PLU Concots - Services de l`Etat dans le Lot

Commune de Concots
Le point de vue de l'État
Octobre 2009
Avant - Propos
Par délibération du 21 mai 2008, la commune de Concots a pris la décision de s’engager dans
une démarche de planification en élaborant un Plan Local de l’Urbanisme (PLU).
Le point de vue de l'État s’exprime dans le cadre de son association à l’élaboration du PLU,
prévue par l’article L 123.7 du code de l’urbanisme et demandée dans la délibération de mai
2008.
Ce rapport est fondé sur les principes réglementaires portés par l'État et, notamment, les
articles L 110, L 121.1 et L 123.1 du code de l’urbanisme. C’est une première prise de
position, un éclairage pour la commune; il pourra être affiné au fur et à mesure de
l’élaboration du PLU.
Ainsi, par souci de clarté dans le rôle de l'État, une évolution à la fois du porter à
connaissance et de l’association avec les lois Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) et
Urbanisme et Habitat (UH) est intervenue avec l’élaboration de deux documents séparés :
-le porter à connaissance (PAC) recensant les contraintes juridiques et techniques utiles et
disponibles,
-le point de vue de l'État sur le développement du territoire.
Document réalisé par la Direction Départementale de l'Équipement et de l’agriculture – SPPDD/UP
Cité Administrative, 127 quai Cavaignac, 46009 Cahors Cedex 9 - Téléphone 05 65 23 60 60
2
Sommaire
Présentation générale
Contexte paysager et environnemental
L'identité paysagère communale
La qualité paysagère du village
Le patrimoine bâti et l'urbanisation
Histoire et patrimoine, un lieu chargé d'histoire
Le développement de l'urbanisation
L'agriculture
L’habitat
Quelques explications
Démographie, un enjeu particulier
Logement, un parc axé sur la propriété
Pôle de services de proximité
Conclusion
3
Présentation générale
Bien qu'élaboré à l'échelle communale, le plan local d'urbanisme, ne peut ignorer le contexte
géographique, les logiques territoriales environnantes et les projets qui en découlent. En effet
comment analyser le développement de Concots sans prendre en compte son contexte
territorial en particulier :
→ Son appartenance au bassin d'habitat (*) de Cahors qui dispose d'une structure interne
forte dont Concots constitue un embryon de pôle de service de proximité. Entre autres, le
réseau de routes secondaires rayonnant vers le centre bourg situe ce dernier en « plateforme »
d'échange d'un mini bassin d'habitat de 2 000 habitants.
→ Sa situation géographique favorable vis-à-vis des axes routiers structurants :
→ A 20 de direction Nord – Sud qui positionne la commune à deux heures de
Toulouse et Brive, une heure de Montauban
→ RD 811 de direction Est-Ouest , qui positionne la commune à quelques minutes
de Cahors (20'). Constituant pour Cahors l'axe de transit vers le département de l'Aveyron
(Villefranche de Rouergue, Rodez, Millau), cette voie situe le centre bourg comme point de
pour ces dernières agglomérations.
→ Sa proximité avec les sites touristiques prestigieux de Saint Cirq Lapopie et les Vallées
du Lot et du Célé dont elle constitue une des portes d'accès.
→ Son appartenance au Parc Naturel Régional des Causses du Quercy avec une charte
dont les orientations s'imposent au PLU.
L'urbanisation doit être réfléchie en considérant les différentes échelles d'appréhension
du territoire. L'État veillera à la cohérence et à la compatibilité d'ensemble y compris
dans le cadre du contrôle de légalité. Une attention particulière doit être portée à
→ la prise en compte des projets et des dynamiques supra-communales portés par ces
structures : charte PNR, ...
→ la prise en compte des documents-cadre existants : schéma d’assainissement, etc ...
(*) Définition INSEE : ''Les bassins d'habitat constituent des zones composées de communes
à l'intérieur desquelles les ménages localisent leurs pratiques en matière de logement de
travail et de consommation
4
Contexte paysager et environnemental
L'identité paysagère communale
Partie intégrante des causses du Quercy , le territoire communal se situe sur la partie ouest
du Causse de Limogne. Ce causse est caractérisé par un plateau calcaire limité au nord par
la vallée du Lot et il est progressivement entaillé par un réseau de combes affluant vers cette
rivière.
