financement des operations de relocalisation - Solidaires

REUNION DU 6 SEPTEMBRE 2005
FICHE D’ANALYSE FINANCIERE DE L’OPERATION
I – Estimation de la valeur du site de l’Alma
La valeur des locaux actuellement occupés par les services de Météo-France sur le site de l’Alma a fait
l’objet d’une étude confiée à une société d’expertise immobilière (le cabinet VIF Expertise). Celle-ci a
fait appel à un cabinet d’architecte afin de valider les hypothèses de réutilisation potentielle du site.
Il ressort de cette étude, dont les éléments sont détaillés ci-après, que la valeur du site peut être estimée à
34 millions d’euros auxquels il convient d’ajouter 4,6 millions d’euros pour les 1500 m2 des bâtiments D
et D’ qui seraient vraisemblablement réaffectés par l’Etat au Conseil supérieur de la magistrature à
l’occasion d’une opération de cession du site.
I.1 – Description de l’ensemble immobilier
Par arrêté du 7 décembre 1995, Météo-France s’est vu attribuer un ensemble immobilier sis 1 quai
Branly, 2 avenue Rapp et 196 rue de l’Université Paris VIIème. L’emprise parcellaire est cadastrée CO n°
4 pour une emprise de 5832 m² et une surface hors œuvre de 10005 m².
Dans cet ensemble, les bâtiments A et B (7550 m² SHON environ1) ont été construits en 1954, alors que
le bâtiment D et son annexe D’ (1500 m² SHON environ) ont pour origine les anciennes écuries
impériales de Napoléon III. Ces deux derniers bâtiments sont partagés avec la Présidence de la
République qui en occupe les étages et sont situés à proximité du Conseil supérieur de la magistrature
(CSM).
Compte tenu des besoins d’extension des locaux du CSM, il a été considéré préférable de limiter le projet
de cession aux bâtiments A et B, les bâtiments D et D’ devant en principe être réaffectés au CSM dans
des conditions financières à définir, à partir de la valeur de ce bien telle qu’elle sera estimée par les
domaines.
I.2 – Les différentes hypothèses de réutilisation du site étudiées et leur valorisation
Quatre scénarios ont été retenus :
a) Vente en l’état pour location à l’identique
Dans cette hypothèse, les surfaces utiles 2 cédées sont de 6976 m2, réparties ainsi :
bureaux
: 3 620 m²
circulation
: 1 400 m²
sanitaires et locaux divers
: 1 956 m²
places de stationnement
: 24 places
Compte tenu des valeurs locatives observées pour ces usages dans le voisinage, la valeur locative en l’état
serait de 1 850 000 € et, avec un taux de rendement brut théorique de 7,0 %3, la valeur de cession des
immeubles A et B serait de 25 000 000 €.
Ces surfaces hors œuvre nette ont été calculées par l’expert foncier sur la base des plans existants mais un relevé de géomètre
opposable aux tiers devra être établi.
2 Les surfaces utiles sont égales à la SHON, déduction faire des éléments structuraux, poteaux, murs extérieurs, mur de refend,
circulations verticales, gaines et locaux techniques.
3 Les opérations de bureaux aux normes internationales dans le « triangle d’or » se limitent à des taux de rendement plus faibles,
autour de 6 %, mais la configuration des immeubles de l’Alma, justifie, sans doute une hypothèse plus prudente. Après
1
2
Avec les mêmes hypothèses, la valeur d’utilité des immeubles D et D’ proposées pour réaffectation
au Conseil supérieur de la magistrature serait de 4 600 000 € (montant arrondi par défaut). C’est cette
valeur qui est retenue comme base d’une valorisation par les domaines de cette opération de réaffectation.
b) Vente en vue d’une rénovation lourde
Sans modifier la surface utile totale, la restructuration permettrait néanmoins d’optimiser les espaces de
bureaux (5226 m² au lieu de 3620 m²) et de les valoriser à un prix plus élevé (450 €/m² au lieu de
350 €/m²).
La capitalisation des loyers, évalués à 3,1 M€ HT, conduit à un chiffre d’affaires de ventes de 45M€ HT,
qui, compte tenu de l’ensemble des travaux, honoraires, frais et coûts divers pris selon les règles de l’art
et d’un taux de rendement brut théorique de 10 % arrondis, laisse un prix d’achat des locaux et du terrain
admissible pour le promoteur de 27,2 M€.
La valeur nette de cession des immeubles A et B serait donc de 27 200 000 €.
A ajouter, en principe, 4 600 000 € pour les bâtiments D et D’.
c) Vente en vue d’une démolition - reconstruction en logement
Compte tenu des règles d’urbanisme en vigueur, du plan de prévention des risques d’inondation4 et des
limites de retrait par rapport au bâtiment D, le terrain d’assiette, réduit à 4000 m² environ, autoriserait la
construction de :

