Développement économique local et politique de la ville

repères
D é veloppement
économique local
e t politique
de la ville
re p è res pour l’ a c t i o n
les éditions de la DIV
D é veloppement
économique local et politique
de la ville
Conception et rédaction
Raymond Hecht
Robert Spizzichino,
Partenaires Développement
Coordination
Brigitte Charbonneau,
Patrick Engelbach,
Claude Lanvers
So m m a i re
Avant propos
p. 4
Avertissement
p. 6
Les objectifs stratégiques
p. 9
1.1 Un défi: tirer parti du développement
d’ensemble de l’agglomération
p. 10
1.2 Une nécessité: préparer les territoires
pour l’accueil et le développement d’activités
p. 13
1.3 Un levier : faire jouer l’effet multiplicateur
des investissements publics
sur les investissement privés
p. 17
Les principaux champs d’action
p. 23
2.1 La requalification des appareils commerciaux
p. 24
2.2 L’organisation de l’implantation d’entreprises :
immobilier et services
p. 34
2.3 Le soutien à la création d’entreprises ou d’activités
p. 48
2.4 Le développement des services résidentiels
p. 57
Des outils pour agir
p. 63
Les outils :
p. 64
p. 67
p. 70
p. 71
p. 73
FRE
Dispositif ZRU/ZFU
EPARECA
CDC Programme renouvellement urbain
CDC Programme PME Emploi
Les financements:
commerce
immobilier d’entreprise
création d’entreprises
ingénierie économique
portage foncier et aménagement
p. 74
p. 76
p. 77
p. 78
p. 79
Eléments bibliographiques et sites web
p. 80
Eléments de pro bl è ma ti q u e :
une vision inte r na ti o na l e
p. 82
3
Avant pro p o s
Fondée à l’origine sur les
approches urbaine et sociale, la
politique de la ville place aujourd’hui la question du développement
économique et la diversification
des activités au tout premier plan
de ses préoccupations.
Il s’agit tout d’abord de revitaliser
les quartiers, restaurer une vie économique à partir des potentialités
locales. Mais au-delà de cet effort
de remise à niveau, l’ambition de la
politique de la ville vise à promouvoir un véritable développement
porteur de flux économiques et
créateur d’emploi au bénéfice des
agglomérations.
Le développement économique
des quartiers populaires s’appuie
aujourd’hui sur un contexte
favorable de croissance, une
progression encourageante des
démarches d’agglomération et le
lancement de nombreux programmes de renouvellement
urbain. Ainsi l’effort public engagé
doit-il permettre les conditions
nécessaires au développement des
initiatives économiques privées.
Les outils d’intervention existants
ont été modernisés et simplifiés
comme le dispositif des zones
franches urbaines ou des zones de
redynamisation urbaine. De nouveaux moyens significatifs ont été
créés, en particulier le fonds de
revitalisation économique.
4
Le partenariat s’est enrichi avec la
mise en œuvre du programme d’appui de la Caisse des Dépôts et
Consignations.
J’ai souhaité réunir dans cet ouvrage un certain nombre de repères
pour le développement économique des quartiers populaires
avec les différents registres d’intervention , les outils opérationnels
et financiers.
Je forme le vœu qu’il permette de
conforter les contrats de ville et les
programmes de renouvellement
urbain afin de renforcer et pérenniser le développement économique
et la diversification des activités
des quartiers populaires au service
des habitants.
Ce pari mérite toute notre mobilisation.
Claude Brévan
Déléguée interministérielle à la ville
5
Ave rt i s s e m e n t
Ce document de cadrage n’est pas un guide.
Un guide serait l’expression de savoirs
et de savoir-faire établis et communicables.
Or, la manière d’assurer des processus
de développement dans des quartiers réputés
être en difficulté ne repose sur aucune certitude.
On retrouve à ce sujet les débats propres
au développement local considéré dans ses
multiples facettes.
Toutefois, les initiatives locales réussies
ces dernières années, les confrontations
et échanges qui ont eu lieu (cycle 95 – 96
des rencontres de la DIV – quel développement
économique pour les quartiers? Rencontres
Nationales de Nantes en 1999 sur Ville, Economie
et Emploi, les études de cas du GIE Villes
et Quartiers, des CCI, etc.), fournissent
une matière riche que l’on peut organiser.
Ce ne sont que des repères à un moment donné,
car ce processus de développement est appelé
à se poursuivre et à s’amplifier.
C’est donc cette matière qui est rappelée
dans ce document. Il ne vise pas à être exhaustif,
mais plutôt à fournir des indications utiles
pour les équipes locales.
C’est pourquoi il existe des points de recouvrement
entre les chapitres. On a privilégié les domaines
opérationnels et non les cohérences
méthodologiques et il est bien connu
que les domaines opérationnels peuvent
se superposer au sein d’un projet global.
Le schéma qui suit synthétise cette approche
de projet.
STRUCTURATION DU DOCUMENT DE REFERENCE
QUARTIER TERRITOIRE
A DOMINANTE RESIDENTIELLE
difficultés et potentialités
PROJET DE RENOUVELLEMENT
URBAIN
ENVIRONNEMENT PROCHE
réserves foncières, zone d’activités
Chapitre 1.1
AGGLOMERATION
initiatives économiques
Chapitre 1.2
Chapitre 1.3
DEMARCHE STRATEGIQUE
POUR L’ACCUEIL
ET LE DEVELOPPEMENT
D’ACTIVITES
INVESTISSEMENTS
PUBLICS INVESTISSEMENTS
PRIVES
PROJET DE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE TERRITORIAL
Chapitre 2.1
Chapitre 2.2
requalification
des appareils
commerciaux
organisation
de l’accueil
d’entreprise
Chapitre 3
OUTILS MOBILISABLES
Chapitre 2.3
Chapitre 2.4
soutien
à la création
d’entreprises
ou d’activités
développement
des services
résidentiels
7
8
Re p è re s
Chapitre 1
LES OBJECTIFS
STRATEGIQUES
• un défi: tirer parti du développement
d’ensemble de l’agglomération
• une nécessité: préparer les territoires
pour l’accueil et le développement d’activités
• un levier : faire jouer l’effet multiplicateur
des investissements publics
sur les investissements privés
9
Les objectifs
stratégiques
1.1
Un défi : tirer parti
du développement
d’ensemble
de l’agglomération
Un enjeu: inscrire les quartiers dans la carte du développement
de l’agglomération.
Pour cela, saisir les nouvelles opportunités: un contexte
économique favorable, des territoires qui se rassemblent
et s’élargissent, des processus de renouvellement urbain
porteurs de nouvelles potentialités.
Bien sûr, tous les quartiers ne sont pas égaux,
mais la plupart recèlent des possibilités de diversification.
La nouvelle donne
pas sans effets sur le champ considéré :
Un cycle économique
favorable
• constitution de structures inter-
Au-delà des aléas conjoncturels, la
dynamique économique est globalement favorable à la création de
nouvelles activités, à l’adaptation
du tissu économique existant, à
l’investissement en général.
L’émergence
d’une gouvernance
des agglomérations
La croissance des villes, l’intensification des mobilités (domicile/travail, domicile/consommation...) a
de fait engendré un territoire vécu
dépassant le périmètre des communes: les agglomérations, voire
les aires urbaines, représentent
une réalité.
L’organisation de ces territoires
s’accélère à la faveur de nouveaux
cadres législatifs : l’intercommunalité (loi du 12 juillet 1999), l’agglomération (loi du 25 juin 1999)
la solidarité et le renouvellement
urbains (loi du 13 décem br e
2000). Cette nouvelle donne n’est
10
communales disposant d’une
masse critique de ressources plus
favorable à l’engagement de politiques ambitieuses: ce sont aujourd’hui les intercommunalités qui
tirent l’investissement public local,
• intégration et rationalisation
des politiques locales de développement économique, notamment
facilitées par l’instauration d’une
taxe professionnelle unique,
• stratégie de renouvellement
urbain prenant en compte les impératifs de mixité urbaine et sociale à
l’échelle d’un bassin de vie.
La montée en puissance de
projets de renouvellement
urbain inscrits dans
des cycles longs
Dans le cas des quartiers ou des
secteurs urbains en difficulté, l’ampleur des investissements publics
liés aux projets de renouvellement
urbain est susceptible de constituer un véritable moteur du développement économique combinant:
• stratégie foncière et immobilière
visant à introduire ou à réintroduire
de l’activité en créant des capacités
d’accueil adaptées aux attentes des
entreprises et des appareils de distribution commerciale,
• restauration de l’attractivité des
sites d’intervention, engendrant
l’arrivée de nouveaux investisseurs issus de la sphère privée,
• création des infrastructures de
transport nécessaires au désenclavement.
Une nouvelle donne
qui doit changer le
regard sur les quartiers
Inscrire les quartiers dans la carte
du développement de leur agglomération, considérée comme un
système d’échanges et de circulations, implique de sortir d’une
approche exclusivement endogène, autocentrée sur le quartier.
Trois axes d’évolution concernent
l’ensemble des acteurs.
1. Les facteurs de localisation
Les quartiers en difficulté se redéploieront durablement sur la base
d’une mobilisation de leurs potentialités foncières, permettant
d’accueillir de nouvelles activités.
2. Les initiatives économiques
La nouvelle économie, avant
même de parler de NTIC et de biotech, c’est beaucoup plus sûrement une plus forte vitalité des
petites et très petites entreprises
(TPE).
«Favoriser l’esprit d’entreprise» doit
passer d’un statut de mot d’ordre
convenu à un ensemble de pratiques
réellement opérationnelles.
Une part des marchés et une part
des créateurs d’entreprises potentiels sont dans les quartiers. Encore faut-il cesser de porter un regard
condescendant sur ces potentiels.
L’animation économique
On ne conçoit pas de parler sérieusement de développement économique sans la participation active
des entreprises et des banques.
Dans le prolongement des deux
points précédents, le dialogue
public/privé, le « comment faire
ensemble» doivent sérieusement
progresser avec le soutien des
organisations consulaires.
Des territoires singuliers
qui appellent des
stratégies particulières
Des contextes locaux
plus ou moins favorables
Les villes et agglomérations engagées dans les grands projets de
ville constituent des territoires différenciés en fonction :
• de leur dynamique de développement économique (agglos en développement/agglos déprimées),
• de leur degré d’intégration
urbaine : relative continuité urbaine - moindre écart entre quartiers
en difficulté et le reste de la ville ou fragmentation urbaine prononcée - rupture entre quartiers en
difficulté et le reste de la ville.
Les réponses susceptibles d’être
développées seront forcément différentes entre une métropole régionale dynamique, en développement
et dont la croissance profite trop peu
aux quartiers en difficulté, une petite ville en crise au sein d’un bassin
en reconversion difficile, et une commune de la banlieue parisienne...
11
Les objectifs
stratégiques
Des quartiers prioritaires
aux potentialités différentes
Les quartiers se différencient en
fonction de:
• leur relatif enclavement ou au
contraire leur bonne intégration
au reste de la ville
Des grands ensembles construits
en périphérie dans les années 60
se trouvent aujourd’hui localisés
de façon intermédiaire dans le tissu
de leur agglomération, compte tenu
de la poursuite ultérieure du phénomène de l’étalement urbain.
Cette «inclusion» peut devenir une
«intégration» à l’occasion du développement des dessertes: voies de
circulation, transports urbains en
site propre traversant le quartier, etc.
