Etude sur l`occupation et la réutilisation des bâtiments dans les

+
Etude sur l’occupation et la réutilisation des
bâtiments dans les Parcs d’Activité Économique
ETUDE MENÉE DU 1ER FEVRIER 2016 AU 31 JANVIER 2017
Source : Bureau Economique de la Province de Namur
La Cellule Parcs d’Activité Durables est gérée par l'Union Wallonne des Entreprises et financée par la
Wallonie avec le soutien du Ministre ayant les parcs d’activité économique dans ses attributions.
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Remerciements
La Cellule Parcs d’Activité Durables de l’Union wallonne des Entreprises, tient à remercier toutes les
personnes qui, de par leur expérience, leurs conseils et leur disponibilité, ont contribué à la
réalisation de cette étude.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
TABLE DES MATIERES
1.
Les parcs d’activité économique en Wallonie.......................................................................... 4
2.
Contexte de l’étude ............................................................................................................... 5
3.
Etude sur l’occupation et la réutilisation des bâtiments dans les Parcs d’Activité Économique . 7
3.1.
L’enquête menée auprès des entreprises ......................................................................... 7
3.1.1.
La méthodologie ................................................................................................................ 7
3.1.2.
Résultats et interprétations de l’enquête ......................................................................... 8
a)
b)
c)
d)
3.2.
Les entretiens individuels avec les acteurs clés .............................................................. 12
3.2.1.
Les intercommunales de développement économique .................................................. 14
3.2.2.
Les entreprises................................................................................................................. 18
3.2.3.
Les autres acteurs ............................................................................................................ 21
3.3.
Une table ronde pour rassembler les avis ...................................................................... 22
3.4.
Les pistes de recommandations ..................................................................................... 23
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
L’élaboration d’une base de données ...............................................................................23
La maitrise foncière ..........................................................................................................24
Les aides octroyées pour le « revamping » des PAE .........................................................27
Une nouvelle aide financière pour un bâtiment ayant déjà été subsidié .........................27
La sensibilisation des acteurs de terrain et des entreprises .............................................28
La construction de bâtiments modulables........................................................................28
La simplification et l’accélération des procédures administratives ..................................29
Une législation plus claire en matière de pollution des sols .............................................30
Les partenariats public-privé ............................................................................................30
4.
Conclusions ......................................................................................................................... 31
5.
Sources ............................................................................................................................... 32
6.
5.1.
Articles ......................................................................................................................... 32
5.2.
Sites internet ................................................................................................................ 33
Annexe ................................................................................................................................ 33
6.1.
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La nature des répondants ...................................................................................................8
Une tendance marquée pour la construction de bâtiments neufs en PAE .........................9
Quels sont les facteurs déterminants pour une réhabilitation ? ......................................10
Une sollicitation importante des architectes et des bureaux d’études ............................12
Annexe 1 : Questionnaire issu de l’enquête menée auprès des entreprises ..................... 33
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
1.
Les parcs d’activité économique en Wallonie
Avec une superficie de 16.844 km2 pour près de 3.598.000 habitants (214 hab/km2), le territoire
wallon est couvert à 1,4% de zones d’activité économique. Sur cette faible proportion de territoire,
on dénombre, en 2016, 262 parcs d’activité économique dont 7 parcs scientifiques, 6 parcs
logistiques et 11 parcs multimodaux, représentant une surface totale de 12.835 ha. Près de 9% des
entreprises wallonnes y sont installées, ce qui représente environ 7100 entreprises1.
La ventilation des entreprises par province nous montre que c’est le Brabant wallon qui présente la
plus grande densité d’entreprises par habitant : 24 entreprises pour 1000 habitants. Les provinces de
Namur, Luxembourg et Liège la suivent de près avec une densité de 21 entreprises pour 1000
habitants. Enfin, la Province de Hainaut est en dernière position, malgré le fait qu’elle dispose du plus
grand nombre d’entreprises en Wallonie (Figure 1).
Figure 1 : Ventilation des entreprises par province
En Wallonie, les parcs d’activité économique, développés depuis la Seconde Guerre mondiale,
représentent environ la moitié de la zone dédiée à l’activité économique au plan de secteur et sont
gérés par les intercommunales de développement économique (IDE). L’autre moitié est constituée
de terrains appartenant à d’autres opérateurs tels que les ports autonomes, les communes, les
promoteurs privés, etc.2.
Pour la majorité des parcs d’activité économique wallons, le constat semble être le même : il est de
plus en plus difficile d’affecter de l’espace neuf à l’installation et au développement des activités
économiques. Cette problématique concerne tant les investisseurs étrangers que les entreprises
wallonnes qui souhaitent étendre leurs activités ou simplement investir en Wallonie.
Le manque de terrains vierges disponibles pousse alors les opérateurs publics à créer de nouvelles
zones souvent au détriment des parcelles agricoles, également nécessaires à notre économie. Cette
tendance entre de plus en plus en conflit avec les principes de développement durable et de gestion
parcimonieuse du sol.
Dans les années 60 et 70, les intercommunales ont vendu des terrains de grandes superficies à des
entreprises ne construisant parfois que sur une petite partie du site et gardant le reste pour une
extension future. A l’époque, les questions relatives à l’aménagement du territoire et la raréfaction
des terrains ne se posaient pas.
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1
Chiffres issus de Wallonie Développement
2
Union wallonne des Entreprises. 2008. Entreprises et développement territorial – Etude sur la situation de l’entreprise.
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Face à ce constat, les intercommunales ont alors développé une série de mesures visant à mettre en
place une politique de gestion plus parcimonieuse du sol3 :
-
L’adoption de normes indicatives de densité d’emploi par hectare ;
L’empêchement de toute tentative de spéculation sur les terrains vendus ;
La limitation de vente de terrains en vue d’extensions futures ;
La sélectivité des candidats-investisseurs en fonction de leur secteur d’activité ;
Micro zones d’activités urbaines ;
Réhabilitation des SAR (sites à réaménager).
Ces différentes mesures contribuent à gérer de manière plus efficace le territoire et mériteraient
d’être renforcées sur le long terme. D’autres pistes existent. Parmi celles-ci, la réutilisation et la
valorisation de l’immobilier conforme existant et singulièrement du stock de bâtiments existants
devenus inoccupés pour diverses raisons, nous semble être un des enjeux futurs en matière de
développement territorial.
Cependant, cette piste ne pourra pas, à elle seule, répondre aux multiples enjeux liés à la politique
foncière. La mise en œuvre combinée de plusieurs mesures sera donc nécessaire pour pouvoir influer
positivement sur le développement territorial de la Wallonie.
2.
Contexte de l’étude
Dans un contexte où il est de plus en plus difficile d'affecter de l'espace neuf à l'activité économique
et où l’offre en bâtiments de seconde main ne fait que croître, la réutilisation et la valorisation du
bâti existant dans les parcs d’activité économique (PAE) semble être une des pistes à envisager pour
répondre à la demande en terrains économiques.
L'UWE, via la Cellule Parcs d'Activité Durables (CPAD), a pour ce faire, mené une étude portant sur
cette problématique. L’objectif poursuivi est de comprendre les raisons pour lesquelles les
entreprises ont tendance à se tourner vers la construction de bâtiments neufs alors que le parc
immobilier de seconde main est de plus en plus important. En effet, si l’objectif est de valoriser le
bâti existant dans les PAE, il est essentiel de savoir ce dont les entreprises ont réellement besoin et
ce que les bâtiments existants doivent présenter comme caractéristiques pour rester attractifs aux
yeux des investisseurs potentiels.
L’objectif de l’étude menée dans le cadre des travaux de la CPAD est double :
-
Identifier les raisons ayant poussé certaines entreprises à opter pour un bâtiment existant
ou, au contraire, un terrain vierge ;
Proposer un ensemble de pistes de recommandations favorisant la réhabilitation de l’ancien
bâti en zones d’activité, et de manière plus générale, tendre vers une gestion encore plus
parcimonieuse du sol.
Cette étude s’est déroulée sur une période d’un an, entre le 1er février 2016 et le 31 janvier 2017, et
comporte trois volets :
-
La réalisation d’une enquête auprès des entreprises wallonnes afin d’identifier les raisons les
ayant poussées à opter pour un bâtiment existant ou au contraire un terrain vierge dans un
parc d’activité économique. Elle permet de tirer des leçons de l'expérience de certaines
entreprises ayant été confrontées à cette problématique.
-
La réalisation d’interviews auprès d’acteurs économiques clés : les 8 intercommunales de
développement économique, des représentants d’entreprises, des agences immobilières et
3
Conférence Permanente du Développement Territorial – Evaluation des besoins en matière de zones d’activités économiques Missions
d’expertise – Janvier 2007.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
des représentants de Wallonie Développement. Ces rencontres nous ont permis d’avoir le
point de vue d’acteurs confrontés quotidiennement aux réalités de terrain et de comprendre
de manière plus approfondie la problématique étudiée.
-
L’organisation d’une table ronde réunissant tous les acteurs économiques rencontrés lors
des interviews individuelles, l'administration wallonne et le Cabinet du Ministre Maxime
Prévot. Cette réunion avait pour objectifs de discuter et valider les résultats issus de
l’enquête et ensuite de dégager des pistes de recommandations pour favoriser la
réutilisation des bâtiments existants en zone d'activité économique.
Cette synthèse ne se veut pas exhaustive, elle s’appuie sur les résultats de l’enquête menée par la
Cellule Parcs d’Activité Durables de l’UWE et sur la littérature existante en la matière.
Le document aborde les aspects suivants :




L’avis des entreprises concernant leurs expériences en matière de réhabilitation
(méthodologie de l’enquête, résultats et interprétations) – Chapitre 3.1
Le point de vue de certains acteurs clés en la matière (IDE, entreprises,…) – Chapitre 3.2
Les échanges d’idées et de points de vue lors de la table ronde – Chapitre 3.3
Les pistes de recommandations pour favoriser la remise à disposition de l’ancien bâti et
tendre vers une gestion plus parcimonieuse du sol – Chapitre 3.4
Le programme de travail ci-dessous a été suivi pour mener à bien cette étude :
Actions
févr-16 mars-16 avr-16 mai-16 juin-16 juil-16 août-16 sept-16 oct-16 nov-16 déc-16 janv-17 févr-17
Préparation enquête (analyse littérature, rencontres
professionnels et personnes ressources,…)
Envoi du mail comportant le lien vers l'enquête
Rencontre avec certaines personnes ayant déjà
répondu à l'enquête
Traitement résultats de l'enquête
Préparation des tables rondes
Réalisation des tables rondes
Synthèse des résultats de l'enquête et des tables
rondes
Rédaction de la synthèse finale
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
3.
Etude sur l’occupation et la réutilisation des bâtiments dans les
Parcs d’Activité Économique
3.1. L’enquête menée auprès des entreprises
3.1.1. La méthodologie
L’envoi d’une enquête en ligne nous est apparu comme étant le meilleur moyen de procéder en vue
d’interroger les entreprises wallonnes sur les choix qu’elles ont opérés lors de l’implantation de leur
entreprise dans un parc d’activité économique. En effet, cela nous permettait d’une part, de réaliser
un envoi groupé, et d’autre part, de pouvoir disposer rapidement de données exploitables.
