à tous les problèmes qu'il y a dans l'immobilier. Je vois souvent des questions
passer, du style, je vais acheter un appartement, faut-il que je crée une SCI ? Cette
question est absolument inutile, elle ne veut rien dire.
On crée une SCI en fonction de beaucoup de critères :
–
Ai-je un associé ?
–
Est ce que je veux garder ce bien sur le long terme ?
–
Est-ce que je veux léguer ce bien à mes enfants ?
–
Est-ce que je veux récupérer du cash avec ce bien ?
…
Sachez déjà, que selon moi, créer une SCI pour un seul appartement, ce n'est pas
intéressant financièrement parlant, puisqu'une société ça a beaucoup de frais
supplémentaires par rapport à lorsque vous êtes en nom propre. La création d'une
SCI a notamment un coût :
–
Publication d'annonce légale = Environ 150 à 250€
–
Dépôt au Registre du commerce = Environ 40€
–
Frais divers = Environ 50€
–
Les frais du site si vous prenez un des statuts tout fait = Environ 200€ ou les
honoraires si vous passez par un avocat pour les statuts = Environ 1000-2000€.
–
Puis, tous les frais nécessaires que vous payerez durant toute l'année avec
cette société pour les frais de fonctionnement.
Les principales raisons qui font qu'on crée une société civile immobilière, est de :
–
Permettre de préparer la transmission de son patrimoine immo à sa famille
(Enfants, femme...)
– Permettre d'acheter des biens immobiliers à plusieurs.
AVANTAGES/INCONVENIENT
Pour que vous sachiez si vous avez besoin d'une SCI ou non, voici les différents
avantages et inconvénients que procure une SCI.
Voici les avantages :
–
Simplifier la cession de ses biens immobiliers. Il faut savoir que si vous êtes en
nom propre, et que vous souhaitez léguer vos biens immobiliers à vos enfants, vous
aurez des droits de successions à payer qui peuvent aller de 5% à 45% en fonction du
montant du patrimoine à léguer. Alors qu'en SCI, il vous suffira de céder vos parts
sociales à vos enfants, ainsi, les frais de cession seront moindres. Pour la création de
la société, vous pourrez mettre par exemple 49% pour vous, 49% pour votre femme,
et 2% pour votre enfant, ains'il sera déjà associé.
–
Une SCI, c'est assez souple, on peut y faire de nombreux montages.
L'investissement initial peut être très bas. Le cadre légal est peu contraignant.
–
Si on veut investir dans des projets plus gros qu'on ne pourrait pas faire tout
seul, il est important de s'associer, ainsi, plus vous serez nombreux, plus vous
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pourrez acheter de gros projets. Ainsi, vous aurez plus de cash à investir et les
banques prêteront plus facilement à 3 investisseurs qu'un seul puisqu'elle va
mutualiser les risques.
–
Si vous achetez un bien avec peu de travaux en nom propre, vous serez
énormément taxé, puisque vous aurez peu de charges à déduire de vos loyers. Par
contre, en SCI IS, l'imposition est beaucoup plus intéressante pour un bien sans
travaux (on verra les chiffres de la taxation plus tard).
Voici les inconvénients :
–
Les coûts de structure ne sont pas négligeables et les démarches sont
contraignantes comme toute création de société en France.
–
Avoir une comptabilité rigoureuse. Vous avez une société, vous vous devez
d'avoir une comptabilité professionnelle (pour la SCI IS). Pour la SCI IR, il faut une
compta très sommaire.
–
Les obligations administratives comme le fait de faire des assemblées générales
obligatoires chaque année. Le gérant doit convoquer les associés 1 fois par an pour
établir un PV d'AG qui doit être consigné dans un registre. Il faudra également établir
un bilan tous les ans.
–
Sortir l'argent de sa société (SCI IS) est très coûteux. Si vous souhaitez
prendre de l'argent de votre société, vous serez doublement imposé, une fois avec la
société et une fois sur vos revenus perso (on en parlera dans la partie 2). Pour la SCI
IR, c'est la même imposition que les revenus fonciers.
LES ETAPES DE LA CREATION D'UNE SCI
Pour la création d'une SCI, il y a 3 étapes principales :
–
La rédaction des statuts, qui indiquera plusieurs points importants comme
l'identité des associés, l'objet de la société, son capital, la répartition des parts de
chaque associé, les pouvoirs qu'auront chaque associé...
–
Une fois les statuts rédigés, la sci doit publier les informations la concernant
dans un journal d'annonce légale. Il y aura des informations comme la dénomination
sociale, le capital social, l'identité de tous les gérants... Pour info, n'importe quel
journal d'annonce légale est accepté, le moins cher ira très bien.
–
Une fois que les démarches précédentes ont été réalisées, le tribunal de
commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés, vous recevrez ainsi
votre KBIS, prouvant officiellement la création de votre SCI.
QUI PRENDRE POUR CREER UNE SCI
Comme pour le choix d'un comptable, vous avez le choix de créer votre SCI via des
services en ligne qui ont des tarifs très compétitifs, ou des personnes en réel qui vous
guideront et vous conseilleront comme des avocats spécialisés.
SITES LOW COST
Soit vous souhaitez passer par un site en ligne comme legalstart, jurisociete, agencejuridique qui offrent des services low cost, qui vous permettront de créer une SCI
entre 100 et 200€ (sans compter les frais annexes comme la publication d'annonce
légale, dépôt au Registre du commerce...). Généralement, ce genre de site s'occupe
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de remplir vos statuts avec les données que vous avez remplies, et de se charger de
tout ce qu'il y a d'administratif.
Par contre, n'attendez pas d'avoir un réel conseil personnalisé en cas de demande, en
effet, vous payez 100 ou 200€, vous n'aurez pas un expert qui pourra vous aider ou
vous aiguiller si vous avez des questions ou des doutes. Vous aurez le service client
qui vous répondra mais sûrement pas un expert. Ça peut fonctionner si vous n'avez
pas de cas spécifiques ou de demandes précises, en gros, si vous rentrez dans le
moule, il n'y aura pas de soucis à passer par ce genre de site.
Cette solution fonctionne pour ceux qui veulent créer une ou deux SCI de façon
tranquille, mais si vous souhaitez passer à la vitesse supérieur, il faudra vous
entourer.
AVOCATS SPECIALISES
Soit vous choisissez un expert spécialisé dans la création et le conseil des SCI, comme
un avocat par exemple. Dans ce cas, il y aura un coût non négligeable. Si vous
souhaitez avoir une vraie stratégie long terme, avec différents montages fiscaux pour
le futur, ça sera la bonne solution. En effet, l'expert est là pour vous conseiller, il
passera 1h, 2h, 3h en entretien avec vous pour répondre à vos questions et définir la
meilleur stratégie pour votre profil.
En effet, vous êtes un investisseur qui voit grand, dans ces cas-là, vous n'allez pas
créer qu'une seule SCI. Si vous êtes dans l'optique d'acheter des immeubles, pour
moi la bonne stratégie est d'avoir 1 immeuble par SCI, ainsi, le regroupement de tout
ce qui est frais et travaux sera plus simple pour la gestion.
Personnellement, j'ai tout acheté en nom propre jusqu'à maintenant, car il y a
beaucoup de travaux à déduire. Si demain, je trouvais un bien intéressant sans
travaux, je l’achèterais via une SCI IS afin d'avoir moins d’impôt. Je passerai par un
expert afin qu'il définisse la stratégie à avoir.
LES QUESTIONS FREQUENTES
Qui peut créer et gérer une SCI ?
Il faut être majeur ou émancipé, ne pas être sous tutelle. On peut être une personne
physique ou une personne morale. On ne peut pas être en interdiction de gérance.
Quel est le minimum d'associés obligatoire dans une SCI ?
Il faut obligatoirement 1 gérant minimum pour être dans une SCI, mais il faut être au
moins 2 associés. Si vous souhaitez investir seul, mais avoir une SCI, vous pouvez
par exemple y mettre votre enfant à 1% et vous à 99%, le but est d'avoir au moins 2
associés. Par contre, il n'y a pas de maximum, vous pouvez être 5, 10, 50 associés
dans une même SCI.
De plus, il faut savoir qu'il peut y avoir plusieurs gérants dans une sci, on parle alors
de co-gérants. Si chacun des associés a le même pouvoir (indiqué dans les statuts,
lors de la création), il faudra donc l'accord des 2 gérants pour prendre une décision
sur la SCI, car chacun des gérants peut s’opposer à l'autre gérant.
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Le gérant de la SCI peut-il être rémunéré ?
Ce n'est pas courant, mais oui c'est possible, c'est lors de la création des statuts, qu'il
faudra définir la rémunération.
Puis-je acheter ma RP avec ma SCI pour bénéficier de l'imposition avantageuse ?
La grande question qu'on voit souvent. Tout ce que vous payez comme
travaux/charges avec votre SCI est donc déductible, vous bénéficiez d'avantages
fiscaux, il est donc formellement interdit d'acheter sa résidence principale avec une
SCI. En effet, pour sa RP, il est interdit de déduire les travaux et charges de ses
impôts. Ça s'appelle de l'abus de bien sociaux.
Si vous achetez votre RP en SCI pour en mettre une partie en location, c'est
bordeline, le mieux sera de demander à un avocat spécialisé.
LA FISCALITE D'UN IMMEUBLE EN SCI (Partie 2)
INTRODUCTION
On arrive à la fin de tous les modules de fiscalité. Vous comprendrez enfin les
différences entre tous les statuts fiscaux (Foncier, Bic, SCI) afin de pouvoir faire votre
choix. Vous saurez également comment faire pour sortir l'argent d'une SCI, avec les
différents calculs d'imposition. Vous aurez des exemples précis afin de tout
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comprendre et ne jamais vous tromper. Car avant d'investir, il faut se former, sous
risque de perdre des dizaines de milliers d'euros.
SORTIR L'ARGENT
La SCI IR fonctionne exactement comme les revenus fonciers au niveau de
l'imposition. On en parlait dans la partie 1, la SCI IS bénéficie d'une faible imposition,
mais seulement lorsqu'on laisse l'argent dans la société, car si on veut sortir de
l'argent, ça coûtera très cher. Le but d'une SCI IS, c'est vraiment de laisser l'argent
dans la société, pour pouvoir investir encore et encore. C'est pour ça que je ne
conseille pas de créer une SCI IS dès vos débuts dans l'investissement immobilier. Il
vaut mieux investir plusieurs années en nom propre (revenu foncier ou revenu BIC)
afin de récupérer un maximum de cash, puis lorsque vous aurez votre routine de
cashflow qui tombe tous les mois, profitez-en pour vous diversifier avec des projets
différents (comme des biens sans travaux, des commerces, de biens plus gros...) avec
une SCI IS, en sachant que sortir l'argent ne sera pas intéressant.
Voici comment fonctionne le calcul des impôts en SCI IS. Toutes vos charges et
travaux viennent en déduction de tous vos loyers. En gros CHIFFRE D'AFFAIRES –
CHARGES. On définit ainsi la base taxable. En SCI IS, vous êtes taxé à 15% pour tout
ce qui est en dessous de 38120€ de bénéfice, et tout ce qui est entre 38121€ et
500K€ de bénéfice est taxé à 28%.
Imaginons que vous ayez un bénéfice avant impôt de 45K€. On fera le calcul suivant :
Calcul de la 1ère tranche : 38120 x 0.15 = 5718€
Base de la 2ème tranche : 45000 – 38120 = 6880€
Calcul de la 2ème tranche : 6880 x 0.28 = 1926.4€
Impôt à payer : 5718 + 1926.4 = 7644.4€
Bénéfice après impôt : 45K – 7644.4 = 37355.6€
Vous payerez donc 7644.4€ d’impôt pour un bénéfice de 45k€, ce qui donne un taux
d'imposition global de 16.99%. Plus on fera de bénéfice et plus le taux s'approchera
des 28%, mais faire 45K€ de bénéfice, c'est déjà très beau. Ainsi, vous avez donc une
fiscalité très souple, même lorsque vous avez très peu de travaux et charges à
déduire.
Comme je l'ai indiqué précédemment, c'est intéressant lorsque l'argent reste dans la
société, mais, si vous devez sortir cet argent, vous allez prendre des dividendes, et
cet argent sera une nouvelle fois taxé. En effet, les dividendes ne se prennent
qu'après avoir fait son bilan annuel de société et donc après avoir payé les impôts sur
sa société.
C'est sur décision de l'Assemblée générale qui sera organisée après le bilan, que
l'argent pourra être distribué aux associés. Dans ce cas-là, chaque associé reçoit des
dividendes proportionnels à sa participation du capital. Les dividendes seront ensuite
imposés à l’impôt sur le revenu de chaque associé.
Avant il y avait une imposition peu avantageuse lorsqu'on avait une grosse TMI,
désormais, depuis l'air Macron, c'est la FLAT TAXE. c'est-à-dire, que vous êtes taxé à
30%. Dans notre exemple, sur les 45K€ de bénéfice, il reste donc 37355€ après
55
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impôt. Si vous souhaitez sortir la totalité des 37355€, l'argent sera une nouvelle fois
imposé.
Calcul de la Flat taxe : 37355€ x 0.30 = 11206.5€
Ce qui reste dans votre poche : 37355€ - 11206.5 = 26148.5€
Il restera donc dans votre poche, 26148.5€ pour 45K€ de bénéfice de base. Ce qui
donne un taux d'imposition global (IS + FLAT TAXE) de 42%.
Vous voyez que laisser l'argent dans la société, est plus avantageux, ainsi, vous payez
peu d’impôt sur les sociétés, vous pourrez donc réinvestir à nouveau. Si vous prenez
l'argent, vous ne pourrez donc plus ou en tout cas beaucoup moins réinvestir en
immo, et en plus, vous serez beaucoup plus taxé sur le global. Vous comprenez ainsi,
l'importance de laisser l'argent dans la société
A NOTER : Si tous vos loyers sont comblés totalement par vos charges, ce qui arrive
beaucoup la 1ère année (même avec peu de travaux), puisque vous avez les frais de
notaire, les frais d'agence, les frais de chasseur immo, qui peuvent passer en charge
directement, donc ça comble très vite 1 ou 2 ans de loyer. Votre bilan ne sera donc
pas positif, c'est bien vous allez me dire, oui en effet, par contre, bilan non positif =
pas de dividende. Puisque la société n'a fait aucun bénéfice comptablement sur
l'année, il n'est pas possible de prendre de dividende, puisqu'ils sont uniquement
calculés sur le bénéfice.
LES CALCULS CHIFFRES
Vous avez en main les bases des différents type de SCI qui existent. Désormais, on va
partir sur du concret pour bien comprendre l'importance d'avoir une SCI dans certains
cas. Vous comprendrez que plus votre TMI est élevée, et plus il sera intéressant de
faire une SCI IS pour de l’investissement sans travaux.
Prenons 2 exemples complets qui montreront qu'il sera plus rentable d'être en nom
propre dans un cas, et plus rentable d'être en SCI IS dans un autre cas. On va
prendre la même personne avec les mêmes revenus du salariat.
Nos 2 exemples porteront sur Victoria. Elle achète des immeubles depuis plusieurs
années. Elle a une tranche marginale d'imposition à 45%. Elle fait environ 50K€ de
loyers meublés annuel.
EXEMPLE N°1
Victoria achète uniquement avec des travaux, elle a encore un stock de 200K de
charges/travaux à déduire sur plusieurs années. Si elle était en nom propre, pour
faire simple, elle ne payerait aucun impôt pendant encore plusieurs années, car les
charges et travaux combleront les loyers encore 4 ans au minimum, voire 5 avec les
différentes charges et travaux qui arriveront durant cette période. Si elle était en SCI
IS, ça serait très simple également, elle ne payerait pas d’impôt. Ses charges et
amortissements à déduire seraient plus conséquents que le total des loyers de
l'année.
Dans cet exemple N°1, il est inutile d'avoir une SCI IS si c'est juste pour une raison
fiscale, puisqu'en nom propre, il n'y aura aucun impôt à payer. Avec sa SCI, comme
elle n'aura pas fait de bénéfice, elle ne pourra pas sortir de dividende comme on l'a vu
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plus tôt. Donc pour ce cas-là, le nom propre est beaucoup plus avantageux,
puisqu'elle va avoir droit à un gros cashflow net dans sa poche.
EXEMPLE N°2
Victoria achète uniquement sans travaux cette fois, elle a un petit stock de charges à
déduire sur l'année, environ 10K€ comprenant la taxe foncière, la CFE, les intérêts
d'emprunt et diverses bricoles. Ses charges sont tellement minimes que le micro bic
est plus intéressant que le réel. On va faire le calcul en micro bic, au réel et avec une
SCI IS.
Si elle était en nom propre au réel, voici le calcul de ses impôts :
Calcul de la base taxable : 50K (loyer) -10k (charges) = 40K
Calcul sur la TMI : 40K* 0.45 = 18000
Calcul sur la CSG: 40K* 0.172 = 6880
Impôt à payer TMI + CSG : 18000+6880 = 24880
Bénéfice après impôt : 40K-24880 = 15220 €
Au réel, il restera 15220€ dans sa poche après avoir payé les impôts.
Si elle était en nom propre au micro bic, voici le calcul de ses impôts :
Calcul de la base taxable après abattement : 50K * 0.50 = 25K
Calcul sur la TMI : 25K* 0.45 = 11250
Calcul sur la CSG: 25K* 0.172 = 4300
Impôt à payer TMI + CSG : 11250 + 4300 = 15550
Bénéfice après impôt : 50K - 10K (charges immo) - 15550 = 24450 €
Au micro bic, il restera 24450 € dans sa poche après avoir payé les impôts.
Si elle était en SCI IS, voici le calcul des impôts de sa société :
Calcul de la 1ère tranche : 38120 x 0.15 = 5718€
Base de la 2ème tranche : 40000 – 38120 = 1880€
Calcul de la 2ème tranche : 1880 x 0.28 = 526.4€
Impôt à payer : 5718 + 526.4 = 6244.4€
Bénéfice après impôt : 40k-6244.4 = 33755.6€
En SCI IS, il restera 33755.6€ dans sa société après avoir payé les impôts de sa
société.
Dans cet exemple N°2, on remarque l'importance d'avoir une SCI IS dans le cas où
vous avez très peu de travaux à déduire et que votre TMI est élevée. L'imposition de
la SCI IS étant tellement intéressante, que même un gros bénéfice, n'est au final pas
imposé de façon exagérée. Pour conclure, (outre la cession aux enfants et le faite
d'investir à 2), juste au niveau fiscalité, si vous avez très peu de charges et travaux à
déduire, alors choisissez la SCI IS, en revanche, si vous avez beaucoup de travaux à
déduire, choisissez d’être en nom propre.
Victoria a fait du bénéfice avec sa SCI IS. Je ne recommande pas de sortir de l'argent
de la SCI IS, sinon, il sera plus compliqué de réinvestir s'il y a peu de cash, mais si
elle le souhaite, elle va pouvoir prendre des dividendes. On va prendre l'exemple où
elle prendrait tout son bénéfice, mais ce n'est pas obligatoire, elle peut prendre
seulement une partie et laisser le reste dans la société. Voici le calcul :
Calcul de la flat taxe : 33755.6 x 0.30 (30% flat taxe) = 10126.68
Calcul du restant : 33755.6 - 10126.68 = 23628.92€
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Victoria aura dans sa poche, après l’impôt des sociétés et après son imposition
personnelle, 23628.92€. Donc on le comprend aisément, si l'argent était resté sur la
société, ça serait la SCI IS la plus avantageuse, mais si elle prend l'argent pour elle,
alors ça serait le micro bic le plus intéressant dans son cas.
Vous venez de comprendre des calculs que peu d'investisseurs font avant de se
lancer, et pourtant c'est primordial, car en fonction de la stratégie (réinvestir ou
garder l'argent), l'approche d'investir en nom propre ou en SCI est totalement
différente. Maintenant que vous connaissez tous les calculs à faire, c'est à vous d'en
faire de nouveaux avec votre situation personnelle et vos chiffres afin de savoir la
stratégie à suivre.
SE FAIRE RACHETER PAR SA SCI
Vous achetez un bien en LMNP ou en NU, il va arriver un moment, au bout de
quelques années, où vous n'aurez plus grand chose à déduire, sûrement quelques
travaux par-ci pas-là, quelques charges, mais tellement peu que vous serez plus
rentable en micro bic qu'au réel. A ce moment là, vous pourriez avoir l'idée de
revendre votre bien immo à une SCI que vous auriez créé pour l'occasion.
Malheureusement c'est une très mauvaise idée pour 2 raisons. Il faut savoir que vous
en nom propre et votre SCI seront 2 entités différentes, donc si vous revendez à un
autre investisseur ou à votre SCI, sachez que fiscalement, ça sera exactement la
même chose. Voila les raisons :
–
Vous (personnellement) payerez la taxe sur la plus-value. En tant
qu’investisseur rentable, vous allez sûrement revendre plus cher que votre prix
d’achat, donc il faudra passer à la caisse
–
Vous (votre SCI) payerez des frais de notaire. Et oui, vous achèterez un bien, il
faudra donc payer les frais de notaire.
Le mieux sera donc de revendre votre bien pour acheter un nouveau bien pourri.
CONCLUSION
Voila, vous avez vu en détail les 3 différents statuts fiscaux que vous pouvez choisir
qui sont le revenu foncier (location nue), le Revenu BIC (location meublée) et la SCI
IS (N'importe quel type de location). 3 types pour 3 stratégies différentes. Plusieurs
exemples vous ont expliqué ce qui est le plus intéressant ou non.
Pour faire une conclusion finale sur la fiscalité, voici mon point de vue. Le revenu
foncier et le revenu bic sont à choisir en fonction de l'étude de marché de votre
secteur, si la location nue est préférable, choisissez ça, si le meublé est propice, alors
choisissez-le. Le meublé sera plus intéressant fiscalement. Ces 2 statuts seront
intéressants si vous souhaitez sortir du cash-flow rapidement pour réinvestir un
maximum, par contre pour cela, il faut beaucoup de travaux, car si vous n'avez pas
beaucoup de travaux, vous serez fortement imposé, surtout si vous avez une forte
TMI.
La SCI IS sera plus intéressante si vous souhaitez garder les biens longtemps, et que
vous ne souhaitez pas sortir d'argent. L'argent restera dans votre société, mais
comme vous serez faiblement taxé sur l’impôt des sociétés, vous pourrez réinvestir
58
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beaucoup avec votre SCI. Vous partez sur du long terme, avec la possibilité de léguer
les biens à vos enfants avec de faibles frais. Le maître mot, sera l'anticipation, car si
vous souhaitez léguer vos biens dans 10, 20, 30 ans, il faudra acheter vos biens en
SCI dès le début, sinon vous aurez de gros frais, comme on l'a vu un peu plus tôt.
Note : La SCI IR est imposée exactement comme les revenus fonciers, sur l’impôt sur
le revenu. Son seul avantage, c'est son avantage fiscale sur les donations à vos
enfants, femme... Mais elle n'as pas les autres avantages de la SCI IS. Note : Que
vous soyez en Foncier ou BIC, si vous avez une TMI élevée avec peu de choses à
déduire, vous pourriez finir en cash-squeeze, ce qui signifie que le prêt + les impôts
seront plus élevés que de loyer, ce qui serait problématique.
Exemple : Avec une TMI à 45+17.2 de CSG = 62.2% + le prêt à payer, on peut
rapidement arriver à cette situation catastrophique.
LA PLUS-VALUE
INTRODUCTION
La plus-value est toujours une notion assez complexe lorsqu'on se lance dans
l'immobilier, il y a beaucoup de points importants à connaître et des calculs qu'il faut
savoir faire afin d'estimer ce qu'on devra payer comme plus-value lors de la revente.
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Vous saurez également quelles sont les différentes exonérations possibles pour ne pas
payer de plus-value.
QU'EST CE QU'UNE PLUS-VALUE
Lorsqu'on achète un bien immobilier, on pense à la revente en premier, et lorsqu'on
est un investisseur intelligent, avec tous les travaux, l'étude de marché,
normalement, vous ferez une belle plus-value lors de la revente de votre bien. Il est
donc important de savoir comment se calcule la plus-value d'un bien immobilier. Cette
plus-value peut être exonérée d'impôt (vente d'une résidence principale) ou taxée à
hauteur de 36,2 % (vente d'un investissement immo détenu depuis moins de trente
ans).
On est imposable sur la plus-value lorsque :
–
Il y a une vente (les successions et donations n'y sont pas soumises)
–
La vente doit porter sur un bien immobilier
–
Vous devez gagner de l'argent sur la revente du bien
Les premiers points importants à retenir sont les notions de Prix d'acquisition corrigé
et Prix de vente corrigé.
Prix de vente corrigé : Le prix de vente corrigé est le prix auquel la transaction a eu
lieu, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente. On ajoute au prix de
vente, les charges que l'acheteur va vous payer, qui doivent être indiquées dans l'acte
de vente. On diminue au prix de vente des frais que le vendeur doit payer au moment
de la vente. Comme par exemple le coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb,
termites...) ou les frais de mainlevée d'hypothèque...
Prix d'acquisition corrigé : Le prix d'acquisition corrigé est le prix d'achat que
l’acquéreur va réellement payer, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de
vente. On ajoute au prix d'achat, les frais d'acquisition forfaitaire de 7,5 % du prix,
par contre on peut mettre le montant réel des frais de notaire s'ils dépassent 7.5%.
De plus, on ajoute également le montant des travaux que vous avez réalisé sur le
bien, à condition de pouvoir les justifier avec des factures.
Tout devra être justifié par facture, si vous faites les travaux vous-même, vous ne
pourrez déduire que le matériel. Ce prix d'achat majoré est soustrait du prix de vente
corrigé, pour obtenir la plus-value brute.
LA PV DU PARTICULIER ET DU PROFESSIONNEL
Il faut savoir qu'il existe 2 types de plus-value :
–
La PV du particulier
–
la PV du professionnel
LA PV DU PROFESSIONNEL
On l'a vu dans les modules précédents, notamment dans la fiscalité meublé et la
fiscalité des SCI IS, il y a la notion d'amortissement. Pour un bien d'une valeur de
90k€ par exemple, vous pourrez amortir votre bien sur 30 ans, ce qui signifie que
chaque année, vous pourrez déduire de vos loyers, 3K€, ce qui a pour effet de baisser
l'imposition. Je vous invite à revoir ces modules si vous n'avez pas tout compris.
60
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Au bout de 30 ans, votre bien ne vaudra plus rien comptablement, puisqu'il a
totalement été amorti. Donc, si vous revendez le bien de plusieurs années, on ne
prendra pas comme base le prix d'achat, mais on prendra la base du bien en retirant
ce qu'on a amorti sur ce bien, puisque nous l'avons amorti pendant des années. Si
vous revendez le bien 150K€, la plus-value sera donc d'environ 150k€ en retirant le
prix du bien et ce qu'on a amorti.
La plus-value des professionnels est appliquée pour le statut LMP et la SCI IS.
LA PV DU PARTICULIER
Là par contre, c'est très avantageux, car même avec l'amortissement qui a été déduit
pendant des années, celui-ci ne sera absolument pas pris en compte lors de la
revente. Dans ce cas, même après 10, 20 ou 30 ans d'amortissement, cela ne
changera rien, car on partira toujours sur la base taxable du prix d'achat. Vous
comprenez la puissance de la PV du particulier, car non seulement vous amortissez
votre bien chaque année (vous déduisez l'amortissement de vos loyers chaque
année), mais en plus, vous ne touchez pas à la base taxable pour le calcul de la plusvalue. Dans notre cas, imaginons que nous revendions au bout de quelques années,
vous avez acheté le bien 100k€, vous le revendez 150k€. Votre plus-value sera donc
seulement de 50K€.
La plus-value des particuliers est appliquée pour le statut LMNP (l'un des points qui
fait que le LMNP est préféré à tous les autres statuts). C'est également appliqué pour
le revenu foncier et la SCI IR, mais ces 2 statuts ne faisant pas d'amortissement, cet
avantage est donc une normalité.
A noter : Cet avantage est dans le viseur de l'Etat depuis quelques temps, il n'est
donc pas impossible qu'il puisse être supprimé dans l'avenir.
CALCUL DE LA PLUS-VALUE
On calcule la plus-value imposable en partant de la plus-value brute, puis en y
ajoutant des abattements à chaque année de détention. Il faut comprendre que plus
vous garderez votre bien longtemps et plus il y aura un abattement important, ce qui
vous permettra donc de diminuer la plus-value. Le calcul de l'abattement se fait grâce
à un barème pour les prélèvements sociaux et pour l'impôt sur le revenu.
ABATTEMENT IMPOT SUR LE REVENU
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention se calcule comme
ça :
=> Un abattement de 6 % pour chaque année de détention à partir de la
5ème année
=> Un abattement de 4 % pour la 22ème année.
En gros, après 22 ans de détention, on ne payera aucune plus-value au niveau de
l’impôt sur le revenu. Voici le tableau récapitulatif :
61
Délai de détention
% d'abattement
De 0 à 5 ans
0%
6ème année
6%
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7ème année
12 %
8ème année
18 %
9ème année
24 %
10ème année
30 %
11ème année
36 %
12ème année
42 %
13ème année
48 %
14ème année
54 %
15ème année
60 %
16ème année
66 %
17ème année
72 %
18ème année
78 %
19ème année
84 %
20ème année
90 %
21ème année
96 %
22ème année
100 %
ABATTEMENT PRELEVEMENTS SOCIAUX
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention se calcule
comme ça :
=> Un abattement d'1,65 % pour chaque année de détention à partir de
la 5ème année et jusqu'à la 21ème.
=> Un abattement d'1,60 % pour la 22ème année de détention
=> Un abattement de 9 % à partir de la 23ème année
En gros, après 30 ans de détention, on ne payera aucune plus-value au niveau des
prélèvements sociaux. Voici le tableau récapitulatif :
62
Délai de détention
% d'abattement
De 0 à 5 ans
0%
6ème année
1,65 %
7ème année
3,3 %
8ème année
4,95 %
9ème année
6,6 %
10ème année
8,25 %
11ème année
9,9 %
12ème année
11,55 %
13ème année
13,2 %
14ème année
14,85 %
15ème année
16,5 %
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16ème année
18,15 %
17ème année
19,8 %
18ème année
21,45 %
19ème année
23,1 %
20ème année
24,75 %
21ème année
26,4 %
22ème année
28 %
23ème année
37 %
24ème année
46 %
25ème année
55 %
26ème année
64 %
27ème année
73 %
28ème année
82 %
29ème année
91 %
30ème année
100 %
CALCUL DE L'IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE
Pour connaître le montant de l'imposition, il suffit d'appliquer le taux d'imposition à la
plus-value imposable. Une fois qu'on aura calculé la plus-value, il restera à savoir
combien nous allons payer d'impôt. Sur le total de votre plus-value, de base on a un
taux à payer de 36.2% (celui-ci diminuera en fonction de la détention du bien), voici
comment on calcule l'imposition :
=> 19 % pour l'impôt sur le revenu ;
=> 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS...).
QUAND PAYER L'IMPOT SUR LA PLUS-VALUE
On déclare la plus-value et on la paie au moment où l'on vend notre bien chez le
notaire, il fera notamment la déclaration spécifique à cette plus-value. Quand vous
vendrez, vous recevrez donc directement de l'argent net d’impôt, la plus-value aura
été calculée et payée directement chez le notaire. Ce travail qui consiste à établir le
montant de la plus-value, le paiement aux impôts et la déclaration de celle-ci par le
notaire est à rémunérer à hauteur d'environ 70€, c'est payé par le vendeur.
LA SURTAXE DE PLUS-VALUE
Lorsque vous faites une plus-value de plus de 50K€, il y a une surtaxe. Voici le
tableau récapitulatif :
De 50.001 à 60.000 €
2 % PV - (60.000 - PV) x 1/20
De 60.001 à 100.000 €
2,00 %
De 100.001 à 110.000 €
3 % PV - (110.000 - PV) x 1/10
De 110.001 à 150.000 €
3,00 %
De 150.001 à 160.000 €
4 % PV - (160.000 - PV) x 15/100
De 160.001 à 200.000 €
4,00 %
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De 200.001 à 210.000 €
5 % PV - (210.000 - PV) x 20/100
De 210.001 à 250.000 €
5,00 %
De 250.001 à 260.000 €
6 % PV - (260.000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260.000 €
6,00 %
LES RISQUES ENCOURUS
Il faut savoir que vous devez indiquer le montant net de la plus-value sur votre
déclaration de revenus (n°2042). Si vous ne le faites pas, vous pourrez être
sanctionné d'une amende de 5% des sommes non déclarées. Cette amende aura un
minimum de 150€ et un maximum de 1500€.
LES EXONERATIONS DE PLUS-VALUE
L'Etat, nous offre quelques exonérations de plus-value :
La revente de votre résidence principale, quelle que soit la plus-value faite, elle
sera exonérée. Ce système est un très bon vecteur de création de cashflow,
quand on commence dans l'immobilier, c'est une bonne méthode pour se faire
beaucoup d'argent, afin de se lancer plus facilement.
– Tous les biens d'une valeur inférieure à 15k€ sont exonérés de plus-value, c'est
souvent le cas pour un garage ou un parking par exemple.
–
La revente d'un bien n’étant pas votre RP, mais en utilisant la PV pour acheter
votre RP, cette PV sera exonérée. Par contre il y a des conditions :
* Ne pas avoir été propriétaire de sa RP sur les 4 dernières années
* Que le bien soit mis en vente, avant l'achat de votre RP
* Que le bien soit vendu dans un délai normal après l'achat de la RP
–
Lorsque les indemnités d’expropriation sont supérieures à votre prix d'achat,
vous êtes exonéré.
–
L'AFFAIRE DU SIECLE N'EXISTE PAS
INTRODUCTION
Si vous souhaitez passer devant tout le monde, vous allez devoir créer votre propre
affaire et ne pas attendre qu'elle vous tombe tout cru sous le nez. Vous comprendrez
ainsi comment penser comme un investisseur gagnant et pas comme un investisseur
lambda qui ne sera pas rentable.
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CREER SA RENTABILITE
Une chose importante qu'il faut retenir, c'est que la bonne affaire clé en main n'existe
pas, ou elle est très rare. Personnellement, je ne cherche pas la bonne affaire clé en
main, car ça arrive uniquement 1 fois tous les XXX annonces. C'est moi qui vais créer
cette bonne affaire avec mes propres stratégies et c'est ce qu'on va voir ici dans ce
module.
Tous les jours je vois des gens qui postent sur le groupe FB en disant qu'ils ne
trouvent pas de biens rentables dans leur ville, mais c'est normal, si la bonne affaire
se trouvait facilement, il y aurait 10 ou 100 fois plus d'investisseurs immobilier. C'est
dur à trouver, c'est pour ça qu'il y a peu d'investisseurs rentables comme nous. Si la
bonne affaire se trouvait en traversant la rue, ça se saurait, mais ce n'est pas le cas.
C'est sûr que si vous cherchez un appartement déjà loué à 10% de rentabilité à Lyon
ou à 15% dans une ville de 50k habitant, vous pouvez chercher longtemps, vous ne
trouverez jamais. J'exagère, il y a toujours des exceptions, mais il y aura tellement de
concurrence, et ça correspond à tellement peu d'annonces qu'il vaut mieux créer soimême sa bonne affaire.
Alors, vous allez me dire, comment créer cette bonne affaire ? Comment créer sa
rentabilité ? C'est en réalité très simple sur le papier à dire, après, en pratique ça sera
plus compliqué, mais si vous avez la marche à suivre, vous pourrez le mettre en
œuvre sans trop de difficulté.
Lorsque vous voyez un appartement pour un couple avec 2 enfants, moi je vois une
coloc de 3 chambres, lorsque vous voyez une maison familiale de 200M2, je vois la
création de 8 studios de 25M2, lorsque vous voyez un immeuble de 500M2, je cherche
la création de plein de petites surfaces pour gagner un max. Ce qu'il faut retenir, c'est
que VOUS DEVEZ CREER VOTRE PROPRE STRATEGIE, c'est la phrase qu'il faut retenir
et ne jamais sortir de votre tête. Il ne faut pas regarder la stratégie actuelle du bien,
mais réfléchir à celle que vous pourriez y faire.
Pour vous donner un exemple, sur mon nouvel investissement, un immeuble de
550M2, il y avait 7 appartements de 80 à 100M2. Un investisseur lambda aurait loué
les 7 appartements à 7 familles et aurait touché 4000€ de loyer par mois. Moi, j'ai
cumulé plusieurs stratégies. J'ai acheté un immeuble, j'ai fait de gros travaux, j'ai
divisé l'immeuble en 21 appartements, j'ai loué en meublé étudiant. Plusieurs
stratégies qui vont me permettre de toucher 8500€ de loyers mensuels juste avec cet
immeuble. Le bien, avec la stratégie de base n'était pas intéressant, mais, avec MA
STRATEGIE, le bien devient extrêmement rentable. Sans compter le fait que je ne
paierai aucun impôt pendant plusieurs années alors que si j'avais gardé la stratégie de
base du bien, non seulement la renta brute aurait été pourrie, mais en plus j'aurais eu
beaucoup d’impôts, puisque rien à déduire, donc une renta NETTE vraiment mais alors
vraiment POURRIE.
PENSER COMME UN INVESTISSEUR
Une chose qu'il faut retenir, vous êtes un businessman, vous devez avoir l'esprit qui
va avec. Ne pensez pas comme un simple investisseur lambda, vous devez penser
toujours plus haut, plus fort, et ne jamais vous arrêter de penser.
Il ne faut pas faire comme tout le monde, vous devez vous différencier. Si vous faites
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comme tout le monde, vous n'avancerez pas dans la vie, vous resterez bas comme
une grande partie des gens qui se plaignent de ne pas être assez payé. Pensez
immobilier, dormez immobilier, mangez immobilier, il faut que ça vous obsède l'esprit
à tel point que vous ne lâcherez jamais une affaire tant qu'elle ne sera pas à vous.
En étant à contre courant, vous investirez de façon beaucoup plus rentable que ce que
font les autres. 90% des investisseurs font de la location NUE classique sans travaux,
ce qui fait que leurs revenus fonciers sont imposés de façon excessive en fin d'année.
Ce sont les mêmes qui viendront se plaindre d'être trop taxés en France. Achetez avec
une stratégie, pensez à contre courant, faites comme un vrai businessman et non
comme un investisseur lambda.
J'en avais parlé dans le module CHANGEZ DE MINDSET, regardez les hommes les plus
riches de la planète, ce ne sont pas des gens qui font comme tout le monde, ce sont
des gens qui ont toujours été à contre courant et qui n'ont jamais lâché. Personne ne
croyait en Apple il y a 20 ans, personne ne croyait en Amazon il y a 20 ans quand il
vendait des livres en ligne... Pourtant ils ont cru en leurs projets. Alors vous aussi,
croyez en votre stratégie immobilière, ne faites pas comme tout le monde.
Par contre, ils ont gardé une choses en tête, toujours être le meilleur, toujours faire
mieux que la concurrence, toujours avoir un pion d'avance. C'est pareil pour un
investisseur rentable, vous devez toujours être le meilleur, pour cela, il faut faire des
biens hauts de gamme qui seront mieux que 90% des autres biens immobiliers du
secteur. Vous devrez toujours avoir de l'avance sur vos concurrents en analysant le
marché, en étudiant les secteurs qui vont cartonner à l'avenir et ceux qui vont
baisser.
ETRE RENTABLE DE PARTOUT
En utilisant une stratégie spécifique comme je vous l'ai indiqué plus tôt, vous pouvez
être rentable de partout, sauf peut-être Paris. Lors de mes recherches pour mon
nouveau projet, j’avais trouvé un bien rentable à Lyon, une affaire qui m'est passée
sous le nez de peu. Voici comment j'aurais pu être rentable :
Le bien était en vente à 1 000 000€ pour 300M2, il y avait 6 appartements de 50M2
loués 700€, en nu, alors autant vous dire que la rentabilité était totalement naze. Le
prix est de 3333 € le M2, c'est un peu plus bas que la moyenne du marché, donc
assez intéressant. Au niveau de la rentabilité, il y avait 50400€ de loyer par an, ce qui
donnait 5% de rentabilité brute. Bref une renta nulle et pour un investisseur mauvais.
Moi, si j'avais acheté cet immeuble, j'aurais fait de la division immobilière. Avec les
300M2, j'aurais créé 15 studios de 20M2, j'en avais la possibilité technique. J'aurais
mis des loyers élevés, dans la fourchette haute puisque je refais tout à neuf. J'aurais
eu 15 X 690€ X 12 = 124200€.
J'aurais eu environ 300K de travaux, pour faire large en incluant tous les travaux, la
colonne électrique, les compteurs et tous les meubles. En gros, le bien 1M + 100K de
FDN/frais banque/hypothèque + 300K de travaux, donc un total de 1.4M au total pour
124 200 de loyer annuel. En y retirant les charges comme la TF, la CFE et quelques
détails, on tombait sur une renta net net de 8.5% à LYON. Rendez-vous compte que
c'est un bien patrimonial (donc avec une plus-value assurée lors d'une revente,
puisque Lyon augmente tous les ans) mais en plus, avec un beau cashflow qui aurait
pu rentrer tous les mois.
On peut faire pareil, avec des appartements, des maisons, des plus petits
immeubles... Donc ne venez plus me dire que vous ne trouvez pas de bien rentable
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dans votre ville, il suffit de chercher, réfléchir à la stratégie, faire ses calculs et c'est
tout.
On détaillera ma recherche d'un bien rentable en détail dans le module COMMENT
TROUVER UN BIEN RENTABLE.
ETRE SUR DE LOUER DE PARTOUT
On verra en détail ce que vous devrez faire pour louer de partout facilement dans les
modules qui parleront des ETUDES DE MARCHE, mais pour commencer à rentrer en
douceur dans cette partie, je vais vous expliquer ce qu'il faut faire. La plus grande
peur des personnes qui se lancent dans l'immobilier, c'est de ne pas louer, et pour
cela, vous devrez faire une étude de marché complète qui prendra plusieurs semaines
afin de pouvoir analyser les résultats, vous permettant d'avoir une grosse avance sur
la concurrence, car très peu de personnes font une étude de marché, et encore moins
une étude de marché poussée comme vous allez faire vous.
L'affaire du siècle, vous allez la créer de A à Z en ayant votre propre stratégie,
faisant votre propre étude de marché, voilà comment vous passerez devant tout
monde. C'est simple à dire, mais également, simple à faire si vous suivez toutes
étapes que je vous indiquerai dans les prochains modules pour faire votre étude
marché et vos recherches de biens rentables.
en
de
les
de
Quand vous allez commencer l'étude, et que vous analyserez la concurrence, vous
allez très vite comprendre que les autres investisseurs sont très mauvais, tellement
mauvais que vous vous demanderez comment ils font pour être aussi nuls. Je vous
rassure, je me le demande aussi. Retenez une chose, les croyances limitantes dont on
a parlé dans les modules MINDSET, sont biens présentes puisque vous avez 90%
d'investisseurs qui louent des biens classiques ou en mauvais état, et comme ils ont
du mal à louer, ils prennent des locataires bof. Donc vous avez des locataires, parmi
les locataires bof qui ne paient pas les loyers, qui dégradent les appartements...
Mas sachez que si vous faites un bien haut de gamme, en choisissant des locataires
de qualité, comme on le verra dans le module LOUER SON BIEN, jamais ou presque
jamais vous n'aurez de soucis de paiement. Quand vous proposez un bien de qualité à
un locataire de qualité, vous êtes dans une relation de confiance gagnant/gagnant,
tout le monde est donc content. Ce que je viens de dire fait également partie de
« l'affaire du siècle n'existe pas », puisque, c'est vous qui créez votre affaire du siècle,
en faisant tout cela, c'est un TOUT.
En faisant une étude de marché complète, en créant votre propre stratégie, en étant
tout le temps à contre courant, en étant meilleur que les autres, vous ne prendrez
presque aucun risque. Certes le risque 0 n'existe pas, mais lorsque vous mettez
toutes les cartes de votre coté, vous êtes presque sûr de ne jamais faire d'erreur.
Voila comment créer l'AFFAIRE DU SIECLE et donc ne jamais prendre de risque
POURQUOI FAIRE UNE ETUDE POUSSEE
On dit souvent qu'il faut faire une étude de marché pour être sûr de louer, c'est vrai,
mais c'est trop simpliste de dire ça. En effet, une étude de marché peut être
suffisante pour un appartement, puisqu'il n'y aura qu'un seul locataire à trouver, mais
pour un immeuble, il vous faudra beaucoup plus que ça pour être sûr de louer. En
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effet, vous n'allez pas louer 1, 2 ou 3 appartements, mais peut être 5, 10, 15, 20 au
même endroit, et si vous ne faites pas une étude poussée, vous risquez de gros
problèmes de vacance locative par la suite.
Qu'est ce que je veux dire par une étude poussée ? En fait ce n'est pas une étude de
marché, mais 2 études de marché complètes qu'il faut faire, voici à quoi vont
ressembler les 2 études :
–
L'étude de marché Préalable qui va déterminer tout ce qui est le type de bien,
le loyer, la demande locative, le secteur à choisir, le prix au M2...
–
L'étude de marché va ensuite permettre de valider l'analyse de l'étude
préalable en y mettant des fausses annonces leboncoin.
Tout cela va permettre de déterminer quelle sera notre cible, quel sera le secteur à
choisir, quel type de bien il faudra louer et ainsi être sûr de louer quelle que soit la
période grâce à ces 2 études de marchés.
En faisant cela, vous dépasserez de très loin tous les investisseurs de votre secteur,
vous louerez plus cher, vous aurez de meilleurs locataires, vous paierez beaucoup
moins d’impôt, vous gagnerez donc beaucoup plus d'argent.
FAIRE UNE ETUDE DE MARCHE PREALABLE D’UN IMMEUBLE
INTRODUCTION
Et bien voilà, après avoir fait 14 modules sur de la théorie, les prochains modules
seront désormais plus de la pratique, parce que la théorie c'est bien, mais la pratique
c'est encore plus important. Dans cette étude préalable, on va relever des données,
on va analyser et comprendre où vous devez investir avec quel type de bien et pour
quel type de locataire.
COMMENT DEFINIR SA CLIENTELE ET SON BIEN
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En premier lieu, il faudra analyser le type de population qu'il y a dans la ville.
J'utilise le site de l'Insee, les données sont très fiables. Pour partir sur un exemple
complet de A à Z, on va prendre la ville de Lille par exemple, il y a beaucoup
d'investisseurs dans cette ville, cela peut donc être intéressant de l'analyser en
détails.
Allez sur Google, tapez « INSEE STATISTIQUE + NOM DE LA VILLE ». Dans mon cas,
j'ai tapé INSEE STATISTIQUE LILLE, prenez le premier lien qui sort, voici le lien de la
page : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-59350. Il y a des
dizaines de données, mais moi je n'en analyse que quelques-unes :
LA TRANCHE D'AGE
Il y a plus de 55% de la population qui a entre 15 et 44 ans, ce qui signifie que c'est
une population assez jeune, puisque la moyenne nationale est de 40%. Cette donnée
nous apprend qu'il y a une population assez jeune, il faudra donc orienter les locations
en fonction de cela. Une population jeune, pourra vivre au centre, proche des endroits
animés par exemple.
Si les données nous avaient dit l'inverse, avec une population plus vieillissante, ça
aurait été plus problématique, puisque les plus de 44 ans en moyenne ont un pouvoir
d'achat plus important que les jeunes, ce qui signifie qu'il y aura beaucoup moins de
location puisqu'une grande partie sera propriétaire. Une population vieillissante est
dangereuse pour l'avenir d'une ville, il faut donc regarder l'évolution de cela sur les 5,
10, 20 ans. Certes il y aura toujours des jeunes dans une ville de vieux, mais le
marché sera moins tendu qu'une ville où il y aura plus de jeunes.
LA COMPOSITION DES MENAGES
Il y a plus de 53% de la population qui représentent des ménages d'une personne, ce
qui signifie qu'il y a beaucoup de personnes seules puisque la moyenne nationale de
ménages seuls est d'environ 40%. Cette donnée nous apprend qu'il y a une grosse
population vivant seule, il faudra donc orienter ces locations vers des petites surfaces
comme des studios, T1 ou T2. Une population seule, est assez conciliante au niveau
du bruit, le plus important pour elle, c'est de rencontrer des gens, d'être dans un
quartier animé, donc il faudra privilégier le centre ville.
Si les données nous avaient dit l'inverse, avec une population plutôt familiale avec des
ménages de 2 ou plus de personnes, dans ces cas-là, il aurait fallu privilégier des plus
grandes surfaces comme des T3, T4 ou même des maisons et de la location nue.
ETUDIANT
Comme je fais beaucoup de logement étudiant, je regarde souvent cette donnée.
Dans cette ville, il y a plus de 70K étudiants, ce qui est énorme, elle est dans le top
10 des villes étudiantes. C'est sûrement pour cela qu'on a une tranche d'âge jeune et
des ménages plutôt seuls. C'est une bonne nouvelle, on pourra y faire du logement
étudiant.
LE TAUX DE CHOMAGE
C'est une donnée importante, parce qu'elle va nous permettre de voir si vous êtes
dans une ville pauvre ou non. Plus le taux de chômage est élevé, et plus c'est risqué
d'investir dans cette ville puisqu'une ville pauvre attire des locataires pauvres, pas en
phase avec les biens hauts de gamme qu'on veut louer. Pour Lille par exemple, le
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taux est de 19.7% alors qu'au niveau national, nous sommes à 14.2%, ce qui fait
quand même une grosse différence. Néanmoins, cette ville est selon moi sauvée par
le nombre d'étudiants, donc j'ignorerai le taux de chômage élevé. En revanche, dans
une ville sans étudiants, avec un taux de chômage comme celui-là, je pense que je
n'aurais pas été intéressé pour y investir.
EVOLUTION DES HABITANTS
L'évolution des habitants va vous permettre de voir si c'est une ville qui perd des
habitants chaque année ou si elle en gagne. C'est très important de savoir cela,
puisqu'une ville qui perd des habitants chaque année, c'est un très gros risque, en
effet, un investissement immobilier c'est du très long terme, et si dans 10 ans la ville
a perdu 20% de sa population, il sera plus compliqué de relouer. Dans notre cas, la
ville est passée de 227K habitants en 2010 à 232 en 2015, il y a une évolution
positive, c'est donc une très bonne chose. C'est en évolution constante depuis les
années 90.
On pourrait aller beaucoup plus loin, mais les données que j'ai indiquées sont
suffisantes pour en faire une analyse. Les données relevées indiquent que si je devais
investir dans cette ville, je n'hésiterais pas une seconde et je ferais de la petite
surface, sûrement du studio, puisqu'il y a beaucoup de personnes seules. Je ferais du
meublé principalement puisqu'il y a beaucoup d'étudiants, même si on peut louer des
meublés à des travailleurs également.
Ce qu'il faut retenir, c'est que chaque donnée que vous trouvez pour la ville en
question, il faut la comparer avec la moyenne nationale, comme je l'ai fait afin de
savoir où ma ville est placée par rapport à la France. Voici le lien insee de la france
https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=FRANCE-1.
Cette première analyse démographique m'indique que je peux aller plus loin dans
l'étude de marché de Lille, mais si les résultats démographiques n'avaient pas été
bons, je ne serais pas allé plus loin.
COMMENT DEFINIR LE SECTEUR
Maintenant que nous avons défini la clientèle et le type de bien à avoir, nous allons
définir le secteur. Dans toutes les villes, il y a des secteurs à privilégier et d'autres à
ne pas sélectionner, pour différentes raisons. Certains secteurs seront trop éloignés
du centre, d'autres seront trop dangereux, d'autres seront trop loin des transports en
commun... Bref, il faut choisir les secteurs en fonction du type de locataires que l'on
va avoir.
Sachant qu'on va faire du logement étudiant, le plus important, c'est d'être proche de
la FAC, si ce n'est pas le cas, au moins proche des transports en commun (tram,
métro, bus). Il y a une dizaine de FAC à Lille, mais il y en a une principale qui est
l'Université de Lille (UDL), il faudra donc idéalement acheter un bien proche de cette
fac. Lille étant une ville assez grande, il faut analyser où le tram s'arrête pour au
moins être proche d'un arrêt de tram pour accéder aux fac. Notez que 15 minutes
pour arriver à la FAC est le maximum accepté psychologiquement par un étudiant.
Au niveau des quartiers à éviter, après analyse, il faudra ne pas acheter dans les
quartiers sud de Lille. Pour trouver les quartiers chauds d'une ville, vous tapez
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« quartier chaud VILLE» sur google. Dans tous les cas, vous devrez acheter proche du
centre et quartiers animés pour les étudiants et non dans les tours HLM. Par contre,
dans certaines villes, même au centre, il y a des rues dangereuses, c'est pour ça qu'il
faut bien vérifier sur google les quartiers et rues sensibles de la ville. Par contre, si
nous avions choisi de faire des logements familiaux puisque la ville aurait été encline à
faire des logements de ce type (beaucoup de familles et peu d'étudiants par exemple),
dans ce cas-là, il aurait fallu chercher des secteurs proches des écoles primaires,
collèges... En gros chaque catégorie de clientèle a ses propres impératifs.
Je rajouterai une chose, pour savoir quels sont les secteurs qui vont s'améliorer dans
l'avenir ou se dégrader, intéressez-vous à la vie de la ville. Allez à la mairie,
demandez où ils vont rajouter des trams dans les 10 ans à venir. Un quartier avec un
tram à coté peut doubler de valeur en quelques années. Allez sur le site ville-ideale.fr,
regardez les différents avis des gens, ce site est une mine d'or. Passez plusieurs jours
dans la ville pour voir les secteurs bons et moins bons.
COMMENT DEFINIR LES PRIX D'ACHAT AU M2
Comme je vous le dis souvent, on achète des M2, et uniquement des M2, il est donc
important de l'analyser en détail. Dans un premier temps, on va analyser le prix au
M2 de cette ville et le prix de location moyen, ainsi on sera fixé sur le fait que cette
ville est intéressante ou non au niveau rentabilité.
J'utilise plusieurs outils pour avoir une idée précise du prix moyen au M2 :
– Meilleurs agents : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/lille59000/. Cet outil nous affiche que le prix moyen au M2 de la ville est de 2698€.
– RendementLocatif : https://www.rendementlocatif.com/investissement/villes/Lil
le/59000 Cet outil nous affiche que le prix moyen au M2 de la ville est de
2967€.
– Immobilier Notaire : https://tinyurl.com/y4p34mof. Cet outil nous affiche que le
prix moyen au M2 de la ville est de 2860€.
– Se Loger : https://tinyurl.com/y3kjnrjz. Cet outil nous affiche que le prix
moyen au M2 de la ville est de 2556€.
Pourquoi je prends toutes ces données ? Je fais exprès de prendre plusieurs types de
site pour avoir une analyse plus fine, plus correcte. Ainsi, avec toutes ces données,
vous êtes sûr d'avoir le prix parfait au M2 puisque vous avez :
- Un courtier immobilier
- Un site indépendant
- Le site des notaires
- Une agence immobilière
Chaque entité est partiale, mais avec les 4 regroupées ensemble, vous pouvez être
sûr que vos résultats seront totalement impartiaux. Alors, avec ces données-là, à
combien peut-on acheter son bien immobilier ?
Le prix moyen est de (2698+2967+2860+2556)/4 = 2770€. Si vous aviez pris juste
Seloger, vous seriez parti sur le prix de base au M2 à 2556, si vous aviez pris juste
rendement locatif, vous seriez parti sur le prix de base au M2 à 2967€, ce qui fait de
grosses différences lorsqu'on achète beaucoup de M2.
Pour une petite ou moyenne rénovation 200 à 500 € du M2 : Il faut partir sur 2770 le
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M2 en retirant 20% du prix moyen. Il faut donc que j'achète 2770*0,80 = 2216€ le
M2. Le bien doit avoir une rénovation moyenne mais pas trop importante.
Pour une grosse rénovation 600 à 800 € du M2 : Il faut donc partir sur 2770 le M2 en
retirant 30% (à 40% si c'est une réno à 1000€/M2) du prix moyen. Il faut donc que
j'achète 2770*0,70 = 1939€ le M2. Avec ce prix, on peut faire une grosse rénovation.
Pour un bien avec une petite ou moyenne rénovation, il faudra le payer au maximum
2216€/M2. Pour un bien avec une grosse rénovation, il faudra le payer au maximum
1939€/M2. En achetant des M2 plus bas que le prix marché, vous ne prenez aucun
risque, puisque même avec les travaux vous resterez dans le prix du marché. Sachez
néanmoins que lors de la revente, pour un bien refait à neuf, vous pourrez revendre
votre bien facilement entre 20 et 40% plus cher que le prix moyen du marché. Donc
suivez ce que je dis pour l'achat au prix M2 du bien en fonction du type de rénovation
et vous serez toujours à l'aise en cas de revente.
COMMENT DEFINIR PRIX DE LOCATION AU M2
Pour estimer le prix de location au M2, je ne procède pas de la même manière. En
effet, je trouve que les simulateurs au M2 pour de la location sont totalement faux.
Nous faisons du haut de gamme, le prix au m2 de location sera donc beaucoup plus
élevé que la moyenne. Pour analyser les prix moyens au M2 pour de la location, je
vais uniquement sur Leboncoin, je pourrais utiliser d'autres sites pour affiner, mais
selon moi, Leboncoin est largement suffisant.
Dans notre cas, nous allons chercher des studios de max 20M2 sur Lille, meublés,
uniquement du haut de gamme avec de belles prestations. Vous récupérez les 10
annonces de biens les plus beaux que vous trouvez, et vous faites une moyenne sur
ces studios. Dans mon cas, à Lille, la location de studio haut de gamme est d'environ
490-510€. Ce qui donne une moyenne de 500€ le studio. 500/20 = 25€ le M2. Vous
avez donc une moyenne de location à 25€ le M2 par mois soit 300€ par an. On en
déduit donc que pour un bien haut de gamme, le coût d'achat du M2 = 1939€ (prix du
bien) + 700€ (Travaux de rénovation conséquent) + 100€ (meubles pour meubler le
studio) = 2739€/M2
300/2739 = 11% de rentabilité BRUTE. Cette ville est donc RENTABLE !!! La renta
nette ne changera presque pas, puisqu'il y aura beaucoup de travaux pendant des
années.
LES RESULTATS DE L'ETUDE PREALABLE
Cette étude nous a permis de voir beaucoup de choses, ainsi, on a réussi à définir
notre clientèle avec son type de bien ainsi que le secteur. On a ensuite estimé les prix
d'achat au M2 qu'il ne faut pas dépasser et les prix de location au M2 qu'on pourra
obtenir avec nos locations. Tout cela est important, ça permet de partir sur de bonnes
bases pour l'Etude de marché suivante puisque nous savons dans quel sens aller. En
faisant cette étude préalable, vous êtes sûr de ne pas vous tromper pour la suite de
votre étude, et c'est très important.
On a donc compris que cette ville, avec la stratégie qu'on allait y mettre serait
rentable, par contre il faut bien que vous gardiez en tête une chose importante, c'est
que lorsque vous achetez un bien avec une stratégie pour en faire de la colocation par
exemple, il faut toujours avoir un plan B. c'est-à-dire, imaginons que la copro refuse
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la colocation à l'avenir ou que la marché change, alors il faudra louer en meublé
classique ou en nu, vous devrez quand même être à l'équilibre financièrement (Ne pas
avoir un cashflow négatif). Un bien doit être rentable en location courte durée mais
également en meublé classique.
Note : On me demande souvent s'il vaut mieux investir dans une grande ville ou une
petite ville. Je réponds que ça dépend de la stratégie, les grandes villes, ça sera plutôt
du patrimonial (plus-value à la revente), les petites villes, ça sera plutôt du cashflow
(argent qui rentre tous les mois). Dans tous les cas, il faut faire votre étude de
marché, et si vous suivez ce que j'ai dit dans cette étude, quelle que soit la ville, vous
ne ferez pas d'erreur.
FAIRE UNE ETUDE DE MARCHE D’UN IMMEUBLE
INTRODUCTION
Désormais, nous savons dans quel sens nous devons partir pour établir notre étude
de marché, dans l'étude préalable, la démographie nous a permis de définir le type de
locataire, le type de bien, le type de location et le type de loyer que nous pouvons
faire dans la ville de Lille. Ces données connues, et sachant que cette ville est
rentable sur le papier, désormais nous devons établir notre étude de marché afin de
tester le point le plus important, qui est la demande locative.
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PREAMBULE
Vous pouvez oublier tout ce qui est outil pour connaître la tendance et la demande
locative, ce sont des outils qui ne sont jamais très vrais. Pour tester la demande
locative, je n'utilise qu'une seule solution, et pour moi c'est la meilleure, pour
vraiment rentrer dans le concret, il faut faire des fausses annonces Leboncoin.
Leboncoin est suffisant. De toute façon, un particulier ne peut pas poster une annonce
sur Seloger (seules les agences peuvent poster) et Particulier à particulier (PAP) est
payant. Sachant que ce sont les 3 principaux acteurs du marché immo, et qu'on ne
veut pas payer pour tester la demande locative on restera sur Leboncoin. De plus,
Leboncoin a environ 70% du marché immobilier, donc les autres sites ne servent pas
à grand chose pour tester la demande locative.
Inutile de payer le forfait pour mettre 10 photos ou même pour mettre le statut
URGENT sur l'annonce. Notre but est dans un premier temps de ne rien payer pour
tester la demande locative, mais surtout, nous sommes sur une annonce test, notre
but est d'avoir des demandes en conditions réelles, sans aides superficielles.
L'ANNONCE
Dans une annonce il y a 2 choses importantes, il y a le texte et les photos, c'est
seulement sur ça que le futur locataire pourra se fier avant de passer un coup de
téléphone, il faut que ça lui donne envie.
L'annonce doit faire rêver cette personne, avec de belles photos, le candidat doit
pouvoir s’orienter dans l’appartement, en fonction du texte de l'annonce, il doit
connaître la taille du bien, où se trouve la cuisine, le salon, la sdb, la chambre... Il
doit savoir géographiquement où se trouve le bien, quels sont les commerces, les
transports en commun, les points d'intérêt à coté de chez lui. En gros, c'est comme si
vous faisiez une visite guidée à une personne. On parlera en détails de la création
d'une annonce de A à Z, dans le module LOUER SON BIEN.