5 niveaux sur rez-de-chaussée ;

9060 m² SHON de logement (7520 m² habitables et 113 logements dans l’esquisse
architecturale) ;

127 places de parking.
L’estimation du potentiel constructible a été réalisée avec beaucoup de prudence, après consultation
officieuse des services compétents de la Ville de Paris.
Avec des ventes estimées à 74,6 millions d’euros TTC (9500 €/m² pour les logements et 25 000 € par
place de stationnement), compte tenu de l’ensemble des travaux, honoraires, frais et coûts divers pris
selon les règles de l’art et d’un taux de rendement brut théorique arrondi à 10 %, la charge foncière
admissible serait de 29,9 millions d’euros.
La valeur nette de cession des immeubles A et B serait donc de 29 898 000 €, arrondie à
30 000 000 €.
A ajouter, en principe, 4 600 000 € pour les bâtiments D et D’.
d) Vente en vue d’une démolition - reconstruction mixte
Le COS pour les bureaux étant de 0,5 et non de 3, on note que la reconstruction d’un ensemble de
bureaux neufs n’est pas envisageable, puisqu’elle ne permettrait que 2000 m² SHON au lieu des 7550
existants.
discussion avec le Cabinet, on a retenu 7 % au lieu de 7,5 %. Un taux de 6,5 %, non validé par nos experts, donnerait 27 M€
arrondis par excès.
4
La nouvelle réglementation PPRI de Paris (plan et prévention des risques d’inondation) impose pour ce site les contraintes
suivantes :

les nouvelles constructions sont limitées au maximum de la SHON existante majorée de 20 % ;

il est interdit de construire plus de 50 % des superficies de plancher en-dessous de la côte PHEC (plus hautes eaux connues).
3
Un scénario mixte a été cependant étudié, avec les mêmes précautions que précédemment :




