Ile-de-France

Property Times
France Entrepôts T1 2014
Un démarrage en douceur
30 Avril 2014
 Avec 240 000 m² de demande placée au 1 trimestre 2014, le marché français
des entrepôts supérieurs à 10 000 m² voit son activité divisée par deux en un
an. Il s’agit du plus mauvais début d’exercice sur la décennie écoulée.
er
Sommaire
Contexte économique
2
Synthèse
3
Ile-de-France
5
Rhône-Alpes
7
PACA
9
Nord Pas-de-Calais
10
Marché de l’investissement
11
Définitions
12
Auteur
Massinissa Fedala
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 46 29
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
DTZ Research
 Les opérations en compte-propre et en clé-en-main, principal moteur du
marché en 2013, avec plus d’1 million de m² placés, ont été beaucoup plus
rares ces trois derniers mois avec seulement deux opérations pour un peu plus
de 57 300 m² commercialisés.
 Les transactions d’envergure, c'est-à-dire celles supérieures à 30 000 m², ont
également été peu nombreuses, avec deux transactions pour 77 000 m²
consommés ce trimestre, contre plus de 200 000 m² placés chaque trimestre
sur ce segment de surface entre 2009 et 2013.
 Le volume d’offre immédiatement disponible s’élève à l’échelle nationale à
quelques 2,6 millions de m² fin mars 2014. La région Ile-de-France concentre, à
elle seule, la moitié de ce volume. Sur l’ensemble des marchés, le volume des
surfaces neuves dans le stock immédiat est en recul voire quasi nul, comme à
Lyon et à Marseille. Malgré un nombre important de projets, les lancements en
blanc d’opérations logistiques restent marginaux.
 Le manque d’offre de qualité explique en grande partie le maintien des valeurs
locatives sur l’ensemble des marchés et ce malgré une demande en berne. La
barre des 50 €/m²/an est ainsi dépassée en Ile-de-France sur des surfaces de
première main, celle des 45 €/m²/an sur des surfaces de seconde main de
classe A.
France Entrepôts T1 2014
Contexte économique
Une reprise qui s’annonce lente
La zone euro, et notamment les pays avancés, Allemagne en
tête, montre des signes de reprise économique de plus en
plus évidents. Les indices PMI Markit confirment mois après
mois cette embellie avec une activité qui enregistre, au 1er
trimestre, son meilleur démarrage depuis trois ans. Le
secteur manufacturier est même en progression pour le
neuvième mois d’affilée. Une inflation minime sur
l’ensemble du deuxième semestre 2013, couplée à une
amélioration du moral des ménages, a participé à une
reprise de la demande intérieure.
ème
Malgré un léger rebond au 4 trimestre 2013 – avec un
PIB en progression de +0,3% – l’économie française ne
semble pas bénéficier de l’amélioration de la conjoncture
européenne. L’année 2013 s’achève sur une croissance de
+0,3%, après une année 2012 atone.
Graphique 1
Croissance du PIB en France, %
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
Source : INSEE
Graphique 2
Production manufacturière en France
%, glissement annuel
10
Les anticipations de l’INSEE ne laissent pas présager
d’amélioration sensible du PIB au cours du 1er semestre
er
ème
2014, avec +0,1 puis +0,3% attendus aux 1 et 2
trimestres (graphique 1) quand, dans le même temps,
l’Allemagne devrait afficher des hausses de +0,8 et +0,5%.
0
-10
-20
Le regain de la demande européenne ne profitera pas aux
exportations françaises, pénalisées à la fois par
l’appréciation de l’Euro et par une compétitivité-prix qui
demeure défavorable. La légère amélioration de la balance
er
commerciale au 1 trimestre 2014 ne peut cacher le déficit
commercial structurel qui touche l’économie française, avec
un déséquilibre de près de 460 milliards d’euros cumulés
sur la décennie écoulée.
La demande intérieure ne sera pas un relais solide, avec une
er
baisse attendue de la consommation des ménages au 1
trimestre 2014. Mêmes anticipations moroses au niveau de
l’investissement des entreprises.
Dans ce contexte, les transporteurs français, déjà mis en
difficulté par une concurrence européenne féroce,
attendent avec anxiété le dénouement du feuilleton de
l’écotaxe, maintes fois repoussée. Au mois d’avril, le
gouvernement évoque une taxe qui ne serait payée que par
les transporteurs étrangers.