Ainsi, l'érosion a modelé un relief de pechs et de combes d'une amplitude moyenne de 50
mètres. Les combes creusées par les eaux ont été asséchées par les phénomènes karstiques.
Certains secteurs sont criblés de petites dolines tapissées d'argile de décalcification, appelées
localement ''cloups''. La dalle est perforée par toute une série de cavités : grottes, igues,
gouffres, galeries souterraines. Sur le territoire communal la végétation est principalement
dominée au nord par la série du chêne pubescent et de plantations plus récentes de résineux à
l'ouest. Les pelouses sèches résultant majoritairement des activités pastorales forment les
espaces naturels les plus représentatifs au sud et à l'est.
Depuis le néolithique, sur ces espaces, le temps et l'occupation humaine ont laissé leurs
empreintes naturelles et paysagères. Ainsi ce plateau présente des valeurs emblématiques
d'ordre vernaculaire (architecture rurale, murets, cazelles, pelouses sèches, etc .. ) , mythique
(mythe des causses) et minéral (paysages souterrains, etc ...). L'évolution des paysages
agricoles et bâtis singularise aujourd'hui cette entité.
En compatibilité avec la charte du Parc Naturel Régional des causses du Quercy et dans le
cadre de l'étude PLU, les grands enjeux paysagers et naturels devront êtres déclinés sur le
territoire communal très représentatif du causse de Limogne. Concernant les milieux et
espèces il est attendu que le projet communal participe à l'objectif national de l'arrêt de la
perte de la biodiversité.
La qualité paysagère du village
L’activité agricole se mêle intimement aux extensions urbaines récentes et anciennes de
Concots. Sur les pentes d’exposition sud, les inflexions générées par les départs de combe
sont cultivées, l’habitat traditionnel a évité les secteurs dessinés en creux. On remarque que le
site du village est traversé d’est en ouest par un vallon qui rejoint la combe de la Valse. Ce
vallon forme une interruption nette du tissu urbain et assure la séparation du village et des
hameaux satellites (Mas de Vergné, Mas de Carles).
Départ de vallon entre le Pouzet et le Mas de Vinagrou
Départ de combe à Matufelle
5
En dehors du cœur historique, le tissu urbain généré est lâche, les parcelles libres non
cultivées sont réservées soit aux pâtures à moutons, soit aux jardins particuliers qui confèrent
beaucoup de charme au village.
Jardin dans le village
Enclos pâturé proche du Pouzet
La Conque reste toutefois le motif paysager emblématique du village : creux de verdure
accueillant les jardins et point d’eau garantissant le ravitaillement du village., ce lieu
mériterait un projet de mise en valeur.
Toutefois en contradiction avec ces richesses, il s'avère que trois décharges sauvages se sont
créées sur la commune entre 2003 et 2009. Une quatrième perdure depuis 2002.
→ Il est demandé une analyse des entités paysagères et de leurs problématiques
propres ;
→ La ''réflexion PLU'' devra identifier les éléments paysagers et naturels du
patrimoine communal ayant vocation à être valorisés ou protégés ;
→ Les éléments remarquables du patrimoine paysager de Concots (coudercs, cazelles,
murets, bassins, puits, pelouses sèches, pâtures, …) qui contribuent à l'identité de la
commune feront l'objet d'un repérage et d'une protection au titre du L 123-1-7° ;
→ L'analyse de l'état initial de l'environnement, milieu et espèces, devra également
comprendre la nature ordinaire.
→ Il est attendu une démarche forte de résorption des quatre décharges recensées en
2009.
6
Le patrimoine bâti et l'urbanisation
Histoire et patrimoine, un lieu chargé d'histoire
Le contexte communal ne peut se comprendre sans références à certains évènements
historiques. L’histoire de Concots et de son développement se lisent encore dans le tissu
urbain ou sur le bâti.
Au 13ème siècle, Concots appartient aux possessions des Cardaillac,
seigneurs de Saint Cirq, auxquels on attribue la construction d’un « fort
villageois » : il ne reste de nos jours que la tour caractéristique des
constructions des Cardaillac, l’emprise du castrum qui a conditionné la
forme du centre bourg et peut-être un réseau résiduel de ruelles étroites. Les
Cardaillac cèdent la tour aux villageois au milieu du 19ème siècle.
