Lecture des tableaux de bord
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Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en PACA Lecture des tableaux de bord Région Provence-Alpes-Côte d'Azur Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA Lecture des tableaux de bord date : mai 2015 auteur : Direction Territoriale Méditerranée responsable de l'étude : Bertrand Leroux, DAT/Politiques Urbaines et du Logement Tel : 0442247984 - [email protected] rédacteurs : Emmanuelle Daubercies et Bertrand Leroux participants : Stéphane Houdayer, Jean-Paul Bessière, Bernard Rongione, Bruno Desaubliaux et Philippe Payet résumé de l'étude : Cette note présente le contenu et la structure des tableaux de bord et décrit les représentations graphiques adoptées pour faciliter l'analyse des marchés. zone géographique : Région PACA nombre de pages : 18 SOMMAIRE 1 INTRODUCTION............................................................................................................................4 2 STRUCTURE ET CONTENU DES DOCUMENTS........................................................................6 2.1 Immobilier bâti : marchés des logements (hors lot).....................................................................6 2.2 Marchés des terrains non bâtis....................................................................................................7 2.3 Cartographie : localisation et regroupement des transactions....................................................9 3 REPRÉSENTATIONS GRAPHIQUES UTILISÉES......................................................................10 3.1 Le diagramme en boîte de Turkey ou boîte à moustaches.......................................................10 3.2 Tableaux de répartition des biens..............................................................................................12 3.3 La boucle de l'immobilier...........................................................................................................13 3.4 La confrontation des revenus disponibles des ménages résidents et des ventes de logements ..........................................................................................................................................................15 1 Introduction La constitution de tableaux de bord vise à offrir aux acteurs du foncier, de l’aménagement et du logement une lecture synthétique des marchés fonciers et immobiliers récents et sur la période 2007-2014, à partir d'une base fiabilisée et d'indicateurs comparables d’un territoire à l’autre (prix, montant cumulé, nombre de transactions, répartition dans l'espace, évolution dans le temps). La partie 2 présente les exploitations réalisées. L'analyse porte sur le marché immobilier bâti et le marché foncier non bâti , sur des éléments de prix et sur des volumes (nombre de mutations) à différentes échelles (région, département, intercommunalités). L'une des plus-values des données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) fournies par la DGFiP, est de disposer d'une donnée réputée exhaustive. Ce qui permet de suivre le ralentissement ou l'accélération d'un marché. En-deçà d'un certain nombre de transactions, l'indicateur choisi peut ne plus être pertinent selon le territoire. Certaines exploitations ont pu être supprimées automatiquement, d'autres subsistent et font appel à la vigilance du lecteur. L'analyse porte sur une photographie récente des marchés et sur une analyse historique de l'évolution des transactions en prix, en volume et en concentration dans l'espace. La période récente étudiée cumule les années 2013-2014 (dernière année complète) pour pallier les retards de saisie des données dans la mise à disposition des transactions. Pour les analyses historiques, l'ensemble de la période disponible est utilisée : 1er janvier 2007 – 30 juin 2015 parfois limitée au 31 décembre 2014 dans les analyses croisant volume et prix pour les limites précédemment évoquées. Une partie non négligeable des informations est complétée d'un téléchargement à l'autre sur des données déjà rendues disponible. L'analyse des dernières mises à jour montre qu'une fois la donnée corrigée, il y a très peu d'évolutions constatées dans les futurs téléchargements. Néanmoins, ces corrections, qui correspondent à des retards