A la recherche des perles rares

TOUT L’IMMOBILIER • NO 799 • 15 FÉVRIER 2016
n Le consultant CBRE et les institutionnels
A la recherche des perles rares
La politique d’investissement des caisses de pension et des assureurs est toujours plus complexe.
Et avec les mesures anti-surchauffe de la Confédération et de la BNS, les bonnes affaires sont devenues
plus rares sur le marché immobilier. L'un des leaders du conseil immobilier balise le paysage à l'intention
des institutionnels.
Investir dans l’immobilier,
certes, mais comment? Di-
rectement ou indirectement?
Dans quel objet, résidentiel ou
commercial? Et en quel endroit?
La question est récurrente et elle
ne concerne pas seulement les
investisseurs privés. Les institu-
tionnels - fonds de prévoyance,
assurances, fonds de placement
- la posent avec toujours plus
d’insistance, en particulier les
deux premiers qui ont en per-
manence des capitaux à investir.
Or, sur le marché immobilier, les
bonnes affaires deviennent rares;
entendons par là les objets de
bonne qualité, bien situés et pas
trop chers, surtout dans la caté-
gorie des immeubles résiden-
tiels. Rares et très recherchés.
Les mesures anti-surchauffe de
la Confédération et de la Banque
nationale suisse, en particulier
l’introduction par la BNS des in-
térêts négatifs, sont passées par
là, rendant encore plus complexe
la politique d’investissement des
institutionnels.
Ils sont toujours plus nombreux,
les gérants de caisses de pen-
sion, en particulier celles des
PME, à recourir aux services
de sociétés spécialisées dans
le conseil immobilier. C’est
pour eux, en priorité, que l’une
d’entre elles, CBRE, a organisé
successivement deux confé-
rences à Genève et à Lausanne.
Avec parmi les intervenants un
invité de marque, le professeur
Jean-Pierre Danthine, ancien
président du Conseil de direction
de la Banque nationale suisse. A
lui revient le soin de planter le
décor macroéconomique dans
lequel les acteurs du marché im-
mobilier se meuvent aujourd’hui
plus difficilement. Il précise
d’emblée que les taux d’intérêt
négatifs ne sont pas un pur pro-
duit des banques centrales, mais
que celles-ci s’alignent sur les
taux d’intérêt naturels qui sont
directement liés à l’évolution de
la conjoncture économique et
monétaire. Le problème, pour la
Suisse, est qu’elle a une écono-
mie ouverte au monde avec une
monnaie refuge. Si tous les pays
connaissent des taux d’inté-
rêt nuls ou proches du zéro, la
Suisse ne peut échapper à cette
situation.
Le pire n’est pas
certain
L’avenir? Le pire n’est pas
certain du tout, avance le pro-
fesseur Danthine. Il propose
comme scénario de base une
reprise économique lente et
donc longue, qui n’implique pas
de mesure monétaire forte.
Les taux d’intérêt connaissent
une hausse très progressive,
avec des politiques monétaires
passives du côté des banques
centrales. La Suisse demeure à
la traîne, sauf en cas de dépré-
ciation significative du cours du
franc. A long terme, il est pos-
sible mais nullement inéluctable
que les taux d’intérêt restent
proches du niveau zéro; là, des
réformes structurelles peuvent
compenser cette faiblesse. Mais
on peut aussi tabler, à terme
toujours, sur une remontée des
taux nominaux qui serait pro-
voquée par les réactions des
milieux politiques. Finalement, le
professeur Danthine est d’avis
que les possibilités d’investisse-
ment devraient aller en s’amé-
liorant, mais qu’il faudra toujours
compter, à l’avenir, avec un
franc jouant le rôle de monnaie
refuge. Simultanément toutefois,
un franc surévalué offre aux in-
vestisseurs suisses des possibi-
lités de diversifier géographique-
ment leurs placements, hors de
nos frontières.
Diversifier à l’étranger
La diversification des investisse-
ments immobiliers est revenue à
plusieurs reprises dans les inter-
ventions aux deux conférences
de Genève et de Lausanne. Di-
versification dans l’espace, sur
le marché suisse tout d’abord.
Hormis les grands institution-
nels, les caisses de prévoyance
établies en Suisse romande ne
vont pas volontiers chercher
des opportunités de placements
en dehors de leurs frontières
cantonales, et encore moins au-
delà de la Sarine. Pourtant, les
opportunités existent, ainsi que
l’a démontré, exemples à l’appui,
Laurent Graziano, directeur chez
CBRE à Genève. Et pourquoi pas
à l’étranger, en Espagne ou en
Italie par exemple, deux pays qui
disposent d’un important poten-
tiel de placements immobiliers,
argumente Jaume Sabater, CEO
de Stoneweg, une jeune société
de conseil active dans le domaine
de l’immobilier direct et indirect.
Franchir les frontières implique
bien sûr un arsenal de précau-
tions, à commencer par une
bonne connaissance des mar-
chés qui peut être réalisée par
le biais de partenariats, mais un
franc fort et la perspective d’une
diversification des rendements,
sur des marchés connaissant
des cycles différents, sont des
atouts qui comptent. La diver-
sification peut aussi se faire
dans les segments des objets
immobiliers, en s’ouvrant aux
immeubles commerciaux et aux
immeubles mixtes. Là encore,
les possibilités existent et les
chiffres avancés par les inter-
venants donnent sérieusement à
réfléchir.
n
Etienne Oppliger
Du renfort
à la Recherche
Depuis le 1er janvier, Amélie
Stielau dirige le département
Recherche auprès de CBRE
Suisse. Dotée d’une expé-
rience de plusieurs années
dans l’analyse des marchés
de l’immobilier, Amélie
Stielau vient ainsi renforcer
l’équipe de spécialistes du
consultant immobiier. Diplo-
mée en géographie, Amélie
Stielau a obtenu un master
en immobilier à l’Université
de Zurich.
GROS PLAN
• MARCHÉS IMMOBILIERS
6
• Les bonnes opportunités
deviennent rares...