• leur proximité, voire leur contiguïté, à des zones d’activités ou
des friches à reconquérir, atouts
possibles pour raisonner des
actions de développement
• leurs potentialités foncières,
actuelles ou futures (démolitions...), facteur important pour
envisager l’implantation de pôles
d’activités
• leur devenir prévisible à moyen
terme (engagement d’une
démarche de renouvellement
urbain ou simple amélioration de
la gestion urbaine de proximité ne
comportant pas de recomposition
importante)
Pression du
développement et
processus de
renouvellement urbain
Trois configurations différentes
peuvent être schématisées pour
distinguer les possibilités de
dy na m iques propres aux quartiers.
12
Une grande partie de la
ville connaît un processus
de renouvellement urbain
C’est là le fait de villes intégrées à
de grandes métropoles connaissant une forte pression de développement.
Dans ce cas, certains des quartiers
considérés recèlent des potentialités
importantes liées à leur localisation.
L’enjeu consiste alors à mettre en
œuvre un projet de désenclavement
(en termes physiques, sociaux,
d’image...) sans pour autant perdre
de vue les habitants.
Le quartier est inclus
dans un secteur plus large
en renouvellement
L’enjeu consiste alors à inscrire les
possibilités de transformations du
quartier dans celles du secteur
englobant. Il s’agit de diversifier
les fonctions du quartier et d’y
accueillir des activités à partir
d’un redéploiement à l’échelle du
secteur dans son ensemble.
L’espace de transformation
est restreint au quartier
lui-même
Les marges de manœuvre foncières, immobilières, économiques
sont alors limitées au quartier.
Ces marges peuvent pour autant
être tout à fait significatives. Audelà de la diversification interne du
quartier, l’enjeu consiste aussi à
renforcer la porosité avec les secteurs environnants.
A l’inverse, si ces marges sont restreintes, l’approche économique vise
alors essentiellement à qualifier la
fonction résidentielle, notamment à
travers le développement d’une offre
de services et de commerces.
1. 2
Une nécessité : préparer
les territoires pour l’accueil
et le développement
d’activités
Définir des orientations stratégies
Promouvoir le territoire
Définir des orientations
stratégiques
Comment promouvoir une dynamique de développement économique dans un quartier ?
Comme cela vient d’être évoqué, il
faut en préalable resituer le quartier dans son environnement territorial: l’agglomération, le bassin
de vie, le bassin d’emploi. Deux
approches sont à considérer:
• tirer parti pour le quartier des
actions de développement engagées au niveau de l’agglomération,
• partir du potentiel spécifique du
quartier pour voir comment il peut
participer au développement de
l’agglomération.
Dans les deux cas, il faut élaborer
une véritable stratégie, c’est-à-dire
ne pas appliquer des recettes
toutes faites, mais tirer parti des
spécificités et des opportunités
pour définir des objectifs, une
série d’actions et une organisation
adaptée.
REMARQUE IMPORTANTE
Tout quartier ne se prête pas forcément à une action spécifique de
développement économique. Certains quartiers résidentiels peuvent le rester : dans ce cas, on met
plutôt l’accent sur les politiques
d’emploi et d’employabilité, sur le
désenclavement, sur la qualification des commerces et des services
existants et sur le développement
d’une économie résidentielle.
Il n’existe pas de modèle de
développement territorial
adapté aux quartiers dits en
difficulté. En revanche, il est
possible pour chaque cas de
bâtir une stratégie de développement spécifique.
13
Les objectifs
stratégiques
LA DÉFINITION D'UNE STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT
Diagnostic quartier
Cadrage agglomération
Situation géographique
Potentiel de développement
économique
Etat des lieux
Forces et faiblesses
Menaces et opportunités
Ressources humaines
Développement économique
Stratégie et politiques sectorielles
Actions et outils
Opportunités pour le quartier
Projet de renouvellement urbain
Projet de gestion urbaine
Positionnement d'acteurs
Entreprises installées
ou proches, chambres
consulaires, outils publics
de développement, système
de formation...
Définition d'une stratégie
de développement
• part endogène
•
à partir du quartier
> vers le quartier
part exogène
à partir de l'environnement
> vers le quartier
Outils et registres d'intervention
Programme d’actions et
modalités de mise en œuvre
14
Promouvoir le territoire
La question de l’image négative du
quartier constitue souvent un réel
obstacle pour les initiatives de
développement. Cette image repose sur les caractéristiques socioéconomiques de la population, sur
l’insécurité présumée, sur l’urbanisme et l’habitat, sur l’enclavement, sur les services aux habitants et aux entreprises.
l’extérieur de fréquenter le quartier par des événements, l’implantation d’équipements attractifs
(sportifs, culturels...),
• promouvoir à l’extérieur le territoire et son évolution.
C’est une démarche continue,
menée avec le concours de professionnels qualifiés, qui permettra
sur la durée d’obtenir des résultats
probants et de faire en sorte que le
quartier devienne attractif.
Elle ne se change pas aisément.
Un marketing territorial sérieux est
une composante essentielle de la
stratégie; il est nécessaire pour
conférer au territoire une certaine
attractivité. Il repose d’abord sur
des actions effectives de transformation du cadre de vie et d’amélioration des conditions de vie ; mais
on sait bien que leur impact sera
différé dans le temps. Or on ne
peut attendre que toutes les
autres actions soient achevées
pour entreprendre une démarche
de développement économique.
Tout au long du processus, on peut
néanmoins entreprendre un marketing territorial efficace :
• mobiliser les habitants et les
acteurs de terrain pour qu’ils portent une image positive,
• valoriser les initiatives locales
et les «nécessités»,
• mettre l’accent sur des actions
à effet rapide du type signalétique, propreté, stationnement,
éclairage...
• faire connaître les atouts du
quartier et les potentiels de ses
habitants, à des leaders d’opinion,
aux banques et investisseurs, aux
entreprises environnantes,
• banaliser la communication territoriale, pour éviter tout effet de
stigmatisation,
• permette à des habitants de
15
Les objectifs
stratégiques
Les registres d’interventions
Tros registres d’interventions pour définir une stratégie opérationnelle de développement économique au bénéfice d’un territoire à dominante d’habitat social
en difficulté :
– structurer et organiser l’accueil des entreprises,
– susciter et accompagner les initiatives privées,
– décloisonner.
Ces trois registres sont étroitement liés.
Structurer et organiser l’accueil (entreprises, opérateurs, porteur de projets…)
Aménagement, immobilier
Réseaux d’acteurs
•
•
organisation d’un dispositif partenarial
• de
promotion d’accueil et de suivi des
•
•
mobilisation et viabilisation d’un
foncier,
amélioration des infrastructures
de transport (désenclavement, site
propre...)
production d’une offre en immobilier
d’entreprises, y compris par des changements d’usage,
restructuration d’équipements commerciaux.
Un principe: dans la compétition entre les
territoires, ce sont les mieux organisés et
les plus déterminés qui gagnent
entreprises,
en réseau des opérateurs
• mise
de soutien à la création d’entreprises,
lisibilité des services aux entreprises
• ex
istant dans le quartier ou à proximité,
soutien
à l’économie solidaire
• (capital actif
risque de proximité, coopératives, mutualisation des risques...),
identification des personnes
• ressources,
aux entreprises pour répondre
• àaides
leurs besoins de main-d'œuvre.
• mobilisation de l’appareil de formation
Susciter et accompagner les initiatives privées
Permettre au tissu existant, notamment les commerçants, artisans,
professions libérales, de réinvestir et de s’adapter
des services à domicile et prise en charge de services urbains
• Développement
par des groupes locaux.
• Soutien aux activités localement innovantes.
• Aides financières (micro-crédits) et garanties d’emprunt.
• Résoudre les questions d’insécurité.
• Améliorer la formation des commerçants.
• Aider le tissu économique
Améliorer la compétitivité et l’attractivité
• Incitations fiscales (ZRU, ZFU...)
«Coups de pouce»: aides au démarrage des créateurs d’entreprises, aides
• aux
investissements
Soutien
aux initiatives d’accompagnement de type culturel.
•
Décloisonner
• Valoriser les atouts du territoire auprès des instances chargées du développement local.
• Constituer des clubs d’entrepreneurs à partir des territoires environnants.
• Se mettre en réseau avec d’autres territoires.
• Faciliter la connaissance et l’accès aux services des entreprises.
• Promouvoir les formations qualifiantes et adapter les cultures professionnelles.
• Organiser des visites de grandes entreprises régionales.
• Participer aux foires expositions et aux événements économiques.
16
1. 3
Un levier: faire jouer
l’effet multiplicateur des
investissements publics sur
les investissements privés
Les investisseurs privés ne se mobilisent pas pour
des quartiers en renouvellement quand il apparaît plus simple
et plus rentable d’investir sur des sites considérés comme moins
incertains.
En revanche l’investissement privé se mobilise pour les quartiers
quand la lisibilité du projet et les conditions qui lui sont offertes
sont au minimum comparables aux alternatives qui peuvent exister
par ailleurs sur le territoire.
L’investissement public doit donc d’abord viser à restaurer
des conditions de marché compétitives pour le privé,
au regard du fonctionnement global du territoire.
Plus largement, l’action publique et le portage politique,
en affichant des perspectives claires et en manifestant
une volonté suivie d’effets, doivent contribuer à sécuriser
les investisseurs, mieux à même alors de prendre des risques
normaux et d’entreprendre.
Les outils propres à la politique de la ville mais aussi
un certain nombre de montages plus classiques en matière
de partenariat public/privé, permettent de soutenir ces démarches.
Qu’entend-t-on par
investissements ?
Les investissements
publics
Les opérations de renouvellement
urbain et les grands projets de ville
mobilisent des investissements
publics substantiels hors même du
champ de l’habitat :
• restructuration urbaine (désenclavement, aménagements,
voiries, espaces publics...)
• amélioration des services
publics et de la gestion urbaine
de proximité
• création ou rénovation d’équipements structurants dont des
centres commerciaux, mais aussi
des équipements culturels, de formation, de santé...
Les incitations fiscales ou les
divers outils de dynamisation économique peuvent aussi être considérés comme des investissements
publics.
Il est important de se placer dans
la perspective d’investissements
publics déclencheurs d’investissements privés:
• nouveaux commerces et services
• entreprises du type TPE/PME
17
Les
objectifs
objectifs
sLes
t
r
a
t
s t r a téég
g iiqquueess
• opérations de promotion privée
(immobilier d’entreprise, immobilier résidentiel, hôtellerie...)
• gestion déléguée de services
publics entraînant des investissements et une prise de risque du
concessionnaire
Les investissements privés
L’investissement et le risque corollaire portent généralement alors sur:
• du foncier
• de l’immobilier
• des outils de production
De multiples expériences ont été
entreprises dans cette optique
pour réaliser de la mixité urbaine,
soit à l’occasion de la Charte Partenaires pour la Ville, soit dans le
cadre du programme d’intérêt
communautaire URBAN, soit lors
de l’instauration des zones
franches urbaines soit dans
d’autres pays européens.
Remarque : pour plus de clarté, on
exclura de ce chapitre, tout comportement du type « entreprise
citoyenne » acceptant d’investir
avec une attente de retour en
matière d’image et de valorisation
interne ou externe de l’action réalisée. Ce positionnement, pour intéressant qu’il soit, sort du cadre du
développement économique.
L’effet levier des
investissements publics
Dans le cas général (hors quartiers prioritaires de la politique de
la ville), une balance favorable
suppose qu’un franc de financement public entraîne plus d’un
franc d’investissement privé.
Au-delà de l’effet multi pl icateur
portant sur la question des investissements, un bilan économique
consolidé de l’opération amène
également la collectivité à considérer l’impact en termes de nouvelles ressources fiscales et d’effets induits (emploi...).