d'enregistrement à la publicité foncière ou de saisie, touchent le plus souvent les 4 derniers mois et jusqu'à un an en arrière. Il faut considérer que c'est la donnée à N-2 qui est consolidée en prix et en volume. Eu égard à ces limites de la donnée source, même si la donnée est réputée exhaustive, le lecteur est invité à la vigilance dans l'interprétation des volumes faibles sur la dernière année, en particulier lorsqu'il constate en évolution un décrochage important du nombre de transactions qui n'est pas nécessairement imputable à un ralentissement du marché. Afin de faciliter la lecture de ces indicateurs, plusieurs représentations graphiques sont utilisées. Certaines sont de lecture courantes - comme les graphiques en barres-, d'autres plus complexes telles que les boucles de Comby ou les box plots (boites à moustaches ou de Turkey). La partie 3 décrit les représentations adoptées et les interprétations qui peuvent en découler. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 4/18 Les tableaux de bord sont mis à disposition des territoires qui en font la demande par la Région pour la période 2007-2014 (DVF 2015/2 livraison d'octobre 2015). Les données agrégées sont issues de l'intégration des données DVF telles que présentées dans le document « Note explicative segments de marché » à partir du logiciel développé par le Cerema pour le compte de la Région et mis à disposition de tous. Elles ont ensuite été consolidées par le Cerema à partir de l'appariement avec différentes bases de données (notamment zonage des PLU disponibles, données majic, registre parcellaire graphique sur plusieurs années) et une correction manuelle. Ce post-traitement est nécessaire pour disposer de catégories de marché immobilier et foncier exploitables statistiquement. Ce qui ne permet pas de reproduire simplement les traitements et indicateurs réalisés pour les prochains millésimes de DVF. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 5/18 2 Structure et contenu des documents Les tableaux de bord fournissent une information agrégée à l'échelle de la région, des départements et de certaines intercommunalités au format pdf pour différents biens. Les catégories de biens avec moins de 11 individus sont enlevées des exploitations pour garantir le secret statistique. Cinq documents sont réalisés sur chacun des territoires. Deux documents de synthèse reprenant des indicateurs sélectionnés : • DLVA_analyse2015_3_immo20160126.pdf • DLVA_analyse2015_3_foncier20160126.pdf Le premier sur le marché des logements (hors lot) Cf. 2.1, le second sur le marché des terrains non bâtis Cf. 2.2. Deux documents complets reprenant une batterie d'indicateurs plus fouillés dont les précédents : • DLVA_analyse2015_3_immo_annexe20160126.pdf • DLVA_analyse2015_3_foncier_annexe20160126.pdf Un document spécifique sur la concentration des transactions par type de marché bâti et non bâti au format « carte de chaleur ». • DLVA_analyse2015_3_carto_20160126.pdf 2.1 Immobilier bâti : marchés des logements (hors lot) Ce document s'intéresse exclusivement aux ventes de logements seuls : une maison ou un appartement, en vente simple ou en VEFA avec ou sans terrain associé. Ce qui exclut les ventes par adjudication, expropriation, échange, à l'euro symbolique, les ventes de locaux d'activité, les ventes en lot de plusieurs maisons ou appartements et les ventes en VEFA pour lesquels la base ne renseigne pas la nature du bien (local d'activité, appartement ou maison). Ce qui tend à sous-estimer le nombre de ventes réelles de logements seuls en VEFA. Le tableau de bord distingue 3 grandes catégories de biens : l'appartement (APP), la maison de ville, en bande, avec un petit extérieur ou en copropriété horizontal (MIVE), la maison avec jardin (MIJ). La distinction entre MIVE et MIJ est faite de manière arbitraire à partir d'hypothèses simplificatrices. Les VEFA sont repérées à partir de plusieurs champs des fichiers (Cf. document Note sur les segments de marché). Le tableau de bord présente le volume de ventes (nombre), les montants cumulés sur le territoire de l'ensemble des ventes, les prix du m² (rapportés à la surface réelle bâtie qui Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 6/18 s'approche de la surface habitable), la valeur foncière (le montant de la