-30
Source : INSEE
Graphique 3
Indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et
l’entreposage – 2005, base 100
125
120
115
110
105
100
Source : INSEE
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Property Times
2
France Entrepôts T1 2014
Synthèse
Les moteurs du marché sont à l’arrêt
er
Avec 240 000 m² de demande placée au 1 trimestre 2014,
le marché français des entrepôts supérieurs à 10 000 m²
voit son activité divisée par deux en un an. Il s’agit du plus
mauvais démarrage d’exercice sur la décennie écoulée.
Après l’embellie de 2013, qui avait vu un volume record de
demande placée, l’atterrissage est violent pour les marchés
er
périphériques avec seulement 82 000 m² placés au 1
trimestre 2014, soit à peine un tiers du volume enregistré à
la même période en 2013.
La baisse d’activité est nettement moins marquée sur les
marchés de la Dorsale Nord-Sud, avec 157 000 m² placés au
er
1 trimestre 2014, soit un recul de 9% en un an. Ce résultat
est à pondérer par une année 2013 qui a été aussi morose
sur la Dorsale Nord-Sud qu’elle n’a été exceptionnelle sur
les marchés périphériques.
Graphique 4
Demande placée en France, milliers de m²
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2007
2008
T1
2010
2011
T2
2012
2013
T3
2014
T4
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 5
Répartition de la demande placée, T1 2014
L’activité a d’ailleurs été très inégale sur la Dorsale avec un
trimestre atone sur les marchés de Marseille et de Lille
(graphique 5). A l’inverse, les marchés franciliens et lyonnais
ont conservé leur rythme de croisière avec respectivement
90 000 m² et 50 000 m² placés en trois mois, des volumes
en ligne avec ceux observés il y a un an.
Les transactions d’envergure – supérieures à 30 000 m², qui
avaient dominé le marché ces dernières années, n’ont pas
er
été au rendez-vous au 1 trimestre avec seulement deux
transactions pour 77 000 m² commercialisés. Pour rappel,
ce segment de surface concentrait, depuis 2009, plus de
830 000 m² placés annuellement.
2009
Autres
34%
Ile-de-France
38%
240 000 m²
Marseille
0%
Lille
7%
Lyon
21%
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 6
Les grandes opérations en compte-propre ou en clé-enmain, qui ont pris une part croissante sur le marché
logistique français, jusqu’à représenter la moitié des
surfaces consommées en 2013, un record, ont été moins
er
nombreuses au 1 trimestre 2014.
Le marché reste néanmoins majoritairement centré sur les
surfaces de première-main (graphique 6). Les surfaces de
première-main vacantes ont été plébiscitées à l’image du
programme de LOGICOR à Moussy-le-Neuf, livré en 2010 et
resté vide depuis, qui a accueilli deux utilisateurs pour plus
de 53 000 m² placés.
Demande placée en France
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007
2008
Neuf
2009
2010
2011
2012
2013 T1 2014
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
3
France Entrepôts T1 2014
Graphique 7
La grande distribution encore et toujours
La part prise par les chargeurs dans la demande placée est
en hausse constante depuis 2008, jusqu’à atteindre 76%
er
des surfaces consommées au 1 trimestre 2014. Pour
rappel, ce ratio était de 40% il y a seulement 5 ans
(graphique 7).
Demande placée en France par type de preneur
100%
80%
60%
40%
Cette évolution s’explique en partie par la chute d’activité
des logisticiens, qui consomment deux fois moins de
surfaces qu’au milieu des années 2000, mais aussi et
surtout par l’activité soutenue des chargeurs et notamment
des acteurs de la grande distribution alimentaire.
20%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
Chargeurs
2012
2013 T1 2014
Prestataires
Sources: Immostat, DTZ Research
Ainsi, dans la droite ligne d’INTERMARCHE qui s’était
positionné sur plus de 270 200 m² d’entrepôts en 2013, les
er
deux transactions les plus importantes du 1 trimestre
2014 sont à mettre au crédit de LIDL, qui s’est engagé sur
un compte-propre de 40 300 m² à Montoy-Flanville (57), et
de CARREFOUR, qui a pris en location 36 800 m² dans le
programme de LOGICOR à Moussy-le-Neuf (77).