Adossé à la tour seigneuriale subsiste l’ancien logis des Cardaillac
reconstruit au 15ème siècle après la guerre de Cent ans. Du 15ème au 17ème
siècle, Concots devient une place marchande importante et un village relais
sur la route de Villefranche. Cette période s’accompagne d’une phase de développement
urbain qui a laissé son empreinte sur le bâti du bourg : nombreuses traces ou restes de
fenêtres à croisées et renaissance.
Au 19ème siècle, Concots connaît un certain nombre de remaniements. La route royale est
déviée et la nouvelle voie vers Cahors est percée au nord ouest du village. De nombreux
linteaux datés entre 1840 et 1880 témoignent des modifications survenues dans le village,
tandis que les devantures commerciales confirment la fonction marchande des lieux.
L’église originelle de Concots, située au cimetière, est détruite. Un nouvel édifice religieux
prend place au cœur du bourg vers 1880. La place du foirail comporte également une chapelle
dont l’emplacement correspond à celui du monument aux morts. Ce bâtiment est encore
visible sur le cadastre de 1810 dans le village, de nombreux linteaux datés entre 1840 et 1880
témoignent de ces modifications.
7
Façades commerciales et architecture ''Jules Ferry'' de l'ancienne école
La commune doit également sa prospérité agricole à la vigne (le vin produit s’exporte). Vers
1870, de nombreux gisements de phosphates sont découverts et exploités, ils emploient une
centaine d’ouvriers. Les paysages agricoles de Concots sont directement hérités du 19ème
siècle. Mais cette époque a également marqué l’architecture rurale et laisse en héritage un
patrimoine vernaculaire riche sous diverses formes :
→ Petit patrimoine comprenant des cabanes en pierre sèche à toiture conique, puits couverts,
citernes clôturées à ciel ouvert.
→ Domaines agricoles remarquables, agencés autour d’une cour contiguë à l’espace public,
présentant une grande qualité dans le traitement des limites de propriétés ou de l’entrée de la
parcelle
→ Réseau de croix rogatoires implantées sur les accès au village : Concots montre un réseau
de croix processionnaires monolithes, sculptées ou non, érigées depuis la fin du 18ème siècle
jusqu’au milieu du 19ème
8
Par ailleurs, plusieurs dispositifs de publicité en situation d'infraction avec la réglementation
nuisent à la qualité et à la préservation de ce patrimoine
Le développement de l'urbanisation
L'urbanisation est principalement caractérisé par le centre bourg, situé en lieu de commande
de la combe de la Valse dont il occupe le versant nord, (situation lui ouvrant une large
exposition sud). Atypique, le village s’agglomère en bordure sud d’une grande dépression
appelée localement « conque » (ou canaval). La commune en a tiré son nom. Les prémices de
la vallée du Bournac et de la combe de la Valse génèrent un micro-relief animant son assise.
Autour, se trouve un ensemble de hameaux satellites : Mas de Janicou, Matufelle, Vinagrou,
Carles, Vergné, Coutié. Les extensions urbaines récentes en interstices du centre bourg et des
mas se localisent également le long des accès route d'Escamps, chemin de Varaire, route de
Grégols et de Saint Cirq Lapopie. Cette ''géographie'' donne au site de Concots une ouverture
et des perspectives très lointaines vers le sud.
Sans être grandiose, le site, ne génère pas de vues lointaines imprenables. Ainsi, Concots se
découvre in extremis par la route départementale (RD) n° 911. La découverte par le sud en
venant de Cremps ou d'Escamps révèle mieux sa posture et son développement. D'autres
9
accès offrent également des perspectives intéressantes sur sa silhouette, en particulier les
RD42 et 26.
Au nord ouest du territoire communal, Le Mas de Nuc, noyau d’habitat ancien ré-investi ces
dernières décennies, complète le paysage urbain de la commune. Ce site s’étire, du Nord au
Sud sur 1,5 km, au sommet d’une croupe qui fait face au bourg voisin d'Esclauzels. Il présente
quelques spécimens intéressants d'architecture expérimentale. Il n'en demeure pas moins un
secteur qui necessite une restructuration volontaire et une démarche d'aménagement
cohérente.
Au nord-est, éloigné du centre bourg, Pech Boutignadou est le témoin récent d'un
développement urbain sans maîtrise de son organisation.