ANNONCE TYPE
Voici l'annonce type que j'utilise tout le temps, elle reprend tout ce qu'il y a
d'important à mettre dans une annonce. Je vous invite à l'utiliser si vous le souhaitez.
Titre : NOM VILLE Studio 25M2 meublé refait à neuf
Très bel appartement meublé, rénové et entièrement équipé. Dès l'entrée, vous
trouverez une belle cuisine entièrement équipée, donnant sur un superbe salon. Vous
trouverez également un coin chambre séparé du salon par un dressing. La salle de
bain, donnant sur le salon est équipée d'un sèche serviette, avec un meuble vasque
suspendu, un toilette ainsi qu'une belle douche style à l'italienne.
La cuisine a été faite sur-mesure, elle dispose d'un lave linge, un four et une hotte
intégrés. Il y a également un grand frigo, un micro onde, une plaque vitro céramique,
ainsi que tous les accessoires nécessaire à la cuisine (casseroles, poêles, vaisselle,
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couverts...) et beaucoup de rangements. Tout ce qu'il faut pour que vous vous sentiez
bien. Le salon est équipé d'une TV écran plat de 80cm, un canapé confortable et
quelques rangements. Au niveau du coin chambre, vous trouverez un dressing, un lit
confort Hotel 140x190 de 27cm d'épaisseur. Le tout avec une décoration scandinave
soignée et de qualité.
Cet appartement neuf est très bien situé, il se situe dans la rue Tartenpion, à 100
mètres de l'arrêt de tram Tartenpion. Il a un accès direct à la FAC XXXXX, vous
pouvez y accéder en moins de 10 minutes. A quelques minutes à pied du centre, vous
pourrez vous rendre dans différents commerces animés de la ville rapidement. Le BAR
XXXX, le restaurant XXXX et le centre commercial XXX sont accessibles à pied
également en quelques minutes.
Le studio fait 25M2, il est entièrement composé de fenêtres doubles vitrages. Il se
situe dans une résidence sécurisée avec interphone. Idéal pour étudiants ou jeunes
actifs. Stationnement disponible et gratuit devant l'immeuble.
Il est libre à partir du XX/XX/XXXX
1 garant minimum gagnant 3 fois le loyer est demandé.
Loyer mensuel : XXX€ ( XXX€ de loyer HC + XXX€ de charges : entretien des parties
communes)
PREMIER CONTACT PAR MAIL.
Avec une annonce comme celle là, vous allez attirer la confiance et la sympathie, vous
aurez de très bons profils et de qualité.
Exemple d'une annonce pourrie :
Loue appartement de 25M2 proche fac, avec cuisine équipée
Loyer XXX€
Me contacter pour plus d'infos
Vous pouvez être sûr qu'avec une annonce comme ça, vous n'allez attirer que les cas
sociaux.
LES TESTS
Pour que votre étude soit vraiment réaliste, il va falloir faire les choses suivantes :
LA PERIODE
L'annonce test que vous allez tester, il va falloir la mettre sur Leboncoin pendant
plusieurs mois. En effet, les périodes changent, vous louerez plus facilement à
certaines périodes qu'à d'autres. Il serait donc dommage de passer à coté d'une
bonne affaire si vous ne faites votre test qu'en Avril, alors que votre cible cherche
principalement à louer des appartements en juillet par exemple.
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Les étudiants par exemple, on pense qu'ils ne cherchent qu'en septembre, mais c'est
faux, un étudiant peut chercher en juin pour s'avancer (je loue mes studios fin juin
pour la rentrée, comme c'est du haut de gamme, les étudiants ne veulent pas prendre
le risque de le louper) mais il peut également chercher en février (certains cursus
commencent au 2ème semestre) ou même en cours d'année, si un étudiant veut
partir de sa coloc pour prendre un studio. En gros, on peut louer à n'importe quel
moment, avec des pics pour certaines périodes.
Dans mon cas, je mets 1 annonce qui dure 1 semaine chaque mois pendant 6 mois.
Ainsi, vous aurez fait 6 tests (Chaque test peut contenir plusieurs annonces) à 6
périodes différentes, vous serez sûr que les résultats que vous aurez, qu'ils soient
bons ou mauvais seront exploitables.
LE PRIX
Nous avons défini le prix dans l'étude préalable, mais rien n'est figé, tout est possible
pendant l'étude de marché, faites donc des tests avec plusieurs prix. Dans notre cas,
on avait choisi 500€, mais on pourrait très bien tester le prix psychologique de 495€
ou plus cher avec 530€ si vous avez beaucoup de demande. 500€ étant le prix de
base, après à vous de tester des variantes pour voir celui qui fonctionne le mieux.
LE LIEU
La ville de Lille ou celle que vous allez tester, est sûrement assez grande, dans ces
cas-là, mettez plusieurs annonces dans plusieurs secteurs géographiques de la ville
qui peuvent intéresser votre cible. Mettez une annonce proche du centre, une autre
dans le centre, une autre proche de la fac, une autre un peu plus excentrée pour voir
la demande locative. Plus vous aurez de lieu dans vos tests et mieux ça sera, ainsi,
lorsque vous rechercherez un bien, vous pourrez chercher votre immeuble dans
plusieurs secteurs et non dans un seul endroit.
Ce mix de 3 données est très important, en faisant cela, vous serez assuré que le bien
se louera quelle que soit la période, vous aurez défini définitivement le prix de la
location et vous saurez dans quel secteur acheter votre immeuble.
ANALYSE DES RESULTATS
Plus vous ferez de tests sur le plus de mois possible et plus vous aurez la certitude
que votre analyse est juste. Après, si vous souhaitez tester une ville rapidement, pas
la peine de tester plusieurs mois. Mais si vous avez le projet d'acheter dans cette ville,
je vous conseille de suivre tout le processus.
Je pars dans l'optique que chaque annonce test est laissée 1 semaine à chaque fois.
On part ici sur le fait que vous avez bien suivi ce que j'ai dit, en testant notamment
plusieurs prix. Nous en sommes au point ou vous avez testé une ville pendant 1 mois
ou plusieurs mois, vous avez donc des résultats fiables qu'il faut analyser.
Vous avez relevé tous les résultats, vous devrez faire un excel par exemple pour
relever le nombre de demandes pour chaque annonce et pour chaque période, puis,
vous comparez ça, avec ce que je vais dire plus bas.
Voici comment s'analysent vos résultats :
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0 DEMANDE PAR ANNONCE
Vous avez mis plusieurs annonces sur plusieurs périodes et vous n'avez jamais
d'email de candidats potentiels. Dans ces cas-là, pas besoin d'aller plus loin. Soit la
demande locative n'est pas présente, soit le prix est trop élevé, soit le bien est mal
placé, dans tous les cas, il est inutile de chercher d'où vient le souci. En effet, vous
auriez eu au moins quelques personnes intéressées si la demande locative était
présente, ce qui aurait indiqué que le prix était trop élevé ou le lieu mauvais, mais ce
n'est pas le cas, donc on change de ville.
1 à 3 DEMANDES PAR ANNONCE
Vous avez mis plusieurs annonces sur plusieurs périodes et vous avez entre 1 ou 3
emails de candidats potentiels. C'est encore trop peu. Si vous avez suivi ce que j'ai dit
plus tôt, en mettant des prix plus bas et que cela n'a pas augmenté le nombre de
demandes, alors ce n'est pas la peine d'aller plus loin.
On pourrait se dire que 3 personnes intéressées c'est bien, mais pour moi c'est trop
peu, car dans le lot, il y a des personnes qui ne sont pas vraiment intéressées,
d'autres qui envoient des emails à toutes les annonces, d'autres qui auront des profils
pourris... Bref il faut un bon volume de candidats pour avoir celui qui aura le bon profil
avec le bon garant et avec le bon feeling lors de la visite.
4 à 6 DEMANDES PAR ANNONCE
Ça commence à devenir intéressant, c'est pas encore la panacée, mais il y a du
prospect qui est intéressé par votre bien. Par contre ce n'est pas suffisant, car dans le
lot, vous n'êtes pas sûr d'avoir le profil idéal.
Néanmoins, ce n'est pas un secteur à jeter, prolongez les tests, essayez de baisser les
prix, testez d'autres secteurs de la ville. Si cela donne toujours entre 4 et 6
demandes, mois j’arrêterais. Néanmoins, si vous pensez qu'il y a un vrai potentiel ou
qu'il y a certaines périodes que vous n'avez pas pu tester, vous pouvez y aller. C'est
vous qui décidez au final.
7 à 14 DEMANDES PAR ANNONCE
Vous êtes dans une situation, il y a de la demande, le mix secteur et prix est bon,
tous les feux sont au vert, vous pouvez investir dans cette ville. Parmi le lot de
demande, vous êtes sûr de trouver le bon locataire.
+ de 15 DEMANDES PAR ANNONCE
C'est bien mais pas bien en même temps, parce que ça signifie que vous n'êtes pas
assez cher, vous êtes dans un secteur avec plus de demande que d'offre, vous êtes
donc en situation de force par rapport aux candidats. Dans ces cas-là, vous pouvez
augmenter votre prix. Testez avec des prix plus cher de 10%, si c'est toujours pareil,
testez avec 20%... jusqu'à ce que vous tombiez entre 7 et 14 demandes.
LA FIN
Vous avez fait votre étude préalable et l'étude de marché, vous avez trouvé une ville
rentable avec de la demande. Vous allez sûrement acheter un immeuble dans cette
ville, il était donc important de faire cette étude de marché complète afin d'être sûr et
certain de pouvoir louer 5, 10, 15 appartements au même endroit. Lorsque vous
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achetez un immeuble, c'est pour 20 ans, il n'y a donc pas le droit à l'amateurisme.
N'oubliez pas, on pense comme un businessman.
Après avoir analysé l'étude préalable et après avoir analysé les résultats de l'étude de
marché, vous avez déterminé qu'il vous faudrait :
–
La cible : Etudiants et jeunes travailleurs
–
Le secteur : Centre, proche du centre, Secteur sud...
–
Les types de biens à faire dans l'immeuble : Studio et T1
–
Le loyer à mettre pour vos locations : 525€
Let's GO pour trouver un immeuble rentable dans les prochains modules :)
COMMENT TROUVER UN BIEN RENTABLE (Partie 1)
INTRODUCTION
On rentre dans une partie importante qui va prendre plusieurs modules, c'est la
recherche de bien immobilier. Pour cela, il va falloir créer une routine de recherche qui
va prendre du temps à la mise en place, mais qui vous permettra de gagner beaucoup
de temps sur le long terme.
METTRE LA ROUTINE DE RECHERCHE EN PLACE
Si vous avez suivi tout ce que je vous ai dit dans les précédents modules, surtout
dans tout ce qui est étude de marché, vous en avez déjà fait plus que 95% des
investisseurs qui se lancent dans l'immobilier. Vous avez donc plusieurs cartes
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d'avance sur eux. Avec ce que vous allez apprendre dans les modules suivants qui
vous apprendront les différentes techniques pour chercher un bien, vous serez loin
devant tout le monde. Ce qu'il faut savoir, c'est que la recherche d'un b ien est ce qui
va vous prendre beaucoup, mais alors beaucoup de temps. C'est le point le plus
ennuyeux et le plus long en immobilier, vous pouvez trouver un bien en 1 semaine ou
en 6 mois, ça dépend de votre secteur, du nombre d'investisseurs, du prix au M2...
Bref, il faudra toujours rester à l'affût, quelle que soit la période, car ça peut tomber
n'importe quand.
Vous devrez pour ça, vous créer une routine de recherche exigeante et minutieuse. En
général, c'est plus simple pour les femmes qui sont en générale, plus organisées que
nous les hommes. Si vous êtes brouillon et mal organisé, il va falloir changer cela si
vous souhaitez réussir en immobilier. Le fait d'être organisé va vous permettre de
gagner du temps, plus votre recherche aura été organisée de façon minutieuse, et
plus elle sera rapide. Si vous faites la préparation correctement, votre recherche ne
vous prendra pas plus de 20 minutes par jour. N'oubliez pas, un businessman n'est
pas la pour perdre du temps.
Pour trouver un bien, c'est un tout, il y a les sites tels que Leboncoin (LBC), seloger,
mais il y a également les sites des agences qui permettent de trouver de belles
opportunités, sans compter, toutes les autres opportunités possibles. On va
décortiquer tout ça sur les prochains modules.
LES SITES D'ANNONCES
Pour mes recherches de biens rentables, j'utilise principalement 3 sites qui regroupent
95% du marché global, ce sont LEBONCOIN, SELOGER, PAP, mais j'utilise également
les petits sites, on ne sait jamais, il peut y avoir des pépites de temps en temps,
comme PARUVENDU, VIVASTREET, LOGIC IMMO et quelques autres. Le maître mot,
c'est de ne rien laisser de coté.
On va principalement parler de LBC, on ne va pas faire une recherche sur le site
comme n'importe qui, on va se mettre en focus investisseur très rentable. Pour ça, on
va utiliser des tips. Dans notre cas, on recherche des immeubles, donc on va faire nos
recherches en fonction de ça.
Notre avantage, c'est qu'il y a très peu d'immeuble en vente comparé aux
appartements, ça doit correspondre à moins de 1% du marché immobilier. Le nombre
d'annonce étant faible, on a pas besoin de mettre trop de critères de recherche.
Le langage de recherche est important, voici les différents tips à retenir :
–
OR. Lorsque vous mettez OR en lettres majuscules entre chaque mot, LBC va
comprendre que vous recherchez soit un mot clé, soit l'autre. Exemple, vous pouvez
écrire immeuble OR Hotel dans la recherche. LBC comprendra que vous recherchez
soit un immeuble soit un hotel.
–
NOT. Lorsque vous mettez NOT en lettre majuscules entre chaque mot, LBC va
comprendre que vous ne souhaitez pas afficher une recherche si le mot est présent.
Exemple, vous pouvez écrire immeuble NOT travaux dans la recherche, LBC
affichera les annonces avec le mot immeuble dans l'annonce, mais si le mot travaux
y est présent, LBC n'affichera pas l'annonce.
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–
LES GUILLEMETS. Lorsque vous mettez des guillemets dans une recherche, LBC
affichera uniquement les annonces avec la recherche exacte. Exemple, vous mettez
en recherche « avec travaux », ça signifie que LBC affichera les annonces avec le
terme exact, alors que si vous aviez juste mis avec travaux sans guillemets, alors
LBC aurait pu afficher les recherches avec juste le mot travaux. On aurait pu tomber
sur une annonce où il y avait écrit par exemple travaux refais à neuf, ce qui veut
dire que les travaux ont déjà été faits. Alors que nous, on cherche un bien avec des
travaux à faire.
Note LBC : un mot clé peut contenir toutes les lettres et chiffres, les traits d'union et
le symbole "&". Les majuscules et les minuscules n'ont aucune importance. Les
accents n'ont aucune importance. Concernant les mots clés, c'est un point très
important, c'est ici que vous gagnerez du temps. Pour chercher un immeuble, vous
allez devoir faire la chose suivante :
–
Sur LBC il y a la catégorie IMMOBILIER, puis les sous-catégories VENTES
IMMOBILIERES et BUREAUX/COMMERCES. Les personnes qui vendent un immeuble
peuvent mettre l'annonce dans commerce, ça arrive des fois, c'est pourquoi, on
louperait ces annonces si on mettait juste la sous-catégorie VENTES IMMOBILIERES.
C'est pourquoi, je vous invite, pour vos recherches LBC, à choisir la catégorie
IMMOBILIER. Après, s'il y a trop d'annonces, vous pouvez choisir la sous catégorie
VENTES IMMOBILIERES.
–
Si vous cherchez dans une ville particulière, mettez la ville. Si vous ne cherchez
pas une ville en particulier, mais que vous souhaitez regarder les opportunités dans
votre région ou département, mettez juste la région ou le département en fonction de
ce que voulez.
–
Cochez la case sur « Recherche dans le titre uniquement », ainsi, votre
recherche fonctionnera uniquement si LBC trouve vos mots clés dans le titre de
l'annonce. Lorsqu'on cherche un immeuble, je conseille de faire comme ça, ainsi on
gagne beaucoup de temps.
–
Pour chercher un immeuble, mettez la recherche suivante : immeuble OR
ensemble immobilier OR batiment OR hotel OR idr OR complexe immobilier.
En effet, aux yeux des gens, un immeuble peut se dire de plusieurs façons, c'est pour
cela qu'il faut y mettre plusieurs mots clés, plus vous en mettez, et plus vous avez de
chance de trouver la bonne affaire. Par exemple, je mets HOTEL car si vous trouvez
un hôtel à transformer, c'est la bonne affaire puisqu'il y a déjà des petites surfaces,
donc moins de travaux que prévu.
–
Perso je ne mets pas de Prix min ou max dans la recherche car il y a peu
d'annonces d'immeuble, alors j'aime bien tout regarder, même si certains sont hors
de prix, ça permet de se faire l'oeil sur les annonces et de voir tout ce qui se vend.
Idem pour les M2, je ne mets pas de min ou de max, ce n'est pas impactant, j'aime
bien tout afficher et je ferai mon tri directement quand je regarderai les annonces.
–
Au niveau du type de bien, je ne coche rien, car là aussi, certains mettront
leurs annonces dans maison, et certains dans autres, donc autant ne rien cocher.
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Une fois que vous avez fait la recherche, sauvegardez-la, et mettez-la en favoris,
ainsi, vous pourrez la retrouver chaque jour en allant sur internet. Les jours suivants,
choisissez votre favori et votre recherche actualisée s'affichera automatiquement. De
plus, vous recevrez un email chaque jour de la part de LBC avec tous les immeubles
qui rentrent dans vos critères. Lorsque je suis dans une recherche très active de bien,
j'ouvre l'onglet de mes recherches LBC au moins 3 fois par jour. Le matin, le midi et le
soir, ainsi, je suis sûr d'être parmi les premiers si je trouve un bien intéressant.
Voila, vous pouvez désormais lancer votre recherche. On verra comment analyser une
bonne ou une mauvaise annonce en quelques minutes dans le prochain module. Note :
Une maison peut également faire office d'immeuble, vous pouvez donc chercher une
maison, dans ces cas-là, il ne faudra pas mettre les termes de recherche Immeuble...
Pour les autres sites, faites pareil, mettez votre recherche en favoris pour recevoir les
biens correspondants à vos critères, utilisez les mêmes termes. De toute façon, il y
aura beaucoup moins de résultat donc, ça ira très vite. Vous pouvez y aller une seule
fois par jour par exemple.
LES AGENCES
Lorsqu'on recherche un immeuble, dans plus de 90% des cas, c'est vendu par une
agence, je ne trouve que très peu d'immeubles en vente par des particuliers. Puisque
c'est le cas, vous devez faire un travail d’affinité avec les agents immobiliers de votre
secteur, vous n'avez pas le choix si vous souhaitez avoir les meilleurs affaires. En
plus, il y a peu d'immeubles en vente, il va donc falloir faire le tour des agences pour
avoir une chance d'avoir le bon agent immobilier qui vous ramène la bonne affaire.
Pour cela, il va falloir aller sur google et récupérer 10 à 20 agences immobilières de
votre ville. Récupérez les coordonnées et faites-vous un Excel pour rentrer toutes les
informations et les notes que vous souhaitez mettre pour chaque agence. Vous allez
devoir préparer votre speech avec votre recherche. Soyez précis, sachez ce que vous
voulez, vous aurez l'air plus pro. Je ne vous conseille pas de les appeler la première
fois, car ils vous oublieront à la minute où vous aurez raccroché.
Vous devez prendre des rendez-vous en réel, dans l'agence, prenez 15, 20, 30
minutes pour faire ami-ami avec l'agent, expliquez-lui votre recherche, intéressezvous à lui, faites-lui bonne impression (la première impression est primordiale). Pour
cela, je vous invite à vous habiller en costume ou au moins en chemise pour les
hommes, les femmes, mettez des habits qui font pro.
Important, Je vous invite à faire des cartes de visite, ça ne vous coûtera presque rien
(sur Vistaprint par exemple), mais je peux vous dire que vous allez faire bonne
impression envers l'agent, car c'est très rare qu'il reçoive une carte de visite
d'investisseurs. Sur la carte, ne mettez pas grand chose, juste nom, prénom, tel,
email, avec le mot en gros investisseur immobilier. Ainsi, l'agent se rappellera de
vous grâce à cette carte de visite. Pensez Businessman, agissez businessman, et vous
serez perçu comme un businessman. Même si vous n'avez jamais acheté d'immobilier,
ce n'est pas grave, dites que vous avez déjà acheté, que vous êtes un investisseur
chevronné (ne dites jamais que c'est votre premier achat immobilier), il vous prendra
au sérieux et vous appellera quand il trouvera la bonne affaire.
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Une fois que vous vous êtes mis 10 ou 20 agents immobilier dans la poche, ils se
rappelleront de vous grâce à votre prestation de pro durant le rendez-vous, grâce à
votre carte de visite, grâce à votre connaissance parfaite de l'immobilier, il faudra
attendre que l'agent vous appelle. Par contre, un agent immo a des tonnes de clients,
il faut donc quand même le relancer régulièrement. Perso, je les relance 1 fois par
semaine, de préférence par téléphone, en demandant s'il y a des nouveautés. S'il n'y
a rien d’intéressant, ce n'est pas grave, l'important c'est que l'agent se rappelle de
vous et qu'il voit que vous êtes à l’affût encore et encore. Si vous n'avez pas le
temps, envoyez au moins 1 email, c'est toujours mieux que rien.
S'il trouve une affaire qui ne regroupe pas tous vos critères, ce n'est pas grave, allezy quand même. Ça vous permettra d'étudier le marché, plus vous faites de visite et
plus vous serez bon dans le marché immo de la ville. Puis, ça vous donnera une
relation de confiance avec l'agent immobilier, plus vous ferez de visite avec un agent
et plus vous créerez d'affinité et plus vous aurez de chance qu'il vous appelle en
premier le jour où il a une bonne affaire.
Réussir à créer une relation de confiance avec un agent immo, ça n'a pas de prix, car
un agent immo qui vous appelle pour un immeuble qu'il vient de rentrer dans son
agence, avant même de poster sur LBC et c'est le jackpot assuré s'il rentre dans vos
critères. Vous écartez ainsi tous les concurrents potentiels de LBC.
LES SITES D'AGENCE
On ne jure que par Leboncoin (LBC), ce qui est une erreur puisque c'est là où tout le
monde va pour chercher une bonne affaire, et donc, c'est là où se concentre une très
grande partie de la concurrence. En effet, Leboncoin détient 70% du marché
immobilier, donc comme des moutons, tout le monde se rue sur ce site, par gain de
temps, sans réfléchir à tout ce qu'il y a à coté. Tout le monde fait pareil, alors que je
vous ai dit au début de la formation qu'il faut être à contre courant. Attention, je ne
dis pas de ne pas utiliser LBC, je vous ai donné les tips pour trouver des biens
rentables juste avant, ce que je dis, c'est qu'il ne faut pas compter QUE sur LBC.
On l'a vu dans le paragraphe précédent, on peut devenir ami avec des agents
immobilier. Néanmoins, même si vous avez 20 agents immobilier en ami, sachez que
dans une seule agence, il peut y avoir 5 ou 10 agents différents, soit plusieurs
centaines dans la même ville. Donc imaginons que vous avez un agent immo dans
votre poche dans l'agence SQUARE HABITAT, mais que c'est son collègue qui rentre
un immeuble, il n'est pas sûr que votre agent soit au courant. C'est pour ça qu'il faut
faire une routine de recherche avec les sites des agences immobilières.
Je vous invite à aller sur google, puis de récupérer un maximum de site d'agences
immobilières de votre ville. Récupérez-en une vingtaine afin de maximiser vos
chances d'avoir les meilleurs immeubles possible. Une fois que vous avez ouvert tous
les sites sur votre navigateur, faites la recherche pour chaque site d'agence, en
mettant par exemple uniquement les immeubles ou uniquement les biens de plus de
100M2 pour afficher les biens avec beaucoup de m2 comme les maisons par exemple.
Affichez également les biens les plus récents en premier. Enregistrez ensuite chaque
page d'agence dans vos favoris. Il vous suffit d'ouvrir chaque favori pour que les
pages d'agences s'actualisent pour voir les nouvelles annonces en premier. Il suffit de
les regarder 1 fois par jour, c'est largement suffisant.
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Cette routine de recherche globale me prend environ 20 minutes par jour en comptant
les sites d'annonces classiques ainsi que les sites des agences. Les appels prennent
plus de temps, mais c'est 1 fois par semaine. Une fois que tout est bien organisé avec
des onglets mis en favoris, ça va très vite pour afficher toutes les recherches. Au
début, pour la mise en place, ça prend du temps, puis après, ça va tout seul.
COMMENT TROUVER UN BIEN RENTABLE (Partie 2)
INTRODUCTION
Dans cette nouvelle partie qui vous indiquera comment trouver un bien rentable, on
va rentrer encore un peu plus dans la pratique pour savoir analyser un listing
d'annonces et une annonce en détail. On verra lorsqu'il faudra aller plus loin pour
appeler, puis pour aller visiter ou non. Il faudra mettre votre cerveau en mode
investisseur pour automatiser au maximum vos recherches.
En tant qu'investisseur rentable, votre but n'est pas de perdre de temps, et pour cela,
il faut savoir analyser une annonce en quelques secondes. Vous aurez 2 étapes
différentes :
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–
–
1ère analyse : L'analyse du titre + la miniature dans le listing
2ème analyse : L'analyse de l'annonce en elle-même
ANALYSE DU LISTING DES ANNONCES
Avant même d'ouvrir une annonce, il faudra qu'elle soit analysée par votre cerveau en
quelques secondes. Ouvrir une annonce, c'est perdre facilement 1 à 2 minutes, le
temps de regarder toutes les photos et de lire le texte. Si vous ouvrez 10 ou 20
annonces pendant votre recherche, vous perdrez beaucoup de temps, voilà pourquoi il
est important d'analyser l'annonce avant même qu'elle soit ouverte.
Si vous trouvez des annonces intéressantes en première analyse, vous pouvez les
ouvrir afin approfondir votre première idée, vous verrez ainsi, s'il faut aller plus loin
ou non. Dans tous les cas, il faut que ça soit un automatisme, comme si vous étiez
une machine. Au début, c'est dur à comprendre, mais après avoir regardé des
centaines ou des milliers d'annonces, vous comprendrez.
N'oubliez pas, un businessman ne perd pas de temps, il l'optimise un maximum, car le
temps c'est de l'argent.
ANALYSE DU TITRE ET DE LA MINIATURE
On pourrait se dire qu'on ne peut pas faire grand chose avec un titre et une photo, et
pourtant, ça en dit beaucoup. Dans la plupart des cas, avec mon expérience, j'arrive à
voir si l'annonce est intéressante ou non grâce au titre + miniature dans plus de 90%
des cas.
Au niveau du titre je regarde :
–
La taille en M2 du bien, c'est souvent indiqué sur le titre, c'est pratique, ça
permet de savoir très vite si le prix au M2 est trop cher par rapport au prix moyen du
secteur. Vous savez que le prix moyen est 2K€ au M2, et vous voyez un bien de
100M2 à 250K€, c'est next direct, pas besoin d'ouvrir l'annonce, vous perdrez du
temps.
–
Le secteur, régulièrement, dans le titre on voit « proche gare »,
« quartierXXX »... sachant que grâce à l'étude de marché, vous savez où investir,
vous saurez directement si le secteur indiqué dans le titre mérite d'ouvrir l'annonce ou
non.
–
Les indications du type « refait à neuf », « Neuf », sachant qu'en tant
qu'investisseur rentable, on veut faire beaucoup travaux, pas besoin d'aller plus loin
non plus, je dis NEXT.
Au niveau de la miniature je regarde :
–
La miniature avec un programme neuf en 3D, c'est next direct.
–
La miniature qui montre un chalet, une ferme ou une maison de campagne, je
fais Next direct aussi. On cherche du centre ville, pas une maison familiale paumée.
–
La miniature qui montre une façade de l'immeuble en vente, j'aime bien, on se
rend compte vite de l'état du bien. Si c'est une façade pourrie en train de dépérir ou
avec du gros oeuvre, je n'ouvre pas l'annonce.
Voila, vous voyez que rien qu'avec les miniatures + les titres, vous pouvez dégager
déjà pas mal d'annonces, vous gagnez donc du temps. Par contre, si vous avez un
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doute, allez-y, ouvrez l'annonce, il vaut mieux perdre 1 minute plutôt que de passer à
coté d'une bonne affaire
ANALYSE DES ANNONCES
Vous avez suivi les instructions et vous avez estimé qu'une annonce méritait d'être
ouverte pour en savoir plus. Par contre, une chose importante, s'il y a une annonce
intéressante, ne la regardez pas tout de suite, dans la même fenêtre, puisque, aller
sur l'annonce, puis revenir en arrière, ça vous fera perdre un temps fou, sans compter
qu'il faut se rappeler à quelle annonce on s'est arrêtée... Toutes les annonces
intéressantes, vous les ouvrez dans un nouvel onglet, et vous les regarderez
uniquement une fois que vous aurez terminé d'analyser le listing des immeubles.
Vous aurez de tout dans une annonce, des courtes avec peu d'infos, des longues avec
beaucoup d'infos, beaucoup de photos, peu de photos... Il faut savoir analyser un
maximum de choses, sans perdre de temps à appeler pour en savoir plus si au final le
bien n'est pas intéressant.
Il y a 3 points importants à analyser, le prix au M2, l'état du bien et le secteur où se
trouve le bien. Si ces 3 points sont OK, dans ces cas-là, on va investiguer plus loin
pour connaître le profil du vendeur.
La première chose à regarder, c'est le prix au M2 en quelques secondes avec
l'application Rendement locatif qui s'affiche à coté de chaque annonce (on verra dans
le module d'après, le détail de l'application). Comme on l'a vu ensemble dans les
précédents modules, on achète avec des travaux, donc le bien doit être au moins 20%
en-dessous du prix au M2 moyen pour une rénovation moyenne, à 40% en-dessous
du prix pour une grosse rénovation. Si vous trouvez des biens au prix du marché ou
plus cher, inutile d'aller plus loin, baisser un prix de plus de 20% c'est très rare. Si le
bien est 10 ou 15% en dessous du prix du marché et que c'est une rénovation
moyenne, alors vous pouvez aller plus loin dans l'analyse car il y aura la négociation
qui vous permettra de baisser le prix.
Ensuite, il faut analyser l'Etat du bien, avec quelques photos, on s'en rend compte
très rapidement. Dès que je vois un bien trop propre, refait à neuf, ou pas assez en
mauvais état pour faire des travaux, ça ne sert à rien d'y aller, le prix au M2 sera trop
élevé. Je ne fais que des gros travaux, donc je prends les immeubles qui ne
ressemblent à rien, qui sont pourris, avec tout à refaire à l’intérieur. Lorsqu’on
regarde les photos, ça se voit très vite tout ce qu'il y a à faire. Si vous souhaitez faire
une rénovation moyenne sans tout casser, c'est le même fonctionnement, il faut que
la cuisine soit en bon état, pas de mur à casser, seulement les murs à repeindre, les
sols à changer... SAUF anomalie de marché (pour un bien en très bon état) endessous du prix de marché, mais bon, c'est très rare.
Pour estimer les travaux à réaliser rapidement sur une simple annonce, c'est très
simple. Sachez qu'il y a 3 gros types de rénovations en immobilier :
–
La simple rénovation, où il n'y a que des coûts de peinture à mettre, de la déco,
des meubles à mettre (hors cuisine). Il faut partir sur 100€-200€ le M2 de travaux
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–
La rénovation moyenne, où il faut changer tous les sols, changer les salles de
bains et cuisines, tout peindre pour remettre à neuf. Il faut partir sur 300€600€ le M2 de travaux
–
La grosse rénovation, où faut absolument tout refaire, soit on casse tout pour
repartir de 0, soit on a déjà des plateaux vides et on refait tout. Il faut partir
sur 700€-1000€ le M2 de travaux
Nous en sommes à la situation où le prix au M2 est bon, l'état est assez mauvais ou
bof pour faire des travaux. On analyse ensuite la situation géographique du bien.
Grâce à l'étude de marché que nous avons effectuée dans les précédents modules,
nous savons où investir et où ne pas investir. Si vous faites une recherche
département/région, regardez si cette ville où se trouve le bien est bonne (en fonction
de l'étude de marché), puis analysez le quartier où se trouve le bien. Des fois il y a la
rue dans l'annonce ou au moins le quartier, ainsi, vous savez directement si vous
pouvez continuer l'analyse ou si vous fermez l'annonce car le quartier/rue est pourri.
Dans le cas où l'annonce est vraiment intéressante et qu'il n'y a aucune info sur la rue
ou quartier, gardez l'annonce pour plus tard pour appeler.
Les 3 points sont OK, désormais, on va devoir analyser le profil du vendeur.
–
Soit c'est un agent immobilier (AI), ce qui sera souvent le cas puisque peu de
particuliers vendent des immeubles en direct. Ça sera souvent la même chose dans
une annonce d'AI puisque les annonces sont très courtes, souvent 3 ou 4 lignes pas
plus, donc impossible d'analyser le profil du vendeur. Ce qu’il faut savoir c'est que l'AI
n'est pas là pour perdre du temps, il doit vendre pour gagner sa vie, donc au
téléphone, ne perdez pas de temps. On le verra un peu plus tard.
–
Soit c'est un particulier et en général, c'est mieux car un particulier a plus
tendance à raconter sa vie dans une annonce. Ainsi, on peut lire que la vente est dûe
à un décès, à un divorce, à une liquidation, à un déménagement, une mutation...
Bref, des situations idéales pour nous puisque la personne est en situation d'urgence
et doit vendre rapidement. Il faudra donc faire preuve de compassion, on verra ça lors
des visites.
Ce qui est rédhibitoire :
–
Les grosses fissures, je ne souhaite pas prendre de risque, car une grosse
fissure, c'est une structure qui a tellement bougé que la fissure s'est créée. Je ne
parle pas des petites fissures de quelques millimètres qui sont normales avec le
temps, surtout dans des immeubles qui ont plus de 50 ans, je parle vraiment les
fissures où on peut carrément y rentrer la main.
–
Tout ce qui est gros œuvre, cela ne m’intéresse pas, ça demande trop de
paperasseries administratives et les coûts des travaux sont souvent très élevés. Je
préfère les travaux de second-œuvre (Placo, peinture, sol, plomberie, électricité),
c'est plus simple et ça ne demande que peu de demandes administratives.
–
Les biens neufs ou refaits à neuf.
–
Les biens mal placés
–
Les biens trop chers par rapport au M2
Les Astuces :
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–
Toutes les annonces où il est indiqué URGENT dans le titre ou le texte de
l'annonce, c'est une annonce où vous êtes sûr qu'il y aura de la négociation possible.
–
Si le vendeur a mis 10 photos sur leboncoin, c'est qu'il a payé un pack, il a
donc payé pour mettre son annonce, il y aura donc des possibilités de négocier
également.
–
Tout ce qui est divorce, décès, c'est également un bon point, ça signifie que
vous pourrez négocier.
APPEL TELEPHONIQUE
Nous en sommes au point où lors de votre routine de recherche, vous avez trouvé 1
ou plusieurs biens intéressants, et il vous faut plus d'informations pour estimer si le
bien mérite d'être visité ou non, la prochaine étape, sera d'appeler pour avoir les
informations que vous n'avez pas encore. Pareil que l'analyse des annonces, on
n'appelle pas à chaque fois qu'on trouve un bien intéressant, on fait notre analyse du
matin, ou du soir, on met de coté tous les biens intéressants, et ensuite seulement,
on appelle tous les biens en même temps.
Ce qu'il faut savoir, c'est que le vendeur et principalement L'AI est là pour gagner de
l'argent, il n'est pas la pour perdre du temps et vous non plus, donc faites un appel
court et précis. Inutile de raconter votre vie et de faire ami-ami avec l'interlocuteur
(on fera ça plus tard lors les visites d'immeuble).
Soyez sûr de vous, même si c'est votre premier achat, présentez-vous en tant
qu'investisseur immobilier avec de l’expérience ayant plusieurs biens immobiliers dans
le secteur. Montrez que vous n'êtes pas là pour rigoler.
Voici toutes les informations que vous devez avoir pour être en mesure de savoir si le
bien mérite d'être visité, si certaines de ces informations ne sont pas dans l'annonce,
il faudra demander les manquantes lors de l'appel :
–
Le prix du bien
–
Le nombre de M2
–
La taxe foncière
–
Est-ce que le bien est loué ? Si oui, quelles sont les loyers Hors charges
–
Quel est le montant des charges ? Qu'est ce qu'elles comprennent ?
–
Est-ce qu'il y a des impayés
–
La marge de négociation. Cette question je la pose si je vois que l'interlocuteur
est souriant au téléphone, s'il a l'air gentil. S'il a l'air froid, je ne le demande pas, car
ça peut vraiment encore plus refroidir une personne de demander ça avant même la
visite.
–
Quel types de travaux sont à prévoir ?
Il y a beaucoup d'autres informations à savoir, qu'on vérifiera lors de la visite, mais
pour l'appel, inutile d'en avoir plus, ça suffit pour calculer la renta BRUTE, vous
pourrez calculer la renta NETTE, après la visite, mais ici, c'est juste pour savoir si on
va plus loin. Une fois toutes ces informations en votre possession, faites un Excel pour
récapituler toutes les informations.
Faites le calcul rapide :
Loyer/(Coût global du bien + Frais de notaire + Coût des travaux) = XX%
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Vous perdrez entre 1 et 2% sur ce résultat avec tous les frais supplémentaires pour
avoir la renta nette nette (s'il y a beaucoup de travaux, donc aucun impôt). Donc si
vous visez 10% net, il faut trouver ici 12%, si vous visez 8% car vous êtes plutôt
dans une ville patrimoniale, alors il faudra 10% en brut pour avoir 8% net.
Astuce : Je l'utilise très souvent, puisque je cherche un bien dépassant le million
d'euros désormais, les agents, au tel ont toujours tendance à ne pas prendre les gens
au sérieux. Je fais appeler ma femme, et je lui dis d'appeler en tant que Secrétaire de
M. Morin, investisseur immobilier. Tout de suite, ça change l'impression de l'AI envers
moi. Il voit qu'on a une secrétaire, donc une société, et qu'on « pèse
financièrement ». N'oubliez pas, la première impression est importante.
COMMENT TROUVER UN BIEN RENTABLE (Partie 3)
INTRODUCTION
Dans cette nouvelle partie pour trouver des biens rentables, on va parler de
techniques un peu plus poussées. Ainsi on parlera du chasseur de biens vous
permettant de trouver des biens rentables, mais également des applications avec
lesquelles vous serez mieux informé que les autres investisseurs, vous permettant
ainsi d'être meilleur qu'eux.
LES APPLICATIONS QUE J'UTILISE
En tant qu'investisseur rentable, on souhaite gagner un maximum de temps, c'est
pour ça qu'il est important d'utiliser les techniques poussées pour faire mieux que les
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autres. C'est ainsi que j'utilise 2 applications gratuites (pour l'utilisation que j'en fais)
qui permettent de savoir des choses que les autres ne savent pas :
–
CASTORUS, va me permettre de voir les biens facilement négociables
–
RENDEMENT LOCATIF, va me permettre d'afficher les biens rentables
CASTORUS.COM
Le principal avantage de cette application, c'est qu'elle permet de voir l'évolution
d'une annonce depuis sa création au niveau du texte ainsi qu'au niveau du prix. Si
l'annonce X a été créée il y a 12 mois, on va voir si le prix a diminué ou augmenté
avec le temps. Si le prix a diminué plusieurs fois, c'est un très bon indicateur, car ça
signifie que le vendeur est ouvert à la négociation et c'est une très bonne nouvelle.
Pour voir les annonces, il suffit d'aller sur le site, puis dans la section recherche, vous
tapez le nom de votre ville, et ça vous affichera toutes les annonces que le logiciel a
trouvé pour votre ville. Voici un exemple d'annonce que j'ai récupérée sur
l'application, une annonce classique comme on peut en trouver plein sur le site :
On le voit bien sur cette annonce, le bien est en vente depuis plus de 8 mois et le
vendeur a l'air désespéré, il a commencé à vendre son bien immobilier à 183K€, puis,
1 mois plus tard, il a baissé le prix à 165K€, soit une baisse de 18k très rapidement.
Puis en fin 2018, il a encore baissé le prix à 140k€. On voit que le vendeur est
vraiment désespéré, et qu'on pourrait tenter d'avoir le bien à 120k€, voire moins. Si
vous ne savez pas que le bien est en vente depuis 8 mois et que le prix a déjà baissé
de 43K€, vous pourriez être fébrile à proposer 120k€ ou moins, alors que vous, en
ayant cette information, vous êtes en position de force.
Une fois que vous connaissez l'évolution des prix, il est beaucoup plus simple de
s'approcher du vendeur, en ayant préparé son argumentaire auparavant. Nous avons
une carte d'avance sur lui, il faut en profiter. Plus l'annonce sera vieille, et plus il y
aura des modifications de prix importantes. Ne regardez pas les annonces de moins
d'un mois, les prix n'ont pas encore vraiment bougé. Regardez les annonces de 3
mois à 1 an, plus l'annonce est vieille, et plus il sera facile de négocier, surtout si le
prix a déjà évolué vers la baisse.
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Avec cette application on peut également voir les différentes annonces en ligne avec
différentes infos comme le prix au M2... Mais sa principale force, c'est d'afficher
l'évolution des prix.
Note : Le point noir de cette application, c'est que malheureusement, elle ne marche
pas sur LEBONCOIN, elle fonctionne uniquement sur Seloger, PAP...
Toute cette partie est gratuite, pas besoin de prendre la partie payante.
RENDEMENTLOCATIF.COM
On connait rendementlocatif (RL) pour la partie simulation qui vous permet de simuler
en détail la rentabilité d'un bien. Mais cette application a également un avantage non
négligeable, c'est de pouvoir faire des recherches rentables.
Pour cela, rendez-vous directement sur le site rendementlocatif sur la page suivante,
https://www.rendementlocatif.com/investissement/annonces, vous arrivez sur une
page où vous pourrez faire toutes vos recherches immobilières. Mais, contrairement à
leboncoin ou Seloger, vous allez pouvoir faire des recherches poussées, réservées aux
investisseurs.
L'avantage du listing proposé par RL, c'est qu'on peut faire une recherche en fonction
de la renta brute, de la surface et du prix au M2, vous permettant, ainsi de gagner
beaucoup de temps. On peut même afficher uniquement les immeubles. Comme vous
le savez, on achète du M2 en tant qu'investisseur rentable, donc il suffit d'afficher les
annonces avec un M2 inférieur à ce qu'on cherche et logiquement, vous n'aurez que
des annonces intéressantes. Après il faut bien vérifier le secteur, la situation du bien,
son état... Comme on l'a vu dans le module précédent où je vous ai indiqué comment
analyser une annonce en détail.
Ainsi, imaginons que nous sommes encore sur la ville de LILLE pour nos recherches
immobilières, on sait que si on veut faire des gros travaux, dans cette ville il faudra
acheter 1939€ le M2 au maximum, mais nos recherches peuvent afficher 2100€ le
prix au m2 sachant qu'il y a une marge négociation. On va donc tenter de faire une
recherche avec les critères suivants :
–
La ville de LILLE
–
Prix au M2 inférieur à 2100€
–
Afficher uniquement les immeubles.
Voici ce que l'on trouve :
Nous avons donc 6 annonces, après il faut voir ce que ça donne, en tout cas, il y a des
choses à analyser. Mais déjà, le critère du M2 est bon, c'est déjà ça de gagné pour
vos recherches. Avec cette recherche vous pouvez également créer une alerte email,
ainsi, chaque jour, vous recevrez un email avec les nouvelles recherches rentrant
dans vos critères.
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Note : Cette application fonctionne avec tous les sites d'annonces immobilières.
Ce qu'il faut retenir avec ces 2 applications, c'est que c'est une aide supplémentaire
pour la recherche de vos biens rentables, mais il ne faut pas s'en contenter. Une
recherche de bien rentable c'est un tout, et pour cela, il faut mettre un maximum de
chances de son coté pour être sûr de trouver l'immeuble de vos rêves.
SOUS-TRAITER LA RECHERCHE
Depuis le début, je vous donne des techniques pour chercher un bien vous-même,
mais il est également possible de sous-traiter cette partie du travail, pour plusieurs
raisons. Peut-être habitez-vous trop loin de la ville où vous souhaitez investir, peutêtre n'avez vous pas le temps de chercher, ou bien vous ne vous sentez peut être pas
capable de trouver un bien rentable (même si ça m'étonnerait si vous suivez bien la
formation) ? Dans ce cas-là, vous pouvez sous-traiter la recherche de bien.
Beaucoup d'investisseurs achètent des biens loin de chez eux, surtout les
investisseurs qui sont en ile de France, ou même à 1 heure de route, on ne trouve pas
de bien intéressant car le temps de sortir de Paris, il faut plus d'1 heure. Il est donc
compréhensible d'investir loin de chez soi dans ces cas-là, ou même si vous êtes en
province dans le nord, vous pouvez très bien investir dans le SUD et vice versa. Pour
cela, il faudra vraiment faire attention au niveau du bien, de la gestion... Mais il serait
dommage de ne pas aller sur une grosse affaire même à plusieurs centaines de
kilomètres de chez vous. Dans ce cas-là par exemple, le chasseur est une aide
précieuse.
On pense souvent à l'agent immobilier pour la recherche de son bien, mais c'est une
erreur, un AI est là pour vendre les biens immobiliers qu'il a en stock dans son
agence, il n'est pas là pour vous chercher un bien rentable, il peut à la rigueur
interroger ses collègues d’autres agences s'ils sont copains, mais pas plus.
Si vous souhaitez sous-traiter la recherche de votre bien, vous devez prendre un
chasseur immobilier, c'est son métier. Son but est de vous trouver un bien qui rentre
dans vos critères de recherche, que vous lui aurez indiqué plus tôt. Il y a 2 types de
chasseurs :
–
Les chasseurs classiques, ils existent depuis plus de 20 ans, ils font
principalement de la chasse de biens immobiliers pour des résidences principales
(comme ce qu'on voit sur l'émission sur M6). Il font assez peu de recherches
d’investissements locatifs.
–
Les chasseurs spécialisés pour les biens locatifs, qui cherchent des biens avec
de bonnes rentabilités pour vous, toujours en fonction de vos recherches.
Si vous deviez prendre un chasseur, je vous conseillerais un chasseur spécialisé dans
le locatif. Il y a 2 types de contrats proposés en général, les contrats classiques et les
contrats en exclusivité :
CONTRAT D'EXCLUSIVITE
Les contrats en exclusivité sont des contrats qui vous interdisent d'aller voir un autre
chasseur. Si vous signez un contrat d'exclu avec un chasseur, le chasseur sera
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beaucoup plus impliqué car vous ne pourrez prendre personne d'autre. Par contre,
assurez-vous d'en prendre un bon, sinon vous serez bloqué. En général un contrat
d’exclu dure 3, 6 ou 12 mois. Dans certaines exclues, on ne peut même pas chercher
un bien nous-même, il faut donc vraiment avoir confiance.
CONTRAT CLASSIQUE
Vous mandatez un chasseur, mais il n'y a pas d'exclu, vous pouvez donc mandater
d'autres chasseurs. Le chasseur sera moins impliqué car il ne sera pas en exclu, mais
il fera quand même le job.
A vous de voir ce que vous préférez, moi je n'aime pas être bloqué par l'exclu, je veux
pouvoir faire ce que je veux, sans devoir rendre des comptes. Surtout que j'aime faire
mes recherches de mon coté car je peux trouver moi-même une bonne affaire.
Pour moi, si je devais choisir un chasseur un jour, ça serait pour une seule raison, son
carnet d'adresses, pour qu'il me trouve des biens en OFF, qui ne sont pas encore
sortis sur le marché, c'est ça qui est intéressant. Car si c'est juste pour chercher sur
leboncoin, je peux le faire tout seul.
Au niveau de la rémunération, les prix sont assez élevés, il faut compter environ entre
5 et 12% en fonction du prix du bien, plus il est élevé et moins le % sera élevé. Par
contre une chose importante à savoir, vous ne payez rien tant que le chasseur n'a
rien trouvé, c'est seulement à l'acte de vente qu'il faudra payer le chasseur. Le
montant de sa rémunération peut être emprunté à la banque, au même titre que des
frais de notaire ou des travaux par exemple. En statut LMNP/LMP et en SCI IS, les
frais de votre chasseur sont déductibles de vos impôts.
LES METHODES APPRONDIES DE RECHERCHE
INTRODUCTION
On a vu beaucoup de moyens pour trouver un bien rentable, des techniques que
certaines personnes connaissent. Désormais, on va aller plus loin en utilisant des
techniques plus confidentielles, que peu d'investisseurs connaissent et qui sont
pourtant très intéressantes pour trouver un immeuble, il va falloir un peu d'audace
mais il y a des bons coups à faire.
LES NOTAIRES
Que ce soit pour les notaires comme on va le voir juste en-dessous, les agents
immobiliers, les mandataires ou tout autre corporation, il n'y a rien de mieux que de
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bien s'entourer. Avec les années, vous allez vous faire des amis d'affaires, des amis
qui vous apporteront des affaires grâce à votre relationnel. Il faut entretenir vos
relations avec votre notaire, votre agent immobilier, vos artisans... Tout cela vous
permettra d'avoir des affaires plus facilement dans la vie. N'oubliez pas une chose,
seul on avance vite, à plusieurs on avance plus loin.
L'un des meilleurs moyens d'avoir des bonnes affaires en immobilier, ce sont les
successions organisées par nos amis les notaires. On ne le sait pas spécialement,
mais chaque étude fait une grosse partie de son travail avec les successions, pas avec
que de l'immobilier, mais il y en a quand même pas mal. Il arrive que les héritiers ne
veulent pas de l'immobilier et souhaitent revendre directement les biens des
successions.
Il faut savoir qu'une succession, si elle n'est pas bien préparée peut coûter beaucoup
d'argent aux héritiers. De plus, certains héritiers ne savent pas ou n'ont pas l'envie de
faire de l'immobilier. Donc ils préfèrent revendre les biens. Ne connaissant rien dans
le domaine, il arrive qu'ils laissent le notaire se charger de revendre les biens. Et c'est
là qu'on rentre en jeu.
Certaines offices notariales peuvent avoir des services dédiés à la revente de biens
immobiliers, comme le ferait une agence immobilière. Mais peu d'investisseurs savent
cela, c'est pourquoi, il est intéressant d'acheter chez un notaire, car la concurrence
est assez faible.
La démarche pour se faire connaître envers un notaire est différente qu'avec une
agence immobilière. On ne se rend pas dans une office comme dans une agence. Il
faut prendre rendez-vous pour les offices ayant un service dédié à la vente
immobilière, et comme on l'a vu dans les modules précédents avec le rendez-vous à
l'agence immobilière, vous lui expliquez votre démarche, vos critères de recherche et
vous laissez une carte de visite afin qu'on se rappelle de vous. Si l'office n'a pas de
service immobilier, passez un coup de fil de temps en temps, pour leur indiquer vos
critères de recherche afin qu'ils vous rappellent s'ils ont ce que vous recherchez.
C'est très intéressant d'acheter un bien chez un notaire, car vous avez moins de
concurrence, mais également, un notaire n'est pas un marchand de tapis comme on
peut en voir chez certains agents immobiliers. Le cadre est plus strict, plus conforme,
vous avez affaire à un pro. De plus, l'avantage c'est que le notaire connaît le bien
immobilier en détails, vu qu'il s'occupe de la succession, il saura exactement tous les
détails, les soucis et avantages du bien immobilier au niveau général mais également
au niveau technique.
Vous avez aussi la possibilité de trouver des biens intéressants vendus par les
notaires directement en ligne, pour cela il existe 2 principaux sites internets où vous
pourrez choisir la ville qui vous intéresse. Sur ce genre de site vous aurez plusieurs
informations, un peu comme un site d'annonces classique, sauf que c'est vendu par
des notaires. Voici les 2 sites que j'utilise :
–
https://www.immonot.com/
–
https://www.immobilier.notaires.fr/
LES ENCHERES
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C'est un type de ressource pour acheter de l'immobilier assez peu utilisé car
méconnu, ce sont les enchères immobilières. C'est principalement utilisé par des
personnes initiées. Pour acheter un bien immobilier aux enchères, cela se passe en
plusieurs étapes.
Les ventes aux enchères se déroulent dans le Tribunal de Grande Instance ou à la
chambre des Notaires. Tout le monde peut y participer, des particuliers comme des
professionnels. Pour s'informer des différents biens immobiliers mis aux enchères, il
suffit de se rendre sur des sites spécialisés. Personnellement, j'utilise :
–
https://www.licitor.com/
–
http://www.encheres-publiques.com/
Je préfère LICITOR car il y a plus d'annonces sur celui-ci, et le site est mieux fait et
plus pratique que celui d'enchères-publiques.
Lorsque vous voyez une annonce de bien mis aux enchères, en général il y a peu
d'informations, juste quelques lignes. Les visites sont groupées, dans l'annonce vous
verrez les dates de visites. Pas besoin de prendre rendez-vous, il vous suffit de vous
rendre sur place. Vous trouverez également les coordonnées de l'avocat ou du notaire
qui s'occupe de cette vente aux enchères, ainsi, si vous avez des questions sur le
bien, vous pouvez l'appeler pour en savoir plus.
Il faut faire attention, car les mises à prix sont souvent basses (1 à 2 tiers de son prix
réel), mais dans l'euphorie des enchères, il arrive que le bien parte plus cher que la
moyenne du marché. Il ne faut pas faire de sentiment en immobilier, mais encore
moins aux enchères, il faut rester focus sur son objectif. Avant le début des enchères,
il faut définir un prix d'achat qu'on ne dépassera pas.
Pour participer a une enchère, c’est simple. Si cela se passe à la chambre des
notaires, il faut remettre un chèque de consignation, dont le montant sera fixé par le
notaire en charge du dossier. Si vous n'achetez rien, le chèque vous sera rendu. Si ça
se passe au tribunal, il faut venir avec un avocat, qui soit inscrit à l'Ordre de la
juridiction concernée. Vous lui indiquerez combien vous souhaitez mettre au
maximum pour acheter le bien en vente, c'est lui qui enchérira pour vous.
Si vous proposez le prix le plus élevé, vous serez donc l'heureux acquéreur de votre
bien immobilier. Néanmoins, la vente ne sera définitive que 10 jours après avoir
remporté l’enchère. Cette période de 10 jours sert à la surenchère. Si vous avez
perdu l'enchère, vous avez 10 jours pour surenchérir par-dessus le gagnant de
l'enchère à hauteur de 10%, si vous faites cela, les enchères sont relancées.
Si la vente se fait chez le notaire, vous avez 45 jours pour payer le bien. Si la vente
se fait au tribunal, vous avez entre 2 et 3 mois pour payer votre bien. Si vous ne
payez pas à temps, il peut y avoir juste des pénalités et même une remise aux
enchères du bien avec des pénalités supplémentaires. Donc lorsqu’on achète, il faut
être sur de soi.
Au niveau des frais, si la vente est organisée par un notaire, il y a 10% hors taxes du
prix de vente à payer, tout en ayant en plus des frais de notaires classiques pour un
achat de bien immobilier d'environ 7.5%. Si la vente est organisée au tribunal, il y
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aura des frais d'huissier, de publicité, de recouvrement ainsi que les frais de notaires
classiques à payer
VISITER LA VILLE
Comme on dit souvent, on est jamais mieux servi que par soi-même, et dans notre
cas précis, c'est très vrai. En effet, ne restez pas chez vous à regarder votre
ordinateur ou à attendre la bonne affaire pendant des jours, sortez de chez vous,
regardez la ville en détails, intéressez-vous à la ville où vous souhaitez investir, car la
vraie vie est dehors et non devant votre ordinateur. Une fois que j'ai dit ça, on fait
quoi ?
C'est très simple, en fait, on n'y fait jamais attention mais il y a beaucoup de biens
abandonnés dans les villes, des maisons, des appartements et même des immeubles
avec des fenêtres fermées toute l'année ou même des barricades sur les ouvertures.
Lorsqu'on ne recherche pas un bien, on n'y prête pas attention, mais lorsqu'on est en
recherche active, ça peut nous sauter aux yeux.
Il y a plusieurs raisons qui font qu'un bien immobilier peut être à l'abandon, c'est
peut-être une succession où les héritiers n'en n'ont jamais rien fait, ne connaissant
rien à l'immobilier, ils n'ont pas voulu investir de l'argent dans ce bien. Ça peut être
un propriétaire ayant tellement de biens et pesant tellement d'argent, qu'il n'a pas
envie de s’embêter avec ce bien. C'est peut-être même un bien dont personne ne sait
à qui il appartient, même son propre propriétaire. Bref, il peut y avoir des dizaines de
raisons différentes pour qu'un bien soit abandonné.
Sortez de chez vous, allez dans la ville, marchez plusieurs kilomètres, si elle est trop
grande, faites ça en plusieurs jours. De toute façon il faut le faire régulièrement. Ça
vous fera du bien de marcher, et vous pourriez trouver la perle rare, alors il ne faut
pas hésiter.
Il faut être curieux dans la vie. Si vous voyez un bien qui a l'air abandonné,
renseignez-vous. Si vous souhaitez récupérer les informations des propriétaires du
bien abandonné, demandez aux voisins, aux commerçants à proximité, ils pourront
vous donner des informations sur le bien, depuis combien de temps est-il abandonné,
qui était l'ancien propriétaire, ce qu'il s'est passé avec ce bien... Il ne faut pas avoir
honte, il faut oser parler aux gens. Bref, demandez un maximum d'infos, en essayant
de récupérer les coordonnées des anciens propriétaires afin que vous puissiez les
contacter.
Si vous n'arrivez pas à avoir les coordonnées des propriétaires, il vous reste la
possibilité d'aller voir le cadastre de votre ville. Vous y allez et vous demandez les
informations des propriétaires du bien se trouvant à l'adresse xxx. Les coordonnées
des propriétaires sont publiques, ils doivent vous les donner. Certains services sont
plus embêtant que d'autres, certains vous donneront les infos sur place, d'autres vous
demanderont de remplir un formulaire. Mais dans tous les cas, ils doivent vous donner
les infos, même s'il faudra les relancer dans certains cas.
Le fait de tenter d'acheter un bien abandonné va vous offrir plusieurs avantages non
négligeables :
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–
Vous serez vraiment seul sur le coup, pas d'autres investisseurs pour vous
concurrencer. C'est un avantage énorme, puisque vous ne serez pas pressé, vous
aurez le temps de la réflexion.
–
Vu que vous êtes seul sur le coup, vous aurez une négociation plus facile. Mais
en plus, c'est un bien à l'abandon, qui ne rapporte donc plus rien à son propriétaire et
qui lui coûte la taxe foncière et peut être d'autres taxes, donc vous pourrez négocier
plus facilement un bien comme ça, plutôt qu'un bien qui rapporte de l'argent à son
propriétaire
Il y a quelques mois, j'ai failli acheter un immeuble comme ça à Lyon. Je marchais
souvent dans cette rue, et inconsciemment, je voyais ce bien placardé sur toutes les
fenêtres, mais sans me poser plus de question. Puis un jour, en période de recherche
active, je me suis dit, que j'allais demander plus d'informations. Je n'ai rien tiré des
voisins et des commerces proches. Je me rends au cadastre et j'obtiens les infos.
Je contacte les propriétaires, en fait, l'immeuble est à l'abandon depuis 5 ans, suite à
une succession, les héritiers ne voulaient pas dépenser 200 ou 300K€ en travaux pour
remettre le bien à neuf, actuellement insalubre. Il y avait 5 héritiers. J'ai fait mes
propositions, 4 étaient OK, mais le 5ème, sentant qu'il y avait une affaire à faire
puisque j'étais intéressé,, s'est associé avec un ami et a acheté l'immeuble. C'était
une très bonne affaire, mais elle m'est passée sous le nez. Le plus important c'est de
tenter, j'aurais pu avoir cette très belle affaire, en ayant simplement cherché dehors
un bien à l’abandon.
LES PREPARATIONS AVANT LA VISITE D'IMMEUBLE
INTRODUCTION
Voila, vous allez rentrer dans la pratique pure et dure, désormais, vous allez passer
une étape importante. Cette étape c'est les visites d'immeubles. Le vrai monde étant
à l’extérieur, vous allez enfin passer à la vitesse supérieure en offrant à votre cerveau
des choses à analyser dans le réel, et non uniquement dans la théorie. Préparez-vous
mentalement, parce que c'est l'une des étapes les plus importantes dans l'immobilier.
SE METTRE EN CONDITION
On aime être dans notre zone de confort, on aime se sentir en sécurité, c'est pour
cela que l'Homme en général n'aime pas changer ses habitudes. Et pourtant, vous
allez devoir casser vos habitudes puisque vous allez enfin faire des visites de biens
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immobiliers. Vous allez voir qu'il y a une très grande différence entre ce que vous
avez lu depuis le départ dans cette formation et la réalité.
Depuis le début, on a fait beaucoup de théorie, et un peu de pratique, mais c'était de
la pratique sur internet. Désormais, on a les chiffres, on a les analyses de marché, on
sait comment trouver un bien rentable, il faut donc passer à l'étape la plus
compliquée, c'est l'étape des visites immobilières.
SE METTRE DANS LA PEAU D'UN RICHE
On en a déjà parlé dans d'autres modules, dans la vie, la première impression est
primordiale, vous devrez donc avoir une apparence parfaite, que ce soit un agent
immobilier ou un particulier qui vous fait visiter. Pour les hommes, mettez au moins
une belle chemise avec un pantalon ou un jean foncé, ainsi que des chaussures
foncées. Pour les femmes mettez plutôt un tailleur ou des habits qui vous donneront
un look professionnel.
Il y a le look et le paraître dans notre société. Une fois bien habillé, il faut montrer des
signes extérieurs de richesse, c'est important pour que les autres interlocuteurs aient
une bonne estime de vous. C'est bête mais c'est comme ça. Personnellement quand je
fais des visites, je viens avec mon BMW X6, car l’interlocuteur en face voit que j'ai de
l'argent et donc ça le rassure. Je fais exprès de passer devant le bien et devant
l'interlocuteur avec la voiture. Tout de suite, il nous donnera de l’intérêt, plutôt
qu'avec une personne qui a une Clio. Si vous avez une voiture classique, garez-vous
un peu plus loin et venez à pied, ainsi, l'interlocuteur ne vous jugera pas.