5 niveaux sur rez-de-chaussée ;
logements : 7060 m² SHON, 5860 m² habitables et 88 logements ;
bureaux : 2000 m² SHON, 1760 m² habitables de bureau ;
115 places de stationnement.
Avec des hypothèses de coûts, de frais, de taxes de chiffres d’affaires retenues selon les règles de l’art, ce
scénario fait apparaître une charge foncière admissible de 28,4 millions d’euros.
La valeur nette de cession des immeubles A et B serait donc de 28 400 000 €.
A ajouter, en principe, 4 600 000 € pour les bâtiments D et D’.
e) Synthèse des quatre scénarios
Nos consultants ont ajouté à notre demande une estimation des niveaux de risque de chacun des scénarios
en terme de marché, d’urbanisme et d’affectation, cotés sur une échelle de 1 à 10. La synthèse figure dans
le tableau ci-dessous.
Estimation de la valeur vénale de l’Alma
Valeur vénale
Niveau de risque de 0 à 10
Hypothèses
en €
marché urbanisme
affectation
total
a) Vente pour relocation en
l’état
3620 m² bureau
25 000 000
7
2
9
24 places de parking
Faible
b) Vente
pour
rénovation
lourde
5226 m² bureau
27 200 000
7
8
8
23
24 places de parking
Elevé
c) Vente pour reconstruction en
logements
9060 m² logement
30 000 000
2
2
4
127 places de parking
Très faible
d) Vente pour reconstruction
mixte
7060 m² logement
28 400 000
5
3
5
13
2000 m² bureau
Moyen
115 places de parking
Ce tableau montre que le scénario le plus favorable pour la valorisation du site est le scénario de vente
pour reconstruction en logement, qui présente en outre l’avantage d’être les moins risqués.
Au 1er Janvier 2005 l’expert foncier a réévalué son estimation du 14 juin pour la porter à une
valeur maximale de 34 millions d’euros compte tenu des évolutions du marché. Pourrait s’y ajouter
4,6 M€ pour les immeubles transférés au Conseil supérieur de la magistrature. Soit environ 39
millions d’euros.
A l’exception du taux de rendement brut théorique dans le scénario de vente en l’état ramené de 7,5 % à
7%, l’Etablissement a pris comme telles les hypothèses de valorisation de la société d’expertise
immobilière dont le professionnalisme ne semble pas devoir être mis en doute. Il est cependant permis de
souligner que l’hypothèse de prix de vente des logements à 9500 €/m² peut paraître élevée, compte tenu
de l’éventualité d’inclure des logements sociaux dans l’opération.
4
Ce prix se situerait cependant dans le bas de la fourchette des prix de référence des logements neufs
jouissant dans le VIIème arrondissement d’un emplacement exceptionnel qui se vendent entre 10 000 et
13 000 €/m² parking inclus.
Cette hypothèse de valorisation du site a été jugée prudente par les experts fonciers du ministère de
l’équipement et devra en tout état de cause être confortée par un autre expertise.
II – Le coût de construction du siège social de Météo-France sur le site de Trappes
Les besoins pour la relocalisation sur Trappes des services de la direction générale, de la DIRIC et de la
D2C ont été estimés (voire fiche spécifique) à 8000 m² SHON dont 1000 m² de surface pour le restaurant.
Ce chiffre prend en compte la relocalisation de certains services (logistique de site de l’Alma,
CNRM/PAD) dans les locaux actuels existant sur Trappes après leur aménagement. Concernant la
bibliothèque celle-ci sera si nécessaire relocalisée dans les locaux actuellement existant.
Le coût est estimé à 23 millions d’euros TTC pour les opérations de destruction et de réaménagement du
site (radar, poste de garde, bâtiments existant), de construction d’un nouveau bâtiment, et les opérations
de déménagement et d’installation sur le site (mobilier et connexion téléphonique et informatique) et se
décompose comme suit :
Objet
Travaux
Démolition
Construction 8000 m² SHON de type HQE
Aménagement poste de garde
Implantation du radar
Aménagements bâtiments existant
VRD (Parking, voierie, espaces verts)
Equipement technique (transformateur, groupe électrogène, onduleur)
Montant TTC (€)
16 092 060
161 460
13 395 200
200 928
598 000
396 952
861 120
478 400
Ingénierie
Programmation
MOE, Contrôle technique et coordination SPS
Conduite d’opération
Divers (géomètre, études géotechnique)
2 039 554
101 660
1 705 758
214 794
17 342
Divers
Mobilier, équipement téléphonie et réseau, signalétique et déménagement
Equipement du restaurant (matériel cuisine et mobilier)
Concours de MOE
Divers (frais sur procédures)
Aléas sur travaux
Actualisation et révision des prix
4 803 462
1 435 200
538 200
263 120
38 272
1 287 365
1 241 305
Total général
22 935 076
Dans une seconde phase, de nouveaux bâtiments seront construits pour accueillir progressivement dans la
les archives, les services de l’imprimerie et du CNRM/PAD et les services de la logistique de site et
commencer la déconstruction des bâtiments qui ne seront plus utiles à terme (notamment le bâtiment 41
qui accueille notamment la direction et les services administratifs de la DSO).
Dans une ultime phase, lorsque l’ensemble des services de la DSO auront rejoint Toulouse, sera
envisagée la déconstruction des derniers bâtiments non utilisés et la cession d’une partie de la parcelle
(dans la zone Est) pourra être envisagée.
5
III – Autres dépenses à prendre en compte dans le bilan financier de l’opération
a/ Le volet social :
Les textes relatifs aux indemnités de décentralisation ne sont pas applicables aux opérations réalisées à
l’intérieur de la région parisienne. Une opération d’une telle envergure et qui entraînera des contraintes
fortes pour les agents travaillant actuellement sur le site de l’Alma ne peut-être envisagée sans la mise en