Nous avons donc envoyé un questionnaire composé de 10 questions fermées aux 3600 contacts de
notre base de données « Entreprises », mais également au réseau d’associations d’entreprises
wallonnes suivi par la Cellule Parcs d’Activité Durables, qui entretiennent un contact privilégié avec
leurs entreprises membres. Leur coopération nous a grandement aidés et a fait en sorte d’assurer un
taux de participation suffisamment important pour pouvoir exploiter les résultats. L’ensemble des
questions posées dans l’enquête se trouve à l’annexe 1 de ce document.
Pendant les 2 semaines où l’enquête était accessible aux participants (du 2 au 17 juin 2016), 163
réponses ont été comptabilisées et toutes ont été traitées de manière anonyme. Parmi celles-ci, 85
répondants (environ 52%) nous ont laissé leurs coordonnées afin que l’on puisse les recontacter en
cas d’éventuelles questions complémentaires. Une dizaine d’entreprises ont ainsi été sélectionnées,
parmi les répondants ayant laissé leurs coordonnées, afin d’obtenir plus de précisions sur leur cas
concret. Un entretien téléphonique a donc été réalisé pour chacune d’entre elles.
Les résultats ont ensuite été analysés, illustrés sous forme de graphiques et interprétés. Cependant,
étant donné que tout travail d’enquête se heurte inévitablement à certaines limites, nous prendrons
beaucoup de précaution lors de l’interprétation des résultats.
La première limite rencontrée concerne la taille de l’échantillon. Il est difficile de tirer des conclusions
sur une problématique telle que celle-ci, lorsque l’on ne se base que sur une grosse centaine de
réponses. Seules certaines tendances pourront être tirées mais devront tout de même être utilisées
avec prudence.
La deuxième limite identifiée était de savoir si les répondants avaient bien perçu la signification des
questions. Notre base de données de 3600 contacts ne nous permettait pas de réaliser un entretien
téléphonique personnalisé. Mais cela nous aurait pourtant permis de vérifier que la personne avait
vraiment été impliquée dans le choix de l’option d’implantation et qu’elle avait bien compris l’objet
de la question.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
3.1.2. Résultats et interprétations de l’enquête
a) La nature des répondants
Parmi les répondants, environ 10% appartiennent au secteur de l’agro-alimentaire, 11% au secteur
chimique, 9% au secteur de la construction, 16% au secteur de la fabrication métallique, 14% au
secteur tertiaire, 4% en transport et logistique et 30% d’autres (bâtiments médicaux, administration,
extraction de carrières,…). Ces résultats semblent être assez représentatifs du tissu économique
wallon (Figure 2).
Figure 2 : Secteur d'activité des répondants
Concernant leur localisation (dans un parc d’activité ou hors parc d’activité), nous constatons que
73% des entreprises ayant répondu, sont localisées dans un parc d’activité économique et
seulement 27% sont situées hors parcs (Figure 3).
Figure 3 : Localisation (en PAE ou hors PAE) des répondants
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
b) Une tendance marquée pour la construction de bâtiments neufs en PAE
Selon notre enquête, parmi les entreprises situées en PAE, 55% ont choisi la construction d’un
bâtiment neuf sur un terrain vierge et environ 15% ont opté pour la réhabilitation d’un bien existant.
La location est choisie par 22% des répondants et la démolition n’est pratiquement pas envisagée
(1,7%).
A l’inverse, les entreprises ayant opté pour une implantation hors PAE semblent privilégier en
premier lieu la réhabilitation (45%), puis la démolition/reconstruction (18%), la construction de neuf
(16%) et enfin, la location (14%) (Figure 4).
Figure 4 : Options choisies lors du choix d’implantation de l’entreprise
On peut dès lors se demander si le porteur de projet souhaitant s’implanter dans un parc d’activité
ne néglige pas certaines alternatives à la construction d’un bien neuf. Quels critères le poussent à
choisir cette option-là plutôt qu’une autre ? Les résultats suivants vont tenter de nous éclairer.
Commentaires d’entrepreneurs issus de l’enquête :
« La réhabilitation serait en effet bénéfique pour l'environnement, à Nivelles beaucoup de
sites sont abandonnés. »
« Pour le lancement de l'activité, il s'agissait de la meilleure solution. Après le rachat et la
totale occupation par notre organisme, on s'est rendu compte que le bâtiment ne
correspondait pas totalement à nos besoins logistiques. Nous sommes donc confrontés
chaque jour désormais à certains problèmes. » (cas d’une entreprise ayant choisi dans un
premier temps la location et puis l’achat du bâtiment)
En analysant ces résultats par secteur d’activité, on peut constater que plus de la moitié des
entreprises du secteur manufacturier4 (environ 53%) ont opté pour la construction d’un bâtiment
neuf, alors que ce choix n’a été opté que par 23% des entreprises du secteur tertiaire. Celui-ci ayant
une préférence marquée pour la location (45%). Par contre, aucune différence notable n’est à
constater entre le secteur tertiaire et manufacturier quant à la réhabilitation et la rénovation de
bâtiments existants (Figure 5).
4
Le terme « manufacturier » comprend ici les secteurs d’activités suivants : automobile, chimie, construction, fabrication métallique,
travail du bois et transport/logistique.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Figure 5 : Choix d’implantation en fonction du secteur d’activité
c) Quels sont les facteurs déterminants pour une réhabilitation ?
L’enquête avait également pour objectif d’identifier les facteurs déterminants dans le choix de
l’option d’implantation de l’entreprise.
Les trois premiers facteurs qui ressortent comme étant les critères déterminants dans le choix de
l’option d’implantation de l’entreprise sont (Figure 6) :
-
La rapidité d’installation (47%)
Le coût moindre (45%)
Les aspects techniques (41%)
Viennent ensuite l’image de marque (21%) et le manque d’informations au sujet des autres options
(5%).
Figure 6 : Les facteurs déterminants dans le choix d’implantation
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Concernant les trois principaux facteurs déterminants (rapidité, coût et aspects techniques), il nous
semblait pertinent d’évaluer leur proportion pour chaque option d’implantation (Figure 7).
Le graphique suivant montre que les aspects techniques sont clairement identifiés comme un facteur
déterminant dans le choix de construction d’un bâti neuf, alors qu’elles sont considérées comme un
frein par les entreprises ayant choisi la réhabilitation. Les bâtiments de seconde main sont en effet
rarement conformes aux nouvelles normes en matière de durabilité et de sécurité :
-
Les normes incendie ne sont bien souvent plus respectées ;
La consommation énergétique est élevée ;
Les dimensions du bâtiment (hauteur, suivi de la chaine de production,…) ne sont pas
forcément adaptées à l’activité de l’acquéreur.
…
Figure 7 : Facteurs déterminants parmi les choix d’implantation
Tous ces éléments constituent donc un frein pour les investisseurs qui se tournent alors vers la
construction de biens répondant à des critères plus performants.
Commentaires d’entrepreneurs issus de l’enquête :
« Les bâtiments existants ne sont plus adaptés aux critères demandés à l'heure actuelle
(isolation, normes pour pompiers, normes pour le bruit, hauteur insuffisante pour ponts
roulants, cloisonnements non souhaités...). La rénovation coûte trop cher. » (cas d’une
entreprise ayant choisi la construction).
« Bien mesurer les aménagements à apporter pour qu'ils correspondent aux besoins. Il faut
faire attention aux vices-cachés. » (cas d’une entreprise ayant choisi la réhabilitation).
Le coût moindre semble être un facteur déterminant pour la réhabilitation (66%), et sans grande
surprise, la rapidité d’installation est choisie à 78% parmi les entreprises ayant opté pour la location.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
d) Une sollicitation importante des architectes et des bureaux d’études
Nous avons également voulu savoir à quels types de structures les entreprises avaient fait appel pour
les aider dans leur choix. Il en ressort que parmi les entreprises ayant bénéficié d’une aide extérieure
(40%), les architectes et les bureaux d’études sont les plus fréquemment sollicités (79%), avec
ensuite les intercommunales (25%), les agences immobilières (12%) et enfin les services publics
(Figure 8).
Ces résultats sont assez compréhensibles. Une entreprise souhaitant s’implanter dans un parc
d’activité se tournera en tout premier lieu vers son architecte avec lequel elle conçoit son projet et
qui pourra ensuite jouer le rôle de relais avec les intercommunales ou les services publics.
L’entreprise n’a donc que très rarement des contacts directs avec l’intercommunale.
C’est la raison pour laquelle nous avons obtenu des résultats si tranchés en faveur des architectes et
des bureaux d’études.
Figure 8 : Les différentes structures d’aide à la décision
3.2. Les entretiens individuels avec les acteurs clés
L’étude menée sur cette thématique nous a conduits à entendre les témoignages de nombreux
acteurs clés du développement territorial, mais aussi d’entreprises ayant été confrontées à cette
problématique. Ces rencontres nous ont permis d’alimenter notre réflexion sur le sujet et de mieux
l’appréhender.
Nous avons ainsi pu rencontrer :
-
Les 8 intercommunales de développement économique : BEP, IBW, IDEA, IDETA, IGRETEC,
IDELUX, SPI et IEG. Ainsi qu’un pendant des intercommunales à Bruxelles : City Dev ;
Un centre de recherche universitaire : LePur-Université de Liège ;
Wallonie Développement ;
Une agence immobilière et un gestionnaire de parc scientifique : IMMOQUEST et INESU ;
Des représentants d’entreprises : Saint-Gobain, Euromi, Kit Car, E40 Business Park et Bister.
Ces interviews ont commencé en mars 2016 et se sont poursuivies jusqu’en novembre 2016.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
La liste des différentes personnes rencontrées est reprise ci-dessous :
Tableau 1 : Liste des interviews réalisées dans le cadre de cette étude
Date
Structure
Personne rencontrée - Fonction
9 mars
INESU (UCL)
P. BARRAS – Directeur INESU
5 avril
ImmoQuest
C. NIHON – Directeur immobilier
6 avril
CESAM et SaintGobain
G. PIERRARD et A. DE LONGUEVILLE – Entrepreneur et Directeur
chargé de mission à Saint-Gobain
1 juin
IDEA
S. LIBERT – Directrice Aménagement du Territoire, Urbanisme
et Foncier
17 juin
Euromi
M. DAUVISTER – Managing Director
20 juin
LePur
J-M. LAMBOTTE – Coordinateur scientifique
20 juin
BEP
S. BONMARIAGE et O. GRANVILLE – Coordinatrice Invest et
Secrétaire général
7 juillet
Bister
F. BISTER – Directrice
11 juillet
Entreprise Kit Car
S. SENET – Directeur
12 juillet
E40 Business Park
A. CASTRONOVO – Gestionnaire de l’E40 Business Park
2 août
IGRETEC
P. LECLERCQ – Chef du Service Développement Economique
18 août
IDETA
29 août
IDELUX
30 août
IDEA/Université de
Mons
L. RANDOUR – Architecte et doctorante (Aménagement du
territoire et Urbanisme)
City Dev/Inventimmo
P. DEMEUTER et A. DOORNAERT – Acquisition Collaborator et
Inventimmo
11 octobre
SPI
F. LOISEAU et F. LENOIR – Directrice adjointe Pôle
Développement Commercial et Responsable commercial
18 octobre
Wallonie
Développement et
IDEA
20 octobre
IBW
4 novembre
IEG
6 septembre
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O. KHADIJA, F. BOURGUEIL et C. BONCHOUX – Park Manager,
Gestionnaire de projets et
Directeur du Services aux Entreprises
Visite de l’ancien site de l’OTAN et interview de V. WILKIN et JP. ROISEUX – Conseiller Entreprises et Chef de projets
C. DECAMPS, G. FINET et A. DE ROOVER – Directrice générale et
Présidente de Wallonie Dev., Directrice des Infrastructures
Économiques et Facility Management et
Secrétaire général chez Wallonie Dev.