Idem pour vos bijoux, pour les hommes, une belle montre qui vaut plus de 1000€
avec des gourmettes, des boutons de manchettes... Vous pouvez acheter une fausse
montre, on s'en fiche, seul le paraître est important devant l'interlocuteur. Pour les
femmes, mettez des bijoux qui valent de l'argent ou qui font croire qu'ils valent de
l'argent.
Tout cela pour une seule chose, que l'interlocuteur en face de vous, qu'il soit un agent
immobilier ou un particulier, le fait que vous ayez de l'argent à ses yeux est très
important. Dans un premier temps, il vous donnera plus d'importance qu'à une
personne lambda, mais en plus, votre dossier sera préféré à un autre en cas
d’hésitation. Certains n'aimeront pas ce que je viens de dire, mais c'est un constat et
non mon point de vue, retenez toujours qu'une personne riche aura toujours plus
d'importance à ses yeux (même si l'interlocuteur ne se rend pas compte qu'il lui
donne plus d'importance) qu'une personne lambda.
SE METTRE DANS LA PEAU D'UN PRO
Il y a riche et il y a pro, ce sont 2 notions différentes. On vient de voir comment
paraître riche. Maintenant, on va voir comment paraître pro. C'est bien de paraître
riche, mais si vous faites amateur, cela n'a aucun intérêt, il faut également avoir l'air
d'un pro, ainsi, vous mettrez toutes les chances de votre coté. C'est quoi paraître
pro ?
Si vous avez déjà acheté des biens immobiliers, alors vous savez ce qu'est être un pro
dans ce domaine, mais si vous n'avez pas encore acheté de bien, ou très peu, alors
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vous allez devoir augmenter ce paraître aux yeux de vos interlocuteurs. Il y a
plusieurs points dans l'immobilier pour paraître pro :
LE LANGAGE
Evidemment, vous devez parler correctement le français avec un langage correct. Je
parle en plus ici du langage immobilier. Si vous ne l'avez pas encore fait, je vous
invite à lire les précédents modules de la formation pour apprendre un maximum de
notions immobilières. Vous devez montrez que vous savez parler immobilier, faites
exprès de parler de la rentabilité en faisant les calculs devant la personne, montrez
que vous connaissez tous les calculs à faire pour savoir si vous êtes rentable.
Pour aller encore plus loin, parlez de travaux, de la nouvelle disposition que vous
feriez pour cet appartement. Montrez que le fait de casser des cloisons, créer des
salles de bains, isoler un mur, ne vous fait pas peur. Vous devez montrer que vous
avez l'habitude de faire tout ça, comme si ce n'était qu'une broutille pour vous.
Montrez que vous avez votre équipe d'artisan, que vous aviez fait tel ou tel type de
travaux lors de votre dernier chantier. Faites croire que vous avez de l’expérience
dans le domaine. Dites que vous avez fait plein d’investissements, que vous aimez les
travaux, vous en faites à chaque fois pour ne payer aucun impôt sur vos loyers. Que
vous avez une très bonne expertise de la fiscalité immobilière...
Même si c'est votre premier achat, il ne doit pas le savoir, mentez et dites le
contraire. Exemple, vous souhaitez acheter à Caluire (proche de Lyon), inventez une
expérience, en disant que vous avez déjà acheté plusieurs immeubles dans la
banlieue de Lyon, comme à Tassin, que vous louez ces biens en meublé, que vous
gagnez XXX€ par mois, que vous avez fait faire XXX de travaux...
L'ATTITUDE
L'attitude est aussi importante, voire plus importante que le langage en fonction du
type d'interlocuteur qu'on a en face de soi. Retenez une chose importante qu'on a
déjà dite beaucoup de fois, un investisseur ne doit jamais mettre d'affect dans un bien
immobilier, il ne doit jamais mettre d'émotion ni en montrer devant quelqu'un. On en
parlera d’ailleurs plus profondément dans le module NEGOCIATION.
Vous êtes un pro, et en tant que tel, le bien est juste un business et rien d'autre. Il ne
faut donc jamais montrer que vous êtes intéressé. Ne jamais donner des avantages
aux biens. Exemple, ne dites pas que le bien est très beau, très lumineux. Prenez des
notes, mais ne donnez pas de perches qui pourraient montrer que vous êtes
intéressé.
En tant que pro qui se respecte, vous devez avoir analysé le secteur, on l'a vu dans
les études de marché. Mais avant la visite, vous devez aller encore plus loin.
Désormais vous avez l'adresse exacte, alors faites comme si vous étiez enquêteur.
Comme enquête, vous pouvez faire celle du cadastre par exemple, vous tapez
l'adresse du bien sur le site et vous pourrez trouver la fiche du cadastre du bien. Vous
direz à l'agent immobilier que c'était pour analyser le PLU de la ville en fonction de
l'adresse du bien par exemple. C'est tout bête, mais lorsque vous sortirez votre fiche
du cadastre pour le bien, le vendeur se dira que vous êtes un pro car personne ne fait
ce genre de chose.
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Donc une fois de plus, avec la bonne attitude vous gagnerez des points au niveau du
paraître qu'aura l'interlocuteur envers vous.
NE PAS RESTER FOCUS
Lorsque vous faites une visite de bien immobilier, si vous arrivez avec un a priori
positif, vous ne regarderez que les avantages de l'immeuble. A l'inverse, si vous
arrivez avec un à priori négatif, vous ne garderez en tête que les mauvais points de
cet immeuble.
En effet, notre cerveau est ainsi fait, si vous êtes excité à l’idée de visiter un
immeuble auquel vous avez fait des simulations de rentabilité pendant des heures,
vous avez fait des plans, vous avez appelé vos potes pour savoir ce qu'ils en
pensaient avant même de le visiter, vous allez vous mettre des oeillères pendant la
visite. Vous ne garderez en tête que les bons cotés du bien, et vous ne verrez pas ce
qui cloche. Et vice versa.
C'est pourquoi faut rester neutre dans votre esprit, soyez une machine pendant la
visite, analysez ce qui ne va pas, analysez ce qui va. Notez toutes vos remarques sur
une feuille et faites le pour et le contre. N'ayez aucun a priori positif ou négatif avant
une visite, sinon cela pourrait vous jouer des tours.
NE FAIRE CONFIANCE A PERSONNE
Un agent immobilier ou même le vendeur est là pour vous vendre le bien, rien
d'autre. Surtout l'AI, il est là pour vivre, pour acheter son pain, il vendrait donc sa
mère pour faire cette vente avec vous. Ce qui signifie qu'il est partial, il ne faut donc
jamais lui faire confiance.
Vous allez acheter un bien avec des travaux, et comme par miracle, cet agent
immobilier vous dit qu'il a fait une estimation par une entreprise avec qui son agence
travail beaucoup et vous sort un montant à 100K€. Dans ces cas-là, pour être au plus
juste, vous pouvez doubler ce montant. C'est comme le fameux, « vous pouvez
refaire la façade, pas de problème, la mairie tout». Oui bien sûr, c'est bien connu une
façade se change très facilement sans faire de demande à la mairie...
Bref, Tout ce qu'il va vous dire durant la visite, vous l'écoûtez et vous le mettez de
coté, en ne gardant que les informations importantes sur le bien en lui-même, tout le
reste, vous pouvez l'oublier. Tout sera à l'oral, alors vous pouvez retenir ce qu'il vous
a dit, mais ça ne vaudra rien, seul l'écrit compte. Si vous achetez le bien, soyez sûr
que tout ce qu'il vous a dit pendant la visite il l'aura oublié aussi sec. Si vous avez un
doute, faites venir les artisans pour établir un devis, allez à la mairie pour connaître
les démarches administratives, demandez à la copro si vous pouvez faire de la LCD
dans cet immeuble... Bref, on est jamais mieux servi que par soi-même.
ACHETER LOIN DE CHEZ SOI
Perso je n'achète pas à plus d'1h de chez moi, mais je sais qu'il arrive que je vois de
bonnes affaires à 2 ou 3h de route. Si vous achetez loin, il faudra, absolument
déléguer, et donc faire confiance à des artisans et une agence loin de chez soi. C'est
le gros point noir d’investir loin, mais il serait dommage de louper une bonne affaire à
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cause de ça. Si vous êtes sûr d'avoir une bonne agence et une entreprise de travaux
de qualité, alors vous pouvez essayer, mais ça sera plus risqué que d'investir proche
de chez soi.
Pour ceux qui achètent loin de chez eux, gagnez du temps, et faites-vous une grosse
journée de visite, allez dans la ville pour visiter 4, 5, 6 immeubles, afin de maximiser
toute la route que vous ferez pour aller dans cette ville. Prenez une journée de RTT
par exemple, et ne faites que cela durant toute la journée.
VISITER UN IMMEUBLE (Partie 1)
INTRODUCTION
Vous allez apprendre toutes les questions importantes à poser au vendeur ou à l'agent
immobilier lors de la visite d'un immeuble. Vous aurez ici près de 30 questions qui
vous permettront de ne rien laisser au hasard. Les questions sont dispatchées dans 3
catégories différentes, il y aura les questions financières, les questions techniques et
les questions personnelles. Alors, préparez vos blocs notes, car vous allez avoir
beaucoup de questions à poser !
LES QUESTIONS FINANCIERES
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Les questions financières vous permettront surtout de calculer votre rentabilité
correctement grâce à des chiffres précis.
–
Quel est le montant de la taxe foncière ?
–
Quel est le montant de la taxe d'habitation ? Cela ne vous servira pas à calculer
votre renta, mais ça sera utile pour vos futurs locataires, car c'est le genre de
question qu'ils peuvent demander en visitant le logement.
–
Quel est le montant des charges par appartement ? Idem, pour le locataire,
c'est une donnée importante, ça lui permettra de faire un prévisionnel de ce qu'il
devra payer chaque mois. Ou plus important, si vous faites vous-même des forfaits de
charge à vos locataires, cela vous sera très utile. Demandez le détail des charges en
dispatchant l'électricité, l'eau, le gaz...
–
Quel est le montant des charges des communs ? On achète un immeuble, il
nous faut donc cette information pour calculer la rentabilité pour cet investissement.
En charge, en général, il y a un compteur élec commun pour la lumière et une société
de ménage.
–
Quels types de baux sont appliqués ? C'est important de savoir cela, car un bail
NU rentrera dans vos revenus fonciers, et un bail meublé rentrera dans vos revenus
BIC. Si vous ne connaissez pas ces notions, retournez lire les modules sur la fiscalité.
–
Quel est le montant des loyers pour chaque appartement HC (Hors charges) ?
Notez bien le loyer de chaque appartement, c'est important pour bien calculer la
rentabilité. Demandez les loyers hors charges afin d'avoir des calculs justes. Souvent
les agents immobiliers rajoutent les charges dans les loyers, pour les gonfler
justement, il faut donc faire attention à cela.
–
Y a-t-il des incidents de loyer ? C'est bien d'avoir tous les appartements loués,
mais s'il y a des soucis d'impayés, c'est assez grave, donc cette question est très
importante. 1 locataire qui ne paie pas sur un immeuble de 5 appartements, c'est
20% de perdu, donc c'est une renta plombée. Si on a un doute, on pourra demander
un justificatif permettant de prouver qu'il n'y a pas de soucis de paiement (on verra
cela dans le module suivant)
–
Y a-t-il des locataires qui perturbent l'immeuble ? Il n'y a rien de pire qu'un
locataire qui pourrit la vie des autres, c'est pourquoi il faut demander ça. De toute
façon, si vous avez un doute, dans le module 20, on a vu comment vérifier si tout se
passe bien dans l'immeuble. Un locataire qui fait de la merde, c'est une mauvaise
ambiance qui donne un turnover important sur vos autres locataires.
–
Combien de mois de vacance locative avez-vous par an ? Si vous souhaitez
avoir un calcul de renta juste, vous n'avez pas le choix de rentrer dans les détails.
Vous allez sûrement faire des travaux dans le bien (donc diminuer la vacance
locative), mais il est quand même intéressant d'avoir cette information. Demandez
cette information au moins sur les 3 dernières années, ça permet d'avoir un historique
assez complet et de voir l'évolution.
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–
Si vous voyez un appartement sans locataire, demandez-en la raison et depuis
combien de temps. Cela peut venir de plusieurs raisons, peut-être que le propriétaire
n'a pas cherché de nouveaux locataires pour la vente de cet immeuble. Mais peut-être
également qu'il ne trouve pas de locataire tout simplement. Il est important de savoir
s'il a du mal à louer, même si vous, avec l'étude de marché que vous avez faite, vous
saurez que vous y arriverez. Un bien vide depuis plusieurs années, c'est
problématique si vous avez un réseau de chauffage avec des tuyaux d'eau par
exemple, car ça peut s'encrasser facilement. A noter, un bien avec aucun ou peu de
locataires coûte beaucoup d'argent à son propriétaire => Grosse possibilité de
négociation.
–
Y a-t-il des locataires CAF ? Ça peut paraître surprenant de poser ce genre de
question, mais en tant qu'investisseur rentable, vous vous devez de ne rien laisser au
hasard. S'il y a 1 ou 2 locataires CAF dans un immeuble, ce n'est pas grave, car il faut
de tout comme locataire, par contre, s'il n'y a que des locataires CAF dans un
immeuble c'est risqué, moi je n'y vais pas perso. C'est un risque à prendre, que
certains investisseurs prennent, car il y a de grosses rentabilités en jeu.
LES QUESTIONS TECHNIQUES
Les questions techniques vous permettront surtout de voir s'il y a des soucis sur
l'immeuble, mais elles vous permettront également de savoir ce qu'il faudra changer
ou garder pendant vos travaux.
–
Avec quelle énergie fonctionne le chauffage ? Il y a beaucoup de cas possibles
pour du chauffage, ça peut être un chauffage collectif au fioul, à gaz, ou du chauffage
individuel en électrique ou au gaz. Il y a donc plusieurs possibilités, c'est pour ça qu'il
est important de savoir les différentes charges des communs et des appartements. A
savoir que moi je passe tout en électrique, c'est beaucoup moins risqué que le gaz et
lorsque l'appartement est bien isolé, le chauffage électrique ne coûte pas
spécialement plus cher que le gaz. De plus, changer un radiateur électrique, ça prend
10 minutes et tout le monde peut le faire, alors que pour changer un radiateur au gaz
ou une chaudière, il faut un technicien spécialisé, et c'est assez cher.
–
Dans quel état se trouve la chaudière ? Si l'immeuble fonctionne avec des
chaudières communes ou individuelles, il faut regarder leur état. Une chaudière coûte
très cher, il faut donc regarder l'état, le coût de la maintenance et sa dernière
vérification ainsi que le type de contrat de maintenance qu'il y a pour chacune d'elle.
Regardez également la date d'installation pour voir s'il faut les changer bientôt ou
non.
–
Quand l'immeuble a t-il été construit ? En fonction de la réponse, il y aura des
choses à vérifier, qu'on verra plus tard. Mais sachez qu'un immeuble de plus de 50
ans, a bougé durant toutes ces années, il faudra donc vérifier, les fissures par
exemple. Dans un vieil immeuble, vous verrez que les évacuations d'eaux sont
principalement en plomb, et qu'il faudra donc les changer. Ou alors, il y a une vielle
chaudière au fioul qu'il faudra supprimer, donc des coûts à estimer.
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–
Puis-je commencer à faire les travaux plus tôt ? Pour gagner du temps, certains
investisseurs dont moi commencent les travaux durant le compromis, c'est un risque,
car si la vente ne va pas jusqu'au bout, vous perdez tous les travaux, mais vous
gagnez beaucoup de temps. Ne commencez pas les travaux juste après le compromis,
mais commencez-les une fois que vous avez votre prêt à la banque, ainsi, vous êtes
presque sûr de n'avoir aucun souci. Chaque jour de gagné sur un chantier, c'est une
grosse somme à la fin.
–
Quels sont les travaux à prévoir ? Je vous rassure, on verra ça nous-même en
détail dans les modules suivants, mais il est intéressant de demander cela au
vendeur, afin de voir s'il est sincère ou s'il essaie de cacher des choses. Puis au cas où
un artisan ne voit pas une des réparations indiquées par l'agent immo, c'est
intéressant à noter.
–
Combien y a t-il de compteurs individuels ? Ah, la voilà la question qui tue, car
il arrive souvent, dans les vieux immeubles, de voir 10 appartements avec seulement
5 compteurs par exemple, le propriétaire ayant fait cela pour augmenter sa
rentabilité. A l'époque, les immeubles de 1850 à 1950 avaient de très grands
appartements, rarement de petites surfaces, donc il était très simple de diviser les
appartements pour gagner plus. Sachez qu'il est toléré d'avoir 1 compteur pour 2
appartements, s'ils sont loués en meublé, mais vous devez connaître le nombre de
compteurs, c'est important.
–
Y a t-il un compteur pour les communs ? Regardez bien cela, car il arrive qu'il y
ait des immeubles où il n'y a pas de compteur pour les communs, et que l’électricité
des communs soit prise sur un compteur d'appartement, payé par un locataire, ce qui
est évidemment interdit.
–
Y a-t-il des caves attenantes aux appartements ? Ça vous permettra d'apporter
une petite plus-value aux appartements, car une cave louée avec un appartement, ça
se loue des fois un peu plus cher. Moi je fais l'inverse, s'il y a des caves, je ne les loue
jamais avec les appartements, car les gens laissent toujours des merdes, alors
souvent, je les condamne.
–
Les cheminées sont-elles condamnées ? S'il y a des cheminées, vérifiez l'état,
car c'est risqué dans un immeuble. Il est interdit d'utiliser une cheminée dans un
immeuble dans certaines villes. Elle doit être ramonée tous les ans, vérifiez qu'elle est
bien entretenue.
–
L'immeuble est-il au tout à l'égout ? C'est une question importante à laquelle
on ne pense pas spécialement mais qui peut coûter cher. En effet, on a tendance à
penser qu'un immeuble en ville soit au tout à l'égout, c'est vrai, mais il arrive que
dans des immeubles qui datent de plus de 100 ans où ce n'était pas encore une
évidence, certains immeubles ne le soient pas. Dans ce cas-là, il y a donc une fosse
septique, et il faut payer à chaque fois que vous devez la vider et ça va vite pour un
immeuble. Si vous souhaitez faire un raccordement au tout à l'égout de la ville, il
faudra sortir un gros billet de plusieurs milliers d'euro.
–
Les appartements sont-ils tous cadastrés ? Ça va un peu avec les compteurs,
mais sachez que dans les vieux immeubles, beaucoup d'appartements ne sont pas
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divisés officiellement. Ce n'est pas grave en soi si ce n'est pas le cas, mais il faut le
savoir. En effet, sachez qu'un bien divisé en 2 appartements, mais non déclaré au
cadastre, reste 1 lot légalement, ce qui signifie que les 2 appartements ne pourront
pas être vendus séparément. Si vous avez un doute, il faut vérifier au cadastre de
votre ville, toutes les infos sont publiques.
–
De quand date le dernier ravalement de façade ? Ce n'est qu'à titre informatif,
cela vous permettra de savoir si vous devez faire un ravalement de façade
prochainement ou non. A savoir qu'un ravalement coûte très cher, plusieurs milliers
d'euros.
–
Y a-t'il des historiques d'AG de copro ? Vous allez acheter un immeuble, mais il
est possible qu'il y ait eu ou qu'il y ait des assemblées de copro si vous achetez un
immeuble à plusieurs propriétaires d'un seul coup. A ce moment-là, vous n'aurez plus
de copro en tant que mono-propriétaire. Mais s'il y a eu des assemblées générales, il
est intéressant de savoir ce qui a été dit, pour voir s'il y avait des travaux prévus par
exemple.
LES QUESTIONS PERSONNELLES
Les questions personnelles vous permettront surtout d'appréhender votre
interlocuteur pour savoir s'il y a une marge de négociation ou non possible pour les
biens que vous visitez.
–
Depuis quand avez-vous ce bien ? C'est une question qui peut paraître anodine,
mais qui est en fait importante, puisque en fonction de sa réponse, vous saurez
comment orienter les négociations. Si le vendeur a le bien depuis 1 ou 2 ans, vous
aurez très peu de marge de manœuvre pour baisser le prix puisque le vendeur aura a
peine payé les frais de notaires sur son crédit. En revanche, s'il a le bien depuis 10,
15 ou 20 ans, vous pouvez être sûr qu'une bonne partie du crédit est payé, voire la
totalité.
–
Quelle est la raison de la vente ? Comme la question précédente, c'est une
question qui va vous permettre de préparer vos cartes de négociation. Il y a les
raisons qu'on aime tous, qui sont le divorce, la mutation, le décès, il a besoin de cash
pour un autre investissement, ce sont des raisons qui font qu'en général, le vendeur
est pressé, ce qui signifie que vous pourrez bien négocier le prix. S'il vend parce qu'il
part en retraite ou des raisons non pressantes, vous saurez que la négociation de prix
n'est pas forcément gagnée.
–
Depuis combien de temps l'immeuble est-il en vente ? Encore une question
intelligente, qui ne fera pas spécialement tiquer le vendeur, mais qui est importante
pour vous. Si le bien est en vente depuis 2 semaines, vous pouvez être sûr qu'une
grosse négociation sera refusée puisque la mise en vente est trop récente. En
revanche, si le bien est en vente depuis plusieurs mois, le vendeur doit être au bout
du rouleau, vous avez donc des chances de négociations importantes.
–
Quelle est la marge de négociation ? Autant aller droit au but également, ainsi
vous serez vite fixé. S'il donne une marge facilement de 10% à négocier avec une
personne qui a le bien depuis plus de 10 ans, et que le bien est en vente depuis
plusieurs mois, vous pouvez être sûr que vous pouvez gratter plus que 10%. C'est
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tout une question de calcul de l'interlocuteur en face de vous. D'ailleurs, On parlera de
tout ça dans le Module Négociation plus tard.
–
Quelles sont les offres que vous avez refusées ? Vous vous en doutez, ça peut
ne pas passer du tout ce genre de question, mais il faut tenter en fonction de qui vous
avez en face de vous car s'il vous répond, vous avez des cartes supplémentaires face
à vos concurrents. Si vous avez un agent immobilier sympa, cool qui rigole avec vous,
tentez, vous ne risquez rien, s'il est froid et pas agréable du tout, évitez cette
question.
VISITER UN IMMEUBLE (Partie 2)
INTRODUCTION
Dans ce module, vous saurez toutes les pièces qu'il faudra demander au vendeur pour
vous assurer que vous achetez un immeuble en bonne santé. Vous verrez également
ce qu'il faut vérifier au niveau des appartements pendant vos visites.
LES DOCUMENTS A DEMANDER AU VENDEUR
En plus de toutes les questions que vous allez poser au vendeur, il va vous falloir des
documents qui vont vous permettre de vérifier la véracité de ses dires et qui vous
permettront d'analyser les différents points techniques du bien. Voici la listes des
documents à demander :
–
Demander les comptes rendus des AG des 5 dernières années (si le bien est en
Copro). Si vous achetez un immeuble étant anciennement une Copro, vous pouvez
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demander cette information. Ça vous permettra de connaître la vie de l'immeuble,
vous verrez les différents travaux qui ont été faits durant les dernières années, et s'il
y avait des travaux prévus pour plus tard. Vous saurez également si certains
copropriétaires payaient mal leurs charges de Copro et même s'il y avait des
locataires indésirables qui mettaient la pagaille. Bref vous saurez absolument tout de
l'historique du bien. Si vous achetez un immeuble à un propriétaire unique, c'est de la
mono-propriété, il n'y a donc pas de Copro.
–
Demander le carnet d'entretien de l'immeuble. Si vous achetez directement à
un propriétaire, il n'y aura donc pas de PV D'AG, mais il y aura au moins un carnet
d'entretien. Ce n'est pas un document obligatoire, mais si le propriétaire est
consciencieux, il devrait avoir ce genre de document. C'est un peu comme un carnet
d'entretien pour votre voiture, il y aura toutes les factures de travaux des dernières
années, afin de voir ce qui a été réparé ou non avec différentes notes ou indications si
elles ont lieu d'être.
–
Demander une copie des comptes du propriétaire. Vous n'êtes pas là pour
fliquer ou juger le propriétaire, votre but est de vérifier que les locataires paient bien.
Pour cela, la seule preuve qui existe pour ça, c'est de vérifier ses comptes bancaires.
Il faut au moins les 6 derniers mois afin d'être sûr qu'il n'y a pas eu d'incident de
paiement. s'il est réticent à vous montrer cela, vous pouvez lui dire de cacher les
informations sur ses relevés bancaires qui n'ont pas de rapport avec les locataires.
–
Demander un plan général de l'immeuble. C'est important, surtout lorsqu'on
achète un immeuble, de savoir tous les appartements présents dans l'immeuble, avec
les M2 précis pour chacun d'eux, pièce par pièce. Ça vous permettra de refaire vos
plans au propre, avec votre nouvelle disposition, vos nouveaux meubles, sur un
logiciel tel que Home By me (On en parlera plus tard) pour faire des plans détaillés.
–
Demander les 3 derniers avis de Taxe foncière. Ça permettra de valider ce que
vous a dit le vendeur sur le montant de la TF, mais en plus, vous pourrez voir
comment évolue le montant de la TF sur les dernières années.
–
Demander les baux de chaque appartement. Ça permettra de valider ce que
vous a dit le vendeur sur le montant des baux. Vous aurez également différentes
informations comme la date d'entrée des différents locataires, le montant du loyer, le
montant des charges. Si le bail est meublé ou NU, si le bail a été rempli
correctement...
–
Demander la liste des diagnostics. Pour une vente il y a beaucoup de
diagnostics obligatoires, vous permettant d'analyser le bien sous toutes ses coutures.
Vous aurez ainsi les diagnostics :
* Loi Carrez. Elle vous permettra de savoir toute la superficie
du bien supérieur à 1.80m. A noter qu'un immeuble vendu en mono propriété n'a pas
l'obligation de faire le diagnostic Carrez.
* Le DPE. C'est le diagnostic de performance énergétique. Ce
diagnostic permet de vérifier les besoins énergétiques du bien. Si vous comptez isoler
le bien entièrement, le DPE ne sera qu'une indication pour vous car au final, une fois
les travaux terminés, votre nouveau DPE sera meilleur que celui de la vente.
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* Les diagnostics amiante et plomb. Ces 2 types de produits
sont assez dangereux en fonction de la quantité présente dans l'immeuble. Il est
possible d'en retrouver dans des anciens immeubles. Si c'est le cas, faites venir des
artisans, il pourront vous dire ce qu'on peut faire pour y remédier. S'il y a du plomb
dans une partie des communs, au plafond par exemple, cela n'est pas dangereux,
vous pouvez le laisser, mais si l'immeuble entier est peint avec de la peinture au
plomb, ça sera problématique. Ce diagnostic ne doit être fait qu'une seule fois si celuici indique qu'il n'y a aucune trace de plomb ou d'amiante. Si le diagnostic indique la
présence de ces produits, les diagnostics ne sont valables qu'un an.
* Le diagnostic termites. Seuls les biens vendus dans une zone
où il y a eu un arrêté préfectoral au sujet des termites doivent fournir un diagnostic
termites. A savoir que s'il y a des termites dans l'immeuble, c'est problématique car le
coût pour les tuer définitivement est de l'ordre de plusieurs milliers d'euros. Un
diagnostic termite n'est valable que 6 mois.
* Le diagnostic de l'état des risques naturels. Nous avons la
chance qu'en France il y a très peu de risques naturels, technologiques, sismiques ou
cycloniques, mais il y a des régions où les inondations sont présentes régulièrement,
comme dans l'ouest de la France par exemple. C'est pour ça qu'il est important
d'avoir cette information. Ce diagnostic également n'est valable que 6 mois.
* Le diagnostic gaz et électrique. Si le bien est équipé d'une
installation de gaz ou d'électricité de plus de 15 ans, alors il faut obligatoirement avoir
un diagnostic pour chacun d'entre eux (1 pour le gaz et 1 pour l'électricité) afin de
prouver que les équipements sont bien conformes. Ces 2 diagnostics sont valables 3
ans chacun.
* Le diagnostic assainissement non collectif. Ce diagnostic
concerne uniquement les maisons et immeubles qui ne sont pas raccordés au tout à
l'égout. On l'a vu ensemble dans le module précédent, il faut bien poser la question
du raccordement. Si le bien a une fosse septique, ce diagnostic permet de voir que
l'installation de collecte des eaux usées est bien au norme.
* Les détails non obligatoires. Le vendeur peut également vous
donner des informations sur la présence de mérule, mais ce n'est pas une obligation.
On a aussi le diagnostic Internet et mobile, permettant de connaître les performances
de la connexion internet avec les différents opérateurs.
A VERIFIER AU NIVEAU DES APPARTEMENTS
Il y a des choses que l'on demande, et des choses que l'on vérifie par soi-même,
puisqu'on n'est jamais mieux servi que par soi-même. Au niveau des appartements,
voici les points qu'il faut absolument vérifier :
–
L’état des murs. Un mur en mauvais état est un très mauvais indicateur. Il peut
y avoir plusieurs soucis sur un mur. Vous pouvez avoir des traces d'humidité,
représentées par des traces noires. En général, les traces d'humidité proviennent du
fait qu'il n'y a pas de VMC dans un appartement et l'humidité s'y installe petit à petit.
Il peut également y avoir de l’humidité sur les murs qui provient d'un mur fissuré où
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l'eau rentre par là, c'est un gros souci également qui peut être structurel. Il faudra
faire venir un artisan pour qu'il vérifie ça. Si vous voyez du lambris par exemple, il
faut vérifier derrière s'il n'y a pas de soucis d'humidité car le lambris est un super
cache misère. Dans les salles de bain, il est important que toute la partie qui donne
sur la douche ou la baignoire soit faïencée, sinon les murs pourriront rapidement.
–
L'état des plafonds. Si vous voyez un plafond avec des traces rondes, c'est qu'il
y a de l'eau qui fuit de l'étage au-dessus. Ça peut ne pas être grave, comme très
grave en fonction du type de fuite qu'il y a. Sur des vieux bâtiments avec une sdb
avec un sol pourri, il faudra changer tout le sol en bois par exemple. Regardez
également si le plafond est bien droit et non arrondi, car ce problème est très
problématique, cela signifie que le sol s'affaisse et qu'il y a donc un problème
structurel. Seul un artisan qualifié pourra vous dire s'il y a un risque important au non
à ce niveau.
–
L'état des planchers. Dans les vieux immeubles, ce n'est pas rare de voir des
sols en lino assez pourris, ce n'est pas grave, car ça s'enlève facilement. Mais si vous
voyez un plancher pas droit, avec des pentes à certains endroits, c'est qu'il y a des
défauts de planéité, il faut donc vérifier que la structure ne soit pas dangereuse. Si
vous le pouvez, enlevez une petite partie du sol pour accéder au plancher
(principalement en bois dans les vieux immeubles) afin de vérifier qu'il est en bon
état. Il faut bien vérifier tout ce qui est sol dans les salles de bain car un sol non
adapté dans une SDB est à changer rapidement, par exemple si vous soyez du
parquet stratifié dans une SDB, vous saurez que vous devrez le changer.
–
L'état des VMC et des ventilations. Un appartement doit respirer, pour cela, il
doit y avoir de bonnes VMC pour que l'air circule correctement. s'il n'y a pas de VMC
dans un appartement, c'est problématique car un appartement sans VMC c'est des
problèmes d’humidité assurés à l'avenir. C'est le genre de chose qu'on laisse traîner,
et qui peuvent faire très mal lorsque l'appartement est rempli de champignons et de
moisissures. S'il n'y en a pas, il faudra y remédier au plus vite après l'achat. Pour
information, juste des trous dans les fenêtres ce n'est pas suffisant, il faut beaucoup
plus que ça. Il faut une VMC ayant une sortie sur l’extérieur pour avoir une bonne
circulation de l'air. On parlera des VMC en détail dans la partie Travaux.
–
L'état des portes et fenêtres. La porte donnant sur l’extérieur est importante,
elle doit être de bonne facture. Une simple porte en bois avec un mauvais joint ça
donne une mauvaise isolation phonique et thermique. Si la porte est mauvaise, il
faudra changer la porte actuelle par une porte en PVC. Pour les fenêtres en bois ayant
un simple vitrage, c'est également à changer très rapidement car non seulement le
locataire entendra tout ce qu'il se passe dans la rue, mais en plus, le froid rentrera
facilement.
–
L'état de l'électricité. C'est le poste le plus important, une mauvaise installation
électrique ou une installation qui n'est plus aux normes provoque facilement des
incendies, et qui dit incendie, dit peut-être prison, c'est pourquoi il faut être très
vigilent. J'ai l'habitude de changer toute l’électricité lorsque j'achète un immeuble
pour être tranquille et repartir sur des bases saines. Regardez en priorité le tableau
électrique. S'il est jauni, et qu'il a un aspect vieux, c'est qu'il a plus de 10 ou 20 ans
et qu'il faudra le changer, vérifiez également l'état des disjoncteurs, on le voit très
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vite un vieux disjoncteur qu'il faut changer. Il faut également regarder les prises, si
elles n'ont pas de terre par exemple, c'est rédhibitoire, car ce n'est plus aux normes.
Bref, votre électricien pourra vous dire facilement s'il faut tout changer ou non, mais à
la première visite, si vous voyez ce genre de choses, sachez qu'il faudra changer
l'installation électrique. Vous pouvez également vous fier au diagnostic électrique, et
regarder s'il y a des anomalies au niveau électricité pour voir à quoi ça correspond.
–
L'état de la plomberie. Avec l'électricité, le poste plomberie est important,
puisqu'une vieille installation dans un vieil immeuble et c'est des fuites très
régulièrement. Dans tous les cas, votre plombier pourra voir ce que ça donne, mais
dans un premier temps, vous allez devoir estimer si elle est en bon état dès la
première visite. Regardez tout ce qui est tuyauterie visible facilement, puis regardez
sous le meuble vasque et sous la cuisine. Vous verrez si les tuyaux sont en mauvais
état ou non. Ce n'est pas évident de voir s'il y a un soucis niveau plomberie, mais
faites un test simple, ouvrez les robinets, vous verrez s'il y a un bon débit, si ce n'est
pas le cas, il y a un souci de pression, de plus mettez votre nez dans les canalisations
et vérifiez qu'il n'y ait pas de mauvaises odeurs. Vérifiez également si les canalisations
sont en plomb, si c'est le cas, sachez que ça ne sera bientôt plus au norme, il faudra
donc tout passer en PER par exemple.
–
L'état des compteurs électriques. Dans les vieux immeubles on voit encore les
compteurs de l'époque, des compteurs mécaniques, il faudra donc le changer, par un
nouveau compteur Linky. Un compteur électrique est la propriété d'ENEDIS, vous ne
pourrez donc jamais le changer sans leur accord. Pour changer un compteur, il faut
compter entre 200 et 1000€ en fonction de qui posera le nouveau compteur. On en
parlera en détail dans les modules de travaux. Mais sachez que ce n'est pas un souci
de changer un compteur
–
L'isolation. Si vous comptez tout refaire dans l'immeuble, à la rigueur ce n'est
pas très important, mais si vous ne souhaitez pas tout changer, il faudra regarder si
l'isolation est bonne. Il y a l'isolation sur les murs, vérifiez que les murs donnant sur
l’extérieur et ceux donnant sur les communs soient bien isolés, c'est important pour le
bien-être de votre locataire et pour son porte monnaie. Regardez également si le
plafond est bien isolé, il n'y a rien de pire que d'entendre tout ce que fait son voisin
du dessus.
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VISITER UN IMMEUBLE (Partie 3)
INTRODUCTION
On va terminer la partie vérification du bien au niveau des parties communes et au
niveau de l’extérieur afin d'être sûr de n'avoir rien oublié. Vous verrez également tout
ce qu'il faut vérifier au niveau de la disposition de tous les appartements de
l'immeuble afin de pouvoir préparer votre futur agencement au mieux.
A VERIFIER AU NIVEAU DES PARTIES COMMUNES
Lorsqu'on achète un appartement, les parties communes sont à regarder, mais
lorsqu'on achète un immeuble, les parties communes sont aussi importantes que les
appartements qui s'y trouvent. Lors d'une visite, outre la façade, ça sera la première
chose que verra le futur locataire, il faut donc qu'elles soient en parfait état.
–
L'état de la cage d'escalier. Souvent, dans les vieux immeubles, l'escalier est en
pierre, l'avantage c'est que ça ne cassera jamais, ce genre d'escalier c'est à vie,
personnellement, je ne touche pas un escalier en pierre, puisque c'est inusable et en
plus ça a du charme. Il arrive également de voir des escaliers en bois, dans ces caslà, il faut vérifier la solidité si vous avez un doute. Si vous sentez un escalier qui
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craque beaucoup à chaque marche, ça peut être problématique avec le temps. Pour la
contre visite, faites venir un menuisier, il vous dira si l'escalier est en bon état ou non.
–
L'état des caves. La chose la plus importante à vérifier dans les caves, c'est
l'humidité. Une cave est humide, c'est normal, puisqu'elle a un accès direct au sol.
Elle peut donc avoir des traces l'humidité, par contre il ne faut pas qu'elle soit remplie
d'eau, ce qui signifierait que l'eau du sol remonte, et qu'il n'y a donc pas eu de dalle
en béton sous la cave, ce qui peut être problématique. En effet, sans cette dalle,
l'immeuble peut bouger plus facilement avec le temps. Si la cave est remplie d'eau, ça
peut être un problème de canalisation, qui est cassée ou fissurée par exemple.
L'arrivée d'eau et l'évacuation d'eau se faisant par la cave, s'il y a un souci avec l'eau,
vous le verrez à cet endroit. Vérifiez également que la cave soit bien aérée,
normalement il doit y avoir des trous menant sur le trottoir, permettant une bonne
circulation de l'air, s'il n'y a aucune sortie vers l’extérieur, c'est problématique, elle
sera plus humide qu'une cave normale. Enfin, pensez à vérifier la structure du
bâtiment, il y aura sûrement des poutres et des murs porteurs dans la cave, vérifiez
que tout soit sain. Les poutres doivent être solides et non s’effriter dans la main par
exemple.
–
L'état des murs et plafonds des communs. Contrairement à un appartement où
les murs peuvent être doublés, les murs des communs, ne sont pas doublés en placo
en général, ils sont souvent en pierre ou béton directement. C'est bien puisque ça
permet de voir s'il y a des coulures d'eau facilement, si vous en voyez, il faut
absolument voir si cela provient de l’extérieur ou d'un appartement, puis le faire
régler au plus vite. Idem, si vous voyez de la peinture qui s’écaille, c'est peut-être
rien du tout, ou peut-être de l'eau qui s'infiltre, c'est un indicateur à regarder. Après,
il faut regarder l'esthétisme, car c'est également important pour avoir une bonne
impression. En général, il faut remettre un coup de peinture sur les murs afin d'y
donner une apparence agréable et ce n'est pas très coûteux
–
L'état des sols des communs. Souvent au sol, c'est du carrelage, pierre ou
béton directement, donc c'est solide, ça ne bouge pas. Néanmoins, si c'est ce type de
matière et que le sol a des bosses, ou des endroits avec des creux, il faut s'y pencher
sérieusement, cela signifie que la structure bouge. Il faudra donc regarder si la
structure générale est saine ou non. Ça peut également être un mauvais poseur de
carrelage, il faut tout analyser. Si le sol est en bois, on verra plus facilement s'il y a
des soucis de structure, si le sol n'est pas droit, idem, il faut regarder la structure du
bien. Si le sol en bois craque, il faut faire venir un menuisier pour qu'il confirme si le
sol doit être changé ou non.
–
Si les diagnostics montrent de l'amiante et/ou du plomb, il faut regarder les
endroits exacts où se trouvent ces matières, pour voir si elles sont dangereuses ou
non. Si elles sont en présence directe avec les locataires ça sera problématique
contrairement à si ça se trouve sur un plafond, toiture...
–
L'état de la cour commune. C'est important dans un immeuble d'avoir une cour
commune propre et bien entretenue, c'est un endroit où les locataires peuvent se
rencontrer et passer de bons moments. Outre cet aspect, il faut regarder au niveau
norme si tout est ok. Le plus important, c'est l'évacuation de l'eau, il m'arrive de voir
des cours où il n'y a pas d'évacuation à l'égout et donc l'eau stagne lorsqu'il pleut
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beaucoup, et met plusieurs jours avant de rentrer dans le sol. S'il faut créer un tout à
l'égout, c'est un coût non négligeable. La cours vous permet également de regarder
l'arrière de votre immeuble, pour voir si la façade est ok et s'il n'y a pas de coulures
au niveau des chenaux.
–
L'état des boites aux lettres. C'est tout bête, mais une allée où les boites aux
lettres sont toutes dépareillées, ou encore pire, cassées, ça ne donne pas envie d'y
aller pour un locataire. Si elles sont en mauvais état, il faudra les changer, donc
ajouter un petit billet en travaux.
A VERIFIER AU NIVEAU DE L'EXTERIEUR
L’intérieur c'est important, mais l’extérieur c'est également important, puisque tout ce
qui est problème structurel et tout ce qui est problème d'eau se verront facilement à
l’extérieur.
La chose la plus importante à regarder à l’extérieur, c'est la façade, puisqu'elle vous
en dira beaucoup. Vous saurez rapidement s'il y a des problèmes de structure en la
regardant. En priorité, il faudra regarder les fissures, il y a plusieurs types de fissure,
il y a les petites fissures sur le crépi de quelques millimètres d'épaisseurs qui sont de
l'usure normal sans aucun risque pour la structure, et il y a les fissures épaisses de
plusieurs centimètres.
Les petites fissures qui sont sur le crépi, sont inoffensives, en général, ce genre de
fissures est juste sur la couche du crépi, mais rien au niveau du béton de l'immeuble.
Touchez, essayez de gratter un peu et vous verrez rapidement que ce n'est rien de
grave.
En revanche, si vous voyez une fissure de plusieurs centimètres d'épaisseur, où vous
pouvez rentrer votre main, là il y aura alors un gros souci. Ce genre de fissures se
créent lorsque la structure du bâtiment bouge, dans ces cas-là, il faut partir en
courant lorsqu'on est débutant. Si vous avez déjà acheté 1 ou 2 immeubles, vous
pouvez y faire venir un artisan du gros œuvre, afin qu'il puisse estimer le problème.
Dans mon cas, si c'est une très bonne affaire qu'il ne faudrait pas louper, je pourrais y
faire venir une société experte dans le bâtiment qui pourrait voir d'où vient le souci
exactement, pour voir si c'est réparable et quel en serait le coût.
Sur la façade aussi, vous pourrez voir s'il y a des coulures d'eau lorsqu'il pleut. Si
c'est le cas, la plupart du temps, ça viendra du chéneau qui est abîmé voire cassé, et
l'eau passe à travers. Dans ces cas-là, ce n'est pas un gros souci, car un chéneau se
répare facilement, comptez quelques centaines d'euros pour réparer un chéneau.
Enfin, sur la façade, vous pourrez également regarder s'il n'y a pas de remontée
capillaire, en gros, de l'humidité qui remonte du sous-sol (notamment des caves) et
qui fait que la façade est humide sur 30, 40, 50cm de hauteur. Là par contre, c'est
plus problématique. Il faudra voir ce que j'ai indiqué plus tôt sur l'état des caves pour
réparer ce problème.
Au niveau de l'esthétisme de la façade, je vous invite à choisir un immeuble avec une
façade jolie ou correcte, pour ne pas avoir à faire un ravalement de façade, car c'est
plusieurs milliers d'euros pour cette prestation.
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La façade est la première chose que verront les candidats pendant les visites, si elle
n'est pas jolie ou qu'elle a des soucis voyant, ça peut être problématique car la
première impression est primordiale, c'est ce dont va se rappeler le candidat pendant
toute la visite.
Un point très important à regarder lorsque vous êtes à l’extérieur mais également à
l’intérieur, c'est la toiture et les combles. De l’extérieur, il faut regarder
principalement les tuiles, pour voir si elles sont en bon état, il faut également
regarder l'arête du toit. Normalement cette arête doit être droite, mais si elle fait un
creux, il y a un problème, ça veut dire que la structure de la toiture n'arrive pas à
soutenir tout ça. Une toiture qui fait un creux, signifie qu'il faut tout changer, c'est
facilement 20k€ pour une prestation comme ça.
Ensuite, lorsque vous serez dans les combles, il faudra regarder si les poutres et les
solives sont en bon état au niveau de la charpente. Le pire dans une structure, c'est
que le bois soit mangé par les insectes. Aux différents étages, il sera compliqué de
voir ça, puisque les poutres sont généralement cachées, mais dans les combles, c'est
le seul endroit où vous pourrez vérifier ça. Un bois en mauvais état est mou, quand
on le touche, il s'effrite facilement. Vérifiez également qu'il n'y ait pas de trou dans le
bois, ce qui montrerait qu'il y a des termites. Vérifiez également dans les combles que
les tuiles soient en bon état et que l'eau ne fuie pas.
Si vous n'arrivez pas à avoir la toiture car l'immeuble est trop haut et qu'il n'y a pas
de Velux dans les combles pour y accéder, vous pouvez utiliser un drone. Pas besoin
d'un produit de compétition, un drone à 100€ suffira très bien pour vérifier que la
toiture est en bon état. Vous pourrez ainsi voir facilement s'il y a des traces de
végétation, d'humidité, d’étanchéité, d’infiltration...
A VERIFIER AU NIVEAU DE LA DISPOSITION
Sauf si vous comptez garder la même disposition, dans le cas contraire où vous
comptez changer la disposition ou même tout casser, pour en faire de nouveaux
appartements, vous devrez noter la disposition générale. Normalement, vous aurez
des plans fournis par le vendeur, mais souvent il n'y a que les pièces avec les m2
mais on ne sait pas où se trouvent les cuisines, SDB, chambres dans les plans. C'est
pourquoi il est important de tout reporter sur le plan. Notez également où se trouvent
les murs porteurs, car on n'y touche jamais lors d'une rénovation.
Plus vous ferez un plan détaillé, et plus ça sera simple pour préparer votre
réorganisation pour vos futurs travaux. Pour ainsi, faire une restructuration en
sachant où se trouvaient tous les principaux éléments au départ. Ça aidera également
les artisans pour estimer le coût des travaux.
Voici ce qu'il faut absolument noter pour avoir des plans détaillés:
–
Les cuisines, afin de connaître tout ce qui est évacuation et arrivée d'eau pour
vos futurs installations.
–
Les salles de bain, afin de connaître tout ce qui est évacuation et arrivée d'eau
pour vos futurs installations.
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–
Les murs porteurs afin de voir comment on peut organiser la nouvelles mise en
place
–
Les fenêtres, c'est souvent le plus embêtant, car il faut absolument que chaque
appartement ait au moins une fenêtre ainsi que chaque chambre.
–
La porte d'entrée, notamment si vous souhaitez faire de la division, ça vous
permettra de savoir comment pouvoir organiser la création de plusieurs
appartements.
VISITER UN IMMEUBLE (Partie 4)
INTRODUCTION
On terminera cette longue série de modules sur les visites d'immeubles en faisant une
contre visite seul afin appréhender tous les soucis possibles dans l'immeuble. On fera
ensuite venir les artisans pour vérifier ce qu'il est possible de faire. On verra ce qu'il
faut amener comme matériel pendant les visites, et enfin, on verra qu'il est très
important d'avoir plusieurs stratégies avec un même bien afin de ne rien laisser au
hasard.
FAIRE UNE CONTRE VISITE SEUL
Vous trouvez un immeuble intéressant, et c'est très bien, mais n'oubliez pas, on ne se
fit jamais à la première impression. Il faut revenir 2, 3 ou 4 fois en fonction du bien à
acheter pour être sûr que c'est le bon.
Vous visitez un superbe immeuble de 5 appartements en plein après-midi et tout est
calme, vous visitez également les appartements avec les locataires, ils vous disent
que tout se passe bien. Ok vous partez. Vous avez donc un bon a priori. Revenez seul
le soir :
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–
Vous allez peut-être voir que le bar à 50 m de l'immeuble ferme à 2h du matin,
même la semaine, ce qui cause des nuisances dans la rue.
–
Vous découvrirez peut-être aussi qu'il y a des squatteurs en bas de l'immeuble
le soir, qui vendent de la drogue, car l'immeuble est stratégiquement bien placé.
–
Vous découvrirez peut-être une circulation bruyante aux heures de pointe.
–
Vous entendrez des locataires de votre futur immeuble en train de crier et faire
beaucoup de bruit.
–
Vous entendrez un chien aboyer sur la terrasse ou entendrez un enfant qui
pleure pendant des heures au point d'énerver les voisins.
Bref l'une des pires choses qui peut exister pour un propriétaire, des locataires qui ne
se sentent pas bien dans l'immeuble. Vous pouvez être sûr que si vous avez ce genre
de situation dans votre immeuble, le turnover des locataires sera important, ce qui
impliquera plus de gestion et de stress pour vous.
Si vous ne faites qu'une ou 2 visites, il se peut que vous ne voyez pas tout cela, car
vous resterez focus sur la visite de l'immeuble et vous ne ferez pas attention à tout ce
qui se trouve dans l'environnement.
Je vous conseille même d'aller encore plus loin, il ne faut pas avoir honte quand on
fait de l'immobilier, il faut oser. Hors des visites officielles avec l'agent immobilier,
allez voir les locataires. Posez-leur des questions sur l'appartement, sur
l'environnement. Demandez-leur s'il y a des soucis, et vous verrez que si vous êtes
seul, sans l'agent immo, le locataire se sentira plus libre et se lâchera totalement.
C'est comme ça que vous saurez s'il y a des défauts dans le bien que personne ne
vous avait dit auparavant.
Posez également des questions aux commerces de proximité, ils sont bavards, il vous
diront ce qui va bien dans le quartier et ce qui ne va pas. N'hésitez pas également à
aller voir la mairie ou le service de l'urbanisme, pour savoir s'il y a des travaux prévus
dans les alentours de votre bien. Imaginez que des gros travaux soient prévus
pendant des mois, ça pourrait faire fuir des locataires, ou à l'inverse, si vous apprenez
que le tram s'installe dans votre rue, c'est une plus-value assurée dans les années à
venir.
En faisant tout cela, vous aurez fait votre enquête correctement et vous n'aurez que
très peu de chances de tomber sur un vice après l'achat. Ne laissez aucune place au
hasard, préparez tout en amont afin de n'avoir aucune surprise.
LES RESULTATS DE LA VISITE
Voila, vous avez fait la visite, puis la contre visite seul sans agent immobilier ni
vendeur, ainsi, vous avez pu étudier l'environnement et vous avez remarqué qu'il
n'était pas hostile. Vous avez également calculé votre rentabilité et vous avez estimé
qu'elle était bonne (c'est vous qui décidez de ce qu'est une bonne rentabilité, moi je
ne prends pas en-dessous de 12% brut).
Vous devez prendre un bloc-notes ou une feuille, en gros un support vous permettant
de mettre les avantages et inconvénients et d'en faire une analyse. Voici les points
importants à prendre en compte :
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La rentabilité évidemment, il me faut un 12% brut minimum pour que j'aille
plus loin. Désormais vous connaissez le calcul de rentabilité, vous pouvez donc le
calculer facilement. Pour estimer facilement vos travaux, je vous invite à vous rendre
sur mon logiciel en ligne d'estimation de travaux : http://renta-immo.com/estimationtravaux/. C'est l'un des logiciels d'estimation les plus complets, il est en plus gratuit,
alors n'hésitez pas à le tester.
–
–
Les travaux à faire. Moi j'y vais lorsque je n'ai pas de gros œuvre à faire, donc
en gros pas de maçonnerie, pas de structurel, pas de toiture car tous ces travaux
demandent des autorisations administratives lourdes et ils sont très chers. Je ne
prends que les travaux de second œuvre, comme le placo, peinture, la plomberie et
l'électricité, ce sont des travaux assez simples, sans demande administrative.
–
L'environnement, il faut qu'il soit propice à mes futurs locataires, pas de kebab
ou de bar qui ferment à 2h du mat toute la semaine, pas de commerce bizarre. Pas
non plus une gare collée au bien ou une autoroute proche du bien. Bref un endroit
calme même pour des étudiants, il faut qu'ils s'y sentent bien.
–
Les locataires en place. Si on ne veut pas un gros turnover, il faut que les
locataires soient bien. Et pour cela, il ne faut pas avoir de locataire de merde. Une
pomme pourrie, ça pourrit tout un environnement. S'il y a un locataire qui met la
pagaille je n'y vais pas, je ne prends pas le risque.
Dans ces cas-là, si tout est ok, vous pouvez aller plus loin et faire venir les artisans.
LA VISITE AVEC LES ARTISANS
La première visite se fait sans artisan, inutile de les déranger à chaque fois que vous
allez visiter un immeuble. En revanche, ne perdez pas de temps, si vous avez suivi
toute la procédure, vous avez posé les questions qu'il fallait, vous avez visité
l'environnement, vous avez fait vos calculs de renta et que c'est intéressant. Dans ces
cas-là, vous pouvez faire venir votre artisan pour une contre visite.
Idéalement, il faut venir avec les 3 corps de métier principaux, c'est-à-dire, le
plaquiste/peintre, l'électricien et le plombier. En faisant venir ces 3 corps de métier,
vous être sûr qu'ils estimeront les travaux correctement. s'il manque un corps de
métier, vous ne saurez pas quel sera le coût exact de votre futur chantier. Les
artisans vous demanderont les plans actuels et ce que vous souhaitez faire afin de
pouvoir estimer le coûts des travaux correctement.
Si vous n'avez pas encore votre propre équipe, soyez sûr de vous car lorsque les
artisans font des devis à des débutants, c'est plus facile de gonfler le devis qu'à
quelqu'un qui s'y connaît.
On en parlera plus en détails dans le module LEGISLATION, mais sachez qu'il faudra
faire attention si vous souhaitez acheter un immeuble qui est en statut insalubre,
Péril, vice caché. Il faudra faire très attention à cela car c'est juridiquement très
encadré et ça peut être problématique pour votre projet.
Un immeuble est considéré comme insalubre quand il est très dégradé et que ses
conditions d’occupation engendrent des risques pour la santé des personnes. Pour
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savoir si un bien fait l'objet d'un arrêté d’insalubrité il faut appeler la Mairie.
L'important sera de lire cet arrêté et de savoir pour quelles raisons il en fait l'objet, ça
peut être pour une installation électrique pas aux normes, des infiltrations d'eau, bref,
tout ce qui rend un bien insalubre. En ayant cette information, vous saurez s'il y a des
choses auxquelles vous n'avez pas pensées.
Un immeuble fait l'objet d'un arrêté de Péril lorsque le bien est dangereux
structurellement, dans ce cas-là c'est plus grave que l'insalubrité. Faire les travaux
d'un bien pour ne plus le rendre insalubre, ce n'est pas très compliqué, mais pour un
bien en Péril c'est autre chose, car c'est au niveau de la structure qu'il y a un souci,
qui fait que plus personne n'a le droit d'habiter dans le bien sous peine de risque
d'effondrement du bien. Pareil que pour l'arrêté d’insalubrité, il faudra se renseigner
auprès de la mairie pour connaître les détails de cet arrêté, afin de voir avec votre
artisan ce qu'il est possible de faire.
Dans tous les cas, si lors de votre première visite, vous avez un doute, appelez
directement la mairie, en lui indiquant l'adresse du bien, elle vous indiquera
directement si le bien fait l’objet d'un arrêté particulier. Ainsi, en faisant la visite avec
votre artisan, vous saurez ce qu'il y a comme soucis, et vous pourrez voir ensemble si
c'est vraiment problématique ou si vous pouvez régler cela en faisant des travaux.
Une fois que vous aurez signé, si vous trouvez un vice caché que connaissait le
vendeur, mais que vous n'aviez pas vu lors de vos visites, vous pourrez donc vous
retourner contre lui. Le souci c'est que ça entraînera une longue procédure qui
prendra plusieurs années et qui coûtera très cher, donc le mieux est de se rendre
compte de tous les vices avant d'acheter le bien.
Voici un exemple de vice caché qu'on peut avoir en achetant un immeuble:
–
Des poutres fragiles, pas assez solides sur le long terme pour supporter la
structure du bien
–
Des nuisances sonores provenant de la chaudière collective
–
Un carrelage très mal posé
–
La caractère inondable d'une maison
–
L'absence d'alimentation en eau courante
Avec votre artisan, faites en sorte de tout vérifier pour être sûr de ne passer à coté de
rien.
LE MATERIEL A APPORTER PENDANT LES VISITES
Apporter votre matériel pendant les visites aura un double intérêt, déjà ça vous
permettra de faire vos propres mesures, plans, mais en plus, ça vous permettra
également d'avoir une image de pro envers vos interlocuteurs, car personne ne
ramène se genre de choses en général.
Voici ce que je vous conseille d'amener :
–
Un télémètre, ça va vous permettre de mesurer tout ce que vous souhaitez au
niveau des appartements afin d'avoir des M2 précis. Normalement, tout doit être
indiqué dans les diagnostics, mais au cas où vous savez que vous pourrez mesurer
absolument tout dans l'immeuble. Pas besoin de prendre un truc de pro à 100€, un
simple télémètre à 15€ suffira amplement.
117
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–
Une lampe torche, puisque vous allez visiter un immeuble, et donc des caves, il
faudra prendre une torche pour tout éclairer, car il arrive que les agents immo n'aient
pas ce matériel, et on galère avec un pauvre flash de téléphone. De plus, les
immeubles que je visite étant pourris, il n'y a souvent pas d'électricité, donc pas de
lumière, la lampe torche est donc indispensable.
–
Des gants, quelle que soit la matière, mais protégez-vous les mains. Quand on
visite un immeuble pleins de champignons sur les murs ou qu'on souhaite vérifier que
les poutres ne sont pas pleines de termites, je trouve qu'il est important de venir avec
des gants, on ne sait jamais ce qu'on trouve dans un immeuble insalubre.
–
L'application Camtoplan dispo sur iOS et Android, cette application permet de
mesurer une pièce et d'en faire les plans automatiquement. Les mesures ne sont pas
toujours précises, mais elles sont exploitables et elles permettent de faire des plans.
L'application est payante, environ 10€ je crois.
PREPARER PLUSIEURS STRATEGIES
Tout est ok, vous avez reçu les devis des artisans, vous savez que vous serez
rentable, désormais, l'important est donc d'obtenir le bien et de faire une ou plusieurs
propositions afin d'obtenir le bien, on verra ça dans le module suivant sur la
négociation. Par contre il y a une dernière chose à faire avant de faire votre
proposition, il va falloir préparer au moins 2 stratégies, voire 3, c'est encore mieux.
Imaginons que vous étiez sur un immeuble de 5 logements à diviser en 10 studios
avec comme principale stratégie, la location courte durée. Vos chiffres étaient
intéressants et vous auriez eu un gros cash-flow. Mais on ne sait jamais ce qui peut
se passer dans la vie, il suffit qu'une réglementation change, qu'un gouvernement
durcisse l'imposition sur la LCD et vous serez bien ennuyé. Mais le souci peut
également venir de l'aménagement des appartements en plusieurs studios. Il suffit
qu'une colonne électrique ne soit pas acceptée par exemple, et la division n'est pas
possible.
Bref, il faut avoir plusieurs stratégie possibles pour ne jamais être bloqué et ne pas
compter sur une seule stratégie. Dans notre cas, voici plusieurs stratégies qu'il
faudrait avoir :
–
–
–
–
–
Immeuble
Immeuble
classique.
Immeuble
Immeuble
…
de 5 logements à diviser en 10 studios en location courte durée
de 5 logements à diviser en 10 studios en location meublée
de 5 logements en colocation
de 5 logements avec une partie en LCD, une partie en coloc
Il y a beaucoup de possibilités, et c'est à réfléchir avant de faire son offre afin de ne
jamais rien laisser au hasard. Toujours avoir un plan B, C, D... vous permettra de
toujours avoir une carte d'avance sur les autres.
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NEGOCIER UN IMMEUBLE
INTRODUCTION
Nous allons voir dans ce module dédié à la négociation, le processus de négo qu'il va
falloir faire afin de partir sur de bons rails. Vous verrez ensuite les différentes
techniques de négociation que vous pouvez utiliser pour avoir le bien au prix le plus
bas possible. On verra enfin, combien il faudra négocier pour acheter votre immeuble
de rapport.
LE PROCESSUS DE NEGOCIATION
Pour pouvoir négocier correctement, il va falloir suivre tout un processus de
négociation, qui commencera par de la préparation, puis des visites d'immeubles.
LA PREPARATION
Pour remporter une bataille, l'une des choses les plus importantes, c'est de la
préparer et pour cela, il va falloir analyser toutes les failles de votre interlocuteur. En
trouvant les failles de votre adversaire, vous serez en position de force, sans même
que votre interlocuteur s'en rende compte. Pour glaner un maximum d'information, il
va falloir parler, observer et écouter, les 3 maîtres mots qui vous permettront de
gagner cette bataille qui sera la baisse du prix.
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LES VISITES
Parmi les 3 maîtres mots, l’écoute est le plus important, c'est pourquoi vous devrez
laisser parler votre interlocuteur un maximum. De toute façon, moins vous en direz et
plus le vendeur ou l'agent immobilier en dira, car les silences sont très désagréables,
on a besoin de parler lorsqu'on est 2. Vous allez vous créer une boite à informations
dans votre tête et chaque information utile ira directement dedans.
Si vous ne parlez pas ou très peu, vous verrez qu'en face, il essayera de combler les
vides en racontant sa vie. Des fois, même sans poser la question, on va apprendre
que la vente est dûe à un divorce ou à un décès par exemple, hop vous mettez cette
info dans votre boite à informations. Plus vous le ferez parler et plus vous connaîtrez
ses besoins (il doit vendre vite ? pourquoi ?), ses attentes (Combien il en voudrait par
exemple), ses handicaps (il a besoin d'argent, c'est urgent car il est muté, c'est
urgent car il divorce...).
Les gens aiment beaucoup qu'on s’intéresse à eux, alors même si vous n'en avez
absolument rien à faire de sa vie, posez-lui des questions sur depuis combien de
temps il vit dans la région, combien il a d'enfants, s'il est encore marié... Si vous
apprenez qu'il a un chat, dites que vous aussi vous en avez un, hop un point commun.