place d’un volet social destiné d’une part à l’attribution de primes spécifiques aux agents concernés et
d’autre part à la mise en place de dispositifs complémentaires pour le relogement et la recherche
éventuelle d’emploi pour le conjoint.
Ce dispositif devra faire l’objet de textes spécifiques qui devront être discutés avec les administrations
concernées (fonction publique et budget notamment). Ce dispositif ne sera sans doute pas équivalent à
celui mis en place pour une délocalisation en région mais un montant significatif de 2,7 M€ est
provisionné correspondant à un coût moyen de 6750 € par agent destiné à financer ::
-
une analyse réalisée par un consultant externe des difficultés de cette opération en matière de
transport domicile-travail pour chacun des agents concernés et des solutions qui peuvent être
envisagées pour répondre à ces difficultés ;
-
une prime attribuée à chacun des agents, quelle que soit la localisation de son domicile ; une
prime complémentaire qui devra être modulée en fonction de la localisation des domiciles des
agents ; ces deux primes seront basés sur les dispositifs existant en matière de délocalisation mais
seront d’un montant inférieur à ceux existant pour des délocalisations en province et devront tenir
compte des spécificités d’une telle opération ;
-
différentes mesures complémentaires dont l’intérêt devra être discutée dans les mois à venir :
bonification de prêt relais, prise en charge d’un mois de double loyer, mise en place d’une cellule
d’aide à la recherche d’un logement ou pour la recherche d’emplois pour les conjoints.
b/ Le coût du portage financier :
Le coût total, volet social inclus de l’opération représente un montant de 25,6 M€ dont le financement
devra être assuré par l’Etat ou par Météo-France dans l’attente de la cession effective des locaux de
l’Alma et de l’obtention de la recette correspondante. Le coût de ce portage financier est estimé à 1,5 M€.
IV – Bilan financier de l’opération
Compte tenu des éléments qui précèdent, l’opération envisagée de cession du siège de l’Alma et de
reconstruction de celui-ci sur le site de Trappes dégage un solde financier de 6,8 M€ (environ 20% de la
recette de 34 M€) auquel il convient d’ajouter le montant de 4,6 M€ correspondant au retour à l’Etat des
bâtiments D et D’ soit un gain total de 11,4 M€.
Conformément aux nouvelles dispositions envisagées pour ce type d’opération un montant minimum de
15% (5,1 M€ calculé sur le montant de la cession hors bâtiments D et D’) doit retourner à l’Etat. En
fonction de différentes hypothèses sur les conditions financières du retour à l’Etat des bâtiments D et D’,
le bilan financier pour l’Etat et pour l’établissement de cette opération peuvent alors se résumer comme
suit :
6
Retour Etat
Transfert D et D’ Retour financier
Hypothèse 1 : Pas de retour pour MF
sur la cession des bâtiments D et D’
Hypothèse 2 : Compensation à hauteur
de 1 M€ de la cession des bâtiments D
et D’
Hypothèse 3 : Compensation à hauteur
de 1,7 M€ de la cession des bâtiments
D et D’ permettant un partage 50/50 du
solde financier de l’opération
Hypothèse 4 : Compensation à hauteur
de 3 M€ de la cession des bâtiments D
et D’
Hypothèse 5 : Compensation à hauteur
de 4 M€ de la cession des bâtiments D
et D’ permettant un partage à 50/50 de
l’ensemble des retours
Hypothèse 6 : Compensation intégrale
(4,6 M€) de la cession des bâtiments D
et D’
Retour Météo-France
Total
4600
5100
9700
1700
4600
4100
8700
2700
4600
3400
8000
3400
4600
2100
6700
4700
4600
1100
5700
5700
4600
500
5100
6300
Le retour financier vers Météo-France permettra de prendre en charge une partie du coût de la deuxième
phase du transfert de la direction des systèmes d’observation vers Toulouse.
A ce solde il convient d’ajouter pour Météo-France l’économie du coût du loyer de la rue de l’Université
d’un montant de 380 k€ par an ainsi que les économies de fonctionnement et de gestion qui résulteraient
de la réunion des deux sites.
7
V – Coût et financement de l’opération de transfert de la direction des systèmes d’observation
vers Toulouse
Les besoins pour la relocalisation sur Toulouse des services de la direction des systèmes d’observation
qu’il est envisagé de transférer à l’horizon 2010 sont estimés à partir de la situation existante à 3900 m²
SHON.
Le coût d’une telle opération est estimé à 9,8 millions d’euros TTC comprenant la construction d’un
nouveau bâtiment et les opérations de déménagement et d’installation sur le site (mobilier et connexion
téléphonique et informatique) et se décompose comme suit :
Objet
Montant TTC (€)
Travaux
6 715 540
Construction 3900 m² SHON
VRD (Parking, voierie, espaces verts)
Equipement technique (transformateur, onduleur)
6 296 940
227 240
191 360
Ingénierie
980 520
Programmation
MOE, Contrôle technique et coordination SPS
Conduite d’opération
Divers (géomètre, études géotechnique)
59 800
819 295
91 258
10 166
Divers
2 073 194
Mobilier, équipement téléphonie et réseau, signalétique et déménagement
Concours de MOE
Divers (frais sur procédures)
Aléas sur travaux
Actualisation et révision des prix
Total général
837 200
131 560
38 272
537 243
528 919
9 769 254
Un volet social sera également mis en place pour l’opération de transfert de la DSO vers Toulouse suivant
le dispositif existant habituellement pour ce type d’opérations et basée sur la réglementation en vigueur.
Cette opération sera financée à partir du budget des programmes d’infrastructures de l’établissement à
hauteur de 6 M€ sur 2008-2010, le complément étant apporté par le produit de cessions d’actifs et
notamment par le solde dégagé par la première opération.