Après analyse du fonctionnement urbain et de l'organisation de la commune, le
document d'urbanisme s'attachera à :
→ Donner une orientation d’aménagement pour les zones déjà construites qui nécessitent d’être
soit organisées soit restructurées,
→ Donner une orientation d’aménagement pour les zones AU ouvertes à l’urbanisation qui soit
opérationnelle et adaptée à l’environnement (lien du nouveau quartier avec le bâti existant,
espaces publics et de jeux, liaisons piétonnes, prise en compte du terrain naturel…). Une
hiérarchisation de l’ouverture des zones, dans le temps, est nécessaire pour permettre à la
commune d’y répondre sur le plan financier.
Il est attendu une action décisive en matière de publicité.
Par ailleurs, une analyse architecturale fine permettra de fonder et d’argumenter le contenu du
règlement.
10
Agriculture
L’agriculture constitue un des éléments de l’activité économique. Le nombre d'exploitations
professionnelles domiciliées sur la commune est passé de 18 en 1980 à 6 en 2000 (données
Agreste). Suivant les mêmes sources, l'âge moyen des chefs d'exploitations était supérieur à
40 ans en 2000. Dominée par l'élevage des ovins, cette activité dessine un paysage de
pelouses et de pâturages naturels qui occupe majoritairement le territoire. Une zone au
potentiel agronomique plus élevé (terres arables) comportant quelques cultures permanentes
ceinture la zone urbanisée du centre bourg. Ces quelques indicateurs sommaires soulignent
l'extrême sensibilité de ce secteur et son rôle dans la gestion des paysages ruraux entre autre
dans le maintien de leur diversité et de leur identité.
Fondé sur un nécessaire diagnostic précis, le PLU veillera non seulement à la
protection des outils de production agricole mais aussi au respect des contraintes
sanitaires (distances d’éloignement entre bâtiments, épandages et zones constructibles)
L'étude PLU doit conduire à :
→ Une carte de synthèse du diagnostic agricole mettant en évidence notamment la
valeur agronomique, économique et biologique des sols ;
→ Un diagnostic agricole débouchant sur une réflexion sur le devenir des exploitations
agricoles sans occulter le rôle de l'agriculture dans la gestion du patrimoine bâti et des
paysages.
11
Habitat
Quelques explications
La réflexion PLU est l'occasion d'inscrire la commune dans une logique de développement durable.
Ainsi, les zones à urbaniser, les équipements et services publics devront être dimensionnés
dans cette double optique: répondre aux besoins immédiats avec un souci de consommation
raisonnée des ressources.
Démographie : un enjeu particulier
Sous l'effet d’un solde migratoire1 et d’un solde naturel2 s'équilibrant, la commune connaît
entre 1999 et 2004 une stabilisation de la population. Aujourd'hui, elle semble connaître une
reprise démographique relevée par le dernier recensement de 2006. Toutefois, comparée à
celle du département la densité est faible: 14 habitants au km² contre 31 (données Insee 2004).
La part des personnes âgées de plus de 40 ans est prépondérante (60 %).
En conséquence, le projet de PLU devra répondre à un objectif raisonnable d’accueil de
population tout en mesurant le phénomène possible de ''village dortoir'' à 20 minutes de
Cahors.
L’offre devra être diversifiée et répondre aux besoins des nouveaux arrivants en prenant en
considération la question des déplacements et des mobilités domicile-travail avec Cahors. La
réhabilitation du patrimoine doit être abordée de manière volontariste afin d'éviter que la
construction neuve soit la seule solution proposée.
1
2
Différence entre la population entrant dans la commune et la population sortant
Différence entre naissances et décès
12
Logement, un parc axé sur la propriété
Suivant des données Insee de 2004, sur la période 1999- 2004, le parc logement apparaît en
augmentation, passant de 260 à 280. Les maisons individuelles et les fermes forment la quasitotalité du parc principal. Sur cette même période, il est à noter que la part relative des
logements vacants est en légère diminution. Le nombre de résidences principales ( (+6) et de
résidences secondaires (+20) est en notable augmentation. La part relative des propriétaires
est dominante (75 % des résidences principales en 2004). Celle des locataires apparaît
stabilisé autour de 20 %. Ces valeurs, bien que fondées sur une période d'observation courte,
semblent montrer que Concots fait partie des communes qui voient leur fonction résidentielle
augmenter. Comme dit précédemment, la dimension de ''village dortoir'' est à examiner
attentivement.