Certaines informations seront inutiles en soi, mais elles vous permettront de faire
ami-ami avec le vendeur, il acceptera donc plus facilement une offre de vous plutôt
que d'un illustre inconnu.
Pour cela, vous allez devoir préparer vos questions à l'avance, si on part sur un
vendeur particulier jeune, un vendeur particulier âgé, un Agent immobilier jeune ou
vieux, à chaque fois il faudra s'adapter à la personne qu'on a en face.
A la fin de la visite, le but, c'est que vous en sachiez beaucoup sur la personne afin
d'avoir une carte d'avance sur les autres acheteurs potentiels.
Retenez ça, la DATA (l'information) est la chose la plus importante au monde.
Facebook, Google, et bien d'autres vendent de la DATA (vos informations) aux
annonceurs, rien de plus. Plus vous avez de DATA et plus vous êtes riche.
LES CONDITIONS
Pour négocier correctement, quel que soit le domaine dans lequel on est, il est
important de mettre son interlocuteur dans une situation qui n'est pas agréable. Dans
un premier temps, il ne faut pas qu'il soit dans un endroit qu'il connaît, vous pourriez
aller dans un bar que vous connaissez, chez vous, dans vos bureaux (si vous êtes chef
d'entreprise)... Bref, il faut que vous soyez dans un endroit familier pour vous et
inconnu pour lui. Ainsi, il ne se sentira pas très bien, du fait qu'il ne se trouve pas
dans un endroit qu'il connaît.
Ensuite, pour le mettre encore plus mal à l'aise, mettez-le en face du soleil, il faut
qu'il soit à contre jour. Ainsi, il vous verra assez mal, le soleil étant juste derrière,
alors que vous, vous ne serez pas dérangé par ça.
Le but est de le mettre un maximum mal à l'aise pour négocier plus facilement.
LES TECHNIQUES DE NEGOCIATION
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Je vous dévoile ici, toutes les techniques de négociation que vous allez pouvoir utiliser
face à votre interlocuteur. A vous de voir dans quelle situation vous êtes afin de
piocher les techniques qui vont vous permettre de négocier le prix le plus bas pour
augmenter votre rentabilité. Il n'y a pas de meilleure technique de négociation, il
faudra s'adapter en fonction de l'interlocuteur qu'il y a en face de vous.
LA PRESENTATION DE L'OFFRE
Ne faites pas d'offres par téléphone ou par email, faites une offre écrite, ça aura
beaucoup plus d'impact sur le vendeur ou l'agent immobilier. Personnellement, je fais
une offre écrite, puis j'appelle le vendeur ou l'AI pour lui expliquer ma négociation afin
qu'il comprenne la baisse de ce montant.
MONTREZ QUE VOUS ETES SERIEUX
Il se peut que vous convoitiez un bien avec plusieurs personnes intéressées, dans ces
cas-là, vous devez sortir du lot, surtout si votre offre est plus basse que celles de vos
concurrents. Dans mon cas personnel, pour un bien en cours de négo, j'ai dit à l'agent
immobilier que je suis allé voir un avocat spécialisé en immobilier ainsi que le service
de l'urbanisme de la ville pour voir la faisabilité de mon projet. J'ai également fait
venir mes artisans lors d'une 2ème visite.
Ça a montré à mon interlocuteur que j'étais sérieux et que je n'avais pas des paroles
en l'air. Je sais que mon offre était inférieure à un de mes concurrents, mais comme il
avait fait une offre à l'oral, sans réel projet derrière cet immeuble, au final, c'est mon
offre que l'AI a présenté à son client. Il faut savoir qu'un client qui fait une offre, mais
dont le prêt est refusé, c'est plusieurs mois de perdus, donc l'AI fait son boulot et
privilégiera quelqu'un qui a l'air plus sérieux même si l'offre est inférieure.
Vous pouvez aller encore plus loin pour montrer que vous êtes sérieux. Venez avec
votre avis d’impôt (si vous avez un bon salaire) afin de prouver que vous avez les
reins solides et que vous n'êtes pas là pour rigoler. Si vous avez, amenez également
un document de votre banque ou de votre courtier qui montre combien vous pouvez
emprunter.
MONTREZ LES DEFAUTS
Faites ressortir les défauts du bien, un maximum de défauts. Ne faites pas celui qui ne
fait que critiquer non plus, sinon ça passera mal auprès du vendeur. Soyez plus subtil,
faites des critiques du style :
–
Les fenêtres sont en bois simple vitrage, je vais devoir les changer
–
Les VMC sont hors d'âge, elles seront à changer
–
L'isolation est inexistante, je vais devoir en mettre...
Il faut que vous montriez les défauts du bien afin que le vendeur comprenne qu'il va y
avoir une négociation à faire puisqu'il y a des défauts.
MONTREZ QUE VOUS N'ETES PAS PRESSE
S'il faut montrer qu'on est intéressé et sérieux, en revanche, il ne faut surtout par
montrer qu'on est pressé, sinon vous perdrez la position de force principale que vous
avez, être acheteur, et ça, ça n'a pas de prix. Il faut donc faire la personne qui aurait
envie d'acheter cet immeuble, mais ce n'est pas pressé, on peut attendre, alors qu'en
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réalité on veut absolument signer cet immeuble au plus vite car c'est une putain
d'affaire en or.
Retenez une chose fuis-moi, je te suis, suis-moi, je te fuis. Laissez votre interlocuteur
venir à vous, ne le relancez pas sinon il verra vite que vous voulez absolument ce
bien, donc une négociation moins facile. Dans mon cas, je faisais comprendre que
j'étais intéressé et sérieux, donc que cette affaire m’intéressait, mais d'autres
immeubles également, donc si je ne pouvais pas avoir lui, ce n'était pas grave, pour
bien montrer que je suis en position de force en tant qu'acheteur. Ainsi, la négociation
passera plus facilement.
UTILISEZ LES ARTISANS
Cette technique marche pour un bien où il y a des travaux à faire. Une technique que
j'aime bien utiliser, c'est l'aide des artisans. Pendant la visite avec les artisans, il faut
leur dire d’aggraver la situation, de faire beaucoup de soupirs, d'en rajouter un max
en gros. Ça mettra dans la tête de votre vendeur, l'information qu'il va y avoir
beaucoup de travaux, sans s'en rendre compte, la vendeur acceptera plus facilement
une offre plus basse. En effet, puisqu'on lui aura mis dans la tête que les travaux
seront plus importants que prévu, il sait que le prix auquel il pensait sera plus bas que
prévu.
NE PAS ETRE LE MAITRE DU JEU
Vous faites une offre mais le vendeur vous bloque, et veut plus. Vous ne souhaitez
plus augmenter le prix. Dans ce cas-là, vous pouvez faire croire que vous n'êtes pas
le maître du jeu, ce n'est pas vous qui décidez, vous ne pouvez plus augmenter le
prix.
Vous pouvez par exemple dire que la banque ne vous prêtera pas plus que ce
montant-là, vous pouvez également dire que l'estimation des travaux est plus élevée
que prévue. Ainsi, vous vous mettez dans une position où vous n'êtes pas en position
de décider, donc, votre interlocuteur saura qu'il est inutile de mettre un prix supérieur
sachant que vous ne pourrez pas accepter.
LE PRIX EXACT
On peut l'utiliser dans 2 situations :
–
Lorsqu'on est en fin de négociation, que le vendeur essaie de tirer le prix vers
le haut, vous dîtes, voici ma dernière offre, exemple 180 450 €. Ce prix montre que
vous ne pouvez pas aller plus loin, que vous avez tout calculé, le vendeur comprend
que vous êtes vraiment au max du max, et logiquement il ne montera pas plus.
–
Au début de la négociation, c'est risqué, c'est un coup de poker. Vous pouvez
dès le début proposer un prix exact pour montrer que vous avez tout calculer et que
vous ne pouvez pas aller plus haut. C'est risqué car si le vendeur refuse, vous aurez
du mal à faire passer une autre offre si celle-là est déjà au max.
PAS DE CONDITIONS SUSPENSIVES
Les conditions suspensives peuvent faire peur à certains vendeurs, car certaines
conditions sont compliquées à remplir. Il y a les conditions classiques comme
l'obtention du prêt, l'absence de servitude, mais il y en a d'autres qui ne sont pas
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évidentes à avoir comme la condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier
(vous devez vendre votre bien pour acheter l'autre), la condition suspensive
d’obtention de permis de construire...
Plus il y a de conditions suspensives et plus ça fera peur au vendeur, et encore plus
s'il y a des conditions compliquées. Un compromis annulé à cause d'une condition
suspensive, et c'est des mois de perdus, le vendeur doit tout recommencer. Il préféra
donc un acheteur, même si le prix est plus bas, s'il n'y a pas ou peu de conditions
suspensives (CS) contrairement à une offre plus élevée mais remplie de CS.
En revanche, si vous ne souhaitez pas mettre de CS, sachez que vous prenez un
risque, car la vente ne pourra pas être annulée.
ON SIGNE DEMAIN
Si vous sentez que vous n'êtes pas loin de toucher au but et qu'il ne manque que
quelques euros de différences, proposez de signer le compromis la semaine
prochaine. Le vendeur sera tiraillé entre attendre d'autres propositions qui peuvent
prendre des mois à arriver et la vôtre. Le fait de lui donner une date de compromis
rapide peut permettre qu'elle soit acceptée plus facilement. Retenez ce proverbe : Un
tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras
COMBIEN NEGOCIER
Il faut bien se dire une chose, quel que soit le prix de base, quel que soit le type de
bien, quels que soient les travaux à faire, un bien est négociable, il faut toujours
négocier. Même dans un marché tendu comme Paris, on peut essayer de gratter au
moins quelques milliers d'euros, c'est toujours ça de plus dans votre poche. Le
vendeur le sait, il rentre dans une situation où il va essayer de vendre le plus cher et
l'acheteur, acheter le moins cher, il y aura donc de la négociation. Le vendeur, s'y
attend, donc autant en profiter. Si vous ne négociez pas un minimum, c'est une perte
sèche pour vous, il faut oser négocier. Il ne faut pas avoir peur de faire une grosse
négociation, au pire des cas, vous braquerez le vendeur, mais au mieux, vous aurez
fait l'affaire du siècle. On a souvent peur ou honte de faire cela, mais ici vous êtes un
business man, il n'y a pas de place aux émotions.
Dans le cas où vous braquez le vendeur, faites tout pour rester dans le jeu des
négociations, tant qu'il ne vous a pas dit un non définitif, vous avez encore des
chances.
Combien négocier ? La réponse est simple, le but est d'arriver à avoir le bien au prix
où vous le souhaitez par rapport à la renta que vous avez calculée. Après, si vous
pouvez négocier encore plus, vous n'allez pas vous priver, évidemment. Pour arriver à
avoir le prix que vous souhaitez, il faut partir sur un prix plus bas, afin de remonter
petit à petit jusqu'au prix que vous souhaitez. Vous devez avoir au préalable calculé
votre rentabilité pour faire une offre juste, si vous ne faites pas ce travail d'estimation
de prix juste pour vous au préalable, ce que vous proposerez sera inutile, vous
perdrez du temps.
Prenons l'exemple d'un bien en vente à 200K€, vous souhaitez payer 180k€ pour être
rentable, dans ce cas-là, il faudra, par exemple proposer 160k€ en prix de départ, afin
de pouvoir jouer le jeu des contre-offres et d'arriver à 180k€
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LE COMPROMIS
INTRODUCTION
Votre offre a été validée, il faut donc passer à l'étape suivante, c'est la signature du
compromis. Vous saurez toutes les étapes qu'il faudra suivre, les conditions
suspensives à mettre dans le compromis ainsi que toutes les vérifications importantes
à faire ainsi que les différentes informations à connaître..
LE NOTAIRE
Il est important d'avoir son propre notaire, même si vous n'avez jamais acheté de
bien immobilier, et que vous n'avez pas de notaire de famille, alors il va falloir en
trouver un. En effet, si vous gardez uniquement le notaire du vendeur, ça sera
problématique, car son notaire est là pour l'avantager et non pour vous aider.
L'important est donc que chacune des 2 parties ait son propre notaire, afin que
chacun soit bien représenté.
LE PROJET DE COMPROMIS
Il est important de vérifier plusieurs choses avant le compromis afin de ne pas être
pris au dépourvu le jour du compromis, n'oubliez pas de toujours tout prévoir à
l'avance. Si vous vous pointez le jour du compromis sans en avoir eu une copie
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quelques jours avant, vous allez être pris au dépourvu car il se peut que vous voyez
des informations importantes auxquelles il aurait fallu du temps de réflexion et
d'analyse.
Prenons l'exemple d'une servitude que vous ne connaissiez pas, dont vous apprenez
l’existence le jour du compromis, et vous ne savez pas quoi faire. Alors que si vous
aviez reçu le compromis quelques jours avant, vous auriez su quoi faire. Il y a plein
d'exemples possibles qui peuvent faire que finalement, le jour du compromis, un
détail non connu à l'avance fasse que le compromis peut être repoussé.
C'est pourquoi vous devez absolument recevoir le projet de compromis quelques jours
avant le compromis, ainsi, vous pourrez prendre le temps de le lire correctement, et
noter s'il y a des points litigieux. S'il y a une chose qui vous dérange, vous pourrez
appeler le notaire et lui poser des questions. N'hésitez pas à relancer le notaire ou son
clerc afin qu'ils vous envoient le projet de compromis au plus vite, car des fois, ils
l'envoient la veille du compromis, ce qui n'est pas idéal pour l'analyser.
LES CONDITIONS SUSPENSIVES A METTRE
Les CS se mettent dans le compromis de vente. Une CS permet de suspendre le
compromis jusqu'à la réalisation de l'acte final. Elle ne peut dépendre de la volonté
d'une seule des parties, les 2 parties doivent être en accord pour la mettre, sous
peine d'être requalifiée comme condition illégale. Cette clause permet à tout futur
acheteur d'un bien immobilier d'être automatiquement libéré de son engagement
envers le vendeur sans avoir de frais supplémentaire à payer.
Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, il y a beaucoup de facteurs qui
peuvent rentrer en jeu. Certains de ces facteurs peuvent changer totalement une
rentabilité en passant d'un bien rentable à un bien à cashflow négatif. C'est pourquoi
il ne faut pas hésiter à en mettre, car si vous faites des découvertes entre le
compromis et la vente et que vous n'aviez pas mis de conditions suspensives, ça sera
trop tard.
Exemple : Une condition suspensive sur l'acceptation du changement de destination
sera rentable, mais loué en laissant le commerce pourrait ne pas être rentable par
exemple ... il y a des tonnes d'autres facteurs.
Il n'y a pas de limite, vous pouvez en mettre autant que vous le souhaitez, en
revanche, il faut faire attention à ne pas trop en mettre sous peine de faire peur au
vendeur, qui pourrait annuler la vente. Les conditions sont assez libres, en revanche,
il y a quand même des règles limitées par le législateur car pour sécuriser les ventes,
il est nécessaire de les encadrer pour éviter l’insertion de conditions farfelues ou
irréalisables qui aliénerait la liberté des parties au contrat.
Voici donc les types de conditions suspensives interdites par la loi, les conditions
suspensives illicites, contraire aux bonnes moeurs, impossibles à réaliser. Dans tous
les cas, votre notaire sera là pour vous dire si telle ou telle CS est acceptable ou non.
Les conditions suspensives sont importantes de manière générale, mais elle le sont
encore plus pour un achat d'immeuble, car il y a encore plus de choses à prendre en
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compte pour un bien comme ça que pour un achat immobilier classique. Voici une
liste de conditions suspensives à mettre afin d'être sécurisé à utiliser en fonction de ce
que vous allez faire :
–
La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier. Si vous devez
vendre un bien immobilier pour en acheter un autre, l'argent de cette vente vous
permettant d'acheter ce nouveau bien. Si vous ne faites pas la vente de votre bien, la
vente est donc annulée.
–
La condition suspensive d’obtention de prêt. C'est la clause la plus fréquente,
elle permet de sortir du compromis facilement si vous n'arrivez pas à avoir votre prêt.
Il faut au moins 2 refus de prêt pour que la vente soit annulée.
–
La condition suspensive d’obtention de permis de construire ou demande
préalable. Vous souhaitez faire des travaux nécessitant un permis de construire ou
une DP, dans ce cas-là, vous pouvez faire une condition suspensive qui dit que si la
mairie refuse le permis de construire ou la DP, vous pouvez annuler la vente.
–
La condition suspensive de réalisation de travaux. S'il y a des travaux que le
vendeur doit faire avant de finaliser la vente, il faut faire une condition suspensive, et
si les travaux ne sont pas faits, la vente est annulée.
A noter : Ce n'est pas une condition suspensive, mais c'est un point important à
rajouter pendant le compromis. Allonger la durée du compromis à 6 mois, il y a
tellement de chose à faire/penser et d'autorisations à avoir que tout faire en 3 mois
serait compliqué, pas impossible mais le planning serait très tendu. Avec 6 mois, vous
avez le temps de voir venir, de gérer tout ce qu'il faut et si vous terminez plus tôt,
vous signerez plus tôt.
LES VERIFICATIONS
Lors de votre compromis, en plus des conditions suspensives à mettre, il y aura
plusieurs vérifications à faire afin d'être sûr que le compromis se passe bien pour
vous.
LE DÉLAI D’OBTENTION DE PRÊT
Si vous mettez un délai d'obtention de prêt trop court, vous aurez du mal à être dans
les temps. Mettez une date maximum, comme 3 ou 4 mois pour être large. Si vous
mettez 2 mois par exemple, ça peut passer évidemment, mais ça peut également être
trop court. Surtout si vous avez un profil compliqué et que vous deviez voir plusieurs
banques, dans ces cas-là, il faudra avoir un maximum de temps. Sachez que la
moyenne est d'environ 3-4 mois pour la signature entre le compromis et l'acte final.
LES REPARTITIONS DES CHARGES
Il faut savoir une chose avant de commencer, il n'y a pas de règles légales préétablies. Ce qui signifie que le prorata des charges de Copro, le prorata de la taxe
foncière... sont des choses qui sont à négocier. Elles peuvent être à payer
entièrement par vous, entièrement par le vendeur ou une partie par le vendeur et une
partie par l'acheteur, bref tout est possible. Tout est donc une histoire de négociation,
le mieux évidemment, c'est de tout faire payer par le vendeur, ainsi, vous ferez une
belle économie.
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LES DIAGNOSTIQUES TECHNIQUES
Normalement, vous avez dû les avoir avant le compromis pour vérifier les différents
problèmes qu'on pourrait y trouver, comme des défauts électriques ou la présence de
plomb/amiante, mais si vous ne l'avez toujours pas eu avant le compromis, il est
indispensable de les avoir pendant le compromis. C'est important, car si vous n'avez
toujours pas accès aux diagnostiques pendant le compromis, vous serez bloqué par la
suite.
L'ACOMPTE
L'acompte n'est pas obligatoire. Si vous êtes un acheteur, autant ne pas le payer, ça
ne vous fera pas sortir de l'argent pendant des mois pour rien, car en tant
qu'investisseur rentable, il est plus important que vous puissiez investir cet argent,
plutôt que de le bloquer. En général, l'acompte est d'environ 10%, même s'il n'y a pas
de pourcentage légal. Plus le montant du bien sera bas et plus le pourcentage sera
élevé, à l'inverse, plus le bien est cher et moins le pourcentage sera élevé.
On ne vous demandera pas 10% pour un bien à 1M d'euros par exemple. On sera plus
sur du 2 ou 3%. Tout est histoire de négociation avec le vendeur, mais sachez que
vous récupérerez cet argent si la vente ne se fait pas en respectant l'une des
conditions suspensives. En revanche, si vous stoppez une vente sans respecter une
CS, dans ce cas-là, vous perdez cet acompte. Si vous achetez le bien, l'acompte sera
déduit du montant global de l'opération.
LES COMPROMIS SPECIAUX
LE COMPROMIS SANS NOTAIRE
Vous ne le savez peut-être pas mais on peut faire un compromis sans notaire. On
peut tout simplement faire un compromis chez une agence immobilière. Certaines
agences le proposent afin de gagner du temps, pour signer le plus vite possible, car
on le sait, un rendez-vous chez un notaire peut prendre plusieurs semaines, c'est
donc du temps de perdu pour tout le monde. On pourrait donc être tenté par faire un
compromis directement chez une agence immobilière pour gagner un max de temps.
Par contre, selon moi ce n'est pas une bonne solution car avoir des notaires c'est très
important. Un agent immobilier est là juste pour vendre son produit alors que le
notaire est là pour fournir un service totalement différent. De plus, l'agence utilisera
un compromis tout fait avec des champs à remplir, alors que le notaire fera un travail
plus personnalisé.
Retenez bien que le notaire a son travail et l'agent à son travail, chacun sait faire son
travail, mais pas celui de l'autre. Si vous souhaitez vraiment être sécurisé, signez
votre compromis chez un notaire.
Note : L'acte final sera néanmoins obligatoirement signé chez un notaire.
LE COMPROMIS TOURNANT
Le compromis tournant permet de signer un compromis chez son notaire pour
chacune des parties. En gros, vous, vous signez le compromis chez votre notaire seul,
puis, vous envoyez le compromis à votre vendeur, et à son tour, il va le signer seul
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chez son notaire ou vice versa. Le souci de cette technique, c'est que ça manque
d'interaction avec la partie adverse, mais lorsqu'on a pas le choix, c'est très pratique.
Si vous achetez à distance à plusieurs centaines de kilomètre par exemple, vous
pouvez utiliser le compromis tournant, ça permet ainsi de ne pas se déplacer pour
juste une signature.
LES DIVERSES INFOS
Si vous avez mandaté un chasseur ou une agence pour trouver un bien immobilier,
et/ou si vous avez choisi un courtier pour trouver un financement, sachez que leurs
rémunérations seront débloquées uniquement à l'acte final, et non pendant le
compromis.
Vous avez droit à un délai de rétractation. Ce droit de rétractation, peut s'exercer
sans aucune justification. Ce droit de rétractation n'est valable que pour un
particulier, mais si vous acheté en tant que professionnel, il n'y a pas de droit de
rétractation. En revanche, le vendeur n'a pas de droit de rétractation, du moment où
il signe le compromis, c'est définitif, il ne peut pas revenir en arrière, qu'il soit un pro
ou un particulier. Le décompte des 10 jours de rétractation commence à partir du
lendemain de la signature du compromis. Pour se rétracter, il suffit d'envoyer un
recommandé avec accusé de réception afin d'annuler la vente.
Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier en France, il y a le droit de
préemption qui vient s'y greffer. Cela signifie que vous trouvez un bien, vous signez le
compromis, et la mairie a 2 mois après la signature du compromis pour préempter le
bien. Cela signifie qu'elle passe en priorité par rapport à vous, et si elle le souhaite,
elle peut acheter le bien, votre achat à vous sera donc annulé. Je vous rassure, c'est
très rare, en général la mairie préempte des biens dans des zones en difficulté où elle
souhaite réhabiliter un quartier par exemple.
Notez que dès le lendemain de la signature du compromis, il ne faut pas perdre de
temps, et lancer en priorité la demande de prêt, allez voir les banques et courtiers
pour avoir votre prêt le plus tôt possible, car la date limite d'obtention du prêt passe
très vite.
Lancez également toutes les procédures importantes, comme la demande du permis
de construire ou la demande préalable, ça vous permettra de gagner du temps et
donc de commencer vos travaux le plus vite possible dès que vous aurez signé l'acte
final. Ce genre de demande prend plusieurs mois, c'est autant de temps que vous
aurez gagné, car plus les travaux commencent tôt et moins vous perdrez d'argent.
Puis, pensez à faire une visite juste avant l'acte final, afin de vérifier qu'il n'y ait pas
eu de problème particulier dans le bien pendant la période du compromis, on ne sait
jamais. Une fuite d'eau qui pourrit le sol est vite arrivée...
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PREPARER SON RDV AVEC LA BANQUE
INTRODUCTION
Vous avez signé votre compromis, désormais, il faut se préparer pour démarcher les
banques, mais avant ça, vous allez comprendre comment il faudra faire pour devenir
le top client de la banque, celui dont la banque rêve tellement qu'elle fera passer
votre dossier en priorité. Vous verrez également les différents cas spécifiques qu'il
peut y avoir avec certains emprunteurs.
ETRE LE TOP CLIENT
Un banquier n'est pas un conseiller ou une personne là pour vous aider, il est là pour
gagner de l'argent, c'est un commercial, et pour cela il doit gagner un maximum de
temps. Nous allons donc aider notre banquier afin qu'il ne perde pas de temps avec
notre dossier. Pour être le meilleur client de la banque, il va falloir faire une
préparation de son dossier, de façon militaire. Dans tous les prochains modules, on va
beaucoup parler de préparation de dossier avec la banque, les notions à connaître
pour paraître un pro de l'immobilier, le langage du banquier afin qu'il soit interloqué
par votre savoir.
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Le secret de la réussite avec un banquier c'est PREPARER UN DOSSIER EN BETON +
PARLER LE LANGAGE DU BANQUIER + CONNAITRE TOUT SUR L'IMMOBILIER + AVOIR
DES COMPTES BANCAIRES PARFAITS
PREPARER UN DOSSIER EN BETON
On va devoir avoir un dossier tellement parfait que le banquier vous dira qu'il n'a
jamais vu un dossier pareil. Un dossier, qui passera en haut de la pile des dossiers
puisque vous serez au-dessus de 99% des autres personnes qui demandent un crédit.
Un dossier en béton c'est quoi ?
–
C'est un dossier où il y a absolument toutes les pièces dont le banquier a besoin
dès le premier rendez-vous, ainsi pas de perte de temps, en devant envoyer des
emails avec les pièces manquantes ou en devant faire un 2ème ou 3ème rendez-vous.
–
C'est un dossier où le banquier n'a absolument rien à rajouter, il a juste à
l'envoyer tel quel à sa direction ou au service qui s'occupe de la validation des prêts.
–
C'est un dossier où vous mettrez toutes les informations nécessaires sur votre
situation personnelle, financière, bancaire...
–
Evidemment, c'est un dossier dont l'investissement EST RENTABLE avec un
cash-flow positif (Après avoir payé les mensualités du prêt, il reste encore de l'argent
pour vous).
PARLER LE LANGAGE DU BANQUIER
Lorsque le banquier va se rendre compte que vous connaissez son langage, il sera
estomaqué. Un banquier a un langage bien à lui avec des termes compliqués que peu
de personnes connaissent. Il faudra notamment connaître ce qu'est :
–
Un scoring bancaire
–
Un investissement à 110%
–
Le taux d'endettement accepté par les banques
–
Le taux que prend la banque pour calculer les loyers
–
Le calcul que fait la banque pour ajouter les loyers sur vos revenus
Et biens d'autres encore, mais si vous savez déjà ça, ça sera déjà bien plus qu'une
grande partie des investisseurs que rencontrera le banquier.
CONNAITRE TOUT SUR L'IMMOBILIER
Vous ne faites pas un achat immobilier car vous connaissez quelqu'un qui connaît
quelqu'un qui fait de l'immobilier, et vous vous êtes dit que ça serait intéressant d'en
faire. Non, vous faites de l'immobilier car c'est rentable, et vous connaissez tous les
avantages et les inconvénients de chaque type de location.
C'est ce que le banquier doit ressentir lorsqu'il vous parlera. A chaque question qu'il
aura, vous saurez lui répondre instantanément, sans réfléchir et surtout sans faire
d'erreur. Vous devrez notamment savoir :
–
Pourquoi la location meublée est plus intéressante que la nue
–
Qu'est ce qu'un déficit foncier et où est-il applicable
–
La notion d'amortissement par composante
–
La fiscalité du statut que vous souhaitez utiliser
–
L'importance de faire des travaux pour n'avoir aucun impôt
130
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Et beaucoup d'autres choses encore. Si vous souhaitez être un pro dans le domaine
de l'immobilier devant le banquier, vous devez avoir regardé tous les modules
précédents de la formation et regarder tout ceux qui vont arriver.
AVOIR DES COMPTES BANCAIRES PARFAITS
Il faut savoir que la banque a horreur des clients qui n'ont pas de jolis comptes
bancaires, c'est une chose qui peut être rédhibitoire, il est donc important que vos
comptes soit nickel. Mais c'est quoi un compte bancaire parfait ?
–
Un compte qui n'a PAS DE CREDIT A LA CONSOMMATION, c'est interdit, en tant
qu'investisseur intelligent, vous n'avez pas le droit d'avoir ce genre de crédit. C'est-àdire, un crédit voiture, un crédit TV, un crédit moto. Si vous devez faire un crédit
conso, c'est que vous vivez au-dessus de vos moyens et ça la banque n'aime pas. Si
vous devez investir, vous devez solder au plus vite ce genre de crédit, sinon non
seulement la banque aura une mauvaise image de vous (mauvais gestionnaire) mais
en plus, ce crédit diminuera le taux d'endettement global que vous devriez utiliser
uniquement pour un bien immobilier.
–
Un compte d'une personne qui ne vit pas au-dessus de ses moyens. Le
banquier ne doit pas voir des dépenses inconsidérées régulièrement. Vous ne devez
pas sortir en boite de nuit 2 fois par semaine ou aller au restau 5 fois par semaine,
tout en achetant des vêtements plusieurs fois par semaine. Non, vous devez vivre
comme une personne normale, les courses à Leclerc, le forfait téléphonique, les
assurances et toutes les autres dépenses courantes, mais il ne faut pas avoir d'achats
excessifs. En gros, ne pas vivre au-dessus de ses moyens, sinon, ça prouve que vous
ne savez pas gérer, donc vous aurez du mal à vous faire prêter de l'argent.
–
Ne pas jouer aux jeux en ligne, ne pas faire de paris en ligne ou du
cryptotrading. Les banques n'aiment pas, vous serez considéré comme un joueur,
alors que les banques aiment uniquement les profils de bon père de famille. Si vous
souhaitez vraiment faire ce genre de choses, il faudra le faire sur un compte caché, on
en parlera dans un des modules suivants.
–
Epargnez beaucoup d'argent. La banque adore les personnes qui économisent
de l'argent, plus vous épargnez d'argent en % de vos revenus et plus vous serez bien
vu. Même si vous avez un faible revenu, économisez même 100€ par mois, c'est
toujours ça de gagné et le banquier le verra. Ce que vous économiserez sera plus
important que votre salaire. Exemple, vous gagnez 2K€ par mois, vous arrivez à vivre
correctement sans faire d’excès, vous arrivez à mettre 500€ de coté, alors que votre
voisin gagne 5K€ par mois, mais n'arrive pas à mettre d'argent de coté chaque mois
car il dépense tout dans des choses futiles. Le banquier préférera votre profil puisque
vous arrivez à économiser de l'argent même si votre salaire est plus bas.
Note : Si vous avez du mal à mettre de l'argent de coté, mettez un virement
automatique. Imaginons que vous touchiez votre salaire le 5 du mois, mettez un
virement automatique sur un compte épargne le 7 de chaque mois. Ainsi, vous ne
toucherez jamais cet argent car vous n'en verrez même pas la couleur.
Voila comment devenir un top client c'est très simple à dire ! Peut-être un peu plus
compliqué à mettre en place, mais en tout cas, si vous suivez ces 4 points à la lettre,
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vous partirez déjà avec un énorme avantage. On verra certains points en détails dans
les modules suivants.
LES CAS SPECIFIQUES
Outre les 4 points très importants que nous venons de voir, il y a des cas spéciaux qui
vont venir se greffer qu'il va falloir ajouter à cela. Voici les différents cas spécifiques
qui peuvent s'ajouter :
NE PAS AVOIR DE CDI
En France, les banques sont très protocolaires, comme toujours, et si on a pas le
sacro-saint CDI, on aura plus de mal qu'une personne ayant ce fameux CDI. Et
pourtant, ce Graal est de moins en moins présent en France, dans un monde en pleine
mutation, les CDI se font de plus en plus rares. En effet, désormais il y a de plus en
plus d'entrepreneurs qui se mettent à leur compte pour créer leurs micro-activités. On
le voit bien avec UBER, Deliveroo, ou même encore les micro-jobbing, beaucoup de
personnes créent leurs propres activités. Ce n'est ni bien ni mal, c'est un constat de
notre société. Il faut donc faire avec désormais.
Une fois qu'on a dit ça, maintenant il faut réfléchir comme un banquier. Lui, il faut
savoir qu'il prend un risque en prêtant de l'argent et son but est de prendre le moins
de risque possible, c'est pourquoi il aime les meilleurs profils. Une personne n'ayant
pas un CDI n'est clairement pas un bon profil pour lui. Alors qu'un CDI peut se perdre
facilement pour une faute lourde, une faillite de la société, un licenciement
économique... Mais bref, vous n'êtes pas le profil idéal, alors que faire ?
C'est comme les 5 sens que nous avons en tant qu'être humain, en n'ayant pas de
CDI vous avez un sens en moins, il va donc falloir décupler les autres sens afin de
combler ce manque. Ce qui signifie que vous allez devoir être encore meilleurs sur
votre dossier, sur votre compte bancaire, sur vos connaissances sur l'immobilier et
sur le langage du banquier que les autres investisseurs. Vous devrez avoir un profil
tellement parfait, que le fait que vous n'ayez pas de CDI fasse que ce n'est pas grave
puisque vous avez tout le reste.
Soyez vraiment meilleur que les autres, pour faire oublier ce problème. Vous devrez
sûrement faire plus de banques et plus de courtiers, vous allez vraiment galérer plus,
mais avec de la volonté, vous pourrez y arriver. Il ne faut jamais perdre espoir.
VOUS ETES ETUDIANT
Comme pour ceux qui sont sans CDI, vous allez vraiment galérer pour que la banque
accepte de vous prêter, d'autant plus qu'un étudiant a rarement beaucoup d'argent de
coté, ce qui est un souci supplémentaire. De plus, un jeune, c'est un gamin aux yeux
de la banque, il faudra donc enlever cet a priori. Clairement, lorsqu'on est étudiant, il
est inutile de commencer avec de gros projets, surtout qu'il y a très peu de chances
que la banque vous prête plus de 100K€. Je vous conseille donc de commencer petit,
par un studio par exemple ou un 50M2 à diviser si possible (dans une ville abordable).
Vous avez 2 possibilités :
–
Faire un prêt classique, d'un montant inférieur à 100K€, en espérant trouver
une banque qui accepte votre projet, avec de la ténacité, ça peut passer.
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–
Faire un prêt étudiant, en disant que c'est pour vos études, afin que la banque
vous prête plus facilement. C'est pas spécialement moral, mais c'est légal, car au final
c'est un crédit conso, après vous en faites ce que vous voulez. Après, cette banque
risque de ne pas apprécier et ne vous prêtera peut-être pas pour un prochain projet.
VOUS N'AVEZ PAS D'ARGENT DE COTE
Vous le savez, la banque aime bien les personnes qui ont de l'argent de coté, ça lui
prouve que vous savez gérer votre argent, et vous prêtera donc plus facilement
(même sans mettre d'argent en apport). Il y a 2 cas de figure :
–
Vous n'avez pas d'argent puisque vous les avez déjà investis en immobilier ou
dans un produit bancaire, ce n'est pas très grave, la banque verra que vous avez des
actifs, qu'elle pourra utiliser en cas de besoin. Vous pourrez demander un prêt à
110%.
–
Vous n'avez pas d'argent car vous n'arrivez pas à mettre d'argent de coté
chaque mois, là c'est problématique. Mettez-vous dans le vert pendant quelques mois,
au moins 3 (la banque demande souvent les 3 derniers mois), mettez de l'argent de
coté et faites le moins de dépenses possible. Seulement après ça, demandez un prêt à
la banque.
VOUS AVEZ PLUS DE 50 ANS
J'ose espérer que si vous avez plus de 50 ans, cela signifie que vous avez de l'argent
de coté. Si c'est le cas, alors sachez que les banques ne sont pas spécialement
réfractaires à prêter à des personnes ayant plus de 50 ans, même 60 ans, par contre
il faudra mettre un peu d'apport 10 ou 20 % pour rassurer la banque ou bloquer
l'argent dans un de leurs produits.
En revanche, l'assurance emprunteur sera plus tatillon sur votre état de santé,
l'assurance, comme la banque, veut prendre le moins de risque possible. Il se peut
que vous passiez une batterie de test afin qu'elle puisse vérifier que vous n'êtes pas
en mauvaise santé. Arrêtez l'alcool, le sucre, le sel quelques mois avant !
VOUS N'AVEZ PAS VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE (RP)
Sachez déjà que la banque aime les personnes qui sont propriétaires de leurs RP,
encore mieux si elle est totalement payée. La raison est simple, si vous faites un prêt,
la banque aura un actif (votre RP) sur lequel elle pourra se reposer si vous n'arrivez
plus à payer votre crédit de votre investissement locatif. Elle sait que ça sera plus
simple pour un propriétaire de RP de revendre sa maison pour solder son prêt locatif
en cas de souci, plutôt qu'un locataire, qui lui, n'aura pas de maison comme garantie.
Tous les vendeurs de rêves vous diront qu'avoir sa résidence principale n'est pas un
avantage pour investir et qu'il vaut mieux être locataire, ça peut se comprendre. Mais
pour moi c'est faux car entre payer un loyer dans le vide chaque moi et rembourser
son capital, j'ai vite choisi, avoir ma RP. En fait, la plupart des gens, lorsqu'ils
achètent leurs RP, empruntent au max de leurs endettement possible, ce qui fait qu'ils
ne peuvent pas emprunter pour un investissement locatif, ça c'est la grosse erreur
qu'il ne faut pas faire. Vous devez acheter une maison qui ne grèvera pas votre taux
d'endettement, vous permettant de pouvoir ensuite acheter un bien locatif. Ainsi, la
banque est contente et vous aussi.
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LES NOTIONS BANCAIRES A CONNAITRE (Partie 1)
INTRODUCTION
Vous allez voir tout ce qu'il faut négocier avec la banque pour être rentable et avoir
une tranquillité d'esprit. On verra également une grosse partie du langage du
banquier pour le bluffer pendant votre rendez-vous.
A NEGOCIER AVEC LA BANQUE
Il y a plusieurs choses primordiales qu'il faut négocier avec la banque afin que vous
puissiez avoir une meilleure rentabilité et une tranquillité d'esprit.
LE REPORT DE CREDIT
C'est une chose que je demande systématiquement, le report de crédit. Sans rentrer
dans les détails, le report de crédit permet de payer une partie ou pas du tout son
crédit pendant plusieurs mois ou années. On demande ça souvent lorsqu'il y a des
travaux dans le bien, ça permet de faire les travaux tranquillement sans avoir à payer
le crédit. En général, un report de crédit va de 6 mois à 36 mois maximum, il faut que
votre demande de durée soit cohérente avec les travaux qu'il y a à faire. Pour mon
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investissement actuel, j'ai demandé un report de 12 mois, je savais que les travaux
allaient durer 8-10 mois, donc c'était suffisant.
A noter qu'il y a le report de crédit partiel, où vous ne payerez que les intérêts, mais
pas le capital. Il y a également le report de crédit total où vous ne payerez rien du
tout. Cette technique permet de ne pas sortir de l'argent pendant les travaux, mais
elle permet également de mettre du cash de coté. En effet, si vos travaux durent 6
mois et que vous avez un report de 12 mois, vous allez pouvoir mettre 6 mois de
loyer de coté. Cette option est donc importante à mettre en place, surtout lorsque
vous débutez en immobilier et que vous n'avez pas beaucoup de moyens.
Attention à ne pas en abuser non plus, car le but est quand même au final de
rembourser son prêt pour que le bien vous appartienne, et si vous prenez du 24 mois
à chaque fois, la date de fin de votre crédit sera repoussée.
LES INTERETS DE REMBOURSEMENT ANTICIPE (IRA)
Les IRA doivent également faire partie de votre négociation. Les IRA sont les frais que
vous devez payer si vous remboursez votre prêt plus tôt. En effet, plus vous
remboursez tôt votre prêt et moins la banque gagnera d'argent, puisqu'il y aura moins
d'intérêt à payer que si vous étiez resté 20 ans par exemple. C'est pour cela que la
banque fait payer des IRA dans ce genre de cas. Vous l'aurez compris, le but est donc
négocier pour ne payer aucun IRA en cas de remboursement anticipé.
Je ne suis pas fan de rembourser rapidement mon crédit, je préfère garder cet argent
pour faire un nouvel apport dans un nouveau bien plutôt que de l'utiliser pour solder
un prêt. Après, chacun fait comme il veut en fonction de sa situation personnelle. Sauf
indication contraire, les IRA se calculent ainsi, 3% du capital restant dû OU 6 mois
d'intérêts sur la somme remboursée, on choisira le plus bas des 2.
LES FRAIS DE DOSSIER
Très souvent, il y a des frais de dossier lorsqu'on fait un prêt dans une banque, en
général c'est de l'ordre de 500 à 2000€. Le but étant de négocier afin de ne pas les
payer, c'est toujours ça de moins à payer. Après, à choisir entre tout ce qu'il faut
négocier, les frais de dossier c'est le moins important de tous, donc vous pouvez faire
l'impasse sur sa négociation si vous voyez que c'est tendu.
LA DUREE DU TAUX
Plus la durée sera longue et plus les mensualités seront basses, plus la durée sera
courte et plus les mensualités seront hautes. Mais, plus la durée est longue et plus les
intérêts seront élevés également, il faut donc faire le pour et le contre. Si on souhaite
un maximum de cash-flow, le plus important c'est d'avoir la durée la plus longue
possible, pour avoir des mensualités basses.
La durée d'un prêt la plus souvent choisie par les investisseurs est de 20 ans, c'est la
durée idéale permettant d'avoir des intérêts globaux assez bas tout en ayant du cashflow, c'est d'ailleurs cette durée que je prends également. Mais on voit de plus en plus
souvent des banques faire du 25, 30 voire 35 ans pour de l'investissement locatif. A
vous de faire vos calculs pour voir si vous préférez payer un max d’intérêts sur le
global et avoir un gros cash-flow ou avoir moins d'intérêts avec un cash-flow plus bas.
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LE LANGAGE DU BANQUIER
On va voir ici en détails toutes les notions que vous devez connaître pour parler le
langage du banquier.
LE PRET A 110%
Vous avez sûrement déjà vu des posts sur Facebook et plus généralement sur internet
qui disent qu'ils se sont faits financer à 110%, mais qu'est-ce-que ça veut dire
exactement ?En fait, cela signifie simplement se faire prêter la totalité de l'argent
dont vous avez besoin pour votre investissement par la banque. Prenons l'exemple
d'un bien à 100K€, avec environ 7K€ de frais de notaire, 1K€ de frais de dossier
bancaire, 2k€ d’hypothèque, 20K€ de travaux. Vous avez donc un investissement
global de 130K€. Emprunter à 110% signifierait dans notre cas, que vous
emprunteriez la totalité des 130K€ à la banque.
Au final vous n'empruntez pas à 110%, c'est juste une expression, désormais, vous
saurez ce que ça veut dire. Il faut savoir qu'au début pour le 1er, 2ème et peut-être
3ème investissement, le 110% passe assez facilement auprès des banques, surtout
pour des projets pas très élevés. En revanche, lorsque vous commencez à avoir
plusieurs immeubles et un patrimoine avoisinant les 600-700K, le 110% ne passera
plus. Il faudra dans ces cas-là faire des apports, dans certains cas ça sera juste les
frais de notaire, dans d'autres cas, ça pourra être 20% d'apport.
Je trouve que le 110% est une très bonne solution, et plus vous pouvez l'utiliser, plus
je vous conseille de le faire.
CAUTION OU HYPOTHEQUE
Comme je vous l'ai dit dans le module précédent, la banque veut prendre le moins de
risques possible, et pour cela, elle veut être sûre d'être remboursée. Pour être sûre
d'être payée, elle se protège contre les défaillances de l'emprunteur en prenant une
garantie, ainsi, si l'emprunteur ne parvient plus à rembourser ses mentalités, la
banque est quand même sauvée. Cette garantie est obligatoire, la banque ne prêtera
pas si elle n'a pas cette sécurité.
Il existe plusieurs types de garanties, mais nous parlerons des 2 principales qui
occupent plus de 95% des garanties en France :
–
Le cautionnement, qui représente 2 tiers des crédits.
–
L'hypothèque, qui représente 1 tiers des crédits.
Le cautionnement représente une grosse majorité des prêts, car les banques préfèrent
ce type de garantie. La raison est simple, en cas de souci avec l'emprunteur, la
banque délègue absolument toute la partie pour recouvrer la dette à l'organisme de
caution. Généralement chaque banque a sa filiale de cautionnement (Camca au Crédit
Agricole par exemple), si elle n'a pas de filiale, elle passera par crédit logement, qui
est un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises.
Il faut savoir que c'est presque toujours la banque qui décide quel type de garantie
elle souhaite avoir. Sachez que pour votre 1er et 2ème investissement, la caution
peut vous suivre, mais ensuite, ça sera presque toujours refusé, il faudra prendre
l'hypothèque.
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L'hypothèque est moins aimée par les banques comme garantie, car en cas de
défaillance de l'emprunteur, c'est elle qui devra se débrouiller pour récupérer l'argent,
en revendant le bien aux enchères par exemple. Ce type de garantie coûte plus cher
pour l'emprunteur. On l'utilise souvent en cas de second choix si le cautionnement
refuse de son coté. Dans la grande majorité des cas, un prêt sans apport, donc du
110%, sera quasi systématiquement refusé en caution, on se rabattra donc sur de
l'hypothèque.
Pour avoir un ordre de coût pour chaque type de garantie, prenons l’exemple d'un
prêt d'environ 200K€, la caution coûtera environ 2500€ avec une restitution d'environ
1000€ à la fin du prêt, contre 3000€ en hypothèque sans restitution à la fin du prêt.
LE SCORING BANCAIRE
Le scoring bancaire est un outil permettant aux banques d'évaluer les risques que
vous représentez lors d'une demande de prêt. Ça permet en gros de savoir si vous
êtes un bon ou un mauvais candidat. Plus votre scoring est élevé et plus vous serez
un bon élève, et donc plus la banque vous prêtera facilement. Le scoring bancaire se
calcule sur plusieurs critères comme votre fiabilité et votre solvabilité.
C'est simple, plus vous êtes un bon élève et plus la banque vous mettra une note
parfaite. Voici une liste non exhaustive des bons points qui vous feront avoir un
scoring parfait :
–
Mettre de coté l'argent tout les mois en faisant un virement automatique
–
Un compte bancaire parfait sans dépenses inutiles
–
Ne pas jouer en ligne aux paris sportifs, FDJ ou cryptotrading
–
Avoir un bon salaire
–
Ne pas avoir été à découvert
–
Avoir un reste à vivre suffisant
–
Avoir un CDI
–
Mettre un apport dans votre investissement
–
Avoir une durée de prêt la plus courte
–
Avoir un dossier béton et un investissement rentable
–
Ne pas avoir un endettement trop élevé
Plus vous retirerez des éléments, et plus votre note baissera, le but étant qu'elle reste
quand même intéressante pour que la banque accepte de vous prêter. Il y a d'autres
éléments également, mais là, vous avez les principaux. Je n'ai pas un profil parfait, je
suis chef d'entreprise, j'ai un encours de presque 2M, mais j'ai assez de points positifs
pour que la banque accepte de me prêter.
LE LOYER PONDERE
Quel que soit le type de location que vous ferez dans votre nouvel investissement, la
banque pondérera votre loyer afin de couvrir toutes les charges et impôts que vous
auriez sur ce bien, lui permettant de partir sur une base plus ou moins juste. Cela
dépend des banques, mais en général, le loyer est pondéré de 30%, et c'est comme
ça pour la grande majorité des banques.
Prenons l'exemple d'un bien ayant un loyer de 500€ par mois, et bien il faudra faire le
calcul suivant 500*0,70 = 350€. La banque ne calculera pas votre rentabilité sur
500€, mais sur 350€. Ce n'est pas avantageux pour les investisseurs rentables
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comme nous car, nous n'aurons que très peu d’impôt au vu de tous les travaux que
nous ferons. Il serait plus juste dans notre cas d'avoir un loyer pondéré à 10 ou 15%
maximum pour la taxe foncière, assurance... mais nous ne décidons pas, il faut donc
faire avec.
Vous l'aurez donc compris, pour être rentable aux yeux de la banque, et donc avoir un
cash-flow positif, il faut avoir un prêt inférieur à 350€. Ainsi, elle sera rassurée sur le
fait que vous ne sortirez pas d'argent de votre poche pour cet investissement.
Si nous avions un exemple de 400€ de loyer et 350€ de crédit. La banque prendrait
en compte (400*0,7) 280€. Même si au final, vous n'aurez que 50€ maximum de
charge totale sur ce loyer (TF, assurance...), il faut prendre en compte le calcul de la
banque, sinon elle analysera et vous dira que vous devrez sortir 70€ de votre poche
chaque mois, ça augmenterait donc votre taux d'endettement.
L'ENDETTEMENT
La banque prend très souvent en compte un taux d'endettement à 33% et n'accepte
pas de prêter au-dessus de ce taux, c'est ce qu'on entend beaucoup et c'est assez vrai
dans la globalité, après il faut voir au cas par cas. Il n'y a pas que l’endettement qui
est important, il y a aussi le reste à vivre qui joue un rôle important. Exemple :
–
Vous avez Julie qui gagne 10K€ par mois, elle a déjà 5K€ de crédit immo par
mois. Elle est donc endettée à hauteur de 50%, on pourrait donc se demander
comment elle a fait pour emprunter autant. En fait, le taux de 33% est une base,
mais lorsqu'on gagne bien sa vie, la banque regarde le reste à vivre. Dans son cas, il
lui reste encore 5K€ par mois pour vivre, ce qui est largement suffisant. Elle pourrait
même emprunter pour atteindre 60% d'endettement, que son reste à vivre resterait
encore largement suffisant.
–
A l'inverse, Alexandre gagne 2k€ par mois, il a 650€ de crédit par mois, soit
environ 33% d'endettement. Il a un reste à vivre de 1350€, il y a donc peu de
chances que sa banque accepte de lui prêter sauf s'il apporte un bien avec un cashflow positif, on en parle plus bas.
Vous connaissez les bases du taux d'endettement, mais on va aller plus loin, car
comme nous sommes des investisseurs rentables, nous allons faire des
investissements avec un cash-flow positif, ce qui va donc vous permettre d'augmenter
votre taux d'endettement.
Imaginons que vous gagniez 2K€ de revenu salarié par mois avec une RP dont le
crédit est de 250€/mois et que vous souhaitez investir dans un appartement dont le
crédit serait 600€/mois avec un loyer de 900€. Voici le calcul de l'endettement qu'il va
falloir faire :
- Revenu salarié + Loyer pondéré à 70% = Revenus globaux
2000 + 630 = 2630€
- Charges / Revenus globaux * 100 = Taux d'endettement
850 / 2630 *100 = 32.32%
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Désormais, vous savez comment on calcule le taux d'endettement. Plus vous aurez
des investissements avec un Cashflow élevé et plus votre taux d'endettement
augmentera facilement.
LES NOTIONS BANCAIRES A CONNAITRE (Partie 2)
INTRODUCTION
Dans cette dernière partie des notions bancaires à connaître, on va voir ici en détails
qu'est ce qu'un cash squeeze, comment cacher un compte bancaire pas top, comment
faire pour augmenter son devis, comment fonctionne le déblocage des fonds et biens
d'autres notions indispensables à connaître.
LE LANGAGE DU BANQUIER
LE CASH SQUEEZE
Il est interdit d'être en cash squeeze pour un investisseur rentable. Ça signifie être en
cash-flow négatif, et pour éviter ça, vous devez donc sortir de l'argent tous les mois
pour combler le crédit de votre bien immobilier. On a appris depuis le début à avoir un
cash-flow positif, ce qui signifie que le loyer de votre locataire vous permet de payer
votre crédit, et d'avoir en plus, un peu d'argent dans votre poche.
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Si vous êtes en cash squeeze, vous allez devoir faire un effort d'épargne en rajoutant
un peu d'argent de votre poche tous les mois pour payer le crédit. Le très gros
problème, c'est que non seulement votre épargne va diminuer tous les mois, mais en
plus, votre taux d'endettement va également diminuer, vous serez donc bloqué plus
facilement pour les prochains investissements que vous souhaiterez faire. Il ne faut
donc jamais être en cash squeeze.
AVOIR UN COMPTE PARFAIT
On l'a dit plusieurs fois dans les modules précédents, la banque aime les comptes
parfaits, on n'y reviendra donc pas en détail, si vous ne les avez pas regardés, je vous
invite à les lire en détail pour tout comprendre. En revanche, ce qu'on va voir ici, c'est
comment cacher un compte qui ne sent pas bon. Vous jouez aux jeux ou aux paris en
ligne, vous faites du crypto trading, vous avez un crédit conso, ou vous faites
beaucoup de dépenses inutiles montrant que vous n'êtes pas un bon gestionnaire ?
Si vous êtes dans l'un des cas, la banque ne doit pas être au courant. Si vous ne
souhaitez pas arrêter certaines activités, il faudra faire ces choses sur un compte
caché sinon ça fera tâche pour votre demande de prêt. Je vous conseille par exemple,
de faire toutes ces actions non recommandées par la banque sur un seul et unique
compte, d'une banque en ligne. L'avantage des banques en ligne, c'est que c'est
gratuit la plupart du temps et la gestion est facile, donc c'est ici qu'il faudra cacher ce
genre de chose.
Néanmoins, vous prenez un risque en cachant un compte à la banque, puisque lors
d'une demande de crédit, la banque va vous demander tous vos comptes, si vous en
cachez un, ça peut être problématique par la suite. Donc vous savez que vous pouvez
le faire, après libre à vous de faire ce que vous voulez. Soyez intelligent, n'envoyez
pas d'argent de votre compte « normal » à votre compte en ligne, surtout si c'est des
virements réguliers, la banque le verra. Enfin, n'oubliez pas que les banques
classiques ont souvent chacune une banque en ligne, je sais que la BNP a par
exemple Hello Bank, donc n'ayez pas votre compte caché chez Hello Bank en faisant
une demande de prêt chez la BNP.
AUGMENTER LES DEVIS
Lorsqu'on fait des travaux dans un appartement, mais encore plus dans un immeuble,
le montant des devis des artisans sera dans 90% des cas revus à la hausse durant
tout le chantier, puisqu'il y aura toujours des choses auxquelles on n'aura pas pensé
avant le début des travaux. En effet, un artisan va visiter 2 ou 3 fois l'immeuble, vous
également, il essayera de faire un devis au plus juste, mais il y aura toujours des
choses qui se verront par la suite, soit parce qu'on n'y avait pas fait attention, soit
parce que c'était caché par du placo ou un faux plafond par exemple.
Alors, une fois que vous avez cette information précieuse, il faut anticiper, et pour
cela, il n'y a qu'une solution. Vous devez faire faire 2 devis à vos artisans, le devis
qu'il faudra garder pour vous, pour calculer vos rentabilités. Puis, à coté, vous devrez,
demander un 2ème devis à l'artisan, en lui demandant de facturer 10% de plus. C'est
ce 2ème devis que vous enverrez à la banque. Ainsi, vous aurez en enveloppe
supplémentaire de 10% pour vos travaux, vous permettant d'avoir une bonne marge
si des soucis arrivent pendant le chantier. La banque vérifiera juste que le montant du
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devis et le travail qui sera fait correspondent, si le prix est cohérent, elle ne verra pas
la différence de 10%.
Ne vous inquiétez pas, les artisans ont l'habitude de faire ce genre de chose, ça ne les
dérange absolument pas, ils savent qu'un chantier réserve des surprises. Puis, la
banque ne vérifiera pas si le devis d'avant les travaux et les factures des artisans
correspondent, vous pourrez même avoir un autre artisan qui fera le travail par
rapport aux devis initiaux, ce n'est pas un souci. Une fois que le prêt est accepté,
après, n'importe quel artisan pourra vous facturer.
Dernière chose, si finalement vous avez bien géré vos travaux et qu'il reste de
l'argent à la fin du chantier, déjà, je vous félicite, car je n'y suis jamais arrivé ! Puis,
ce n'est pas grave, puisqu'il suffira de dire à la banque que vous avez trop emprunté.
Elle réintégrera l'argent des travaux dans votre crédit, comme si vous aviez fait un
remboursement anticipé. Néanmoins, je ne vous conseille pas de faire ça, gardez
cette réserve d'argent au cas où, si dans 6 mois il y a un souci dans l'immeuble,
utilisez cette réserve pour payer ces travaux.
LE DEBLOCAGE DES FONDS
Le déblocage des fonds, c'est l'argent que vous débloque la banque pour que vous
puissiez payer les artisans. Pour débloquer l'argent, il faut impérativement une facture
de l'artisan, sans facture, une banque ne débloque pas l'argent.
Il y a 2 types de banques :
–
Les banques qui vous envoient l'argent directement sur votre compte
–
Les banques qui payent directement les artisans
Je préfère les banques qui envoient l'argent directement sur notre compte, mais
sachez que c'est très rare, perso, je n'ai jamais eu ce cas. A chaque fois, ma banque
envoie l'argent aux artisans. Ce type de fonctionnement est très pratique, car au final,
si la banque vous envoie directement l'argent à vous, ensuite, vous pouvez en faire ce
que vous voulez, vous n'êtes pas obligé de payer l'artisan. Dans tous les cas, vous
devrez rembourser cet argent, donc rien d'illégal dans le fait d'utiliser cet argent pour
acheter des meubles par exemple. Mais, ce fonctionnement est de plus en plus rare,
justement dû aux dérives, désormais les banques n’utilisent presque plus ce
fonctionnement.
La plupart des banques payent directement les artisans, comme ça, la banque sait
que l'argent sert vraiment à payer la prestation de travaux effectués. Par contre, il
faut faire attention, car des banques mettent beaucoup de temps à payer. Certaines
banques mettront 2 jours à payer après la réception de la facture, et d'autres
mettront 3 semaines. Il faut donc bien prévenir l'artisan que ça peut être long, et que
s'il a besoin de l'argent rapidement, il devra envoyer la facture en avance afin
d’anticiper ses besoins, pour ne pas être bloqué, le temps du paiement.
Vous achetez du matériel à Casto, brico ou autre, ce qui est notamment mon cas.
J'achète une grande partie du matériel pour ne pas que mes artisans fassent de la
marge dessus. Dans ce cas-là, vous devez acheter le matériel comme une douche, un
compteur électrique (du matériel que la banque acceptera de payer, et non du
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mobilier et de la déco par exemple), puis une fois que vous aurez payé, vous pourrez
envoyer la facture de Casto à votre banque afin qu'elle vous rembourse votre achat.
Si vous faites vous travaux vous-même, vous ne pourrez pas vous rémunérer sur le
temps que vous passerez à faire les travaux. Vous pourrez néanmoins vous faire
rembourser tout le matériel utilisé pour faire ces travaux (placo, peinture, pinceaux,
colle, parquet...). Il y a une possibilité de se faire rembourser le temps passé, c'est de
créer une structure qui elle-même vous facturera, ayant une facture la banque pourra
vous rembourser. Mais dans ce cas-là, il faudra prendre rendez-vous avec un fiscaliste
pour qu'il vous explique le montage fiscal à faire pour être dans la légalité.
AVEC OU SANS APPORT
On l'a vu, pour avoir une très bonne note, il faut notamment mettre un apport, plus
vous mettrez un apport élevé et plus la banque appréciera. Néanmoins, notre but à
nous en tant qu'investisseur rentable, c'est de ne pas bloquer notre argent, donc
mettre le moins d'apport possible. Dans mon cas, mon endettement étant important
(Environ 2M€) je suis obligé de mettre de l'apport, au moins 10%, mais quand j'ai
commencé, je n'ai mis aucun apport et c'est ce que je vous conseille de faire.
Si vous débutez dans l'immobilier ou que vous avez encore peu de biens immo, je
vous conseille de mettre le moins d'apport possible, car au début, il est important
d'avoir une épargne de précaution afin de se protéger en cas de soucis d'impayé ou
de gros travaux. La banque n'aime pas les investissements sans apports, mais ce
n'est pas grave, vous vous rattraperez sur tous les autres points qu'on a vus plus
haut.
En revanche, si vous avez beaucoup de biens ou un endettement assez conséquent, la
banque vous demandera de mettre un apport pour la rassurer. En effet, quand le taux
d'endettement est haut, la banque est assez frileuse, donc il faut l'aider un petit peu.
De toute façon, si vous avez plusieurs biens rentables, vous pourrez mettre un peu de
cash, cela ne posera pas de souci.
SE METTRE LE BANQUIER DANS LA POCHE
Un banquier ne gagne que très peu d'argent avec un prêt immobilier, les taux étant
tellement bas que ce n'est pas leur principale source de revenu. C'est pourquoi, quand
un banquier accepte de vous faire un prêt, c'est presque une faveur qu'il fait pour
vous, puisque ce n'est pas ça qui va le nourrir. En effet, un banquier est un
commercial, et son but est de vous vendre des produits financiers.
Ainsi, soyez ouvert à la négociation, si vous ne souhaitez pas mettre d'apport dans ce
nouvel investissement, acceptez alors de prendre les produits que va vous conseiller
le banquier. Ça ne vous coûtera pas grand chose et ça fera plaisir à votre banquier et
sa hiérarchie de voir que vous jouez le jeu. Prenez une petite assurance vie, ou/et un
PEA, ou/et un compte épargne chez eux. Prenez également l'assurance emprunteur
de la banque, elle est souvent un peu plus cher, mais ce n'est pas grave, le plus
important étant d'avoir son prêt. Vous pourrez de toute façon la changer 1 an après le
début du crédit. Prenez l'assurance PNO par exemple chez eux aussi, plus vous en
prendrez et plus ils seront contents. Enfin, offrez-lui une petite bouteille de
champagne pour fêter la signature de l'acte final de votre projet, c'est un petit geste
dont il se souviendra.
142
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CHOISIR SA BANQUE
Vous avez plusieurs possibilités pour chercher une banque, vous pouvez soit chercher
une banque par vous-même, soit passer par un courtier. Il y a des avantages et des
inconvénients pour chacune des 2 stratégies.
