Mademoiselle Leblanc a sollicité les conseils de l`Union des Maires

VENTE D’UN TERRAIN COMMUNAL
ET RÉTROCESSION APRÈS CONSTRUCTION
Quelles sont les règles applicables à la vente par la commune d’un terrain à un
promoteur, avec rétrocession ultérieure d’une parcelle dudit terrain après
construction par l’acheteur d’un hangar ?
Alors que, la vente du terrain a été constatée par acte notarié et que le hangar a été
construit, puis rétrocédé à la commune pour l’installation de ses services municipaux, cette
rétrocession n’a pas été constatée par acte notarié. La parcelle, où se situe le hangar et dont
la commune pensait avoir pleine possession, semble être considérée comme propriété de
l’acheteur, par le trésor public, qui a acquis des droits sur cette parcelle du fait de la mise en
liquidation judiciaire du promoteur.
Le fait que le notaire, qui a procédé à la vente du terrain entre la commune et le
promoteur, reconnaisse de manière implicite une faute de sa part, en proposant que la
commune rachète la parcelle et que lui rembourse le prix d’achat (s’il y a vente), est un
indice pour présumer que la procédure est viciée et que la commune ne peut être considérée
comme propriétaire de la parcelle en question.
En effet, un acte sous seign privé du notaire constatant la rétrocession de terrain
(c’est-à-dire la remise de la parcelle, sur laquelle le hangar a été construit) à la commune
aurait vraisemblablement du être fait, ce lors de la rétrocession, qui a bien eu lieu puisque
les services municipaux occupent le hangar.
Le transfert de propriété, du fait de la rétrocession prévue dans le contrat de vente,
aurait du être constatée par acte notarié, suite au « retour » dans la commune de cette
parcelle.
Le fait qu’il n’y ait pas eu de publicité foncière (par cet acte notarié) rend le transfert de
propriété inopposable aux « tiers ». En effet, la vente immobilière produit des effets à l’égard
des « tiers », s’il y a publication.
La notion de « tiers » en matière foncière s’entend par « personne ayant des droits
concurrents sur le même bien ». En l’espèce, le trésor public semble avoir acquis des droits
sur la parcelle en question, du fait de la mise en liquidation judiciaire du promoteur et est de
ce fait à considérer comme « tiers ayant des droits concurrents sur le même bien ».
A défaut de publicité foncière (acte notarié constatant la rétrocession) la parcelle en
question est considérée comme étant encore une propriété du promoteur.
Ainsi, le transfert de propriété, n’ayant pas été constaté légalement, semble être
inopposable au trésor public, qui a acquis des droits sur cette parcelle du fait de la mise en
liquidation judiciaire du promoteur.
Cahier juridique – Année 2004
311
Concernant la transaction proposée par le notaire, qui consiste à ce que la commune
rachète la parcelle, du fait de l’existence du droit de préemption sur ce terrain, si le trésor
public la met en vente (aux enchères publiques), et à ce que le notaire rembourse la
commune du prix d’achat de la parcelle. Ce « montage » ne semble pas poser de souci en
termes juridiques (le droit de préemption pouvant s’appliquer également aux ventes aux
enchères publiques).
Cependant, le plus important pour la commune est que le notaire reconnaisse sa faute
de façon claire et dans un document écrit, en cas de contentieux.
En effet, cette transaction a un intérêt certain pour le notaire (la commune n’engagera
pas d’action contentieuse à son égard, ayant récupérée le bien en question). L’intervention
d’un notaire, en tant qu’officier public, a pour but non seulement de procurer à l’acte
l’authenticité formelle mais aussi, d’apporter aux parties le maximum de garanties quant à
l’efficacité de leurs conventions. Il semble qu’en l’espèce le notaire n’ait pas convenablement
remplit ses missions.
Cependant, la réussite de cette transaction est conditionnée par la mise en vente de
cette parcelle par le trésor public. Vous pouvez à ce sujet vous rapprocher directement de la
Trésorerie Générale de l’Essonne.
Cahier juridique – Année 2004
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