18
Quels sont les critères d’investissement
des opérateurs privés ?
Des fondamentaux
Les critères de base concernent l’existence d’un marché, sa profitabilité, les conditions d’exploitation, le retour sur investissement et la plus value patrimoniale
escomptable en cas d’investissement immobilier.
Type d’opérateur
Critères de base
Risques perçus
Commerce, distribution,
services de proximité
• Existence d’un marché
• Conditions d’exploitation
• Valorisation d’un fonds
• Insécurité
• Démarque inconnue
• Dévalorisation du fonds
• Conditions d’exploitation
• Retour sur investissement
• Plus value patrimoniale
• Insécurité
• Image négative influant
de commerce
TPE/PME
de commerce
sur le climat social interne
(personnel) sur les clients
et partenaires
• Vacance
• Surcoûts liés à l’insécurité
• Possibilité de revente
Investisseur immobilier
Au regard de ces éléments, il faut que les partenaires publics se rapprochent de l’entreprise concernée, identifiant les critères prioritaires pour elle, et qu’ils lui fournissent tous les
éléments permettant de les apprécier.
Une approche comparative
Les opérateurs économiques privés
procèdent par examen d’alternatives et choisissent les solutions
les plus simples et les plus favorables au regard de leurs intérêts.
Si un marché existe, un réseau de
distribution alimentaire préférera
acquérir un terrain nu sur un axe passant, proche du quartier considéré,
pour réaliser une «boîte à vendre»
entourée d’un parking, plutôt que de
réinvestir dans un centre commercial
obsolète en cœur de quartier, avec
les multiples aléas qui obèrent une
telle démarche.
des « solutions quartier» et des
« solutions types » à l’extérieur
des sites en renouvellement.
Un moteur: la confiance
Les investisseurs s’engagent quand
un projet devient lisible et quand
les interlocuteurs publics apparaissent fiables.
En la matière, les élus sont au premier rang pour faire valoir un
consensus local large, une volonté
politique réelle, une communauté
de vue des partenaires pour
accompagner la démarche.
L’intervention de la puissance
publique, notamment en termes
d’offre foncière, doit viser à rétablir
une comparaison compétitive entre
19
Les objectifs
stratégiques
Quels sont les préalables
qui s’imposent aux
collectivités territoriales
pour enclencher
l’investissement privé ?
Mettre en perspective
le projet
Au-delà de l’affichage d’un projet, il
faut pouvoir décrire avec précision
(notamment en terme d’échéancier) les transformations programmées et pouvoir fournir des engagements à cet effet.
Il faut donc valoriser les investissements publics en explicitant le cas
échéant leur impact direct sur les
investissements privés envisagés.
S’assurer de la disponibilité
foncière/immobilière
à des conditions
compétitives
Cette condition suppose dans la
plupart des cas une étape de maîtrise publique des terrains d’assiette et leur mise en ordre de
marche préalable (droit des sols,
démolitions et dépollutions éventuelles, viabilisations...).
Ces «assiettes» foncières et/ou
immobilières doivent pouvoir être
proposées aux investisseurs privés
à des conditions en rapport avec
leurs impératifs d’exploitation et les
conditions usuelles du marché.
Autrement dit, le renouvellement
urbain implique généralement un
financement public très significatif du « pré-aménagement » et de
l’aménagement pour permettre à
l’investissement privé d’intervenir
dans un second temps.
Les démarches et exemples cités
dans les paragraphes ayant trait aux
commerces et à l’accueil d’entreprises illustrent cette question clé.
La mobilisation des crédits de la
politique de la ville, du fonds de
20
renouvellement urbain, de la caisse des dépôts et , ou encore l’EPARECA sont susceptibles d’apporter
des réponses en la matière.
Disposer de ressources
professionnelles
spécialisées et compétentes
L’ensemble de ces démarches
impose de disposer de capacités
d’ingénierie et de conduite d’opérations particulièrement expertes.
Celles-ci peuvent relever d’une
société d’économie mixte, de services de collectivités locales, d’un
organisme ayant une compétence
d’aménagement, d’un groupement
d’intérêt public, de prestataires
externes...
Elles sont désormais soutenues
dans le cadre du fonds de revitalisation économique (FRE).
Savoir répondre aux
investisseurs privés
pour les motiver
On doit pouvoir répondre de manière claire à des questions sur:
• les déplacements
• la signalétique
• la main d’œuvre, son niveau
de qualification
• les services aux entreprises
• l’habitat disponible à proximité
et sa variété
• les écoles
• la sécurité
En dehors même de l’information,
tout investisseur privé intervenant
dans un quartier «difficile », doit
pouvoir disposer de facilités fournies par la maîtrise d’ouvrage
publique, comme :
• l’aide aux démarches
administratives
• le suivi personnalisé des dossiers
• l’accueil dans le nouvel
environnement socio-économique
• les travaux d’implantation dans
le territoire considéré
En résumé, tout investisseur potentiel devrait pouvoir disposer d’un dossier d’information et d’accueil élaboré par des personnes connaissant bien
le secteur privé, dossier fournissant, avec une description du quartier en
renouvellement, tous les éléments évoqués ci-dessous (une partie identique pour chacun et une partie adaptée aux spécificités de l’investissement considéré).
Pas de plaquettes publicitaires, mais plutôt une information précise, claire,
valorisante et surtout pertinente par rapport aux attentes et à la culture de l’investisseur - entrepreneur.
Certains dispositifs mis en place à l’occasion des zones franches sont susceptibles de fournir des illustrations de ce type de démarche.
21
Les objectifs
stratégiques
Quels sont les montages possiblesd’actions
de développement économique ?
Les catégories du tableau ci-dessous n’ont pas un caractère exhaustif.
Certains des exemples cités dans les paragraphes ayant trait aux commerces et
à l’accueil d’entreprises peuvent illustrer les logiques dont il est question.
Aux côtés des outils de l’intervention économique relevant du droit commun, les
nouveaux outils du renouvellement urbain, mis en place par l’état, la Caisse des
Dépôts et Consignations, les collectivités doivent permettre de formaliser une
variété de solutions.
Investissement public
Objectifs
Effets escomptés en
termes d’investissement
privé
Aménagement
Portage foncier
Portage immobilier
• offrir des conditions fon-
• prise en compte de l’offre
cières et/ou immobilières
compatibles avec le marché de référence, voire
plus favorables
•
comme une alternative
crédible
enclenchement de
l’investissement privé
Constitution d’une société
immobilière disposant
d’apports publics et privés
• sécuriser des investis-
Montage d’une solution de
type immobilier locatif ou
crédit-bail pour TPE/PME
• minimiser l’investissement • maximiser leurs capacités
Co investissement en vue
de confier une concession
d’exploitation d’un équipement
seurs privés en co investissant
immobilier des TPE/PME
• mobiliser des investisseurs
privés
• bénéficier de leur professionnalisme
22
• prise de relais à terme par
les investisseurs privés
permettant la sortie des
investisseurs publics
d’investissement sur l’outil
de production
• co investissement, voire
prise de relais complète
à terme
Re p è re s
Chapitre 2
LES PRINCIPAUX
CHAMPS D’ACTION
• la requalification des appareils commerciaux
• l’organisation de l’implantation d’entreprises :
immobilier et services
• le soutien à la création d’entreprises ou d’activités
• le développement des services résidentiels
23
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
2 .1
La requalification des
appareils commerciaux
Commerçants, artisans: ils rendent service aux habitants,
contribuent à la qualité de la vie, font l’histoire
et l’urbanité d’un quartier... au même titre que les professions
libérales de proximité.
Si l’attractivité d’un ensemble résidentiel dépend souvent
de la présence de ces services, à l’inverse, la dégradation
d’un quartier se remarque d’abord à l’aspect de ses commerces :
cellules vacantes, entretien défaillant, assortiments restreints...
La requalification des équipements commerciaux constitue
donc un enjeu essentiel du renouvellement urbain.
Il s’agit en général d’un processus long et complexe, dépendant tout
à la fois d’une approche économique rigoureuse, d’une articulation
avec un projet urbain et d’un véritable portage politique.
Une palette d’outils existe aujourd’hui, pour revitaliser
et restructurer les centres commerciaux: crédits
de renouvellement urbain, FISAC, fonds de revitalisation
économique, crédits européens, fonds de renouvellement urbain
(CDC), EPARECA.
Quartiers sensibles :
un réel potentiel
de consommation
L’étude menée fin 1999 par le CREDOC pour le compte de la CDC et du
promoteur Altaréa cadre un certain
nombre d’éléments relatifs au
potentiel de consommation des
4,7 millions habitants des ZUS:
• une majorité de ménages
actifs: à l’échelle de l’ensemble
des ZUS, 68 % des ménages comptent au moins un actif.
• des revenus plus modestes,
mais des familles plus jeunes et
plus nombreuses que la moyenne
24
• les types de commerces fréquentés sont proches de ceux de l’ensemble de la population française
• à enseigne et taille comparable,
les supermarchés des ZUS
connaissent un panier moyen
inférieur, compensé par des
visites plus fréquentes
• les comportements de consommation alimentaire sont proches
de ceux de la moyenne ménages
français
•au delà des besoins de base, le
déficit de consommation est plus
net sur d’autres types de produits ou de services (loisirs, culture...).
Principes de base
du fonctionnement
commercial
La viabilité des services marchands concernés repose sur trois
règles simples :
• l’existence d’un marché
• un emplacement de qualité
• des conditions d’exploitation
satisfaisantes
clients. L’offre de stationnement
automobile constitue un facteur
clé de succès.
Les bons emplacements se situent
généralement sur des axes interquartiers, permettant de capter un
flux automobile important, tout en
étant très accessible pour les piétons résidant à proximité.
Le commerce et plus largement
tous les services marchands,
constituent des activités économiques dont la pérennité dépend
du chiffre d’affaire généré et du
profit réalisé.
L’organisation optimale d’un centre
commercial ou d’une rue commerçante ne doit rien au hasard. Un
plan d’organisation des commerces, situant judicieusement les
locomotives (supermarché, poste,
pharmacie...) permet d’augmenter
les flux commerciaux au profit de
tous les exploitants.
Sans un nombre suffisant de
clients solvables, pas d’activité
commerciale.
Des conditions
d’exploitation
satisfaisantes
D’où l’importance de la notion de
zone de chalandise, secteur géographique sur lequel rayonnent les
activités considérées en attirant
des clients.
Fonctionnelles :
• des locaux bien conçus, facilitant la sécurisation et l’organisation des flux externes/internes
(livraisons, stockage, administration, vente...)
Economiques :
• des loyers et des charges en
rapport avec la réalité des chiffres
d’affaires potentiellement
générés.
• une gestion efficace du pôle
commercial.
L’existence d’un marché
A titre d’illustration, les enseignes
de distribution alimentaire considèrent que 6 000 à 7 000 habitants constituent un seuil minimum pour implanter une moyenne
surface attractive (supermarché
de 1 000 m2).
Un emplacement
de qualité
La réussite des commerces, services, activités artisanales
dépend des espaces au sein desquels ils sont groupés : centres
commerciaux, linéaires de rues
marchandes, grappes de services
en pied d’immeuble...