Graphique 8
Valeurs locatives moyennes de première main, €/m²/an
60
55
50
Valeurs locatives
Les valeurs locatives tiennent bon
Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives
des entrepôts restent stables sur une grande partie des
marchés (graphique 8). La barre des 50 €/m²/an est ainsi
dépassée en Ile-de-France sur des surfaces de première
main, et celle des 45 €/m²/an sur les surfaces de seconde
main de classe A.
Le manque d’offre de qualité empêche toute pression à la
baisse sur les valeurs locatives. Si les valeurs faciales restent
stables, les mesures d’accompagnement se généralisent,
avec en moyenne 1,5 à 2 mois de franchise par année
d’engagement ferme.
Offre immédiate
Le stock d’offre se résorbe
Avec 2,6 millions de m² disponibles fin mars 2014 à l’échelle
er
nationale, le stock d’offre s’est résorbé au 1 trimestre
sous l’effet d’une activité principalement concentrée sur
des surfaces existantes. La conjonction d’un arrêt quasitotal des livraisons de nouvelles surfaces et de la
multiplication des opérations en clé-en-main ou en comptepropre a mené à un assèchement de l’offre de qualité. Les
plus grands marchés logistiques français, l’Ile-de-France et
Lyon, n’échappent à pas cette pénurie.
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45
40
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Lille
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 9
Offre immédiatement disponible, milliers de m²
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Ile-de-France
Lyon
Lille
Marseille
Autres
Source: DTZ Research
Property Times
4
France Entrepôts T1 2014
Ile-de-France
Démarrage en douceur
er
Avec 90 000 m² de demande placée au 1 trimestre 2014,
soit un volume en recul de 11% sur un an, le marché
francilien des entrepôts enregistre, en 2014, son plus
mauvais début d’exercice sur la décennie écoulée. Ce
constat est à pondérer par un marché français dont le
volume de demande placée a été quasiment divisé par deux
sur la même période.
Graphique 10
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France, milliers de
m²
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
Alors que l’activité s’était concentrée, ces deux dernières
années, sur des entrepôts de seconde main, deux
transactions sur des entrepôts de première main ont été
enregistrées avec les signatures sur le « parc Barogne » de
Moussy-le-Neuf de CARREFOUR (36 800 m²) et CSP
(16 600 m²) sur des bâtiments livrés en blanc à l’été 2010 et
restés libres d’occupation depuis (graphique 10).
Les chargeurs confirment leur prédominance avec plus de
80% des surfaces prises ce trimestre (graphique 11). La
transaction de CARREFOUR s’inscrit dans le vaste processus
de réorganisation des supply chain des principaux acteurs
de la grande distribution alimentaires qui, depuis 2008, ont
consommé près de 500 000 m² de surfaces d’entrepôt sur le
marché francilien (graphique 11).
A l’inverse, les prestataires logistiques privilégient le statu
quo et adapte au maximum leur outil immobilier à leur
carnet de commande. La flexibilité est devenue le leitmotiv
pour ces acteurs qui doivent faire face à un marché de plus
en plus difficile.
Le secteur Nord reste une valeur sûre
Le marché reste polarisé sur un axe Nord-Sud qui a
er
concentré la quasi-totalité de l’activité au 1 trimestre. La
performance du secteur Nord est à souligner avec déjà
65 000 m² de demande placée ; il s’agit ainsi du seul sousmarché à voir sa demande placée progresser d’une année
sur l’autre (+35% en un an). A l’inverse, l’axe Est-Ouest est
quasiment inexistant avec seulement 7 800 m²
commercialisés sur les trois premiers mois de l’année
(graphique 12). Le département de la Seine-et-Marne a
concentré l’essentiel de l’activité, avec plus de 85% des
surfaces commercialisées ces trois derniers mois.
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Typologie des utilisateurs en Ile-de-France
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
Chargeurs
2012
2013 T1 2014
Prestataires
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 12
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France par zone
géographique
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007
2008
2009
Nord et Sud de l'Oise
2010
2011
Sud
2012
2013 T1 2014
Ouest
Est
Sources: Immostat, DTZ Research
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Property Times
5
France Entrepôts T1 2014
Recul de l’offre disponible
Après plusieurs années de hausse, le stock d’offre
er
immédiate s’est résorbé au 1 trimestre 2014, s’établissant
à 1,3 million de m² vacants à la fin du mois de mars
(graphique 13).
