Baromètre de l’investissement immobilier français 4ème édition - novembre 2010 Les investisseurs institutionnels livrent leurs anticipations de marché pour 2011 Principe du baromètre En décembre 2009, IPD France a lancé un nouvel outil au service de la transparence et de la lisibilité du marché immobilier français. Cet instrument indépendant a pour vocation de suivre et de mesurer les anticipations des investisseurs institutionnels concernant l'évolution des marchés, à la location comme à l'investissement, ainsi que leurs stratégies d’investissement. Nous avons le plaisir de présenter ici la quatrième édition de ce Baromètre. Typologie du panel Les participants AEW Europe Allianz Real Estate France Altaréa France Amundi Immobilier Axa REIM BNP Paribas Assurances BNP Paribas REIM Euragone Foncière des Régions Gecina GE Real Estate France Icade Generali France Immobilier ING REIM France Invesco Real Estate KanAm Grund Klépierre Lasalle Investment Management Silic STAM Europe UFG REM L’ensemble de ces sociétés d’investissements gèrent Un panel représentatif des structures plus 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers en France. d’investissement présentes en France est ainsi réuni trimestriellement. Au cours de ces réunions, les décideurs de ces structures exposent leur vision du marché immobilier français. Croissance française, taux de rendement des actifs immobiliers aujourd’hui et demain, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une vingtaine d’indicateurs est ainsi passée au crible par des acteurs clés du marché immobilier d’aujourd’hui et de demain. Nous tenons à remercier ici l’ensemble de nos panélistes, qui contribuent à la pérennité de cet outil. À noter l’entrée pour cette quatrième édition de deux nouveaux investisseurs : Icade et Invesco Real Estate. Croissance française : Évolution de la croissance française et estimation du panel pour 2010 et 2011 L'avenir économique reste incertain, mais le scénario de rechute de croissance est écarté. Après une année 2009 extrêmement chahutée, 2010 semble bien partie pour renouer avec la croissance, comme en attestent les chiffres officiels des deux premiers trimestres. Pour l'ensemble de l'année 2010, les panélistes tablent sur une progression de l'ordre de 1,6 % en moyenne, avec cependant une dispersion des réponses assez élevée, s’échelonnant entre 1,0 % et 2,0 %. 1/ Quelles perspectives économiques ? Le marché de l’emploi toujours en berne Face aux incertitudes liées à la rigueur budgétaire, aux perspectives peu encourageantes sur le front de l’emploi et au repli des ménages vers l’épargne, les panélistes affichent une grande prudence concernant l’année 2011. Le panel table en moyenne sur une croissance économique de l’ordre de 1,5 %, en légère baisse par rapport à 2010. Ce scénario est cohérent avec les prévisions du consensus des experts réunis par le Centre de Prévision de l’Expansion (CPE). Après une courte embellie cet été, le chômage est reparti à la hausse au second semestre. Les panélistes restent d’ailleurs très prudents sur le sujet, mais ils estiment que l'activité économique, bien que n'étant pas encore suffisante pour créer des emplois, n'en détruira plus. Le taux de chômage devrait ainsi se stabiliser en 2011. La pression inflationniste n’est pas à craindre Malgré le renchérissement du prix des matières premières, l’inflation sous-jacente ne montre actuellement aucun signe de tension. Ainsi, la majorité des panélistes pensent que le niveau d'inflation va progressivement remonter autour de 2 % et restera maîtrisée en 2011. Certains panélistes envisagent même une période de déflation à court terme, en raison de la faiblesse de la consommation des ménages et de la reprise économique. Dans ce contexte d’inflation maîtrisée, la Banque Centrale Européenne ne devrait pas durcir sa politique monétaire avant 2012. C’est l’avis de 75 % des panélistes interrogés. Par ailleurs, un scénario de rechute de la croissance n’est plus envisagé par les investisseurs interrogés. Ils sont en effet 95 % à écarter ce risque, qui reconduirait la France dans une période de récession. Malgré un contexte économique encore très fragile et un chômage persistant, les investisseurs