–
Chercher sa banque soi-même, le principal inconvénient, c'est la perte de
temps, puisque vous allez devoir prendre rendez-vous avec chaque banque une par
une, passer 1h pour chacune d'entre elles pour expliquer le projet en détail.
–
Prendre un courtier est plus avantageux car vous ne perdrez pas de temps,
vous ferez un seul rendez-vous afin de tout expliquer en détail. C'est intéressant si
vous avez un bon dossier, mais si vous en avez un mauvais, il mettra moins d'entrain
à présenter votre projet aux banques. Certains courtiers se font payer par la banque
et d'autres se font payer par la banque + le client, demandez bien quel type de
rémunération il a dès le 1er RDV.
A noter, que votre propre banque ne sera sûrement pas la mieux placée pour vous
prêter, car en commerce une chose est importante, recruter des nouveaux clients.
Une banque peut payer cher un nouveau client, elle pourra donc prêter plus
facilement. Alors que votre banque actuelle vous a déjà, donc elle fera moins d'effort.
L'exemple de FREE est un bon exemple, pour ses clients actuels il ne fait pas de
remise, mais souvent, pour les nouveaux clients, il fait des offres à 1€ par mois
pendant 12 mois par exemple.
QUI DECIDE AU FINAL
Si vous avez un petit endettement ou que le projet n'est pas élevé, moins de 200k400k€, c'est souvent le banquier ou le directeur de banque qui aura la main sur la
décision final, pour accepter ou refuser votre demande de prêt. En revanche, pour un
profil investisseur de plusieurs Millions d'encours, ou pour des projets dépassant les
500k€, c'est souvent au siège que ça se décide. Votre banquier pourra mettre une
note pour favoriser ou non votre projet, mais il ne pourra rien faire de plus. En
revanche, si votre projet n'est pas intéressant selon lui, il ne le remontera pas au
siège pour l'examiner. Il est donc important de convaincre le banquier que votre
projet est en béton.
NE PAS FAIRE D'ERREUR
Faites attention et notez bien que la première impression est très importante lorsque
vous rencontrerez le banquier. La première impression jouera un rôle important pour
la suite de votre rendez-vous, il faut donc être bien habillé, avoir une élocution
parfaite, être sûr de soi. Après la première impression, il va falloir continuer à être au
top, pour cela, vous devrez connaître votre sujet sur le bout des doigts, répondre du
tac-co-tac et ne pas faire d'erreur sur les questions qu'il vous posera. Ne donnez
jamais les inconvénients de votre projet, ne donnez que les avantages.
Vous devrez présenter votre projet comme si c'était votre propre bébé, il faut que
vous mettiez vos tripes sur le bureau, et montrer que vous en voulez. Montrer au
banquier que vous lui apportez une affaire et qu'il a besoin de vous, et non l'inverse.
Entre, « je voudrais emprunter 500K€ » et « Je veux emprunter 500K€ » ce n'est pas
la même chose et il faut le faire ressentir au banquier pour qu'il voit à quel point, c'est
un projet très rentable.
143
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Pour ceux qui font des rendez-vous avant le compromis pour avoir un OUI oral de la
banque, cela n'a aucune valeur. En effet, il est inutile d'aller voir la banque avant un
compromis, car ce qu'elle vous dira pourra être totalement l'inverse lorsque vous
prendrez un rendez-vous réel, après le compromis pour demander votre prêt. De plus,
ce genre de rendez-vous avant le compromis pourrait embêter le banquier, car il n'est
pas la pour perdre du temps, et prendre un rendez-vous pour un hypothétique
compromis n'est donc pas une bonne idée.
PREPARER SON DOSSIER DE PRET (Partie 1)
INTRODUCTION
Dans cette première partie de la préparation du dossier de prêt, on va voir toutes les
informations nécessaires à mettre dans le dossier au niveau de sa situation
personnelle, ainsi que de sa situation financière pour avoir un dossier parfait à
présenter à la banque.
LE DOSSIER BANCAIRE
Voilà, nous y sommes, au moment où vous allez devoir créer votre dossier, ce dossier
qui sera tellement exceptionnel, que la banque ne pourra pas dire non à votre projet.
Avec ce type de dossier, vous aurez des réflexions du type « Je n'ai jamais vu un
dossier pareil » ou « Vous avez déjà travaillé dans une banque ? », vous verrez que
c'est assez jouissif.
144
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Faites bien attention et relisez vous plusieurs fois. Vous ne devez pas faire d'erreur de
chiffre, de calcul ou de rentabilité sur votre dossier, car il sera analysé par des experts
financiers qui ont l'habitude de faire des calculs toute la journée. Ne faites pas de
fautes d’orthographes (ce n'est pas mon fort...) non plus, ce n'est pas rédhibitoire,
mais ça passera mal si vous en faites plusieurs. Pour avoir un bon dossier, c'est un
tout, il faut qu'il soit parfait du début à la fin.
Votre dossier sera classé dans plusieurs parties différentes. Voici les différentes
parties :
ETABLIR SA SITUATION PERSONNELLE
Pour établir un prêt, la banque aura besoin de toutes les informations sur vous et
votre conjoint/mari si vous investissez à 2. Pensez à mettre absolument tout afin que
la banque n'ait pas besoin de vous relancer pour avoir des informations
supplémentaires.
Vous y indiquerez tout ce qui a trait à votre situation personnelle, vous y mettrez
ainsi :
–
Votre nom, prénom
–
Votre date de naissance et lieu de naissance
–
Votre nationalité
–
Votre régime matrimonial
–
Le nombre d'enfants à charge
–
Votre employeur
–
Votre type de contrat de travail
–
Votre date d'embauche
–
Tout à remplir également pour votre conjoint
Je fournis toutes ces informations sous forme de tableau, afin d'avoir une lisibilité plus
simple à comprendre. Voici une copie d'écran du tableau que j'utilise pour ma
situation personnelle :
–
Pour le régime régime matrimonial indiquez si vous êtes pacsé, marié avec ou
sans contrat ou célibataire.
ETABLIR SA SITUATION FINANCIERE
La situation financière est également importante, elle va récapituler absolument tout
ce que vous gagnez financièrement (hors revenus de locations, on verra ça juste
après). Mettez les bons chiffres, car lorsque vous donnerez les documents à la
banque, elle vérifiera si ça correspond. Ce tableau est en fait une synthèse des
différents documents que vous allez fournir à la banque. Voici les différentes
informations que vous devrez indiquer :
145
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–
–
–
–
–
–
Votre salaire net mensuel
Le salaire net annuel du couple
Les éventuelles primes que vous recevez de votre entreprise
Tous les revenus de chef d'entreprise si vous avez une société
Les chiffres d'affaires des 3 dernières années si vous avez une société
Les autres revenus (comme la CAF, pension alimentaire, bourse...)
Je fournis toutes ces informations sous forme de tableau, afin d'avoir une lisibilité plus
simple à comprendre. Voici une copie d'écran du tableau que j'utilise pour ma
situation financière :
146
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–
Pour le salaire net mensuel, mettez le salaire net avant prélèvement à la
source. Les banques ont dit qu'elles ne prendraient pas en compte le fait que le
salaire soit imputé par l’impôt à la source.
–
Si vous investissez à 2, indiquez le salaire global net du couple.
–
Si vous êtes chef d'entreprise et que vous touchez des revenus TNS ou des
Dividendes, indiquez-les dans cette case.
–
Pour les revenus supplémentaires, indiquez tout ce qui est revenu autre que le
salariat, comme la CAF, les pensions alimentaires, la bourse... Par contre, ne mettez
pas ici vos revenus locatifs, on mettra ça dans la partie suivante.
–
Si vous êtes chef d'entreprise, indiquez les 3 derniers chiffres d'affaires ainsi
que les bénéfices. L'idéal étant que les chiffres évoluent dans le bon sens chaque
année, la banque appréciera. Si vous n'avez pas encore 3 bilans, mettez le nombre de
bilans que vous avez, mais sachez que si vous n'avez qu'1 ou 2 bilans, ça sera plus
compliqué de vous faire prêter.
ETABLIR LA SITUATION DE VOS ANCIENS PROJETS
–
Vos différents crédits consos en cours
–
Vos différents crédits immobiliers en cours
147
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–
–
–
–
–
–
–
–
–
Les loyers perçus
Quel type de bien vous avez
La localisation des biens
La valeur des biens
Les mensualités des prêts en cours
Le capital restant dû
Le patrimoine immobilier déjà payé
La durée restante
Les loyers perçus pour chacun
Je fournis toutes ces informations sous forme de tableau, afin d'avoir une lisibilité plus
simple à comprendre.
Cette partie est importante, car c'est à ce moment-là que le banquier va voir quel
type d'investisseur et à quel niveau vous êtes. Il verra rapidement si vous êtes un
nouvel investisseur ou si vous êtes confirmé. Dans mon cas, j'ai mon prêt N°1 qui est
ma résidence principale, et tout le reste, ce sont des immeubles. Ne mettez ici que
vos biens actuels, pas le nouveau bien pour lequel vous demandez un prêt.
148
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La case information est présente si vous avez des choses à dire, par exemple, si c'est
un immeuble, vous indiquerez qu'il y a xxx appartements, garages, box... Le tout de
xxx m2. Dans la localisation, indiquez l'adresse du bien.
Pour la valeur du bien, indiquez la valeur du bien actuellement. Idéalement, le mieux
est de demander à des agences immobilières, au moins 2, voire 3 si elles peuvent
vous faire une estimation de vos biens. Simulez une envie de vendre afin d'avoir une
estimation écrite de vos biens. Vous fournirez ensuite les estimations à votre banque.
Si on ne souhaite pas perdre du temps avec ça, surtout lorsqu'on a plusieurs
immeubles, il suffit de mettre la valeur du bien + les travaux que vous avez faits,
c'est ce que je fais, c'est plus simple. En plus, on part au plus pessimiste (puisqu'avec
les travaux le bien doit prendre de la valeur normalement), ça ne pourra qu'être
mieux dans la réalité.
Pour la mensualité, il faut indiquer ce que vous payez chaque mois, incluant le capital
remboursé + l'assurance + les intérêts. Le capital restant dû signifie tout ce que vous
devez encore payer pour solder votre crédit. A l'inverse, le patrimoine déjà payé est
tout le capital que vous avez déjà remboursé.
Pour les loyers, indiquez les loyers charges comprises en indiquant le montant des
charges afin que le banquier puisse faire la différence entre les loyers et les charges.
Au niveau des informations supplémentaires, vous pouvez indiquer s'il y a des choses
nécessaires que la banque doit savoir. Exemple :
–
Le bien est en travaux, il n'y a donc pas de loyer qui rentre.
–
Il y a un report de crédit, la mensualité est donc basse ou inexistante encore
pendant quelques mois.
–
Il y a une procédure d’expulsion sur ce bien
–
...
Bref, tout ce qui pourrait être nécessaire aux yeux de la banque.
Vous avez vu ici les 3 premières parties qui seront nécessaires pour que votre
banquier puisse mieux vous connaître, au niveau personnel, au niveau de vos revenus
de salarié ou de chef d'entreprise et au niveau de votre situation personnelle. Ça lui
permettra également de tout savoir sur votre patrimoine immobilier, lui permettant de
voir si vous êtes plutôt débutant ou un investisseur chevronné.
PREPARER SON DOSSIER DE PRET (Partie 2)
INTRODUCTION
149
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Dans cette deuxième partie de la préparation du dossier de prêt, on va voir tout ce
qu'il reste à présenter pour avoir un dossier en béton. On parlera ainsi de la notion
d'endettement, du nouveau projet en détail, ainsi que de tous les documents et
annexes à fournir.
LE NOUVEAU PROJET
Avant de rentrer en détail dans le nouveau projet, on va parler succinctement du
nouveau projet et on indiquera les différentes demandes qu'on souhaite. Voici un
screenshot de ce que j'ai dit sur mon dernier projet :
Ici, j'indique dans un premier temps que j'ai pris le temps d'analyser le marché et
qu'il y avait assez de demande pour que je sois rentable. J'indique également
l'analyse de mon étude de marché faite auparavant, montrant que le prix au M2 à
l'achat et à la location est intéressant. J'en profite également pour donner le statut
fiscal que j'utilise pour mes locations.
Dans la deuxième partie, j'indique mes demandes qui sont cohérentes en fonction de
mon projet. Dans mon cas, j'ai demandé un report de crédit partiel de 12 mois afin
pouvoir faire mes travaux sans payer mon crédit plein but. Je négocie également les
remboursements anticipés sans frais, car je sais que je rembourserai mon prêt avant
150
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la fin du crédit. Puis j'indique que je ferai un apport afin de faire plaisir à la banque, et
que je souhaite le prêt sur 20 ans.
Enfin, un truc bête auquel on ne pense pas, mais lorsqu'on achète une grosse partie
du matériel, comme moi, ça peut représenter des commandes de plusieurs milliers
d'euros d'un coup et même avec une visa gold, ça peut être refusé si on a dépassé le
plafond journalier ou mensuel. Ainsi, avec une carte Black, vous n'aurez aucun souci à
ce niveau.
LA LOCALISATION DU NOUVEAU PROJET
Je rentre un peu plus dans les détails en mettant une carte où se situe le bien, ainsi
que l'adresse exacte. J'indique également les points d'intérêt proche du bien. Dans
mon cas, je louerai principalement à des étudiants, donc j'ai indiqué les facs les plus
proches ainsi que le centre ville.
J'indique également quelques indications sur la composition de l'immeuble comme le
nombre de M2, le nombre d'étages, le nombre d'appartements que je vais faire, un
petit historique du bien. J'indique également le revenu global que je vais tirer de ce
nouveau bien une fois qu'il sera totalement loué.
151
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ETABLIR LA SITUATION DU NOUVEAU PROJETS
–
Le montant des travaux par corps de métier
–
le montant des travaux divers
–
Le montant du mobilier/électro
–
Le montant des frais bancaires
–
Le montant du loyer
–
Le montant des charges
–
Le calcul du loyer net
–
le calcul de la rentabilité nette
Dans ce premier screenshot, on va voir en détail le calcul de la rentabilité. Il faut
absolument tout détailler afin d'aider le banquier pour qu'il n'ait pas besoin de prendre
du temps à faire les calculs lui-même. De plus, il verra que vous êtes un pro, puisque
peu d'investisseurs savent faire un calcul comme ça.
Ce bloc est divisé en 3 parties :
152
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–
Un premier bloc récapitule tous les posts de dépenses qu'il y aura pour cet
investissement, les travaux par corps de métier, les frais du mobilier, tous les frais
bancaires ainsi que les frais de notaire.
–
Un deuxième bloc récapitulant le loyer global annuel que je toucherai, ainsi que
toutes les charges qui incombent à la gestion du bien.
–
Un troisième bloc représentant le calcul de la rentabilité nette après impôts
sachant que je n'en aurai pas pendant plusieurs années avec tous les travaux que je
fais.
Un Deuxième screenshot qui récapitule tous les chiffres :
Dans ce dernier screenshot, vous ferez un bilan final de votre nouveau projet sur
votre revenu global. Vous récapitulerez tous vos revenus, incluant les revenus locatifs
(en y retirant les 30% comme la banque aime bien le faire). On mettra les charges en
face, nous permettant de calculer au plus juste le taux d'endettement, ainsi que le
reste à vivre.
LES DOCUMENTS ET ANNEXES A FOURNIR
Voici la liste de tous les documents à fournir, normalement il y a tout ce qu'il faut,
après il se peut que certaines banques en demandent plus, mais c'est rare. Amenez
tous ces documents dès le premier rendez-vous.
153
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LES DOCUMENTS SUR LES TRAVAUX
–
Les devis de tous les artisans. Notez qu'il ne faut pas un devis de 3 lignes pour
une rénovation totale, sinon la banque refusera le devis.
–
Les décennales des artisans
–
Les plans du projet actuel une fois les travaux terminés
–
Les photos de vos anciens projets une fois les travaux terminés. Ça montrera à
la banque ce dont vous êtes capable de faire avec vos biens immobiliers.
–
Les photos du projet actuel. Même si ce sont des photos pourries, puisque le
bien est en mauvais état, ce n'est pas grave, montrez-les. Ça permettra à la banque
de comprendre pourquoi le montant des travaux est aussi élevé.
LES DOCUMENTS PERSO
–
1 photocopie de votre carte d’identité ou Passeport
–
1 justificatif de domicile de moins de 3 mois. Comme une facture de téléphone,
une assurance, une taxe d'habitation...
–
3 derniers avis d’impôts
–
3 derniers bulletins de salaire ou 3 derniers bilans de société si vous avez une
société
–
3 derniers relevés bancaires de tous vos comptes bancaires
LES DOCUMENTS DU PATRIMOINE
–
Le compromis de vente du bien
–
Les titres de propriété de tous vos biens. C'est le seul document qui prouve à la
banque que vous êtes vraiment le propriétaire des biens.
–
Toutes vos offres de prêt de tous vos biens
–
Tous les tableaux d'amortissement de tous vos biens. C'est souvent le
document qu'on perd le plus souvent, donc archivez-les tous, car la banque vous
mettra des frais (10 à 50 €) si elle doit les rééditer.
–
Tous les baux locatifs de tous vos biens et de celui du bien actuel. Certains
baux font plusieurs pages, vous allez donc vous amuser. Avec plusieurs dizaines de
biens immobiliers, on arrive à plusieurs centaines de pages !
Toutes les informations demandées, sont nécessaires sur vous, mais également pour
la personne qui investit avec vous, notamment si vous êtes marié. Voilà, avec un
dossier pareil, vous risquez de faire partie du TOP 1% des meilleurs clients de la
banque, Sachez que le banquier se souviendra longtemps de votre dossier. Vous
n'avez désormais plus d'excuse pour ne pas vous lancer. Vous avez toutes les cartes
entre vos mains.
Note : Je fournirai mon dossier bancaire dans le module 50
L'IMMEUBLE VOUS APPARTIENT
INTRODUCTION
154
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L'immeuble vous appartenant, on va voir ce qu'il est impératif de faire pour toujours
être tranquille à l'avenir. Il faut toujours anticiper les problèmes et ne jamais laisser
un souci se dégrader. Il faut toujours prendre les devants pour ne jamais être bloqué.
On verra également qu'il faut faire un maximum de mix afin de se diversifier et être
tranquille quel que soit l'avenir.
TOUJOURS ANTICIPER
Voilà, vous êtes l'heureux propriétaire d'un magnifique immeuble, car vous avez suivi
toutes les précédentes consignes, c'est-à-dire faire une étude de marché digne de ce
nom, chercher des immeubles, visiter des immeubles, créer votre stratégie rentable,
présenter un dossier en béton à la banque. Désormais, vous êtes dans la cour des
grands. En revanche, contrairement à ce que vous pouvez penser, ce n'est que le
commencement, tout ce que vous avez fait avant l'achat de cet immeuble, ce n'est
que l'introduction. Désormais, vous devrez gérer cet immeuble durant toute votre vie
ou au moins jusqu'à sa revente. C'est pourquoi il va y avoir un maître mot durant
toutes ces années, L'ANTICIPATION, ne jamais être dépendant des autres.
Dans les modules précédents, surtout dans les modules traitant de l'Etude de marché,
j'avais dit qu'il fallait préparer plusieurs stratégies, ainsi, si l'une ne fonctionne plus,
ce n'est pas grave, vous pourrez en utiliser une autre. Avoir plusieurs stratégies, c'est
très important. En effet, prenons des exemples :
LE STATUT LMNP
Ça fait des années qu'on nous dit que le statut LMNP et tous ses avantages vont
disparaître, on l'a dit sous Sarko, sous Hollande, et maintenant que Macron est
président, on nous le ressort. Alors, toutes ces personnes qui disent que ce statut va
disparaître un jour, auront sûrement raison, mais ça peut se passer demain comme
dans 10 ans. C'est pourquoi, il ne faut pas écouter les journalistes du grand public qui
sont là pour faire des articles qui doivent avoir un maximum de clics (et donc faire
peur).
Dans tous les cas, vous ne devez pas avoir peur, si ce statut reste, vous serez
toujours aussi rentable pendant encore des années, et s'il est supprimé, vous
utiliserez les autres stratégies que vous aviez prévues à la base. Comme de la location
courte durée pour augmenter la rentabilité, ou de la location NUE si elle vous permet
d'être rentable, de la colocation, de la division, ou même encore la création d'une SCI
IS pour continuer à faire de la location meublée en LMNP.
Néanmoins, je vous rassure sur une chose, on aura toujours besoin du statut LMNP en
France, des centaines de milliers de logements sont des logements meublés pour
répondre à la demande croissante des étudiants et des jeunes travailleurs. Il n'est
donc pas possible de supprimer ce statut ou de le basculer sur la fiscalité du NU, sinon
plus personne fera de la location meublée. La chose qui pourrait être faite en
revanche, c'est par exemple de basculer le régime des plus-values du particulier sur
celui des professionnels, puisque nous amortissons le bien chaque année. En gros, il
pourrait y avoir des liftings ou des modifications de ce statut, mais pas la suppression.
Dans tous les cas, vous ne serez pas dérangé puisque vous aurez anticipé le
changement de statut au cas où quelque chose se passerait mal.
LA LOCATION COURTE DUREE (LCD)
155
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Comme pour le statut LMNP, on n'arrête pas d'entendre que la location courte durée
va être interdite. Pour l'instant, il y a eu une réglementation plus stricte ces derniers
temps, pour notamment faire le tri sur ceux qui ne déclaraient pas leurs logements.
Plus stricte également au niveau de la compensation qu'il faut fournir lors de la
création d'un logement en LCD (vous changez un appartement de 50M2 en LCD, il
faut compenser en changeant 50M2 de bureau en habitation). Donc la réglementation
a été plus stricte, mais la LCD est toujours présente.
Mon avis est que la LCD via Airbnb ou Booking, on ne pourra plus l'arrêter, ça fait
partie de la nouvelle génération d'Uberisation et ça va continuer à évoluer. On ne peut
pas interdire un nouveau business où la demande est présente à cause de certains
lobbys hôteliers. Par contre, je pense que la réglementation et la fiscalité vont
continuer à évoluer, ce qui est normal et bénéfique pour un business. Plus c'est
encadré et stricte, et moins il y aura de concurrence néfaste.
Imaginons que demain, dans le pire des cas, la LCD soit interdite en France, ce n'est
pas grave, vous louerez votre logement à l'année. C'est votre plan B en cas de souci
de ce genre. Vous serez quand même rentable car vous aviez prévu ça à la base.
NIVEAU LOCAL
Il faut savoir anticiper au niveau national (réglementations, impôts...) mais également
au niveau de la ville, car il peut s'y passer des choses importantes. Soyez renseigné
toujours à l'avance, allez demander à la mairie, regardez les flyers du maire,
surveillez le site de la mairie, vous verrez s'il y a des choses impactantes qui
pourraient nuire ou au contraire être bénéfiques pour votre logement. On peut donner
plusieurs exemples.
–
Un commerce néfaste qui pourrait ouvrir proche de votre logement. Comme un
Kebab, une boite de nuit, un sexshop, bref un commerce qui fait du bruit le soir tard
ou qui attire une mauvaise clientèle. Réfléchissez, sachant que vous avez cette
information plusieurs mois avant la sortie du commerce, est-ce qu'il ne faudrait pas
vendre l'immeuble. En effet, si vous le gardez, vous risquez de perdre vos locataires
et d'avoir un turn over plus important, pire encore, l'immeuble pourrait perdre de sa
valeur.
–
La ville veut faire beaucoup de logements sociaux dans un quartier, elle vient
de préempter beaucoup de biens justement pour la création de ces logements
sociaux. La plupart des villes ne sont pas là pour faire prendre de la valeur à votre
bien, elle sont là pour pouvoir loger un maximum de gens et avoir une mixité sociale.
Donc ne vous dites pas que ce genre de choses est impossible, la mairie peut le faire.
C'est malheureux à dire mais ça peut faire perdre de la valeur à votre bien, si le
quartier devient moins « sexy » aux yeux des locataires. Il faudra peut être penser à
la revente de votre immeuble avant que tout ça soit fait.
–
Vous apprenez que la région va augmenter les zones inondables et que votre
ville sera dans le lot. N'attendez pas, revendez immédiatement, votre bien va perdre
de la valeur dans les mois à venir, au moment où il fera partie de la zone inondable.
–
Vous apprenez qu'une grande Fac de la ville va fermer et que vous faites du
logement étudiant, prenez les devant, et réfléchissez à la meilleure stratégie, la
revente ou le changement de type de locataire si c'est possible dans votre secteur.
156
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A l'inverse, on peut avoir de bonnes surprises, si vous voyez qu'un tram va arriver
dans votre rue ou qu'une grande entreprise comme Amazon va ouvrir un entrepôt
permettant de faire travailler des milliers de personnes. Si vous avez un immeuble de
location classique meublée, vous pourriez mettre 1 ou 2 appartement en LCD pour les
cadres travaillant chez Amazon par exemple... Ou qu'une grande fac va ouvrir à côté
de votre logement, pensez à la meilleure stratégie. Dans tous ces cas-là, il n'y a pas
de réponse toute faite, mais adaptez votre stratégie en fonction des bonnes nouvelles
qui vont arriver proche de chez vous.
Bref, il y a des tonnes d'exemples, c'est pourquoi il faut toujours anticiper, être
curieux, s’intéresser à sa ville et aux nouveautés en matière de fiscalité immobilière
afin de ne jamais être lésé.
NE RIEN LAISSER SE DEGRADER
Voila un thème qui va un peu avec le point précédent, mais qui cette fois sera plus
centré sur votre immeuble. Il n'y a rien de pire dans la vie d'un investisseur, que de
laisser quelque chose se dégrader à un tel point qu'au final, ça vous coûtera très cher.
En effet, il vaut mieux régler un souci tout de suite pour 100€, plutôt que d'attendre
plusieurs mois en espérant que le souci disparaisse pour au final payer 1000€. C'est
une de mes grosses erreurs que j'ai fait au début, et que je ne referai plus jamais.
Voici plusieurs exemples que je vous invite à prendre au sérieux si vous êtes dans un
de ces cas :
L'EAU
Sachez que tout ce qui touche à l'eau est problématique, car il n'y a rien de pire que
l'eau dans un bien locatif, l'eau pourrit absolument tout. Donc si vous avez un appareil
touchant de près ou de loin à l'eau, il faut le surveiller de près et ne jamais laisser un
souci en suspend car il va toujours empirer. Une fuite d'eau peut pourrir tout un
parquet stratifié, des murs en placo, du matériel électrique...
Lorsque vous achetez un immeuble, qu'il soit récent ou très vieux, il faudra
absolument que votre plombier examine tout ce qui est tuyauterie. Dans un immeuble
récent, il y aura moins de chances de trouver un souci, mais on ne sait jamais. Mais
dans un vieil immeuble, il y a de grandes chances qu'il y ait des tuyaux endommagés
qui pourraient créer des fuites d'eau dans votre immeuble. Donc si vous voyez un
souci, n’attendez pas, changez tout ou une partie de la tuyauterie.
Idem pour tout ce qui est matériel, comme les meubles vasques, chauffes-eaux, WC,
douche... Ne laissez rien sans vérification, et si vous voyez un souci, réparez-le tout
de suite sans attendre.
L'ELECTRICITE ET GAZ
Autant l'eau c'est embêtant car ça cause des dommages matériels, mais autant
l'électricité et le gaz, peuvent provoquer des accidents mortels, et là c'est beaucoup
plus grave. S'il y a un incendie suite à une mauvaise installation, c'est vous en tant
que propriétaire qui serez en tort, vous risquez la prison. Il est donc très important de
tout vérifier.
Faites vérifier toute l'installation électrique, le compteur électrique, si les normes sont
bien présentes. Faites également vérifier tout ce qui est installation de GAZ.
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N'attendez pas, faites-le au plus vite. Si vous voyez une anomalie, faites changer par
votre électricien.
NIVEAU GENERAL
Il y a tout ce qui est au niveau général de l'immeuble, si vous voyez des petites
fissures, surveillez-les. Les petites ce n'est rien, mais si elles grandissent pour
atteindre plusieurs centimètres, ça peut être problématique. Vérifiez également la
toiture, car un petit trou et c'est une fuite de quelques gouttes au début, qui finira par
des litres dans quelques mois. Bref, il faut tout vérifier, surveiller et analyser.
NIVEAU HUMAIN
Il y a tout ce qui est matériel à vérifier, mais il y a également tout ce qui est humain.
Ne laissez pas une situation se dégrader avec vos locataires ou voisins. Si un locataire
embête tous les autres, ne laissez pas couler en espérant que la situation s'améliore
toute seule, ça ne sera pas le cas. Vous pourriez perdre des locataires pour rien.
Gérez vous-même la situation en ayant une position d'arbitre afin de trouver un
accord.
Personnellement, lorsque j'achète un immeuble je change toute la tuyauterie, de la
cave jusqu'au comble (évacuation d'eau et arrivée d'eau), toute l'installation
électrique et tout le réseau de chauffage. Ainsi, je suis sûr d'être tranquille pendant
15 ans au moins. Notez quand même que j'achète uniquement des biens pourris, donc
en général, tout est en mauvais état. En revanche, si le bien est encore en bon état, il
n'est pas nécessaire de tout changer, mais faites quand même tout contrôler par vos
artisans.
FAIRE UN MIX
Vous venez d’acquérir le bien, vous allez bientôt faire les travaux, il va donc falloir
réfléchir à ce que vous allez faire dans tous vos appartements.
QUE FAIRE DES LOCATAIRES
Concernant les locataires ayant un bail NU, que vous souhaitez passer en meublé,
faites-le au plus vite. N'attendez pas, car vous devez suivre la procédure pour changer
de bail NU en meublé, et la procédure prend du temps (pour ceux qui ne connaissent
pas la procédure, regardez le module sur la location meublée, je donne la procédure
de changement de bail).
Si vous achetez un immeuble déjà loué en partie, sachez que ça sera moins
avantageux pour vous car vous ne pourrez pas faire de travaux tant que le locataire
restera dans le logement, donc très peu à déduire de ses impôts. Mais ce n'est pas
très grave si vous faites des travaux dans le reste de l'immeuble, les travaux
combleront le ou les loyers des appartements déjà loués.
MIXER LES TYPES DE LOCATAIRE
Il est important d'avoir dans un immeuble, plusieurs types de locataires afin d'avoir
une bonne harmonie au niveau de l'entente mais également au niveau des départs. Si
vous avez le même type de locataires, par exemple que des étudiants de la fac de
médecine, il y a des chances que leurs cursus soient similaires, ce qui ferait qu'on
aurait plusieurs départ en même temps. Choisissez des étudiants de la fac X, de la fac
Y, de l'école de commerce, des jeunes travailleurs... Bref, il faut une bonne mixité.
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MIXER LES TYPES DE LOGEMENT
Je suis mal placé pour parler car je ne fais que de la petite surface, mais il est vrai
que dans la théorie, il serait préférable de faire plusieurs types de logements afin
d'avoir une clientèle différente. Plus vos logements seront identiques et plus vos
locataires seront pareils, plus vous aurez de logements différents (Studio, T2, T3,
t4...) et plus vous aurez des locataires différents. La diversité est importante.
MIXER LES TYPES DE LOCATION
Variez les stratégies de location afin de ne jamais être bloqué ou pénalisé en cas de
hausse de fiscalité de la part du gouvernement, comme on l'a vu au début du module.
Mettez une partie de vos logements en location courte durée, une partie en location
meublée classique, une partie en colocation par exemple, vous permettant de mixer
un maximum les types de location, pour toujours être tranquille, quels que soient les
changements de fiscalité.
LA LEGISLATION
INTRODUCTION
On va parler de législation dans ce module, ça sera un gros module parlant de tout ce
qui est légalité au niveau des logements. Vous saurez ainsi ce qui est obligatoire et ce
qui est interdit avec un logement. Vous saurez quand déposer un permis de construire
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ou une demande préalable. Enfin, vous verrez les risques encourus si vous ne suivez
pas la loi.
CE QUI EST OBLIGATOIRE
La surface minimum d'un bien afin qu'il soit considéré comme habitable est de 9M2
(article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Il est également indiqué dans
ce décret, que si la surface ne fait pas 9M2, le logement est quand même considéré
comme habitable s'il y a 20M3. De plus, la hauteur sous plafond ne doit pas être
inférieur à 2.20M.
En fonction de certaines villes, ou de certains usages, il se peut que cette limite soit
augmentée, nous vous invitons à vous renseigner sur les normes minimum de
logement dans votre ville selon l'usage au service de l'urbanisme. En effet, certaines
villes considèrent qu'un logement décent doit être plus grand que 14M2 par exemple.
En revanche, ces normes ne seront jamais diminuées, ce qui est affiché par ce décret
est le strict minimum légal.
En tant que propriétaire d'un immeuble entier, vous vous devez de prendre une
assurance PNO (propriétaire non occupant), c'est une assurance obligatoire.
CE QUI EST INTERDIT
LE DROIT PUBLIQUE
Il est interdit de ne pas suivre le droit publique. Le droit publique est l'ensemble des
règles juridiques applicables à toutes les situations qui ne font pas l'objet de règles
spéciales ou particulières. Exemple, Le PLU fait partie du droit publique, il régie les
règles générales de la ville, alors que le règlement de Copro fait partie du droit privé,
il s'ajoutera au PLU. Il faut donc regarder le PLU pour la partie publique et le
règlement de copro pour voir en détail les obligations de votre Copro au niveau du
droit privé.
LES BIENS EN PERIL
Une habitation qui est frappée de Péril l'est lorsque la solidité du bâtiment est remise
en cause, et donc présente un risque pour les habitants. Si tel est le cas, il faut savoir
que la mairie est autorisée à engager une procédure de péril et peut imposer
certaines mesures pour remédier à ce problème. Cela signifie qu’en cas de réception
d’un arrêté de péril, il est impossible de prévoir la location du bien tant qu'il n'y aura
pas eu la réalisation des travaux permettant d’assurer la sécurité des habitants.
Certains critères peuvent permettre de caractériser le péril d'un logement :
effondrement de planchers, d’escaliers, garde-corps, balcons, toiture, façade, chutes
d e p i e r r e s . . . P l u s d e r e n s e i g n e m e n t s u r https://www.servicepublic.fr/particuliers/vosdroits/F16104
LES BIENS INSALUBRES ET INDECENTS
L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le
locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à
des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et
de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Les litiges relatifs à la décence
relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire,
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apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi
que leur délai d'exécution.
L'insalubrité implique une appréciation qui associe la dégradation d'un logement à des
effets sur la santé des occupants. L'évaluation de l'état d'insalubrité est notamment
appréciée au regard : éclairement naturel des pièces, des structures du logement, de
facteurs de risques spécifiques, de l'humidité, de l'aération des pièces, de l'usage et
l'entretien des lieux... Plus de renseignements sur https://www.servicepublic.fr/particuliers/vosdroits/F16158
LE PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est un document à remplir qui permet au service de la ville de
vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme actuellement
en place. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit
porter que sur les biens immobiliers. Le dépôt du PC s'effectue à la mairie de la ville
du bien immobilier.
La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans avec possibilité d'une
prolongation 2 mois avant son expiration. La mairie a 2 à 3 mois (en fonction de
plusieurs critères) pour valider ou refuser votre permis de construire. Si vous n'avez
aucune réponse de la mairie sous cette durée, le permis de construire est
automatiquement validé.
Une fois la validation du PC, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à rénover,
un grand panneau qui se voit depuis la voie publique indiquant les références du PC
obtenu. Ce panneau devra rester en place durant toute la durée des travaux.
CREATION DE PLUS DE 40M2
Lorsque vous agrandissez un bien immobilier de plus de 40m² de surface de plancher,
vous devrez obtenir un permis de construire. La surface de plancher correspond à la
somme des surfaces de tous les niveaux construits dont la hauteur de plafond est
supérieure à 1,80 m. Elle se mesure à l'intérieur de la construction, d'un mur de
façade à un autre.
La création de surface plancher, c'est de la création de M2 n'existant pas auparavant,
comme la création d'une mezzanine par exemple. En revanche, la transformation d'un
garage en habitation n'est pas de la création de surface plancher, car cette surface
plancher était déjà existante.
Les villes n'ayant pas de PLU (c'est le cas dans les petites villes par exemple), le PC
est à déposer à partir de 20M2 de surface plancher créé. En revanche, si
l'augmentation par exemple de 20M2 dépasse les 150M2 au global de la bâtisse, alors
il faudra obligatoirement un permis de construire et passer par un architecte
(l'architecte n'est pas obligatoire lorsque la superficie est inférieure à 150M2 si vous
êtes un particulier).
MODIFICATION DE L'ASPECT EXTERIEUR
Lorsque vous touchez à l'aspect extérieur du bien, vous devrez déposer un permis de
construire. Voici les différentes options qui vous obligeront à obtenir un permis de
construire.
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- Il arrive régulièrement qu'au RDC, il y a ou avait un commerce, avec une grande
baie vitrée, pour le transformer en habitation, en général on met 2 ou 3 fenêtres et
des moellons entre chacune d'elles afin de les fixer.
- Vous souhaitez changer le bardage de votre façade, dans ce cas, ça sera également
un permis de construire. Idem pour la création d'une fenêtre ou d'une ouverture de
porte. En somme, tout ce qui touche à la structure extérieure du bien.
DIVERS
Tous les cas suivants obligeront le dépôt d'un permis de construire :
- Les travaux portant sur les immeubles inscrits aux monuments historiques (sauf si
ce sont des petits travaux d’entretiens ou de travaux de réparations classiques).
- Les travaux qui touchent à la structure porteuse du bâtiment
- Dans les secteurs sauvegardés, les travaux exécutés à l’intérieur de certains
immeubles (définis à l’article L313-1 du Code de l’Urbanisme) et qui auraient pour
effet de modifier la structure ou la répartition des volumes existants.
- Dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un
intérêt patrimonial ou paysager en vertu d’un plan de sauvegarde et de mise en
valeur (article L123-1 du Code de l’Urbanisme)
LA DECLARATION PREALABLE
La déclaration préalable est une formalité légale obligatoire pour des travaux, moins
importants que ceux qui demandent un permis de construire. Le dépôt de la DP
s'effectue à la mairie de la ville du bien immobilier. La durée de validité d'une
déclaration préalable est de 3 ans, par contre, il n'y a aucune demande de
prolongation possible. La mairie a 1 mois pour valider ou refuser votre DP. Si vous
n'avez aucune réponse de la mairie sous 1 mois, la DP est automatiquement validée.
Une fois la validation de la DP, il faut mettre sur le terrain ou sur le bâtiment à
rénover, un grand panneau visible depuis la voie publique indiquant les références de
la DP obtenue. Ce panneau devra rester en place durant toute la durée des travaux.
CREATION DE 5 à 40M2
Lorsque vous créez de la surface plancher de 5m² et inférieure ou égale à 40m², vous
serez soumis à une demande préalable pour les villes ayant un PLU, pour les villes
n'ayant pas de PLU, au dessus de 20M2, c'est un permis de construire.
DIVERS
Voici différents cas de DP obligatoire : Changement de couleur de la façade,
modification des matériaux constituants la façade, remplacement ou ajout de volets,
volets roulants... Remplacement de fenêtre, remplacement de porte.
Si vous souhaitez faire un changement de destination (Ex : Passage d'un garage en
habitation), il faudra demander une DP, et ceci même s'il n'y a pas de travaux.
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Quels que soient les détails qui devront être rajoutés dans le domaine public, dans la
rue par exemple, il faudra faire une demande préalable. C'est le cas pour une boite au
lettre par exemple.
LA DAACT
Une fois que la demande préalable ou le permis de construire sera terminé, il faudra
envoyer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)
à la mairie pour lui indiquer que vous avez terminé les travaux. Cette déclaration est
obligatoire. La mairie dispose d'un délai de 3 mois à partir de la date de réception de
la DAACT pour contester la conformité des travaux. Passer ce délai, la mairie ne peut
plus contester la conformité des travaux.
La question qu'on peut se poser c'est, suite à votre déclaration d’achèvement, est-ceque la mairie va vérifier si votre obligation de suivre le PLU a bien été réalisée
(Exemple, création de place de parking pour une division).
Légalement la mairie a le droit de faire une visite afin de vérifier la conformité de
votre déclaration. Il faut savoir que c'est assez rare que la mairie se déplace (ce n'est
jamais arrivé dans mon cas), mais imaginons que vous ayez un voisin jaloux qui vous
dénonce, et bien le maire ou un adjoint peut se déplacer et vérifier vos travaux.
Si vous n'avez pas suivi toutes les obligations du PLU, le maire a le pouvoir de rentrer
chez vous et peut établir un procès verbal de constatation d'infraction. Cela peut
induire une condamnation à une amende devant un tribunal correctionnel mais
également la destruction ce qui a été fait.
A savoir, il y a une prescription de 10 ans, au-delà de cette date, la mairie ne pourra
rien contre vous, mais c'est un très gros risque que bien évidemment, je ne vous
conseille pas de tenter.
LES ABF (Architectes des bâtiments de France)
En France, les règles sont strictes en terme de protection des bâtiments qui font
partie de notre patrimoine. C’est pourquoi les monuments historiques font l’objet d’un
périmètre de protection de 500 mètres.
Sachez donc que si vous faites une demande préalable ou un dépôt de permis de
construire dans un immeuble qui fait partie du périmètre des bâtiments protégés,
alors sachez que non seulement la mairie aura son mot à dire (au niveau du PLU),
mais il y aura également les ABF qui auront leurs exigences qui sont parfois très
contraignantes.
Par exemple, je voulais changer une vitrine en plusieurs fenêtres, la mairie avait
accepté mes fenêtres en PVC, mais les ABF ont refusé. Ils m'ont imposé d'en mettre
un bois foncé (style acajou) beaucoup plus cher que le PVC... Ils peuvent même
refuser certaines modifications qui peuvent selon eux, nuire au design du bâtiment.
Donc renseignez-vous avant d'acheter, votre bien fait-il partie du périmètre.
Vous n'avez rien à faire pour prévenir les ABF, lorsque vous ferez votre, DP ou PC
auprès de la mairie, c'est elle qui enverra automatiquement votre dossier aux ABF si
votre bien est dans son périmètre.
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LES RISQUES
C'est très risqué de faire des travaux sans déposer une DP ou un PC si c'est
nécessaire. En effet, il ne faut pas tenter le diable, car vous risquez gros au niveau
financier. L'amende pour le non dépôt est de 1200€ minimum (articles L. 480-4 du
code de l’urbanisme).
Ce montant peut être majoré à 6000€ par M2 de surface créée. De plus, en cas de
récidive, vous risquez également une peine d’emprisonnement jusqu’à six mois. En
cas de procès, en plus de l’amende, le tribunal pourra vous obliger à votre mettre en
conformité, à démolition ou remettre comme au départ :
A noter : Si vous créez une surface inférieure à 5M2, vous n'aurez aucune obligation
administrative à faire.
CHOISIR LES ARTISANS
INTRODUCTION
On va rentrer dans une nouvelle série de modules parlant d'artisans et de travaux,
une très grosse série importante pour investir en immobilier. On commencera par voir
ce qu'est un artisan de qualité et comment en trouver un de bon. On verra ensuite
comment vérifier si l'artisan est un pro ou un guignol. On terminera sur une partie
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traitant de la délégation ou non à un maître d'oeuvre ou à un architecte en regardant
les avantages et les inconvénients pour les 2.
UN ARTISAN DE QUALITE
L'une des choses les plus compliquées lorsqu'on se lance dans l'immobilier, c'est de
trouver de bons artisans. Trouver un artisan, c'est très simple, vous allez sur
Leboncoin, vous prenez le premier plombier qui sort et vous avez trouvé un artisan.
En revanche, trouver un BON artisan, c'est une autre paire de manche. Seule
l’expérience vous permettra de trouver les bons artisans, une fois que vous l'aurez fait
travailler pendant des mois sur plusieurs chantiers, vous saurez s'il est vraiment bon.
Mais en attendant, il va falloir passer par l'étape où tous les débutants sont passées,
dont moi à mes débuts, tester plusieurs artisans, avec de bonnes mais également de
très mauvaises surprises.
Un artisan de qualité, c'est déjà tout simplement un artisan déclaré ayant une
structure derrière lui, soit un auto Entrepreneur, soit en entreprise individuelle ou
même ayant une société type SARL par exemple. Mais pas le guignol qui fait des
travaux le dimanche pour arrondir ses fins de mois, bref, quelqu'un de déclaré. Puis,
un artisan sérieux c'est un pro, qui saura vous aider et vous conseiller pour vos
travaux, il n'est pas là juste pour exécuter, il sera là pour vous dire s'il y a des choses
qui ne vont pas dans vos idées. Il saura prendre les devants en prenant des
initiatives. Enfin et la chose la plus importante, un artisan sérieux c'est surtout un
artisan qui est fiable, qui ne laissera jamais tomber votre chantier, qui ira au bout de
ce qu'il doit faire afin de vous offrir une tranquillité d'esprit.
Une chose importante, en règle générale, il ne faudra jamais se décourager en
immobilier, mais c'est encore plus vrai pour vos artisans. Si vous avez un mauvais
artisan qui vous fait perdre du temps, ou encore pire qui part avec votre acompte, ce
n'est pas la fin du monde. Vous aurez fait une erreur que vous ne referez plus avec
les prochains artisans.
TROUVER SON ARTISAN DE QUALITE
LE BOUCHE A OREILLE
Dans ce domaine, le bouche à oreille est très important, puisqu'un bon artisan est
connu dans la ville ou le département. Plus il est bon et plus il sera recommandé par
les gens. Pour cela, demandez à tous ceux qui sont dans le domaine de l'immobilier.
Vous pourrez demander par exemple à l'agence immobilière qui vous a vendu le bien,
à votre notaire, à la personne qui vient faire les diagnostiques, ou même à un de vos
proches si lui-même fait de l'immobilier.
DEMANDER A L'ARTISAN
Si vous connaissez déjà un bon artisan, c'est une bonne nouvelle, car il y a de
grandes chances qu'il puisse vous aider à trouver d'autres bons artisans dans les
autres corps de métier. Les bons artisans travaillent ensemble ou se connaissent par
le bouche a oreille. Mais surtout, un bon artisan ne recommandera jamais un mauvais
artisan car il en va de sa réputation. S'il vous recommande un mauvais artisan, ça
peut lui retomber dessus, et il ne voudra sûrement pas cela. Donc demandez à un bon
artisan, vous pourrez avoir de belles surprises.
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JE NE CONNAIS PERSONNE
Si vous ne connaissez vraiment personne et que les gens à qui vous avez demandé
(notaire, agent immobilier...) ne connaissent pas de bons artisans, dans ce cas-là, il
vous reste la recherche sur internet. Vous avez plusieurs possibilités :
–
Utiliser les sites de petites annonces généralistes comme LEBONCOIN. LBC
étant une référence pour les petites annonces en France, vous trouverez toutes sortes
d'annonces pour de la prestation de service pour tous les corps de métier, il faudra
faire un tri par contre.
–
Utiliser les sites de courtier en travaux. Vous faites votre demande sur le site,
en indiquant les travaux à faire, puis, vous serez recontacté par plusieurs artisans qui
sont partenaires avec le courtier. Ça peut être une solution pour commencer quand on
ne connaît personne. Par contre il faudra bien faire attention car, le site de courtier
prend une marge de 10 à 20% donc votre devis sera gonflé et surtout une société
inscrite sur ce genre de site a besoin de clients, car elle n'en trouverait pas ellemême. Il y a mestravaux.com, devis-et-travaux.com ou encore travaux.com...
–
Utiliser google directement. Vous tapez « société travaux + le nom de la ville »
et vous choisissez les sites des sociétés du bâtiment ou des artisans qui sont sérieux
selon vous.
De manière générale, ce n'est pas sur les sites d'annonces ou courtier qu'il y aura les
meilleurs profils, car les bons artisans en général sont tout le temps plein et n'ont pas
besoin de poster des annonces pour trouver du travail. Un bon artisan a 6 mois de
travail de prévu à l'avance facilement. Il y a évidemment des bons sur internet, mais
il y aura surtout des très mauvais qui auront besoin de bosser. Donc faites attention.
De toute façon, juste en-dessous, nous verrons comment analyser un bon et un
mauvais artisan.
Dans tous les cas, que vous trouviez un artisan par une des méthodes précédentes,
rien ne vous empêche de chercher d'autres artisans avec les autres méthodes. On le
verra dans le module suivant, traitant des DEVIS, mais en gros, plus vous aurez de
devis d'artisan et plus vous pourrez analyser et comparer ce qui va et ne va pas afin
de choisir l'artisan qui vous semble le plus compétent.
VERIFIER LE SERIEUX D'UN ARTISAN
Il va y avoir plusieurs étapes pour vérifier qu'un artisan est bon ou mauvais, pour
cela, on va les récapituler une par une afin de vous aider au mieux à choisir.
A DEMANDER AU TEL
Avant de faire visiter l'immeuble à n'importe quel artisan qui va vous prendre 2h de
votre temps, il faut faire un premier tri au téléphone. On va également éviter ainsi,
les mecs qui n'envoient jamais de devis. Il faudra donc demander au téléphone
plusieurs informations afin d’éviter ce genre d'artisan. Voici quelques questions à lui
poser afin de le cerner :
–
Quelles sont vos disponibilités dans les mois à venir ? S'il est disponible trop
rapidement, demandez-lui pourquoi il est libre. S'il n'est dispo que dans 6 mois, et
166
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que vous souhaitez commencer votre chantier dans 3 mois, cela n'a aucun intérêt non
plus de le prendre et de perdre 3 mois.
–
En combien de temps pouvez-vous me faire un devis après notre rdv ? S'il vous
dit qu'il peut faire un devis le lendemain, il y aura un souci, car, ça prend du temps,
voire beaucoup de temps pour faire un devis de rénovation complète pour un
immeuble. S'il vous répond de façon évasive, sans pouvoir donner de date précise,
c'est qu'il ne sera pas vraiment impliqué, c'est le genre d'artisan où vous pourrez
attendre 6 mois le devis sans qu'il vous l'envoie, même après plusieurs relances.
–
Dans le cas où c'est une rénovation spécifique ou une rénovation totale,
demandez-lui s'il a déjà fait ce genre de travaux. Par exemple, pour un électricien,
est-ce qu'il a déjà fait une colonne électrique, ou pour un plombier, une colonne
d'évacuation. Autant gagner du temps, car s'il vient au rendez-vous, sans avoir déjà
fait ce genre de travaux, c'est next directement.
–
Enfin, regardez le feeling que vous avez au téléphone, si la personne semble
intéressée, si elle pose des questions sur le projet, si elle donne son avis, alors vous
pouvez aller plus loin. S'il ne pose aucune question sur le projet, il viendra en touriste
sur le chantier, et ce n'est pas ce qu'on veut, un touriste c'est pour la plage !
A DEMANDER EN REEL
Le rendez-vous avec l'artisan est important, car c'est avec ce rendez-vous qu'il va
vous proposer son devis, il faut donc bien penser à tout voir, et à lui dire tout ce que
vous souhaitez faire comme travaux. Encore une fois, comme au téléphone, testez
votre interlocuteur afin de vérifier qu'il a l'air sérieux et professionnel :
–
La première impression est importante, et si d'entrée de jeu, il est en retard de
plus de 30 minutes, ou qu'il reporte le rendez-vous à la dernière minute, ça ne le fera
pas. Car s'il a un gros retard, ou qu'il reporte pour 1 rdv, imaginez lorsque ça sera en
situation réelle pendant le chantier... Une personne qui n'est pas à l'heure, c'est
rédhibitoire pour moi, c'est qu'il ne prend pas le rendez-vous au sérieux. Après il faut
nuancer mon propos, s'il a 10 minutes de retard dans le centre de Paris, c'est pas la
fin du monde non plus.
–
C'est un pro, il ne viendra donc pas les mains dans les poches. Un vrai
professionnel viendra au rendez-vous avec un carnet pour noter toutes vos
demandes, vos interrogations afin qu'il puisse préparer son devis dans de bonnes
conditions. Il doit également venir avec du matériel, au moins un télémètre, un
mètre, peut-être une torche et une trousse à outils en cas de besoin. Bref, s'il vient
les mains dans les poches, c'est next direct.
–
Vérifiez qu'il est compétent, pour cela, vous allez devoir lui poser des questions.
Avec tout ce que vous savez déjà, vous saurez rapidement s'il est bon ou non. Vous
verrez en détail toute la partie travaux dans les modules suivants. Pour un plombier,
demandez-lui quel diamètre utiliserait-il pour la création d'une arrivée d'eau pour 10
logements OU quelles sont ses solutions pour diviser un appartements en 2
logements, sachant qu'il n'y a qu'une salle de bain. Pour un électricien, demandez-lui
quelles sont les normes pour la création d'une colonne électrique... Bref, des
questions techniques auxquelles on répondra plus tard, mais auxquelles il faut que
l'artisan sache répondre sinon c'est qu'il est mauvais.
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–
Comme au téléphone, il faut qu'il soit intéressé, qu'il vous pose des questions,
et qu'il prenne des initiatives en vous proposant des choses auxquelles vous n'auriez
pas pensé. Il doit se sentir impliqué dans le projet et pas juste noter ce que vous lui
direz. Puis regardez le feeling, si le courant passe bien entre vous, car un artisan avec
qui on ne s'entend pas bien, c'est problématique, car pour une grosse rénovation,
c'est des mois à le supporter, donc autant bien s'entendre.
–
Demandez-lui s'il a bien une assurance décennale. On verra comment analyser
ça dans le module suivant, mais déjà sachez qu'il faudra lui demander directement
pendant le rendez-vous. Vous verrez s'il répond oui du tac-co-tac ou s'il hésite.
Demandez-lui chez qui il est, regardez sa réaction.
–
Demandez-lui une date pour le devis. En vous donnant une date, il se sentira
obligé de suivre cette date, sinon ça ne fera pas pro. Sachez que pour un devis de
rénovation complète, on peut compter environ 1 à 2 semaines car il y aura plusieurs
pages.
Comme je le disais précédemment, un bon artisan a du travail pour les 3 à 6 mois à
venir, donc pensez bien à prévoir vos rendez-vous avec les artisans très tôt. Vous
venez de signer le compromis, choisissez votre artisan et posez des dates afin d'être
sûr qu'il commence votre chantier dès la signature de l'acte final. Ainsi, vous ne
perdez pas de temps, et donc pas d'argent. Notez qu'à l'inverse, un artisan qui peut
commencer votre chantier la semaine prochaine, ça peut être suspect, il y a un truc
de bizarre. Soit il a un client qui s'est désisté, et ça se comprend, soit il n'a pas de
client, et il faudra donc faire attention.
PRENDRE UN MO OU ARCHITECTE
La question revient souvent, soit on gère nous-même les travaux, soit on prend un
architecte ou un maître d'oeuvre pour s'occuper des travaux. Il y a des avantages et
des inconvénients de chaque coté.
NE PAS DELEGUER
Moi, perso, même lorsque j'ai commencé, je n'ai jamais délégué mes travaux, car je
n'ai pas envie de payer une prestation supplémentaire qui est selon moi inutile. En
effet, lorsqu'on connaît le monde des travaux (avec les prochains modules, vous
deviendrez un as en travaux), il est inutile de déléguer.
De plus, j'aime bien gérer les travaux, ça me permet de pouvoir voir l'avancée des
travaux régulièrement et d'apprendre la pratique. Ce que vous lisez c'est bien, mais la
pratique c'est encore mieux. Même si je ne fais pas les travaux moi-même, aller
régulièrement sur le chantier me permet de voir comment se passent les rénovations
complètes. Cela me permet d'apprendre de nouvelles choses à chaque chantier.
DELEGUER
Déléguer a quand même pas mal d'avantages également. Le point négatif c'est que ça
coûte plus cher, en général 10% du coût global des travaux, ce n'est pas négligeable.
Par contre, en contrepartie, vous n'aurez qu'un seul interlocuteur, ce qui vous
permettra de ne pas avoir le stress de gérer les artisans.
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De plus, lorsqu'on habite loin du bien immobilier, ça peut être une bonne solution,
surtout si vous n'allez pas souvent sur le chantier du fait de la distance. Pour les
femmes également ayant un a priori à « gérer » des artisans, ça peut être intéressant
de déléguer car les artisans peuvent écouter plus facilement un homme qu'une
femme, surtout sur un chantier.
A vous de choisir ce que vous préférez, il n'y a pas de meilleur ou de pire solution, il
faut juste choisir la solution qui vous semble la mieux pour vous en fonction de votre
situation personnelle, mais également en fonction de votre portefeuille.
LES DEVIS
INTRODUCTION
On va voir ensemble comment vérifier qu'un devis est un bon ou mauvais devis, ainsi
que les différentes mentions obligatoires qu'il doit y avoir. Vous verrez également
comment et pourquoi vous devrez comparer les devis avec les différents points
importants à vérifier. On verra enfin s'il faut négocier un devis et quel type d'artisan il
faudra choisir pour son chantier.
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UN BON DEVIS
Un bon devis, c'est déjà un devis avec chaque prestation détaillée avec leur prix et
leur désignation. Il faut également qu'il y ait toutes les mentions obligatoires pour un
devis afin qu'il soit légal. Voici la liste :
–
La date et la durée de validité du devis
–
Le nom, la raison sociale et l'adresse de l'entreprise, le statut, le numéro de
Siret, et la forme juridique de celle-ci
–
Le numéro de TVA si c'est une société ou franchise de TVA pour les Auto
entrepreneurs.
–
Le nom et l'adresse du client
–
La description détaillée, quantité et prix de chaque prestation
–
La date de début de chantier et la durée.
–
Les modalités de paiement avec acompte
–
Les modalités de livraison et exécution du contrat et du service après-vente.
–
Le prix global HT, TTC et le montant de la TVA
Si un artisan vous fait un devis d'une page pour une rénovation complète, c'est next
car ça vous causera beaucoup de problèmes, il faut absolument tout noter.
Absolument tous les détails doivent être indiqués. Si ce n'est pas le cas, et que sur le
devis il y a simplement écrit Forfait ou un truc du genre, et bien à la fin du chantier,
cela posera problème. En effet, si rien n'est écrit, rien ne prouve que l'artisan devait
faire la prestation X ou Y.
Exemple, vous avez une toiture à changer, il ne faut pas juste écrire changement de
toiture, il faudra qu'il y ait écrit les dimensions, poids, coloris, origine, de la tuile ou
de l’ardoise, tout doit être précisé. Ou alors si c'est une prestation de pose de sol,
mais sans indiquer si c'est du carrelage, du parquet, du PVC, sans dire qui s'occupe
d'acheter le matériel, ça sera problématique car il y aura un malentendu.
Pour qu'un devis soit vraiment détaillé, il faut que toute la prestation soit détaillée.
Voici une partie du devis de mon plombier, son devis fait plusieurs page, mais j'en
mets juste une pour que vous compreniez ce qu'est un devis détaillé.
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Comme vous pouvez le voir, il note chaque élément, chaque prestation, ainsi que le
prix. Ainsi, tout est transparent, je vois qu'il ne marge pas sur ces produits là, mais
en plus, comme tout est indiqué, il n'y aura aucun malentendu puisqu'on est au
courant de ce qu'il contient.
COMPARER LES DEVIS
Il est très important de comparer plusieurs devis d'artisans. Il faut toujours faire au
moins 3 devis d'artisans afin de pouvoir comparer correctement ce qui va et ce qui ne
va pas. Partir sur 1 seul devis, c'est très dangereux car vous ne pourrez pas
comparer, et avoir trop de devis, ce n'est pas nécessaire non plus car vous serez
perdu et ne saurez pas quoi choisir. Voici les principaux points de comparaison :
LES PRIX
Le prix est évidement un point très important, mais pas le point le plus important, car
prendre le moins cher n'est pas la meilleure solution, même si on est tenté de faire ça
pour augmenter son rendement.
Il est notamment important d'avoir des devis détaillés car en étant détaillé, vous allez
pouvoir comparer correctement toutes les prestations une par une. Ainsi, vous verrez
sur quelle prestation l'un est plus cher ou non, et pour quelles raisons, peut-être l'un
a prévu du matériel plus cher que l'autre. Si c'était juste indiqué « forfait », vous
verriez juste que c'est plus cher, sans savoir les raisons de cela. En effet, un artisan
peut être plus cher, si ça se justifie en utilisant des produits de qualité comparé à
l'autre qui est moins cher.
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LA REPUTATION
Vérifiez la réputation des artisans, car si la société disparaît au bout d'un mois, ça
serait une catastrophe. Allez sur societe.com, vérifiez que l'entreprise existe depuis au
moins 3 ans. Vérifiez ses bilans, si le chiffre d'affaire augmente ou s'il diminue avec
les années. Vérifiez combien il y a de salariés dans la société. Et surtout, vérifiez si la
société n'est pas en liquidation et en redressement judiciaire, ça sera rédhibitoire.
Vérifiez également la réputation de cette entreprise, pour cela, vous avez plusieurs
possibilités :
–
Vérifiez la réputation de l'entreprise sur internet. Tapez le nom de l'entreprise
sur google, et regardez tout ce que vous pouvez trouver. Souvent, sachez qu'une
entreprise qui a une bonne réputation, n'aura pas spécialement d'avis sur internet,
par contre pour une entreprise mauvaise ou une arnaqueuse, il y aura des mauvais
avis sur internet. Vérifiez notamment les avis sur facebook. Les gens viennent surtout
poster sur internet pour se plaindre, mais quand tout se passe bien, personne ne
vient le dire. Pour aller plus loin, vous pouvez mettre le nom de l'artisan et non le
nom de l'entreprise sur google. Vous verrez ainsi, s'il a eu d'anciennes entreprises
ayant fait faillites par exemple.
–
Vérifiez la réputation de cette entreprise avec ses anciens clients. Demandez-lui
de vous mettre en contact avec d'anciens clients afin de vérifier que tout s'est bien
passé avec lui. Vous verrez également le type de travail qu'il a fait afin de voir si c'est
de la bonne qualité ou non, et si c'est ce que vous souhaitez pour votre chantier.
Encore mieux, allez sur un de ses chantiers en cours afin de voir comment il se passe
et si tout est ok pour son client. Vérifiez surtout les finitions afin de voir s'il est
minutieux ou non, vérifiez également le type de matériaux qu'il utilise.