Interview de F. DUPLAT et J-L. POURVEUR – Chef du service
"Expansion Economique" et Responsable PAE
Interview de G. BRUTSAERT, D-A. FALYS et G. DELREUX –
Directeur Général, Directrice Générale adjointe et Animateur
économique
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
3.2.1. Les intercommunales de développement économique
Huit Intercommunales de Développement Économique (IDE) se répartissent le territoire wallon
(Figure 9). Elles représentent les principaux opérateurs publics en matière d’acquisition,
d’équipement et de vente de terrains pour les entreprises.
En 2016, sur l’ensemble de la Région wallonne, on dénombre environ 262 parcs d’activité
économique, dont :








23 sont gérés par l’IEG ;
17 sont gérés par IDETA ;
57 sont gérés par l’IDEA ;
21 sont gérés par l’IGRETEC ;
9 sont gérés par l’IBW (le parc scientifique est cogéré avec l’UCL) ;
54 sont gérés par la SPI ;
34 sont gérés par le BEP ;
50 sont gérés par IDELUX.
Figure 9 : Liste des 8 intercommunales de développement économique de Wallonie
Nos rencontres avec les 8 intercommunales de développement économique nous ont permis de tirer
un grand nombre d’enseignements concernant leurs modes de fonctionnement respectifs et
l’accompagnement qu’elles proposent aux entreprises qui souhaitent s’implanter dans leur zone.
Nous reprenons ici les 3 constats principaux issus de ces rencontres.
1. La pénurie en terrains vierges dans les parcs d’activités
Le premier constat que l’on ait pu identifier et qui semble être observé chez toutes les IDE, porte sur
la pénurie en terrains vierges dans les parcs d’activités qu’elles gèrent, par exemple : de 80 à 100%
d’occupation pour les parcs gérés par l’IBW et 91% d’occupation pour la SPI (chiffres issus des
rapports d’activités de l’IBW et de la SPI pour l’année 2015). Cette raréfaction des terrains vierges
conduit alors inévitablement à la création de nouvelles zones d’activité économique souvent au
détriment des parcelles agricoles.
Favoriser la réutilisation du stock en bâtiments voués à l’activité économique et devenus inoccupés
semble donc être un réel défi et une véritable opportunité pour ces opérateurs en charge du
développement économique. Cependant, il est clair que cette piste ne pourra pas, à elle seule,
répondre aux multiples enjeux liés à la politique foncière, mais elle pourrait certainement y
contribuer.
Un premier outil qui semblerait efficace pour faire la promotion de ces bâtiments de seconde main,
est la création d’une base de données reprenant tant les bâtiments existants que les terrains vierges.
Actuellement, chaque intercommunale dispose d’outils différents pour promouvoir ses biens. Voici
un aperçu des différentes pratiques rencontrées :
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
-
Base de données en interne (biens appartenant ou non à l’IDE) mais pas de diffusion des
informations en ligne ;
Base de données diffusée en ligne, composée des biens appartenant ou non à l’IDE ;
Utilisation de l’outil BSPACE pour la promotion des terrains, bâtiments et halls-relais
appartenant à l’IDE.
Rares sont les intercommunales qui diffusent ces informations sur leur site internet. La raison
principale en est qu’elles craignent de perdre le contact privilégié qu’elles entretiennent avec les
candidats investisseurs. De plus, la mise à jour d’une base de données nécessite des moyens humains
et donc financiers importants dont elles ne disposent pas. Ainsi, lorsqu’une entreprise est à la
recherche d’un bâtiment dans un parc d’activité, l’intercommunale peut extraire de sa base de
données les fiches correspondants aux critères demandés par l’entreprise et les transmet à celle-ci.
La création d’une base de données à l’échelle de la Wallonie avait pourtant été initiée en 2011 :
« BSPACE » (et avant elle par l’outil « PARCS »).
Cette base de données, gérée par la Direction de l’Equipement des Parcs d’Activités du Service Public
de Wallonie (DGO6) et mise en œuvre par l'Agence Wallonne des Télécommunications (AWT)
conjointement avec l'Agence wallonne à l'exportation et aux investissements étrangers (AWEX-OFI),
est alimentée par les fournisseurs de terrains et de bâtiments, et a comme vocation de mettre en
réseau des opérateurs actifs pour l'accueil des activités économiques et des sociétés désireuses de
s'implanter en Wallonie. Malheureusement, elle ne rencontre que très partiellement l’objectif
encouru. En effet, cette base de données souffre, faute de moyen humain disponible et par manque
de mise à jour ou d’information, d’uniformité dans la description des biens et d’une participation
active de l’ensemble des fournisseurs de terrains. Cependant, certaines intercommunales l’utilisent
tout de même pour diffuser leurs offres en bâtiments, terrains et halls-relais.
D’autres exemples de base de données nous ont été présentés lors de nos interviews avec les IDE.
La base de données « Inventimmo » développée par Citydev Brussels (ex. SRDB – Société de
Développement pour la Région de Bruxelles-Capital) répertorie l’ensemble des biens immobiliers en
Région de Bruxelles-Capitale. Elle représente un bon exemple de réussite et pourrait permettre
d’améliorer la base de données « BSPACE ».
La rencontre avec les concepteurs de l’outil « Inventimmo » nous a permis de découvrir son
fonctionnement et ses modalités de maintenance. En voici les caractéristiques principales5 :
-
Inventaire de 1600 biens professionnels vacants en vente ou en location (ateliers, bureaux,
dépôts, commerces, terrains pour entreprises,…) ;
3 à 4 ETP pour inventorier et prospecter sur le terrain (parmi les 6 personnes engagées pour
ce projet) ;
3 sources d’informations pour l’acquisition des données : annonces dans la presse locale,
contacts avec les agences immobilières et les propriétaires, et prospection de terrain ;
Mise à jour hebdomadaire avec 95% des informations ayant moins de 2 mois ;
Envoi d’une newsletter avec les nouvelles offres permettant aux entreprises d’être
régulièrement tenues au courant.
A l’échelle de la Wallonie, la SPI a également développé une base de données financée en partie par
les fonds INTERREG IV-A avec le support financier des organismes suivants : Rhénanie-du-NordWestphalie (D), Province du Limbourg (NL), Province du Limbourg (B) et la Région wallonne : « The
Locator ». Celle-ci regroupe un ensemble d’informations pertinentes pour les entreprises désirant
s’implanter dans la région de l'Euregio Meuse-Rhin ou souhaitant déménager ou s’agrandir. Elles
5
Informations issues de l’interview réalisée chez Citydev et complétées par la note de recherche - 2014 « Méthodologie pour une
optimisation du recensement des sites à réaménager : enseignements de la table ronde et perspectives pour la Wallonie »
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
peuvent y trouver des informations relatives aux implantations (géo-données) et procéder à des
comparaisons au niveau transfrontalier6.
En voici ses caractéristiques principales :
-
-
Plateforme quadrilingue et simple d’utilisation ;
Inventaire de plus de 200 biens professionnels vacants en vente ou en location (ateliers,
bureaux, dépôts, commerces,…) sur la seule zone de la SPI qui est comprise dans la région de
l'Euregio Meuse-Rhin ;
Inventaire de plus de 27.000 entreprises établies dans les parcs d’activité économique ;
4 ans de travail pour son élaboration ;
+/- 3 ETP pour sa maintenance ;
2 sources d’informations pour l’acquisition des données : biens appartenant à la SPI ou via
des partenaires comme les agences immobilières et les communes ;
Mise à jour quotidienne des informations concernant les bâtiments et les terrains vacants.
L’absence d’un outil centralisant les informations locales entraine une méconnaissance de l’offre
existante en Région wallonne tant pour les investisseurs belges que pour les investisseurs étrangers.
Pourtant, la constitution d’une base de données géographiquement référencée reprenant tant les
terrains occupés que les terrains disponibles, permettrait aux autorités régionales de disposer d’un
outil de gestion en temps réel. Une réflexion doit donc être relancée sur l’outil BSPACE afin de
l’améliorer et pouvoir ainsi répondre à la demande des entreprises.
2. Difficulté dans le rachat des bâtiments existants
Un deuxième constat issu des rencontres avec les IDE est la difficulté pour elles, de racheter des
bâtiments existants en vue de les réhabiliter et de les revendre par après. Cette opération nécessite
un financement sur fonds propres dont les IDE ne disposent pas forcément. Un soutien régional
pourrait certainement aider les intercommunales dans cette démarche d’acquisition et pourrait leur
conférer une meilleure maitrise de leur foncier.
Il est à noter que cette pratique s’effectue déjà chez certains dans le cadre de la réhabilitation
d’anciens bâtiments pour en faire des Business Center mis à la location pour des start-up, spin-off,
PME et TPE, par exemple : le Centre Monnet, le Val Benoit,… Des mécanismes de soutien financier
sont prévus par la Région wallonne.
Pour éviter de se voir confronter à cette difficulté, IDELUX-Finance pratique ce que l’on appelle : le
leasing immobilier.
Le leasing immobilier est un contrat par lequel une société financière s'engage à acheter ou
éventuellement à faire construire un immeuble à usage professionnel (des bureaux, une usine, des
bâtiments administratifs, etc.) et à en procurer la jouissance (par exemple par un bail de longue
durée) à son cocontractant. Pendant toute la durée du leasing, c'est la société de leasing qui reste
propriétaire du bâtiment, l'entreprise qui l'utilise n'étant que "locataire" des biens qu'elle a fait
acheter ou ériger.
Cette pratique est avantageuse tant pour l’intercommunale, qui reste propriétaire du bien durant
toute la durée du leasing, que pour l’entreprise-locataire qui est exonérée du précompte immobilier
et qui pourra acquérir le bien via une option d’achat à la fin de son bail.