interrogés font preuve d’un peu d’optimisme. Leurs estimations de la demande placée de bureaux en Île-de-France pour 2010 et 2011 se sont constamment améliorées au fil des mois et dépassent désormais la barre des 2 millions de m² . Les entreprises semblent poursuivre leurs mouvements de rationalisation de l’espace, générant ainsi de nouvelles prises à bail. Les créations de postes restant néanmoins très timides voire inexistantes, la demande placée ne devrait pas connaître de forte reprise en 2011. Les bureaux Vers une lente reprise de la demande placée en Île-de-France en 2011 Demande placée de bureaux en Île-de-France (en milliers de m²) 2/ Les différentes classes d’actifs -02- Les avantages commerciaux consentis se stabilisent L’offre immédiate devrait se résorber partiellement Alors que la majorité des panélistes anticipait encore, lors du Baromètre de juin, une hausse de la vacance des bureaux franciliens en 2010, les bons chiffres de la demande placée publiés par Immostat-IPD au cours des trois premiers trimestres de l’année ont eu raison de leurs inquiétudes. Les investisseurs interrogés tablent désormais sur une stabilisation de la vacance en Îlede-France autour de 7,0 % à fin 2010. Sous l’impulsion d’une légère reprise de la demande placée en 2011 et en l’absence de livraisons massives, les panélistes estiment par ailleurs que la vacance en Île-de-France diminuera l’année prochaine, pour s’établir à 6,7 % en moyenne à fin 2011. L'écart entre les loyers prime faciaux et économiques reste constant. Selon le panel, cet écart est de l'ordre de 14 % en moyenne actuellement, ce qui place le loyer prime économique dans le secteur Paris Quartier Central des Affaires à 624 euros/m². Ainsi, en dépit de la progression des loyers prime, les avantages commerciaux accordés par les propriétaires aux preneurs sont désormais stabilisés. Évolution du taux de vacance en Île-de-France 2/ Les différentes classes d’actifs Écart entre loyer prime facial et conomique dans Paris QCA 740 720 700 / m! / an 660 en 680 620 14 % 15 % 13 % 640 600 Poursuite de la progression des loyers prime dans Paris QCA 580 560 540 fév. 10 Face à la rareté de l’offre de produits de qualité dans le Quartier Central des Affaires de Paris, les loyers prime faciaux continuent leur ascension pour s’établir en moyenne à 728 Euros/m² actuellement, un chiffre de 3 % supérieur à celui communiqué par le panel lors du Baromètre de juin. La dispersion autour de cette moyenne est comprise entre 650 euros/m² et 800 euros/m². On observe ainsi un relèvement de la fourchette haute des loyers. Source : Baromètres IPD dans Paris QCA 800 Par ailleurs, alors que les renégociations de baux en dehors des périodes de renouvellements avaient été importantes au cours de l’année 2009, ce phénomène tend à diminuer nettement. Selon 84 % des panélistes, seule une frange limitée de locataires continuera d’exercer une pression sur les propriétaires afin d’obtenir des réductions de loyer en 2011. De plus, si elles étaient accordées, ces baisses de loyer n’excéderaient pas 10 %, la moyenne des réponses des panelistes s’établissant à 6 %. 75 % - 100 % 750 50 % - 75 % / m! / an 25 % - 50 % 0 % - 25 % 650 Moyenne 600 550 20 11 ov . Pr év is i on N in Ju v. 500 Fé Loyer économique L’ensemble de ces résultats témoigne des anticipations positives des panélistes à l’égard du marché de bureaux francilien. L’année 2011 devrait confirmer la tendance générale, avec une nouvelle appréciation de loyer prime facial attendue dans les bureaux Paris QCA au cours de l’année prochaine, de l’ordre de 2,5 %. Dans le même élan, 63 % des investisseurs interrogés estiment que l’écart entre le loyer facial et le loyer économique devrait diminuer en 2011. 