63-64_Fonds Immo 02 - Fiduciaire Michel Favre SA

INVESTIR
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PLACEMENT IMMOBILIERS
BERNARD
JAHRMANN
Fiduciaire Favre
L
L’attrait fiscal des fonds
L’immobilier vous permet non seulement de diversifier vos placements.
Vous profitez également d’une optimisation fiscale.
rendement supérieur à celui
des obligations, mais inférieur
à celui des actions, le risque de
volatilité en moins.
Dès lors, l’investisseur peut
vouloir se tourner vers les fonds
de placement immobiliers pour
trois raisons principales.
D’abord il ne souhaite pas investir dans la «pierre» de manière directe afin d’éviter les
D. Adair, express
’immobilier présente
l’avantage d’une volatilité moindre que
l’or et génère surtout
un rendement généralement
régulier. L’évolution économique ne se répercutant pas
de la même manière sur l’immobilier, ce moyen de placement a permis jusque-là à son
investisseur de bénéficier d’un
Une forte imposition rapporte plus
Exemple d’une personne imposée à Lausanne et ayant investi un
million de francs en fonds de placement immobiliers avec un
rendement de 3,5%, soit 35 000 francs. L’économie fiscale se
calcule comme suit:
Sur le revenu
Impôts maximums, personne physique
+14525
Impôts maximums présumés, fonds de placement
–5250
Ecart
9275
Sur la fortune
Impôts sur 1 million, personne physique
+6600
Impôts maximums, fonds de placement
–10000
Ecart
–3400
Economie nette
5875
tracas liés à la gestion de son
parc immobilier. Ensuite il entend répartir son risque de placement sur un grand nombre
d’objets différents tant par la
localisation géographique que
par l’utilisation (locaux commerciaux ou habitations).
Enfin, il n’a pas les moyens ou
ne préfère pas trop s’engager
financièrement dans l’acquisition d’un certain nombre d’immeubles
On peut très certainement
ajouter une quatrième raison
qui est celle de l’optimisation
fiscale, d’autant qu’un tel avantage peut aussi bien profiter au
petit et au grand investisseur,
la différence résidant dans l’importance de l’économie fiscale
réalisée en regard du montant
investi et du taux d’imposition
de chacun.
C’est le fonds de placement qui s’acquitte de l’impôt sur le rendement
provenant des immeubles. Et aussi sur la fortune qu’ils représentent.
QUOTE-PART. Relevons que
notre propos ne concerne que
les fonds de placement immobiliers détenant uniquement
des immeubles en propriété directe. Depuis quelques années
déjà, les lois d’impôts permettent non seulement de reporter la charge fiscale du porteur
de parts au fonds de placement,
mais également d’en réduire
l’importance.
A ce jour, Solvalor 61 est le seul
fonds de placement immobilier suisse qui ne détient ses
immeubles qu’en propriété directe. D’autres fonds en possèdent en partie avec pour
conséquence que seule une
quote-part correspondante de
la distribution du fonds n’est
pas soumise à l’imposition auprès du porteur de parts.
Dans les faits, c’est le fonds de
placement qui s’acquitte de
l’impôt sur le rendement provenant des immeubles, ainsi
que sur la fortune qu’ils représentent. De ce fait, • • •
PME Magazine / février 2005
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•••
lorsque des fonds de placement
détiennent aussi bien des immeubles en propriété directe
qu’indirecte (par exemple au
travers de sociétés immobilières), la distribution du fonds
est exonérée d’impôt auprès
du détenteur de parts dans la
même proportion que ce que
représentent les revenus d’immeubles en propriété directe
par rapport au total du bénéfice réalisé dans le fonds.
Ainsi, par exemple, le taux
d’impôt maximum actuel dans
le canton de Vaud sur le revenu
(fédéral, cantonal et communal) réalisé dans ces fonds avoisine 15% contre 41,5%, si
ceux-ci sont imposés auprès du
détenteur, comme pour les distributions provenant d’autres
fonds de placement.
FORTUNE. En ce qui concerne
l’impôt sur la fortune, il n’y a
pas véritablement de gain à espérer. Dans le canton de Vaud,
dès 2004, les fonds de placement sont à nouveau taxés au
PME Magazine / février 2005
taux des personnes physiques.
A l’extrême, le transfert d’une
partie de la fortune mobilière
dans un tel fonds de placement
pourrait même présenter une
augmentation légère de la
charge fiscale cumulée, en ce
sens que le fonds de placement
se trouve très vraisemblablement au taux maximum, alors
que la fortune du contribuable
pourrait se voir imposée à un
taux plus faible.
Dans l’exemple chiffré (voir encadré page 65), on admettra que
notre contribuable se trouve
imposé au taux maximum et
que le montant investi correspond à la totalité de sa fortune
mobilière. C’est dans un pareil
cas que l’économie fiscale est la
plus importante. En fait, l’investissement dans un tel instrument de placement restera
en principe intéressant aussi
longtemps que le taux d’imposition marginal du revenu
du contribuable excédera
15%, ce qui est très rapidement
atteint.
Un autre avantage essentiel
pour les porteurs de parts domiciliés à l’étranger réside dans
le fait que les distributions de
fonds de placement immobiliers détenant des immeubles
en propriété directe ne sont pas
soumises à l’impôt anticipé
suisse.
Ce dernier point n’est pas à
négliger étant donné que l’impôt anticipé peut ne pas (ou
difficilement) être récupérable
depuis l’étranger. Cette différence permet d’améliorer la
performance du point de vue
de l’investisseur de manière
non négligeable.
STATU QUO. Il y a lieu de noter
qu’une nouvelle loi, appelée
Loi sur les placements collectifs, est en cours d’élaboration,
afin de remplacer l’actuelle loi
sur les fonds de placement. Le
groupe de travail chargé d’examiner les aspects fiscaux de la
révision de la loi recommande
de poursuivre le traitement fiscal actuel et même de l’étendre
aux SICAV et SICAF qui procéderaient au même genre d’investissement (entrée en vigueur prévu pour 2006).
L’attrait premier de ce type de
fonds réside d’abord dans l’aspect psychologique de constater une diminution nette de
ses propres impôts (21 000
francs dans le cas précité).
Cette joie doit être atténuée
par le fait que le contribuable
subit, cette fois indirectement
au travers du fonds de placement, une imposition du revenu et de sa fortune représentée par ses parts, même si
elle est réduite.
Toutefois, avec un rendement
moyen plus élevé que les obligations, une imposition somme
toute réduite, ainsi qu’un potentiel de plus-value à moyen
et long terme, l’acquisition de
fonds de placement immobiliers détenant des immeubles
en propriété directe reste une
composante intéressante de
l’optimisation fiscale de tout
investisseur. PME