Acheter un immeuble et gagner gros

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ACHETER UN IMMEUBLE ET GAGNER GROS
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judiciaire.
QUI SUIS-JE ?
C’est avec émotion que j’écris mes premiers mots sur mon livre.
Je m’appelle Sébastien, je vis près de Lyon et j’ai 32 ans. Je suis chef
d’entreprise depuis environ 10 ans, je n’ai jamais été salarié. Après un BTS
dans la gestion d’entreprise, j’ai décidé d’entreprendre tout de suite après pour
être mon propre patron, je n’ai jamais voulu travailler pour quelqu’un. J’ai
d’abord débuté mon activité en tant qu’Auto entrepreneur en 2008 puis, une
fois que j’ai dépassé les plafonds, j’ai créé ma SARL en 2010, que j’ai toujours
actuellement.
J’ai en parallèle commencé mon activité d’investisseur immobilier. C'était il y a
environ 3 ans maintenant. J’ai commencé par me former via des vidéos
Youtube, des forums et des livres. J’ai désormais une quarantaine de lots qui
se composent en 3 immeubles. Ce qui me permet d’avoir environ 15k€ de
loyers par mois. Mon statut, uniquement en LMNP, je sais comme c’est galère
de sortir de l’argent avec ma SARL, donc tout ce qui est immo, je privilégie le
nom propre au maximum.
Tous les immeubles que j’achète, sont des débris, des trucs pourris, dont
personne ne veut. A chaque fois, je repars de 0, je refais toutes les arrivées
d’eau, les évacuations en partant de la cave, jusqu’aux combles, je fais de très
gros travaux. Idem pour l’électricité, je dépose tout l’ancien système
électrique, pour y mettre de nouveaux tableaux, compteurs ainsi qu’une
nouvelle colonne électrique. Cela me permet de diviser les immeubles en
petites surfaces, en meublé, ainsi, j’ai des grosses rentabilités. En effet,
immeuble + gros travaux + division en petite surface + location meublée =
Grosses rentabilités. Cette expérience m’a également permis d’avoir une
équipe d’artisan sérieuse, ce qui est l’une des choses les plus importantes.
J’achète uniquement des immeubles pour 2 raisons principales :
- Les prix des immeubles au M2 sont plus bas, grâce au prix de gros. De plus il
y a beaucoup moins de concurrence, donc de grosses négociations.
- Etre en mono-propriété permet de faire ce que l’on veut (dans la limite légale
du PLU), aucune justification à faire à la copropriété puisqu’on est seul maître
à bord.
J’ai décidé de me lancer dans une nouvelle aventure, l’immobilier étant devenu
une passion, j’ai envie de relever ce nouvel objectif qui est de permettre à tout
le monde de pouvoir acheter un immeuble grâce à ce livre que je vous offre.
Je vous souhaite bonne lecture.
A bientôt :)
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SOMMAIRE
Module 1 : Changez votre Mindset (Partie 1) Page 5
Module 2 : Changez votre Mindset (Partie 2) Page 10
Module 3 : Les prérequis d'un immeuble Page 15
Module 4 : Les impératifs pour investir Page 20
Module 5 : La rentabilité d'un immeuble Page 25
Module 6 : La fiscalité générale d'un immeuble Page 30
Module 7 : La fiscalité d'un immeuble NU Page 35
Module 8 : La fiscalité d'un immeuble MEUBLE (Partie 1) Page 40
Module 9 : La fiscalité d'un immeuble MEUBLE (Partie 2) Page 45
Module 10 : La fiscalité d'un immeuble en SCI (Partie 1) Page 50
Module 11 : La fiscalité d'un immeuble en SCI (Partie 2) Page 57
Module 12 : La plus-value Page 62
Module 13 : L'affaire du siècle n'existe pas Page 65
Module 14 : L'étude de marché préalable d'un immeuble Page 69
Module 15 : L'étude de marché d'un immeuble Page 74
Module 16 : Comment trouver un immeuble rentable (P1) Page 79
Module 17 : Comment trouver un immeuble rentable (P2) Page 84
Module 18 : Comment trouver un immeuble rentable (P3) Page 89
Module 19 : Les méthodes approfondies de recherche Page 93
Module 20 : Les préparations avant la visite d'immeuble Page 97
Module 21 : Visiter un immeuble (Partie 1) Page 101
Module 22 : Visiter un immeuble (Partie 2) Page 106
Module 23 : Visiter un immeuble (Partie 3) Page 111
Module 24 : Visiter un immeuble (Partie 4) Page 115
Module 25 : Négocier un immeuble Page 120