L’organisation de ces espaces est
déterminante. Ils doivent être
accessibles, visibles, lisibles, fonctionnels et sécurisants pour les
Les difficultés usuelles
propres aux quartiers
sensibles
Des centres commerciaux
enclavés, concurrencés par
l’équipement commercial
de périphérie
• centres commerciaux introvertis, peu lisibles, peu accessibles
par voiture, en retrait des princi25
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
paux flux de passage, faiblement
attractifs compte tenu d’une
« masse critique » d’activités
insuffisante
• développement depuis plusieurs décennies de nouvelles
formes de distribution venant
concurrencer le commerce de
proximité de ces quartiers, au premier rang desquelles les hypers
de périphérie
Des commerces et des
services qui souffrent
de la dégradation de
l’environnement
• des quartiers dont le pouvoir
d’achat baisse : paupérisation des
ménages, développement de la
vacance
• des quartiers dont le cadre de
vie s’est dégradé, des phénomènes d’insécurité qui se fixent
fréquemment sur les pôles commerciaux
Des difficultés propres
aux copropriétés
• dérive de la composition com-
merciale du centre par le jeu de
mutations successives peu cohérentes, reprise de fonds par des
exploitants peu professionnels...
Apprécier les termes
du problème posé
pour choisir une stratégie d’intervention
La stratégie d’intervention découle
d’un diagnostic économique précis, d’une démarche de partenariat, d’une réflexion repositionnant
la question posée dans le cadre
d’une approche urbaine plus large.
Trois angles d’approche sont
importants pour fonder le diagnostic économique :
• l’analyse commerciale
• l’analyse urbaine et fonctionnelle
• l’état des lieux juridique et la
gestion
L’analyse commerciale
• dans le cas des copropriétés
commerciales, des régimes juridiques complexes, des intérêts
divergents (propriétaires des
murs/propriétaires des fonds), qui
handicapent une gestion unifiée
et des actions de rénovation
Des difficultés qui se
conjuguent et entraînent
un déclin des appareils
commerciaux
• dégradation des résultats, faible
capacité de réinvestissement des
exploitants en place
• absence d’entretien et de
maintenance, voire insolvabilité
de la copropriété
• cellules commerciales
vacantes, aspect général
de déshérence
26
Quelques questions clés :
• Quelle est la zone de chalandise
du pôle commercial considéré?
• Quel est le marché théorique
potentiel par type d’activités?
• Quel est l’environnement
concurrentiel ?
• Quelle est la demande, quels
sont les comportements d’achat
de la clientèle potentielle?
• Quels sont les résultats
des exploitants en place ?
• Niveau d’adéquation ou
d’inadéquation offre/demande ?
• Y a-t-il une stratégie de
développement ou de
repositionnement concurrentiel
du pôle commercial?
sur quels créneaux ?
avec quelle locomotive?
quelle synergie avec les projets
d’implantation ou de transferts
d’équipements et de services
publics?
Les marchés forains
Dans un certain nombre de
cas, les marchés de certains
quartiers constituent des rendez-vous réguliers dont le pouvoir d’attraction s’étend à toute
l’agglomération. C’est le cas,
par exemple, du marché des
Minguettes à Vénissieux. Il
convient alors d’intégrer cet
atout important à l’analyse et
à la stratégie qui peut en
découler.
L’analyse urbaine
et fonctionnelle
Quelques questions clés :
• L’organisation spatiale du pôle
commercial, son emplacement,
son bâti, son positionnement au
regard des flux, influent-ils positivement ou négativement sur son
fonctionnement ?
• Comment l’espace du centre
est-il perçu par les usagers?
• Le fonctionnement du site
(contexte immobilier, foncier et
urbain) permet-il une évolution du
pôle commercial?
L’état des lieux juridique
et de la gestion
Les points clés :
• Mise à plat de la situation fon-
cière et immobilière
• Etat de la propriété des murs,
des fonds, situation en cas de
copropriété
• Nature des baux consentis
• Structures de gestion, règlements, résultats de la gestion
• Point des dysfonctionnements
Engager la concertation
pour mieux apprécier la
situation et déterminer
une stratégie
La concertation est constitutive de
l’ensemble du processus d’analyse, de choix d’une option d’intervention, puis de conduite de projet.
Elle permet de capitaliser la
connaissance des problèmes et,
de faire adhérer les acteurs
concernés aux solutions qui se
dégagent.
Elle concerne au premier chef les
commerçants et autres acteurs
économiques présents, mais aussi
les habitants, les responsables
d’équipements et les opérateurs
urbains du secteur...
Les organismes consulaires sont
susceptibles d’amener un appui
précieux dans la conduite d’un tel
processus.
La concertation porte sur la perspective et les objectifs généraux
de la démarche envisagée.
Elle est distincte d’une phase ultérieure de négociation, susceptible
quant à elle de concerner des propriétaires ou des exploitants, relativement à des conditions générales de montage d’opération ou à
des cas particuliers.
Articuler de manière étroite
projet urbain
et requalification
de l’appareil commercial
Il apparaît essentiel que tout projet
de requalification commerciale
puisse s’inscrire dans le cadre
d’une réflexion amont en matière
de projet urbain.
Ces deux volets associés - projet
urbain, requalification commerciale -constituent des leviers complémentaires.
Correctement articulés, ils constituent l’un pour l’autre des gages
réciproques de réussite.
27
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
En fonction des contextes,
des stratégies
d’intervention différenciées
On notera à titre d’illustration
quelques grandes catégories
de solutions :
• l’adaptation de l’existant
• la restructuration lourde
de l’existant
• le transfert/reconstruction/
démolition
• le désinvestissement commercial progressif, la reconversion de
la vocation de l’équipement
L’adaptation de l’existant
Il s’agit d’une démarche qui ne
remet pas en jeu de manière déterminante la configuration initiale du
pôle commercial.
Trois types de registres sont mobilisés à des degrés divers pour
améliorer son fonctionnement:
• la remise à niveau des équipements (bâtiments, agencements,
espaces extérieurs, éclairage, stationnement, signalétique...)
• l’adaptation quantitative et qualitative de l’offre commerciale (introduction de nouveaux services, maîtrise dans la mesure du possible
des mutations de fonds de commerce pour rétablir une diversité
et une cohérence de l’offre...)
• la dynamisation des commerçants: union commerciale,
démarches de promotion et de
qualité...
La question de la diversification de
l’offre sur des créneaux non couverts peut offrir des vraies opportunités. Voir à ce propos les dispositifs visant à soutenir la création
d’entreprises et d’activités.
28
Le cas du quartier des
Châtillons (40 commerces)
à Reims illustre cette
démarche. La CCI, la Ville
de Reims, la SA d’HLM l’Effort
Rémois et l’Union Commerciale se sont engagés aux côtés
des commerçants dans un
plan d’action durable se traduisant dans un premier
temps par la mise en place
d’une charte de qualité.
Le cas du « contrat de rue
de l’Epeule » à Roubaix illustre
une action très complète sur
une rue commerçante de faubourg. Pour mener cette opération, la collectivité est
passé par le rachat d’une
trentaine de locaux (murs
et fonds).
La CCI de Lille-Métropole a
organisé la formation de nouveaux commerçants et facilité
leur implantation simultanée
dans ces locaux.
La restructuration lourde
de l’existant
Le cas du Pôle Commercial
des Nations, dans le quartier
des Côteaux à Mulhouse
illustre une telle démarche.
Cette opération, menée par la
ville de Mulhouse et sa SEM
avec le concours de l’EPARECA
et de la CDC, permet de créer
un véritable centre à l’échelle
d’un large secteur urbain,
dans le cadre d’un projet intégrant l’arrivée future du tram
train.
Coût 31 MF.
Il s’agit d’une refonte complète du
centre commercial existant. La
réorganisation des surfaces passe
par une étape de maîtrise immobilière, impliquant le rachat total ou
partiel des murs et des fonds par
un maître d’ouvrage public.
Ces démarches s’avèrent longues,
coûteuses et complexes, notamment dans le cadre de copropriétés. Elles constituent néanmoins
un passage obligé pour repositionner un équipement commercial
concurrentiel à l’échelle d’un secteur urbain entier.
Le cas du Centre Commercial
de Mantes II (Val Fourré,
Mantes la Jolie) constitue une
illustration de ce type de
démarche. A partir de 1996, la
ville et l’Etat confient à l’EPAMSA la mission de restructurer
massivement ce grand centre
commercial dont la copropriété est sinistrée. L’équipement
est repositionné sur une fonction de centre de services
publics et de pôle commercial
inter-quartiers.
Coût 77 MF, durée 7 ans.
Le transfert/reconstruction
Il s’agit de reconstruire le centre
commercial sur un site voisin de
l’emplacement initial, dans un
cadre jugé mieux adapté.
Comme dans le cas de la restructuration lourde de l’existant, il s’agit
de démarches longues, coûteuses
et complexes, passant nécessairement par la maîtrise du foncier disponible et selon les cas, le rachat
de murs, voire de fonds, du centre
commercial initial.
L’ancien centre commercial est
alors soit démoli, soit reconverti.
Le désinvestissement
commercial progressif, la
reconversion de la
vocation de l’équipement
Le diagnostic conclut à l’extrême
difficulté de maintenir une vocation commerciale au site à moyen
terme, compte tenu des différentes contraintes analysées.
Les commerces existants sont
soutenus par des actions sur l’environnement.
Dans le cadre d’une approche
cohérente, les cellules vacantes
font l’objet d’une maîtrise et sont
réaffectées à d’autres activités :
locaux pour créateurs d’entreprises hors commerce de proximité, services divers, locaux associatifs, ateliers d’artistes...
L’enjeu du portage
immobilier: des réponses
nouvelles
L’unicité de la propriété
immobilière, facteur clé
de réussite des centres
commerciaux
Repositionner un équipement commercial pour en faire un pôle interquartier concurrentiel, capable de
structurer une véritable centralité,
suppose généralement de mettre
29
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
en œuvre des stratégies urbaines
de type «restructuration lourde »
ou «transfert/reconstruction ».
C’est à ces conditions que des
locomotives alimentaires significatives (supermarchés) ou des
moyennes surfaces spécialisées
peuvent s’engager, permettant sur
cette base de créer une offre commerciale significative et attractive.
Le seuil inférieur de telles opérations s’établit à environ 3000 m2
de surface, dont en général 1000
m2 pour un supermarché.
Outre la qualité de l’emplacement,
l’unicité de la propriété immobilière et l’organisation d’une gestion
commerciale unifiée sont des facteurs clés de réussite.
L’engagement de telles opérations
implique donc plusieurs préalables: la maîtrise du foncier, le
portage de l’immobilier commercial
neuf ou reconfiguré, qui peut selon
les cas impliquer de passer par une
phase de maîtrise des copropriétés dégradées préexistantes...
Or en zone urbaine sensible, la
complexité de la démarche et le
risque perçu écarte à priori les
investisseurs privés pouvant être
concernés par l’immobilier commercial.
L’initialisation de la démarche et
son portage à moyen terme repose
donc sur les pouvoirs publics.
L’Epareca et le programme de
renouvellement urbain (ETAT/CDC)
fournissent aujourd’hui de nouvelles réponses opérationnelles
dans ces domaines.
A terme, les Sociétés d’Investissements Régional (SIR), dont l’objet
est d’assurer le financement
d’opérations foncières et immobilières mises en œuvre au titre des
programmes locaux de renouvellement urbain, devraient permettre
30
une démultiplication du portage de
ce type d’opérations.
Une première SIR est en cours d’expérimentation en Rhône-Alpes.
