6 • MARCHÉS IMMOBILIERS n Le consultant CBRE et les institutionnels A la recherche des perles rares La politique d’investissement des caisses de pension et des assureurs est toujours plus complexe. Et avec les mesures anti-surchauffe de la Confédération et de la BNS, les bonnes affaires sont devenues plus rares sur le marché immobilier. L'un des leaders du conseil immobilier balise le paysage à l'intention des institutionnels. • Les bonnes opportunités deviennent rares... duit des banques centrales, mais que celles-ci s’alignent sur les taux d’intérêt naturels qui sont directement liés à l’évolution de la conjoncture économique et monétaire. Le problème, pour la Suisse, est qu’elle a une économie ouverte au monde avec une monnaie refuge. Si tous les pays connaissent des taux d’intérêt nuls ou proches du zéro, la Suisse ne peut échapper à cette situation. Le pire n’est pas certain L’avenir? Le pire n’est pas certain du tout, avance le professeur Danthine. Il propose comme scénario de base une reprise économique lente et donc longue, qui n’implique pas de mesure monétaire forte. Les taux d’intérêt connaissent une hausse très progressive, avec des politiques monétaires passives du côté des banques centrales. La Suisse demeure à la traîne, sauf en cas de dépréciation significative du cours du franc. A long terme, il est possible mais nullement inéluctable que les taux d’intérêt restent proches du niveau zéro; là, des réformes structurelles peuvent compenser cette faiblesse. Mais on peut aussi tabler, à terme toujours, sur une remontée des taux nominaux qui serait provoquée par les réactions des milieux politiques. Finalement, le professeur Danthine est d’avis que les possibilités d’investissement devraient aller en s’améliorant, mais qu’il faudra toujours compter, à l’avenir, avec un franc jouant le rôle de monnaie refuge. Simultanément toutefois, un franc surévalué offre aux investisseurs suisses des possibilités de diversifier géographiquement leurs placements, hors de nos frontières. tions, à commencer par une bonne connaissance des marchés qui peut être réalisée par le biais de partenariats, mais un franc fort et la perspective d’une diversification des rendements, sur des marchés connaissant des cycles différents, sont des atouts qui comptent. La diversification peut aussi se faire dans les segments des objets immobiliers, en s’ouvrant aux immeubles commerciaux et aux immeubles mixtes. Là encore, les possibilités existent et les chiffres avancés par les intervenants donnent sérieusement à réfléchir. n Etienne Oppliger Diversifier à l’étranger La diversification des investissements immobiliers est revenue à plusieurs reprises dans les interventions aux deux conférences de Genève et de Lausanne. Diversification dans l’espace, sur le marché suisse tout d’abord. Hormis les grands institutionnels, les caisses de prévoyance établies en Suisse romande ne vont pas volontiers chercher des opportunités de placements en dehors de leurs frontières cantonales, et encore moins audelà de la Sarine. Pourtant, les opportunités existent, ainsi que l’a démontré, exemples à l’appui, Laurent Graziano, directeur chez CBRE à Genève. Et pourquoi pas à l’étranger, en Espagne ou en Italie par exemple, deux pays qui disposent d’un important potentiel de placements immobiliers, argumente Jaume Sabater, CEO de Stoneweg, une jeune société de conseil active dans le domaine de l’immobilier direct et indirect. Franchir les frontières implique bien sûr un arsenal de précau- TOUT L’IMMOBILIER • NO 799 • 15 FÉVRIER 2016 GROS PLAN I nvestir dans l’immobilier, certes, mais comment? Directement ou indirectement? Dans quel objet, résidentiel ou commercial? Et en quel endroit? La question est récurrente et elle ne concerne pas seulement les investisseurs privés. Les institutionnels - fonds de prévoyance, assurances, fonds de placement - la posent avec toujours plus d’insistance, en particulier les deux premiers qui ont en permanence des capitaux à investir. Or, sur le marché immobilier, les bonnes affaires deviennent rares; entendons par là les objets de bonne qualité, bien situés et pas trop chers, surtout dans la catégorie des immeubles résidentiels. Rares et très recherchés. Les mesures anti-surchauffe de la Confédération et de la Banque nationale suisse, en particulier l’introduction par la BNS des intérêts négatifs, sont passées par là, rendant encore plus complexe la politique d’investissement des institutionnels. Ils sont toujours plus nombreux, les gérants de caisses de pension, en particulier celles des PME, à recourir aux services de sociétés spécialisées dans le conseil immobilier. C’est pour eux, en priorité, que l’une d’entre elles, CBRE, a organisé successivement deux conférences à Genève et à Lausanne. Avec parmi les intervenants un invité de marque, le professeur Jean-Pierre Danthine, ancien président du Conseil de direction de la Banque nationale suisse. A lui revient le soin de planter le décor macroéconomique dans lequel les acteurs du marché immobilier se meuvent aujourd’hui plus difficilement. Il précise d’emblée que les taux d’intérêt négatifs ne sont pas un pur pro- Du renfort à la Recherche Depuis le 1er janvier, Amélie Stielau dirige le département Recherche auprès de CBRE Suisse. Dotée d’une expérience de plusieurs années dans l’analyse des marchés de l’immobilier, Amélie Stielau vient ainsi renforcer l’équipe de spécialistes du consultant immobiier. Diplomée en géographie, Amélie Stielau a obtenu un master en immobilier à l’Université de Zurich.