Ile-de-France

Property Times
France Entrepôts T1 2014
Un démarrage en douceur
DTZ Research
30 Avril 2014
Sommaire
Contexte économique 2
Synthèse 3
Ile-de-France 5
Rhône-Alpes 7
PACA 9
Nord Pas-de-Calais 10
Marché de l’investissement 11
Définitions 12
Auteur
Massinissa Fedala
Chargé d’études
[phone]
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
[phone]
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
[phone]
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
[phone]
[email protected]m
 Avec 240 000 m² de demande placée au 1er trimestre 2014, le marché français
des entrepôts supérieurs à 10 000 m² voit son activité divisée par deux en un
an. Il s’agit du plus mauvais début d’exercice sur la décennie écoulée.
 Les opérations en compte-propre et en clé-en-main, principal moteur du
marché en 2013, avec plus d’1 million de m² placés, ont été beaucoup plus
rares ces trois derniers mois avec seulement deux opérations pour un peu plus
de 57 300 m² commercialisés.
 Les transactions d’envergure, c'est-à-dire celles supérieures à 30 000 m², ont
également été peu nombreuses, avec deux transactions pour 77 000 m²
consommés ce trimestre, contre plus de 200 000 m² placés chaque trimestre
sur ce segment de surface entre 2009 et 2013.
 Le volume d’offre immédiatement disponible s’élève à l’échelle nationale à
quelques 2,6 millions de m² fin mars 2014. La région Ile-de-France concentre, à
elle seule, la moitié de ce volume. Sur l’ensemble des marchés, le volume des
surfaces neuves dans le stock immédiat est en recul voire quasi nul, comme à
Lyon et à Marseille. Malgré un nombre important de projets, les lancements en
blanc d’opérations logistiques restent marginaux.
 Le manque d’offre de qualité explique en grande partie le maintien des valeurs
locatives sur l’ensemble des marchés et ce malgré une demande en berne. La
barre des 50 €/m²/an est ainsi dépassée en Ile-de-France sur des surfaces de
première main, celle des 45 €/m²/an sur des surfaces de seconde main de
classe A.

France Entrepôts T1 2014
www.dtz.com
Property Times
2
Contexte économique
Une reprise qui s’annonce lente
La zone euro, et notamment les pays avancés, Allemagne en
tête, montre des signes de reprise économique de plus en
plus évidents. Les indices PMI Markit confirment mois après
mois cette embellie avec une activité qui enregistre, au 1er
trimestre, son meilleur démarrage depuis trois ans. Le
secteur manufacturier est même en progression pour le
neuvième mois d’affilée. Une inflation minime sur
l’ensemble du deuxième semestre 2013, couplée à une
amélioration du moral des ménages, a participé à une
reprise de la demande intérieure.
Malgré un léger rebond au 4ème trimestre 2013 – avec un
PIB en progression de +0,3% – l’économie française ne
semble pas bénéficier de l’amélioration de la conjoncture
européenne. L’année 2013 s’achève sur une croissance de
+0,3%, après une année 2012 atone.
Les anticipations de l’INSEE ne laissent pas présager
d’amélioration sensible du PIB au cours du 1er semestre
2014, avec +0,1 puis +0,3% attendus aux 1er et 2ème
trimestres (graphique 1) quand, dans le même temps,
l’Allemagne devrait afficher des hausses de +0,8 et +0,5%.
Le regain de la demande européenne ne profitera pas aux
exportations françaises, pénalisées à la fois par
l’appréciation de l’Euro et par une compétitivité-prix qui
demeure défavorable. La légère amélioration de la balance
commerciale au 1er trimestre 2014 ne peut cacher le déficit
commercial structurel qui touche l’économie française, avec
un déséquilibre de près de 460 milliards d’euros cumulés
sur la décennie écoulée.
La demande intérieure ne sera pas un relais solide, avec une
baisse attendue de la consommation des ménages au 1er
trimestre 2014. Mêmes anticipations moroses au niveau de
l’investissement des entreprises.
Dans ce contexte, les transporteurs français, déjà mis en
difficulté par une concurrence européenne féroce,
attendent avec anxiété le dénouement du feuilleton de
l’écotaxe, maintes fois repoussée. Au mois d’avril, le
gouvernement évoque une taxe qui ne serait payée que par
les transporteurs étrangers.
Graphique 1
Croissance du PIB en France, %
Source : INSEE
Graphique 2
Production manufacturière en France
%, glissement annuel
Source : INSEE
Graphique 3
Indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et
l’entreposage – 2005, base 100
Source : INSEE
-2,0
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
1,5
-30
-20
-10
0
10
100
105
110
115
120
125