3. La problématique des stocks dormants
Le troisième et dernier constat soulevé lors de ces rencontres, est la problématique des stocks
dormants dans les parcs d’activités, c’est-à-dire des parcelles de terrain non exploitées sur la
propriété d’une entreprise en vue de son extension future. Les intercommunales ont déjà adopté
6
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Informations issues du site internet The Locator
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
différentes mesures pour limiter la consommation d’espace. Un renforcement de ces différentes
mesures s’avère donc nécessaire7 :
-
Adoption de normes incitatives de densité d’emploi par hectare (en fonction du type
d’entreprise) ;
Empêchement de toute tentative de spéculation ou gel prolongé via le rachat des parcelles
non bâties au-delà d’un certain délai ;
Limitation de la quantité de terrains vendus en vue d’extensions ;
Récupération à l’amiable de vastes réserves foncières des entreprises ayant acquis leur
terrain il y a longtemps et n’ayant pas de projet de mise en œuvre ;
Refus de certains types d’entreprises auparavant accueillies dans les parcs ;
…
D’autres pratiques de gestion du foncier ont également été évoquées avec les IDE : le droit de
préemption, le droit de vente à réméré,… (Définitions voir page 24). La mise en œuvre plus
systématique, mais toujours dans le respect des propriétaires, de ces différents instruments
législatifs permettrait de remobiliser plus facilement le bâti existant non occupé.
Pour illustrer concrètement l’implication des intercommunales dans certains projets de
réhabilitation, nous avons choisi de mettre en avant l’expérience de l’intercommunale IDELUX via
leur projet de requalification de l’ancien site de l’OTAN.
Focus sur le projet de requalification d’un ancien site de l’OTAN (Gouvy)
Dans notre tournée d’interviews réalisées auprès des intercommunales, un projet nous a
particulièrement marqué : celui de la requalification d’un ancien site de l’OTAN à Gouvy par
l’intercommunale IDELUX.
Désertée de ses militaires début 1997, l’ancienne base militaire de l’OTAN, d’une superficie totale de
60 hectares, est réquisitionnée sur sa moitié (30 ha) en 2001 par l’Agence Fédérale pour l’Accueil des
Demandeurs d’Asile (Fedasil) (Image 1). Un centre pour demandeurs d'asile y a ainsi été installé et
peut accueillir jusqu’à 430 candidats réfugiés.
Les 30 hectares restants, longtemps laissés à l’abandon, ont été reconnus « site de réhabilitation
paysagère et environnementale « SRPE » en 2006 et ont ainsi été rachetés par IDELUX qui y a installé
un parc d’activité économique mixte dédié aux PME et petites industries locales. Son but étant
d’équiper la zone et de la mettre à disposition d'investisseurs potentiels afin d’y accueillir une
cinquantaine d’entreprises pouvant générer entre 180 et 340 emplois.
Image 1 : Ancien site de l'OTAN non encore réhabilité à gauche (Source : Google Map) et projet du site
réhabilité à droite (Source : site internet de IDELUX).
7
LAMBOTTE J.-M. 2008. Séminaire de l’Académie Wallonie-Europe – Les parcs d’activité en Wallonie : quels besoins fonciers pour quels
développement ?
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Quatre types de bâtiments étaient présents en situation initiale : 27 entrepôts fermés d’environ 1000
m², 1 entrepôt fermé de 1600 m², 20 halls ouverts de 350 m² disposés 2 à 2 et séparés par une cour,
5 bunkers (anciens abris antiatomiques) de maximum 1000 m² avec une toiture végétalisée et
quelques bâtiments techniques de gabarit réduit.
La première idée de l’opérateur économique IDELUX a d’abord été de démolir la totalité des
bâtiments existants pour en reconstruire des neufs. Cependant, à la grande surprise de
l’intercommunale et avant même que celle-ci n’ait racheté officiellement le site, de nombreuses PME
avaient déjà marqué leur intérêt pour occuper les lieux.
IDELUX a donc entamé une réaffectation d’une partie du bâti existant (les 5 bunkers et 7 entrepôts
fermés) en vue de maintenir les entreprises déjà présentes et offrir des entrepôts aux candidats
investisseurs.
Le reste du site a été démoli et IDELUX a pu ainsi libérer 3500 m² de parcelles. Quatre halls relais de
500 m² ont aussi été réhabilités et sont disponibles à la location. Des espaces verts seront également
aménagés pour limiter les nuisances visuelles du site. L’objectif d’IDELUX est d’atteindre un ratio de
12 emplois/ha8.
Le site accueille actuellement 31 entreprises dans les secteurs de la construction et du bois. Selon M.
Wilkin, conseiller aux entreprises chez IDELUX, la promotion de ces bâtiments s’est simplement faite
via du bouche-à-oreille. Ce projet a créé un tel engouement de la part des entreprises que
l’occupation du site est presque maximale.
3.2.2. Les entreprises
Nous avons également rencontré quelques entreprises confrontées à cette thématique dans le but
de connaitre leur ressenti de terrain et pouvoir ensuite le comparer aux résultats obtenus dans le
cadre de l’enquête.
D’une manière générale, les entreprises soulèvent le fait qu’elles ne sont pas assez informées sur les
opportunités de ventes de bâtiments existants dans les parcs d’activité. Une fois encore, ce constat
confirme qu’une meilleure visibilité de l’offre existante favoriserait sans doute la demande.
Plusieurs freins à la réhabilitation ont aussi pu être mis en évidence lors de ces interviews. Parmi
ceux-ci, deux ressortent particulièrement et semblent être rencontrés par la majorité des
entreprises : la mise en conformité des bâtiments qui nécessite parfois de gros investissements pour
les entreprises et l’éventuelle pollution du sol liée à une activité polluante passée. Une réflexion doit
donc être menée pour lever ces différents freins et permettre un accès plus facile à la réhabilitation
des bâtiments existants pour les entreprises.
Parmi les entreprises que nous avons pu rencontrer, deux projets de réhabilitation exemplaires
opérés par des groupes d’entrepreneurs ont attiré notre attention : la réhabilitation du site de SaintGobain et de l’E40 Business Park.
8
Informations complémentaires obtenues sur base de l’avis du CWEDD sur « Arrêté du périmètre du site de réhabilitation paysagère et
environnementale SRPE/BA46 dit « Ancienne base militaire de l’OTAN » à Bovigny (GOUVY) ».
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Focus sur le projet de réhabilitation du site de Saint-Gobain (Sambreville)
Après la fermeture du site de Saint-Gobain Sekurit en 2013 et Saint-Gobain Glass fin 2014, le site
était voué à l’abandon (Image 2).
Image 2 : Vue aérienne du site de Saint-Gobain à Auvelais (Source : Architectura.be)
Mais c’était sans compter sur la volonté d’un entrepreneur réputé de Sambreville de vouloir garder
ce patrimoine industriel historique intact. Gilbert Pierrard, patron des entreprises Pierrard et
président du club des Entrepreneurs de Sambreville (CESAM), a racheté une partie du site au groupe.
Pour mener à bien ce projet, il s’est entouré d’entrepreneurs motivés, dont certains liés à la
multinationale Saint-Gobain, et d’acteurs régionaux. Ils ont ainsi créé la plateforme dénommée
ProSITI pour « Sambreville, Innovation, Transition, Incubation », composé par le CESAM, le Bureau
Economique de la Province (BEP), le Port Autonome de Namur, ainsi que la commune de Sambreville.
Cette structure, entre politiques et acteurs économiques, institutionnels et privés, coordonne les
projets liés à la reconversion socio-économique sambrevilloise.
A la grande surprise du groupe d’entrepreneurs, moins d’un an après la fermeture de Saint-Gobain
Glass, 25 PME d’origine locale ont marqué leur intérêt pour occuper les deux halls de stockage
(Image 3). La position stratégique du site (accessible par la voie d’eau, la voie ferrée et la route, et
une situation idéale au cœur du triangle Bruxelles-Mons-Charleroi-Namur), ainsi que la possibilité
pour les entreprises de s’y installer assez rapidement, et son patrimoine historique, expliquent sans
nul doute cet engouement inattendu.
D’une superficie d’environ 85.000 m2, les deux grands halls de stockage ont été parcellisés de telle
manière à pouvoir répondre le plus précisément possible aux besoins de chaque entreprise
candidate à l’implantation. Au total, plus de 40 parcelles ont être créées.
Image 3 : Hall de stockage (Source : L'Avenir.net)
Ce projet de réhabilitation devrait générer plus de 250 emplois délocalisés à Auvelais et 50 nouveaux
grâce au potentiel qu’offrent les lieux aux entrepreneurs. Parmi ces nouveaux engagements, la
priorité est donnée aux anciens travailleurs de Saint-Gobain. Cette finalité sociale explique encore un
peu plus les raisons du succès de ce projet d’envergure.
Le site présente également comme avantage d’être clôturé et de ne présenter que 2 entrées : une
pour les travailleurs et l’autre pour les camions éventuels. La mise en place d’un service de
gardiennage avec un portique unique pourrait dès lors s’envisager très facilement.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Ci-dessous, nous avons listé plusieurs facteurs pouvant être à la base de la réussite du projet :
- Site industriel multimodal et idéalement localisé ;
- Halls divisibles à la demande en parcelles (modularité) ;
- Implantation privilégiée pour des entreprises locales ;
- Convention engageant les entreprises à embaucher prioritairement des anciens travailleurs
de Saint-Gobain ;
- Proximité du site pour les anciens travailleurs ;
- Rapidité d’installation dans les locaux ;
- Coût avantageux pour des PME ;
- Possibilité de gardiennage privé du site.
Quelques difficultés ont tout de même été rencontrées au fil du projet et demandent encore une
réflexion de la part des entrepreneurs. Celles-ci concernent la gestion des impétrants (gaz, électricité,
eau, téléphonie) pour les différentes parcelles du site et la question de la cession des voiries (soit à la
commune soit à l’intercommunale concernée).
Le projet de requalification du site de l’E40 Business Park (Awans)
En 1998, la société Kone Belgium, fabricant d’ascenseurs, quitte Awans et laisse derrière elle un
bâtiment de plusieurs milliers de mètres carrés. Repris en 2000 par une société fabriquant et
stockant des meubles de jardin, c’est en 2005 que 4 entrepreneurs décident de racheter l’entièreté
du bâtiment et de le nommer « E40 Business Park ».
Comme pour l’exemple de Saint-Gobain, une division du bâtiment en parcelles était nécessaire afin
de pouvoir y accueillir un maximum d’entreprises. Aucun cloisonnement n’étant prévu dès le départ,
chaque occupant a la possibilité d’organiser les lieux selon ses propres besoins. Ainsi, à la demande
de chacun d’eux, un plan précis de la parcelle est établi par les gestionnaires de l’E40 Business Park
qui se chargent ensuite de la construction des locaux pour l’entreprise.