L’EPARECA: un rôle
de maîtrise d’ouvrage
de la restructuration
L’EPARECA :
• expertise les situations
• quand des potentialités sont
avérées, configure des opérations
correspondant aux exigences de
commercialité et de fonctionnalité
des opérateurs
• mobilise les tours de table financiers permettant de réaliser les
investissements immobiliers, avec le
plus souvent le concours de la CDC
• monte les structures juridiques
en charge de la maîtrise d’ouvrage
immobilière
• profile des équilibres de gestion
permettant d’amortir les investissements sur durée longue
(20 ans), autorisant en cela des
niveaux de loyer en rapport avec
les équilibres d’exploitation de
commerces de proximité
• met en place des réponses en
terme de gestion unifiée de centre
commercial
• recherche à moyen terme la
reprise de ces actifs immobiliers
par des investisseurs privés, des
conditions normales de marché
ayant été restaurées entre temps
Une centaine de sites commerciaux font actuellement
l’objet d’une saisine de l’EPARECA.
Une quinzaine sont d’ores et
déjà en phase opérationnelle,
l’EPARECA s’étant effectivement engagé dans un rôle de
portage.
Les fiches de cas pour chacun
de ces centres commerciaux
sont détaillées sur le site
www.epareca.org
La CDC: intervenir en
investisseur pour assumer
avec des partenaires
publics et privés des
risques immobiliers
Outre le financement des dépenses
d’ingénierie (études, direction de
projet), le Fonds de Renouvellement Urbain de la CDC participe au
financement des investissements
sous deux formes:
• des prêts,bonifiés (PPU, PRU)
• des prises de risque sous forme
de prises de participation dans
des opérations d’immobilier commercial et d’entreprise, aux côtés
d’autres investisseurs publics et
privés. Dans ce cas, la CDC intervient pour amorcer des opérations
dont elle a préalablement vérifié
le potentiel et mesuré le rapport
risque/retour sur investissement
prévisible. Son objectif consiste à
terme à se désengager financièrement des opérations une fois que
des conditions normales de marché ont été restaurées.
La CDC peut intervenir aux côtés
de l’EPARECA.
Dans ce cadre, ce sont des sociétés à objet immobilier (SARL ou SCI)
qui sont constituées pour garantir
l’unicité de la propriété et rationaliser les processus de gestion.
•Pôle Commercial des Nations
à Mulhouse, l’EPARECA et la
CDC ont constitué pour porter l’opération une SARL
dotée d’un capital de
3,60 MF, chacun y contribuant à hauteur de 50 %.
•Transfert du Centre Commercial de la Rafale à Reims, une
SARL dotée d’un capital de
3 MF a été constituée pour
porter l’opération. Participent au capital l’EPARECA, la
CDC, la SEM Reims Développement, la Caisse d’Epargne.
•Centre commercial des
Belles Portes à Hérouville
Saint-Clair, une SCI a été
constituée à l’initiative de
l’EPARECA et de la SEM locale.
•Centre commercial du quartier Bellefontaine à Toulouse,
une SCI sera constituée
entre la CDC et un promoteur
privé, la SODES.
Promouvoir une gestion
commerciale unifiée,
condition de la cohérence
de l’offre commerciale
La question des commerces et des
services dans les quartiers sensibles ne se réduit pas à la conduite d’opérations de restructuration
lourdes, circonscrites dans le
temps.
Elle repose d’abord sur un management urbain au quotidien, dont il
convient de construire avec les
acteurs concernés les termes les
plus adaptés.
Si l’unicité de la propriété immobilière constitue un facteur clé de la
réussite des centres commerciaux, elle ne préexiste pas systématiquement partout. Force est de
prendre en compte alors la diversité des acteurs en jeu pour promouvoir des réponses confortant l’attractivité des pôles.
Vers des «gestionnaires/
animateurs du commerce
de quartiers » ?
La maîtrise du fonctionnement des
pôles commerciaux dans les quartiers renvoie à des questions multiples:
• maîtrise de la recommercialisation des cellules vacantes, pour
éviter toute dérive pénalisante
dans la composition commerciale
31
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
d’ensemble. Cette maîtrise est
simplifiée en cas de propriété
unique, difficile voire improbable
en cas de propriété éclatée
• propreté, maintenance, sécurité, ambiance
• harmonisation des horaires
d’ouvertures
• dynamisation des associations
de commerçants, actions de promotion, nouveaux services
La prise en compte de ces questions suppose une coordination
d’acteurs multiples.
Bien souvent la dynamique des
associations de commerçants des
quartiers est faible, quand elle
n’est pas inexistante.
Le rôle d’un binôme municipalité/organismes consulaires est
alors souvent déterminant pour
structurer une dynamique et mobiliser tous les acteurs concernés,
dont les commerçants.
A l’image des « town centers
managers» anglais ou belges, la
nouvelle fonction de «gestionnaire de centre ville » ou «d’animateur du commerce de centre ville »
a tendance à se développer depuis
quelques années. Il s’agit de fédérer les acteurs locaux (municipalité, associations de commerçants,
grandes enseignes, organismes
consulaires...) pour coordonner les
interventions ayant trait à la gestion des espaces publics et impulser des actions d’animation et de
promotion commerciale.
Cette approche qui reste pour le
moment propre aux centres villes
pourrait être adaptée aux quartiers.
En lien avec l’ensemble des
acteurs, dont les Assistants Technique « Politique de la Ville» des
CCI et des Chambres de Métiers,
pourrait notamment s’envisager une
fonction de gestionnaire de centres
commerciaux à temps partagé.
32
Dès 1994, la Communauté
Urbaine de Lyon, en lien avec
les instances consulaires et
l’Etat, a défini des modalités
d’intervention au profit des
pôles commerciaux de proximité dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Dans ce cadre, des missions
sont actuellement confiées à
des prestataires extérieurs
pour soutenir des centres de
quartier:
> missions de recommercialisation de cellules vacantes:
démarches de prospection
ciblées
> missions de soutien à l’animation des pôles commerciaux de quartier, en liaison
avec les groupements de commerçants
Dans le cas des opérations
de restructuration lourdes,
gérer la transition
Les opérations de restructuration
lourdes sont longues à se concrétiser et se conduisent sur le moyen
terme.
Au regard de cette échelle de
temps, les habitants des quartiers
et les commerçants en place sont
quant à eux d’abord soucieux de
réponses au quotidien.
La gestion des phases de transition implique donc nécessairement un investissement en termes
de gestion urbaine et de soutien
aux activités existantes, le temps
que le renouvellement s’opère.
Le fonds FISAC, piloté par la DRCA
(Délégation Régionale au Commerce et à l’Artisanat), peut constituer
une réponse en terme de financement sur ces questions de gestion
unifiée et de gestion de transition.
Compétences/
financements
Expertise/Ingénierie
Maîtrise d’o uv ra g e : Contrat de
Ville, GPV ou ORU
Acteurs associés :
• Ville et/ou Agglo (Dir. des
Affaires Eco, Dir. de l’Urbanisme,
Dir. Vie des Quartiers)
• Etat (Sous-Préfet Ville, Direction
Pol. de la Ville, DRCA, DDE)
• Directeur contrat de ville et/ou GPV
• CCI, Chambre de Métiers
• Union commerciale
• Commerçants, services
• Syndic copropriété ou gestionnaire immobilier dans le cas d’une
propriété unifiée
• Opérateurs urbains: HLM,
Transports Urbains...
• DRCDC
• Conseil Général, Conseil Régional
• EPARECA en cas de saisine de
celui-ci
Cofinancements mobilisables :
• Crédits politique de la ville
(fonds interministériel pour la ville,
fonds de revitalisation économique
• Fonds de Renouvellement
Urbain CDC
• FISAC (ETAT/DRCA)
• crédits européens
Opération de
restructuration immobilière
Maîtrise d’ouvrage :
• en général maîtrise d’ouvrage
publique pour mobiliser les subventions publiques : collectivité
locale, SEM, EPARECA
Structure de portage immobilier:
• SEM, organisme HLM, société
immobilière constituée de manière ad’hoc pour l’opération
Acteurs associés:
Idem que pour expertise/ingénierie
Cofinancements mobilisables:
• Crédits politique de la ville
(fonds interministériel pour la ville)
Fonds Européens pour les sites
éligibles (Objectif 2, URBAN...)
• Prêt de Renouvellement Urbain,
Prêt Projet Urbain de la CDC
• Prise de participation EPARECA
et/ou CDC dans des sociétés
immobilières
Gestion commerciale unifiée
Maîtrise d’ouvrage :
• Contrat de Ville, GPV ou ORU
pour initialiser
• Création dans un second temps
d’une structure ad’hoc associant les
principaux partenaires concernés
Acteurs associés :
• Ville et/ou Agglo (Dir. des
Affaires Eco, Dir. de l’Urbanisme,
Dir. Vie des Quartiers)
• Directeur contrat de ville et/ou GPV
• CCI, Chambre de Métiers
• Union commerciale
• Commerçants, services
• Syndic copropriété ou gestionnaire immobilier dans le cas d’une
propriété unifiée
• Opérateurs urbains: HLM,
Transports Urbains...
Cofinancements mobilisables:
• Fonds de revitalisation écono-
mique (FRE)
• FISAC
Bibliographie: ce chapitre est particulièrement redevable aux
auteurs et ouvrages suivants
SCET -Revitaliser les centres commerciaux en difficulté dans les
quartiers-Guide à l’usage des opérateurs-nov 1995
50 Quartiers, CDC UNFOHLM-Guide
pratique du commerce dans les
quartiers d’habitat social-1994
Urbanisme - Commerce et modes
de villes-Actes de la 18e rencontre
nationale des Agences d’Urbanisme-mars 1998
33
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
2.2
L’organisation
de l’implantation
d’entreprises :
immobilier et services
L’implantation d’entreprises dans les quartiers poursuit
deux objectif principaux :
• un impact urbain : processus de recomposition
et de qualification de l’espace, nouvelles fonctions, nouveaux
usages, entraînant une transformation de l’ambiance urbaine...
• des effets socio-économiques: localisation d’activités,
création d’emplois, effets d’entraînement renforçant globalement
l’attractivité du quartier...
La mise en place des zones franches urbaines, tout comme les
PIC URBAN de la première génération, ont eu pour intérêt de mieux
mettre en lumière la question des potentialités foncières
à mobiliser en faveur du développement économique des
quartiers, au delà des seules transformations d’usage des
immeubles HLM.
Des exemples d’opérations fournissent des réponses attractives
en terme d’immobilier d’entreprises sur les quartiers: hôtels
d’entreprises, ateliers artisanaux pour les très petites
entreprises, produits locatifs divers...
Enfin la question de l’offre de services constitue un élément clé
auquel les entreprises sont particulièrement sensibles.
L’implantation
d’entreprises, un
marketing spécifique
L’implantation d’entreprises s’inscrit dans un marché concurrentiel
ouvert, reposant classiquement
sur la rencontre d’une offre et
d’une demande.
Dans ce jeu, les entreprises sont relativement mobiles: on constate
qu’une entreprise de services déménage en moyenne tous les sept ans.
34
Leurs critères de localisation sont
multiples et leurs choix d’implantation reposent généralement sur
des compromis arbitrant des éléments objectifs et subjectifs.
Dans cette optique, la structuration d’une offre dans les quartiers
suppose une véritable approche
marketing.
Quelles entreprises?
Les stratégies de renouvellement
urbain des quartiers écartent de fait:
• les activités nuisant à la voca-
tion résidentielle des secteurs
considérés
• les grandes unités, pour lesquelles les disponibilités foncières et immobilières n’existent
pas, et dont l’implantation, si les
disponibilités existaient, recréeraient des zonages de fait
contraires aux objectifs de mixité
urbaine
Le champ est donc celui des TPE
(Très Petites Entreprises, moins de
10 salariés) ou des PME (Petites et
Moyennes Entreprises, de 10 à 50
salariés), positionnées dans le
domaine du service et/ou de la
production et n’induisant pas de
nuisances pour l’environnement.
