MARCHÉ IMMOBILIER ET INFLATION Gamme étendue de services

Gamme étendue de services pour investisseurs immobiliers aux Etats-Unis
TROISIÈME TRIMESTRE 2009, VOL. 18, NUMÉRO 3
MARCHÉ IMMOBILIER ET INFLATION
« Aujourd’hui, les gens qui détiennent des liquidités se sentent en sécurité. Ils ont tort. Ils
ont choisi un très mauvais placement à long terme, qui ne rapporte pratiquement rien et
perdra certainement une partie de sa valeur. En effet, les politiques que les gouvernements
mettront en ?uvre pour lutter contre la crise actuelle s’avéreront probablement inflationnistes et accéléreront donc la baisse de la valeur réelle des comptes d’espèces. . . Les
investisseurs qui se raccrochent actuellement aux espèces parient qu’ils sauront plus tard
trouver le moment propice pour s’en défaire. » — Warren Buffett
Warren Buffett est bien sûr l’un des conseillers en investissements les plus célèbres et les plus performants
qu’aient connus les États-Unis. Basé à Omaha, dans le Nebraska, loin des centres de pouvoir de New
York et Washington, il a accumulé un palmarès d’investissement extraordinaire en adoptant une stratégie
d’investissement à long terme. Bien qu’il se concentre essentiellement sur la bourse, sa philosophie,
telle qu’il l’exprimait récemment ci-dessus, peut s’appliquer tout aussi bien aux investissements à long
terme dans l’immobilier.
À la mi-2009, les préoccupations des investisseurs sont très différentes de ce qu’elles étaient il y a un an,
ou même il y a six mois. Aujourd’hui, on peut affirmer sans trop s’avancer que le scénario apocalyptique
qui était si répandu en 2008 et avait tant effrayé les investisseurs, ne s’est pas concrétisé. Dans le monde
entier, les marchés boursiers se redressent, les marchés obligataires ont un comportement plus rationnel et
les indices d’une stabilisation de la récession globale se multiplient. On s’attend maintenant à ce que les
pays émergeants tels que la Chine, l’Inde et le Brésil affichent une croissance réelle positive en 2009 et
que les États-Unis se redressent bien avant l’Europe, le Royaume-Uni et le Japon.
Malgré tout, les investisseurs ont encore deux préoccupations, exprimées ci-dessus par M. Buffet : l’inflation
et le choix du bon moment. Il convient d’envisager l’inflation à la fois à court terme et à long terme et
quel que soit le point de vue, elle doit actuellement constituer un facteur important dans la prise de
décisions relatives aux investissements. Sélectionné avec soin et géré par des professionnels, l’immobilier
peut offrir à l’investisseur une protection contre l’inflation qui devrait, selon les prévisions, résulter de la
crise économique actuelle, de même que l’inflation a augmenté la valeur de l’immobilier sur le long terme.
Pour ce qui est du choix du bon moment, de nombreux investisseurs, qu’ils soient individuels ou
institutionnels, parient, comme le suggère M. Buffet, qu’ils sauront identifier le moment favorable pour
abandonner les espèces et investir dans l’immobilier, plus tard, quand le marché aura « touché le fond ».
Pour Falcon, cette approche présente deux problèmes. Premièrement, la plupart des investisseurs ne
connaîtront le creux du marché que six ou neuf mois après coup. Deuxièmement, même s’ils sont
suffisamment avisés pour se rendre compte que le creux du marché est atteint, la nature même du marché
immobilier fait qu’il est presque impossible de trouver et de conclure un nombre important de transactions
immobilières dans une courte période de temps.
INFLATION
FIl ne fait aucun doute que de nombreux économistes sont de plus
en plus préoccupés par une résurgence de l’inflation, sujet auquel
The Wall Street Journal consacre régulièrement son éditorial. Pour
ces économistes, l’énorme augmentation de la masse monétaire et
les très gros déficits des budgets américains résultant des diverses
mesures de relance budgétaire sont sans aucun doute précurseurs
de l’inflation. Sans compter que des politiques similaires sont
mises en oevre dans le monde entier. Alors que le pétrole remonte
à 70 dollars le baril et que l’once d’or flirte avec les 1000 dollars,
ces phénomènes sont perçus comme des signes que le problème
de l’inflation s’aggravera lors de la reprise de l’économie en 2010.
Cependant, pour illustrer l’impact réel de l’inflation à long terme,
il suffit de rappeler qu’il y a seulement dix ans – en 1999 – le
pétrole se vendait à 16 dollars le baril et l’or avait fini l’année à
288 dollars l’once.
En tant qu’actif physique, l’immobilier est un investissement qui
peut servir de valeur refuge contre l'inflation. Ceci est dû au
moins en partie au coût de la construction immobilière, qui a
connu une tendance presque continue à la hausse. Il y a trente ans,
la construction d’un immeuble de bureaux revenait généralement
à moins de 100 dollars le pied carré. À l’heure actuelle, le même
immeuble pourrait coûter entre 400 et 500 dollars le pied carré ou
plus. Les coûts de construction, en particulier ceux de la main
d’oevre, ont progressé avec le temps et ces dernières années, les
coûts des matériaux de construction comme l’acier, le ciment et le
verre, ont fortement augmenté. La récession actuelle les a fait
baisser, mais ils commencent à remonter en prévision de la reprise
économique mondiale.