L’intérieur du bâtiment est donc entièrement modulable, car la plupart des murs sont composés de
plaques de gyproc facilement déplaçables. De plus, chaque entreprise est autonome : forfait pour
l’eau, compteur d’électricité propre, container individuel attribué pour les déchets,…
Plusieurs facteurs sont à la base de la réussite du projet :
- Parcellisation et construction des locaux à l’entière charge de l’E40 Business Park ;
- Localisation idéale (proximité du centre d’Awans et du nœud E40-E42-E25) ;
- Parc d’activité desservi par les transports en commun (ligne de bus Tec) ;
- Grand parking ;
- Aménagements paysagers.
Actuellement, 14 entreprises, appartenant majoritairement au secteur tertiaire, louent les lieux pour
une période de 9 ans (durée du bail), ce qui représente environ 500 personnes. On y retrouve
également des lieux de stockage et des entreprises à la pointe de la technologie.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
3.2.3. Les autres acteurs
Pour compléter notre analyse auprès des acteurs de terrain, il nous semblait indispensable d’avoir le
point de vue des acteurs également confrontés à la gestion de bâtiments industriels.
Nous avons donc eu l’occasion de rencontrer : INESU − Gestionnaire des parcs scientifiques de
Louvain-la-Neuve et Woluwe − et IMMOQUEST − Agence immobilière liégeoise.
a) INESU
INESU (INstitut pour l’Embellissement, l’aménagement, l’équipement et la gestion des Sites
Universitaires) gère et assure la promotion des parcs scientifiques de Louvain-la-Neuve et de Woluwe
en collaboration étroite avec l’Université Catholique de Louvain.
Les parcs scientifiques de Louvain-la-Neuve ont plusieurs particularités. La première concerne la
sélectivité des entreprises sur base de critères bien particuliers (activités de R&D et collaboration
avec l’UCL). La deuxième, et peut être celle qui nous intéresse le plus pour cette étude, est
l’application du droit d’emphytéose sur la plupart des terrains.
Dans le cas précis du parc scientifique de Louvain-la-Neuve, l’UCL est propriétaire de l’ensemble des
terrains que compte le parc scientifique et en a cédé environ les ¾ à l’intercommunale IBW avec en
retour une promesse d’emphytéose. Celle-ci permet à son détenteur (l’emphytéote) de bénéficier
des avantages de la propriété (droit de construire) mais pour une période déterminée (minimum 27
ans et pouvant aller jusqu’à 99 ans9). Celui-ci pourra s’implanter à des conditions économiques
avantageuses puisqu’au lieu de devoir acquérir le terrain au prix du marché, il se contentera de payer
une faible redevance annuelle (canon) soit à l’UCL, soit à l’intercommunale10.
Le droit d’emphytéose procure de nombreux avantages économiques aux entreprises qui en
bénéficient : l’accès aux biens immobiliers est facilité grâce notamment à la réduction des droits
d'enregistrement (de 12,5 à 2 %). Seule la TVA reste due sur la construction ou l'achat de l'immeuble
bâti.
La redevance peut également être unique, c’est-à-dire payée en une seule fois par l’emphytéote.
Dans ce cas, le canon unique doit être inférieur à 95 % de la valeur de la pleine propriété de
l’immeuble, sinon le fisc risque de requalifier la transaction en une vente pure et simple et le
soumettre aux droits d’enregistrement relatifs à une vente. Cependant, l’INESU n’applique pas cette
redevance unique, il demande à l’entreprise de payer un canon annuel indexé.
L’application du droit d’emphytéose offrirait donc aux gestionnaires une meilleure maitrise foncière
de leur territoire. En effet, cet instrument économique leur permettrait de récupérer des terrains
plus facilement, que ce soit lors d’une faillite, d’une mise en liquidation ou lors de toute autre
transmission d’activités.
b) IMMOQUEST
Selon Christophe Nihon, directeur de l’agence immobilière IMMOQUEST, une attention particulière
doit être portée sur la démolition-reconstruction des bâtiments semi-industriels. Cette alternative
permettrait de remettre sur le marché de grandes superficies de terrains actuellement occupés par
de vieux bâtiments souvent non conformes aux nouvelles normes de construction, de sécurité et de
durabilité et ne répondant ainsi plus aux exigences de plus en plus strictes des investisseurs :
-
9
Loi du 10 janv. 1824 sur le droit d’emphytéose, article 2.
10
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Isolation parfois manquante ;
Normes incendie non conformes ;
BARRE P. 2013. Thèse de doctorat en Sciences Sociales – Une analyse stratégique du parc scientifique de Louvain-la-Neuve.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
-
Dimensions du bâtiment inadaptées à l’activité de l’acquéreur (hauteur libre, suivi de la
chaine de production,…) ;
…
Selon une étude réalisée par IMMOQUEST, sur un stock de bâtiments logistiques et semi-industriels
de 8 millions de m2 en Wallonie, 1 million de m2 est non conforme aux nouvelles tendances
européennes de durabilité et de sécurité11. La démolition de ce vieux bâti pourrait potentiellement
libérer 1 million de m2 de terrains pour de nouvelles constructions.
Malgré cet avantage certain, la démolition nécessite tout de même de prendre en compte quelques
éléments pouvant être rédhibitoires :
- Obtention du permis de démolition
- Démolition du bâtiment et évacuation des déchets (dangereux ou non)
- Dépollution du sol si nécessaire
- Adaptation des intrants en fonction des besoins
- …
Cette procédure doit inévitablement être prise en compte dans le processus d’implantation de
l’entreprise qui peut vite se décourager au vu des multiples démarches administratives qu’elle doit
entreprendre.
Cette alternative pourrait faire l’objet d’une piste de recommandation future pour favoriser la remise
en service de ces larges superficies de terrains.
3.3. Une table ronde pour rassembler les avis
Les différents constats soulevés par l’enquête et les interviews ont été discutés lors d’une table
ronde organisée par la CPAD le 29 novembre 2016 dans les locaux de l’UWE à Wavre.
Cette réunion a rassemblé les professionnels du secteur que sont les 8 intercommunales de
développement économique de Wallonie, des représentants d’entreprises, d’agences immobilières
et de l’administration wallonne, ainsi que le représentant du Cabinet du Ministre Prévot.
Cette réunion avait pour objectifs de présenter les principaux résultats issus de l'enquête menée
auprès des entreprises wallonnes et de dégager quelques pistes de recommandations devant
permettre de faciliter la remise à disposition des bâtiments vides dans les parcs d’activité
économique. Ci-dessous la liste des différentes personnes ayant participé à la table ronde :
Tableau 2 : Liste des participants à la table ronde
Nom Prénom
Marc ARNO
Damien ARNOULD
Stéphanie BONMARIAGE
Guy BRUTSAERT
Justine CAVILLOT
Alain DE ROOVER
Thibaut de VILLENFAGNE
Pierre DEMEUTER
Françoise DUPLAT
Nathalie FALLY
Structure
IGRETEC
SPI
BEP
IEG
BEP
Wallonie Développement
Cabinet du Ministre Maxime
Prévot
Citydev.brussels
IBW
INESU Parc scientifique de LLN
Fonction
Conseiller économique
Conseiller à la Direction Générale
Coordinatrice Invest
Directeur Général
Assistante juridique
Secrétaire Général
Conseiller
Acquisition Collaborator
Chef du Service Economique
Gestion du Parc Scientifique
11
QuestStudy. L’immobilier semi-industriel sous la loupe – Vers une réurbanisation des zonings : un marché semi-industriel à reconstruire –
Mars 2011
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Nom Prénom
Geneviève FINET
Jean-Marc LAMBOTTE
André LEBRUN
Hubert MALDAGUE
Anne MERTENS
Laetitia MONTANTE
Christophe NIHON
Khadija OMARI
Gilbert PIERRARD
Jean-Philippe ROISEUX
Structure
IDEA
Lepur - Université de Liège
UWE
Lepur - Université de Liège
SPW-DGO6 – Direction de
l’Equipement des Parcs
d’Activités
UWE
Immoquest
IDETA
Toiture Pierrard/Projet SaintGobain
IDELUX
Samuël SAELENS
UWE
Stéphane WILKIN
IDELUX
Fonction
Chef du Service Développement
Economique
Coordinateur scientifique
Directeur du Département
environnement, aménagement du
territoire, énergie et mobilité
Attaché de recherche
Attachée
Conseillère CPAD
Directeur immobilier
Park Manager Zone Tournai-Val
d’Escaut
Entrepreneur
Chef de projets
Conseiller au Département
environnement, aménagement du
territoire, énergie et mobilité
Conseiller Entreprises Responsable filière Bois
3.4. Les pistes de recommandations
L’enquête, les interviews, la table ronde et nos recherches bibliographiques ont permis de dégager 9
pistes de recommandations. Toutes ne sont pas neuves, certaines de ces pistes sont déjà prévues par
le nouveau décret relatif au développement des parcs d’activité 4.0., adopté par le Parlement wallon
le 1er février 201712.
a) L’élaboration d’une base de données
Pour faciliter la rencontre entre l’offre et la demande, une première recommandation est
l’élaboration d’une base de données à l’échelle de la Wallonie. Celle-ci serait géoréférencée et
reprendrait tant les biens immobiliers relevant des intercommunales que ceux d’autres acteurs. Une
entreprise à la recherche d’un bien immobilier pourrait alors disposer d’un outil de gestion en temps
réel fournissant une information exhaustive. Cette base de données permettrait également aux
opérateurs économiques d’asseoir une véritable stratégie en matière de gestion foncière.
L’élaboration d’une base de données (BSPACE) a déjà été effectuée en 2011 mais ne répond
malheureusement pas aux attentes des entreprises.
Actuellement, chaque intercommunale dispose de ses propres outils de promotion immobilière. De
ce fait, un candidat investisseur souhaitant s’implanter en Wallonie ne dispose pas d’une vue globale
de l’offre. Une plus grande transparence de l’offre existante semble donc nécessaire.
Lors de la table ronde, trois questions fondamentales ont été soulevées quant à l’élaboration de
cette base de données.
La première concerne l’harmonisation des données. Une évaluation de la pertinence des
informations diffusées devrait être menée avec l’ensemble des intercommunales qui devront alors
12
24 avril 2017
Doc. 625 (2016-2017) N°1, 1bis à 58 adopté le 1er février 2017.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
s’accorder sur les informations à transmettre. A titre d’exemple, voici une liste de critères pouvant
figurer dans une base de données-type :
- La géolocalisation du bien
- La superficie
- Le voisinage
- La multimodalité du site où se situe le bien
- Le niveau d’équipement du site (impétrants, connexion internet,…)
- La personne de contact (intercommunale, agence immobilière,…)
Pour que cette base de données soit la plus efficace possible, il est indispensable que les
informations décrivant les biens soient toutes présentées de la même manière afin qu’un
investisseur puisse les comparer sur des bases similaires.
La deuxième question concerne les ressources humaines nécessaires à la mise en œuvre de
l’actualisation d’un tel inventaire territorial des biens immobiliers disponibles. Une analyse de la
CPDT13 propose trois méthodes dont deux conviendraient à l’actualisation d’un inventaire :
-
Mettre en place une équipe permanente chargée de la collecte et de la vérification des
informations dans chaque intercommunale, à l’instar de City Dev.