S’agissant d’un champ aussi large,
les études de marché préalables
doivent contribuer à affiner le positionnement adéquat de l’offre à
constituer, notamment au regard
de l’état du marché existant sur
l’agglomération.
Les constats réalisées sur les opérations réussies au cours de ces
dernières années font notamment
ressortir un profil de jeunes TPE
(en création ou en développement), en grande majorité indépendantes, positionnées tant sur
le service que sur l’artisanat, et
recherchant de petites surfaces
locatives à un bon rapport
qualité/prix. Ces petites surfaces
(entre 15 et 100 m2 de bureau,
entre 50 et 300 m2 d’atelier) représentent en général un produit relativement rare.
Quels arguments ?
Au regard des critères de localisation des entreprises, quatre types
d’arguments en faveur des quartiers peuvent être développés :
• des atouts de localisation
Selon les cas:
- une localisation favorable, en
prise avec les grands axes de desserte de l’agglomération
- la proximité de pôles d’activités:
zones d’activités, zones logistiques,
équipements publics structurants
(CHU, Université...), centre ville
- un environnement en cours de
transformation positive, dans le
cadre d’un projet de renouvellement urbain cohérent, gage de
valorisation progressive
- un niveau de services aux entreprises et aux salariés satisfaisant
(transports urbains, commerces,
services publics et privés...)
- un bassin de main d’œuvre de
proximité, une zone de chalandise
• des produits immobiliers
compétitifs
Il convient de pouvoir proposer:
- une offre de locaux correspondants aux standards récents de
l’immobilier d’entreprise, offerts à
un bon rapport qualité/prix
-dans la mesure du possible, pour
compenser le handicap «image»
du secteur, des prix positionnés
dans la partie basse des valeurs
du marché local
-une offre positionnée sur les segments peu pourvus dans l’agglomération (par exemple, des
petites surfaces de bureaux et
d’ateliers artisanaux...)
• un engagement fort du promoteur de projet et de la collectivité
locale
- la manifestation d’un fort engagement conjoint du promoteur de
projet et de la collectivité locale
pour que l’action réussisse
- l’assurance d’une présence et
d’une gestion au quotidien des difficultés
- un ensemble de mesures prises
pour lutter au quotidien contre
l’insécurité réelle ou perçue
35
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
- des actions de valorisation du
site d’activités économiques inscrites dans la durée (signalétique,
communication et animation économique, etc.)
• des exonérations sociales
et fiscales applicables dans les
ZFU et ZRU
-ces exonérations ont été, fortement médiatisées dans le cadre
du lancement des ZFU en 1997.
- attractives, elles motivent une
part significative de chefs d’entreprise
-elles sont toutefois à mettre en
perspective avec prudence. Compte tenu de modalités d’application
complexes, notamment dans le
cas des URSSAF, il convient prioritairement d’orienter les entreprises sur leurs organismes fiscaux et sociaux de rattachement
pour éclairer leur cas particulier
Quel positionnement
en cohérence avec
la stratégie générale
de développement
économique de
l’agglomération ?
L’offre d’activités dans les quartiers ne doit pas constituer une
catégorie d’exception, mais bien un
élément qualifié en tant que site
d’activités au sein de l’ensemble
des différents sites d’activités de
l’agglomération.
Dans cette optique, le qualificatif
ZRU/ZFU est réducteur et ambivalent. Au delà des motivations des
entreprises pour des aides, l’étiquette peut fonctionner aussi
comme un indicateur de risques.
Le positionnement pertinent de
l’offre doit plutôt viser à mettre en
perspective les potentialités d’un
secteur urbain en transformation:
atouts de localisation, mobilisation
importante de l’investissement
36
public et privé, projets structurants en cours, possibilités immobilières et foncières, valorisation
future escomptable...
Cette entrée par le territoire et son
aménagement – une ville qui redéploie ses potentiels, un secteur en
mouvement... doit se combiner
avec la stratégie de qualification
et de spécialisation des pôles
d’activité de l’agglomération.
Le positionnement du site quartier,
sa dominante éventuelle, doivent
ainsi être lisible au sein de la
gamme de réponses complémentaires à développer dans le cadre
de la stratégie de développement
économique de l’agglomération.
Quelle stratégie
de promotion ?
Dans un marché concurrentiel,
l’offre à constituer doit donc viser à
promouvoir non des locaux
«secs», mais un site d’activités
professionnelles.
Un tel « package » combine:
•le regroupement des entreprises,
permettant de constituer un vrai
pôle d’activités (enjeu de la taille
critique). Un site commence à
exister à partir de 2 000 à
3 000 m2 de surfaces
• des locaux aux standards du
marché de l’immobilier d’entreprise
• un environnement urbain lisible,
fonctionnel et valorisant au regard
des impératifs des entreprises
• l’accès à des services matériels
et immatériels aux entreprises
(reprographie, secrétariat partagé,
conseil, animation économique,
voir ci après «l’offre de services
aux entreprises»...)
La stratégie de promotion reprend
les outils de communication
éprouvés des structures de développement économique et des
commercialisateurs d’immobilier
d’entreprise.
Elle doit s’inscrire en cohérence
avec la stratégie générale de communication économique de la collectivité locale concernée.
«L’important, c’est d’abord de
montrer aux entreprises qu’on a
vraiment envie de les accueillir»
(un commercialisateur d’immobilier d’entreprise).
Les opportunités
urbaines à mobiliser
Les transformations
d’usage HLM :
un exercice complexe
Les principaux écueils des transformations d’usage de logements
HLM en locaux professionnels sont
aujourd’hui connus :
• des opérations conçues par
défaut, plutôt pour résorber une
vacance que pour accueillir dans
les meilleures conditions possibles de l’activité économique
• une faible qualification des
organismes HLM au regard du marché de l’immobilier d’entreprise
• des coûts de réalisation proportionnellement importants, ne permettant pas pour autant d’atteindre les standards techniques
des immeubles de bureaux (plateaux de bonne taille, flexibilité des
surfaces, hauteur sous plafond...)
du marché local et des pré-requis
des entreprises.
Sur cette base, elles ont monté des
réponses
constituant
des
«couples produit/marché » trouvant leurs clients (des TPE...) et
répondant aux objectifs de diversification urbaine visés.
Ces savoir-faire et les références
correspondantes sont capitalisés
dans plusieurs guides opérationnels
de l’UNFOHLM (c.f. bibliographie).
L’opportunité des transformations
d’usage est d’autant plus à examiner avec soin :
• qu’elles sont susceptibles d’être
complémentaires d’opérations de
requalification commerciale ou
d’opérations de construction d’un
immobilier d’entreprise neuf reposant sur la mobilisation d’un foncier disponible (c.f. ci-après)
• qu’elles correspondent à des
opérations plus facilement maîtrisables en terme de maîtrise d’ouvrage et de gestion du temps que
des opérations de construction
neuves, qui passent par le préalable de la maîtrise et de la «mise
en ordre de marche» du foncier
• qu’elles sont aujourd’hui finançables à plusieurs titres: crédits
transformation d’usage du Ministère de l’Equipement (35 % du
coût TTC des travaux intérieurs ou
extérieurs, non plafonné), FRU,
autres sources de financement
Des opérations de transformations d’usages bien conçues
et durables:
•Burofac à Reims Croix-Rouge
(OPAC de Reims): opération
lancée en 1992. 4000 m2.
Linéaire en pied d’immeuble.
60 TPE
•Othello à Valence le Haut
(OPHLM de Valence):
opération lancée en 1993.
2 immeubles de 2000 m2.
21 entreprises.
Ces difficultés ont pu pa rf oi s
conduire à produire des opérations
«hors marché», difficiles à commercialiser.
Pour autant, l’exercice est possible
à condition de maîtriser l’ensemble
des paramètres en jeu.
Un nombre significatif de sociétés
HLM ont réussi des opérations
durables en partant des données
37
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
•Vandoeuvre (SAHLM Batigère): opération lancée
en 1991. 6 200 m2 répartis
en plusieurs sites
La mobilisation d’un
foncier disponible pour
réaliser des constructions
neuves
Dans l’optique des projets de
renouvellement urbain, la mobilisation des potentialités foncières
pour accueillir de nouvelles activités constitue un levier de redéploiement important.
Cette mobilisation des potentialités passe généralement par une
maîtrise d’ouvrage publique, le
plus souvent celle de la collectivité
locale, et implique la réalisation
d’étapes qui peuvent être complexes : acquisition, procédures
d’urbanisme permettant la constructibilité, la viabilisation...
Trois configurations sont à prendre
en considération :
la mobilisation de terrains
vacants, mal occupés
• l’aménagement d’une zone
limitrophe du quartier
• la réaffectation de l’usage
foncier, suite à une opération
de démolition
La mobilisation de terrains
vacants, mal occupés
Par exemple :
•Centre d’Activités de la Sauvegarde - Lyon La Duchère OPAC du Grand Lyon 1000m2, bureaux et ateliers
- situé le long d’un axe pénétrant en frange du grand
ensemble
•Hôtel d’Entreprise Ecopolis Amiens Nord - CCI d’Amiens 3.700m2 de bureaux - dans
le quartier
•Ateliers Relais de Choisy le
Roi - Grand Ensemble d’Orly OPAC du Val de Marne 2000m2, ateliers de 100 à
200m2 - situés sur un terrain
délaissé en bordure du
grand ensemble
•Ateliers artisanaux de l’Hippodrome - Reims Croix-Rouge
- SEM Reims Développement
- 2500m2 5 bâtiments de
500 m2 divisés en modules
de 170 m2 - situation sur un
parking mal occupé
L’aménagement de zones
limitrophes du quartier
Il s’agit soit de terrains situés aux
franges du quartier, le long des
axes de desserte de celui-ci, soit
de terrains internes au quartier
(parkings inoccupés, espaces
publics vacants et non qualifiés)
Compte tenu de la position des
quartiers dans l’agglomération et
des espaces qui leur sont
mitoyens (friches, zones urbaines
interstitielles à reconquérir, réserves foncières en limite d’agglomération pour des urbanisations
futures...) des potentialités peuvent être selon les cas mobilisées
pour réaliser des zones d’activités.
Dans le cadre d’un projet urbain
cohérent, ces aménagements de
sites doivent être conçus pour
favoriser des éléments de continuité urbaine et d’interpénétration.
La situation de ces terrains dans
leur environnement, leur accessibilité et leur desserte, constituent
des points clés au regard de leur
intérêt potentiel pour y implanter
des activités dans le cadre d’une
opération de construction neuve.
Ces sites d’activités peuvent par
ailleurs être le support d’opérations de construction neuve de produits d’immobilier d’entreprise en
maîtrise d’ouvrage publique ou privée, à l’initiative des partenaires
du contrat de ville et/ou du GPV.
38
Exemples:
Cenon - Quartiers Hauts de
Garonne -ZAC Palmer-SEM
Palmer Hauts de Garonne 8 ha, dont 6 ha cessibles
Mulhouse-Parc des Collinesmitoyen du quartier des
Côteaux. Dans ce cadre réalisation d’un village d’entreprises par la SERM. 2 bâtiments, 15 cellules de 170 m2.
