EVRY, le

INTERVENTION D’UNE COMMUNE
FACE À UN IMMEUBLE MENACANT RUINE
Quelle est la procédure à suivre pour obtenir le nettoyage et la mise en sécurité
d’un bien immobilier, non entretenu depuis le décès de son propriétaire ?
Un propriétaire ne peut laisser son immeuble à l’abandon. Le maire investit de pouvoirs
de police se doit d’assurer la sécurité publique et de prendre des mesures propres à faire
cesser le danger extérieur pour les personnes ou les biens. Deux procédures permettent au
maire d’agir en cas de péril, la procédure d’urgence lorsque le péril est imminent (article
L.511-3 du Code de la construction et de l’habitat) et la procédure ordinaire lorsque le péril
est menaçant (article L.511-1 et L.511-2 du même code).
Ainsi, l’article L.2213-4 du Code général des collectivités territoriales dispose que « le
maire prescrit la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices menaçant ruine
dans les conditions prévues aux articles L.511-1 à L.511-4 du Code de la construction et de
l’habitat ».
Il semble, qu’en l’espèce la procédure de péril non imminent soit la plus fondée. En
effet, cette procédure, dans le cas du péril ordinaire résulte de l’état de ruine d’un bâtiment
abandonné dont découle une menace (éventuelle) d’effondrement, sans que celui-ci soit
susceptible de se réaliser dans un avenir imminent.
La procédure à suivre est très précise.
Le maire, un commissaire de police ou un agent assermenté se rend sur les lieux et
dresse un procès verbal de l’état du bâtiment.
Un arrêté municipal est adressé au propriétaire par lettre recommandé avec accusé de
réception, il contient une mise en demeure d’exécuter volontairement les travaux, dans un
délai déterminé. L’arrêté doit être suffisamment explicite et précis sur la nature des mesures
à prendre.
L’exécution forcée n’étant possible que si le juge administratif l’a précédemment
validée. La demande est faite par le maire en cas de passivité du propriétaire.
Ainsi, lorsqu’un accord amiable quant aux réparations ou à la démolition n’a pu être
trouvé, il appartient au maire de saisir le tribunal administratif pour trancher le litige.
Si le propriétaire est passif, le maire devra alors, faire procéder à l’expertise prévue
dans l’arrêté. Les frais de l’expertise seront à la charge du propriétaire si le tribunal
administratif confirme les conclusions de l’arrêté de péril, ou de la commune dans le cas
contraire. L’arrêté et le rapport du ou des experts sont alors transmis au tribunal administratif
par une requête dans laquelle le maire expose les mesures, qu’il demande au tribunal de
prescrire.
Cahier juridique – Année 2003
212
Pour ce qui est des immeubles visés, cette procédure ne peut porter que sur des
bâtiments, ce qui exclut les terrains non bâtis. Elle ne peut non plus viser des immeubles en
bon état qui ne sont menacés que par des causes extérieures naturelles.
En ce qui concerne les personnes visées, l’article L.2213-25 du Code général des
collectivités territoriales prévoit que si le propriétaire du terrain ne peut être identifié, comme
en l’espèce, la notification est valablement faite à la mairie. Ainsi, l’arrêté pourra être affiché
à la mairie, sans avoir besoin d’être affiché sur la propriété en question. La condition de
publicité de cet arrêté sera alors remplie. Pour plus de prudence, la commune pourra
également notifier cette mise en demeure au notaire, ou à son successeur, à l’attention du
ou des co-héritiers.
Si aucun propriétaire ne peut être identifié, l’immeuble doit être considéré comme
« bien vacant et sans maître ». Dans cette hypothèse, il peut être fait application de l’article
L.27 bis du Code du domaine de l’Etat. « Lorsqu’un immeuble n’a pas de propriétaire connu,
et que les contributions foncières y afférentes n’ont pas été acquittées depuis plus de cinq
années, cette situation est constatée par arrêté préfectoral, après avis de la commission
communale des impôts directs. Il est procédé par les soins de préfet à une publication et à
un affichage de cet arrêté et, s’il y lieu, à une notification aux derniers domiciles et
résidences connus du propriétaire ».
En outre, si l’immeuble est exploité ou habité, une notification est également adressée
à l’habitant ou l’exploitant. Dans le cas où le propriétaire ne s’est pas fait connaître dans un
délai de six mois à dater de l’accomplissement de la dernière mesure de publicité,
l’immeuble est présumé sans maître au titre de l’article 539 du Code civil, et l’attribution de
sa propriété à l’Etat fait l’objet d’un arrêté préfectoral transmis au maire de la commune.
L’article 539 du Code civil précise en effet que « tous les biens vacants et sans maître,
et ceux des personnes qui décèdent sans héritiers, ou dont les successions sont
abandonnées appartiennent au domaine public.
Dans cette hypothèse, la commune pourra se retourner contre l’Etat pour obtenir le
remboursement des frais de réparation ou de démolition éventuellement engagés dans le
cadre de la procédure d’immeuble menaçant ruine.
En ce qui concerne les parcelles uniquement, une déclaration d’abandon de parcelle
peut être effectuée.
Les articles L.2243-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales
décrivent la procédure et prévoient que le maire constate par procès-verbal l’abandon
manifeste d’une parcelle, après qu’il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu’à la
recherche des propriétaires et autres intéressés. Ce procès-verbal détermine la nature des
travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon.
Cahier juridique – Année 2003
213