850 en nov. 10 Loyer facial L’année 2011 devrait confirmer cette tendance Dispersion des loyers prime faciaux dans Paris QCA 700 juin 10 Source: Baromètre IPD novembre 2010 - 03 - Les centres commerciaux L’immobilier de commerce devra attendre Des ménages toujours soucieux de leur épargne En l’absence de réels signaux de reprise, les panélistes livrent une image mitigée des principaux indicateurs de commerce pour 2011. S’ils sont plus optimistes concernant la fréquentation des centres commerciaux, la vacance reste une préoccupation, notamment pour les centres commerciaux secondaires. Après une hausse de 2,7 % enregistrée en juillet et une baisse de 1,6 % en août, la consommation des ménages français évolue actuellement en dents de scie. Le principal moteur de l’économie française restera donc vraisemblablement faible en 2011, selon 55 % des panélistes interrogés, la disparition progressive des aides gouvernementales et les prévisions de stabilisation du chômage à un niveau élevé exerçant des freins à la consommation des ménages. Ces derniers devraient concentrer une part supplémentaire de leur revenu à l’épargne. 35 % des répondants envisagent néanmoins un léger redémarrage en 2011 , soit une part plus importante qu’à l’occasion du dernier Baromètre. Par ailleurs, la plupart des enseignes ayant subi des baisses de leurs chiffres d’affaires, 56 % des panélistes estiment qu’elles supportent actuellement un taux d’effort un peu trop élevé . Sans véritable impulsion du côté de la demande, et avec une stabilisation anticipée des loyers des centres commerciaux, ce taux d’effort restera élevé en 2011. Évolution des principaux indicateurs de commerce en 2010 Consommation des ménages 2010 fév. 10 18% 2011 juin 10 nov. 10 Fréquentation des Centres Ciaux 2010 fév. 10 Taux d'effort des enseignes 2011 juin 10 nov. 10 2010 fév. 10 Vacance dans les Centres Ciaux 2011 2010 juin 10 nov. 10 fév. 10 2011 juin 10 nov. 10 13% 22% Forte augmentation 19% 25% 35% 50% 47% 41% Légère augmentation 56% 65% 69% 31% 82% 44% 69% Stabilisation 56% 55% Légère diminution 40% 25% 50% 35% 41% 33% 35% 19% 6% 10% Forte diminution 31% 19% 19% 18% 10% Sources : Baromètres IPD 2010 La logistique 2010. Les réponses des panélistes s’échelonnent de 45 euros/m² à 55 euros/m², une fourchette plus restreinte que lors des précédents Baromètres, témoignant ainsi de la lisibilité quelque peu retrouvée sur ce marché. Un marché sur le chemin de la reprise Après une année 2009 maussade, avec des volumes en forte baisse, l'activité locative logistique a légèrement repris cette année. Si 72 % des panélistes anticipent une poursuite de cette reprise en 2011, 56 % indiquent qu’elle restera néanmoins très mesurée. Le redémarrage du commerce extérieur et de l’activité dans l’industrie sont à l’origine de ces anticipations positives. Dispersion des loyers prime faciaux en logistique en Île-de-France 65 / m! / an 60 55 en Avec l'arrêt des mises en chantier, ces prémices de reprise de la demande placée devraient permettre une légère absorption des surfaces vacantes. De l’avis des panélistes, la vacance sur le secteur de la logistique devrait entamer une légère décrue, ou tout au moins se stabiliser. 50 45 L’érosion des loyers prime semble terminée 40 Fév. Après une période de dégradation continue, les loyers prime des entrepôts logistiques se sont stabilisés à 50 euros/m² en Île-de-France, en moyenne, confirmant ainsi les chiffres communiqués lors du Baromètre de juin 2010 0 % - 25 % 25 % - 50 % Source : Baromètre IPD novembre 2010 -04- Nov. Prévision 2011 2010 50 % - 75 % 75 % - 100 % Moyenne L'écart entre loyer facial et loyer économique reste stable Tout comme pour le secteur des bureaux, les avantages commerciaux consentis par les propriétaires se sont stabilisés. Les loyers économiques s'établissent ainsi à 45 euros/m², et l'écart entre les loyers faciaux et économiques est constant à 10 % en moyenne. Cet écart devrait rester stable en 2011, selon 78 % des investisseurs interrogés. 52 50 50 / m! / an 10% 48 en 2/ Les différentes classes d’actifs Écart entre loyer prime facial et économique en Île-de-France 46 10% 10% 45 44 42 fév. 10 Sources : Baromètres IPD Les volumes d’investissement redémarrent lentement juin 10 Loyer économique nov. 10 Loyer facial Ces éléments devraient continuer à peser sur le marché de l'investissement jusqu'à fin 2011. La majorité des panélistes n'anticipe donc qu'une légère reprise des engagements en immobilier d 'en trepri se su r les années 2010 et 2011. Par ailleurs, lorsqu’on les interroge au sujet de possibles ventes forcées en 2011, la majorité des panélistes estiment qu’elles ne concerneront qu’une part limitée d’acteurs et