Pôle de service de proximité
La présence à Concots d'un certain nombre de structures (école, médecin, boulangerie,…)
confirme, au sein du bassin d'habitat de Cahors, le positionnement ''en pôle potentiel de
service de proximité'' de la commune. L'amélioration de la diversité de l'offre de logements,
au plus proche du centre bourg, notamment, parait ainsi un vecteur de consolidation de cette
situation. La petite friche industrielle représentée par la station-service à l'abandon permet de
mesurer toute l'étendue de la question.
Il est donc attendu du diagnostic :
→ qu’il porte un regard d'analyse :
→ sur la capacité de tous les réseaux,
→ sur le parc de logements (son état, sa taille, l’offre locale de logements,
etc…),
→ qu’il expose l’évolution des caractéristiques de la population (taille des ménages,
pyramide des âges, etc.)
→ qu’il mette en évidence les perspectives et potentiel d’évolution.
Sur ces bases, le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) devra
afficher des objectifs clairement exprimés en terme de besoins des populations
résidentes et de devenir pour accueillir les nouveaux arrivants : besoins en logements,
diversification de l’offre. En effet afin de permettre un renouvellement équilibré de la
population, il apparaît important de favoriser l’émergence de projets assurant une
meilleure mixité de l'habitat (accession, locatif voire locatif social). Ainsi, la collectivité
devra dimensionner, à travers la réflexion PLU, un développement raisonné de
l'habitat.
13
Conclusion
L’élaboration d’un PLU est, pour la commune, l’occasion d’affirmer ses éléments
identitaires dans un contexte en pleine évolution, d’affirmer son organisation territoriale dans
son projet. Son évolution doit, sans aucun doute, prendre en compte l’évolution des
organisations supra communautaires. C’est tout l’enjeu d’une meilleure cohérence territoriale
et d’une force supplémentaire que peut ainsi se donner le territoire.
L’ensemble du PLU (diagnostic, PADD, zonage et règlement écrit, orientations
d’aménagement et rapport de présentation), devra s’attacher à montrer comment il répond aux
objectifs définis dans une cohérence de territoire:
Rappel des grands enjeux contenus dans les lois d’urbanisme
−Gestion économe de l’espace en respectant l’environnement,
−Principe de mixité sociale,
−Équilibre entre développement, préservation de l’agriculture, des milieux naturels et des
paysages en respectant les objectifs du développement durable (prise en compte des
principes de la loi Grenelle I, biodiversité, lutte contre la régression des terres agricoles…)
−Prise en compte de la sécurité des personnes et des biens
Les enjeux portés par l'État sur la commune de CONCOTS : le PLU doit y répondre
−L'arrêt de la perte de la biodiversité, y compris dans les espaces jugés comme ordinaires,
avec comme objectifs le maintien, la restauration voire la création de continuités
écologiques suivant le principe des trames vertes et bleues. Il s'agira aussi de situer
l'équilibre entre surfaces naturelles et agricoles. La résorption des décharges sauvages doit
notamment s'inscrire dans cette dynamique.
−Le maintien des éléments qui caractérisent le territoire afin de consolider son identité
(coudercs, cazelles, murets, lavoirs, bassins, puits, pelouses sèches, pâtures …)
−L' identification, la protection et la valorisation du patrimoine paysager et naturel
−Une diversité paysagère, atout de l'attractivité résidentielle et du développement du
territoire, mis à mal par le phénomène péri-urbain producteur d'uniformité et de
banalisation
−Une nouvelle composition du paysage urbain prenant en considération :
le maintien des vues et perspectives sur le village
le respect des motifs paysagers qui structurent le village: la conque, les
départs de combes, les pâtures cernées de murets en pierre sèche. Ces
éléments qui participent à la qualité du cadre de vie constituent de
solides atouts pour un projet de mise en valeur du village.
l'intégration des nouvelles constructions dans le village sur les
espaces libres sans enjeux paysagers ou agricoles.
l'optimisation et l'amélioration des zones d’extension urbaine récentes,
en particulier Boutignadou, chemin de Varaire et Mas de Nuc.
−La nécessaire qualification et sécurisation de la traverse du bourg pour des questions de
sécurité, de mise en valeur du village, de fonctionnement social et économique
−La définition d'un projet prospectif valorisant le potentiel agricole et garant d’une
gestion durable du territoire notamment en terme identitaire : cadre bâti, paysage,
environnement
−A travers l'habitat une réponse urbaine adaptée à l'échelle de la commune venant
affirmer son rôle de pôle de proximité au sein de l'aire urbaine de Cahors.
14