Module 26 : Le compromis Page 125
Module 27 : Préparer son RDV avec la banque Page 130
Module 28 : Les notions bancaires à connaître (Partie 1) Page 135
Module 29 : Les notions bancaires à connaître (Partie 2) Page 140
Module 30 : Préparer son dossier de prêt (Partie 1) Page 145
Module 31 : Préparer son dossier de prêt (Partie 2) Page 150
Module 32 : L'immeuble vous appartient Page 155
Module 33 : La législation Page 160
Module 34 : Choisir les artisans Page 165
Module 35 : Les devis Page 170
Module 36 : Estimer les travaux Page 175
Module 37 : Gérer le chantier Page 180
Module 38 : Les travaux Page 185
Module 39 : Les travaux d'électricité (Partie 1) Page 190
Module 40 : Les travaux d'électricité (Partie 2) Page 196
Module 41 : Les travaux de plomberie Page 202
Module 42 : Les autres travaux Page 207
Module 43 : Le mobilier Page 212
Module 44 : Le fin du chantier Page 216
Module 45 : Louer son bien Page 222
Module 46 : Le locataire Page 227
Module 47 : La gestion du locataire Page 232
Module 48 : Les charges et impôts Page 237
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CHANGEZ VOTRE MINDSET (Partie 1)
INTRODUCTION :
Commençons par le commencement, dans ce module, on va se préparer à
changer notre mindset car acheter de l’immobilier locatif, c’est déjà assez
marginal (moins de 10% des français), mais alors, acheter un immeuble, c’est
encore plus restreint, sur 100 investisseurs immobiliers, je pense qu’on ne
dépasse pas les 5% de ces investisseurs, donc autant dire que nous sommes
une minorité. Il va donc falloir ignorer tout ce qui sera néfaste autour de vous,
ce que vous dira la famille, les amis qui n’y connaissent rien, les médias, les
réseaux sociaux, bref se mettre dans un état d’esprit en mode IMMEUBLE DE
RAPPORT et rien d’autre.
DESACTIVER TOUT CE QUI EST NEFASTE
La première chose qu’il va falloir faire, c’est directement de couper tout ce qui
va vous déranger durant tout le processus de recherche et d’achat d’un
immeuble de rapport. Tout ce qui est la TV, la radio, il va falloir s’en éloigner le
plus possible, c’est une perte de temps considérable, non seulement vous n’y
apprenez rien, mais en plus, vous perdez du temps. Prenez l’exemple des infos
sur BFM il y a 2 jours, rappelez-vous de ce qui s’est dit pendant les débats en
plateau ou pendant les reportages ? Non, vous avez donc perdu votre temps. Il
y a une notion très importante à savoir, la chose primordiale dans votre vie, ce
n’est pas l’argent, c’est votre TEMPS. Chaque jour, il faut que votre temps
vous ait servi à apprendre quelque chose d’utile, à vous former, et non à
regarder Hanouna… Les chaînes de TV et de radio veulent faire du sensationnel
(un incendie, une bagarre, un meurtre, des manifestations…) mais ça ne vous
apprendra absolument rien. Attention, je ne dis pas de ne pas s’informer, mais
il faut le faire correctement, avec des médias sur le business, et non
mainstream, des médias qui vous apporteront de la qualité et de l’information
sur votre domaine (l'immobilier).
Durant vos phases d’apprentissage, de recherche, de visite…. Coupez
également le téléphone, les notifications, les jeux à la con, les réseaux sociaux,
ce sont des sources de perte de temps. Plus vous avez de distractions et plus
vous mettrez du temps à vous remettre dans ce que vous étiez en train de
faire. Mettez le téléphone en mode avion pendant une période d’1h, 2h, 3h…
consécutives, concentrez-vous sur ce qui est rentable et sur rien d’autre. Il
faut savoir que plus vous vous déconcentrez, et moins vous apprendrez. Il y a
les périodes pour l’apprentissage/la recherche/les visites et il y a les périodes
pour se distraire, mais il ne faut pas les mélanger.
RIEN N’EST INATTEIGNABLE QUAND ON LE VEUT
Vous pensez qu’acheter un immeuble est impossible ? Vous pensez qu’avoir
10-20-30-40 appartements est impossible ? Vous pensez encore que les
personnes qui touchent 3K€/mois sont riches ? Vous pensez qu'avec un salaire
de ministre vous êtes riche ? Vous êtes très loin de la réalité. Quand on vous
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