–
Vérifiez les détails qui font la différence. Vérifiez que l'artisan mentionne son
assurance décennale dans son devis, c'est une obligation. Un artisan qui n'a pas de
décennale, c'est NEXT direct. Vérifiez qu'il soit rigoureux sur son devis, un devis
ordonné c'est un artisan ordonné. Vérifiez que le prix soit cohérent également. Le
temps qu'il a mis pour faire le devis est également important, s'il met 1 jour, c'est
bâclé, s'il met 1 mois, c'est qu'il se fout du chantier. En général, il faut environ 1
semaine pour recevoir un devis.
Il ne faudra pas prendre le devis le moins cher, ni prendre le devis le plus cher, il va
falloir comparer tout ça. Le prix est donc important, mais il faut regarder le type de
matériel utilisé par l'artisan, la prestation qu'il va faire, la réputation qu'il a, les
finitions qu'il fait.
Si vous ne regardez que le prix, vous risquez de prendre un artisan mauvais. Il est
tentant de prendre l'artisan ayant le prix le moins cher, afin d'avoir une meilleure
rentabilité. Mais si derrière, votre chantier n'avance pas et que vous perdez des mois
car il n'est pas sérieux, au final vous aurez perdu énormément d'argent car vous
devrez payer votre crédit sans recevoir de loyer. De plus, plus vous perdez de temps
avec un investissement et plus vous reportez l'achat d'un nouvel investissement. Donc
le choix d'un bon artisan est primordial, c'est un tout, il n'y a pas que le prix qui
rentre en jeu, même si c'est un point déterminant, je vous l'accorde.
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Il ne faut pas aller dans les extrêmes non plus, une société qui vous facture 2 fois le
montant du chantier, même si elle a l'air sérieuse, c'est NEXT, on est quand même là
entre investisseurs sérieux, on est pas là pour perdre de l'argent.
NEGOCIER UN DEVIS
La question que beaucoup de personnes se posent, faut-il négocier un devis ?
A première vue, c'est tentant, on sait que dans l'immobilier beaucoup de choses sont
négociables comme le prix du bien, les frais d'agence, les frais de notaire, les frais de
courtier... Tout ce qui est autour de l'immobilier, est négociable, donc même les devis
au final, mais est-ce une bonne idée de négocier le prix des devis ? Pour moi, non ce
n'est pas une bonne idée.
Le prix d'un devis, c'est le travail d'un artisan, dans le global, il y a une très grande
partie du coût du devis qui est pour de la main d'oeuvre. Si vous souhaitez gagner XX
% sur un devis, l'artisan aura 2 choix qui s'offrent à lui :
–
Soit baisser sa rémunération de XX% sans changer sa prestation, il perdra donc
XX% sur sa rémunération.
–
Soit baisser sa rémunération de XX% en baissant la qualité de sa prestation (en
achetant du matériel moins cher, en faisant 2 couches au lieu de 3 couches de
peinture, en faisant des finitions moins soignées...).
90% des artisans choisiront la 2ème solution, c'est totalement normal. Donc même si
c'est tentant et que ça augmenterait votre rentabilité, ne le faites pas, car ce n'est pas
une bonne solution. En revanche, si vraiment vous voulez négocier, vous pouvez lui
demander une prestation gratuite, comme le montage des meubles par exemple, ça
passera mieux que de négocier le prix de sa prestation.
UNE SOCIETE OU UN AUTO ENTREPRENEUR
Ce que je vais dire est une généralité, après tout n'est pas forcément vrai avec tous
les artisans.
Sachez déjà que la principale différence entre une société et un auto entrepreneur est
le prix. En effet, un auto entrepreneur aura seulement un forfait à payer d'environ 2025% en charges et il n'a pas de TVA à facturer à ses clients. A l'inverse, une société
dans le bâtiment aura environ 50% de charges (surtout s'ils font travailler des
salariés) et en plus, ils devront facturer la TVA à leurs clients. Ce qui fait que vous
payerez obligatoirement plus cher une société dans le bâtiment qu'un Auto
entrepreneur.
Un auto entrepreneur s'est généralement mis à son compte il y a peu de temps. En
effet, le statut AE est censé être une passerelle pour lancer son activité de société. Un
AE reste dans ce statut 1, 2 ou 3 ans, puis il est censé passer en entreprise ou en
société. Donc dans la majorité des cas, un AE aura moins d’expérience qu'une société
dans le bâtiment. Une société dans le bâtiment a des salariés, elle existe sûrement
depuis plusieurs années, donc elle a une expertise et une expérience plus complète.
Après ce n'est pas forcément vrai pour l'AE au niveau de son expérience, je vous
donne mon exemple perso. Mon électricien est AE depuis 1 an, mais il a travaillé
173
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pendant 10 ans en tant que salarié dans une société dans le bâtiment en tant
qu'électricien. Il a donc une très grosse expérience, même en étant un AE. Donc
pensez à demander son CV et où il travaillait avant, vous aurez peut-être une bonne
surprise. Mon avantage c'est que j'ai la chance d'avoir le prix d'un Auto entrepreneur
avec l'expérience d'une société du bâtiment. C'est lui qui a posé la colonne électrique
de 21 logements pour mon dernier investissement.
Posez-vous également la question de qui va gérer le chantier. Si vous pouvez gérer le
chantier vous-même c'est très bien, alors la question ne se posera pas. Par contre, si
vous ne pouvez pas gérer le chantier (vous avez peur des travaux, vous êtes trop loin
ou ça vous embête de faire ça), si vous prenez un artisan à son compte, il y a peu de
chance qu'il accepte de gérer le chantier, ou alors il faudra le payer plus. Mais son but
à lui est de faire son travail, pas de gérer un chantier. Alors qu'une société dans le
bâtiment, vu qu'elle pourra vous mettre tous les corps de métier à disposition, elle
pourra faire la gestion du chantier, et donc vous enlever cette épine du pied. C'est à
vous de voir ce que vous préférez.
Dans tous les cas, une nouvelle entreprise ou un artisan qui vient de se lancer en auto
entrepreneur, ce n'est pas une mauvaise chose, c'est juste un risque supplémentaire,
donc à vous de faire attention aux artisans que vous choisissez.
ESTIMER LES TRAVAUX
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INTRODUCTION
Même si je vous propose déjà un logiciel très complet, il est néanmoins très important
de savoir comment calculer le montant des travaux soi-même. Ainsi, vous
comprendrez plus facilement les montants indiqués dans le logiciel. C'est un point
important qui fait peur à beaucoup d'investisseurs, c'est pourquoi dans ce module,
nous allons décortiquer chaque poste afin de voir son coût.
LE LOGICIEL
Sachez avant tout chose que je mets à votre disposition, un logiciel gratuit en ligne
pour estimer le montant de tous vos travaux, il est parmi le logiciel de travaux le plus
complet qui existe en gratuit sur internet. Vous trouverez plus de 110 informations à
remplir pour avoir une estimation de vos travaux de façon juste. Voici les liens pour y
accéder :
–
Logiciel estimation des travaux version complète :
http://renta-immo.com/estimation-travaux/
–
Logiciel estimation des travaux version light :
http://renta-immo.com/estimation-travaux-light/
Ce que vous devez savoir, c’est que toutes les données que j’ai indiquées pour chaque
poste de travaux sont un mix de plusieurs informations. J’ai dans un premier temps,
interrogé tous mes artisans afin qu’ils me fournissent le prix qu’ils pratiquent, puis,
j’ai comparé cela avec d’autres investisseurs. Enfin, j’ai cherché les prix sur internet
pour en faire un mix afin d’avoir un montant au plus juste. Cela vous permettra
d’avoir une estimation proche à 20% de la réalité. Si vous tombez sur une estimation
à 50 000€, sachez que les devis des artisans seront entre 40 000 et 60 000 euros.
ESTIMER LES TRAVAUX DE PLOMBERIE
Lorsqu'on fait une grosse rénovation, il ne faut pas oublier la dépose des objets, on
n'y pense pas spécialement, mais c'est du travail que l'artisan va vous facturer. La
dépose dans les devis, comprend en général, le démontage du produit et l'enlèvement
à la déchetterie (un pro, lorsqu'il va à la déchetterie, doit payer). On va donc
commencer par parler de tout ce qui est la dépose des objets en plomberie :
–
Tout ce qui est WC, meuble vasque, lavabo, il faut compter environ 50€ par
objet pour la dépose.
–
Tout ce qui est la douche, que ce soit une cabine de douche ou une douche
avec un receveur, une paroi, une colonne, il faut compter environ 200€ pour la
dépose globale. La baignoire, demandant moins de main d'oeuvre, il faut compter
environ 100€ pour la dépose.
–
Pour la dépose d'un chauffe-eau, il faut compter environ 100€. Sachant que
généralement, le chauffe-eau n'a pas à être emmené à la déchetterie, des sociétés
viennent récupérer gratuitement les chauffe-eaux sur le chantier.
–
Pour des bricoles qui ne prennent pas plus de 10 minutes à enlever, comme la
dépose d'un évier de cuisine, il faut compter environ 20€.
175
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La dépose étant faite, on va désormais voir tous les postes de pose qui existent pour
de la plomberie. Quand je dis pose, pour que ce soit plus simple à comprendre,
j'inclue donc la pose, mais également la fourniture du matériel (le produit à installer
et les éléments permettant d'installer ce produit comme le silicone, la colle...). Pour
refaire entièrement un appartement, voici tous les tarifs :
–
Pose WC classique : 300€
–
Pose WC suspendu: 400€
–
Pose baignoire: 1300€
–
Pose douche classique : 1500€
–
Pose douche italienne : 2500€
–
Pose meuble vasque : 250€
–
Pose chauffe-eau 100l : 500€
–
Pose chauffe-eau 200l : 600€
–
Pose chauffe-eau 300l : 700€
–
Pose évier + mitigeur de cuisine : 200€
Lorsqu'on fait de la création de logement ou dans certains cas, qu'on fait une
colocation, on doit créer des alimentations supplémentaires pour des créations de
salle de bain ou de cuisine par exemple. Pour chaque poste, j'inclue l'alimentation, et
l'évacuation, ainsi que le matériel (cuivre, PER, coude...). Ce travail vient en
complément de la pose, c'est un travail complémentaire. Pour cela, il faut inclure ces
différents coûts à votre devis. Voici le coût pour de la création pour chaque poste :
–
–
–
–
–
–
Création
Création
Création
Création
Création
Création
ALIMENTATION/EVACUATION
ALIMENTATION/EVACUATION
ALIMENTATION/EVACUATION
ALIMENTATION/EVACUATION
ALIMENTATION/EVACUATION
ALIMENTATION/EVACUATION
pour
pour
pour
pour
pour
pour
WC : 200€
meuble vasque : 200€
cuisine : 200€
douche : 200€
baignoire : 200€
chauffe-eau : 200€
Pour les travaux encore plus conséquents, il y a la création d'évacuation globale et la
création d'alimentation globale qui se font lorsque vous partez sur un plateau brut où
il n’y a absolument aucune alimentation ou évacuation d’eau. Il faut donc les créer.
Voici le coût pour de la création pour chaque poste :
–
–
Création ALIMENTATION GLOBALE : 500€
Création EVACUATION GLOBALE : 500€
Si vous avez un appartement entier à créer, en partant d'un plateau brut par
exemple, vous devrez prendre la CREATION EVACUTATION GLOBALE + CREATION
ALIMENTATION GLOBALE + CREATION ALIMENTATION / EVACUATION pour chaque
produit (WC, DOUCHE…) + POSE pour chaque produit (WC, DOUCHE…).
ESTIMER LES TRAVAUX D'ELECTRICITE ET GAZ
Idem que pour la plomberie, en travaux d'électricité, il y a également de la dépose à
faire. Pour rappel, la dépose dans les devis, comprend en général, le démontage du
produit et l'enlèvement à la déchetterie. Voici les tarifs de la dépose du matériel
électrique/gaz :
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–
Tout ce qui est matériel électrique, ça se dépose très facilement, que ce soit un
radiateur électrique, un tableau électrique, une vmc ou tout autre élément, le coût est
souvent inférieur à 50€
–
Tout ce qui est matériel fonctionnant au GAZ, c'est plus compliqué, car certains
éléments demandent d'avoir une certification pour pouvoir les enlever. Pour les
radiateurs, chaudières, tuyaux, le coût sera un peu plus élevé que pour du matériel
électrique.
La dépose étant faite, on va désormais voir tous les postes de pose qui existent pour
de l'électricité. Quand je dis pose, pour que ce soit plus simple à comprendre, j'inclue
donc la pose, mais également la fourniture du matériel. Exemple pour la pose d'un
RADIATEUR 1000W, ça inclue la création de l’alimentation du radiateur, le cache de la
prise, la boite d’encastrement, la pose et le radiateur en lui-même. Pour refaire
entièrement un appartement, voici tous les tarifs :
–
–
–
–
Pose
Pose
Pose
Pose
tableau électrique Studio : 500€
tableau électrique T2-T3 : 700€
tableau électrique T4+ : 900€
compteur électrique : 500€
La pose du compteur électrique peut aller de 200€ si c'est votre électricien qui pose le
compteur, à 1000€ si c'est Enedis qui le pose. Sachez que le compteur est gratuit,
seule la pose est facturée. Enedis n'a pas le droit de faire payer le compteur en luimême.
–
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–
–
Pose
Pose
Pose
Pose
prise
prise
prise
prise
électrique 16A : 70€
électrique 32A : 110€
TV : 100€
RJ45 : 100€
Une prise 32A concerne souvent le four et la plaque de cuisson, tout le reste c’est du
16A. La plupart des prix indiqués concerne la marque Schneider.
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–
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–
–
–
–
Alimentation chauffe-eau : 100€
Pose radiateur 1000W : 200€
Pose radiateur 2000W : 300€
Pose sèche serviette 500W : 200€
Pose VMC Studio-T2 : 300€
Pose VMC T3 et + : 400€
Pose liaison équipotentielle : 90€
Pose point lumineux : 100€
La liaison équipotentielle est une obligation pour les salles de bain, c’est une sécurité.
Il en faut 1 par SDB. La prestation du Chauffe-eau, c'est juste la création de
l'alimentation électrique, le plombier l'ayant déjà installé.
177
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Pour les colonnes électriques, lorsque vous faites une création de 5 appartements
alors qu’il n’y avait qu’un seul compteur à la base, celui-ci ne pourra pas supporter
toute la puissance des nouveaux appartements, il faudra donc créer une colonne
électrique. Par contre, seul votre électricien pourra vous dire s'il est nécessaire ou non
de devoir créer une nouvelle colonne. Voici le prix d'une colonne électrique, le prix est
une estimation, car il peut être différent en fonction de beaucoup de facteurs.
–
–
–
–
Création
Création
Création
Création
d'une
d'une
d'une
d'une
colonne
colonne
colonne
colonne
électrique
électrique
électrique
électrique
pour
pour
pour
pour
1 à 4 logements : 5 000€
5 à 9 logements : 10 000€
10 à 14 logements : 15 000€
+ de 15 logements : 20 000€
ESTIMER LES TRAVAUX DE MUR, PLAFOND, SOL
La prestation peinture, prend en compte 3 couches de peinture, c’est-à-dire 1 souscouche + 2 couches de peinture. Pour chaque poste, la pose et la fourniture du
produit est incluse. La dépose inclut le démontage et l’enlèvement à la déchetterie.
Voici les différents postes pour la dépose :
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–
–
–
Dépose
Dépose
Dépose
Dépose
mur
mur
mur
mur
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Dépose
Dépose
Dépose
Dépose
Dépose
sol
sol
sol
sol
sol
et
et
et
et
de
de
de
de
de
plafond
plafond
plafond
plafond
de
de
de
de
dalle de polystyrène : 5€/M2
papier peint : 5€/M2
lambris : 10€/M2
faïence : 20€/M2
moquette : 10€/M2
parquet : 15€/M2
carrelage: 30€/M2
lino : 10€/M2
plinthe : 10€/M linéaire
La dépose étant faite, on va désormais voir tous les postes de pose :
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–
–
–
–
Pose
Pose
Pose
Pose
Pose
Pose
Pose
Pose
peinture au mur : 25€/M2
peinture au plafond : 35€/M2
peinture crépi mur et plafond : 25€/M2
enduit mur et plafond : 15€/M2
faïence murale : 50€/M2
papier peint mur et plafond : 20€/M2
toile de verre mur et plafond : 25€/M2
lambris mur et plafond : 50€/M2
Concernant l’enduit, il faut en mettre lorsque le mur est en mauvais état, lorsqu’il y a
des trous par exemple. L’enduit permet de reboucher les trous, afin de repartir sur un
mur plat pour peindre par dessus.
–
–
–
–
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Pose
Pose
Pose
Pose
parquet massif : 80€/M2
parquet stratifié : 40€/M2
PVC clipsable : 50€/M2
carrelage : 50€/M2
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–
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Pose
Pose
Pose
Pose
PVC à coller : 30€/M2
Lino en rouleau : 25€/M2
OSB 15MM : 35€/M2
ragréage : 15€/M2
Si vous devez changer le sol de votre bien, il faut choisir la dépose du sol existant + la
pose de l’OSB + la pose du sol que vous souhaitez. La pose des plinthes est inclue
pour chaque prestation.
ESTIMER LES TRAVAUX DE PLATRERIE ET ISOLATION
La pose de cloison ou faux plafond inclut la fourniture et la pose du placo, de
l’ossature métallique, les bandes à joints, l’enduit et le ponçage. Il ne restera plus que
la prestation de peinture à faire. Quand on dit M2, c'est M2 de mur à créer et non M2
au sol. Voici les prestations :
–
–
–
–
–
–
–
Création d'une cloison sans isolation: 30€/M2
Création d'une cloison avec isolation : 35€/M2
Création d'une cloison SAD : 70€/M2
Création d'un faux plafond sans isolation : 35€/M2
Création d'un faux plafond avec isolation : 40€/M2
Doublage mur existant avec isolation : 30€/M2
Isolation des combles : 35€/M2
La cloison SAD est un type de cloison utilisé pour séparer 2 logements, on en parlera
en détail dans le module spécifique plus tard.
GERER LE CHANTIER
INTRODUCTION
179
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Gérer un chantier n'est pas une mince affaire, il va falloir faire preuve de régularité et
de professionnalisme afin que le chantier soit suivi correctement. Pour que votre
investissement soit nickel, il faut que le chantier se passe bien. C'est ce que nous
allons voir dans ce module en indiquant ce qu'est une vraie visite de chantier, nous
verrons également ce qu'il faudra surveiller. On verra enfin à quel moment il faut
payer les acomptes de chantier, et ce qu'il faut faire si votre artisan prend du retard
ou s'il disparaît du chantier.
CONTROLER LE CHANTIER
Un chantier c'est un endroit spécial où quand on a encore jamais investi en
immobilier, ça peut faire peur. Un endroit où vous pourrez vous sentir mal à l'aise et
pas à votre place. Vous verrez des artisans parler de choses que vous ne comprendrez
peut-être pas. C'est pourquoi dans les modules suivants, traitant des travaux, on
verra en détail les types de travaux afin que vous puissiez être à l'aise pendant votre
visite de chantier.
Une visite de chantier n'est pas une simple visite de courtoisie, c'est une inspection du
travail qui a été fait, une vérification du retard ou de l'avance du travail en fonction du
planning prévu à la base. Vous devez tout vérifier afin d'être sûr que tout est bien fait
correctement. Car au final, c'est vous le client, et si vous ne dîtes rien, je vous assure
que ce ne sont pas les artisans qui vont vous montrer s'il y a des négligences ou du
travail bâclé à certains endroits du chantier.
Pour moi, ce n'est pas une visite, mais un suivi, c'est plus juste comme mot. Ce suivi,
il va falloir le faire régulièrement afin dans un premier temps de vérifier que le travail
est fait correctement, mais également pour montrer aux artisans que vous êtes
présent, que vous surveillez. Plus les artisans auront de liberté et plus ça peut être
problématique, sauf si vous connaissez bien votre équipe avec qui vous avez déjà fait
plusieurs chantiers, dans ces cas-là, ce n'est pas pareil.
Un suivi régulier, c'est au grand minimum 1 visite par semaine, mais le mieux est
d'avoir au moins 2 visites par semaine. Les artisans apprécieront également, ils
pourront vous remonter en personne les interrogations ainsi que les soucis qu'il peut y
avoir. Vous pourrez ainsi régler rapidement les soucis quand vous serez présent. En
voyant votre présence régulièrement, les artisans auront plus intérêt à faire du bon
travail et à terminer le chantier dans les temps.
A l'inverse, si vous faites un suivi non régulier, il est probable que les soucis et les
interrogations aient plus de mal à remonter à vous, ce qui provoquera des
incompréhensions et des tensions à la fin du chantier. De plus, les artisans se sentant
moins surveillés, feront un peu ce qu'ils veulent. Le fait de ne pas montrer sa
présence prouve également qu'on n'est pas vraiment impliqué dans le projet.
Pour ceux qui investissent à distance, ça sera plus compliqué de vous rendre sur place
régulièrement. Dans ce cas-là, prévenez les artisans dès le début, afin qu'ils
comprennent votre absence. Dans ces cas-là, faites des suivis par téléphone très
régulièrement. Idéalement via skype vidéo ou Facetime afin de voir le chantier en
réel, et vérifier que tout se passe bien.
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Faites financer votre mobilier sur easy-mobilier.com
On ne fait pas une visite de chantier comme on part en vacances, il faut se munir d'un
smartphone ou appareil photo de qualité, afin de prendre des photos de l'avancée du
chantier régulièrement pour avoir un bon suivi. Cela permettra également d'avoir des
preuves en cas de malfaçon. Il faudra également une lampe torche, surtout dans les
chantiers en rénovation totale où il n'y a pas d'électricité au début, cela permettra
également de vérifier les combles. Amenez également un niveau à bulle, vous pourrez
vérifier que tout est à niveau.
Par contre, vous n'êtes pas son chef, vous êtes son client, vous ne devez donc pas lui
donner d'ordre et des directives, qu'il pourrait mal prendre. Il faut être diplomate. Un
artisan est à son compte (sauf si c'est une société du bâtiment), c'est justement pour
ne pas avoir de patron, donc parlez comme à un partenaire. Si vous voyez des
erreurs, ne lui parlez pas de façon méchante, dîtes-lui simplement qu'il y a une petite
erreur et qu'il faudrait la modifier.
Si vous avez sous-traité le chantier à un maître d'oeuvre ou à un architecte, dans ces
cas-là, ça sera plus simple. C'est le prestataire qui devra faire ce travail de vérification
et de suivi de chantier, puis, il vous remontera les informations. En revanche, avoir un
prestataire qui gère le chantier, ne vous soustrait pas à faire des visites par vousmême pour voir l'avancée du chantier. Comme on dit, on n'est jamais mieux servi que
par soi-même. Il n'y a que moi qui sais ce que je veux exactement pour mon chantier.
CE QU'IL FAUT VERIFIER
On verra en détail tout ce qu'il faudra vérifier à la réception du chantier, dans le
module 44, mais on va déjà voir ce qu'il faut vérifier pendant les visites de chantier. Il
y a beaucoup de choses à vérifier pendant le chantier. Il ne faut pas attendre la fin du
chantier pour vérifier que tout se passe bien car, en faisant cela, il se peut que
certaines choses mal faites ne puissent plus être modifiées si c'est trop tard.
Prenons l'exemple d'un radiateur mal placé, l’électricien a mal compris ce que vous
souhaitiez. Vous vouliez le mettre sous la fenêtre, et lui l'a mis à la place de
l'emplacement de la TV. Si vous voyez cette erreur à la fin du chantier, ça ne sera
pas trop tard mais ça coûtera pas mal de temps et d'argent, car il faudra faire une
saignée dans le placo, tirer les fils au bon endroit, déplacer le radiateur, puis,
reboucher le placo avec enduit + couche de peinture. Bref pas mal de travail. Alors
que si vous aviez vu que la prise du radiateur était mal placée dès le début, pendant
que le placo n'était pas encore jointé, ni peint, alors la modification aurait été
beaucoup plus simple.
Il y a beaucoup d'exemple comme ça, c'est pourquoi il faut faire des vérifications très
régulièrement, un artisan est un humain, il peut faire des erreurs.
Il faudra donc vérifier tout ce qui est installation électrique, en testant les lumières,
les prises, les installations générales. Vérifiez également la plomberie en laissant
couler l'eau pendant plusieurs minutes, afin de vérifier qu'il n'y a pas de fuite. Enfin,
vérifiez tout ce qui est chauffage, afin de vérifier qu'ils fonctionnent bien.
Vérifiez également tout ce qui est esthétique, sur le mur, il ne doit pas y avoir de
traces de bande à joint ou de trou, tout doit être net et lisse. La peinture ne doit pas
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avoir de coulure. Le carrelage doit avoir des joints nets, et non dégueulasses comme
on peut le voir régulièrement.
Vérifiez tout ce qui a été mis dans le devis en détail, reprenez tout, point par point
afin de relever les éventuelles erreurs.
Vous venez de vous créer un 2ème métier, c'est la gestion des artisans. Vous verrez,
lorsque les artisans ne se connaissent pas, vous allez avoir des appels pour des
broutilles. Généralement, s'ils sont intelligents, ils sauront se gérer eux-même et se
parler. Mais pour cela, vous devrez avoir fait ensemble, une réunion de chantier avant
le début du chantier, avec tous les artisans afin de voir qui fait quoi et quand ça sera
fait. Vous ferez tous ensemble, un planning, afin que tout soit bien clair dans la tête
de chacun. Cela permettra à chaque artisan de partir sur de bons rails.
A QUEL MOMENT ENVOYER LES ACOMPTES ?
L’acompte, donc l'argent, c'est le seul moyen de pression que vous avez envers votre
artisan il faut donc le payer, de façon intelligente. Vous vous doutez bien que si vous
payez votre artisan d'un coup, dès le début du chantier, vous n'aurez plus ce moyen
de pression qui permet d'avoir un bon chantier.
Un artisan qui vous demande de tout payer ou une grosse partie du montant global
dès le début du chantier, c'est qu'il y a un gros problème. Soit il est de mauvaise foi
et ne fera pas votre chantier correctement, soit il a des problèmes d'argent et doit se
faire un peu de trésorerie, et c'est un problème, car un artisan qui ne sait pas gérer
son argent, ce n'est pas bon signe.
De manière générale, et surtout si c'est votre artisan qui achète le matériel pour le
chantier (placo, peinture, parquet, colle, joint...), il lui faudra un acompte dès le début
du chantier afin qu'il puisse acheter ce matériel. Ça lui montrera également votre
sérieux. Le sérieux va dans les 2 sens. Un premier acompte normal pour débuter le
chantier, c'est entre 25 et 35%. Il faut le payer quelques jours avant le début du
chantier. Inutile de payer cet acompte 1 mois avant le début du chantier.
Les autres acomptes, il faudra ensuite les payer au fil du chantier. En général, il y a 3
acomptes à payer pendant le chantier, le premier acompte juste avant le début du
chantier, un deuxième acompte en milieu de chantier et un dernier acompte à la fin
du chantier, après la réception du chantier. C'est comme ça que vous devez payer vos
acomptes. Ne payez pas tout au départ comme on l'a vu plus tôt et ne payez pas tout
à la fin.
Pour débloquer un acompte, la principale procédure est d'envoyer la facture de votre
artisan à votre banque. Une fois la réception de cette facture, la banque met plus ou
moins de temps pour la payer. Certaines banques mettent quelques jours et d'autres
mettent plusieurs semaines. Il faut donc bien prendre en compte cette donnée, car ça
peut bloquer un chantier. Demandez à votre banque, sous combien de temps elle paie
une facture d'artisan. Si elle vous dit que les factures sont payées sous xx semaines,
prévenez votre artisan dès le départ afin qu'il sache que cela prendra du temps.
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Pour mon cas perso, lors de mon premier chantier, la banque avait mis tellement de
temps pour payer le premier acompte (1 mois) que le chantier était bloqué, l'artisan a
attendu de recevoir son acompte pour commencer. J'ai donc perdu du temps, donc de
l'argent et l'artisan commençait à perdre confiance. Un investisseur intelligent doit
toujours prévoir ce genre de choses, pour ne rien laisser au hasard.
La facture de votre artisan doit être cohérente, exemple pour une rénovation totale, la
banque risquera de refuser de payer la facture si celle-ci fait 3 lignes, une perte de
temps supplémentaire. Toutes les mentions obligatoires doivent être indiquées, mais
également la désignation des travaux en détail. Si c'est une rénovation totale, la
facture devra facilement faire 4-5 pages.
L'ARTISAN EST EN RETARD
C'est ce qui va vous arriver au moins 1 fois dans votre vie d'investisseur, vous pouvez
être sûr que sur 1 de vos chantiers, vous aurez du retard. Mais il ne faut pas avoir
peur ou être stressé pour autant, car en tant qu'investisseur intelligent, vous avez
prévu ce genre de situation. En effet, c'est très rare qu'un chantier ne prenne pas du
retard, surtout les gros chantiers où il y a des inconnues à la base que l'on ne peut
pas connaître avant de commencer le chantier.
Pour prévenir ce genre de soucis, imaginons que vous vous soyez mis d'accord avec
l'artisan pour que le chantier dure 3 mois, et bien, dans votre tête, dîtes-vous que le
chantier durera 4 mois. Ainsi, vous ne serez pas stressé. Si vous avez prévu de faire
rentrer un locataire au 3ème mois, repoussez-le au 4ème mois, idem si vous aviez
prévu d'autres impératifs de date, faites comme si le chantier sera terminé dans 4
mois.
En revanche, si vous voyez que l'artisan a vraiment du retard car il n'est pas sérieux
ou qu'il enchaîne plusieurs chantiers en même temps, là c'est problématique. Il va
falloir taper du point sur la table et faire comprendre à l'artisan que vous n'appréciez
pas cela. Dans tous les cas, il vaut mieux régler cela à l'amiable, et dans 90% des
cas, cela se résout facilement.
Il ne faut pas rentrer en conflit dès le début, sinon vous pourriez braquer l'artisan. Il
faut parler et essayer de comprendre ce qui ne va pas. Regardez ce que vous pouvez
faire ensemble pour résoudre les soucis et repartez sur de bonnes bases. Puis, il
faudra faire un nouveau planning ensemble. L'artisan verra que vous êtes de son coté
et que vous souhaitez que ça s'arrange, il sera donc plus enclin à vous aider.
Ce genre de soucis arrive fréquemment lorsque vous faites un mauvais suivi de
chantier, mais si vous êtes présent régulièrement, il aura plus de mal à déserter le
chantier trop régulièrement.
L'ARTISAN EST PARTI
Perdre un artisan est très problématique, car il faudra trouver un autre artisan, ce qui
n'est pas facile. Mais en plus, vous devrez trouver un artisan qui accepte de reprendre
les travaux d'un autre artisan, et beaucoup refusent, car ils ne savent pas ce qui a été
fait avant. Un artisan engage sa décennale sur un chantier, il doit donc s'assurer que
le travail de l'artisan qui a déserté soit bien fait. C'est surtout vrai pour du travail
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d'électricité ou de plomberie car c'est un travail très technique qui demande des
compétences spécifiques.
Si vous avez essayé de suivre la procédure précédente, mais que l'artisan ne répond
plus et ne vient plus sur le chantier, dans ces cas-là, vous n'aurez pas le choix que de
prendre un autre artisan.
Envoyez un recommandé à l'artisan dès que vous vous rendez compte qu'il ne vous
répond plus. Envoyez un nouveau recommandé 15 jours plus tard, puis un autre 30
jours après. S'il ne répond toujours pas, vous pourrez prendre un autre artisan même
si le devis que vous aviez signé ensemble n'est pas rempli, car celui-ci ne répond pas
à vos courriers. Le contrat sera ainsi cassé, vous serez libéré de toutes vos obligations
avec cet artisan. Cela vous permettra, en cas de procédure devant la justice de
prouver que vous avez tout fait pour rentrer en contact avec lui.
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LES TRAVAUX
INTRODUCTION
On rentre en douceur dans la partie travaux en expliquant les généralités des travaux
et l'importance d'en faire lorsqu'on veut être rentable. On verra ensuite comment
organiser les travaux grâce à un planning précis ainsi qu'à des plans détaillés afin que
les artisans n'aient plus qu'à suivre vos indications. On verra enfin quand est-ce qu'il
faudra faire les travaux ou non, et les erreurs à éviter au niveau des travaux.
LES GENERALITES
Les travaux ça fait peur à tout le monde, surtout aux débutants, et pourtant, c'est la
stratégie qui rapporte le plus en immobilier car elle offre 3 avantages non
négligeables :
–
Quel que soit le type de location que vous ferez, les travaux seront déductibles
des revenus de vos locations. Vous permettant ainsi de ne pas payer d’impôt pendant
plusieurs années. Quand on connaît l'imposition que l'on a avec les revenus
immobiliers, je considère que les travaux sont une niche fiscale extrêmement
intéressante. Beaucoup plus rentable que beaucoup d'autres niches.
–
La plus-value lors de la revente est assurée avec des travaux de rénovation. Si
vous avez acheté votre bien immobilier en dessous du prix du marché comme je l'ai
écrit précédemment dans cette formation, et que vous revendez un peu au-dessus du
prix du marché avec une rénovation haut de gamme, vous vendrez vite et avec une
plus-value. Cette plus-value sera imposée, mais ce n'est pas grave, comme dit Roger,
« c'est le jeu ma pauvre Lucette ». Si vous voulez calculer la plus-value, je vous invite
à regarder le module qui s'intitule « LA plus-value ».
–
Une facilité à la location. Un bien refait à neuf, avec une belle déco et de beaux
meubles, sera plus qualitatif que 90% du marché immobilier de votre secteur, vous
louerez donc très facilement votre appartement. Quand on est meilleur que la
concurrence et qu'on loue à un prix raisonnable, on sera le meilleur sur son secteur.
Ainsi, vous pourrez louer un peu plus cher que la moyenne de la ville, mais en plus,
vous aurez un turn-over plus faible, puisque le locataire se sentira bien dans votre
logement. Un turn-over plus faible lorsqu'on est propriétaire, c'est s'assurer une
tranquillité d'esprit et ça n'a pas de prix.
Si vous ne faites pas de travaux, vous perdez ces 3 avantages qui sont selon moi, la
pierre angulaire d'un investissement immobilier à succès. Peut-être que certains ne
seront pas d'accord, mais selon moi, on ne peut pas avoir un investissement très
rentable sans faire beaucoup de travaux. C'est la seule solution pour être le meilleur
en immobilier.
Il ne faut pas avoir peur des travaux, ce sont vos amis pour la vie (contrairement aux
produits laitiers ^^). Dans les modules suivants, nous verrons les différents corps de
métier afin de traiter tous les types de travaux auxquels vous aurez à faire face au fil
de votre vie d'investisseur. Je vous apprendrai à parler le langage « travaux », afin
d'être à l'aise devant les artisans. Savoir parler ce langage vous permettra d'être au
même niveau que les artisans, vous permettant ainsi de paraître plus pro qu'une
personne qui n'y connaît rien.
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ORGANISER LES TRAVAUX
Pour que les travaux soient fait correctement, il faut préparer tout le processus à
l'avance, il ne faudra rien laisser au hasard. Un chantier non organisé et sans
planning, c'est un chantier qui va mal se passer. Je vous conseille donc de faire 2
choses importantes :
–
–
Un planning
Un plan
Ces 2 choses vous prendront du temps à mettre en place, mais vous verrez que vous
gagnerez beaucoup de temps une fois que le chantier aura commencé car tout aura
été prévu à la base, vous évitant ainsi une grosse partie des mauvaises surprises de
chantier.
UN PLANNING
On a commencé à en parler dans le module précédent, on va rentrer dans le détail ici
afin d'expliquer comment organiser un planning correctement. Le planning, ce n'est
pas vous qui allez le faire, mais c'est tous ensemble. Quelques semaines avant le
début du chantier, vous allez devoir organiser une réunion de chantier, avec tous les
artisans. Il est impératif que tout le monde soit présent. Si tous les corps de métiers
ne sont pas là, le planning ne sera pas totalement juste.
Vous allez prendre une feuille blanche ou un document word, c'est comme vous
voulez. Vous allez dans un premier temps, vous concerter sur le temps prévu pour
faire tout le chantier par tous les artisans. Vous partez par exemple sur 3 mois. Vous
allez créer 1 case par semaine, donc vous ferez 12 cases pour les 3 mois de chantier.
Dans chaque case, vous allez mettre ce que fera chaque artisan. C'est eux qui vous
diront à quelle semaine sera posé le placo, à quelle semaine les gaines seront
passées, à quelle semaine les évacuations seront créées.
Ainsi, grâce à l'aide des artisans, vous aurez votre planning de rempli sur les 3 mois.
Vous saurez à quel moment sera faite telle ou telle action. Ça vous aidera vous, pour
vous organiser et lorsque vous surveillerez le chantier, vous saurez s'il est en avance
ou en retard. Ça aidera également les artisans, qui sauront à quel moment l'autre doit
poser ses fournitures. Exemple, l'électricien doit attendre que l'ossature métallique
soit posée pour y mettre ses gaines, grâce au planning il saura quand le faire. C'est
un document qui aidera tout le monde.
En revanche, sur votre chantier, rien ne se passera comme vous l'avez indiqué sur
votre planning et c'est normal. Le moindre grain de sel qui vient s'y mettre et vous
pouvez perdre 1 semaine de chantier. Un artisan malade, un mur porteur qu'on ne
peut pas toucher, une évacuation qu'on ne peut pas créer et c'est du temps de perdu.
Donc n'ayez pas peur, dans la vraie vie les choses ne sont pas linéaires, mais ce n'est
pas grave, même si le planning doit bouger avec le temps, au moins, les artisans
auront une base sur quoi se reposer.
Si vous avez des informations, des questions, des indications à rajouter pour vos
artisans, mettez-les sur le planning. En les notant dans la case correspondante,
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l'artisan saura qu'à la semaine 6 par exemple, il devra vous appeler pour choisir
ensemble le parquet pour tout l'immeuble.
Ce planning devra être imprimé et il faudra en donner 1 exemplaire pour chaque
artisan afin que chacun ait sa propre copie. Les artisans étant souvent tête en l'air, je
vous invite à envoyer une copie de ce planning par email à tout le monde. Ainsi, plus
aucune excuse de perte en faisant ainsi. Pour les artisans qui connaissent bien
internet, la meilleure solution est de créer un google drive. Pour ceux qui ne
connaissent pas, c'est un document commun et dès que vous écrirez quelque chose
sur ce document, les autres le verront en temps réel. C'est très pratique lorsque vous
avez des informations à rajouter, mais que vous ne souhaitez pas appeler l'artisan à
chaque fois.
LE PLAN
Les artisans ont besoin de plan pour faire leur travail correctement. Si vous ne
fournissez pas de plan, ou si vous fournissez des plans bâclés, c'est vous qui en
pâtirez au final, car c'est votre logement. Un mauvais plan et la cuisine sera posée
n'importe comment, les radiateurs seront posés dans le salon, et la TV finira dans le
cellier. J'exagère, mais on n'est pas loin de la réalité. Pas tous les artisans, mais une
grande partie, ne sont que des exécutants, et ils ne vont pas chercher à comprendre.
Il sera logique pour vous de mettre le radiateur sous la fenêtre, mais si vous ne le
dîtes pas, l'artisan le mettra n'importe où. Et ça sera de votre faute, puisque vous
n'aurez pas fourni des plans détaillés.
Un plan de qualité, c'est un plan où absolument tout est détaillé sur plusieurs vues,
idéalement au moins 2 ou 3 vues en 3D dans plusieurs coins de l'appartement et 1
vue en 2D afin de se rendre compte de l'espace. Pour chaque plan en 2D, il doit y
avoir les mesures de chaque élément. La cuisine doit avoir des mesures au cm prêt,
les radiateurs, le lit, le salon, la salle de bain, les fenêtres, les portes... Bref, tout doit
y être pour que l'exécutant n'ait qu'un seul travail à faire, reproduire ce que vous avez
mis dans votre plan.
Pour faire des plans rapidement comme un pro, il y a plusieurs logiciels en ligne qui
existent, mais dans mon cas j'utilise uniquement home by me
https://home.by.me/fr/, un site appartenant à Dassault, l'une des plus grosses boites
françaises. Le logiciel est très simple d'utilisation.
Home By Me est un logiciel en ligne. Vous devez dessiner les plans directement sur le
logiciel en ligne, avec les différentes mesures, pièce par pièce, et à la fin y rajouter les
meubles et la décoration.
Le concept est très pratique, vous pouvez absolument tout faire, jusqu’à votre cave !
Le site met à disposition de nombreux projets d’utilisateurs que vous pourrez ouvrir
dans votre propre logiciel en étant simplement inscrit (gratuitement). L’interface,
blanche et simple, est de toute façon dotée d’une rubrique aide qui s’affiche en
cliquant sur l’icône. Le rendu 3D est également pourvu d’une simulation lumière très
bonne avec une vue à 360°. La présence d’un personnage dans votre maison permet
aussi de changer de point de vue afin de tout percevoir par ses yeux. Mais ce n’est
pas fini : le logiciel permet de puiser dans un fond important d’objets et de meubles
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pour décorer et meubler votre maison, et même de cuisines complètes, grâce à leurs
partenariats avec certaines grandes marques.
LES ERREURS A NE PAS FAIRE
Les erreurs qu'on est susceptible de faire au niveau des travaux, surtout lorsqu'on
débute dans l'immobilier, c'est la gestion du temps, on l'a vu plus tôt, mais c'est
également la gestion de l'argent. En effet, dans 90% des cas, votre chantier vous
coûtera plus que prévu. Moi-même, il m'arrive de dépasser mes estimations de
chantiers, et à la fin ça me coûte plus cher que prévu. Lorsqu'on fait une rénovation
totale, il y a toujours des variables qu'on ne peut connaître dès le départ.
Pour cela, la solution est d'augmenter le financement que vous allez demander à la
banque. En général, on augmente de 10%, ça permet de faire face aux impondérables
auxquels on n'a pas pensé au début du chantier. Si vous n'empruntez pas cette marge
de 10%, il se peut que vous deviez rajouter de votre poche la différence, et ça peut
atteindre des milliers d'euros. Pour cela, demandez à votre artisan de vous faire un
devis un peu plus élevé avant de demander le prêt, ainsi, vous serez tranquille.
Si vous faites vos travaux vous-même, faites bien attention à vous assurer
correctement. Au même titre qu'un artisan, vous devez vous assurer. Vous n'aurez
pas le droit d'avoir une assurance décennale en tant que particulier, mais vous devrez
prendre une assurance dommage/ouvrage. Vous serez ainsi assuré en cas de soucis
pendant le chantier. Notez que lorsque vous faites les travaux vous-même, seul le
matériel est déductible, votre temps passé à faire les travaux ne l'est pas.
QUAND FAIRE LES TRAVAUX
On le verra en détail dans les modules traitant des travaux, mais on va commencer à
rentrer en profondeur afin de voir quand est-ce qu'il faut faire des travaux et quand
est-ce qu'il ne faut pas en faire. Vous le savez, moi, je ne fais que de la très grosse
rénovation en achetant des biens pourris, afin d'avoir le prix du bien assez bas. Donc
je refais absolument tout, mais ce n'est pas une obligation lorsque ça ne s'y prête
pas.
Lorsqu'on achète un immeuble ou un appartement, notre but est d'avoir le moins de
soucis possible lorsque notre locataire sera présent. Il faut régler tous les soucis
pendant le chantier, ne rien laisser de coté en se disant qu'on verra ça plus tard. Non,
tout doit être réglé avant la rentrée du locataire dans les lieux. Si vous faites cela
correctement, vous verrez que vous n'aurez aucun souci majeur pendant plusieurs
années. Evidemment, on ne pourra rien faire contre des erreurs venant du locataire,
mais vous enlèverez au moins les soucis qui pourraient venir à cause de vous.
Pour cela, lorsque vous achèterez un bien, il faudra tout vérifier. Les principaux soucis
dans un bien immobilier, ce sont les fuites d'eau. Ça peut paraître insignifiant, mais
une fuite d'eau peut ruiner un parquet stratifié. Donc le temps des travaux (qui vous
coûteront déjà de l'argent), il faudra reloger le locataire... bref, ce n'est pas ce qu'on
veut. Donc dès le début, vérifiez et faites vérifier par votre plombier, toute la
tuyauterie. S'il a un doute à certains endroits, on ne réfléchit pas, on change tout de
suite. Idem pour tout ce qui est matériel comme le bac à douche, le meuble vasque,
le robinet. Tout ce qui semble suspect, il faut le changer.
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Pour l'électricité et le gaz également, c'est encore plus important, car l'eau, ça fait des
fuites, mais l'électricité et le gaz, ça peut tuer. Si vous avez un vieux compteur
d'électricité ou de gaz ou des prises qui ne sont pas au norme, il ne faut même pas
réfléchir une seule seconde, on change. Une chaudière au gaz qui fait peur, on
change...
Notez bien cette phrase, il vaut mieux payer 100€ maintenant que 500€ dans 2 ans.
Même si c'était quelque chose de pas prévu à la base, faites-le. Dans mon cas, je
refais toute la tuyauterie en partant de la cave aux combles, pareil pour l'électricité,
on refait une nouvelle colonne aux normes. En refaisant absolument tout de A à Z, je
suis sûr d'être tranquille pendant 10-15 ans.
N'oubliez pas que c'est vous le maître à bord et personne d'autre, l'artisan est là
pendant les travaux, après c'est vous et personne d'autre qui serez responsable de
votre navire. Vous avez la responsabilité de votre bien immobilier, alors faites
attention à tout et ne laissez rien passer quel que soit l'avis des autres.
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LES TRAVAUX D'ELECTRICITE (Partie 1)
INTRODUCTION
Nous parlerons dans ce module de travaux d'électricité de tout ce qui est les
matériaux et le Consuel. Nous rentrerons en détail afin que vous puissiez comprendre
tout ce qu'il faut savoir dans ce domaine.
LES DIFFERENTS MATERIAUX
Voici une liste non exhaustive des matériaux électriques qu’il va y avoir lors d’une
rénovation électrique complète, j’ai mis le matériel le plus technique (je n'ai pas mis
les caches prises, interrupteurs…) afin que vous puissiez comprendre le langage de
votre électricien. Ainsi, vous ne passerez pas pour un débutant :
Le tableau électrique, qu’on verra un peu plus bas
Les disjoncteurs : Un disjoncteur est un dispositif électromécanique, voire
électronique, de protection dont la fonction est d'interrompre le courant
électrique en cas d'incident sur un circuit électrique. Il est capable
d'interrompre un courant de surcharge ou un courant de court-circuit dans une
installation. Suivant sa conception, il peut surveiller un ou plusieurs paramètres
d'une ligne électrique.
Le Parafoudre monophasé : On appelle parafoudre un dispositif destiné à limiter
les surtensions et à écouler à la terre les courants de foudre. ... On utilise
souvent dans le langage courant le terme de parasurtenseur ou parasurtension
mais le terme officiel est parafoudre.
DCL : Le dispositif de connexion luminaire (DCL), permet le raccordement des
luminaires à un circuit électrique. Il s'agit d'une véritable prise électrique, d'un
format réduit.
Prises : Il y a différents types de prises, il y a la prise classique de 16A pour la
quasi totalité des objets électriques, la prise 32A pour la plaque de cuisson (car
elle demande plus de puissance qu’un objet classique) et certains fours. J’utilise
également la prise USB dans mes studios, c’est super pour les étudiants, ils
peuvent charger leur téléphone facilement. Il y a également la prise TV et la
prise RJ45 pour la box.
Les boîtes d’encastrement : Elle permet l’installation de différents matériels
électriques à l’intérieur d’une cloison. Il existe différents types de boîtes (ronde,
rectangulaire, double) en fonction de l’appareillage à installer. Important, il faut
toujours prendre des boîtes étanches afin de lutter contre les infiltrations d’air.
Les Gaines : La gaine électrique est un conduit isolant et annelé, qui sert à
regrouper différents fils et à les encastrer dans un mur. Présentée sous forme
de couronne, elle se taille à la dimension souhaitée.
Les électro : Je ferai un module complet sur tout ce qui est les électro,
radiateurs, vmc…
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Il manque sûrement des éléments, mais au moins vous connaissez une grande partie
du matériel technique nécessaire pour une réno, ainsi, vous saurez lire le devis de
votre artisan.
LE TABLEAU ELECTRIQUE
Souvent confondu avec le compteur électrique, le tableau électrique est une sorte de
boîtier ou de coffret où s’imbrique tout un ensemble de fils électriques. Il est souvent
disposé à l’entrée de l'appartement où il représente l’organe central de toute
l’installation électrique. Mais à quoi sert un tableau électrique ? Il regroupe les circuits
électriques et en accueille les organes de sécurité et de protection.
La taille du coffret diffère en fonction de l’importance de l’installation. On trouvera un
petit coffret d’1 ou 2 lignes pour un studio, contre un coffret de plusieurs lignes pour
une maison.
Afin de respecter la législation en vigueur, le tableau électrique doit obligatoirement
être situé entre 1 m et 1,80 m au-dessus du sol fini. En outre, chaque circuit doit être
repéré au tableau, afin d'identifier rapidement quelle fonction il remplit. Il est
impératif de le mettre à l'intérieur afin que le locataire puisse couper l'électricité
générale depuis son logement.
Dans tous les cas, vous n’avez pas besoin de tout savoir en détail sur le Tableau
électrique, sachant que c’est votre électricien qui le posera et qui y installera tous les
disjoncteurs, mais il est important de le savoir quand même.
LES MARQUES A UTILISER ET NE PAS UTILISER
Il y a 2 marques haut de gamme qui sont loin devant. Il y a la marque LEGRAND qui
est le leader mondial incontesté au niveau de la qualité des matériaux avec un CA de
5.5 milliards en 2017. C'est une marque française créée en 1860, sa longévité prouve
la qualité des produits de la marque. Parlez à n'importe quel électricien, il vous dira
que la marque N°1 est Legrand. En choisissant cette marque, il n'y aura jamais de
souci, par contre le prix est le point noir de cette marque. Elle coûte environ 30% plus
cher que la marque N°2 du marché Schneider. Pour ma résidence principale, je
pourrais prendre Legrand, mais pour de la rénovation, je choisis Schneider.
La 2ème marque est donc Schneider, cette société réalise un CA supérieur à Legrand,
mais elle a plusieurs activités, pas seulement vendre du matériel électrique. Créée en
1871, cette marque est également française, elle n'a plus à prouver son sérieux
également. Il y a encore 15 ans, Legrand était utilisé par presque tous les électricien,
désormais, la marque Schneider est de plus en plus plébiscitée par les investisseurs
car la qualité est similaire à Legrand, mais beaucoup moins cher. Les prix de Legrand
ne sont plus justifiables par rapport à la qualité de son concurrent Schneider, ils ont
une image de marque tellement importante qu'ils se permettent de mettre des prix
encore très hauts.
Personnellement, je n'utilise que la marque Schneider depuis des années, et je n'ai
jamais eu aucun souci. Je la recommande.
Il y a quand même des marques de moyenne gamme qui peuvent être utilisées,
comme les marque Hager ou Siemens qui sont toutes les 2 des marques allemandes.
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Les sociétés allemandes sont quand même reconnues pour leur savoir-faire et la
qualité de leurs matériaux. Je n'ai pas assez de recul pour donner des avis sur ces 2
marques, car je ne les ai jamais utilisées, mais leur défaut, c'est qu'elles ont
beaucoup moins d’expérience sur les produits électriques, car elles sont beaucoup plus
récentes que les 2 sociétés françaises.
Vous savez qu'elles existent, maintenant, je ne vous conseille pas de les utiliser car la
différence de prix avec Schneider est assez ridicule, quelques centimes ou dizaines de
centimes séparent souvent des produits similaires entre les 2 marques. Autant partir
sur du haut de gamme directement, et être sûr de ne jamais avoir de souci, plutôt
que d'économiser quelques dizaines d'euro sur votre chantier.
Pour l'électricité, on ne rigole pas, NE JAMAIS PRENDRE de marque 1er prix ou des
marques inconnues. Certes, le matériel vendu en France est aux normes, mais vaut
mieux partir sur du haut de gamme. Le produit premier prix, durera beaucoup moins
longtemps que du Schneider. Avec du matériel électrique de la marque Legrand ou
Schneider, vous êtes assuré de n'avoir aucun souci pendant 15 ans au moins.
Je ne donnerai pas de nom de marque, mais par exemple, tout ce qui est vendu dans
les grandes surfaces de Bricolage mais avec leurs marques distributeurs, je n’y
conseille pas. Evidemment ces marques sont aux normes, c’est une obligation, mais
on n'a pas de retour d’expérience assez important pour se faire une idée. Après il est
évident que ce ne sont pas des produits qui vont prendre feu, mais c’est surtout la
solidité des prises par exemple, quand on branche et qu’on débranche des produits
électriques sur une prise des centaines de fois, au bout d’un moment, la marque bas
de gamme, se détachera du mur, contrairement aux grandes marques qui ne
bougeront pas.
Où ACHETER LE MATERIEL
Là c'est très simple, n'allez qu'à 1 seule adresse, c'est 123elec.com. Vous pourrez
COMPARER sur d'autres sites, en magasin, chez des grossistes, 123 elec sera moins
cher dans 90% des cas. D’ailleurs, tous les électriciens avec qui j'ai parlé se
fournissent chez 123elec, vous pouvez y aller les yeux fermés. En tout cas, je n’ai pas
trouvé moins cher.
De plus, quand vous avez de gros chantiers comme le mien actuellement, il est
possible d'avoir une remise supplémentaire sur des prix déjà très bas. Je crois que
pour ma facture de plusieurs milliers de K€, j'ai réussi à avoir 3-4% supplémentaire,
c'est toujours ça de pris.
Sachez que dans toutes les grandes surfaces de bricolage style Castorama,
LeroyMerlin, brico Dépôt (dans une moindre mesure), vous vous faites arnaquer sur
tout ce qui est produit électrique, les prix sont en moyenne 2 à 3 fois plus cher, je
vous invite à comparer, vous serez étonné.
Note, dans tous les domaines, mais surtout pour l'électricité, ne jamais acheter des
luminaires, prises, spots sur des sites chinois, comme aliexpress ou wish, les produits
sont très rarement aux normes françaises ou européennes. Il faut savoir qu'apposer
une norme française à un produit coûte plusieurs milliers d'euros, les grossistes
chinois s'en passent très facilement alors même qu'ils écrivent la mention NF ou CE
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sur le produit sans autorisation. Ne pas faire n'importe quoi avec un produit
électrique.
LE COUT DU MATERIEL
Je ne vais pas détailler le coût TTC de chaque matériau, vous pourrez le voir
directement sur 123elec, mais pour vous donner une idée globale, on va faire par
catégorie de produits :
- Tout ce qui est prise (16A, TV, RJ45, 32A), cache prise, sortie de câble, boîte
d’encastrement, interrupteur. En comptant pour chaque logement (studio de 25M2),
on part sur une grosse dizaine de prise, 1 prise TV, 1 prise RJ45, 1 prise 32A, 2 ou 3
interrupteurs, quelques sorties de câble pour radiateurs et sèche serviette, une
vingtaine de boîte d’encastrement, les DCL pour encastrer les luminaires et quelques
détails. Il faudra compter environ 110-150€
- Tout ce qui va être le tableau électrique avec les disjoncteurs, la Parafoudre
monophasé, le coffret de communication… Il faudra compter environ 250-350€
- Tout ce qui est gaine, câble, fil électrique et quelques détails, je ne mets pas chaque
taille de câble et gaine car il y en a de plusieurs types, de plusieurs tailles, mais votre
électricien le saura, c’est son boulot. Entre 100 et 200 mètres de gaine avec les fils
électriques à l’intérieur, il faut compter environ 300 à 450€.
- Rappel on parle ici pour refaire entièrement de A à Z l’électricité de l’appartement, je
vais désormais vous parler de la partie main d’oeuvre. Le prix de la pose est une
vaste question, beaucoup de facteurs peuvent entrer en jeu. Par exemple, pour le
même chantier, le prix peut être de 1 avec une entreprise et 2 avec une autre
entreprise. Encore pire, si vous êtes à Paris, ou dans une petite ville de province les
prix sont vraiment différents. Puis, si c’est un Auto entrepreneur ou une grande
société qui prend beaucoup de marge, le prix peut encore être différent… Néanmoins,
pour que vous ayez de quoi vous reporter en cas de doute, on va dire que pour un
studio, le prix de la pose peut varier de 1400€ à 2800€. J’estime que 1400 c’est un
prix plancher, si c’est en-dessous, il y a un souci, soit c’est un débutant et c’est à vos
risques et périls, soit il a mal estimé le chantier. Au-delà de 2800€, c’est tout
simplement du foutage de gueule, il faut savoir que pour faire un studio entièrement,
c’est 2 à 4 jours de travail, donc s'il vous prend plus, c’est qu’il vous prend pour un
pigeon. Pour vous donner un ordre d’idée, mon électricien me prend environ 1600€
par studio, j’arrive à avoir ce tarif malgré ses 15 ans d’expérience car il y a le volume
(21 appartements) et parce qu’il bosse presque à plein temps pour moi.
–
Pour la partie électricité, ça donne un coût globale pour refaire entièrement un
studio matériel et main d’oeuvre de 2100€ au moins cher à 3750€. Pour un studio de
25M2 ça donne entre 85€ le M2 et 150€ le M2.
LE CONSUEL
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Le comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (CONSUEL) fournit un
document indispensable pour la création d'un nouveau compteur ENEDIS, ce
document est le certificat de conformité, sans ce document, aucun compteur ne peut
être posé. Ce comité est une association de loi 1901 créée en 1964, et accréditée* par
le COFRAC (Comité Français d’Accréditation) depuis 1998 reconnue d'utilité publique
qui est chargée en France d'attester la conformité des installations électriques. Toutes
nouvelles constructions et rénovations d'habitations, de bureaux, de commerces...
sont vérifiées par le consuel pour tout ce qui est le réseau électrique.
EST-IL OBLIGATOIRE
Lorsque vous faites une création de logement, que ce soit une maison neuve, ou la
division d’un grand appartement en 2 studios, il n’y a pas de différence, vous devrez
faire passer le consuel. Du moment où vous demandez la création d’un compteur
ENEDIS, vous serez obligé de faire passer le consuel pour qu’il contrôle toute votre
installation électrique. Il faut savoir que jamais vous n’aurez de compteur Enedis si
vous n’avez pas le certificat de conformité du Consuel indiquant que votre installation
électrique est aux normes.
Suite à des sinistres majeurs dans les années 1970, l'Attestation de Conformité des
installations électriques est rendue obligatoire dans l'habitat neuf et dans tout type de
construction nouvelle (tertiaire, industriel, agricole, etc.) par le décret du 14
décembre 1972. En 2001, ce dispositif est étendu aux rénovations des installations
électriques avec mise hors tension et en 2010 aux installations de production,
notamment photovoltaïques.
Celui qui demande un rendez-vous avec le consuel, c'est celui qui a installé l'électricité
dans l'appartement. Si vous avez installé l'électricité, c'est vous qui le demandez, si
c'est un électricien, c'est lui qui doit s'en occuper. C'est une obligation du consuel,
pour des raisons de confidentialité, c’est à l’auteur des travaux de faire la demande
sur le suivi du dossier.
2 cas de figures s'offrent à vous :
–
Vous installez vous-même toute l'électricité dans les appartements, l'agent
inspectera absolument toute l'installation électrique. Vous payerez le tarif non pro.
Comme vous n’êtes pas un électricien pro, alors, vous êtes susceptible de faire plus
d’erreurs qu’un réel électricien, c’est pourquoi, le consuel vérifiera absolument tout.
C’est donc une sécurité pour vous au final. Pour info, les Sociétés Civiles Immobilières
(SCI) ne sont pas des professionnels de l’électricité, le tarif applicable est donc celui
réservé aux non professionnels.
–
Vous êtes passé par un électricien pro, alors l'agent vérifiera environ 30% des
installations électriques. Vous payerez le tarif pro. Pour être considéré comme PRO
par le consuel, lors de sa 1ère commande, il faudra envoyer par la poste
accompagnée d’un bon de commande et le règlement par chèque à l’ordre de Consuel
+ d’un justificatif de ses activités tel que Kbis, répertoire des métiers, assurance
décennale etc.. Cette fois, c’est un pro qui a fait l’installation de votre réseau
électrique, il est donc beaucoup moins susceptible de faire une erreur qu’un «
Amateur », c’est pourquoi seule une partie du travail est vérifiée.
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LES PROCEDURES DE CONTROLE DU CONSUEL
Le consuel vérifie en gros, la conformité de toute l’installation électrique, par rapport à
la norme NFC 15-100, voici les principaux points de contrôle que le consuel va
vérifier, il y en a une dizaine :
- L’alimentation, câble...
- Le respect des volumes et l'indice de protection dans la salle de bain…
- L’appareillage électrique, les minimums requis, les fixations sans griffes…
- La mise à la terre, résistance de la terre, mesure de la continuité, liaison
équipotentielle…
- Le tableau électrique, les différentiels, les disjoncteurs...
- Tout ce qui est la présence des gaines et leurs emplacements…
- Les circuits des prises, des lumières, plaque de cuisson, vmc...
- Test des produits d'éclairage, chauffage, volets roulants
L'OBTENTION ET COUT DU CONSUEL
Une fois que l'électricien termine l’installation de toute l'électricité dans l'appartement,
il doit remplir le formulaire d’attestation de Conformité CERFA qui est disponible en
ligne sur le site du Consuel. Et il doit l’envoyer à la Délégation régionale Consuel dont
il dépend, cette attestation, doit être accompagnée d’un plan de situation dans
l’hypothèse où l’adresse est imprécise et les coordonnées des autres entités ayant
participé aux travaux d’électricité. Le consuel traite le dossier et envoie un courrier
avec la date et l’heure de passage de l’inspecteur.
Un agent se déplace assez rapidement en général, 2 semaines de mon expérience,
cela peut être plus ou moins long en fonction des villes. A la suite de cette inspection
minutieuse, l'agent du consuel appose un visa sur le formulaire d’Attestation de
Conformité si toute l’installation électrique est aux normes. Le certificat sera
disponible sur le compte du bénéficiaire du Consuel, il suffit de le télécharger, il sera
en format PDF.