d’actifs. Aucune arrivée massive d’actifs sur le marché n’est donc à prévoir. Les investisseurs interrogés prévoient ainsi en moyenne 10 milliards d’euros d'investissement en France pour 2010, et 12 milliards pour 2011. La hausse des investissements, initiée au quatrième trimestre 2009, s'est une nouvelle fois confirmée cet été. Cependant, plusieurs éléments ralentissent encore les échanges entre investisseurs. En effet, la plupart des investisseurs se tournent prioritairement vers des actifs à revenu sécurisé, comme nous le verrons par la suite. Ainsi, la concurrence reste très forte sur les actifs dits «core» ce qui limite considérablement une franche reprise du marché de l’investissement. 3/ Le marché de l’investissement en France Par ailleurs, les difficultés d’accès au crédit, principal obstacle ayant entraîné l’assèchement des flux d’investissement début 2009, sont encore palpables. Si elles ne concernent pas les actifs « core », elles vont impacter de plus en plus les classes d’actifs moins sécurisées. Enfin, les incertitudes liées au marché locatif ou à l’environnement économique ne constituent pas des préoccupations majeures pour 2011. Les freins au redémarrage de l'investissement en 2011 Volume des engagements immobilier d'entreprise en France (en milliards d'euros) -05- Les compagnies d'assurance, reines du prochain cycle? Tout comme lors des deux précédents Baromètres, les investisseurs les plus actifs aux yeux des panélistes resteront les compagnies d’assurance, lesquelles devraient nettement devancer les autres catégories d'investisseurs. La prédominance de cette classe d’acteurs sur les autres devrait perdurer dans les années à venir car les compagnies d’assurance vont revoir à la hausse leur allocation en immobilier. Beaucoup estiment qu'elles seront les "reines" du prochain cycle immobilier. À noter l’entrée remarquée des fonds non cotés dans le trio de tête alors que les fonds allemands semblent perdre peu à peu en importance. Acteurs les plus actifs à l'investissement en 2011 3/ Le marché de l’investissement en France Forte contraction constatée actuellement sur les taux de rendement prime Une fois encore, les investisseurs présents dans le panel ont révisé à la baisse leurs estimations des taux de rendement prime. Les catégories très sécurisées que représentent les bureaux Paris QCA et les centres commerciaux affichent des taux de rendement de plus en plus faibles, reflétant la volonté continue des investisseurs de placer leurs capitaux sur ces classes d'actifs dites « core ». Selon le panel, le taux de rendement prime des bureaux Paris QCA s’établit actuellement à 5,00 %, soit 35 points de base en dessous du chiffre communiqué en juin 2010 lors de la publication du troisième Baromètre. Pour les centres commerciaux, le taux est à peine plus élevé, à 5,15 % en régression de 5 points de base par rapport à juin 2010. En logistique, la contraction des taux observée par le panel est encore plus marquée. Le taux prime actuel se situerait autour de 7,30 % en moyenne, contre 7,60 % six mois plus tôt. Les investisseurs reviennent peu à peu sur ce secteur, du fait notamment de la prime de risque intéressante. Comme nous l'annoncions lors de la publication du deuxième Baromètre, les meilleurs actifs ont ainsi retrouvé la faveur de certains investisseurs. Taux de rendement prime Bureaux Industriel Commerces Cependant, cette baisse très rapide des taux de rendement est décorrélée du contexte économique dans lequel elle se place. Il y a fort à parier que les taux de rendement se stabiliseront en 2011, car à ces niveaux de prix, les investisseurs deviennent de plus en plus exigeants. C’est d’ailleurs ce que traduisent les anticipations des panélistes, qui estiment que les contractions de taux seront bien plus limitées en 2011, voire inexistantes. -06- La hausse des valeurs vénales dope la performance de l'immobilier d'investissement Alors que l'indice du marché français affichait une performance très faible en 2008 et 2009, liée à un rendement en capital négatif, l'indice du 1er semestre 2010 publié récemment atteste de la reprise du marché de l’investissement. Sous l’impulsion de la hausse des valeurs vénales, il s’établit sur les six premiers mois de l’année 2010 à 4,7 %. Rendement en capital du marché français tel que mesuré par IPD au 31/12 de chaque année Pour l’ensemble de l’année 2010, les panélistes tablent ainsi sur une poursuite de la hausse de valeurs qui se traduira par un rendement en capital positif de l’ordre de 4 %, ce qui amènerait la performance globale de l’immobilier d’investissement aux alentours de 10 %. 