En outre, les coûts des terrains ont augmenté, en particulier ceux
des terrains bien situés des grandes zones métropolitaines. La
croissance globale de l’économie américaine et la croissance de
la population ont stimulé la demande de terrains à bâtir dans les
emplacements de premier choix. Il est pratiquement impossible de
trouver des terrains non bâtis dans des villes telles que New York,
Boston ou San Francisco. Par conséquent, la croissance de base et
les pressions inflationnistes de l’économie entraîneront une
augmentation de la valeur des immeubles bien situés et bien
entretenus.
UNE ESSENTIELLE AUGMENTATION DU REVENU
NET D’EXPLOITATION
Qui plus est, la valeur de l’immobilier augmentera parallèlement
au revenu net d’exploitation de la propriété. Tout investissement à
revenu fixe, par exemple une obligation, voit son pouvoir d’achat
baisser en période d’inflation. Par conséquent, quand on investit
dans une propriété, il est essentiel que les augmentations de loyer
soient intégrées dans les baux existants, ou que cette propriété se
trouve sur un marché où les facteurs d’offre et de demande sont
tels que des augmentations de loyer seront possibles au
renouvellement des baux. Alors que les prix des terrains et les
coûts de construction augmentent, la possibilité d’augmenter les
loyers est essentielle, sinon la construction d’immobilier neuf ne
se justifie pas d’un point de vue économique.
Il est tout aussi important de pouvoir répercuter les augmentations
des charges d’exploitation au locataire. Les investisseurs dans
l’immobilier ont tiré la leçon des périodes inflationnistes
précédentes, à savoir qu’il est important d’avoir des baux qui,
d’une manière ou d’une autre, prévoient que le locataire absorbe
soit la totalité des charges d’exploitation d’une propriété, soit
toutes les augmentations de charges par rapport à l’année de base
initiale du bail. L’immobilier ne jouera pas son rôle de valeur
refuge, au moins à court terme, si le revenu net d’exploitation
d’une propriété baisse. Par conséquent, il est très important de
faire analyser par un professionnel chaque bail d’une propriété
que l’on envisage d’acheter et, avant de procéder à l’achat, de
formuler des hypothèses réalistes en ce qui concerne
l’augmentation des taux de location à venir.
LE BON MOMENT
Il est presque impossible de déterminer quand le marché de
l’immobilier commercial américain aura « touché le fond ». Les
indices fondamentaux du marché immobilier continueront à
s’éroder au cours de 2009 et d’une partie de 2010. Les taux de
vacance ainsi que l’espace en sous-location disponible
augmenteront et les taux de location baisseront. Ces tendances
seront présentes sur la plupart des marchés géographiques du
pays et pour pratiquement toutes les catégories d’immobilier –
bureaux, commercial et logistique. L’immobilier commercial
accuse toujours un retard de six à neuf mois par rapport à
l’économie. Il faudra que l’économie indique une claire tendance
à la hausse pour que les entreprises recommencent à s’agrandir
et à louer plus d’espace, stimulant ainsi l’augmentation des taux
de location.
Cependant, ce sont les prix de l’immobilier qui intéressent
les investisseurs qui attendent le creux du marché, pas ses
fondamentaux. Par conséquent, ils ne peuvent pas se baser sur
les tendances des fondamentaux, puisque les prix du marché
anticiperont l’amélioration attendue. Tout comme les bourses
du monde entier, qui se sont redressées brusquement aux
premiers signes d’un simple ralentissement de l’effondrement
de l’économie globale – pas de redressement pour l’instant –
les prix du marché immobilier commenceront à progresser le
moment venu en prévision de l’amélioration des fondamentaux
de l’immobilier.
L’autre « facteur temps » que les investisseurs doivent prendre en
compte – en particulier ceux qui envisagent de se constituer un
portefeuille – est que la nature même du marché immobilier fait
qu’il est presque impossible de trouver et de conclure un nombre
important de transactions immobilières dans une courte période
de temps. Pour les investisseurs dont les objectifs se concentrent
sur des propriétés de grande qualité, la recherche d’une propriété
appropriée sur un marché acceptable avec des locataires solvables
liés par des baux attractifs peut durer des mois. Ensuite, le
processus d’acquisition, de la négociation du contrat aux
activités de « due diligence », peut prendre jusqu’à 60 jours
supplémentaires. Sans compter qu’il faut répéter ce processus
pour chaque propriété que l’on veut acquérir. Par conséquent,
qui a pour politique d’attendre le creux du marché risque fort
de le manquer. Les investisseurs devraient établir leurs critères
d’investissement minimaux et être prêts à agir quand une propriété
répondant à ces critères sera disponible.
CONCLUSION
Falcon s’attend à ce que le reste de 2009 et la première partie de
2010 voient la présence de nombreuses propriétés à prix attractif
sur divers marchés des États-Unis. Nombre de ces opportunités
d’achat se présenteront à cause de l’absence quasi totale de
marché hypothécaire viable à l’heure actuelle. Dans l’impossibilité
de refinancer, les propriétaires de biens immobiliers dont les
hypothèques arrivent à maturité seront souvent forcés de vendre.
Des quotités de financement sensiblement plus basses aujourd’hui
qu’avant la crise du crédit, combinées à une forte baisse de la
valeur des biens immobiliers, se traduisent inévitablement par des
montants de prêt hypothécaire beaucoup plus bas. Nous
recommandons aux investisseurs d’être prêts à examiner les
opportunités d’achat qui ne manqueront pas de se présenter au
cours des prochains mois.
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