Sous-traiter tout ou une partie du travail d’actualisation de l’information (notaires, agences
immobilières,…). C’est eux qui se chargeraient d’encoder les biens dans la base de données.
Ces deux méthodes sont déjà prévues par le nouveau décret relatif au développement des Parcs
d’Activités Économiques 4.0. Celui-ci prévoit d’optimiser la base de données BSPACE, et de créer une
équipe permanente au sein du Service Public de Wallonie (SPW), qui sera chargée de gérer les
données fournies par les différents opérateurs (centralisation et harmonisation).
Concernant les données fournies par différents acteurs (notaires, agences immobilières,…), un point
d’attention portant sur les biens ne faisant pas l’objet d’un mandat exclusif d’une agence
immobilière, c’est-à-dire une exclusivité sur la vente d’un bien, a été soulevé lors de la table ronde.
En effet, sans mandat exclusif, un bien identique pourrait potentiellement être encodé par plusieurs
opérateurs, ce qui compliquerait la gestion de l’encodage et de l’actualisation d’une telle base de
données.
La troisième question soulevée concerne la fréquence de mise à jour. L’exemple d’Inventimmo à
Bruxelles nous apprend qu’une mise à jour hebdomadaire avec une vérification de l’information sur
site au minimum tous les 2 mois est indispensable pour pouvoir disposer de la bonne information au
bon moment.
b) La maitrise foncière
Par maitrise foncière, on entend la nécessité pour les pouvoirs publics de maitriser leur territoire de
manière à pouvoir conditionner l’équilibre des opérations d’aménagement et de construction. Cette
maitrise foncière participe également à une gestion plus parcimonieuse du sol au sein des parcs
d’activité économique.
A cet effet, les pouvoirs publics disposent déjà d’une multitude d’instruments législatifs qui, mis en
œuvre de manière combinée, leur permettent d’influer positivement sur le développement
territorial. Ces outils, parfois peu connus, mériteraient que l’on y accorde plus d’importance et qu’ils
puissent être mis en application plus facilement dans certains cas pertinents.
L’utilisation de ces droits doit évidemment s’exercer avec la plus grande parcimonie dans l’utilisation
du territoire, dans l’intérêt strict du développement économique régional et dans le respect des
propriétaires.
13
CPDT – Méthodologie pour une optimisation du recensement des sites à réaménager : enseignements de la table ronde et perspectives
pour la Wallonie – Décembre 2014.
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Parmi ces différents instruments juridiques et autres, on peut mentionner :
1. L’application plus étendue du droit d’emphytéose dans les PAE
L’utilisation du droit d’emphytéose comme recommandation a été émise lors de la table ronde.
A l’exception du parc scientifique de Louvain-la-Neuve, le droit d’emphytéose est peu utilisé à
l’échelle des parcs d’activité économique wallons14.
Pour rappel, ce régime foncier particulier permet à son titulaire, l’emphytéote, d’avoir la jouissance
d’un immeuble appartenant à autrui, à charge de payer à celui-ci une redevance annuelle, appelée
« canon ». La durée d’un bail emphytéotique ne peut être inférieure à 27 ans et ne peut excéder 99
ans. Durant toute la durée du droit d’emphytéose, l’emphytéote peut exercer tous les droits réels
attachés à la propriété, c’est-à-dire, le droit de propriété et les démembrements de ce droit15.
L’utilisation du droit d’emphytéose dans les nouveaux parcs d’activité économique ou dans les zones
de grande pression foncière, doterait les intercommunales d’une meilleure maitrise de leur territoire,
tout en préservant l’autonomie des entreprises puisque celles-ci jouiraient d’un droit réel sur les
bâtiments durant toute la durée du bail16.
En effet, « L’emphytéote peut céder son droit, en tout ou en partie, par un acte d’aliénation entre vifs
ou par testament et investir le tiers cessionnaire d’un droit réel. Il peut également l’hypothéquer ou le
grever de servitudes pendant toute la durée de sa jouissance »17.
2. L’utilisation du droit de vente à réméré
L’utilisation de la vente à réméré comme outil de politique d’aménagement du territoire a été
abordée lors des interviews individuelles et confirmée par la bibliographie traitant du sujet.
La vente à réméré est une vente avec la faculté pour le vendeur de racheter la chose vendue
moyennant le remboursement du prix et de certains accessoires (frais de la vente, dépenses
nécessaires et dépenses ayant augmenté la valeur de la chose)18.
Elle pourrait être utilisée soit au bénéfice des intercommunales, soit au bénéfice des entreprises :
i.
Faculté de rachat au bénéfice des intercommunales
Dans le but d'optimiser l'utilisation de l'espace affecté et équipé en zone d’activité
économique (ZAE), les intercommunales pourraient recourir à l’article 83 du décret
relatif au développement des parcs d’activités économiques (anciennement l’article 21
du décret infrastructure19). Cet article contient une clause qui rappelle que « l’opérateur
peut procéder au rachat forcé du bien en cas de cessation de l’activité économique (…) ou
de non-respect de l’article 82 ».
ii.
Faculté de rachat au bénéfice des entreprises
Dans le but de contribuer au bon développement des entreprises qui sont implantées en
ZAE et éviter de voir apparaitre des chancres industriels dévalorisant fortement ces
zones, les intercommunales pourraient recourir plus régulièrement à cette faculté de
rachat. En effet, dans le cas où une entreprise rencontrerait des difficultés financières,
14
Site internet de Lln Science Park : http://www.llnsciencepark.be/votre-implantation-sur-mesure
15
Loi du 10 janvier 1824 sur le droit d’emphytéose
16
CPDT – Expertise 3 : Analyse des retombées des zones d’activité économique au niveau communal – Octobre 2012.
17
T. Litannie. Optimisation de l’investissement immobilier du chef d’entreprise : acquisitions immobilières, démembrements de la propriété
et contentieux fiscal.
18
http://www.actualitesdroitbelge.be/droit-immobilier/abreges-juridiques/la-vente-d-immeuble-avec-faculte-de-rachat/la-vente-dimmeuble-avec-faculte-de-rachat
19
24 avril 2017
Décret du 11 mars 2004 relatif aux infrastructures d'accueil des activités économiques.
25/34
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
celle-ci pourrait vendre à l’intercommunale compétente son immeuble avec la faculté de
récupérer la propriété de celui-ci, le jour où elle revient à une meilleure fortune dans un
délai déterminé (par exemple de 5 ans20). Dans l’intervalle, elle louerait son immeuble à
l’intercommunale.
La pratique de ce droit de vente à réméré permettrait d’une part, de doter les intercommunales
d’une meilleure maitrise foncière de leur territoire, et d’autre part, de soutenir les entreprises en
difficulté afin d’éviter, dans certains cas, qu’elles ne tombent en faillite et que les bâtiments restants
ne deviennent des chancres qui diminuent l’attractivité des parcs d’activité économique.
3. L’utilisation du droit de préemption
L’utilisation du droit de préemption comme recommandation a été émise lors des interviews
individuelles et confirmée par la bibliographie traitant du sujet.
Le droit de préemption, mentionné dans plusieurs textes de loi, est également prévu au chapitre IV
du décret relatif au développement des parcs d’activités économiques. Celui-ci consacre, de manière
souple et adaptée, aux opérateurs de développement économique, la faculté d’acquérir en priorité
sur une autre personne, un bien immobilier mis en vente volontairement par son propriétaire. En ce
sens, l’exercice de ce droit constitue un outil de gestion foncière et de lutte contre la spéculation
foncière.
Cet instrument de politique foncière permet notamment de solutionner la difficile réhabilitation de
certains lots acquis par les intercommunales lors de la faillite d’une entreprise21.
Lors de la vente par lots d’un grand terrain en cas de faillite d’une entreprise, les intercommunales
acquièrent souvent les lots plus difficiles à réhabiliter.
Une piste pour diminuer le coût de la réhabilitation, prise en charge par les intercommunales,
consisterait à exercer leur droit de préemption sur l’ensemble des lots afin de faciliter la
réhabilitation de l’entièreté du terrain vendu. La logique suivie par le curateur lors de la division en
lots diffère en effet souvent de la politique foncière menée par les intercommunales.
4. Récupération à l’amiable des stocks dormants
Afin de mobiliser les parties non encore urbanisées, les intercommunales pourraient contacter de
manière proactive les entreprises dont une partie non négligeable de leur terrain n’est pas encore
urbanisée, afin d’exercer leur droit de préemption si l’entreprise est intéressée de vendre cette
partie ou l’ensemble de son terrain22.
L’intercommunale doit acquérir l’immeuble aux mêmes prix et conditions que ceux prévus dans la
déclaration d’intention qui lui est notifiée par le propriétaire.
Le droit de préemption s’applique à toutes les aliénations à titre onéreux d'immeubles bâtis ou non
bâtis et de tous droits réels portant sur des immeubles (y compris donc la cession d’une emphytéose,
d’une superficie ou d’un usufruit). L’utilisation de ces droits doit évidemment s’exercer avec la plus
grande parcimonie dans l’utilisation du territoire, dans l’intérêt strict du développement économique
régional et dans le respect des propriétaires.
La mise en pratique plus systématique de ces différents instruments de politique foncière
(emphytéose, droit de vente à réméré et le droit de préemption) doit pouvoir permettre aux
pouvoirs publics d’adopter une gestion et une maîtrise foncière efficace et responsable.
24 avril 2017
20
Délai maximal prévu par l’article 1660 du Code civil.
21
CPDT – Freins à l’inscription des opérateurs économiques dans la mixité raisonnée des fonctions – Septembre 2008.
22
CPDT – Gestion des zones d’activité existantes – Thème 1B – Septembre 2010.
26/34
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Les mesures prises par le nouveau décret relatif au développement des parcs d’activités
économiques 4.0. visent à remobiliser les parcelles inoccupées via leur rachat par les opérateurs en
cas d’absence d’activité, de cessation d’activité ou de non-respect des clauses socio-économiques.
c) Les aides octroyées pour le « revamping » des PAE
Prévu par le nouveau décret relatif au développement des parcs d’activités économiques 4.0., les
opérations de « revamping »23 visent à remettre à niveau les équipements au sein des parcs d’activité
vieux de plus de 20 ans, et devraient dorénavant être financées à hauteur de 80 %.
Ces opérations offriront aux anciens parcs d’activité économique, un véritable lifting et une mise en
valeur qui sera synonyme d'attractivité pour les entreprises.
Les exemples de réhabilitation tels que le Centre Monnet (Louvain-la-Neuve), le Val Benoit (Liège) ou
le Mazerin (Genval), opérés par des opérateurs économiques, contribuent également à la
valorisation des sites dans lesquels ces bâtiments sont implantés. Ces cas exemplaires de rénovation
pourraient encourager à la réalisation de projets similaires par effet « boule de neige ».
A titre d’information, le bâtiment Mazerin à Rixensart a bénéficié d’une rénovation novatrice inspirée
par la démarche « cradle to cradle ». Il s’agit d’une démarche d’écoconception qui intègre à tous les
niveaux de la conception, de la production et du recyclage du produit, une exigence écologique dont
le principe est zéro pollution et 100% recyclage. Il s’agit dans ce cas, de la première transposition de
cette démarche à la rénovation complète d’un bâtiment24.