Les utilisateurs se sont dirigés, en priorité, vers les
entrepôts vacants de bonne qualité, à l’image du
programme de LOGICOR, anciennement propriété de
GECINA, livré en blanc en 2010 et resté vacant depuis.
L’essentiel de l’offre immédiate est localisé sur un axe NordSud avec des poches d’offres importantes à Gennevilliers au
Nord et Combs-la-Ville au Sud. L’offre se concentre
essentiellement sur des entrepôts de seconde main. La
multiplication des projets en compte-propre et en clé-enmain a eu pour contrepartie le retour sur le marché de
surfaces de classe B ou C, parfois occupées depuis des
décennies.
Le potentiel de construction d’entrepôts neufs sur le
marché francilien reste conséquent avec plus d’1 million de
m² d’opérations ayant obtenu un permis de construire. Leur
initiation est toujours conditionnée par une
précommercialisation en tout ou partie.
Graphique 13
Offre immédiate d’entrepôts en Ile-de-France par secteur
géographique, milliers de m²
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2007
2008
2009
Nord et Sud de l'Oise
2010
2011
Sud
2012
2013 T1 2014
Ouest
Est
Source: DTZ Research
Graphique 14
Valeurs locatives prime d’entrepôts en Ile-de-France,
€/m²/an
60
55
50
Néanmoins, de nouveaux projets sont en-cours ; ainsi, un
1er bâtiment, sur un parc qui en prévoit au total trois et
plus de 100 000 m² de surfaces d’entreposage, vient d’être
lancé par l’ART de CONSTRUIRE sur la commune d’AVRIGNY
dans l’Oise (60).
Peu d’évolution sur les valeurs locatives
er
Les valeurs locatives sont restées relativement stables au 1
trimestre 2014, plaçant le prime autour de 51 €/m²/an
(graphique 14). Si elles ne progressent pas, les valeurs
restent à l’abri d’une baisse du fait d’une offre neuve
insuffisante et en décalage croissant entre l’offre de
seconde main avec les attentes des utilisateurs. Des
transactions sur des surfaces de seconde main de qualité
ont été signées sur la base de valeur locative de 45 €/m²/an.
45
40
Source: DTZ Research
Il s’agit bien sûr d’une observation sur des valeurs faciales
alors que les propriétaires continuent de faire preuve de
souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement
pour faciliter les prises à bail et sécuriser une occupation de
leurs plates-formes logistiques sur un terme plus long. Ainsi,
plusieurs baux ont été signés, ce trimestre, pour des durées
d’engagement ferme supérieures à 10 ans.
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Property Times
6
France Entrepôts T1 2014
Rhône-Alpes
Une offre inadaptée qui limite l’activité
er
Avec 50 000 m² de demande placée au 1 trimestre, le
marché logistique lyonnais enregistre un début d’exercice
en retrait par rapport aux volumes des dernières années
(graphique 15).
Le marché lyonnais souffre clairement d’un manque criant
de surfaces de qualité. Ainsi, l’ensemble des surfaces prises
er
au 1 trimestre l’ont été sur des entrepôts de seconde
main. Les utilisateurs, qui n’ont d’autres choix que de se
tourner vers des entrepôts de seconde main, privilégient
néanmoins les surfaces les plus récentes, comme en
témoignent les deux grandes transactions de ce début
d’année, enregistrées sur des bâtiments de classe A, livrés
en 2000 et 2007 : BUT sur 29 200 m² à Chaponnay et ND
LOGISTICS sur 20 800 m² à St-Vulbas.
Fait original, la transaction de BUT à Chaponnay concerne le
rapatriement d’une plate-forme basée en Chine. Cette
nouvelle implantation est la quatrième de l’enseigne en
France, la seconde en région lyonnaise, où elle opère déjà,
depuis 1997, sur la zone de Mions.
Avec cette transaction, la Rocade Est surpasse déjà son
volume d’activité de 2013, année particulièrement calme. A
l’inverse, le secteur Nord-Isère, habituel centre névralgique
du marché logistique lyonnais n’a enregistré aucune
er
transaction au 1 trimestre (graphique 16).