3/ Le marché de l’investissement en France Cependant, de l’avis de la majorité des panélistes, le rendement en capital de l'année 2011 devrait être inférieur à celui de 2010, en lien avec la stabilisation des taux de rendement prime. Ce rendement en capital restera néanmoins positif en 2011, la moyenne des estimations atteignant 3,0 %. 4/ Les stratégies des investisseurs Les bureaux gardent la faveur des investisseurs La Première couronne en tête des choix d’allocation des investisseurs pour 2011 Les investisseurs du panel prévoient d'investir au total 9 milliards d'euros en 2011, une estimation en hausse par rapport au dernier Baromètre. Leurs choix se porteront principalement sur les bureaux, en Première Couronne, à Paris QCA et dans le Croissant Ouest & la Défense. Les bureaux en Première Couronne confirment donc la primauté que leur accordent les investisseurs. Ceci témoigne de l’élargissement des cibles d’intérêts des investisseurs. Par ailleurs, devant la rareté de l’offre disponible, les centres commerciaux ne se classent qu'en quatrième position. La recherche de sécurité prônée par les investisseurs est toujours de mise et devrait le rester en 2011. De ce fait, les investisseurs continueront de privilégier les actifs à revenu sécurisé, qui arrivent, avec 39 % des votes, en tête des intentions d’investissement pour 2011. Cependant, face à la concurrence toujours plus forte sur cette catégorie d’investissement, les investisseurs sont de plus en plus -07- nombreux à se tourner vers les développements en blanc . Si bien que cette catégorie recueille à présent 18 % des votes des panélistes. Choix d'allocation des investisseurs en 2011 24% Bureaux 1ère couronne 22% Bureaux Paris QCA 19% Bureaux Croissant Ouest & La Défense 16% Centres commerciaux 7% Résidentiel 6% Bureaux Province 4% Retail parks 2% Actifs de service 1% Logistique 0% Bureaux Reste de l'Île-de-France 0% Sources : Baromètres IPD 5% 10% 15% nov. 10 20% 25% juin 10 30% Les investisseurs diversifient leurs cibles Choix d'allocation des investisseurs en 2011 (par classe d'actifs) Par ailleurs, les deux tiers des panélistes pensent également investir à l’étranger en 2011. Alors que l’Allemagne et le Royaume-Uni occupaient les premières places du classement lors du dernier Baromètre, l’Italie fait une apparition remarquée en tête du classement pour l’année 2011, avec 22 % d’intentions d’investissement. 39% Actifs à revenu sécurisé 21% Développements précommercialisés 18% Développements en blanc De plus, nous notons qu'un peu plus de la moitié des panélistes souhaitent investir indirectement en immobilier, avec une préférence pour le rachat de dettes immobilières ou de sociétés et pour les fonds non cotés « value added ». 11% Actifs à restructurer nov. 10 Des arbitrages toujours mesurés juin 10 fév. 10 Sources : Baromètres IPD 4/ Les stratégies des investisseurs Enfin, les investisseurs du panel souhaitent arbitrer à hauteur de 4,8 milliards d'euros en 2011. Au regard des montants d’investissement souhaités, le panel demeure donc investisseur net l’année prochaine. Les choix de désinvestissement se porteraient principalement sur les bureaux d'Île-de-France, et en majorité sur leurs actifs à revenu sécurisé, les plus liquides actuellement sur le marché. 10% Actifs présentant de la vacance Choix d'investissement à l'étranger en 2011 22% Italie 20% Allemagne 16% Royaume-Uni 14% Pays Nordiques Europe Centrale et de l’Est 11% Benelux 5% Espagne 5% Amérique 5% 3% Asie 0% Sources : Baromètres IPD 5% 10% 15% nov. 10 20% juin 10 Prochaine édition du Baromètre IPD : La prochaine parution du Baromètre est prévue en mars 2011, à l'occasion du MIPIM. Contacts IPD France Cécile Hickel [email protected] Responsable Études et Recherche 80, av. de la Grande Armée - 75017 Paris www.ipd.com/fr 25% 30%