vente hors droit de mutation et frais d'intermédiaire). Ces indicateurs sont calculés sur la période récente (2013, 2014). Ces indicateurs sont calculés pour : • Les grandes catégories de biens (APP, MIJ, MIVE) croisés avec les marchés anciens (avant 1974), semi-récent (après 1974 et plus de 5 ans entre l'année de construction et l'année d'achat), récent (moins de 5 ans entre l'année de construction et l'année d'achat), neuf (moins d'un an entre l'année de construction et l'année d'achat ou des droits de mutation spécifique) 1. • Par typologie en fonction du nombre de pièces principales saisi dans DVF correspondant au nombre de chambres et de salle à manger. ◦ Du T1 au T5+ (plus de 5 pièces) pour les appartements, ◦ DU T3- (moins de 3 pièces) au T6+ (plus de 6 pièces) pour les maisons, • Par période de construction : avant 1914, ]1914,1953], ]1953,1974], ]1974,1990], ]1990,2000], après 2000. Outre ces indicateurs de dynamique de marché sur la période récente, le document aborde la distribution des surfaces habitables des appartements vendus, questionne les capacités d'acquisition des ménages primoaccédants aux biens vendus en 2013 et 2014. Enfin, le tableau de bord suit l'évolution des ventes de logements en prix et en volume sur la période 2007 à 2014. 2.2 Marchés des terrains non bâtis Ce document s'intéresse exclusivement aux ventes de terrains sans locaux hors adjudication, expropriation, échange, vente à l'euro symbolique. Le tableau de bord présente les nombres de transactions, les montants cumulés de ces transactions et la valeur foncière (montant de la transaction hors droit de mutation et frais d'intermédiaire), ainsi que le prix rapporté à la surface du terrain pour la période 2013 et 2014 par types de bien. Dans la suite, on s'intéresse plus spécifiquement aux terrains à vocation naturel, agricole et forestier (NAF) et aux terrains urbains ou à urbaniser (Urb). Certaines catégories de biens (Autres) ont été constituées pour isoler ces biens des catégories naturel, agricole et forestière (NAF) et des catégories urbaines ou à urbaniser (Urb). 1 • Les terrains « Extraction, exploitation du sol et du sous−sol » isolent certains des terrains liés à l'extraction et l'exploitation du sol ou du sous-sol (exemple : cimenterie, granulat…). • Les terrains « Infrastructures/réseaux » isolent certains des terrains liés à la construction de routes, d'infrastructures ou d'équipements spécifiques (exemple : décharge). • Les terrains « Bâti Interventions Publiques » regroupent les terrains acquis par un acteur public sans que l'on puisse distinguer la finalité d'emploi du bien. Les biens pour lesquels nous n'avons pu reconstituer l'année de construction utilise la taxation pour déduire le marché. À défaut, certains biens ont pu être écartés. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 7/18 • Les « Terrains artificialisés » regroupent différents biens comme des espaces de stockage ou de parkings. Parmi les catégories urbains et à urbaniser, on distingue les Terrains à Bâtir, les Terrains d'Agrément, les Terrains Constructibles et les Terrains développement économique : • Les Terrains à Bâtir correspondent aux terrains identifiables à partir des données renseignées par DVF (Cf. méthodologie Note de construction des segments de marché). • Les Terrains d'Agrément s'appuient sur une dominante en surface de nature de culture fiscale « Agrément ». • Les « Terrains Constructibles » correspondent à des terrains situés dans des zones ouvertes à l'urbanisation (zone U, AU ouverte ou stricte). • Les Terrains développement économique correspondent à des terrains acquis en zone d'activité économique au PLU 2. La catégorie des « terrains constructibles ou prêts à bâtir » utilisés dans la suite regroupe les Terrains à Bâtir et les Terrains Constructibles. Parmi les catégories naturels, agricoles, forestières, on distingue : • Les Terrains Vignes – présentant une part de vigne importante ou acquis par une entreprise de viticulture-, • Les Terrains Agricoles -terrains acquis par un exploitant agricole ou/et en zone agricole ou/et faisant l'objet d'une fiscalité spécifique (hors vigne), • Les Terrains Forestiers -terrains avec une dominante en bois ou/et détenu par l'ONF ou/et faisant l'objet d'une fiscalité liée au reboisement, • Les