Les valeurs locatives restent stables
Les valeurs locatives restent dans l’ensemble stables,
évoluant dans une fourchette allant de 40 à 42 €/m²/an sur
les transactions enregistrées ce trimestre sur des bâtiments
de classe A de seconde main sur les secteurs Nord Isère ou
PIPA/Cotière (tableau 1). Le manque d’offre de qualité
prévient les baisses de valeur sur les entrepôts les plus
récents. Les bâtiments plus anciens, de classe B ou C,
souffrent pour leur part de la baisse de la demande et
voient leur valeur se dégrader. Un marché à deux vitesses
émerge entre entrepôts modernes de classe A d’un côté et
le reste du marché, de l’autre.
Graphique 15
Demande placée en région lyonnaise, milliers de m²
500
400
300
200
100
0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 16
Demande placée en région lyonnaise par secteur,
milliers de m²
250
200
150
100
50
0
Nord Isère
2012
PIPA/Cotière
Rocade Est Autres secteurs
2013
T1 2014
Sources: Immostat, DTZ Research
Tableau 1
Loyer de présentation des entrepôts dans la région
lyonnaise, €/m²/an
Secteur
Existant
Neuf
Nord Isère
38-42
42-44
PIPA / Cotière
38-42
42-44
Rocade Est
42-46
44-46
-
-
Autres secteurs
Source: DTZ Research
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Property Times
7
France Entrepôts T1 2014
Graphique 17
Aucune offre de première main
Avec 305 000 m² d’entrepôts immédiatement disponibles
fin mars 2014, le stock vacant reste stable après s’être
résorbé de façon continue depuis 2010. En un peu plus de 4
ans, l’offre immédiate a été divisée par deux sur le marché
lyonnais (graphique 17). Les opérateurs, encore échaudés
par l’explosion de l’offre entre 2008 et 2010, ont été
particulièrement frileux sur le marché lyonnais, préférant
laisser le stock existant s’écouler avant de lancer de
nouveaux projets.
Dans ce contexte, les utilisateurs se sont portés en priorité
vers les surfaces de qualité, jusqu'à l’assèchement total, fin
2013, de l’offre immédiate de première main suite à la
location par EBERHARDT et ASTR’IN du bâtiment de JP
MORGAN, livré en 2009, sur la zone Logitech 23 de StVulbas et jusqu’alors dernière offre de première encore
disponible.
Les grandes offres se raréfient et une partie croissante des
disponibilités se concentre sur des bâtiments de classe B ou
C, livrés avant le milieu des années 1990. La majeure partie
de l’offre aujourd’hui disponible est en décalage avec les
derniers standards du marché
Offre immédiatement disponible dans la région lyonnaise,
milliers de m²
700
600
500
400
300
200
100
0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Graphique 18
Offre immédiatement disponible en région lyonnaise,
milliers de m²
700
600
500
400
300
200
100
L’offre se concentre sur le secteur Nord-Isère
Le secteur Nord-Isère, qui enregistrait depuis trois ans une
baisse continue de son volume d’offre, a vu ce dernier se
er
regarnir au cours du 1 trimestre à la faveur du retour sur le
marché de surfaces libérées sur la commune de St-QuentinFallavier. Ce secteur concentre la plus grande partie de
l’offre aujourd’hui disponible sur le marché lyonnais avec
180 000 m² vacants à la fin du mois de mars 2014. A
l’inverse, le secteur PIPA Côtière a vu son stock d’offre
disponible se résorber suite à la transaction de ND
LOGISTICS sur un bâtiment vacant depuis plus de trois ans
(graphique 18).
0
2008
2009
Nord Isère
2010
Rocade Est
2011
2012
PIPA/Cotière
2013
T1 2014
Autres secteurs
Source: DTZ Research
Malgré un manque criant de surfaces de première main, la
prudence reste de mise sur un marché lyonnais où les
projets spéculatifs tardent à faire leur retour après plusieurs
années d’absence. Le renouvellement de l’offre ne s’opère
plus que par le jeu des libérations de surfaces.
La transformation des projets est quasi nulle. Pourtant
nombreux, notamment à St-Quentin-Fallavier, ils restent
dans les cartons, depuis plusieurs années pour certains.
Ainsi, alors qu’il s’agit du deuxième marché logistique
français, aucune mise en chantier d’envergure n’a été
enregistrée depuis 15 mois sur le marché lyonnais.