France Entrepôts T1 2014
www.dtz.com
Property Times
3
Synthèse
Les moteurs du marché sont à l’arrêt
Avec 240 000 m² de demande placée au 1er trimestre 2014,
le marché français des entrepôts supérieurs à 10 000 m²
voit son activité divisée par deux en un an. Il s’agit du plus
mauvais démarrage d’exercice sur la décennie écoulée.
Après l’embellie de 2013, qui avait vu un volume record de
demande placée, l’atterrissage est violent pour les marchés
périphériques avec seulement 82 000 m² placés au 1er
trimestre 2014, soit à peine un tiers du volume enregistré à
la même période en 2013.
La baisse d’activité est nettement moins marquée sur les
marchés de la Dorsale Nord-Sud, avec 157 000 m² placés au
1er trimestre 2014, soit un recul de 9% en un an. Ce résultat
est à pondérer par une année 2013 qui a été aussi morose
sur la Dorsale Nord-Sud qu’elle n’a été exceptionnelle sur
les marchés périphériques.
L’activité a d’ailleurs été très inégale sur la Dorsale avec un
trimestre atone sur les marchés de Marseille et de Lille
(graphique 5). A l’inverse, les marchés franciliens et lyonnais
ont conservé leur rythme de croisière avec respectivement
90 000 m² et 50 000 m² placés en trois mois, des volumes
en ligne avec ceux observés il y a un an.
Les transactions d’envergure – supérieures à 30 000 m², qui
avaient dominé le marché ces dernières années, n’ont pas
été au rendez-vous au 1er trimestre avec seulement deux
transactions pour 77 000 m² commercialisés. Pour rappel,
ce segment de surface concentrait, depuis 2009, plus de
830 000 m² placés annuellement.
Les grandes opérations en compte-propre ou en clé-en-
main, qui ont pris une part croissante sur le marché
logistique français, jusqu’à représenter la moitié des
surfaces consommées en 2013, un record, ont été moins
nombreuses au 1er trimestre 2014.
Le marché reste néanmoins majoritairement centré sur les
surfaces de première-main (graphique 6). Les surfaces de
première-main vacantes ont été plébiscitées à l’image du
programme de LOGICOR à Moussy-le-Neuf, livré en 2010 et
resté vide depuis, qui a accueilli deux utilisateurs pour plus
de 53 000 m² placés.
Graphique 4
Demande placée en France, milliers de m²
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 5
Répartition de la demande placée, T1 2014
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 6
Demande placée en France
Sources: Immostat, DTZ Research
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
T1
T2
T3
T4
Ile-de-France
38%
Lyon
21%
Lille
7%
Marseille
0%
Autres
34%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
T1 2014
Neuf
Seconde main
240 000 m²

