inobservation des formalités de publicité foncière

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Indivision conventionnelle : inobservation des
formalités de publicité foncière
le 10 septembre 2013
CIVIL | Bien - Propriété | Mariage - Divorce - Couple
L’inobservation des formalités de publicité foncière prescrites par l’article 1873-2 du code civil pour
les conventions d’indivision portant sur des immeubles n’est pas sanctionnée par la nullité de
l’acte.
Civ. 1re, 10 juill. 2013, F-P+B, n° 12-12.115
L’arrêt rendu par la première chambre civile, le 10 juillet 2013, précise le régime des conditions de
forme des conventions d’indivision. L’article 1873-2 du code civil exige, à peine de nullité, que de
telles conventions soient établies par un écrit comportant la désignation des biens indivis et
l’indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire, tout en prescrivant qu’il doit y avoir
lieu à accomplissement des formalités de l’article 1690, lorsque les biens indivis comprennent des
créances, et à accomplissement des formalités de publicité foncière, lorsque ces biens
comprennent des immeubles.
En l’espèce, deux époux mariés sous le régime de la communauté de meubles et acquêts en 1954
et divorcés en 1998, avaient convenu, par acte sous seing privé datant de l’année 2000, de
conserver deux immeubles communs dans l’indivision. L’épouse allait, en 2009, demander la
liquidation et le partage de la communauté. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie de
l’affaire, ont accueilli cette demande dans son arrêt rendu le 4 octobre 2011 et ordonner la licitation
des immeubles concernés. Sa décision était motivée par le fait que la convention d’indivision liant
les ex-époux, qui avait été conclue par acte sous seing privé alors qu’elle portait sur des
immeubles, ne répondait pas aux conditions de forme exigées à peine de nullité par l’article 1873-2
du code civil. Cette décision a été censurée, la première chambre civile considérant que
l’inobservation des formalités de publicité foncière prescrites par ce texte n’est pas sanctionnée par
la nullité de la convention.
Les juges du fond ont, dans cette affaire, élargi la règle de la nullité prévue expressément par le
deuxième alinéa de l’article 1873-2 du code civil pour les situations d’absence d’écrit ou d’écrits
incomplets aux exigences formelles mentionnées par le troisième alinéa pour lesquelles aucune
sanction n’est indiquée. Or, sur ce point, il n’est pas nouveau qu’un acte de cession d’un immeuble
non publié produit ses effets entre les parties tout en étant inopposable aux tiers. Il doit en aller de
même pour les conventions d’indivision portant sur des immeubles qui restent valables malgré
l’absence de publication. Étant précisé que seul l’accomplissement des formalités de publicité
foncière est de nature à rendre de tels actes opposables aux tiers (décr. n° 55-22, 4 janv. 1955, art.
30-1 ; Civ. 3e, 12 janv. 2011, n° 10-10.667, Bull. civ. III, n° 5 ; Dalloz actualité, 2 févr. 2001, obs. S.
Prigent ; D. 2011. 851 , note L. Aynès ; ibid. 2298, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ;
re
AJDI 2011. 238 ; RTD civ. 2011. 158, obs. P. Crocq ; ibid. 369, obs. T. Revet ; Civ. 1 , 19 juin
2012, n° 11-17.105, D. 2013. 391, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; AJDI 2013. 302 , obs. F.
Cohet-Cordey ). La non-opposabilité de la convention aux tiers doit identiquement sanctionner le
non-accomplissement des formalités de l’article 1690 du code civil s’agissant des conventions
d’indivision comportant des créances. La Cour de cassation considère, en effet, constamment que
la cession de créance n’a d’effet qu’entre les parties tant qu’elle n’a pas été signifiée au débiteur
cédé ou acceptée par celui-ci (Civ. 3e, 12 juin 1985, n° 83-17.134, Bull. civ. III, n° 95 ; RTD civ.
1986. 350, obs. J. Mestre), alors que la simple connaissance de la cession par ce débiteur en
l’absence de signification ne permet pas de lui rendre l’acte opposable (Civ. 1re, 12 mars 2012, n°
11-15.151 ; Bull. civ. I, n° 60 ; Dalloz actualité, 10 avr. 2012, obs. X. Delpech ; D. 2012. 1524 ,
note G. Ansaloni ; RTD civ. 2012. 315, obs. B. Fages ).
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par Rodolphe Mésa
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