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Property Times
8
France Entrepôts T1 2014
PACA
Trimestre blanc
Aucune transaction n’a été enregistrée sur le marché
er
logistique marseillais au 1 trimestre 2014.
La prédominance ces dernières années des très grandes
opérations en clé-en-main ou en compte-propre, à l’instar
des installations de MAISONS DU MONDE ou de
CASTORAMA sur des surfaces record, explique la dimension
erratique de l’activité transactionnelle sur le marché
marseillais.
En effet, le marché « secondaire » reste marginal, ne
représentant que 53 000 m² entre 2012 et 2013, soit à
peine 12% des surfaces consommées. Les utilisateurs, et en
particulier les grands chargeurs, engagés dans un processus
de massification de leur flux logistique, recherchent de très
grands entrepôts, aux dernières normes, connectés aux
voies d’entrée maritimes, et n’ont d’autres choix que de
s’engager sur des solutions « sur-mesure » à développer.
Faute de référence, la valeur locative prime reste à
41 €/m²/an. Elle reste stable depuis plusieurs années à ce
niveau sur les zones de l’Ecopôle ou de Distriport.
Graphique 19
Demande placée – Bouches-du-Rhône, en milliers de m²
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 20
Loyer prime des entrepôts dans les Bouches-du-Rhône,
€/m²/an
50
48
46
44
Aucune offre de première main
Avec 212 000 m² disponibles fin mars 2014, le stock d’offre
immédiate progresse de façon continue depuis 2011. Les
grands projets en compte-propre et en clé-en-main de ses
dernières années ont favorisé le retour sur le marché de
nombreuses surfaces de seconde main. Ce phénomène s’est
accompagné par un arrêt total des lancements en blanc qui
a pour résultat une offre aujourd’hui exclusivement
constituée de surfaces de seconde main.
Malgré tout, les surfaces de qualité restent majoritaires,
avec certains programmes aujourd’hui considérés de
seconde main parce que livrés depuis plus de 5 ans, mais
n’ayant jamais été occupés. Ainsi, environ deux tiers du
stock d’offre disponible sont constitués de surfaces
modernes, répondant aux derniers standards, dans des
entrepôts de classe A, le plus souvent livrés entre 2005 et
2009.
42
40
Source: DTZ Research
Graphique 21
Offre immédiatement disponible dans les Bouches-duRhône, en milliers de m²
250
200
150
100
50
De nombreux projets mais peu de grues
Les projets restent très nombreux sur le marché logistique
marseillais avec plus d’un million de m² dans les cartons,
parfois depuis plusieurs années pour certains projets.
Dernières annonces en date, deux investisseurs, les groupes
CHARLES ANDRE et 6EME SENS IMMOBILIER, projettent
deux développement de 35 000 m² et 15 000 m² sur la zone
de Distriport.
www.dtz.com
0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Property Times
9
France Entrepôts T1 2014
Nord Pas-de-Calais
Début d’année timide
Régulier depuis plusieurs années, avec une moyenne
d’environ 240 000 m² placés chaque année depuis 5 ans, le
marché logistique du Nord Pas-de-Calais a timidement
commencé l’exercice 2014 avec une seule transaction
d’envergure en trois mois : la prise à bail de 17 000 m² par
la FOIR’FOUILLE sur la zone de Dourges (graphique 22).
Cette zone, moins active ces dernières années après avoir
été le centre névralgique du marché nordiste entre 2006 et
2009, accueille ainsi un nouvel arrivant. La FOIR’FOUILLE
était déjà bien implanté dans la région avec un entrepôt à
Libercourt.
Graphique 22
Demande placée dans le Nord Pas-de-Calais, milliers de m²
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Première main
Seconde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 23
Les valeurs locatives à un niveau plancher
Faute de référence, la valeur prime reste bloquée à
42 €/m²/an, une valeur plancher sur le marché du Nord Pasde-Calais (graphique 23). Les valeurs de présentation
oscillent généralement entre 42 et 44 €/m²/an sur les
bâtiments de classe A livrés ces dernières années, à l’image
de la signature de ST GOBAIN sur 27 000 m² de surfaces
récentes à 43 €/m²/an sur la commune d’Hénin-Beaumont.
Les bâtiments plus anciens se louent dans une fourchette
allant de 35 à 40 €/m²/an selon leur localisation.