Terrains Naturels -catégorie construite en négatif des autres catégories. Nota Bene : Ces catégories sont issues d'une consolidation des données DVF par appariement avec différentes sources de données dont la matrice cadastrale, les PLU, le Registre Parcellaire Graphique de la PAC sur la période 2007-2014. Malgré toute l'attention qui a été portée aux jointures attributaires et géométriques et à la vérification et correction manuelle des données, des erreurs de classement subsistent. Elles peuvent apparaître dans certains agrégats surtout lorsque le nombre de transactions est faible. Nous invitons le lecteur à être vigilant sur ce point dans l'interprétation des résultats. Une partie des exploitations est consacrée spécifiquement à l'analyse du prix « des terrains constructibles ou prêts à bâtir » et des « terrains agricoles » en fonction du zonage d'urbanisme3 : N : naturel, A : Agricole, U : Urbanisé, AUC : Zone à urbaniser alternative, AUS : Zone à urbaniser bloquée. Enfin, le tableau de bord analyse l'évolution en volume et en prix des terrains 2 3 Cette dernière catégorie n'est pas exhaustive. est à considérer comme un échantillon. Le zonage d'urbanisme a été reconstitué à partir de différentes sources : POS généralisé et PLU CNIG numérisé, soit 1365 documents d'urbanisme sur 810 communes (jusqu'à 4 documents historiques pour certaine commune). Pour 91 % des mutations nous avons pu reconstituer le zonage avec un niveau de fiabilité qui dépend des données disponibles. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 8/18 constructibles ou prêts à bâtir et des terrains agricoles sur la période 2007-2014. Depuis plusieurs années, la SAFER PACA constitue à dire d'expert des indices de prix pour le marché agricole à l'échelle des géomarchés -entité géographique et économique homogène permettant de suivre les ventes de terrains agricoles. Sur les analyses portant sur la distribution des prix en €/m² des terrains agricoles, nous avons ajouté le seuil maximal estimé par la SAFER pour permettre le maintien de l'activité agricole sur le géomarché majoritaire sur le territoire. Cet indice permet de détecter une part du marché agricole qui dépasse ce seuil d'alerte, ou d'identifier des erreurs manifestes de classement issues des données disponibles. 2.3 Cartographie : localisation et regroupement des transactions Un dernier document regroupe plusieurs cartes de type « cartes de chaleur » qui permettent d'observer où se concentre le marché sur le territoire pour les logements et pour les terrains non bâtis. Pour les logements : • Localisation des ventes d'appartements et de maisons (hors lot) (87) • Localisation des ventes de maisons (hors lot) (88) • Localisation des ventes d'appartements (hors lot) (89) • Localisation des ventes d'appartement en VEFA (hors lot) (90) Pour les terrains non bâtis : • Localisation des ventes de terrains nus (91) • Localisation des ventes de terrains à vocation urbaine (92) • Localisation des ventes de terrains à vocation NAF (93) • Localisation des ventes de terrains constructibles et prêt à bâtir (94) ◦ acquis par des personnes physiques (97) ◦ acquis par des acteurs de l'aménagement et de la construction (98) • Localisation des ventes de terrains agricoles (95) • Localisation de potentiel perte d'espaces agricoles en zone A (96) Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 9/18 3 Représentations graphiques utilisées Les choix de graphiques élaborés répondent à des situations bien précises et permettent dans cette étude de valoriser plusieurs informations en simultané, et de manière plus lisible qu'un tableau de données chiffrées. 3.1 Le diagramme en boîte de Turkey ou boîte à moustaches Cette représentation graphique permet de visualiser rapidement la distribution d'une valeur. Elle est composée de deux rectangles (la boite) et de deux segments dont les longueurs correspondent aux paramètres de la série, représentés sur un axe gradué. Elle utilise cinq valeurs qui résument les données : • la médiane est le trait épais, • la boite de Q1 (25% des données) à Q3 (75% des données), • les valeurs les plus basses (5%), • les plus hautes valeurs du fait de la distribution (95%). La médiane est la valeur qui sépare les biens en 2 groupes de même effectif, c'est le point milieu de l'ensemble, qu'elle divise en deux moitiés (ne pas confondre avec la moyenne, qui est la somme des données divisée par leur nombre). Cette méthode permet de comparer la médiane entre différents biens et d'apprécier la concentration ou l'étalement des valeurs (prix) autour de cette médiane. La moitié des biens se situe dans la boîte entre le premier quartile (Q1) et le 3ème quartile (Q3). Plus la hauteur du rectangle est petite, plus l'ensemble des biens est proche de la médiane et les prix resserrés ; à l'inverse, plus la hauteur est grande, plus le marché est dispersé. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 10/18 L'exemple de diagramme ci-dessous est utilisé pour comparer un même caractère (valeur de mutation) dans deux natures de local différentes (maison et appartement). Il permet notamment d'identifier des recouvrements de marchés importants et notamment des concurrences entre typologie de biens proches. Exemples d'interprétation : - Le prix médian des maisons de ville avec extérieur (MIVE) est de 330,000 euros. La partie de rectangle sous le trait de la médiane indique une dispersion des prix pour la première moitié des données. Les prix sont plus resserrés dans la médiane supérieure. - Le marché des maisons avec jardins (MIJ) du marché récent, neuf ou en VEFA tourne autour de 500 000€ (médiane) et ne dépasse qu'exceptionnellement les 750 000€. La moitié des maisons avec jardins (MIJ) vendue dans l'ancien était comprise entre 300 000€ (1er quartile) et 700 000€ (3ème quartile). Ce deuxième marché est beaucoup plu s contracté que les deux autres. - 75 % des maisons de ville sans jardin ou avec un simple extérieur (MIVE) dans l'ancien ont un prix inférieur à la moitié des maisons avec jardins (MIJ) dans l'ancien (ou médiane). Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 11/18 3.2 Tableaux de répartition des biens C'est une représentation en tableau des boites à moustaches. On retrouve les 5 valeurs : • • • • 5% correspondant à la valeur la plus basse 95% correspondant à la valeur la plus haute Entre 25 % et 75 % se situe la moitié du marché représenté 50% constituant la médiane L’intérêt ici est de disposer des éléments chiffrés représentés par le graphique précédent (prix au m², surface réelle bâtie, k€...). Ce tableau permet aussi de connaître le nombre de mutations pour la catégorie de biens concernée (nb). Il convient d'être particulièrement vigilant sur l'interprétation des médianes et des boîtes de dispersion réalisés sur de faibles effectifs (nb). Lecture de la première ligne : Sur 2013-2014, le nombre de mutations pour les maisons individuelles avec jardin dans l'ancien (MIJ ancien) est de 11168 mutations. La moyenne constatée du prix au m² s'élève à 3350€/m². 50% des biens se situent entre 2381€/m² et 4750€/m², indiquant une forte dispersion des prix au m² ; il faut cependant tenir compte du fait que toutes les maisons entrant dans cette catégorie "MIJ-ancien" sont prises en compte, quelque soit la typologie. La différence entre 5% des prix les plus bas et 5% des prix les plus haut est conséquente, on passe de 1250 €/m² à 9116€/m². Il semble plus opportun de s'attacher aux prix entre 25% et 75%, reflétant les prix réels du marché. Autre analyse : La médiane du marché des MIJ, comprenant toutes les périodes de construction, est resserrée, le prix varie de 2970 à 3350€/m². En général, les maisons récentes-neuves-VEFA restent plus accessibles en terme de prix. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 12/18 3.3 La boucle de l'immobilier Appelée également courbe de Comby, elle permet de représenter l'évolution du marché immobilier de l'ancien, en croisant en abscisse et en ordonnée le nombre de mutations et les prix. Une baisse des mutations étant souvent annonciatrice d'une correction des prix à la baisse et une baisse des prix permettant de réactiver la demande, la recherche d'équilibre d'un marché forme alors une boucle permettant de visualiser le décalage temporel qui existe entre la variation du nombre des mutations et la variation des prix, l'une permettant notamment d'annoncer l'autre. L'analyse a du sens si le nombre de transactions est important et le marché relativement homogène : le plus souvent, il s'agit du marché des appartements anciens pour les territoires urbanisés. Sur