Le tarif du consuel varie selon plusieurs options. En fonctions du format papier ou
électronique, en fonction de la zone géographique, en fonction que vous soyez un pro
de l'électricité ou un particulier. Vous trouverez les différents tarifs du consuel
ici : http://www.consuel.com/tarifs/. Votre électricien vous facturera le formulaire du
consuel, il ne vous en fera pas cadeau, en revanche vérifiez qu'il vous facture ce
formulaire au juste prix. Il faut savoir qu’en moyenne c’est environ 120€ par consuel.
A noter que si lors du contrôle de conformité de votre appartement, le consuel détecte
des anomalies, non seulement vous n’aurez pas le certificat, mais en plus, vous
devrez payer pour une nouvelle visite de contrôle.
C’est un poste de dépense à ne pas oublier lorsqu’on fait de la division, comme dans
mon chantier actuel de 21 logements, ça fait un bon billet qu’il ne faut pas négliger
lors de la demande de prêt, sinon il faudra les sortir de sa poche.
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LES TRAVAUX D'ELECTRICITE (Partie 2)
INTRODUCTION
Dans cette partie 2 des travaux d'électricité, on rentrera en détail au niveau du
compteur électrique et de la colonne électrique qui sont des points importants
lorsqu'on fait de gros travaux dans un immeuble.
LE COMPTEUR ELECTRIQUE
Le compteur électrique est un organe électronique servant à mesurer la quantité
d'énergie électrique consommée dans un lieu (comme une habitation). Il est utilisé
par les fournisseurs d'électricité afin de facturer la consommation d'énergie au client.
A l'origine ces appareils étaient de conception électromécanique, désormais, tous les
nouveaux compteurs sont intelligents car ils communiquent à distance, ce sont les
compteurs Linky.
Le compteur Linky est mal perçu par certaines personnes, mais en tant que
propriétaire, c’est tellement plus simple je trouve, tout est fait à distance désormais,
les changements de puissance, les relevés de consommation, tout est en ligne, ainsi
plus de perte de temps pour prendre un rendez-vous avec un technicien.
Lorsqu’on crée un logement, que ce soit du neuf, ou la division d’un appartement, il y
aura un compteur ENEDIS à installer. Il y a une nuance à apporter dans mes propos,
car il est tout à fait possible de diviser un appartement de 50M2 en 2 studios de
25M2, tout en gardant le compteur existant, sans en rajouter un 2ème. Ce qui signifie
qu’il y aura 1 compteur pour 2 logements, ce qui est légal si vous faites de la location
meublée.
Restons ici dans le plus optimal, c’est-à-dire dans l’optique qu’il faut 1 compteur pour
chaque logement créé, ça ne vous créera pas certaines contraintes qui peuvent arriver
lorsqu’il y a 1 compteur pour 2 logements.
LA PROCEDURE D'INSTALLATION D'UN COMPTEUR
Le dossier à remplir pour la création de compteur regroupera plusieurs documents, en
général il y a la fiche de renseignements regroupant les différents matériels
fonctionnant à l'électricité (four, frigo, radiateur...), ce qui permettra de trouver la
puissance qu'on souhaite mettre dans ce compteur, pour vous donner un ordre
d’exemple, pour un studio de 15-25M2, une puissance de 3KVA sera largement
suffisante. Il y a également des plans à établir, il y a le plan de Masse et le plan de
situation, afin qu’Enedis puisse situer correctement votre bien dans l'espace.
ENEDIS peut également demander une copie de l'autorisation du permis de construire
ou demande préalable que vous avez demandée pour la création de logement (si vous
avez créé de la surface plancher ou si vous avez touché la façade), dans mon cas, ils
ne me l'ont jamais demandé, ça dépend des villes. Il n’y a aucun texte de loi qui dit
qu’il faut une autorisation de la mairie pour installer un compteur ENEDIS, mais le
service de l’urbanisme dans certaines grandes villes l’oblige, afin qu’elle puisse vérifier
la création des nouveaux logements dans sa ville.
Pour installer un compteur d'électricité, il faudra au tout début remplir un dossier que
vous enverra ENEDIS, suite à ce dossier, Enedis peut se déplacer sur place pour voir
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la difficulté du travail à effectuer et vérifier si la création d'un compteur est possible
ou s'il faut remplacer la colonne d’électricité. En effet, si vous souhaitez installer
plusieurs nouveaux compteurs sur une colonne électrique qui n’était pas prévue à la
base pour en avoir plus, il est possible qu’il faille créer une nouvelle colonne, c’est un
très gros coût (voir plus bas). Ensuite, Enedis va pouvoir émettre un devis pour
l’installation du nouveau compteur que vous pourrez accepter ou refuser.
Contrairement à ce qu'on peut penser, un compteur peut être installé par Enedis ou
par votre électricien. En effet, on pense souvent à tort que seul Enedis peut poser les
compteurs mais c'est faux. Vous pouvez très bien refuser le devis d'installation
d'enedis et demander à votre électricien de l'installer.
De toute façon, Enedis va sous-traiter le travail si c’est lui qui va vous facturer, et
bien sûr il prendra sa marge, qui est non négligeable. Si vous ne demandez pas vousmême à Enedis que vous souhaitez que votre électricien installe le nouveau compteur,
Enedis ne vous le proposera pas, sûrement parce qu’ils souhaitent faire de la marge
sur vous. Dans tous les cas, si vous passez par votre électricien, une fois que le
compteur sera installé, Enedis viendra contrôler que le travail est bien fait avant
d’envoyer le jus.
LE COUT ET LE TEMPS D'OBTENTION D'UN COMPTEUR
L’installation en elle-même est très rapide, il ne faut pas plus d’une heure pour
installer un compteur Enedis, par contre le procédure, ce n’est pas la même chose. La
procédure d'installation d'un compteur est très longue, plusieurs mois, il est donc
important de commencer la procédure le plus tôt possible, même si les travaux
d'électricité ne sont pas encore terminés.
Nous sommes dans une situation de monopole, comme souvent en France, ça pose
beaucoup de soucis, nous sommes donc tributaires de cela, pas le choix que
d’attendre.
Pour gagner du temps, et c’est la technique que j’utilise quand c’est possible, du
moment où vous avez signé votre compromis, la première chose à faire, c'est de
contacter Enedis afin de lancer la procédure. Ça prend plusieurs mois avant
l'installation d'un compteur, donc autant gagner du temps en lançant la procédure dès
le lendemain du compromis.
Mon astuce pour gagner du temps, c’est celle-là, elle fonctionne si vous n’avez qu’un
compteur à demander, mais si vous en avez plusieurs, ça ne fonctionnera pas. Le
service d'Enedis a plus l'habitude de créer des compteurs pour des logements neufs
(maison ou appartement), c'est beaucoup moins courant pour de la division
d'appartement, ce n'est pas une priorité pour les agents Enedis d'installer un
compteur Enedis pour un investisseur. Alors, il est conseillé de dire au conseiller que
c'est pour votre résidence principal, ainsi, le service est plus compréhensif et passe
plus rapidement.
Quand je peux utiliser cette technique, j’envoie ma femme, elle est très forte dans ce
domaine, en faisant la malheureuse, en disant qu’on va emménager dans ce bien
(celui dont il faut le compteur) dans quelques semaines et qu’il faut absolument que
la procédure aille vite, sinon nous ne pourrons pas nous chauffer, ni avoir d’eau
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chaude… Bref, faites la causette avec l’agent au tel, s'il vous aime bien, il peut vous
faire gagner beaucoup de temps !
Il faut savoir une chose importante, ENEDIS n'a pas le droit de facturer le compteur, il
est gratuit que ce soit pour un changement de compteur ou pour la création d'un
compteur, JAMAIS vous ne devez payer pour le compteur en lui-même. Par contre, ce
que facture Enedis, c'est juste la pose, et le prix est très élevé, en général, Enedis
facture entre 500 et 1000 euros la pose d’un compteur, en fonction des secteurs,
alors que votre électricien, ne vous prendra que 100 à 200 euros pour la pose.
Il y a donc l’avantage financier, mais il y a également l’avantage du temps, en effet,
contrairement à Enedis qui peut mettre plusieurs semaines à installer le compteur
(après la validation de la procédure), votre électricien mettra beaucoup moins de
temps. De plus, si c’est l’électricien qui travaille sur votre chantier, il vous arrangera,
profitez-en. Attention, tous les électriciens ne savent pas poser un compteur
électrique, assurez-vous donc avec lui au début du chantier qu’il sait bien faire cette
tâche.
Si vous passez par ENEDIS pour la pose, vous faites le dossier, Enedis le valide, il
vous envoie un devis que vous signez. Entre temps, vous avez le certificat de
conformité du consuel, ensuite ils viennent poser le compteur.
Si vous ne passez pas par ENEDIS pour la pose, vous faites le dossier, Enedis le
valide, il vous envoie un devis que vous refusez. Vous avez le certificat de conformité
du consuel. Enedis ne fournit pas un compteur comme ça, ils vont venir sur place, voir
que le travail de branchement a bien été fait. Si c'est le cas, enedis fournit le
compteur.
Si vous passez par votre électricien pour installer le compteur électrique, sachez
qu’Enedis viendra vérifier l’installation avant d’envoyer le jus, pour cela Enedis vous
facturera des frais de mise en service, la facture sera minime mais il faut le savoir.
LA COLONNE ELECTRIQUE
Une colonne électrique montante, c'est simplement des câbles, qui, dans un immeuble
acheminent l'électricité entre le réseau public situé sur la voirie et chaque logement.
Elle est composée d'un coffret coupe circuit en pied de colonne, une canalisation
électrique placée dans une gaine et des distributeurs d'étage. Les colonnes sont
enfermées dans un placard sécurisé qui se trouve principalement dans les communs.
Dans tous les cas, ce n'est pas vous qui allez décider de mettre une colonne
électrique, ni votre électricien. Une fois le dossier envoyé à Enedis pour de la création
de compteur, ils vont prendre RDV avec vous pour voir la faisabilité du projet. Une
fois sur place, de visuel en inspectant les compteurs et la colonne existante, le
technicien saura vous dire s'il faut installer une nouvelle colonne ou non. Si ce n'est
pas nécessaire, il faudra suivre la procédure du compteur.
Si une nouvelle colonne doit être créée, alors le technicien Enedis va nous fournir un
dossier de plusieurs dizaines de pages indiquant les différentes normes, tailles à
utiliser, la procédure à suivre... Un document très complet et compliqué à lire pour
une personne lambda. Un électricien même confirmé peut également s'y perdre s'il n'a
jamais installé de colonne, tous les électriciens n'en ont pas posé, c’est un travail très
spécifique. Un guide avec les différentes normes est fourni par Enedis, mais il y a
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quand même des notions techniques. Si vous avez un doute sur la puissance de la
colonne de l’immeuble que vous allez acheter, pensez à demander (avant de
commencer le chantier) à votre électricien s'il sait installer une colonne.
La procédure de la colonne est parallèle à celle de la création du compteur. Outre la
procédure du compteur qui devra être faite, l'électricien devra en parallèle créer sa
colonne. Personnellement, je conseille à l'électricien de créer sa colonne en premier,
ainsi, une fois cette grosse mission de faite, il pourra se concentrer sur l'électricité des
appartements.
Quand on refait une colonne, c'est souvent qu'on rénove entièrement un immeuble. Le
très gros avantage de refaire une colonne, est que vous allez refaire entièrement
l'immeuble (appartement + communs) au niveau de l'électricité et probablement des
canalisations. Ce qui signifie que (si le travail est bien fait), vous n'aurez AUCUNS
travaux à prévoir pendant au moins 10-15 ans, vous n'aurez plus qu'à encaisser
l'argent.
CHANGER UNE COLONNE ELECTRIQUE
Le changement d'une colonne ça fait peur à tout le monde, mais à la fin de ce module,
vous ferez partie d'un infinitésimale % d'investisseurs qui n'en n'ont pas peur, ce qui
vous permettra de les surpasser.
Devoir changer sa colonne électrique n'est pas une bonne nouvelle, c'est même une
très mauvaise nouvelle car la colonne a un coût prohibitif qui peut faire perdre
plusieurs points de rentabilité à votre projet.
Il est assez rare de devoir créer une nouvelle colonne électrique, quand on divise 1 ou
2 appartements, le matériel existant suffit dans la plupart des cas. Mais lorsque vous
partez sur un immeuble assez vieux, avec du matériel qui date de plus de 20 ou 30
ans, et que vous souhaitez diviser entièrement un immeuble, il y a de très grandes
chances que la colonne soit entièrement à refaire, c'était d’ailleurs mon cas pour mon
projet de 21 appartements. Ce n'est pas agréable, mais si les coûts sont calculés en
amont et rentrés dans le calcul de la rentabilité, il n'y aura aucun souci.
Dans mon cas, j'ai toujours choisi mon électricien pour la pose de mes colonnes pour
2 principales raisons. Comme pour le compteur, si vous passez par votre électricien,
évidemment, vous économiserez facilement de l'argent, un devis divisé par 2 ou 3 en
général. Mais c'est également pour un gain de temps, car votre électricien, souhaitant
que le chantier se termine au plus vite, installera la colonne assez rapidement,
contrairement à Enedis qui peut mettre plusieurs mois à installer un compteur, alors
imaginez pour une colonne. Comme tout investisseur le sait, le temps c’est de
l’argent.
En revanche, une colonne mal installée et ça peut être l'incendie. C'est pourquoi il ne
faut pas prendre n'importe qui pour cette création, il faudra un électricien
d’expérience, je n'ai pas besoin de rappeler qu'il doit avoir une décennale...
Si ça peut vous rassurer, avant de lancer le courant dans l'immeuble, un agent
Enedis, viendra vérifier que la colonne a été correctement installée. Cette longue
vérification permettra de vérifier absolument tout sur la colonne et si les normes ont
bien été suivies. Si tout est ok, l'agent Enedis envoie le jus assez rapidement.
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LES NORMES
Comme indiqué précédemment, un guide sera fourni par un agent Enedis pour
l'installation avec toutes les normes, cela n'est donc pas votre priorité pour vous de
tout connaître. Ce qu’il faut savoir, c’est que si vous créez une nouvelle colonne
électrique, vous devrez suivre les mêmes normes que la création d’une colonne dans
un bâtiment neuf. Dans les grandes lignes, voici les points importants pour organiser
votre agencement :
- La colonne devra être fixée contre un mur solide, de préférence du béton, siporex, a
contrario, il est interdit de fixer une colonne contre du placo, car ce n'est pas solide.
Contre un mur solide, en cas de dégât (inondation, tornade, incendie…) la colonne ne
pourra pas bouger contrairement à du placo.
- La colonne doit être accessible par un agent, à n'importe quel moment, ce qui
signifie qu'elle doit être installée dans un endroit jamais bloqué. C'est pour cela, que
très souvent, on retrouve les colonnes dans les communs.
- La colonne devra être enfermée à clé dans un placard sécurisé avec une serrure
triangle. Ce placard aura une taille d'environ 30 centimètres de profondeur et 40cm
de largeur, le placard sera en bois avec une porte également en bois.
- Dans le placard, il ne devra y avoir aucun obstacle (autre tuyau par exemple) que
ceux de la colonne. Exemple concret, les tuyaux de gaz qui étaient dans mon cas à
l'horizontal sur les murs, j'ai dû les faire enlever par un agent du GAZ pour créer ce
placard pour la colonne. Si vous ne souhaitez pas enlever le gaz, alors il vous faudra
trouver un autre endroit pour mettre ce placard.
LE COUT ET L'OBTENTION D'UNE COLONNE
Si vous passez par votre artisan, il faudra voir avec lui le temps d'installation, mais ça
ira très vite une fois que le dossier sera validé par Enedis. Si vous passez par Enedis,
ça peut prendre jusqu'à 6 mois, car c'est un travail qui nécessite plusieurs types
d'artisans (électricien, maçon pour percer la dalle, plaquiste pour monter le placard).
Au niveau des chiffres, il sera impossible de chiffrer précisément une colonne
électrique car il y a beaucoup de paramètres qui rentrent en jeu. Déjà, il faut être sûr
que l’arrivé électrique provenant de la voirie soit assez puissante, car si ce n’est pas le
cas, Enedis, va devoir faire une tranchée dans la rue pour récupérer plus de puissance
pour votre nouvelle colonne électrique, ce qui viendra alourdir considérablement le
coût de votre colonne qui sera déjà très élevé de base.
Il y a plusieurs facteurs qui rentrent en jeu pour calculer le coût d'une colonne. Cela
dépend du nombre d'étages, du nombre d'appartements, la taille de chaque
appartement, l'épaisseur de la dalle (percer une dalle de 15cm, ce n'est pas pareil que
de percer une dalle de 30cm sur X étages) et d'autres facteurs.
Je vais vous donner mon exemple pour mon chantier actuel de création de 21
appartement dans un immeuble de 600M2. Si vous passez par Enedis ou votre
électricien, le coût également changera considérablement. J’ai eu le chiffrage d’Enedis
pour la colonne de 30000€. Dans mon cas, mon électricien m’a facturé 10000€
incluant la pose des compteurs. Grossièrement, il faut compter entre 5000€ pour les
plus petits immeuble à plusieurs dizaines de milliers d'euros pour des R+5.
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LES TRAVAUX DE PLOMBERIE
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INTRODUCTION
Dans cette partie on rentrera en détail dans la partie plomberie, on verra une grosse
partie de tous les travaux de plomberie que vous aurez à faire lorsque vous ferez des
travaux.
LE MATERIEL DE PLOMBERIE
Nous utilisons régulièrement la marque Rousseau pour les colonne de douche, c'est
une marque moyenne gamme qui offre un très bon rapport qualité prix. Il faut
compter environ 100€ à 200€ pour une colonne entière avec un mitigeur
thermostatique. Pour un mitigeur de cuisine ou un robinet de salle de bain, il faut
compter environ 50€ à 100€.
Si vous souhaitez prendre du haut de gamme, les références en la matière sont
Hansgrohe et Grohe, qui sont sur le marché depuis des dizaines d'années toutes les 2,
ces 2 marques sont allemandes. Il faut compter environ 300€ à 1000€ pour une
colonne entière avec un mitigeur thermostatique. Pour un mitigeur de cuisine ou un
robinet de salle de bain, il faut compter environ 100€ à 400€.
Les différences de prix avec le moyen gamme vient de leurs matériaux qui sont plus
qualitatifs, on trouvera plus de laiton dans un produit de marque, alors qu'il y aura du
plastique dans un produit 1er prix. Pour ceux qui n'y connaissent rien, pesez le
produit, plus il est lourd et plus les matériaux seront de qualité. Ce qu'il faut savoir
c'est que Grohe par exemple utilise ses propres fonderies, c'est-à-dire qu'ils
fabriquent une grande partie de leurs matériaux, permettant ainsi à la marque d'avoir
des matériaux de qualité. De plus, avec un mitigeur Grohe (s'il est bien posé), vous
n'aurez aucun souci pendant 15-20 ans, le produit ne bougera pas, il coûte plus cher
à l'achat, mais il est plus rentable sur le long terme.
Il faut savoir qu'il n'est pas nécessaire de n'acheter que des marques Haut de gamme,
personnellement, je prends du rousseau pour la colonne de douche et Grohe pour les
mitigeurs de cuisine et robinets de salle de bain.
Je n'ai pas spécialement de nom de marque à vous dire de ne pas utiliser, mais dans
la plupart des cas, je déconseille d'utiliser une marque de distributeur (MDD) ou la
marque premier prix, car souvent ils sont fabriqués avec des matériaux bas de
gamme, et au bout de quelques années seulement le produit aura des soucis.
Contrairement à l’électricité où il y a 1 seul site qui regroupe tout, pour la plomberie il
faut chercher un peu sur internet. Personnellement, j'achète beaucoup sur internet.
Pour les mitigeurs de cuisine, robinet de sdb, la colonne de douche, je vais sur
manomano.fr, c'est une place de marché (plein de vendeurs différents vendent sur la
plateforme) au même titre qu'amazon, mais spécialisé dans les travaux.
Pour les parois de douche et les receveurs, j'achète en magasin directement, chez
Brico Dépot. Pour le chauffe-eau et les toilettes, je laisse mon plombier acheter
directement chez son fournisseur CEDEO car c'est du matériel très encombrant.
Concernant le receveur de douche, il n'y a pas de marque particulière à conseiller,
c'est surtout la matière qui est très importante. Pour n'avoir aucun problème,
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choisissez un receveur en céramique, vous serez tranquille pendant des dizaines
d'années. Si vous visitez des vieux appartement, souvent, on voit des bacs à douche
de cette matière qui datent de 20, 30 ou 40 ans et ça ne bouge pas, c'est une
excellente matière. Pour avoir un design sympa, prenez les receveurs en céramique
plats de 6-7cm. Pour exemple un bac 80x80 en céramique se trouve autour de 120130€ sur internet ou en magasin.
En revanche, ne pas mettre de receveur en ABS, c'est le moins cher en général, ça
coûte environ 60€. Le gros souci c'est que la matière bouge beaucoup, c'est une
matière molle, et le souci, c'est que comme le produit bouge, avec le temps, les joints
craquent, il faut donc les refaire tous les 6 mois. Un autre conseil également, ne pas
utiliser de kit bac à douche, ça tient assez mal dans le temps ça coûte plus cher
qu'une belle douche (Receveur + Colonne de douche + Paroi de douche).
Concernant les toilettes vous pouvez choisir les suspendus ou non, ça ne change pas
grand chose, le suspendu étant plus esthétique, mais coûte 2 fois plus cher qu'un
normal, la pose étant plus cher également. Au niveau de la marque, je conseille
Grohe, mais également Porcher et Gebberit qui sont moins cher.
LE CHAUFFE-EAU
Le chauffe-eau est également important, pour un studio je vois généralement un 50l
ou 75l, c'est un peu juste surtout si on tombe sur un locataire qui aime rester sous la
douche, personnellement je mets des 100l pour être tranquille. Il faudra le poser au
sol, il est très compliqué de faire tenir un chauffe eau de 100l sur du placo.
J'affectionne les marques Atlantic ou De Dietrich, je prends les entrées de gamme de
ces marques, il faut compter environ 200€ le chauffe-eau.
On voit de plus en plus de chauffe-eau extra plat, l'avantage c'est qu'ils prennent
moins de place pour la même quantité d'eau, et il peuvent se placer verticalement
mais également horizontalement, permettant de gagner beaucoup de place. Par
contre ils sont en général 2 fois plus cher qu'un chauffe-eau classique.
Il y a plusieurs types de chauffe-eau (électrique, gaz, solaire...), mais je ne parlerai ici
que du chauffe-eau électrique, les autres étant très cher ou peu adaptés à un
investisseur. On trouvera 2 types de chauffe-eau en électrique.
- Le chauffe-eau électrique instantané, il est utilisé principalement dans les
camping car ou mobile home. Son avantage c'est qu'il ne prend pas de place,
mais il ne sera pas du tout utile pour un vrai appartement, car il est conçu pour
des faibles besoins en eau. Il est donc à proscrire, mais il est important que
vous connaissiez son existence, au cas où vous le voyiez dans un devis
d'artisan.
- Le chauffe-eau électrique à accumulation. Il se présente sous forme d'une
cuve plus ou moins grande en fonction de la taille choisie. Pour un studio,
comme je l'ai dit, je prends un 100l. A savoir, un 100l sera très compliqué à
mettre au mur sur du placo, il faudra le mettre contre du béton ou de la pierre,
sinon il faudra le mettre au sol, mais ça sera 1M2 de perdu.
C'est une évidence mais il faudra bien sûr 1 chauffe-eau par appartement. J'ai déjà vu
203
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lors de visite, un appartement coupé en 2, 1 seul chauffe-eau dans le sas qui distribue
les 2 appartements. Ce n'est pas illégal en soi car c'est un peu le principe du
chauffage collectif. Cependant, je ne le recommande surtout pas.
Il faut compter 150-200€ un chauffe-eau classique de la marque Atlantic pour un 100l
à 400€ pour un chauffe-eau extra plat.
LE SANIBROYEUR
Lorsqu'on veut ajouter un WC, la partie évacuation d'eau n'est pas une mince affaire,
comme vous avez pu le remarquer pendant cette formation, certains auront envie de
ne pas s’embêter à créer des évacuations pour un toilette supplémentaire, on pourrait
simplement mettre un sanibroyeur. Un sanibroyeur est un dispositif qui peut
s'installer de partout, dont les endroits où la création de toilette pose problème.
L'avantage de ce type de matériel c'est qu'il peut se raccorder à n'importe quelle
canalisation, même une fine comme celle d'un lavabo, pas besoin d'une évacuation
standard de toilette, de plus la pente peut être très faible, cela suffira avec un
sanibroyeur.
En revanche, il y a des gros inconvénients, sinon ça ne serait pas marrant. Les
réglementations sanitaires départementales prévoient une autorisation administrative
préalable à obtenir avant de poser un WC-broyeur. Une autorisation de la copro doit
être également demandée pour ce genre de matériel. C'est assez bruyant. Le produit
coûte 2 à 4 fois plus cher qu'un WC normal. Il y a un entretien mensuel à faire dessus
(C'est pas le locataire qui risque de s'amuser à faire cet entretien).
Les inconvénients étant assez importants, je ne recommande pas de mettre de
sanibroyeur, car ce n'est pas une solution long terme pour moi, c'est plus un système
D, mais je me devais de vous en parler car il a le mérite d'exister.
LE RESEAU D'EAU
Ce qu'il faut savoir sur les évacuations des eaux usées, c'est qu'il y en a 2 types pour
une habitation, il y a les évacuations des eaux ménagères et les évacuations des eaux
vannes (WC).
–
Les eaux usées ménagères regroupent les évacuations d'eau usées de la
cuisine, de la salle de bain, de la douche.
–
Les eaux usées vannes regroupent les évacuations d'eau usées des WC.
Dans de vieux immeubles, il est possible de tomber sur des compteurs datant de
plusieurs dizaines d'années, avec des arrivées d'eau en plomb. A savoir que les
normes sont de plus en plus restrictives avec les arrivées en plomb, si vous en avez
dans votre immeuble, il faudra les changer.
Un compteur d'eau est un appareil de mesure permettant d'évaluer la consommation
d'eau d'une installation. Le nouveau kit compteur d'eau et les nouvelles arrivées d'eau
seront à installer par votre plombier.
Pour une création de logement, il faut installer un compteur d'eau, le plombier doit
partir sur la nourrice de base. Il va créer une arrivée supplémentaire à partir de cette
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nourrice en y ajoutant un kit compteur. Ce kit compteur appartiendra à l’appartement
créé. La division de cette nourrice de 5 en 6 arrivéeS par exemple (afin de créer un
appartement supplémentaire) ainsi que l'installation du kit compteur, est faite par le
plombier, le service des eaux ne s'occupe de rien. Voici une photo d'une installation de
plusieurs compteurs :
Dans les nouveaux immeubles ou lors d'une rénovation, il est interdit d'installer le
compteur d'eau dans l'appartement, il faut qu'un agent du service des eaux de la ville
puisse y avoir accès sans rentrer dans l'appartement, il se trouve donc dans les
communs des immeubles ou dans les caves.
Comme l'achat du compteur et l'installation se fait par votre plombier, ça va assez
vite, c'est à vous de voir avec votre plombier le temps de l'installation, en général,
sous 2h le compteur est installé.
LA PROCEDURE
Une fois la division de la nourrice faite et le kit compteur installé, vous ou votre
plombier devez appeler le service des eaux de la ville qui va vérifier que l'installation
est aux normes. Si le technicien donne un avis favorable, vous pourrez ensuite créer
un abonnement eau pour ce nouveau bien.
A savoir également, que pour de la grosse création, le technicien se déplace avant sur
place pour vérifier que le projet est faisable. Il se peut par exemple que le diamètre
de l'arrivée d'eau ne soit pas assez puissant pour fournir un nouvel appartement.
Dans tous les cas il faut appeler avant pour créer un dossier, ils vous diront s'ils
souhaitent envoyer un technicien vérifier la faisabilité technique avant.
Un kit compteur coûte environ 100€, ça se trouve dans tous les magasins de
bricolage, mais allez avec votre plombier pour en acheter un pour être sûr de prendre
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le bon produit. Entre le kit compteur et tout le matériel pour créer ce compteur, il faut
compter environ 300€ par installation et par appartement (je ne parle que du
compteur à créer avec les tuyaux qui relient le compteur et non de la main d'oeuvre)
LES AUTRES TRAVAUX
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INTRODUCTION
Dans cette partie on rentrera en détail dans les autres travaux à faire. Il y aura tout
ce qui est VMC, les différents type d'isolation, l'antenne TV ainsi que le téléphone.
LA VMC
La ventilation joue un rôle essentiel pour les habitants. Elle est nécessaire à
l’évacuation de l’humidité générée par leur présence et activités : 10 à 30 litres d’eau
par jour pour chaque personne, sans compter celle provenant de l’extérieur : pluies,
remontée du sol, défauts de la construction. Enfin, la ventilation reste essentielle pour
apporter l’oxygène indispensable à notre respiration et faciliter une évacuation saine
des énergies utilisées dans la maison.
L’humidité non évacuée se condense sur les parois froides en générant des
gouttelettes d’eau qui détériorent les revêtements des murs, les plâtres, les isolants,
les huisseries, les bois de charpente et les sols. Elle favorise alors le développement
de moisissures et la venue d’insectes comme les termites.
Il y a 50 ans, les VMC mécaniques n'existaient pas ou très peu, car les habitations
étaient mal isolées, il y avait toujours de l'air qui passait un peu de partout,
permettant une aération de l'air constante. Désormais, les habitations sont très bien
isolées, d'où l'importance de la VMC.
La ventilation des pièces s’obtient par des moyens naturels ou mécaniques. Une
ventilation naturelle consiste à ouvrir régulièrement, 5 à 15 minutes matin et soir,
deux fenêtres opposées ou une en mettant en route la hotte aspirante de la cuisinière.
Ensuite, il y a les grilles qui se trouvent dans les fenêtres, et enfin, les jours qui se
trouvent sous les portes d'intérieur afin de garantir la circulation partout.
LES TYPES DE VMC
En plus des minimums requis, il faudra dans tous les cas une VMC en plus pour
s'assurer que l'air soit bien ventilé. Il y a 2 grands types de VMC, La VMC simple flux
et la VMC double flux. La simple flux étant la plus simple et la moins coûteuse.
Le principe d'une ventilation VMC simple Flux, sous l'effet de la dépression générée
par le groupe moto-ventilateur (extracteur situé dans les combles) dans les pièces
humides (cuisine, salle de bain, WC, buanderie), de l'air neuf entre dans les pièces
principales par des entrées d'air situées en partie haute des fenêtres.
Le principe d'une ventilation VMC double flux est de croiser le flux d'air entrant et le
flux d'air sortant. Ainsi, l'air vicié va pré-chauffer l'air insufflé dans le logement.
Pour une VMC simple Flux, il faut compter, entre 300 et 1000€ en fonction du type de
flux (autogérable ou hygroréglable). Pour une VMC double Flux, il faut compter, entre
1000 et 2000€.
L'ISOLATION
LES CLOISONS SAD
Pour séparer une chambre d'un salon, en général, on met un rail, avec 2 plaques de
placo pour former la cloison, et au centre, un isolant d'environ 5 cm d'épaisseur (laine
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de verre, laine de roche...). C'est ce qu'on appelle une cloison de distribution pour
délimiter 2 espaces dans le même logement. Ce genre de cloison mesure environ 7 à
10 cm d'épaisseur. Ce genre de cloison n'est pas très solide car l'épaisseur est fine,
elles ne permettent pas une isolation thermique également, on ne doit pas les utiliser
pour une séparation dans un appartement.
En revanche, pour séparer 1 logement en 2 logements, il faut une cloison beaucoup
plus perfectionnée, il faut que les 2 logements soient totalement indépendants
phonétiquement. Il faudra mettre des cloisons séparatives, qui vont permettre d'avoir
une séparation entre 2 logements ou entre le logement et les parties communes. Ce
type de cloison mesure environ 15 à 20 cm d'épaisseur et assure une isolation
phonique très élevée.
Les cloisons sont un élément très important lors d'une rénovation, car c'est grâce à
elle que se jouera une bonne partie du succès ou non de vos locations. Plus le
locataire se sent bien, plus il voudra rester dans le bien, mais pour ça, il faut que
l'isolation avec son voisin soit parfaite et qu'il ne puisse rien entendre afin de ne pas
être gêné.
Il faut savoir que c'est sûrement votre artisan qui posera cette cloison, mais il est
important de savoir la norme usuelle à utiliser lorsqu'on divise un bien, non seulement
pour votre culture personnelle, mais également pour vérifier si votre artisan comptait
utiliser ce type de cloison.
Il y a plusieurs techniques à utiliser pour ce type de cloison, mais on va se pencher
sur la plus courante qui est la cloison SAD. Ce qui signifie Séparation d'appartement à
ossature double. Voici comment ça fonctionne dans l'ordre :
- Mettre 3 plaques de placo vissées les unes sur les autres
- Les visser sur un rail
- Mettre de la laine de roche ou laine de verre collée à la plaque (la plus proche
du rail)
- Laisser un vide d'air d'environ 5 cm
- Mettre un nouveau rail
- Mettre de la laine de roche ou laine de verre collée à la plaque (la plus proche
du rail)
- Mettre 2 plaques de placo vissées les unes sur les autres
Ainsi voici comment se décompose une séparation SAD, 3 plaques de placo, 1 rail
avec isolant, vide d'air, 1 rail avec isolant, 2 plaques de placo. Avec ce type de cloison
on a la densité grâce à toutes les plaques de placo, ensuite on a l'isolant qui permet
de bloquer les ondes, enfin, on a un vide d'air qui permet de désolidariser les 2
cloisons et pareil de l'autre coté. Voici une image pour illustrer :
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Ce type de cloison apporte de gros avantages comme indiqué précédemment, mais
également des inconvénients. Les artisans souhaitent souvent aller vite, et avec ce
type de cloison, c'est 2 fois plus de travail, il faut donc bien vérifier que le travail soit
bien fait. Ça vous coûtera plus cher, vu qu'il y a plus de travail et plus de matériel, de
plus, ça mangera pas mal de place également. Partons sur une cloison de 20 cm sur
10 mètres linéaire, c'est 2M2 de perdu, il faut donc bien prendre en compte cette
donnée lorsque vous faites vos plans.
Un point également important, souvent oublié, il faut isoler les évacuations d'eau avec
un maximum d'isolant autour des tuyaux. Ça fait beaucoup de bruit et ça peut être
gênant pour vos voisins.
Un détail important, chaque pont phonique est utilisé par le bruit pour se faufiler. Par
exemple, pour vos boîtes d'encastrement, il faut prendre des boîtes d'encastrement
étanches, elles coûtent 2 à 3 fois plus cher, mais elles empêcheront le bruit de passer.
Enfin, voici le dernier point que beaucoup d'artisans ne connaissent même pas, et qui
est très important en matière de cloison SAD. Il ne faut pas se raccorder aux faux
plafond et au mur de placo avec sa cloison SAD, sinon le bruit continuera de passer.
En effet, votre cloison sera efficace, mais le son pourra passer par le faux plafond et
mur de placo. C'est pourquoi, il faut absolument mettre votre cloison SAD à partir du
mur en béton ou en pierre de la bâtisse, et le faire partir à partir de la dalle du
plafond. S'il y a déjà un faux plafond ou un mur en placo, il faut casser le doublage et
fixer vos cloisons SAD sur les extrémités.
LE SOL
Dans mes rénovations, je préfère mettre du parquet ou des lames de pvc clipsables,
ça absorbe bien le bruit. Il faut toujours mettre une sous-couche, dans mon cas je
mets la sous-couche verte de 0.4cm, ainsi très peu de bruit passe grâce à cela.
LE FAUX-PLAFOND
Lorsqu'on rénove un appartement, ou un immeuble, il faut toujours isoler un
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maximum, c'est un point important. Dans une rénovation, très souvent, un fauxplafond est fait pour plusieurs raisons, c'est principalement pour y passer tout ce qui
est réseau électrique, alors autant en profiter pour isoler ce faux plafond en y mettant
10cm à 20cm de laine de verre.
LA PORTE D'ENTREE
Il est important de choisir des portes de qualité, pour plusieurs raisons. Comme pour
la cloison SAD, il est important que le logement soit isolé au niveau phonique et au
niveau thermique, afin d'éviter les ponts thermiques et le bruit des communs.
Il faut prendre des portes avec joint sur tout le contour afin d'avoir une bonne
isolation, ainsi que des portes pleines, car les portes vides à l’intérieur feront passer le
bruit (Au poids, il est facile de voir si une porte est vide ou pleine). De plus, au niveau
de la sécurité, il est important de prendre des portes avec au moins 5 points afin
d'avoir un minimum de sécurité.
L'ANTENNE TV
Il est très courant, lors de la création de plusieurs appartements dans un immeuble
suite à de la division que la puissance du récepteur TV ne soit pas assez puissant.
Dans les vieux immeubles, il n'est pas rare de voir une antenne TV avec son récepteur
avoir plus de 20 ou 30 ans, un matériel non seulement pas assez puissant pour de
nouveaux appartements mais également totalement obsolète.
Sachez que si vous faites de la création de logement dans un vieil immeuble, il y a de
grandes chances qu'il faille installer un nouveau matériel. Celui qui s'occupe de ça,
c'est un antenniste. Pour ne pas gêner les communs et pour avoir une installation
optimale, le récepteur devra être installé dans les combles, et l'antenne sera installée
sur le toit. Il faudra penser à faire créer une prise par votre électricien pour le
nouveau récepteur TV.
C'est en fonction de l'artisan, mais en général ça va très vite, une installation peut se
faire en quelques heures seulement. En revanche, il est préférable de faire ce travail à
la fin du chantier, ainsi, l'antenniste pourra calculer au plus juste le matériel dont il
aura besoin.
Dans mon cas, pour le matériel qui comporte la nouvelle antenne TV ainsi que le
récepteur, avec l'installation comprise, j'ai payé 700€-800€ TTC (ça comptait
également la dépose de l'ancienne antenne TV et de l'ancien récepteur). C'est un tarif
très correct, sachant qu'il y a assez peu d’antennistes sur le marché, donc certains
peuvent profiter de leur « position dominante ». La règle d'Or, toujours faire plusieurs
devis quand c'est possible. De plus, il y aura aussi la création de la prise par
l'électricien dans les combles, le tarif moyen est environ 100€.
LE TELEPHONE
Je choisis toujours Orange car ils ont toujours le meilleur réseau. Ce sont ensuite eux
qui vont gérer la fourniture et l'installation du matériel téléphonique. L'avantage de
cette procédure, c'est que c'est assez rapide. Généralement sous 2 à 3 semaines,
Orange vient installer sa ligne téléphonique.
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La procédure est simple, il suffit de contacter orange et de leur dire que c'est pour une
création de compteur, sous quelques semaines, ils vont envoyer un technicien afin de
tirer les fils jusqu'à l'appartement créé.
Ce coût de raccordement est d'environ 60€, c'est payable une seule fois par le
propriétaire. Pour chaque changement de locataire, le fournisseur facturera des frais
de quelques dizaines d'euros, mais ça sera au locataire de les payer.
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LE MOBILIER ET LA DECO
INTRODUCTION
Je vous dévoilerai la liste de tout le mobilier que j'achète pour mes locations
meublées. On verra en détail où acheter votre électroménager, et le mobilier de
cuisine. Vous verrez également comment faire pour enfin inclure le mobilier dans
votre prêt de façon légale, vous permettant de ne plus avoir besoin de mettre votre
propre argent pour payer le mobilier.
QUE CHOISIR
Il faut retenir une chose importante, c'est que l'on doit s'adapter à sa clientèle. Si
vous faites de la location courte durée, vous devrez plutôt prendre du haut de gamme
dans le mobilier et pour l'électroménager, car chaque jour, le logement sera mis à
rude épreuve, avec des nouveaux clients qui en voudront pour leur argent. En
revanche, pour du logement étudiant par exemple, on sait qu'un étudiant utilise assez
peu son électro, il fait rarement la cuisine, et n'allume jamais la hotte. Dans ces caslà, de l’électro moyen gamme suffira largement.
Pensez comme un investisseur, ici, vous allez meubler un appartement pour des
locataires, il est donc inutile de mettre une cuisine de chez Shmidt à 15k ou de mettre
un four Bosh à 800€. Tout cela, c'est bien pour votre résidence principale, mais pour
de la location, ça n'a aucun intérêt.
Chaque Mobilier, déco ou électro est présent pour apporter une plus-value à votre
bien immobilier. Vous avez donc gagné votre pari lorsque chaque objet ajouté est
remarqué par votre futur locataire, permettant d'apporter un coup de cœur. Il n'y a
aucun intérêt à mettre un objet qui ne sera pas remarqué par votre locataire.
Exemple, que vous mettiez une commode BoConcept à 2000€ ou une commode Ikea
à 200€, le locataire ne verra pas une grande différence, l'important étant qu'il puisse
ranger ses vêtements. Idem pour la TV, entre une TV classique 80cm HD à 150€ et
une TV Samsung 80cm Ultra HD à 600€, le locataire ne verra aucune différence entre
les 2, pourtant, vous aurez payer ça beaucoup plus cher.
Je ne dis pas de ne prendre que de l'entrée de gamme, mais il faut savoir s'adapter
tout simplement. Vous le savez, moi je ne fais que de la location étudiante, donc je
prends ce qu'il faut pour eux, je mets un budget plus conséquent au niveau de la
literie et un peu moins important pour l'électro.
Par contre, ce qu'il faut retenir, quel que soit le type de locataire que vous allez avoir,
si vous souhaitez faire de la location meublée, je vous invite à meubler un maximum
votre logement. Dans mon cas, quand le locataire arrive dans le logement, il a juste à
amener ses valises. J'y mets une cuisine équipée, avec tout l'électro qui va bien,
même le lave linge, j'y mets également une TV, un vrai lit de 140x190, une table, des
chaises, bref tout. Cela vous permettra d'avoir l'effet WOW lors des visites, vous
louerez plus facilement et plus cher mais en plus, vous aurez un turn over moins
important. Donc que des avantages.
FINANCER LE MOBILIER
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Vous le savez peut-être si vous avez déjà fait de l'investissement locatif, la banque ne
prête presque jamais pour le mobilier. En effet, pour faire de la location meublée par
exemple, la banque acceptera de vous prêter pour les frais de notaire, les frais
d'agence, pour les travaux, la cuisine mais presque jamais pour le mobilier et la
décoration.
Ce qui est compréhensible, la banque est là pour prendre le moins de risque possible,
et si demain, vous ne pouvez plus payer votre bien, son but est de récupérer l'argent
qu'elle vous a prêté. Elle sait qu'elle pourra revendre le bien, mais le mobilier ne lui
permettra pas de revendre votre bien plus cher car il se déprécie très vite. Donc pour
tout ce qui est canapé, lit, décoration, commode, table, chaise... la banque ne prête
pas.
Donc la plupart du temps, nous sommes obligés de payer nous-mêmes le mobilier,
c'est ce que je fais depuis le début et ça fait beaucoup d'argent à sortir. J'ai une
quarantaine de biens immobiliers, ce qui fait que j'ai dû apporter, plusieurs dizaine de
milliers d'euros de ma poche pour meubler tous mes appartements. C'est
problématique car le cash est très important pour un investisseur, le plus important
est de le garder pour parer à d'éventuelles soucis non prévus et non de l'utiliser pour
acheter du mobilier.
LES SYSTEMES D
Il y a des systèmes D qui existent, comme demander à l'artisan de payer le mobilier,
mais beaucoup n'acceptent pas car ça leur prend du temps (c'est lui qui doit l'acheter,
le réceptionner...), mais ce sont des systèmes D qui ne sont pas vraiment
intéressants lorsqu'on veut vraiment investir en immobilier correctement et à grande
échelle.
MA SOLUTION
Je vais prêcher pour ma paroisse, car je vous propose une vraie plateforme qui va
vous permettre d'emprunter votre mobilier et votre décoration de façon totalement
légale.
Votre solution est EASY-MOBILIER.COM. C'est une plateforme que nous venons de
créer pour solutionner ce problème auxquels beaucoup d'investisseurs immobiliers
sont confrontés. Etant moi-même investisseur immobilier dans la location meublée, et
ayant vécu les mêmes problématiques pour sortir du cash pour le mobilier, j'ai décidé
de créer cette structure qui va permettre à tous les investisseurs de garder leur cash.
Le fonctionnement de la plateforme est simple, c'est vous qui créez votre propre pack.
C'est à la carte, rien ne vous est imposé. Vous choisissez tout le mobilier que vous
souhaitez, puis, vous faites une demande de devis. Nous vous fournissons un devis
que vous pourrez donner à votre banque lors de la demande de prêt.
Pour ceux qui ont besoin du mobilier rapidement, il est possible de faire la commande
directement en ligne, ainsi, la commande sera livrée les semaines suivantes.
Pour ceux qui se posent la question, la banque acceptera le devis puisqu'il n'y aura
aucune mention du mobilier sur le devis. Ça sera un devis sur une prestation de
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Faites financer votre mobilier sur easy-mobilier.com
service, au même titre qu'un architecte d’intérieur ou pour du home staging par
exemple.
Une fois que vous avez votre prêt, vous pouvez soit payer le mobilier et demander à
la banque de vous rembourser, soit envoyer notre facture à la banque afin qu'elle
nous paie directement le mobilier. Une fois l'argent reçu, nous envoyons tout votre
mobilier sous 2 à 3 semaines. A savoir que tout le mobilier partira de notre entrepôt.
Sur le site, il y a plusieurs centaines de produits disponibles, vous permettant d'avoir
un choix considérable et avoir un intérieur unique. Vous aurez plusieurs thèmes
disponibles pour vous aider dans votre choix.
Le plus important dans tout ça, c'est que ça ne vous coûtera pas plus cher de passer
par nous. En effet, le mobilier que nous vous vendrons est à un prix équivalent à ce
que vous pouvez trouver en magasin ou sur internet.
Voici un rappel des avantages :
–
Vous allez enfin pouvoir inclure le montant du mobilier dans votre prêt
immobilier
–
Vous aurez beaucoup de choix et tout sera réuni sur la même plateforme, ainsi
pas de perte de temps pour chercher
–
Vous recevrez toute votre marchandise en 2 fois maximum avec un rendezvous à chaque fois, vous permettant de gagner un max de temps
Voici
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–
quelques exemples de prix sur easy-mobilier.com :
Ménagère environ 14.99€
Etagère environ 19.99€
Canapé environ 299€
Set assiette environ 19.99€
Serviette environ 9.99€
Bureau environ 119€
Commode environ 129€
TOUT CELA GRATUITEMENT
OU ACHETER LES AUTRES MOBILIERS
LE MOBILIER ET LA DECO
Vous pourrez vous fournir désormais chez Easy-MOBILIER.COM pour la décoration et
le mobilier de façon générale. Par contre, nous ne vendons pas d'électroménager, ni
de produits électriques (comme la TV par exemple). Voici mes adresses pour trouver
le reste.
L'ELECTRO
Pour l'électro, je vous conseille 2 sites internets très intéressants. C'est Cdiscount et
Electro dépôt. Ce sont les 2 meilleurs sites permettant d'avoir des prix bas pour
l'électroménager. J'ai quand même une préférence pour Cdiscount, car la livraison
pour le gros électro n'est pas très chère. C'est environ 50€ qu'on achète 1 ou 10
électro dans la même commande.
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Je prends la TV chez Cdiscount, la marque Oceanic ou Continental Edison, ce sont des
marques moyennes gammes qui font le boulot correctement pour le prix. Je n'ai eu
qu'un seul souci depuis le début avec une marque de cdiscount, c'est le frigo qui
faisait beaucoup de bruit. Cdiscount m'a envoyé un réparateur dans les 72h et tout a
été réparé correctement. Je n'ai rien payé, car on était encore dans les 2 ans de
garantie.
Pour l'électro, je vous donne ma liste d'achats, ensuite, vous en faites ce que vous
voulez en fonction du type de locataire que vous avez. Il n'y a pas d'affiliation pour les
produits, je n'y gagne rien à ce que vous achetiez ces produits ou d'autres. Je ne mets
pas les liens, car ils sont susceptibles de changer régulièrement, je mets juste le nom
du produit et le prix :
La plaque vitro 2 foyers : OCEANIC - Table de cuisson environ 79€ (cdiscount)
Le four encastrable : CANDY FCS100X-Four électrique environ 159€ (cdiscount)
Le micro ondes : CONTINENTAL-EDISON MO20GRILB environ 49€ (cdiscount)
La hotte murale : CONTINENTAL EDISON CEHDI6450VB environ 129€ (cdiscount)
Le Lave linge : OCEANIC OCEALL580DD environ 159€ (cdiscount)
LA PLOMBERIE
L'évier : Bauloop Grohe environ 59€ (cdiscount)
Le mitigeur de salle de bain : Bauloop Grohe environ 45€ (cdiscount)
Le mitigeur de cuisine : ÉVIER INOX "TURING" environ 27€ (cdiscount)
Le receveur en céramique 80x80 : Receveur Vitra carré environ 105€ (plomberie-pro)
Le WC : Wc Sydney environ 95€ (brico depot)
Le meuble vasque : meuble vasque LUNA environ 100€ (cdiscount)
La paroi : Porte de douche pliante réversible 2 volets en verre 190 x 80 cm - COOKE
AND LEWIS environ 119€ (brico depot)
La colonne de douche : ROUSSEAU Colonne de douche avec robinet mitigeur
mécanique Tasman environ 95€ (cdiscount)
LA CUISINE :
Le plan de travail : PLAN DE TRAVAIL STRATIFIÉ DÉCOR IMITATION CHÊNE CLAIR L.
3 m x P. 63 cm x Ép. 38 mm environ 99€ (brico depot)
Les meubles de cuisine : CUISINE "LUNA" environ 329€ (brico depot)
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LES SOLS ET MURS
Je ne pose que du parquet dans mes studios. Le mieux serait de mettre du carrelage,
mais la pose est très chère. Pour du locatif du parquet stratifié ça va très bien. Pour
les salles d'eau je mets du PVC clipsable.
Parquet stratifié : En général, je le prends chez casto ou brico. Je prends ce que je
trouve en bois clair, à 12€ max le M2
PVC clipsable : En général, je le prends chez casto ou brico. Je prends ce que je
trouve en effet carrelage, à 25€ max le M2
Faïence : En général, je la prends chez casto ou brico. Je prends ce que je trouve joli,
à 15€ max le M2
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LA FIN DU CHANTIER
INTRODUCTION
Nous verrons en détail dans ce module tout ce qu'il faudra vérifier à la fin du chantier
au niveau de la plomberie, de l'électricité, ainsi que toutes les finitions importantes.
On verra ce qu'il faut faire en cas de malfaçon et s'il faut mettre des pénalités de
retard à son artisan. On terminera avec la décennale et le procès-verbal de parfait
achèvement.
C'EST QUOI LA FIN DU CHANTIER
La fin du chantier, ce n'est pas juste une phrase, c'est tout un processus qu'il ne faut
pas prendre à la légère, sinon, vous pourriez vous en mordre les doigts pendant très
longtemps. La fin du chantier, c'est le dernier moment où vous pourrez dire à votre
artisan s'il y a des soucis ou non à tel ou tel endroit, s'il y a des choses non terminées
ou mal faites (sauf malfaçon de sa part, dans ce cas-là, il devra revenir corriger le
souci, même plusieurs années après).
La seule chose qui vous relie à votre artisan, c'est le dernier acompte, et il est très
important. Le dernier acompte, il faudra l'envoyer seulement après la réception du
chantier. Une fois que vous aurez déterminé avec vos artisans que tout est terminé et
qu'il n'y a plus rien à faire sur le chantier.
CE QU'IL FAUT VERIFIER
Il y a plusieurs choses importantes à vérifier pour déterminer si le chantier est
vraiment terminé ou non. L'artisan n'est pas dans votre tête, c'est juste un chantier
comme un autre, alors que vous, c'est votre avenir qui est joué dans cet
appartement. Il se peut donc qu'il ait oublié quelques détails auxquels vous devrez
faire attention. Vous êtes le cerveau dans cette histoire et l'artisan c'est les bras, c'est
donc vous qui devez absolument tout vérifier à la fin du chantier et non faire
confiance à l'artisan.
Pour faire cette vérification de fin de chantier, je vous invite à prendre une journée
entière pour un immeuble entier, ou une demi-journée pour un appartement. Prenez
un appareil photo ou un smartphone prenant de bonnes photos afin que vous puissiez
prendre des preuves en cas de soucis.
Dans un premier temps, vous allez devoir vérifier, point par point ce qu'il y avait sur
le devis, chaque ligne doit être vérifiée. Il faut que tout ce que vous aviez vu avec
l'artisan sur le devis soit bien fait, ça c'est la 1ère chose à regarder.
Ensuite, voici la liste des choses à faire afin de vérifier que tout soit OK :
ELECTRICITE
Au niveau de l'installation électrique, allumez toutes les lumières en même temps,
vous verrez ainsi si l'installation électrique est assez dimensionnée. Vous verrez
également s'il y a des lumières qui ne fonctionnent pas ou mal. Allumez également
tout ce qui est matériel électrique, comme la plaque de cuisson, la hotte, mettez le
four et le four microondes en marche. Laissez tourner tout ça pendant 1h. Cela vous
permettra de voir s'il y a des courts circuits au niveau des branchements et si le
compteur électrique est assez dimensionné par rapport à tout le matériel électrique.
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Puis, mettez le chauffage à fond pour utiliser un max d'énergie d'un coup, pour être
sûr que tout fonctionne correctement.
Ensuite, vérifiez tout ce qui est prises électriques, emmenez un max de chargeurs et
de prises lors de votre visite, et testez toutes les prises. Idéalement, il faudrait tester
toutes les prises et tout le matériel électrique en même temps afin d'être sûr que tout
fonctionne sans surtension.
Enfin, testez tous les interrupteurs, avec des fréquences rapides, ça vous permettra
de voir s'il y a des interrupteurs qui fonctionnent mal ou qui sont mal installés.
PLOMBERIE
Comme pour l'électricité, il faut tout tester en même temps. Alors, allumez l'eau dans
la cuisine, dans le meuble vasque, ainsi que dans la douche. Tirez la chasse plusieurs
fois. Faîtes cela pendant une bonne demi-heure. Si le travail est bien fait, il ne doit
pas y avoir de diminution de débit d'eau, qu'il y ait 1 ou 3 appareils de plomberie en
marche. Ensuite regardez, suite à toute l'eau que vous avez évacuée, qu'il n'y ait pas
de fuite dans l'appartement mais également dans les communs.
LES FINITIONS
Les finitions sont également importantes, et pas uniquement pour avoir un bel
appartement. Un joint mal posé dans la douche et c'est de l'eau qui va couler chez le
voisin du dessous. Il faut donc bien regarder tout ce qui est finition en détail. Vérifiez
donc les joints, qu'ils soient faits proprement. Vérifiez également tout ce qui est
mobilier comme les meubles de cuisines, le meuble vasque, la douche... vérifiez que
tout soit droit avec un niveau à bulle.
En plus, pour la cuisine ou le meuble vasque, ouvrez plusieurs fois les portes, afin de
vérifier qu'elles soient mises correctement.
Il faut également regarder les plinthes, car souvent, à la fin du chantier, pour poser
les plinthes, les artisans bâclent le travail.
Vérifiez également tout ce qui est placo, si vous avez créé des murs ou replaqué des
murs existants. Si le plaquiste est vraiment bon, le mur sera très lisse, par contre, il
peut y avoir des marques de bande à joint, ce n'est pas très grave. En revanche, il ne
faut pas que l'aspect général du mur soit dégueulasse, avec des grosse traces de joint
ou encore pire, un mur gondolé.
Outre toutes ces vérifications, je vous conseille 1 chose, si vous le pouvez, c'est de
vivre dans l'appartement une journée. Ainsi, vous verrez plus facilement les
problèmes. En effet, lors de la visite de fin de chantier, on peut louper certains
détails, car on va vite, puis on parle avec l'artisan, alors que lorsqu'on vit dans un
bien, on voit plus facilement les détails et les anomalies. Vous verrez s'il y a des
finitions qui sont mal terminées ou des soucis au niveau global. Enfin, le fait de vivre
et de pousser tout le matériel de plomberie et d'électricité à fond vous permettra de
voir si tout fonctionne correctement. Dernier détail, vérifiez l'isolation si la prestation
en contenait, vous verrez ainsi, si elle a bien été mise.
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Toutes ces vérifications globales sont à faire s'il y a eu des travaux dans ce domaine.
Evidemment, si vous avez juste fait des travaux de peinture ou de pose de sol, ce
n'est pas nécessaire de faire tout ça.
Pensez vraiment à prendre beaucoup de photos, car si vous ne faîtes pas attention à
des détails pendant la dernière visite, mais que vous le voyez plus tard, grâce à ces
photos, vous aurez des preuves qu'il y a un souci. Exemple, 2 semaines après la fin
de chantier, vous vous rendez compte qu'il y a une tâche sur le parquet, une tâche de
peinture qui ne veut pas partir. Si vous ne prenez pas de photo de l'appartement,
l'artisan pourra dire qu'elle n'y était pas, alors que si vous aviez pris une photo, vous
prouverez que cette tâche était bien là le jour de la visite de fin de travaux.
Note : Les
l'électricité
d'eau pour
ne pourrez
vérifications de fin de chantier sont à faire uniquement lorsqu'il y aura
et l'eau. En effet, si vous attendez l'installation du compteur Enedis ou
votre appartement ou immeuble, ne faîtes pas la vérification, puisque vous
pas tout tester correctement.
CE QUE JE DOIS FAIRE
Il y a 2 cas de figure :
LES TRAVAUX SONT NICKEL
Vous n'avez rien à dire sur le travail de l'artisan, tout a été fait correctement, même
après toutes les vérifications que vous avez faites. Vous pouvez donc payer le dernier
acompte des travaux.
IL Y A MALFACON
Si vous trouvez des petits détails qui ne sont pas terminés ou mal faits, vous en
informez votre artisan, dans 99% des cas, il fera les modifications, il n'y aura aucun
souci. S'il rechigne à faire les travaux, vous ne le payez pas, il sera obligé de les
terminer. Puis, une fois qu'il aura refait les travaux incriminés, organisez une nouvelle
visite pour vérifier que cette fois, tout est fait correctement. S'il ne veut pas revenir,
ne payez pas le dernier acompte, il n'a pas rempli son contrat qui était de faire le
travail.
DP OU PC
On l'a vu plus tôt dans le module LEGISLATION, de comment déposer un permis de
construire ou une demande préalable. Dans ce module, on va voir, ce qu'il faut faire
une fois que les travaux sont terminés.
Une fois que vous avez terminé vos travaux suite à une demande préalable ou à un
permis de construire, il faudra en informer la mairie. Vous devrez envoyer le
Déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT). Ce papier permettra
à la mairie de savoir que vos travaux sont désormais terminés. A partir de ce
moment, elle aura donc le droit de venir vérifier si les travaux que vous avez faits
sont bien conformes à ce que vous aviez déclaré lorsque vous aviez déposé votre
permis de construire ou votre demande préalable.
Il faut savoir que c'est assez rare que la mairie ou le service de l'urbanisme se
déplace pour vérifier que le travail soit fait correctement, mais il faut le savoir, c'est
important.
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LES PENALITES
Vous avez lancé un chantier avec un artisan, mais celui-ci prend du retard pour
terminer votre chantier. Légalement, vous avez le droit de le réprimander. En effet,
vous pourrez facturer des pénalités à votre artisan s'il a du retard car vous avez tous
les 2 une obligation contractuelle. Vous, vous devez payer votre artisan et lui doit
faire les travaux dans le délai indiqué dans le devis.
L'article 1147 du Code civil oblige l'entreprise qui fait les travaux à une obligation de
résultat, ce qui signifie que l'entreprise doit absolument terminer les travaux avec le
résultat que vous souhaitez.
L’article L114-1 du Code de la consommation prévoit que le contrat doit indiquer une
date limite de fin de chantier et que l'entreprise doit s'engager à la respecter.
Sans rentrer dans les détails, vous pouvez dans un premier temps forcer l'entreprise à
reprendre les travaux puisqu'elle a signé un contrat (le devis), donc elle doit respecter
ses engagements. Si elle a du retard, mais que c'est de la bonne foi, il ne faut pas
mettre de pénalité selon moi.
En revanche, s'il arrête totalement le chantier, alors là, vous pouvez mettre des
pénalités, voire même ne plus payer du tout l'artisan. A savoir que vous avez jusqu'à
5 ans pour agir en cas de retard de chantier.
Tout ça, c'est des écrits, après il y a les écrits et la réalité. C'est une question qu'on
entend souvent, faut-il mettre des pénalités ? Moi personnellement, j'en ai jamais
mis, car il faut savoir que même si vous aviez une bonne relation avec un artisan, en
mettant des pénalités, vous perdrez peut-être votre artisan pour les prochains
chantiers. Un artisan est un homme comme un autre, s'il a du retard, ça peut venir de
beaucoup de choses (s'il est de bonne foi), donc je ne conseille pas de le punir.
En revanche, si c'est un artisan avec qui vous ne travaillerez plus, car il est de
mauvaise foi ou travaille vraiment mal, alors vous pouvez lui mettre des pénalités en
cas de retard de chantier. Pour cela, il faudra envoyer un courrier recommandé avec
accusé de réception pour indiquer les pénalités que vous mettrez à l'artisan.
LA DECENALLE
La garantie décennale est une assurance pro que tous vos artisans doivent avoir (on
l'a d’ailleurs déjà vu dans le module qui traitait des DEVIS). Ça couvre l'artisan en cas
de dommages affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impossible à habiter. Elle
couvre les travaux de construction, de réhabilitation, de rénovation... Cette
décennale, comme son nom l'indique, est une assurance qui couvre l'artisan pendant
10 ans.
Comment ça se passe concrètement ? Si vous découvrez une malfaçon pouvant porter
un gros préjudice à votre bien, vous devez faire un courrier recommandé avec accusé
de réception qui sera à envoyer à l'artisan incriminé avec les informations suivantes :
–
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Il faut indiquer la date et la nature des travaux qui ont été faits
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–
Indiquer la nature des soucis que vous avez trouvés, en mettant un maximum
de détails pour bien expliquer la situation
–
Mettre une date d'intervention maximum avant laquelle l'artisan doit venir
réparer le problème.