Le stock d’offre se résorbe
er
Le stock d’entrepôts vacants s’est légèrement résorbé au 1
trimestre 2014, atteignant 164 800 m² disponibles
(graphique 24). Ce léger repli s’explique par la prise à bail de
surfaces, jusqu’alors vacantes, à Dourges.
Loyer « prime » d’entrepôts dans le Nord Pas-de-Calais,
€/m²/an
50
48
46
44
42
40
38
Source: DTZ Research
Graphique 24
Contrairement aux autres marchés, le stock d’offre paraît ici
en ligne avec la demande exprimée par les utilisateurs. Ce
stock concentre, à la fois, de larges surfaces de première
main sur des entrepôts de plus de 30 000 m², mais
également des cellules de seconde main disséminées sur
des bâtiments de Classe B ou C.
Offre immédiate dans le Nord Pas-de-Calais, m²
250
200
150
100
50
Un grand nombre de projets prêts à être lancés
Les opérateurs attendent généralement une
précommercialisation avant de mettre en chantier leurs
projets. Ainsi, les programmes dotés de permis de
construire sont nombreux, et les mises en chantier, rares
ces derniers mois, concernent exclusivement des opérations
en compte-propre ou clé-en-main.
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0
Première main
Seconde main
Source: DTZ Research
Property Times 10
France Entrepôts T1 2014
Marché de l’investissement
Un marché atone
Avec à peine 85 millions d’euros d’engagements sur les trois
premiers mois de l’année, le compartiment logistique voit
son volume d’investissement divisé par deux en un an. Ce
résultat est à contre-courant d’un marché français de
l’investissement en immobilier qui a enregistré, cette
année, son meilleur début d’exercice depuis 2009 avec 3,8
milliards d’euros investis.
Le manque d’opportunité et le caractère particulier du
compartiment logistique, essentiellement animé par des
spécialistes, expliquent en grande partie ce fort recul des
transactions. Avec seulement 6 signatures en 3 mois, le
marché fonctionne au ralenti, avec un niveau d’activité qui
rappelle ceux observés au plus fort de la crise.
Graphique 25
Montant investi en logistique en France, millions d’€
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Montant global
dont portefeuilles
Source: DTZ Research
Graphique 26
Investissements logistiques en France – T1 2014
Les ventes de portefeuilles, qui avaient soutenu le marché
en 2011 et 2012, ont quasiment disparu depuis 15 mois
(graphique 25). L’acquisition par PROLOGIS, auprès de la
SOFADE, d’un bâtiment de 44 000 m², occupé par ND
LOGISTICS, sur la zone des Chênes Nord à Satolas-et-Bonce
(38), pour environ 25 millions d’euros, constitue la
transaction la plus importante du trimestre.
Ile-de-France
19%
Autres
20%
Marseille
0%
La région lyonnaise aura été le principal théâtre d’activité
er
au 1 trimestre 2014 avec trois transactions pour un peu
moins de 51 millions d’euros d’engagements, soit plus de
60% des investissements au niveau national (graphique 26).
6 transactions
84 millions d’euros
Portefeuille
0%
Lyon
61%
Source: DTZ Research
Les investisseurs locaux privés sont restés discrets ce
trimestre, laissant le champ libre aux grands spécialistes
dans le sillage de PROLOGIS avec des acquisitions réalisées
par ARGAN, GOODMAN ou ROCKSPRING. Cette dernière
vient confirmer l’intérêt renouvelé des investisseurs anglosaxons pour le marché logistique français.
Ces investisseurs sont à la recherche de taux élevés par
comparaison aux produits de bureaux (4% à Paris QCA) et
de commerce (3,90% en pieds d’immeuble à Paris) pour
lesquelles la compression des taux se poursuit. Des
investisseurs core peuvent également s’engager sur des
opérations clé-en-main avec des baux sécurisés long terme,
sur la Dorsale Nord-Sud pour des taux évoluant dans une
fourchette allant de 7 à 8% selon les emplacements
(graphique 27).
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Graphique 27
Taux de rendement prime logistique en France, %
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Source: DTZ Research
Property Times 11
France Entrepôts T1 2014
Définitions
Autorisations d’exploiter
Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une
centaine d’autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530
(Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l’état alvéolé), la 2663
(Stockage de matières plastiques à l’état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir
de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables).