Dans ce cadre, une collaboration avec certains membres du cluster Eco Construction (par exemple
Upcycling studio d’architectes) pourrait être envisagée. Ce bureau d’architectes propose aux
candidats bâtisseurs un accompagnement durant la réalisation ou la rénovation de leur projet de
construction en utilisant des techniques d’éco-bioconstruction, depuis la conception jusqu’à la
complète réalisation de celui-ci.
D’autres collaborations peuvent également être envisagées, comme par exemple avec Wallonie
Design. Son rôle est de «sensibiliser, informer, guider, connecter et valoriser les entrepreneurs et les
designers pour faire de l’intégration du design un outil de développement économique, culturel et
social »25.
Le 23 août 2016, une conférence intitulée « Comment des interventions architecturales pourraient
faire apparaitre les stratégies de renouvellement des immeubles d’habitations qui ont vu le jour dans
les années 60-70 ? » a été organisée, en collaboration avec Job'In design et la Faculté d'Architecture
de Liège. Une conférence du même type pourrait être envisagée avec comme sujet les bâtiments à
vocation économique.
d) Une nouvelle aide financière pour un bâtiment ayant déjà été subsidié
Un constat établi lors des interviews et confirmé lors de la table ronde est l’impossibilité pour les
entreprises/opérateurs économiques de pouvoir bénéficier d’un deuxième subside sur un bâtiment
en ayant déjà reçu un. Cet état de fait représente un réel frein à la réhabilitation de l’ancien bâti ne
répondant très souvent plus aux normes européennes en matière de durabilité et de sécurité.
Une réflexion devrait être menée à ce sujet.
23
Conseil économique et social de Wallonie (CESW) – Avis A.1292 relatif aux avant-projets de décret et d’arrêté portant sur le
développement des parcs d’activités économiques – 7 juillet 2016.
24 avril 2017
24
Rapport d’activités de l’Intercommunale du Brabant Wallon – 2015.
25
Site internet de Wallonie Design : http://www.walloniedesign.be/wallonie-design_208.html
27/34
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
e) La sensibilisation des acteurs de terrain et des entreprises
Notre enquête menée auprès des entreprises nous enseigne que les architectes et les bureaux
d’études sont les acteurs les plus fréquemment sollicités par les investisseurs qui souhaitent
s’implanter dans un parc d’activités. Il semble donc nécessaire de les sensibiliser à la problématique
de la réutilisation et la réhabilitation des bâtiments.
Bien qu’ils soient soumis à une charte urbanistique stricte les contraignant à respecter certaines
règles en matière d’urbanisme, les architectes et les bureaux d’études ne semblent pas toujours
conscients du contexte actuel de pression foncière au sein des zones d’activité économique. Cette
méconnaissance ne les incite parfois donc pas à concevoir des bâtiments modulables et durables.
A l’instar de la SPI qui est intervenue lors du Congrès des Notaires pour sensibiliser et informer les
notaires sur certaines thématiques (par ex. : introduction d’une clause obligatoire dans l’acte notarié
spécifiant que le notaire doit informer l’IDE du secteur d’activité de l’entreprise qui souhaite
s’installer), il serait intéressant d’envisager une démarche comparable auprès des architectes et des
bureaux d’études. Chaque intercommunale pourrait ainsi organiser une demi-journée d’information
ayant comme objectifs la sensibilisation au contexte actuel de la pénurie en terrains à vocation
économique et à la présence toujours plus importante des bâtiments inoccupés dans ces zones
d’activité.
Ces demi-journées d’informations pourraient même se transformer un « workshop » au sein
desquels les participants pourraient réfléchir ensemble à l’amélioration de l’attractivité des
bâtiments et faire en sorte qu’ils soient modulables à tout secteur d’activité. Cette modularité
faciliterait fortement la revente ultérieure des bâtiments (réflexion sur la hauteur des plafonds,
épaisseur de la dalle, cloisons démontables,…).
Une sensibilisation visant le management des entreprises pourrait également être envisagée en
collaboration avec les intercommunales. Des séances d’informations pourraient être consacrées aux
entreprises afin de les informer du contexte de pression foncière actuel et de pouvoir ainsi faire
évoluer leurs besoins. Ces séances d’informations seraient également l’occasion pour les opérateurs
de terrain d’établir une véritable relation de confiance et de favoriser les échanges.
f) La construction de bâtiments modulables
Inciter les architectes ou les bureaux d’études à concevoir des bâtiments plus modulables pouvant
potentiellement accueillir différents secteurs d’activité sur plusieurs générations, est une piste de
recommandation qui découle directement de nos rencontres avec les entreprises, et qui a été
approuvée lors de la table ronde.
L’exemple de l’E40 Business Park (voir point 3.2.2) démontre les avantages de cette modularité où
tout l’intérieur du bâtiment peut être démonté et remonté pour répondre au mieux aux besoins et
exigences des nouveaux candidats investisseurs. Le turn-over des entreprises y est important et
l’occupation y est toujours maximale. Cela démontre qu’il y a, d’une part, un véritable intérêt pour ce
type de bâtiment. Et, d’autre part, qu’une cohabitation entre plusieurs entreprises provenant de
secteurs d’activités différents, ne constitue pas forcément un frein à l’implantation.
Ce constat nous permet ainsi de pousser notre réflexion encore un peu plus loin. Dans un contexte
de pression foncière et de gestion parcimonieuse du sol, pourquoi ne pas proposer à certains
candidats-investisseurs la possibilité pour eux de s’installer dans des bâtiments (semi)mitoyens ?
Cette possibilité d’implantation pourrait représenter une réelle opportunité pour certains secteurs
d’activité pour lesquels un déménagement peut s’opérer en un temps réduit et pour un coût limité26.
Le projet Pieper, porté par la SPI, est un bel exemple d’intégration d’un parc d’activité en ville conçu
sur base des principes du développement durable (image 4). En effet, d’une part, ce site est le
26
24 avril 2017
CPDT – Gestion des zones d’activité existantes – Thème 1B – Septembre 2010
28/34
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
résultat d’un assainissement réalisé par les pouvoirs publics, et d’autre part, les bâtiments y sont
construits en mitoyenneté.
Ilôt d’entreprises « Pieper » (Liège)
Depuis de nombreuses années, la SPI met tout en œuvre pour intégrer de la manière la plus
harmonieuse possible l’activité économique avec l’habitat, l’agriculture et la nature. Pour ce faire,
elle applique trois règles :
- Eloigner de l’habitat les entreprises les plus dérangeantes (de par leur activité, leur taille, leur
nombre de travailleurs…) ;
- Installer à proximité de l’habitat les entreprises peu dérangeantes avec des mesures
adéquates (verduration,…) ;
- Établir en ville les entreprises qui y ont leur place (les services, l’artisanat, les bureaux).
Le site Pieper, d’une superficie totale de 1,2 ha, est la première micro-zone d’activité économique
que la SPI a implanté dans une ville (image 4). Il est le résultat d’une complète réhabilitation et de
l’assainissement des anciens chancres industriels de « Swennen » et « CE+T » opérée par la SPI en
partenariat avec la Région Wallonne, la Ville de Liège et la Sorasi.
Dédié aux secteurs du parachèvement et de l’aménagement du bâtiment, il peut accueillir entre 10
et 15 entreprises et est déjà presque complet à l’heure actuelle.
Image 4 : Projet Pieper porté par la SPI (Source : SPI)
Le projet Pieper s’inscrit parfaitement dans la politique menée par la SPI : répondre au manque de
terrains disponibles pour les entreprises, encourager le concept de développement durable
notamment au travers de l’élaboration d’une charte urbanistique particulière (matériaux utilisés,
mitoyenneté, recommandations pour la construction,…) et favoriser le retour des activités
économiques en milieu urbain.
La mitoyenneté entre les entreprises, déjà en vigueur depuis longtemps dans les centres
d’entreprises et les halls-relais, prend tout son sens quand elle est appliquée en milieu urbain ou
semi-urbain. Cependant, pourquoi ne pas appliquer cette mitoyenneté plus systématiquement en la
ciblant sur certains projets et certains secteurs d’activité ?
Une plus grande attention ainsi qu’une réflexion mérite d’être faite sur le sujet.
g) La simplification et l’accélération des procédures administratives
Les lourdeurs administratives supportées par les opérateurs publics (appel d’offre, enquêtes
publiques, révision du plan de secteur et du périmètre de reconnaissance,…) sont considérées, par
les participants de la table ronde, comme un frein majeur à l’initiative économique. Les entreprises
en étant directement dépendantes, voient leur projet d’investissement prendre du retard et parfois
malheureusement ne pas aboutir.
24 avril 2017
29/34
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
« Une étude de la CPDT a déterminé qu’il fallait environ 7 ans en moyenne entre le
démarrage de la procédure et la mise à disposition réelle des terrains (soit bien avant la
délivrance des permis aux entreprises) »27.
Les mesures prises récemment par le Gouvernement (décret relatif au développement des parcs
d’activités économiques 4.0. et décret CoDT) prévoient qu’une simplification et une accélération de
ces procédures soit effectuée.
Ces décrets prévoient également une meilleure coordination entre les différentes procédures
administratives qui sont liées à des législations parfois différentes. Ce manque de coordination a
également été identifié comme un frein par les entreprises que nous avons rencontrées dans le cadre
des interviews individuelles.
D’une manière générale, les mesures prises par ces réformes devraient réduire significativement le
délai moyen de mise à disposition des terrains à vocation économique.
La révision annoncée du décret Sols devra rencontrer cette problématique.
h) Une législation plus claire en matière de pollution des sols
La pollution historique et la réhabilitation des friches industrielles, aux fins de rendre ces terrains
disponibles pour d’autres projets, constituent de véritables enjeux wallons que la législation actuelle
doit permettre d’appréhender avec sérénité.
Or, les incertitudes auxquelles les parties prenantes sont confrontées aujourd’hui freinent ce
processus. La responsabilité qui repose sur l’administration est importante et doit être encadrée par
un message politique très clair. La Wallonie est confrontée à une double urgence : maintenir le tissu
économique et attirer des investisseurs sur le sol wallon.
Cependant, la Wallonie n’a pas les moyens de pratiquer un assainissement qui restaure le bon état
partout. Il faut que le candidat investisseur sache qu’on ne lui imposera pas l’assainissement d’un
site occupé par l’industrie depuis de nombreuses décennies (parfois des siècles !).