Mantes la Jolie-Parc d’activités Sully-1O Ha
Metz -Borny- ZAC SébastopolActivités tertiaires et artisanales-32 entreprises
La réaffectation de l’usage
foncier, suite à une
opération de démolition
Cas de figure lié aux opérations de
démolition, ou de démolition/
reconstruction, libérant des emprises foncières valablement
situées au regard des critères d’accessibilité des entreprises
Exemple:
Cenon – Quartier des Hauts de
France – Ville de Cenon et SA
d’HLM Domofrance – démolition de quatre tours en 1988 –
réalisation d’un hôtel d’entreprises en 1999
39
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
Les produits immobiliers
On trouvera ci-dessous une caractérisation succincte des principaux produits
susceptibles de s’insérer dans des quartiers en renouvellement, tout en s’inscrivant durablement dans un marché de l’immobilier d’entreprise locatif.
Des produits locatifs banalisés
Type
Caractéristiques optimales, points clés
Bureaux purs
• Bâtiments banalisés, flexibles, adaptables
• Plateaux pouvant se diviser en fonction d’une trame de
Exemple:
Ecopolis Amiens
Ateliers artisanaux
Exemple:
Ateliers Choisy le Roi
•
base, permettant d’offrir tant des petits bureaux pour des
TPE que des plateaux pour un centre d’appels
Importance de plus en plus grande accordée à la connectivité des locaux (pré-cablage, plafonds et planchers techniques...) ainsi qu’aux facteurs de sécurité et de confort
(éclairage, climatisation...)
• Plateaux nus de petites surfaces, modules combinables,
surfaces de 50 à 200 m , pour une cible TPE
• Hauteur sous plafond 4,50 m
• Toilettes, bureau en mezzanine
• Porte sectionale accès camionnette
2
Locaux tertiaires PME PMI
• Locaux comprenant 70 à 80% de surfaces de bureaux et 20
à 30% de surfaces de type atelier
• Modules de surface plus importante
Locaux d’activités PME
PMI
• Locaux comprenant environ 50 % de surfaces de bureaux et
50 % de surfaces d’atelier
• Modules de surface plus importante
• Porte Hauteur sous plafond 6 m
Exemple:
Ateliers ZA Sully, Mantes
Les produits pour
entreprises nouvelles,
l’hôtellerie d’entreprise
Pépinières d’entreprises, centres
d’affaires, hôtels d’entreprises,
constituent autant de formules
pour accueillir des créateurs d’entreprises ou des très petites unités, ne souhaitant pas s’engager
dans un premier temps dans la
prise en compte d’un local indépendant (c.f. définition détaillée
de ces concepts dans «Soutenir
des démarches de création d’entreprises ou d’activités»).
Ce type de produits, combinant
solutions immobilières, services
partagés, accompagnement économique, constituent fréquemment
des structures pouvant relier les
quartiers avec le reste du potentiel
économique de l’agglomération.
40
Exemples:
•Pépinière d’entreprises de
Mulhouse Les Côteaux (Mulhouse Habitat) - Capacité
d’accueil de 20 créateurs
d’entreprises – gérée par
l’association gestionnaire de
la pépinière d’entreprises du
Technopôle
•MIEL de Saint-Denis (Maison
de l’Initiative Economique
Locale) aux Francs Moisins –
Initiative intercommunale –
Pépinière d’entreprises,
conseil et accompagnement
de créateurs et de TPE
• Maison de l’Emploi et de l’Entreprise d’Aulnay – livraison
2001- Pépinière d’entreprises bureaux et ateliers
Le montage et la gestion d’une opération d’immobilier
d’entreprise
1. les études préalables
2. la mise au point d’un programme
3. le montage financier
4. la constitution d’une maîtrise
d’ouvrage le montage juridique
5. la réalisation de l’équipement
6. la précommercialisation
7. la gestion de l’opération
1. Les études préalables
Elles visent à définir :
• les composantes du projet,
les cibles d’entreprises concernées, les caractéristiques précises de l’offre et le marketing
à promouvoir
• les partenaires susceptibles
de s’engager dans l’opération :
financeurs, co investisseurs
• les opérateurs susceptibles
de prendre en charge l’exploitation
du projet
Cette approche passe par une
étude de marché des différents
segments de l’immobilier d’entreprise à l’échelle de l’agglomération.
Elle suppose d’identifier les autres
projets « concurrents » susceptibles d’être en cours de montage
et de « sortir», pour anticiper à 2 /
3 ans les tendances du marché et
évaluer les risques.
2. La mise au point
d’un programme
Il s’agit de cadrer les fonctionnalités, les caractéristiques, les surfaces, le coût estimatif du projet à
un niveau APS (Avant Projet Sommaire).
Cette étape exige l’intervention
d’un programmiste rompu aux prérequis de l’immobilier d’entreprise.
Afin de trouver une place sur le
marché et de la conserver sur le
moyen long terme, il est essentiel
que l’équipement soit conçu de
manière qualitative et rigoureuse,
en intégrant les standards les plus
récents, notamment en matière de
NTIC et de confort des usagers.
Cette donnée apparaît d’autant
plus cruciale qu’il s’agit d’un projet
se localisant dans un site en
renouvellement urbain.
41
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
3. Le montage financier
Les hypothèses du montage financier et leur cadrage progressif sont
pour partie liées à la constitution
d’une maîtrise d’ouvrage, aux
engagements partenariaux qui la
sous-tendent et à sa traduction
juridique.
Trois volets sont à examiner:
• l’investissement
• l’exploitation
• le cycle et les besoins
de trésorerie induits par la
réalisation de l’investissement
puis l’exploitation de l’équipement
L’investissement
Le montant de l’investissement
découle de l’estimation financière
du programme, intégrant le foncier,
la réalisation des constructions,
VRD et espaces extérieurs, les
divers honoraires, les frais financiers et imprévus, les autres
postes d’investissement.
Le financement de l’investissement comprend 3 sources principales:
• les subventions publiques
(crédits Etat politique de la ville,
crédits collectivités territoriales,
éventuellement fonds européens...)
• les apports d’investisseurs
(CDC dans sa fonction d’investisseur, CCI, SEM, HLM, banques,
investisseurs privés...)L’engagement d’investisseurs dépend
naturellement d’une appréciation
de leur part du risque encouru et
du retour sur investissement
escomptable. Il est également
dépendant de la forme du montage juridique (voir ci-après).
• le recours à l’emprunt. L’objectif
est de minimiser le recours à
l’emprunt pour aboutir aux conditions d’équilibre d’exploitation les
plus favorables. Les prêts du
42
Fonds de Renouvellement Urbain
de la CDC sont mobilisables dans
ce cadre.
L’exploitation
Les coûts d’exploitation comprennent le remboursement des
emprunts, les différentes charges
de fonctionnement et provisions
de l’exploitation immobilière, la
dotation aux amortissements.
Ces charges s’équilibrent par des
recettes locatives (loyers + charges
locatives).
Il est évidemment essentiel que
les loyers proposés soient positionnés de façon cohérente et
compétitive en fonction des résultats de l’étude de marché.
Il convient d’intégrer par hypothèse une proportion de vacances et
d’impayés, minorant les recettes
locatives.
L’équilibre de l’exploitation est in
fine la résultante de l’ajustement
de plusieurs variables:
• le coût de réalisation de l’équipement et le recours à l’emprunt
qu’il implique
• le niveau des loyers pratiqués,
étant entendu que ceux ci doivent
rester dans marché
Il revient à la maîtrise d’ouvrage de
la démarche d’étude et de montage du projet de réaliser les tours de
table et les négociations utiles au
bouclage du projet.
4. La constitution
d’une maîtrise d’ouvrage,
le montage juridique
Compte tenu des risques perçus
par les investisseurs privés
concernant les ZUS, l’hypothèse
d’une maîtrise d’ouvrage publique
reste la plus courante.
Par ailleurs, seules les maîtrises
d’ouvrages publiques sont subventionnables par l’Etat et les collectivités territoriales.
L’hypothèse de la maîtrise d’ouvrage publique laisse un choix plus ou
moins large selon les contextes
locaux en termes d’opérateurs: la
collectivité locale directement, ou
une SEM, un organisme HLM, la
CCI...
Par ailleurs la nature du montage
juridique sur lequel se base le
contrat passé entre un maître d’ouvrage et un opérateur en charge de
l’exploitation de l’équipement
(concession, affermage, bail...)
peut laisser place à l’intervention
d’investisseurs privés.
Les différents scénarios envisageables doivent être étudiés dans
le cadre de la démarche de montage, en pesant leurs avantages et
inconvénients.
5. La réalisation
de l’équipement
Conduite par le maître d’ouvrage
des opérations permettant la réalisation effective de l’équipement.
6. Pré commercialisation
L’opérateur en charge de l’exploitation de l’équipement a intérêt à
précommercialiser son offre dès la
réalisation de l’équipement, de
façon à gérer un immeuble
connaissant un taux d’occupation
satisfaisant dès sa livraison.
Cette précommercialisation peut
être directement à sa charge et/ou
confiée à un commercialisateur
d’immobilier d’entreprise.
7. La gestion de l’opération
Celle-ci revêt trois dimensions:
• une gestion immobilière
adaptée, amenant le niveau de
service attendu par les clients
et maintenant dans le temps la
valeur de l’actif et le positionnement concurrentiel de l’offre
• une gestion locative vigilante
à la spécificité d’une clientèle
TPE/PME. Il s’agit d’un profil d’entreprises potentiellement fragile.
Il convient de suivre de près
le recouvrement des loyers et d’opérer une veille économique pour anticiper d’éventuelles difficultés.Mieux
vaut construire des réponses préventives, plutôt que d’être confronté
à un dépôt de bilan...
• une fonction de recommercialisation des locaux libérés au fur et
à mesure du turn-over des entreprises, en veillant à maintenir le
ciblage et le niveau de sélectivité
des candidats souhaités par le
projet.
Quelle offre de services
aux entreprises ?
L’offre de services constitue une
variable à laquelle la plupart des
entreprises est sensible, à plus
forte raison les TPE/PME déjà installées ou s’installant dans des
quartiers.
Cette offre recouvre tant le volet
des services aux salariés, que
celui des services aux entreprises.
Services aux salariés
C’est d’abord le personnel des
entreprises qui constitue le premier indicateur de réussite ou
d’échec d’une implantation dans un
quartier: pour celui-ci, les facteurs
subjectifs se conjuguent avec les
facteurs objectifs, facilitant ou
compliquant le climat interne et le
recrutement de l’entreprise.
Les services les plus sensibles
sont ceux ayant trait à la desserte
adaptée en transports urbains et
à la sécurité des personnes (exemple d’une situation à la fois critique et potentiellement banale:
43
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
fin de travail à 20 heures d’un personnel féminin travaillant dans un
petit centre d’appels...)
ailleurs dans le chapitre «Soutenir
la création d’entreprises et d’activités».
Les autres souhaits les plus fréquents ont trait à l’offre de restauration et à la proximité de commerces et services qui correspondent à ceux attendus par ailleurs
par les habitants.
Animation économique du
site, clubs et associations
d’entreprises
Services aux entreprises
Les services aux entreprises
recouvrent quant à eux deux
dimensions, l’une logistique,
l’autre immatérielle.
• services logistiques : offre de
service adaptée de la Poste (distribution avancée du courrier, services pro...), secrétariat partagé,
permanence téléphonique et gestion d’agendas, reprographie,
accès ponctuel à des salles de
réunion équipées, coursier, restauration, surveillance...
• services immatériels: service
de comptabilité, appui au recrutement, conseil en gestion divers...
La constitution de l’offre de services peut s’envisager de deux
manières :
Plus largement, les entreprises
sont particulièrement sensibles au
fait d’être associées à des
démarches d’animation économique.
