Lecture des tableaux de bord

Étude des dynamiques des marchés fonciers et
immobiliers en PACA
Lecture des tableaux de bord

Région Provence-Alpes-Côte d'Azur
Étude des dynamiques des marchés fonciers et
immobiliers en région PACA
Lecture des tableaux de bord
date : mai 2015
auteur : Direction Territoriale Méditerranée
responsable de l'étude :
Bertrand Leroux, DAT/Politiques Urbaines et du Logement
Tel : [phone] - [e-mail]
rédacteurs : Emmanuelle Daubercies et Bertrand Leroux
participants : Stéphane Houdayer, Jean-Paul Bessière, Bernard Rongione, Bruno
Desaubliaux et Philippe Payet
résumé de l'étude :
Cette note présente le contenu et la structure des tableaux de bord et décrit les
représentations graphiques adoptées pour faciliter l'analyse des marchés.
zone géographique : Région PACA
nombre de pages : 18

SOMMAIRE
1 INTRODUCTION............................................................................................................................4
2 STRUCTURE ET CONTENU DES DOCUMENTS........................................................................6
2.1 Immobilier bâti : marchés des logements (hors lot).....................................................................6
2.2 Marchés des terrains non bâtis....................................................................................................7
2.3 Cartographie : localisation et regroupement des transactions....................................................9
3 REPRÉSENTATIONS GRAPHIQUES UTILISÉES......................................................................10
3.1 Le diagramme en boîte de Turkey ou boîte à moustaches.......................................................10
3.2 Tableaux de répartition des biens..............................................................................................12
3.3 La boucle de l'immobilier...........................................................................................................13
3.4 La confrontation des revenus disponibles des ménages résidents et des ventes de logements
..........................................................................................................................................................15

1 Introduction
La constitution de tableaux de bord vise à offrir aux acteurs du foncier, de l’aménagement
et du logement une lecture synthétique des marchés fonciers et immobiliers récents et sur
la période 2007-2014, à partir d'une base fiabilisée et d'indicateurs comparables d’un
territoire à l’autre (prix, montant cumulé, nombre de transactions, répartition dans l'espace,
évolution dans le temps). La partie 2 présente les exploitations réalisées.
L'analyse porte sur le marché immobilier bâti et le marché foncier non bâti, sur des
éléments de prix et sur des volumes (nombre de mutations) à différentes échelles (région,
département, intercommunalités). L'une des plus-values des données DVF (Demandes de
Valeurs Foncières) fournies par la DGFiP, est de disposer d'une donnée réputée
exhaustive. Ce qui permet de suivre le ralentissement ou l'accélération d'un marché.
En-deçà d'un certain nombre de transactions, l'indicateur choisi peut ne plus être pertinent
selon le territoire. Certaines exploitations ont pu être supprimées automatiquement,
d'autres subsistent et font appel à la vigilance du lecteur.
L'analyse porte sur une photographie récente des marchés et sur une analyse historique
de l'évolution des transactions en prix, en volume et en concentration dans l'espace.
La période récente étudiée cumule les années 2013-2014 (dernière année complète) pour
pallier les retards de saisie des données dans la mise à disposition des transactions.
Pour les analyses historiques, l'ensemble de la période disponible est utilisée : 1er janvier
2007 – 30 juin 2015 parfois limitée au 31 décembre 2014 dans les analyses croisant
volume et prix pour les limites précédemment évoquées.
Afin de faciliter la lecture de ces indicateurs, plusieurs représentations graphiques sont
utilisées. Certaines sont de lecture courantes - comme les graphiques en barres-, d'autres
plus complexes telles que les boucles de Comby ou les box plots (boites à moustaches ou
de Turkey). La partie 3 décrit les représentations adoptées et les interprétations qui
peuvent en découler.
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Une partie non négligeable des informations est complétée d'un
téléchargement à l'autre sur des données déjà rendues disponible. L'analyse
des dernières mises à jour montre qu'une fois la donnée corrigée, il y a très
peu d'évolutions constatées dans les futurs téléchargements. Néanmoins,
ces corrections, qui correspondent à des retards d'enregistrement à la
publicité foncière ou de saisie, touchent le plus souvent les 4 derniers mois
et jusqu'à un an en arrière. Il faut considérer que c'est la donnée à N-2 qui
est consolidée en prix et en volume.
Eu égard à ces limites de la donnée source, même si la donnée est réputée
exhaustive, le lecteur est invité à la vigilance dans l'interprétation des
volumes faibles sur la dernière année, en particulier lorsqu'il constate en
évolution un décrochage important du nombre de transactions qui n'est pas
nécessairement imputable à un ralentissement du marché.

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Les tableaux de bord sont mis à disposition des territoires qui en font la
demande par la Région pour la période 2007-2014 (DVF 2015/2 livraison
d'octobre 2015). Les données agrégées sont issues de l'intégration des
données DVF telles que présentées dans le document « Note explicative
segments de marché » à partir du logiciel développé par le Cerema pour le
compte de la Région et mis à disposition de tous. Elles ont ensuite été
consolidées par le Cerema à partir de l'appariement avec différentes bases
de données (notamment zonage des PLU disponibles, données majic,
registre parcellaire graphique sur plusieurs années) et une correction
manuelle. Ce post-traitement est nécessaire pour disposer de catégories de
marché immobilier et foncier exploitables statistiquement. Ce qui ne permet
pas de reproduire simplement les traitements et indicateurs réalisés pour les
prochains millésimes de DVF.