La législation relative à la gestion des sols doit donc être un instrument de développement durable
(intégrant de façon équilibrée ses trois piliers : social, économique et environnemental) et un facteur
véritablement stimulant pour la valorisation du capital immobilier wallon par le « recyclage » de
terrains contaminés, un outil au service des politiques de consolidation de notre tissu industriel et de
ré-industrialisation.
i) Les partenariats public-privé
Le seul cas de réhabilitation identifié dans cette étude et pour lequel un partenariat public-privé a
été établi, est celui de Saint-Gobain. En effet, la plateforme dénommée ProSITI28 implique à la fois
des acteurs émanant du secteur privé (le Club des Entreprises de Sambreville -CESAM- et l’entreprise
Saint-Gobain), que du secteur public (le BEP, le Port Autonome de Namur et la commune de
Sambreville). Cette structure, entre acteurs publics et économiques, institutionnels et privés,
coordonne notamment le projet lié à la reconversion socio-économique du site de Saint-Gobain.
Un autre bel exemple de partenariat public-privé a été mis en place pour la réhabilitation de
l’ancienne papeterie de Malmédy, Intermills. Après sa faillite en avril 2009, le site a été racheté par
un entrepreneur privé, le groupe Gehlen, pour en faire un Business Events Center. Le site compte
actuellement 11 salles et salons de réunion, de conférences et de séminaires pouvant accueillir entre
10 et 380 personnes.
24 avril 2017
27
Union wallonne des Entreprises. 2008. Entreprises et développement territorial – Etude sur la situation de l’entreprise.
28
« Sambreville, Innovation, Transition, Incubation »
30/34
ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
Ce projet est le fruit d’un partenariat entre la Ville de Malmédy, la SPI, la Région wallonne et un
entrepreneur privé, ici le groupe Ghelen. Le site peut générer entre 250 et 300 emplois.
L’objectif du nouveau décret relatif au développement des Parcs d’Activités Économiques 4.0. est de
soutenir la formation de ce genre de partenariat qui permettra de mobiliser des investissements
privés en complément des moyens publics.
Ils pourront prendre trois formes différentes29/30 :
- une association sans personnalité juridique ;
- une société d’économie mixte avec personnalité juridique ;
- un co-investissement dans des projets conjoints en raison d’intérêts convergents.
Une majoration du taux de financement régional de 5% est également prévue pour encourager ces
partenariats public-privé.
4.
Conclusions
L’étude menée par l’Union wallonne des Entreprises, via la Cellule Parcs d’Activité Durables, a permis
de mettre en évidence certains freins rencontrés par les entreprises lors de leur implantation dans un
parc d’activité économique et les raisons pour lesquelles elles préfèrent parfois construire du neuf
plutôt que de réhabiliter de l’existant : manque de transparence de l’offre de seconde main
existante, mise aux normes difficile, pollution des terrains, procédures administratives trop lourdes,…
L’étude a permis de mettre en évidence 9 pistes de recommandations visant à faciliter la remise à
disposition de l’ancien bâti dans les parcs d’activité économique.
Les pistes recommandations émises sont les suivantes :
a) L’élaboration d’une base de données
b) La maitrise foncière
c) Les aides octroyées pour le « revamping » des PAE
d) Une nouvelle aide financière pour un bâtiment ayant déjà été subsidié
e) La sensibilisation des acteurs de terrain et des entreprises
f) La construction de bâtiments modulables
g) La simplification et l’accélération des procédures administratives
h) Une législation plus claire en matière de pollution des sols
i) Les partenariats public-privé
Il n’existe toutefois pas de solution miracle permettant de répondre à elle seule à la problématique
soulevée par cette étude. Les différentes pistes énoncées ci-dessus visent globalement à une gestion
plus parcimonieuse du sol au sein des PAE existants et à renforcer leur attractivité. Elles doivent être
mises en œuvre de manière combinée pour pouvoir relever les nombreux et complexes défis de la
politique foncière menée en Wallonie.
Ces différents mécanismes doivent cependant être utilisés avec prudence, en concertation avec les
différentes parties prenantes et également avec la plus grande parcimonie, dans l’intérêt strict du
développement économique régional et dans le respect des propriétaires.
Les mesures prises récemment par le Gouvernement wallon notamment en matière de
« revamping » répondront favorablement à ce renforcement, de manière à faire des parcs d’activités
vieillissants, des zones d’accueil adaptées et propices au développement des entreprises wallonnes :
29
Décret relatif au développement des parcs d’activité économique 4.0. - Site internet du cabinet du Ministre Prévot :
http://prevot.wallonie.be/nouvelle-g-n-ration-de-zonings-les-parcs-d-activit-s-conomiques-40
30
Conseil économique et social de Wallonie (CESW) – Avis A.1292 relatif aux avant-projets de décret et d’arrêté portant sur le
développement des parcs d’activités économiques – 7 juillet 2016
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
meilleure connectivité, aménagements paysagers attrayants, entretien des voiries, aménagements
pour les piétons,… La régénération des PAE contribuera de manière indirecte à favoriser la
réhabilitation des bâtiments de seconde main.
Le nouveau décret relatif au développement des Parcs d’Activités Économiques 4.0., approuvé le 1er
février par le Parlement wallon, prévoit encore de nombreuses autres mesures allant dans le sens de
notre réflexion. Leurs mise en application doit pouvoir assurer une gestion plus performante du
territoire et garantir une offre adéquate répondant aux impératifs de développement économique
de la Wallonie.
5.
Sources
5.1. Articles
1. BARRE P. 2013. Thèse de doctorat en Sciences Sociales – Une analyse stratégique du parc
scientifique de Louvain-la-Neuve.
2. Conférence Permanente du Développement Territorial – Déménagements et relocalisation
d’entreprises en Wallonie – Thème 1 – Septembre 2005.
3. Conférence Permanente du Développement Territorial – Evaluation des besoins en matière
de zones d’activités économiques Missions d’expertise – Janvier 2007.
4. Conférence Permanente du Développement Territorial – Expertise 3 : Analyse des retombées
des zones d’activité économique au niveau communal – Octobre 2012.
5. Conférence Permanente du Développement Territorial – Freins à l’inscription des opérateurs
économiques dans la mixité raisonnée des fonctions – Septembre 2008.
6. Conférence Permanente du Développement Territorial – Gestion des zones d’activité
existantes – Thème 1B – Septembre 2010.
7. Conférence Permanente du Développement Territorial – Méthodologie pour une
optimisation du recensement des sites à réaménager : enseignements de la table ronde et
perspectives pour la Wallonie – Décembre 2014.
8. Conférence Permanente du Développement Territorial – Superficies occupées dans les parcs
d’activité – Juillet 2008.
9. Conseil économique et social de Wallonie (CESW) – Avis A.1292 relatif aux avant-projets de
décret et d’arrêté portant sur le développement des parcs d’activités économiques – 7 juillet
2016
10. Conseil Wallon de l’Environnement pour le Développement Durable (CWEDD) - « Arrêté du
périmètre du site de réhabilitation paysagère et environnementale SRPE/BA46 dit «
Ancienne base militaire de l’OTAN » à Bovigny (GOUVY) ».
11. Décret relatif au développement des Parcs d’Activité Économique 4.0.
12. LAMBOTTE J.-M. 2008. Séminaire de l’Académie Wallonie-Europe – Les parcs d’activité en
Wallonie : quels besoins fonciers pour quels développement ?
13. MERENNE-SCHOUMAKER B. 2007. L’avenir des zones d’activités économiques en Wallonie.
Réflexions et propositions. Territoire en mouvement : Revue de géographie et aménagement.
14. POULEUR J.-A., SOBCZAK F. et RANDOUR L. 2015. Etude pilote transdisciplinaire prospective
pour l’assainissement et la réutilisation des friches industrielles dans une optique économique
(RFE).
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
15. QuestStudy. L’immobilier semi-industriel sous la loupe – Vers une réurbanisation des
zonings : un marché semi-industriel à reconstruire – Mars 2011.
16. Union des Villes et des Communes Wallonnes – Politique foncière : vers une meilleure
maîtrise du foncier par les pouvoirs locaux – Décembre 2013.
17. Union wallonne des Entreprises. 2008. Entreprises et développement territorial – Etude sur la
situation de l’entreprise.
18. Union wallonne des Entreprises. 2016. L’entreprise je veux savoir !
19. VANDERMEER M.-C. 2016. La disponibilité et le prix du foncier à vocation économique: quel
impact sur le développement économique en Wallonie ?
5.2. Sites internet
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
6.
www.the-locator.eu
www.notaire.be
prevot.wallonie.be
www.llnsciencepark.be
www.avocats-legalex-namur.be
www.actualitesdroitbelge.be
www.walloniedesign.be
www.walloniedeveloppement.be
Annexe
6.1. Annexe 1 : Questionnaire issu de l’enquête menée auprès des
entreprises
1. Quel est le secteur d’activités de votre entreprise ?
 Agro-alimentaire
 Automobile
 Chimie
 Construction
 Fabrication métallique
 Tertiaire / Services aux entreprises (Bureau d'études, fédération, consultant, ...)
 Transport & logistique
 Travail du bois
 Autres : ……………..
2. Votre entreprise est-elle implantée dans un parc d’activité économique ? (un seul choix
possible)
 Oui
 Non
3. Lors du choix de l'implantation actuelle de l'entreprise, quelles options envisagiez-vous ?
(plusieurs choix possibles)
 Réhabiliter/rénover un bâtiment existant
 Construire un bâtiment neuf sur un terrain vierge
 Démolir un bâtiment existant et en reconstruire un nouveau
 Louer un bâtiment
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ETUDE SUR L’OCCUPATION ET LA RÉUTILISATION DES BÂTIMENTS DANS LES PARCS D’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE
 Autres : ……………..
4. Au final, quelle option avez-vous retenue ? (un seul choix possible)
 Réhabiliter/rénover un bâtiment existant
 Construire un bâtiment neuf sur un terrain vierge
 Démolir un bâtiment existant et en reconstruire un nouveau
 Louer un bâtiment
 Autres : …………….
5. Avez-vous bénéficié d’une expertise extérieure à votre entreprise pour vous aider à effectuer
votre choix ? (un seul choix possible)
 Oui
 Non
6. Si oui, à quelle structure avez-vous fait appel ? (plusieurs choix possibles)
 Architecte
 Bureau d’études
 Agence immobilière
 Services communaux
 Servies d’une intercommunale
 Service Public de Wallonie
 Autres : ……………..
7. Quels ont été les facteurs déterminants dans votre choix ? (plusieurs choix possibles)
 Le coût moindre
 La rapidité d'installation
 Les aspects techniques
 L'image de marque
 Le manque d'information au sujet des autres options
 Autres : ……………..
Précisions éventuelles
8. Avec le recul, êtes-vous satisfait de l'option choisie ?
 Oui
 Non
Précisions éventuelles
9. Avez-vous des commentaires à apporter sur votre expérience ou concernant la réutilisation
de bâtiments existants ?
10. Si vous acceptez que nous vous recontactions pour d’éventuelles
complémentaires, merci de bien vouloir nous laisser vos coordonnées.
Nom de l’entreprise
Personne de contact
Adresse email
Numéro de téléphone
24 avril 2017
questions
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34/34
Union Wallonne des Entreprises
Cellule Parcs d’Activité Durables
Chemin du Stocquoy 3
B-1300 WAVRE
Tél. : 010/47.19.48
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