Si l'artisan ne répond pas, contactez directement l'assureur de la décennale de
l'artisan en lui expliquant les faits. Vous pouvez envoyer un courrier recommandé
avec accusé de réception en mettant en pièce jointe le courrier que vous avez envoyé
à l'artisan. L'assurance sera tenu au minimum de vous répondre.
LA PROCES-VERBAL DE PARFAIT ACHEVEMENT
Personnellement je ne le fais pas, car je connais mes artisans depuis des années,
mais si on veut faire les choses dans les règles correctement, il faudra établir un
procès-verbal de réception de chantier à la fin des travaux.
Lorsque de lourds travaux sont faits, comme pour la construction d'une maison ou
pour la rénovation totale d'un immeuble, normalement il faudrait le faire. C'est un
document qui atteste la fin des travaux et permet d'émettre des objections ou des
indications sur la qualité du travail qui a été fait.
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LOUER SON BIEN
INTRODUCTION
Pour avoir un bien qui se loue, il faut le marqueter, c'est-à-dire qu'il faut faire de son
bien immobilier, un vrai produit. C'est ce qu'on verra en détail dans ce module avec
un beau texte, des photos de qualité et une annonce générale qui attire l'oeil. On
verra également ce qu'il faut faire au niveau des loyers impayés, s'il faut prendre une
assurance ou non.
MARQUETER SON BIEN
Pour louer son bien facilement et donc faire de belles photos, vous allez devoir
marqueter votre bien. Cela signifie que vous allez devoir faire de votre appartement,
un produit commercial qu'il faut vendre, au même titre qu'un iPhone. Pour cela, on va
voir ensemble ce qu'il faut faire pour que votre bien soit tellement puissant au niveau
marketing, que vous croulerez sous les demandes de location.
Votre bien immobilier étant un produit, il faut utiliser les mêmes codes que les hôtels
qui font de leurs chambres un outil commercial puissant. Vous allez donc devoir faire
de belles photos dignes d'un photographe ainsi qu'une description de qualité. Mais
avant tout, vous allez devoir mettre votre appartement en situation afin de rendre les
photos vivantes.
METTRE EN SITUATION
Vous l'avez sûrement remarqué, si vous avez déjà loué une chambre dans un hôtel,
les photos des chambres sont souvent superbes. Cela vient de la qualité de la photo,
mais pas seulement, l’hôtel met la chambre en situation afin de donner l'envie à
l'internaute qui voit l'annonce d'y être absolument. C'est ce que vous aussi, vous allez
devoir faire pour marqueter correctement votre appartement. Pour cela, vous allez
faire les choses suivantes :
–
Au niveau de la cuisine, vous allez mettre la table, avec des couverts, des
assiettes, des verres, une belle corbeille à pain au centre, avec de beaux sets de
tables, permettant de donner vie à la cuisine.
–
Au niveau de la chambre à coucher, vous allez faire le lit au carré, avec un
beau drap et une belle couette, puis, vous mettrez au moins 6 oreillers (3 de chaque
coté), donnant un aspect de profondeur à votre lit.
–
Au niveau de la salle de bain, vous mettrez en évidence les serviettes, la
douche en condition réelle avec l'eau qui tombe. Le must étant même de mettre des
petits savons liquides qu'on voit souvent dans les hôtels.
Vous l'aurez compris, il faut mettre un maximum d'éléments dans votre appartement,
lui permettant de lui donner vie lors des séances photos pour donner un coup de
cœur.
L'ANNONCE
Faire une belle annonce, ce n'est pas juste mettre 1 photo et 3 lignes de description.
Une belle annonce c'est tout un art, avec de belles photos qui ont été faites avec une
belle luminosité dans un bon angle, une belle annonce, c'est mettre un texte de
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qualité, avec toutes les indications nécessaires pour que le futur locataire arrive à
reproduire l'appartement dans son esprit. Je vais vous apprendre à faire une belle
annonce, qui vous permettra d'être au-dessus du lot.
LE TEXTE
Si le futur locataire n'arrive pas à s'orienter correctement dans l'appartement ou dans
la ville, vous aurez beaucoup de questions pour rien qui vous feront perdre du temps.
Notre but, c'est d'automatiser tout ça un maximum, pour cela, faites une annonce
complète, très détaillée. Déjà, vous ne serez pas harcelé de questions, mais en plus,
ça prouvera que vous êtes sérieux et minutieux aux yeux des futurs locataires. C'est
un point très important, car vous n'aurez pas la même estime d'une personne lorsqu'il
va voir une belle annonce détaillée que lorsqu'il y aura une annonce pourrie de 3
lignes. Ça se ressentira dans les demandes que vous aurez, ça sera des personnes
plus qualitatives. La qualité attire la qualité et vice versa.
Un point très important également, à ne pas mettre de coté, c'est les fautes
d'orthographe, perso, j'en fais souvent, même sûrement dans ce livre, mais j'essaie
de faire au mieux. Dans une annonce, faites le moins de faute possible, certes, vous
pouvez oublier un S pour un mot au pluriel, c'est pas très grave, mais dire « a était
» au lieu de « a été » par exemple, c'est rédhibitoire, il faut savoir parler français
correctement. Surtout pour un logement étudiant, dans 90% des cas, les parents
regardent les annonces et viennent visiter avec leurs enfants, car ce sont eux qui
paient presque toujours. L'ancienne génération est meilleure que nous en
orthographe, alors il faut vraiment faire attention à ce point.
Vous faites du haut de gamme, ce qui signifie qu'il y aura beaucoup de meubles, déco,
et électroménager, le candidat pourra le voir en photo, mais écrivez le aussi, ça donne
plus d'impact.
Le titre sera un point important, juste après la photo principale, c'est ça que les gens
vont regarder, il faut qu'il soit donc impactant, qu'on comprenne que c'est un studio,
meublé, très bien placé, qu'il est neuf et le nombre de M2, tout ça dans un titre. Vous
verrez plus bas des exemples de titre, et ça fait vraiment la différence un bon gros
titre et un titre qui fait pitié. Par contre, ne faites pas un titre qu'avec des majuscules
c'est difficile à lire et contre productif.
Il faudra également mettre tout ce qui est administratif à la fin, comme le fait d'avoir
au moins 1 garant obligatoire, ce qu'inclut les charges, quand est-ce que le bien est
disponible. Bref, les détails à mettre qui feront que le locataire ne viendra pas vous le
demander.
Vous louerez principalement à des étudiants pour un studio, mais il y a aussi des
jeunes actifs, alors indiquez s'il y a des places de parking ou non, ça vous évitera des
appels inutiles.
A noter : Un point d’intérêt est différent en fonction de la cible de locataire qu'on
cherche, pour un étudiant, on y mettra les transports en communs car souvent, ils
n'ont pas de voiture, les endroits animés autour de votre bien... Pour une famille,
c'est plus les écoles, médecins, pharmacie, sport qu'il faudra mettre en avant.
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LES PHOTOS
Avant même le texte, ce sont les photos qui sont les plus importantes dans une
annonce. Il faut savoir qu'une annonce sans photo, c'est 5 à 10 fois moins cliqué
qu'une annonce, même avec une photo classique. Sur internet, on a besoin de visuel,
c'est la première impression qu'on a en regardant le listing des annonces. Dans
certaines villes, il y a des dizaines voire des centaines d'annonces d'appartement, et si
vous ne mettez pas de photo, vous êtes sûr de passer à la trappe. Puis, une annonce
sans photo, ça fait peur, souvent il y a également un texte pourri avec, donc vous
n'attirerez jamais les bons profils sans photo, vous n'aurez que les cas désespérés qui
ne trouvent rien.
Vous pouvez mettre 3 photos dans une annonce gratuite, il faut donc faire le bon
choix pour vos photos. En 3 photos, le locataire doit arriver à s'orienter dans l'espace.
Pour cela, ne mettez pas des photos inutiles de toilette, ou un bout de mur. Mettez à
l'inverse des photos qui servent vraiment à quelque chose. Mettez la cuisine et la salle
de bain, c'est très important, car on vous les demandera si vous ne les mettez pas.
Mettez également une photo du salon et de la chambre. Mettez tout ce qui sera
important pour le futur locataire.
Une bonne photo c'est arriver à équilibrer la lumière correctement, il faut que le bien
soit lumineux. Idéalement, il faut prendre les photos en pleine journée, mais pour
mettre toutes les chances de votre coté, allumez tous les points lumineux de votre
appartement, plus il sera lumineux et plus la photo sera jolie. Prenez la photo à partir
d'un angle, cela vous permettra de montrer la profondeur de la pièce, ne prenez pas
une photo en étant au milieu de la pièce, ça rendra le résultat étriqué. Une petite
astuce également, prenez la photo en étant accroupie ou assis, il vaut mieux une
photo qui parte vers le haut, plutôt qu'une photo qui parte vers le bas, ça permet
d'augmenter les volumes.
Jouez avec les couleurs, pour avoir une bonne photo, un appartement avec des murs
blancs et des meubles en bois, sans couleur, c'est triste. Il ne faut pas un
appartement fluo, mais uniquement des touches de couleurs. Dans mes studios, j'ai
un mur qui est bleu canard, avec quelques décorations jaunes, ainsi que des éléments
de cuisines jaunes et bleus. Le fond bleu va permettre de faire ressortir les éléments
jaunes sur la photo afin de donner un très beau contraste.
Notez que la première photo, la photo principale qui va s'afficher dans les résultats
des sites d'annonce est être importante, c'est d'elle que peut se jouer le succès d'une
location. A elle seule, cette photo amène plus de 50% des clics sur une annonce.
Mettez la photo qui fait l'effet WOW quand on la regarde, vous permettant d'avoir un
maximum de clics sur votre annonce et donc de clients potentiels.
Sachant que votre bien est haut de gamme, je vous invite à ne pas mettre votre
numéro de téléphone, sinon vous allez recevoir pas mal d'appels, mettez dans
l'annonce que vous préférez un premier contact par email, ainsi, ça sera plus simple
pour vous. Dès que vous aurez terminé votre recrutement par email, vous enverrez
un email aux autres candidats qui vous ont contacté en disant que l'appartement est
loué, ne les laissez pas dans l'attente, car rechercher un appartement dans certaines
villes, ce n'est pas évident.
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Par contre, pour les bons candidats, vous pouvez leur donner rendez-vous, on en
parlera dans le module suivant.
Voici un exemple d'annonce que j'utilise :
Titre : NOM RUE Studio 25M2 meublé refait à neuf
Très bel appartement meublé, rénové et entièrement équipé. Dès l'entrée, vous
trouverez une belle cuisine entièrement équipée, donnant sur un superbe salon. Vous
trouverez également un coin chambre séparé du salon par un dressing. La salle de
bain, donnant sur le salon est équipée d'un sèche serviette, avec un meuble vasque
suspendu, un toilette ainsi qu'une belle douche style à l'italienne.
La cuisine a été faite sur mesure, elle dispose d'un lave linge, d'un four et d'une hotte
intégrés. Il y a également un grand frigo, un micro-ondes, une plaque vitro
céramique, ainsi que tous les accessoires nécessaire à la cuisine (casseroles, poêles,
vaisselle, couverts...) et beaucoup de rangements. Tout ce qu'il faut pour que vous
vous sentiez bien. Le salon est équipé d'une TV écran plat de 80cm, un canapé
confortable et quelques rangements. Au niveau du coin chambre, vous trouverez un
dressing, un lit confort Hotel 140x190 de 27cm d'épaisseur. Le tout avec une
décoration scandinave soignée et de qualité.
Cet appartement neuf est très bien situé, il se situe dans la rue Tartenpion, à 100
mètres de l'arrêt de tram Tartenpion. Il a un accès direct à la FAC XXXXX, vous
pouvez y accéder en moins de 10 minutes. A quelques minutes à pied du centre, vous
pourrez vous rendre dans différents commerces animés de la ville rapidement. Le BAR
XXXX, le restaurant XXXX et le centre commercial XXX sont accessibles à pied
également en quelques minutes.
Le studio fait 25M2, il est entièrement composé de fenêtres doubles vitrages. Il se
situe dans une résidence sécurisée avec interphone. Idéal pour étudiants ou jeunes
actifs. Stationnement disponible et gratuit devant l'immeuble.
Il est libre à partir du XX/XX/XXXX
1 garant minimum gagnant 3 fois le loyer est demandé.
Loyer mensuel : XXX€ ( XXX€ de loyer HC + XXX€ de charges : entretien des parties
communes)
PREMIER CONTACT PAR MAIL.
L'ASSURANCE LOYER IMPAYE
La plus grande peur des investisseurs qui se lancent et même des investisseurs ayant
de l'expérience, c'est qu'un jour, il arrive que son locataire ne paye plus son loyer.
C'est une peur légitime, c'est pour cela que certains investisseurs prennent des
assurances de loyer impayé. Comment ça marche exactement ?
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Si demain, un locataire arrête de vous payer, l'assurance de loyer impayé sera là pour
remplacer le loyer de votre locataire. Il faut bien vérifier les conditions, car chaque
assurance a sa propre politique. Certaines assurances rembourseront le loyer pendant
6 mois, d'autres pendant 12 mois, voire jusqu'à l'expulsion du locataire. D'autres
assurances combleront le loyer dès le premier mois de défaillance du locataire, alors
que d'autres pourront avoir un délai de 6 mois avant de payer le premier loyer.
Enfin, certaines assurances auront des conditions strictes sur les locataires qui doivent
rentrer dans les lieux, alors que d'autres assurances accepteront tout le monde. Bref,
il y a autant de situations que d'assurances, mais vous avez compris comment ça
fonctionne. Une assurance de loyer impayé, ça coûte environ 3% du loyer en
moyenne, ça peut être plus et ça peut être moins.
Moi, je ne conseille pas de prendre une assurance de loyer impayé. En France, la
moyenne des loyers impayés est de 5% sur toutes les locations, incluant donc les
profils douteux. Mais sachez qu'en tant qu'investisseur rentable, vous saurez ce qu'il
faut faire pour avoir les meilleurs profils (module suivant), ce qui fait que cette
moyenne de 5%, on va la faire baisser à moins de 1%.
C'est d'ailleurs ma propre technique perso, ne prendre que des bons profils et pour ne
prendre aucun risque, je mets de l'argent de coté tous les mois. En effet, vous l'aurez
compris, je crée ma propre assurance de loyer impayé. Pour cela, c'est très simple, je
mets 1% de tous les loyers que je touche de coté, ainsi, si un jour j'ai un souci de
loyer impayé, j'aurais créé ma propre épargne de sécurité.
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LE LOCATAIRE
INTRODUCTION
Dans ce module, nous verrons en détail la procédure pour trouver un locataire
rentable, nous verrons également les différentes vérifications qu'il va falloir faire afin
d'être sûr de ne pas se faire avoir. Nous verrons également ce qu'est un bon locataire
et les différents points importants à retenir lorsqu'on cherche un locataire.
TROUVER UN BON LOCATAIRE
En tant qu'investisseur rentable, nous avons fait les choses dans les règles, ce qui
signifie que nous avons fait notre étude de marché pour savoir dans quel secteur
acheter notre bien, nous avons établi le type de bien à acheter/créer. Puis, nous
avons acheté un bien immobilier bien placé, ensuite, nous avons fait les travaux pour
en faire un bien haut de gamme. « Juste » en faisant tout ça, vous vous assurez
d'être au-dessus du marché, vous permettant ainsi d'attirer les meilleurs profils.
Désormais, il va falloir savoir quels sont les meilleurs profils, ceux dont tout
propriétaire rêve d'avoir afin d'être tranquille durant toute la période de location de
son appartement. C'est ce que nous allons voir en détail durant tout ce module.
La chose la plus importante à retenir pour le choix de son locataire, c'est de ne pas se
précipiter. En effet, nous avons passé près d'un an entre le début des recherches et la
mise en location, nous sommes donc très pressé de mettre notre bien en location
pour toucher notre argent, cependant, c'est une très grosse erreur de faire cela.
Rappelez-vous, pas d'émotion dans le business, qu'il soit immobilier ou n'importe
lequel autre, seuls les chiffres parlent.
Ce que je vais dire ne sera pas facile à comprendre, mais c'est la vie, vous pouvez ne
pas être d'accord avec moi. Si un locataire a l'air sympa et que vous avez un bon
feeling, mais qu'il est au chômage, ou qu'il est en intérim ou qu'il ne gagne pas au
moins 4 fois (On prend 3 en général, mais moi je préfère 4) le montant du loyer (pour
un étudiant, ce sont ses garants qui doivent gagner 4 fois le loyer), je ne prends pas
malheureusement et je vais vous dire pourquoi. La personne aura toute meilleure la
volonté du monde, et je suis sûr que parmi les lecteurs, il y a des personnes dans
cette situation qui paient très bien leurs loyers depuis des années, mais je ne prends
pas ce risque. Je ne prends pas ce risque, car en France, une procédure d’expulsion
dure environ 2 ans.
La faute revient au gouvernement, car si nous avions un système américain ou
anglais à ce niveau, c'est-à-dire pouvoir expulser un locataire en défaut de paiement
en quelques semaines, je laisserais la chance à des personnes en intérim, à des CDD,
à des auto-entrepreneurs puisque je sais qu'en cas de non paiement, je pourrais
l'expulser facilement. C'est en protégeant trop ses citoyens qu'on crée des disparités.
Les personnes qui ont des difficultés à se loger, en auraient beaucoup moins si nous
avions un système moins protecteur.
Exemple, c'est pareil pour l'emploi, en Angleterre, un salarié peut être licencié du jour
au lendemain, mais il retrouve du travail le lendemain dans une autre société
facilement. Alors qu'en France, les entreprises ont peur d'embaucher car, la procédure
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de licenciement est très longue, les patrons ont peu de droits. Si on ouvrait un peu
tout ça, le travail se trouverait beaucoup plus facilement.
Donc, il faut prendre les meilleurs profils, vous avez fait un bien haut de gamme, vous
méritez donc les meilleurs profils. Ne choisissez donc pas le premier profil qui veut
louer votre appartement. Si vous mettez 2, 3, 4, semaines à trouver le bon profil, ce
n'est pas grave, car une fois qu'il sera en place, vous n'aurez pas d’ennuis. On verra
plus bas ce qu'est un bon profil, car il y a son revenu qui est très important, mais il y
a également d'autres choses à regarder.
LA PROCEDURE
Pour trouver un bon locataire, vous devez avoir une procédure professionnelle, c'està-dire, qu'aux yeux des potentiels locataires, vous devez avoir l'air pro. Un locataire
qui parle à une personne pro, ce n'est pas pareil qu'un locataire qui parle à une
personne qui ne connaît pas ses procédures.
DEPOSER L'ANNONCE
Je poste l'annonce sur leboncoin (voir le module précédent) pendant une dizaine de
jours environ pour récupérer un maximum de profils. Plus j'ai de profils et plus j'aurai
de chance d'avoir des pépites parmi tous les postulants. C'est uniquement eux que je
cherche pour mes locations.
Je ne mets que mon email pour 2 raisons, ça me permet de garder une trace écrite
pour une recherche plus facile car si vous avez 20 personnes qui vous appellent, il y a
des chances d'en oublier la moitié. De plus, je n'ai pas envie d'être harcelé à
n'importe quelle heure de la journée (ou de la soirée!). Si vous êtes dans un secteur
où vous savez que vous ne serez pas harcelé, vous pouvez mettre votre tel, c'est vous
qui choisissez.
LE CONTACT
Une fois l'annonce terminée ou pendant la diffusion, c'est comme vous souhaitez,
vous faites un tri. Déjà, toutes les personnes qui posent des questions où les réponses
sont déjà présentes dans l'annonce, je dégage, car la personne n'a même pas pris le
temps de lire l'annonce, ça prouve une mauvaise mentalité. Si la personne ne dit pas
bonjour, c'est supprimé également. Les wesh wesh aussi, c'est next direct. Si la
personne fait des fautes à chaque phrase, je supprime. Pour tous ces gens, je ne
prends même pas la peine de répondre, car l'écrit reflète la mentalité de la personne
et ce genre de profil ne m’intéresse pas du tout.
Ensuite, pour les personnes mettant dans le mail qu'elles sont au chômage, au RSA,
en CDD, en Intérim, en Auto Entrepreneur, je leur réponds que malheureusement
nous ne prenons pas ce type de profil et leurs souhaite bonne chance pour la suite de
leurs recherches.
Tout ça permet de supprimer facilement 30-40% de mails. Une fois ce premier
écrémage effectué, vous allez envoyer un mail type. C'est un mail que j'envoie à tous
les locataires qui sont potentiellement intéressants. Voici le mail type :
-------------Bonjour,
228
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Nous donnons suite à votre candidature
L’appartement de 25m2 situé au XXXX entièrement meublé et équipé sera bientôt
disponible à la location.
Pour compléter le dossier nous aurons besoin de :
- Pour vous:
Un RIB
Les 3 derniers bulletins de salaire (sauf étudiant)
Carte d'étudiant (si étudiant)
Une copie du CDI (sauf étudiant)
Avis imposition (si présent)
Carte d’identité
Visa (si hors UE)
Justificatif de domicile actuel
- Garant:
Un RIB
Les 3 derniers bulletins de salaire
Une copie du CDI (première page suffit)
Carte d’identité
Avis d’imposition
Justificatif de domicile
Je vous remercie par avance de l'envoi de vos documents.
Je reste à votre disposition
Bien cordialement
-------------Les personnes qui mettent plus de 24h à répondre (sauf raisons vraiment valables), je
les sors de la course, car une personne vraiment intéressée, répond très rapidement à
ce genre de mail.
Les personnes qui n'avaient pas indiquées leur emploi au tout début et qui répondent
ici qu'elles sont au RSA, Chômage... étant dans les « profils à risque » je les écarte.
Tout comme les personnes n'ayant pas de garant, je les écarte.
Note : Moi je cherche quasi que des étudiants, mais je ne prends pas les petits cursus
1 ou 2 ans, je ne prends que les cursus longs de plusieurs années afin de ne pas avoir
à trouver un locataire chaque année pour mes locations. De plus, les étudiants ne
gagnant que rarement de l'argent, c'est le garant qui est très important au niveau de
son profil risque (emploi, revenu...) comme vu plus haut, c'est sur lui qu'il faudra
enquêter.
Avec cette nouvelle étape, on supprime facilement 30% de profil en plus. Il ne reste
plus que quelques candidatures intéressantes. C'est à la prochaine étape que vous
allez faire visiter le bien à ces candidats.
LA VISITE
Ne faites pas des visites groupées, ce n'est pas agréable, puis on n'arrive pas à bien
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se rendre compte du profil de la personne. Nous on organise toutes les visites la
même journée. Environ 30 minutes entre chaque locataire, ça suffit largement.
Suite à l'écrémage précédent, vous n'allez faire visiter que les personnes qui ont un
profil intéressant avec de bons revenus, ce n'est donc pas là-dessus que vous allez
choisir votre futur locataire. Désormais, ça sera sur plusieurs nouveaux points qu'il
faudra choisir :
–
Pour moi, les fumeurs c'est next direct, je ne veux pas de fumeur dans mes
locations. Je ne suis pas fumeur, alors dès qu'un fumeur s'approche de moi, je
le sens très vite. Si vous avez un doute, regardez les poches du candidat, ça se
voit facilement, s'il y a un paquet de cigarette. La fumée ça va s'incruster dans
le mobilier, dans le linge de lit et de toilette, ça va rendre les murs jaunes, et
cela très rapidement, donc je ne conseille pas de fumeur en tant que locataire.
–
Les animaux, pourtant j'aime les animaux, mais je n'en veux pas dans mes
logements, car je ne fais que des studios donc ce n'est pas approprié d'en avoir
dans une si petite surface. Après, si j'avais des grandes surfaces, je n’exclurais
pas les chats par exemple, ce n'est pas dérangeant. Par contre une règle pour
moi, jamais de chien dans un appartement, il sera malheureux et aboiera très
souvent, c'est le meilleur moyen de perdre les autres locataires.
–
Le feeling évidemment, il faut se mettre dans la position de celui qui fait une
faveur à une personne et non l'inverse. Vous êtes en position dominante, il faut
donc la garder. Donc les personnes qui sont chiantes pour le moindre détail, qui
font la tronche, qui cherchent la petite bête c'est next. Sinon, vous serez
emmerdé durant toute la période de location, et ce n'est pas ce qu'on veut.
Pour bien garder cette position dominante que nous avons en tant que propriétaire, il
ne faut pas dire au locataire qu'il est pris dès la fin du rendez-vous, même si vous
savez que c'est lui, car il est top en tout point. Il faut le laisser mariner quelques
heures. En général, nous, on dit « votre profil est intéressant, nous vous rappellerons
demain ». Je peux vous assurer que dire, vous êtes pris maintenant, et appeler la
personne le lendemain, après l'avoir fait patienter 24h, psychologiquement, ça ne sera
pas la même chose. Cette personne vous remerciera grandement et vous le revaudra
pendant toute la période de sa location en n'étant pas embêtante du tout.
LA VERIFICATION
La période de 24h, vous permettra également de vérifier les papiers de votre
locataire. En effet, c'est bien d'avoir un locataire dont le feeling est bien passé, avec
de bons papiers, mais rien n’empêche de faire une vérification complète, car certaines
personnes ont un double visage. Sachez quand même que peu de locataires font des
faux papiers, car ça entraîne un risque pénal conséquent. C'est un délit passible de
45k€ d'amende et de 3 ans de prison.
Personnellement, avant de faire rentrer un locataire, je fais 3 vérifications :
– Le travail du locataire ou du garant pour un étudiant. J'appelle tout simplement
l'entreprise pour savoir si la personne travaille bien dans cette entreprise. Si la
personne répond oui, ça me suffit, inutile d'en savoir plus.
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–
La carte d'identité du locataire. Je n'ai pas l'appareil me permettant de vérifier
si la carte d'identité ou passeport sont vrais, mais je regarde grossièrement par
rapport au mien, s'il n'y a pas un truc bizarre.
–
Le revenu du locataire ou du garant pour un étudiant. Pour cela, nous avons un
super outil fourni pas l'état, il va vous permettre de voir si le revenu indiqué sur
son avis d’impôt est vrai. Il est très simple de faire de faux avis d’impôt, donc
autant bien le vérifier. Vous trouvez les infos ici : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/
En faisant tout cela, vous pouvez être assuré que vous allez non seulement attirer les
meilleurs profils dans votre bien, mais en plus, vous serez normalement tranquille
pendant toute la durée de location. Un bon locataire, est un locataire qui paie bien,
mais c'est aussi un locataire qui reste longtemps, un locataire qui ne vous appelle que
très rarement, un locataire qui se débrouille tout seul. Avec ce genre de locataire,
vous serez apaisé tout en faisant rentrer un maximum d'argent dans votre poche !
S'il est clean et qu'il n'a pas menti du tout, alors vous pouvez choisir ce locataire ! On
verra dans le module suivant, les pièces obligatoires pour faire rentrer un locataire.
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LA GESTION DU LOCATAIRE
INTRODUCTION
La gestion locative peut faire peur à beaucoup de personnes, mais lorsqu'on utilise les
bons outils, tout va très vite. On va voir dans ce module en détail toute la procédure
et les documents obligatoires qu'il faut pour faire rentrer un locataire dans son bien
immobilier. On verra également comment gérer le départ d'un locataire et surtout s'il
est possible d'augmenter le loyer et dans quelles conditions.
FAIRE RENTRER LE LOCATAIRE DANS LES LIEUX
Vous avez fait tout ce qu'il fallait pour avoir les meilleurs profils de locataire, et le jour
J vient d'arriver, vous aller faire entrer dans les lieux votre futur locataire, celui dont
tout le monde rêve. Pour que tout se fasse correctement, il y a des règles à suivre.
L'ETAT DES LIEUX
Si vous avez déjà été locataire au moins une fois dans votre vie, vous avez donc déjà
vu à quoi ressemblait un état des lieux. C'est un document qui doit être réalisé à la
remise des clés au locataire, en principe, le jour de la signature du bail, puisque
justement l'état des lieux et le contrat de bail doivent être joints.
L'état des lieux est un document qui décrit l'état du logement et récapitule tous ses
équipements à l'entrée du locataire. Il y aura un nouvel état des lieux à la sortie du
locataire, mais il faudra utiliser le même document, il faut donc bien le conserver. Ce
document est très important et il faut le remplir avec soin (surtout lorsqu'on fait de la
location meublée) car en cas de litige, c'est la comparaison de l'état des lieux d'entrée
et de l'état des lieux sortie qui seront comparés afin d'établir les responsabilités de
chacun.
Pour que l’établissement du document sur l'état des lieux soit valable, il faut que le
propriétaire (ou la personne mandatée) et le locataire soient présents, sans cela, le
document n'est pas valable. Le document doit être établi en 2 exemplaires, un pour le
propriétaire et un autre pour le locataire. L'état des lieux doit décrire en détail tout ce
qui se trouve dans le logement avec l'état de chaque objet. Dans mon cas, mon état
des lieux est sous forme de tableau de plusieurs pages, en récapitulant absolument
tous les éléments présents dans le logement. Pour chaque élément, on peut y
indiquer son état. Il y a 'Mauvais état' 'Etat moyen' 'Bon état' 'Très bon état' avec une
case commentaire pour chaque objet, au cas où c'est nécessaire.
Il faudra également mettre l'état général du bien au niveau des murs, du sol, du
plafond, de l'électricité, de la plomberie, des fenêtres, des portes. Vous devrez ensuite
indiquer les relevés des compteurs d'eau et d'énergie. Il doit également y avoir la
date, la localisation du logement, le nom de chaque partie (locataire et propriétaire),
le nombre de clé distribuées et la signature des 2 parties.
Je vous mettrai mon état des lieux dans le module 50.
LE BAIL
Le bail d'habitation est tout simplement un contrat, ce qui signifie que le contrat de
bail lie les 2 parties. Chacune des 2 parties a une obligation envers l'autre. Le
propriétaire doit fournir un logement décent et en échange, le locataire doit payer son
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loyer avec les indications fournies dans le bail. Il y a principalement 2 types de baux
pour de l'habitation, il y a le LOGEMENT NU et le LOGEMENT MEUBLE. Je ne rentrerai
pas dans les détails puisque je vous fournirai un bail nu et meublé dans le module 50,
mais on va quand même en parler un peu afin de comprendre les informations
principales.
Dans les contrats, il doit y avoir les informations sur chaque partie (nom, adresse)
ainsi que la date de prise d'effet du bail et la durée du bail. Il doit y avoir également
les informations sur le logement, comme le type de destination (bail d'habitation, bail
mixte, bail professionnel libéral), la description du logement (maison ou appartement
et les M2).
Une petite indication sur le bail notarié. Vous pouvez faire votre bail vous-même, mais
vous pouvez également le faire via un notaire, on appellera cela un bail notarié. Ce
bail coûte assez cher, environ un peu plus d'un mois de loyer, par contre, en échange,
en cas de défaillance de paiement du locataire, la procédure sera très rapide, environ
1-2 mois maximum contre 2 ans pour une procédure classique. Le bail notarié n'est
pas nécessaire selon moi pour une location de studio, ça coûtera assez cher pour pas
grand chose, par contre, pour un loyer de plus de 1000€ ou pour la location d'un
commerce avec un loyer élevé, ça peut être intéressant.
LES AUTRES DOCUMENTS
Il y a un document très important que votre locataire doit amener le jour de l'entrée
dans les lieux, c'est son assurance habitation. Dans la théorie, si le locataire n'a pas
ce document, il n'a pas le droit de louer votre bien, car il ne sera pas assuré. Pour
être tranquille, il est même préférable que le locataire vous envoie une copie de cette
attestation d’assurance 1 ou 2 jours avant l'entrée dans les lieux, afin d'être certain
qu'il l'aura le jour de la remise des clés. Certains locataires, comme les étudiants
notamment, peuvent ne pas connaître ce genre d'information, alors n'hésitez pas à
leur en parler au moins 1 semaine avant, ainsi, vous n'aurez pas de surprise.
Il faudra également que le locataire vous ramène ses papiers d'identité et les autres
papiers, qu'il vous aura envoyés plus tôt, lors de votre recherche de candidat.
Evidemment, il ne faudra pas oublier les chèques (1 pour la caution, 1 pour la location
du mois en cours avec prorata des dates). En même temps, je fais signer un
document au locataire pour lancer le virement automatique pour les prochains loyers,
car les chèques ça prend trop de temps au niveau gestion. Le document sera dans le
module 50
L'acte de cautionnement, c'est un document à remplir par le garant du locataire, c'est
un long texte que le garant doit remplir afin qu'il devienne légalement son garant pour
ce logement.
En tant que propriétaire, nous devrons fournir en plus des autres papiers vus plus tôt,
si vous êtes en copro, il faudra remettre le règlement de copro au locataire. Il faudra
également fournir le diagnostic performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante,
le diagnostic électrique (et gaz si nécessaire)
LE DEPART DU LOCATAIRE
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Si le locataire souhaite partir de lui-même, il doit vous envoyer une lettre
recommandée avec accusé de réception. Il n'a pas besoin de vous donner de raison, il
peut partir quand il le souhaite en respectant les préavis. Pour une location meublée,
il doit envoyer une LRAR au moins 1 mois avant son départ, alors qu'en location nue,
il doit envoyer une LRAR au moins 3 mois avant son départ.
BAIL NU
Un bail NU dure 3 ans. A la fin du contrat de bail en nu, si le locataire ne souhaite pas
partir, le contrat est renouvelé automatiquement pour une nouvelle période de 3 ans.
Si vous souhaitez faire partir un locataire actuellement en location nue, il faut envoyer
une LRAR au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail. Mais vous ne pouvez pas le
faire sans raison, vous avez 3 raisons valables pour faire cela :
–
Si vous souhaitez y habiter. C'est vraiment si vous souhaitez y habiter, car il
peut y avoir des contrôles, ou si le locataire s'en rend compte, il pourrait vous
balancer, vous auriez une grosse amende et devrez reloger le locataire dans votre
appartement.
–
Si vous souhaitez vendre le logement. Idem, il faut vraiment le vendre.
–
Si le locataire fait n'importe quoi dans votre logement. Avec des témoins à
l'appui qui peuvent prouver qu'il est dangereux, bruyant, ou qu'il fait des choses
illégales.
Si ce n'est pas pour l'une de ces 3 raisons, vous ne pouvez pas donner congé à votre
locataire.
BAIL MEUBLE
Il y a principalement 2 types de baux en meublé. Le bail meublé d'1 an et le bail
meublé de 9 mois. Pour faire du meublé, il est obligatoire de faire un bail d'un an pour
de l'habitation sauf si c'est un étudiant, dans ce cas-là, il est autorisé de faire un bail
meublé de 9 mois.
Pour résumer :
–
Bail 9 mois = Uniquement étudiant
–
Bail 12 mois = N'importe qui dont étudiant
Il faut savoir que le bail 12 mois est reconductible automatiquement si le locataire
souhaite rester dans les lieux. A l'inverse, le bail de 9 mois n'est pas reconductible
automatiquement, le bail prend fin directement à la fin de la période.
Pour mes étudiants, je mets un bail 12 mois, qui est automatiquement reconductible,
c'est beaucoup plus simple, de plus, mes locataires ont souvent des cursus longs,
donc ils restent plusieurs années dans le logement. Le bail 9 mois est intéressant si
vous êtes dans une zone où la LCD s'y prête. Certains propriétaires louent à des
étudiants pendant 9 mois, puis, pendant les 2-3 mois d'été, ils louent en location
courte durée. C'est une stratégie intéressante lorsqu'on peut la faire pour booster son
chiffre d'affaire.
AUGMENTER LE LOYER
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Au même titre qu'on ne peut pas faire partir un locataire (sauf conditions vues plus
tôt), il n'est pas possible d'augmenter le loyer à sa guise, tout est normé en France.
C'est un point auquel il faut faire attention lorsque vous allez acheter. En effet, c'est
bien de calculer de beaux chiffres, mais avec un locataire déjà en place et un loyer
bas, vous ne pourrez pas faire grand chose tant qu'il sera là.
Depuis le 6 juillet 1989, l'augmentation des loyers est encadrée. Lorsque le locataire
est en place, vous pouvez uniquement faire l'augmentation annuelle qui est autorisée
par l'état. Pour faire cette augmentation, il faut se baser sur l'IRL (indice de révision
des loyers) de l'INSEE. Il y a une procédure à suivre pour augmenter le loyer, je vous
invite à taper calcul IRL sur google pour comprendre le fonctionnement. Mais en gros,
ce qu'il faut savoir c'est que le taux est assez bas, environ 1%, ce qui signifie que
vous ne gagnerez que quelques euros de plus si vous faites cette augmentation.
Personnellement, je ne fais pas cette augmentation, pour éviter la paperasserie pour
quelques euros de gagner, mais en plus, le fait que le loyer n'augmente pas, fait
plaisir aux locataires.
Si vous souhaitez augmenter le loyer suite au départ d'un locataire, vous ne pouvez
pas non plus, en effet, nous sommes en France, tout est réglementé
malheureusement. Donc même après le départ de votre locataire, le loyer ne peut pas
augmenter.
La seule solution vous permettant d'augmenter le loyer entre 2 locataires, c'est de
faire des travaux, des gros travaux. On ne parle pas ici de travaux de peinture ou des
travaux d'entretien, mais de vrais travaux augmentant le confort du futur locataire
(comme le changement d'une cuisine, d'une sdb, une meilleur isolation...). Ces
travaux doivent coûter plus de 6 mois de loyer.
Même lorsque l'appartement est déjà loué, il est néanmoins possible d'augmenter le
loyer plus fortement que l'indice IRL lorsqu'on fait des gros travaux, mais c'est
également très réglementé, je vous invite à vous renseigner en détail.
GERER UN IMMEUBLE
Contrairement à ce qu'on pourrait croire, gérer plusieurs immeubles ne prend pas tant
de temps que ça lorsque tout automatisé au maximum. J'ai une quarantaine de biens
immobiliers, et cela prend assez peu de temps au niveau de la gestion. Lorsque les
bons outils et les bons process sont mis en place, tout va très vite. A savoir en plus
qu'on gère tout en perso avec ma femme, pas d'agence immobilière, elle ne savent
pas faire leur boulot correctement.
Dans mon cas, tous mes immeubles sont remis à neuf, donc j'ai assez peu d'appels de
locataires pour des fuites ou ce genre de petits soucis. Mais au cas où un locataire
nous appelle pour un souci, nous avons un « homme de main » qui s'occupe de tout
ce qui est les soucis du quotidien. Des problèmes qui se règlent en quelques minutes.
Pour le trouver, ça a été très simple, nous avons été sur un site de micro job comme
needhelp, mestravaux, frizbiz... Les gens sont notés, donc vous pouvez voir les avis
sur ces personnes, ainsi, fini les arnaqueurs qui facturent un dépannage à 200€.
Pour ne pas perdre un maximum de temps avec la gestion de l'eau et de l'électricité,
je laisse mes locataires gérer eux-mêmes leurs consommations. Gérer 40
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abonnements d'eau et d'électricité ça prendrait un temps fou chaque mois, avec les
vérifications de consommation. En plus, les locataires aiment pouvoir gérer leurs
propres consommations, ça les rend indépendant.
Pour tout ce qui est la gestion des locataires, j'utilise un logiciel en ligne, tout se fait
ainsi sur internet, comme l'envoi des quittances, la gestion de réception de l'argent...
C'est un logiciel en ligne gratuit qui permet de gérer ses biens immobiliers facilement.
On gère tout avec ce logiciel, il permet de faire toute la gestion de nos locataires. On
peut ainsi créer la fiche locataire en quelques minutes, on rajoute un bien très
rapidement. La gestion du locataire se fait en quelques minutes par mois. Ça coûte
une dizaine d'euro par mois environ. Il existe plusieurs logiciels comme rentila,
rendement locatif...
En utilisant des outils permettant d'automatiser un maximum les tâches, ça permet de
gagner beaucoup de temps chaque mois pour gérer la gestion locative.
LES CHARGES ET IMPOTS LOCATAIRE
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INTRODUCTION
Dans ce module nous verrons en détail plusieurs points à connaître lorsque vous avez
des locataires. Vous verrez en détail les différentes charges que votre locataire aura à
payer, vous verrez également les charges que vous pouvez lui refacturer et les
charges qu'on ne peut pas refacturer. Vous verrez également les différents impôts que
votre locataire devra payer et ce qu'il faudra lui refacturer.
LES CHARGES
LES CHARGES RECUPERABLES
Les charges locatives, appelées également charges récupérables, sont des dépenses
prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire
rembourser par le locataire. Les charges locatives sont réglementairement définies. Le
paiement s'effectue soit par le versement de provisions pour charges avec une
régularisation annuelle, soit par la récupération ponctuelle des dépenses engagées.
Voici une liste des charges récupérables :
o
o
o
o
o
o
Ascenseurs et monte-charge
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Installations individuelles (chauffage, eau chaude …)
Parties communes intérieures
Espaces extérieurs
Taxes et redevances
Pour voir le détail de la partie des charges, vous pouvez vous rendre ici :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
LES CHARGES NON RECUPERABLES
Les charges ne figurant pas dans la liste prévue à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 et du décret N° 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe ne sont pas
récupérables.
Voici une liste des charges non récupérables :
o
o
o
o
o
Les dépenses d'administration, de gestion et de syndic
Les primes d'assurances de l'immeuble
Les dépenses de personnel liées à la surveillance de l'immeuble
Location de conteneurs d'ordures ménagères
Dératisation
Pour voir le détail de la liste des charges non récupérables, vous pouvez vous rendre
ici : http://www.vilogi.com/logiciel-gestion-locative/liste-des-charges-nonrecuperables-aupres-du-locataire.php
QUAND LES REACTURER
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total
des provisions que vous avez déjà demandées aux locataires, avec les dépenses
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effectives que vous avez engagées pendant l'année. Si les provisions sont supérieures
aux dépenses réelles, vous devrez reverser le trop-perçu au locataire (ou déduire de
son prochain loyer). Dans le cas contraire, vous pourrez demander un complément au
locataire.
Pour récupérer les charges, il faut en justifier le prix un mois avant la régularisation
de charges envisagée, en détaillant la nature des charges (électricité, eau chaude,
eau froide, ascenseur...). Durant ce mois suivant l'envoi du décompte, vous devez
tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.
Dans une colocation ou une location meublée les charges locatives n'ont pas à être
régularisées si elles figurent sous forme de forfait dans le contrat de bail. Donc, si le
locataire dépense plus, vous ne pourrez pas le facturer, s'il dépense moins, vous
pourrez garder le surplus. Il faut donc bien faire attention à bien prévoir correctement
le montant des charges.
Si la régularisation est minime, le paiement peut se faire en une fois, mais si elle est
trop élevée pour le locataire, le paiement de la régularisation par versement pour
provisions de charges tous les mois par exemple. Aucune notion de « trop élevé » n'a
été indiquée par le législateur, c'est donc à la libre interprétation de chacun.
LE LOCATAIRE EST ENCORE EN PLACE
Si le locataire est encore place, celui dont les charges ont dépassé la provision, cela
n'est pas un souci, il faut faire la procédure indiquée ci-dessus.
LE LOCATAIRE N'EST PLUS EN PLACE
Si le locataire n'est plus en place, celui dont les charges ont dépassé la provision, cela
sera plus compliqué. La procédure restera la même mais le locataire n'habitant plus
dans votre bien, il faudra ensuite le retrouver et lui faire avaler la pilule... Le plus
simple est de faire cette régularisation avant son départ par exemple, ainsi, vous
serez à jour pour le nouveau locataire.
LES IMPOTS LOCATAIRES
Vos locataires auront 2 impôts à payer, en rapport à votre bien immobilier, il y a La
taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la Taxe d'habitation (TH).
La collecte des déchets ménagers est à la charge des communes et des groupements
de communes. Le ramassage, le transport et le traitement représentent un coût
qu'elles récupèrent le plus souvent grâce à la TEOM. La TEOM figure sur l'avis de taxe
foncière que reçoivent chaque année les propriétaires de biens immobiliers. Elle est
calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties. C'est le
propriétaire du bien au 1er janvier qui sera recevable de la taxe foncière et donc
TEOM. C'est toujours le propriétaire qui doit payer la TEOM, en même temps que sa
taxe foncière.
La taxe d'habitation est due par le locataire au 1er janvier de l'année et pour toute
l'année. Que le logement soit loué toute l'année ou pour quelques mois, c'est
l'occupant des lieux au 1er janvier qui paie la taxe pour toute l'année. La contribution
238
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à l'audiovisuel public, si le locataire détient une TV, il devra la payer. Pour la TH et la
Taxe audiovisuelle, pas d'histoire de prorata, si le locataire est présent par exemple
du 01 septembre au 10 mars, il devra payer la taxe d'habitation lui-même.
Si vous n'avez aucun locataire en place au 1er janvier de l'année, il se peut que
l'administration vous envoie la taxe d'habitation à vous directement. Il faudra alors
appeler le service des impôts pour leur dire qu'il n'y avait personne à cette adresse au
1er janvier, ainsi, ils annuleront la taxe d'habitation pour ce bien pour l'année.
LA TAXE D'HABITATION
Il n'y aura pas de refacturation à faire pour la taxe d'habitation car le locataire recevra
directement chez lui, l'avis de taxe d'habitation. Par contre, s'il y a 2 locataires
habitant au même endroit, il y aura donc 1 locataire qui recevra la TH, l'autre ne
recevra rien. Dans ce cas, il faudra refacturer cette taxe de moitié au locataire qui ne
la pas payée et retirer la moitié à celui qui l'a payée. C'est notamment le cas dans une
colocation.
LA TAXE D'ORDURE MENAGERE
Il faut savoir que pour le fisc, c'est vous (propriétaire) qui devez payer cette taxe,
c'est ensuite à vous de la récupérer auprès du locataire, La TEOM fait partie des
charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Pour simplifier la chose,
nous allons partir sur les 2 options utilisables pour récupérer des charges :
o Ce système est possible pour de la location meublé et colocation meublé/nu,
mais pas pour de la location nu classique. Faire un système de charges au
forfait, c'est-à-dire que vous faites payer à votre locataire un forfait de charges
chaque mois qui est censé combler le montant de la TEOM au même titre que
les charges de copro. Si vous faites au forfait, vous ne pourrez pas réclamer à
votre locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges qu'il a déjà
payées chaque mois, même si celles-ci s'avèrent plus élevées que prévue.
o Ce système est possible pour tous type de location (nu, meublé, colocation nu
ou meublé). Faire un système de charges au réel, ça signifie que le loyer
intègre l'ensemble des différentes charges récupérables fixées y compris, la
TEOM.
A savoir, la TEOM est à payer même si vous avez de la vacance locative entre 2
locataires. Ce qui signifie qu'en 2019, si vous avez 4 mois de vacance locative
ou que vous êtes en période de travaux de plusieurs mois, il faudra quand
même payer la TEOM. En revanche, vous ne pourrez pas ajouter cette taxe à
l'ancien ou au nouveau locataire. Vous devrez donc payer une partie de cette
taxe de votre poche. Exemple, le locataire part le 30 Mai, vous pourrez
récupérer 5/12ème de la TEOM, si le nouveau locataire rentre 30 Aout, vous
pourrez récupérer 4/12ème de la TEOM. Les 3/12ème restant seront à payer
par vous.
Dans tous les cas, il n'est pas possible de demander au locataire de payer la TEOM
dès la réception de cette taxe (via la taxe foncière). Vous faites un système mensuel
de charges au réel ou au forfait. Si c'est au réel, c'est au moment du refacturation des
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charges, qu'il faudra réclamer la différence. Seule la TEOM est facturable, pas la TF, ni
autres frais indiqués sur votre avis de TF.
ALLER ENCORE PLUS LOIN
INTRODUCTION
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Voilà, nous y sommes, voici le dernier module d’apprentissage auquel vous allez
devoir être assidu afin de terminer cette formation en beauté. On verra dans ce
module qu’il est assez simple d’atteindre l’encours à 1M, mais le 10M n’est pas non
plus très compliqué si on fait les choses correctement. Je vous dévoilerai également
ma stratégie pour atteindre le fameux 10M d’encours et ce que je ferai après.
UN ENCOURS A 1M
L’encours à 1 million n’est pas le plus compliqué à atteindre, avec quelques biens,
vous pouvez atteindre ce million assez facilement. Sur une durée de vie
d’investisseur, surtout si vous commencez tôt, vous verrez à quel point cet objectif
arrivera très vite. Personnellement, j’ai commencé il y a moins de 3 ans à l’heure où
j’écris ce module, et je suis déjà à environ 1.8M d’encours, ce qui fait qu’à la fin de
tous mes crédits, je serai millionnaire, c’est aussi simple que ça.
Sur quelques années, il est facile de devenir millionnaire, il suffit d’acheter 5
appartements à 200K€ chacun, et vous pouvez l’atteindre, et ça va encore plus vite
lorsque c’est des immeubles. Cela peut prendre plus de temps, peut-être 5 ou même
10 ans pour ceux qui prennent vraiment leur temps, mais c’est possible. Dans la
plupart des cas, quelqu’un qui se lance intelligemment dans l’immobilier, avec du
cashflow positif dès le début, en investissant régulièrement, peut arriver à atteindre le
million en quelques années, 5 maximum.
Gardez une chose en tête, restez focus sur l’investissement et rien d’autre, hors votre
vie de famille, c’est l’investissement immobilier qui doit être le plus important et
occuper un maximum votre temps. Fixez-vous des objectifs afin de rester toujours sur
la même trajectoire. Vous vivrez des moments compliqués car vous ne ferez que
penser immobilier, mais ça en vaut vraiment le peine quand on voit le résultat.
Achetez un bien, faites vos travaux, louez-le avec un cashflow positif, attendez
quelques mois, pour faire plaisir et rassurer la banque, puis recommencez et ainsi de
suite. En arrivant vers les 600K-700K, vous commencerez à avoir des blocages au
niveau des banques, car si vous avez eu des prêts à 110% assez facilement au début,
là ça sera plus compliqué. Il faudra donc commencer à ramener un peu de cash, peut
être 10% ou au moins les frais de notaire pour fair plaisir à la banque.
UN ENCOURS A 10M
Là, avec un encours à 10 millions, on passe dans la cours de grands, car il y a
beaucoup de millionnaires à 1M en France, mais des millionnaires à 10M, ce n’est pas
la même chose, vous passez une tranche supplémentaire de riche. Evidemment, plus
c’est haut et plus c’est compliqué à atteindre, mais paradoxalement, partir de 0, pour
atteindre 1M, c’est plus compliqué que de partir de 1M pour atteindre 10M.
Le raisonnement est simple, la calcul pour partir de 10k (c’est l’épargne moyenne des
français de moins de 30ans) par exemple à 1M est x 100, vous aurez multiplié votre
mise de départ par 100. Alors que pour faire de 1M à 10M, vous aurez simplement fait
x10, ce qui est mathématiquement plus simple à atteindre.
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Par contre, pour atteindre 10M, il faudra se diversifier, faire des opérations qu’on ne
faisait pas avant. Car on n'atteint pas 10M en achetant puis en louant comme on le
fait au départ. C’est bien pour commencer, et pour atteindre son premier million
d'encours, mais pour atteindre 10M, il faut la jouer différemment.
Pour cela, il va falloir utiliser plusieurs stratégies différentes, il va falloir se diversifier.
Je parle uniquement d’immobilier dans cette formation, alors quand je parle de se
diversifier, c’est d’utiliser plusieurs techniques qui existent en immobilier.
Il va donc falloir, faire des achats, faire des travaux, puis louer, mais il faudra
également faire de l’achat revente, vous permettant d’avoir un maximum de cash
rapidement, il faudra également louer des bureaux/commerces, permettant d’avoir
une stabilité dans le temps. Il faudra également peut-être faire une SCI IS, afin de
vous associer, vous permettant d’acquérir des biens très chers que vous n’auriez pas
pu acheter seul.
Bref, il va falloir utiliser plusieurs stratégies en même temps. Plus vous en utiliserez et
plus vous stabiliserez votre assise financière auprès des banques. Vous diversifier en
utilisant plusieurs stratégies permet à la fois de rentrer plus d’argent, mais également
de rassurer la banque, car si une stratégie ne fonctionne plus, les autres seront
toujours présentes.
Je vais vous donner ma stratégie pour les années à venir. J’ai actuellement une
quarantaine de lot, me rapportant environ 14-15K€ de loyer mensuel avec 50% de CF
net environ. Actuellement, tout est loué en meublé classique à l’année. Avant la fin de
l’année 2019, j’aurai acquis un nouveau bien où je suis actuellement encore en
négociation à ce moment précis. Ce nouveau bien de 700M2, me permettra de créer
environ 25 logements, avec un loyer de 15k supplémentaires et 8K de CF net. Quand
je dis NET, c’est toujours après impôt, je n’en paie aucun puisque j’ai énormément de
travaux. Je ferai 2 logements en courte durée et le reste en logement meublée à
l’année. J’aurai au total 30K€ de loyer mensuel et la moitié en CF NET. J’aurai environ
65 logements. Ce projet, au vu de l’ampleur des travaux, se terminera sûrement en
été 2020.
Actuellement, j’investis tout en nom propre, afin d’avoir un maximum de cash
m’appartenant à moi et pas à une société. Ça, c’était l’acte 1. L’acte 2, sera pour moi
de passer à la vitesse supérieure, et pour cela, il faut changer de stratégie. L’acte 2,
que je mettrai en place fin 2020 ou début 2021, sera de créer une SCI IS, avec
laquelle, j’investirai dans des bureaux et des commerces. Pourquoi des bureaux et des
commerces ? Car c’est un très bon investissement, ne demandant que peu de travail.
Il faut savoir que les plus grosses foncières dans le monde, ont principalement des
bureaux et des commerces, car ça demande beaucoup moins de gestion que du locatif
classique et c’est assez facile d’avoir du 8-10%, avec très peu de travaux. Vous
l’aurez compris, peu de travaux = grosse imposition en nom propre, voilà pourquoi je
vais créer une SCI IS.
Comme je n’aurais pas besoin de sortir d’argent de cette SCI IS, je réinvestirai tout.
C’est pourquoi en parallèle ou plus tard en 2021, je créerai ma structure de marchand
de biens afin de faire des grosses opérations et récupérer un maximum de cash pour
réinvestir massivement.
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J’ai actuellement 32 ans, je pense atteindre les 10M de patrimoine avant 40 ans. A
partir de 40 ans environ, je pense débrayer, et commencer à vendre une grosse
partie de mes investissements immobiliers. Je pense que je revendrai tout ce que
j’aurai en nom propre (surtout que d’ici-là, il n’y aura plus grand chose à déduire,
donc l’heure de la revente sera venue), Je garderai sûrement quelques biens en SCI,
les plus rentables, avec une stratégie de conservation afin de léguer ce patrimoine à
mes enfants.
Ayant revendu une grosse partie de mon patrimoine à 40 ans, ça sera l’acte 3.
J’aurais gardé 20-30% de mes investissements dans la SCI. Le reste du cash, je le
réinvestirai en bourse. Je ne me suis pas encore vraiment renseigné, mais je connais
des investisseurs qui font du 10% de renta sans que ça soit trop risqué.
La stratégie de l’immobilier pour commencer est la meilleure car elle permet d’utiliser
l’effet de levier des banques pour investir sans sortir d’argent. On peut emprunter
plus d’600k-1M en banque sans trop de difficulté, en fonction des profils, permettant
de monter rapidement. Ensuite, une fois qu’on a le cash, on peut se permettre de le
mettre en bourse.
Je viens de vous dévoiler mon plan sur les 10 ans à venir, mais sachez que ce n’est
pas de la vantardise, je pense que vous commencez à me connaître désormais, moi je
n’ai pas honte de parler d’argent, il faut arrêter avec ça. Nous sommes entre
investisseurs, il ne faut pas avoir honte d’en parler. Chacun avance à son rythme,
certains diront que mes chiffres sont très élevés, alors que d’autres ont 10 fois plus
que ça. Le plus important, c’est de passer à l’action, même si vous ne commencez que
par un studio, c’est déjà très bien, c’est le début de votre nouvelle vie d’investisseur !
L’AVENIR
Retenez bien une chose importante, quel que soit le type d’investissement que vous
faites, il faut toujours ANTICIPER. C’est l’un des maîtres mots des personnes qui ont
réussi dans la vie. Si vous n’anticipez pas, vous allez droit dans le mur. Lorsque vous
commencez un chantier, il faut déjà que vous soyez en recherche d’autres biens.
Lorsque vous sentez qu’une stratégie ne sent pas bon, il faut en avoir prévu 2 autres
au cas où. Lorsque vous achetez un bien, il faut anticiper les 6 mois de procédure
administrative à venir.
Prenons l’exemple d’Apple, l’iPhone 12 va sortir fin 2019, mais sachez qu’Apple est
déjà en train de préparer l’iPhone 13 depuis des mois. J’écris ces lignes le lundi 22
avril 2019, et bien sachez que l’iPhone 12 est sûrement en pleine finition et les
premiers modèles sont sûrement en train d’être fabriqués. Les innovations des
iPhones 13 sont sûrement déjà prêtes, et celles du 14 sont en train d’être
brainstormées. Si Apple attendait la sortie de l’iPhone 12 pour commencer à réfléchir
sur le 13, ils prendraient beaucoup de retard.
Vous, c’est pareil, vous n’êtes pas qu’un simple investisseur, avoir 5, 10, 20 biens
immobiliers, c’est être un vrai chef d’entreprise. En tant que chef d’entreprise, vous
devez mener votre bateau le plus loin et le plus vite possible, et pour cela, il faut
anticiper. Il y a l’anticipation à court terme sur quelques mois, comme je vous le
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disais plus tôt, mais il y a également l’anticipation sur le long terme, sur plusieurs
années.
L’anticipation sur le long terme, c’est quoi ? C’est comprendre, voir, réfléchir aux
logements du futur. Il y a 20 ans, les studios meublés pour étudiants, c’était assez
marginal, il y a 15 ans, Airbnb n’existait même pas, il y a encore 10 ans, on ne
pensait pas qu’on pourrait louer avec des baux de quelques mois. Le monde change
très vite. C’est pourquoi je vous invite à méditer sur ce qu’est l’investissement
immobilier de l’avenir, c’est une vraie question à laquelle je vous invite à répondre. En
faisant cela, vous serez devant tout le monde. Quand on sait que 80% du parc locatif
est vieillissant, et que les propriétaires ne veulent pas dépenser quelques euros pour
remettre leurs biens à neuf, vous pouvez être sûr que ces personnes n’iront pas loin,
car ils n’auront pas anticipé, ils ne sont même pas à la page…
Retenez bien qu’on aura toujours besoin de l’immobilier dans l’avenir, on aura
toujours besoin de loger des gens dans 100 ans, puisque les gens ont besoin de se
loger depuis des centaines d’années mais c’est le mode d’exploitation qui va changer.
LA FIN
Voilà les amis, on arrive à la fin de cette formation, après plus de 3 mois de travail
intensif, et plus de 100 heures de travail, je vous écris les derniers mots de cette
formation. Je suis très fier d’avoir réussi à tenir mon engagement de vous faire une
formation de 50 modules et cela gratuitement.
Sincèrement, dans cette formation de près de 250 pages, vous avez tout ce qu’il vous
faut pour vous lancer dans l’immobilier. En complément, je vous invite à vous inscrire
sur plusieurs groupes facebook d’entraide dans l’immobilier, et à lire des livres.
Néanmoins, sachez une chose, c’est que cette formation, cette vraie formation que je
vous offre gracieusement, elle vaut une très grosse partie des formations payantes.
J’ai eu accès à quelques formations payantes, et vraiment, certaines sont de
l’arnaque, car on ne rentre pas à fond dans les sujets, comme je le fais moi. Donc,
c’est inutile de prendre une formation payante, en vous disant que comme c’est
payant, ça sera forcément mieux.
J’ai fait cette formation suite à un défi que je me suis lancé, pouvoir faire une vraie
formation gratuite de 50 modules sur 3 mois et j’y suis arrivé. J’aime me fixer des
objectifs dans la vie, c’est ce qui me permet d’exister, d’avoir de l’adrénaline ! Cette
formation je l’ai faite pour 2 raisons :
Aujourd’hui, entre ma première société et l’immobilier, je gagne plusieurs centaines
de K€ par an. J’aurais pu faire comme tout le monde et lancer une formation payante
et gagner encore plus, mais ce n’est pas mon intérêt, je préfère aider les gens
gratuitement. Donc je voulais partager mon savoir avec des personnes qui en avaient
besoin, des personnes qui ont besoin de se lancer dans cette belle aventure de
l’immobilier.
J’ai lancé ma société sur le mobilier (easy-mobilier.com), elle permet d’inclure son
mobilier dans le prêt immobilier, cette société évoluera en faisant de
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l’accompagnement des investisseurs dans leurs travaux, car bientôt, nous ferons
également les travaux.
Voilà les 2 raisons pour lesquelles j’ai fait cette formation gratuite. Cette nouvelle
société, ce n’est pas spécialement pour l’argent, mais surtout le challenge de créer
des nouvelles entreprises, car c’est ça qui me plait.
Le dernier module, le module 50, sera un module où il n’y aura pas d’apprentissage,
je récapitulerai une grande partie de tous les fichiers dont on a besoin pour
l’immobilier (bail, état des lieux, dossier bancaire…). Pour un affichage plus simple,
tous les liens des différents fichiers sont affichés sur renta-immo.com.
Merci d’avoir réussi à lire cette formation très longue et j’espère qu’elle vous aura
permis de vous former correctement dans l’immobilier !
Sachez que j’ai été seul à écrire toute cette formation, je suis heureux d’avoir réussi à
vous créer un vrai produit de qualité qui pourra permettre à un investisseur débutant
comme à un confirmé d’acheter un immeuble très facilement.
Rappel des liens utiles :
Incluez le coût de votre mobilier dans votre prêt immobilier :
https://easy-mobilier.com
La page facebook d’easy-mobilier
https://www.facebook.com/EASY-Mobilier-583070892196489/
Toute la formation en version article de blog :
https://renta-immo.com/formation-gratuite-acheter-un-immeuble-et-gagner-gros/
Logiciel d’estimation des travaux version complète :
https://renta-immo.com/estimation-travaux/
Logiciel d’estimation des travaux version light :
https://renta-immo.com/estimation-travaux-light/
Logiciel de simulation de rentabilité :
https://renta-immo.com/simulateur-rentabilite/
Le groupe privé des investisseurs voulant gagner gros :
https://www.facebook.com/groups/2734840303224949/
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