certains territoires, il se peut que le marché soit trop faible pour permettre d'observer la dynamique de marché. Dans ce cas, le graphique présente une forme aléatoire qui traduit le fait qu'il n'y a pas de réel marché constitué (un volume suffisant et une recherche d'équilibre entre une offre et une demande sur un bassin d'habitat). Règles de lecture : Chaque couleur correspond à une année, chaque point correspond à une date de référence du marché où l'état du marché est calculé sur les 12 mois précédents (année glissante). La lecture du graphique démarre au 1 er janvier 2008 en affichant l'état du marché calculé Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 13/18 sur l'ensemble des transactions ayant eu lieu en 2007 : soit en abscisse de l'ordre de 1400 transactions d'appartements anciens sur la commune d'Aix-en-Provence pour un prix du m² médian légèrement supérieur à 3450 €/m² pour l'année 2007. À l'autre bout de la courbe, au 1 er octobre 2014, le nombre de transaction sur l'année glissante (1er octobre 2013 au 1er octobre 2014) est de l'ordre de 1600 transactions avec un prix du m² médian de l'ordre de 3700 €/m². L'épaisseur du trait permet d'apprécier si le marché se contracte ou se dilate ((9ème décile-1er décile)/médiane*100/2). Interprétation possible : Lors des deux premiers trimestres 2008, les prix ont continué à légèrement croître sans augmentation du nombre de transactions. Lors du dernier trimestre 2008 et pendant toute l'année 2009, on constate une baisse brutale du nombre de transactions et des prix, une reprise progressive du nombre de transactions au cours des derniers mois puis une remontée des prix en 2010 et 2011. En 2012, un retournement du marché marqué par une forte baisse du nombre de transactions et une stagnation des prix annonciatrice d'une baisse de prix. En 2013, on observe une légère baisse des prix puis une reprise du marché fin 2014 début 2015. Indice en base 100 : Les indices permettent de faire des comparaisons, c'est une autre façon de présenter des variations entre deux périodes données, en prenant en référence la première date. Les évolutions ou involutions sont calculées à partir de ce point d'origine ; on multiplie le rapport par 100. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 14/18 Le graphique en base 100 avec pour année de référence les nombres de mutations et les prix médians calculés sur l'année 2007 permet d'apprécier les fluctuations des valeurs en pourcentage. La situation au 1er octobre 2014 correspond à une revalorisation des prix du m² de l'ordre de +7 % et de nombre de mutations de l'ordre de +15 %. 3.4 La confrontation des revenus disponibles des ménages résidents et des ventes de logements Cette représentation graphique a été créée spécifiquement pour cette étude. Ce graphique permet de visualiser la capacité d'accession à la propriété des ménages résidant sur le territoire en prenant en compte : • • • les revenus mensuels disponibles des ménages 2012 (base filosofi), la taille des logements par natures et typologies différentes, les transactions constatées sur la période 2013, 2014 dans l'hypothèse d'un apport limité à 8 % de la valeur du bien (c'est à dire dans une situation de primo-accession sans plus-value tirée de la revente préalable d'un bien). Utilisation des revenus disponibles Depuis mai 2015, l'INSEE publie les revenus disponibles en remplacement des revenus fiscaux déclarés. Pour les revenus des ménages, le graphique s'appuie sur ces nouvelles données issu du «Fichier Localisé Social et Fiscal » (Filosofi). Ce dispositif effectue un rapprochement des fichiers fiscaux et sociaux, ce qui permet une estimation plus précise des prestations réellement perçues par les ménages à des niveaux locaux fins. Le dispositif Filosofi permet une observation du revenu disponible des ménages (ce dont ils disposent au cours d’une année pour consommer et épargner). (source: http://www.insee.fr/fr/methodes/sources/pdf/MET_FILOSOFI-2015.pdf). Les revenus disponibles sont fournis par unité de consommation, afin de reconstituer les revenus mensuels du ménage, nous faisons des hypothèses complémentaires sur la structure du ménage (nombre d'adultes et d'enfants). Le cumul des hypothèses nécessaires à l'évaluation de la capacité d'endettement pour les ménages en fonction du nombre de personnes a pour effet de surestimer le revenu des ménages pris en compte dans le calcul des prêts en intégrant les aides et en surévaluant le revenu des familles monoparentales de 2 et 3 personnes avec un seul salaire. Cette catégorie de graphique permet de répondre aux questions du type : • • les habitants de ce territoire auraient-ils la possibilité d'accéder aux biens qui sont actuellement proposés sur le marché (sans bénéficier de la revalorisation éventuelle du bien qu'ils occupent pour les propriétaires)? quelle part des ménages peut accéder à un T3 selon les hypothèses d'endettement utilisés ? Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 15/18 Règles de lecture et interprétation : Afin de générer ce graphique, des hypothèses sur l'emprunt bancaire permettant l'achat ont été posées (en base à droite du graphique) : le revenu mensuel sur la base duquel est calculé une possibilité de remboursement des mensualités d'emprunt avec endettement d'un tiers est approché par le revenu disponible 2011 par unité de consommation (INSEE – FiLoSoFi – juin 2015) et une hypothèse de structure de ménage (deux adultes pour les ménages de deux personnes, deux adultes et un enfant pour les ménages de trois personnes...). À gauche, les barres verticales (D1 à D9) représentent les déciles de revenus mensuels disponibles dans ce cas pour les ménages de 2 personnes, du plus pauvre au plus riche, en répartissant les ménages en 10 groupes de même nombre d'individus : • D1 : 10 % des ménages au revenu le plus faible, • D2 : 10 % des ménages au revenu le plus faible hors D1, etc, • La 10eme tranche correspondant à la tranche la plus riche n'est pas représentée. A droite, plusieurs types de logements (L1 à L8 ) sont comparés au revenu disponible de chaque ménage et sont placés sur l'axe des ordonnées pour que le remboursement du prêt correspondant soit compatible avec les revenus en ordonnées : • Le trait en tiret correspond à la médiane des prix : ex : Appartement récent/neuf/en VEFA une pièce T1 (en vert) autour de 142 000€ compatible avec un revenu mensuel disponible du ménage de l'ordre de 2500€/mois, • Le trait plein correspond au revenu compatible avec les biens les plus abordables (les 25 % plus bas), Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 16/18 • Le trait en pointillé correspond au revenu compatible avec les 25 % des biens les plus élevés, • Le nombre entre parenthèse dans la légende fournit le nombre de transactions de ce type identifié sur la période (ici 22). A noter que les biens en VEFA des mutations récentes sont partiellement renseignés dans la base : il peut manquer le descriptif complet du local ou le nombre de pièces principales qui seront saisis ultérieurement. Ces biens ne figurent alors pas dans l'analyse. En regardant les revenus compatibles avec 50 % des biens d'un type, c'est-à-dire la zone située entre le trait plein et le trait en pointillé, on identifie les catégories de population pouvant accéder dans ces conditions à ce bien. Ce graphique fait apparaître que les 3 à 4 premières tranches des ménages de 2 personnes les plus pauvres, ne peuvent pas accéder à la propriété pour un T2 dans l'ancien. La moitié des T2 dans l'ancien (trait en tiret) n'est pas abordable pour la moitié des ménages de 2 personnes sans apports en capitaux > 10 % du bien ou revente d'un bien. Les 10 % les plus pauvres ne peuvent accéder à aucun bien. Le deuxième décile peut accéder à un T1 dans l'ancien. Cette représentation peut permettre de pointer sur certains territoires, le décalage grandissant entre les prix des logements et les moyens financiers des ménages, l'absence ou la faiblesse de certains segments de marché pour permettre des parcours résidentiels ascendants. Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA – le 04/01/2016 17/18 Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement Direction Territoriale Méditerranée - Pôle d'activités 30 Avenue Albert Einstein - CS 70499 - 13593 AIX-EN-PROVENCE Cedex 3 -Tél : +33 (0)4 42 24 76 76 Étude des Siège dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en -région – le- 04/01/2016 : Cité des Mobilités - 25, avenue François Mitterrand - CS 92 803 F-69674PACA Bron Cedex Tél : +33 (0)4 72 14 30 30 - 18/18 www.cerema.fr