Classification
Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur
libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l’autoroute, non enclavement dans une zone
urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux
contraintes des assureurs).
Clé en main locatif
Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/
locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient
démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les
conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement).
Compte propre
Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant.
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris
les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. A
noter : sont comptabilisées dans l’étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt de
plus de 10 000 m².
Entrepôt
Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d’assemblage léger. Ces
locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute
fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment
correspondant aux standards d’un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des
bâtiments. L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères
tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le
niveau de sécurité incendie, la résistance au sol.
ICPE
Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement est d'une manière générale,
toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou
privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou
nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains.
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Property Times 12
France Entrepôts T1 2014
Les publications de DTZ Research
L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez:
Occupier Perspective
Foresight
Dernières informations sur le marché à destination des
Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands
entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et
indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™.
données.
Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et
Global Occupancy Costs Offices
Angleterre.
Global Occupancy Costs Logistics
Une étude annuelle sur nos prévisions est également
Obligations of Occupation Americas
disponible.
Obligations of Occupation Asia Pacific
Insight
Obligations of Occupation EMEA
Etude thématique sur une problématique particulière liée
Global Office Review
aux marchés immobiliers.
India Office Demand and Trends Survey 2013-14
Deflation and Commercial Property - Mars 2014
Sweden Computer Games Developers Novembre 2013
Tokyo Retail Market 2014
Great Wall of Money – Mars 2014
Property Times
German Open Ended Funds – Mars 2014
Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du
China Investment Market Sentiment Survey - Janvier 2014
marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses,
China The Technology Sector - Janvier 2014
graphiques, données et prévisions.
Czech Republic Green buildings - Décembre 2013
Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok,
Net Debt Funding Gap - Novembre 2013
Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest,
UK secondary market pricing - Octobre 2013
Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort,
Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 2013
Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong
Singapore Government Land Sales - Septembre 2013
Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres,
Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014
Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan,
Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao,
DTZ Research Data services
Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour,
Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie,
Pour plus d’informations, vous pouvez contacter
Wuhan et Xian.
Graham Bruty ([email protected]).
 Property Market Indicators
Investment market update
Séries historiques d’indicateurs des
Mises à jour périodiques du marché de l’investissement
marchés en Asie Pacifique et en Europe.
avec commentaires, principales transactions, graphiques,
 Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair
TM
données et prévisions.
Value Index
Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie
Prévisions à 5 ans sur les principaux
Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine
indicateurs de marché en Asie Pacifique,
Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon,
aux Etats-Unis et en Europe.
République Tchèque et Suède.
 Investment Transaction Database
Données agrégées sur le marché de
Money into Property
l’investissement en Asie Pacifique et en
Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du
Europe.
parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à
 Money into Property
travers le monde. Elle mesure la structure et les
Données sur la valorisation du parc
changements dans la valorisation du parc immobilier dans le
immobilier (taille, structure, propriété), les
Monde.
flux de capitaux et les résultats de nos
Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et
enquêtes sur les intentions des
Angleterre.
investisseurs et des prêteurs.
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Property Times 13
DTZ Research
DTZ Research Contacts
Global Head of Research
Head of CEMEA Research
Head of Research - France
Hans Vrensen
Magali Marton
Delphine Mahé
Phone: +44 (0)20 3296 2159
Phone: +33 1 49 64 49 54
Phone: +33 1 49 64 47 91
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Email: [email protected]
[email protected]
DTZ Business Contacts
Chief Executive, EMEA
John Forrester
Phone: +44 (0)20 3296 2002
Email: [email protected]
DTZ France
DTZ Agence
DTZ Agence - Logistique
Antoine Derville
Marc-Henri Bladier
Stéphane Croxo
Phone: +33(0)1 49 64 90 70
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Phone: +33(0)1 49 64 48 59
Email: [email protected]
Email: [email protected]
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Conseil
Expertise
Antoine Derville
Jean-Philippe Carmarans
Phone: +33(0)1 49 64 90 70
Phone: +33(0)1 47 48 77 24
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Email: [email protected]
Investissement
Asset Management
Nils Vinck
Alban Liss
Phone: + 33(0)1 49 64 46 37
Phone: + 33(0)1 49 64 48 58
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Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis
professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la
responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude
figurant dans le présent document.
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Property Times 14