France Entrepôts T1 2014
www.dtz.com
Property Times
4
La grande distribution encore et toujours
La part prise par les chargeurs dans la demande placée est
en hausse constante depuis 2008, jusqu’à atteindre 76%
des surfaces consommées au 1er trimestre 2014. Pour
rappel, ce ratio était de 40% il y a seulement 5 ans
(graphique 7).
Cette évolution s’explique en partie par la chute d’activité
des logisticiens, qui consomment deux fois moins de
surfaces qu’au milieu des années 2000, mais aussi et
surtout par l’activité soutenue des chargeurs et notamment
des acteurs de la grande distribution alimentaire.
Ainsi, dans la droite ligne d’INTERMARCHE qui s’était
positionné sur plus de 270 200 m² d’entrepôts en 2013, les
deux transactions les plus importantes du 1er trimestre
2014 sont à mettre au crédit de LIDL, qui s’est engagé sur
un compte-propre de 40 300 m² à Montoy-Flanville (57), et
de CARREFOUR, qui a pris en location 36 800 m² dans le
programme de LOGICOR à Moussy-le-Neuf (77).
Valeurs locatives
Les valeurs locatives tiennent bon
Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives
des entrepôts restent stables sur une grande partie des
marchés (graphique 8). La barre des 50 €/m²/an est ainsi
dépassée en Ile-de-France sur des surfaces de première
main, et celle des 45 €/m²/an sur les surfaces de seconde
main de classe A.
Le manque d’offre de qualité empêche toute pression à la
baisse sur les valeurs locatives. Si les valeurs faciales restent
stables, les mesures d’accompagnement se généralisent,
avec en moyenne 1,5 à 2 mois de franchise par année
d’engagement ferme.
Offre immédiate
Le stock d’offre se résorbe
Avec 2,6 millions de m² disponibles fin mars 2014 à l’échelle
nationale, le stock d’offre s’est résorbé au 1er trimestre
sous l’effet d’une activité principalement concentrée sur
des surfaces existantes. La conjonction d’un arrêt quasi-
total des livraisons de nouvelles surfaces et de la
multiplication des opérations en clé-en-main ou en compte-
propre a mené à un assèchement de l’offre de qualité. Les
plus grands marchés logistiques français, l’Ile-de-France et
Lyon, n’échappent à pas cette pénurie.
Graphique 7
Demande placée en France par type de preneur
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 8
Valeurs locatives moyennes de première main, €/m²/an
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 9
Offre immédiatement disponible, milliers de m²
Source: DTZ Research
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
T1 2014
Chargeurs
Prestataires
40
45
50
55
60
Ile-de-France
Lyon
Marseille
Lille
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Ile-de-France
Lyon
Lille
Marseille
Autres

France Entrepôts T1 2014
www.dtz.com
Property Times
5
Ile-de-France
Démarrage en douceur
Avec 90 000 m² de demande placée au 1er trimestre 2014,
soit un volume en recul de 11% sur un an, le marché
francilien des entrepôts enregistre, en 2014, son plus
mauvais début d’exercice sur la décennie écoulée. Ce
constat est à pondérer par un marché français dont le
volume de demande placée a été quasiment divisé par deux
sur la même période.
Alors que l’activité s’était concentrée, ces deux dernières
années, sur des entrepôts de seconde main, deux
transactions sur des entrepôts de première main ont été
enregistrées avec les signatures sur le « parc Barogne » de
Moussy-le-Neuf de CARREFOUR (36 800 m²) et CSP
(16 600 m²) sur des bâtiments livrés en blanc à l’été 2010 et
restés libres d’occupation depuis (graphique 10).
Les chargeurs confirment leur prédominance avec plus de
80% des surfaces prises ce trimestre (graphique 11). La
transaction de CARREFOUR s’inscrit dans le vaste processus
de réorganisation des supply chain des principaux acteurs
de la grande distribution alimentaires qui, depuis 2008, ont
consommé près de 500 000 m² de surfaces d’entrepôt sur le
marché francilien (graphique 11).
A l’inverse, les prestataires logistiques privilégient le statu
quo et adapte au maximum leur outil immobilier à leur
carnet de commande. La flexibilité est devenue le leitmotiv
pour ces acteurs qui doivent faire face à un marché de plus
en plus difficile.
Le secteur Nord reste une valeur sûre
Le marché reste polarisé sur un axe Nord-Sud qui a
concentré la quasi-totalité de l’activité au 1er trimestre. La
performance du secteur Nord est à souligner avec déjà
65 000 m² de demande placée ; il s’agit ainsi du seul sous-
marché à voir sa demande placée progresser d’une année
sur l’autre (+35% en un an). A l’inverse, l’axe Est-Ouest est
quasiment inexistant avec seulement 7 800 m²
commercialisés sur les trois premiers mois de l’année
(graphique 12). Le département de la Seine-et-Marne a
concentré l’essentiel de l’activité, avec plus de 85% des
surfaces commercialisées ces trois derniers mois.
Graphique 10
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France, milliers de
m²
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Typologie des utilisateurs en Ile-de-France
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 12
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France par zone
géographique
Sources: Immostat, DTZ Research
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
Première main
Seconde main
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
T1 2014
Chargeurs
Prestataires
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
T1 2014
Nord et Sud de l'Oise
Sud
Ouest
Est