Des rencontres régulières organisées à l’initiative des élus de la collectivité locale (petits déjeuners
thématiques, constitutions de
clubs...) permettent aux responsables d’entreprise de faire
connaissance et de se rencontrer
entre eux, de dialoguer avec les
responsables institutionnels, de
créer des réseaux favorisant la
création d’un état d’esprit «site
d’activités».
Dans cette perspective, la création
d’une association des entreprises
du site apparaît une initiative intéressante pour fédérer les entreprises, réguler leurs relations avec
l’environnement,
bâtir
des
réponses aux besoins constatés
en terme de services.
• une offre de services intégrée à
l’offre immobilière, faisant partie
du package, accessible à la carte.
C’est généralement le cas des
pépinières d’entreprises ou des
centres d’affaires (exemples : le
Centre d’Activités de la Sauvegarde à la Duchère à Lyon, le Centre
Clémenceau à Mantes la Jolie, la
MIEL au sein de l’Espace Professionnel Bel AIR aux Francs Moisins
à Saint-Denis)
• Une offre de service représenté
sur le site par des entreprises
indépendantes, ayant choisi de
s’implanter dans le quartier.
Cette hypothèse ouvre un champ
non négligeable, abordé par
44
Exemple:
Association Mantes Val Fourré
Entreprendre: 30 adhérents
chefs d’entreprises – Objet :
constituer un interlocuteur de
la ville et des institutions
concernant le fonctionnement
de la ZFU, développer une
ouverture citoyenne sur l’environnement (établissements
scolaires, associations...)
Organiser un dispositif
partenarial d’accueil et
de suivi des entreprises
L’expérience des zones franches
urbaines ayant obtenu des résultats
met en évidence la nécessité d’un
dispositif partenarial opérationnel
souple, pour manager de manière
réactive la relation avec les entreprises et le fonctionnement des
sites d’activités «quartiers».
Ce dispositif doit fonctionner
comme un réseau et se réunir
périodiquement.
Il a pour objectif:
• de suivre les contacts avec les
entreprises motivées
• d’expertiser des dossiers de
candidature, d’apprécier la bonne
adéquation profil d’entreprise/site
• de suivre l’installation des
entreprises sur le site
de faciliter la relation des entreprises avec leur environnement
urbain et les services publics
sociaux et économiques qui les
concernent
• de suivre l’évolution du site, de
promouvoir des réponses en
termes d’animation économique
et de services
Acteurs associés:
• Ville et/ou Agglo (Dir. des
Affaires Eco, Dir. de l’Urbanisme)
• Etat (Sous-Préfet Ville, Direction
Pol. de la Ville, DDE, DDTEFP, DRCA)
• Directeur contrat de ville et/ou GPV
• CCI, Chambre de Métiers, Comité
d’Expansion, Comité de Bassin
d’Emploi
• Opérateurs immobiliers (SEM,
HLM...)
• Selon les cas: Opérateurs de la
création d’entreprise, ANPE, Mission Locale, Services fiscaux, URSSAF, DRCDC
Des outils passerelles
pour conjuguer
l’économie et l’emploi
Toutefois, l’enjeu qui consiste à
construire des convergences
fortes entre l’économie, la qualification des personnes, leur insertion, est plus que jamais d’actualité
pour promouvoir des territoires à la
fois compétitifs et solidaires.
On trouvera ci-après quatre
exemples récents, qui illustrent
des problématiques et des
approches nouvelles (à noter que
certains sont encore à l’état de
projet).
Articuler services aux
entreprises et insertion
La Maison de l’Emploi,
de la Formation et du
Développement des
Entreprises à Villeurbanne
Projet lancé en 1995
Service municipal (6 personnes)
Services offerts aux entreprises :
observatoire économique, aide
technique à la recherche des
locaux, permanences d’avocats
d’affaires et d’experts comptables,
validation de dossiers de prêts
bancaires, soutien au développement technologique, permanences
consulaires, conseils sur les aides
à l’emploi, etc.
Pilotage d’un PLIE (PAVIE), lancé en
1997, animation d’un réseau d’insertion avec les entreprises reposant sur le travail d’un agent de
développement économique
Programme Intégré Territorial
mené avec l’AGEFOS PME et les
entreprises afin d’aborder l’enjeu
de la Gestion Prévisionnelle des
Emplois et des Compétences
45
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
La Maison de l’Entreprise
et de l’Emploi, Aulnay
Projet d’une Cité des
Métiers, Grenoble
Projet en phase de lancement opérationnel (2001), issu du GPU
Porté par la ville d’Aulnay, regroupe cinq services ou associations
Aulnay Expansion: coordination du
secteur économie – emploi, animation économique locale, conduite
de projets transversaux
GPV Grenoble/Saint-Martin d’Hères
L’implantation d’une Cités des
Métiers constituera une vitrine et
un lieu de rencontres pour les
entreprises locales et les établissements scolaires.
Aulnay Entreprise : Pépinière d’Entreprises, traitement des entreprises en création, en développement ou en difficulté
Aulnay Initiative: Plateforme d’Initiative Locale, prêts d’honneurs
Aulnay Intérim : structure d’intérim d’insertion, mise à l’emploi
sous contrats de travail temporaires, accompagnement social
Aulnay Emploi : traitement des
publics en recherche d’emploi ou
de formation (cible mission locale
+ adultes + diplômés + cadres)
Valoriser les ressources
humaines en répondant
aux besoins de
compétences de secteurs
professionnels
Projet de Centre des Métiers de la
Maintenance à la Courneuve
Projet en phase d’étude dans le
cadre du GPV, démarche intercommunale
Repose sur une étude économique
prospective liée aux métiers de la
maintenance en Seine Saint-Denis
Constitution d’un club d’entreprises et d’organismes de formation sur l’enjeu d’une meilleure
adéquation offre de formation/
besoins des entreprises
Le centre serait construit dans la
cité des 4000.
46
Localisation au point de convergence de trois lycées
Cet équipement a vocation à constituer un pôle d’attraction important
sur l’ensemble de l’agglomération
Compétences/financements
Expertise/Ingénierie
Maîtrise d’ouvrage:
Contrat de Ville, GPV ou ORU
Acteurs associés :
• Ville et/ou Agglo (Dir. des
Affaires Eco, Dir. de l’Urbanisme)
• Etat (Sous-Préfet Ville, Direction
Pol. de la Ville/DDTEFP/DDE)
• Directeur contrat de ville et/ou GPV
• CCI, Chambre de Métiers, Comité
d’Expansion, Comité de Bassin
d’Emploi
• Opérateurs de la création d’entreprise
• SEM, HLM
• Promoteurs, investisseurs, commercialisateurs en matière d’immobilier d’entreprise
• DRCDC
•Conseil Général, Conseil Régional
Cofinancements mobilisables:
• Politique de la ville, état :
• Fonds de Renouvellement
Urbain CDC
• Crédits européens
Réalisation d’une opération
d’immobilier d’entreprise
Maîtrise d’ouvrage :
• en général maîtrise d’ouvrage
publique pour mobiliser les subventions publiques: collectivité
locale, SEM...
Acteurs associés:
• Idem que pour expertise/ingénierie
Opérateur, exploitant
• En fonction des opportunités
locales
Cofinancements mobilisables :
• Crédits politique de la ville
• Fonds Européens pour les sites
éligibles (Objectif 2, URBAN...)
• Prêt de Renouvellement Urbain,
Prêt Projet Urbain de la CDC
• Prise de participation CDC dans
des sociétés immobilières
Bibliographie : ce chapitre est
particulièrement redevable
aux auteurs et ouvrages suivants
50 Quartiers, CDC UNFOHLM Guide pratique des implantations d’entreprise dans les
quartiers d’habitat social 1995
CDC - Le management économique des Zones Franches
Urbaines - 1997
GIE Villes et Quartiers, CDC
UNFOHLM - L’implantation
d’activités TPE-PME dans des
quartiers en difficulté - 1999
47
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
2.3
Le soutien à la création
d’ e n t re p rises ou d’activités
Promouvoir l’initiative économique, qu’elle soit le fait d’individus
(créateurs issus des quartiers et/ou souhaitant y entreprendre)
ou d’associations (services inscrits ou non dans le champ
de l’économie solidaire...) représente d’abord un enjeu de
citoyenneté :
• permettre aux individus de réaliser leurs projets
• valoriser l’autonomie face à son travail, quelque soit sa position sociale
et professionnelle
• favoriser l’esprit d’entreprendre
Dans l’optique de la politique de la ville, soutenir la création
d’entreprises permet ainsi:
• de dynamiser au profit des quartiers un partenariat local
articulant l’économique et le social sur des projets concrets
• de renforcer la présence d’activités dans les quartiers
• d’obtenir des résultats induits en terme d’emploi, même modestes,
en favorisant notamment, quand les projets sont viables,
la création de son propre emploi par des chômeurs.
L’accompagnement des initiatives micro-économiques - dans
la grande majorité des cas il s’agit de petits projets- passe
par un tryptique :
• des dispositifs d’accueil et d’accompagnement, en amont et en aval
de la création, adaptés aux profils des publics concernés et des nouvelles
entreprises.
• une palette de réponses en terme de financement des projets
• des réponses immobilières diversifiées et évolutives
Qui sont les porteurs
de projets ?
Des chômeurs créateurs,
mais aussi des personnes
en activité professionnelle
Si les années 90 ont mis en évidence la part importante des chô48
meurs parmi les créateurs d’entreprise, celle-ci a tendance à baisser
aujourd’hui. Elle est globalement
évaluée à 35 %.
Le profil type du bénéficiaire de
l’aide ACCRE, destinée aux chômeurs créateurs, est un demandeur d’emploi de 35 ans, titulaire
d’un CAP, au chômage suite à un
licenciement économique. Il n’a
aucun chef d’entreprise dans son
entourage. Il met en œuvre un petit
projet, sous forme d’entreprise
individuelle (faible apport en capital). Les logiques de l’auto-emploi
se développent particulièrement
dans le secteur des services aux
entreprises, des services aux
ménages, du commerce et de l’artisanat.
• s’inscrire dans une dynamique
sociale d’intégration et de promotion, l’entreprise pouvant être un
modèle culturel plus proche pour
certaines de ces populations que
pour la moyenne des français
Depuis 1984, l’association
marseillaise 3CI (Conseil à la
création d’entreprises et
coopération internationale)
soutient des publics issus de
l’immigration et de quartiers
défavorisés pour développer
des activités.
A contrario, un nombre important
de créateurs était donc précédemment en activité.
Toutes catégories confondues,
57 % des créateurs créent une activité dans leur domaine professionnel antérieur.
36 % ont un niveau CAP/BEP/BEPC.
Seuls 28 % ont un niveau Bac +2 et
au delà.
Les femmes représentent 27 % des
créateurs ex-nihilo et 39 % des
repreneurs.
(Données APCE, source SINE 1998)
Les immigrés plus
entreprenants que la
moyenne de la population
Différentes études ont confirmé un
dynamisme entrepreneurial plus
fort parmi les étrangers ou les populations issues de l’immigration.
7,1 % des artisans, commerçants
et chefs d’entreprise de 10 salariés et plus sont de nationalité
étrangère (INSEE, 2000).
Ces créateurs proviennent pour les
deux tiers du sud de l’Europe et des
pays du Maghreb. Leurs secteurs
de prédilection sont le commerce
et l’artisanat.
Plusieurs types de motivation se
conjuguent chez ces entrepreneurs:
• créer son emploi et celui de ses
proches pour faire face à un marché de l’emploi difficile
• être son propre patron
L’environnement socioéconomique du créateur
constitue un élément
important dans sa décision
de créer
Les deux motivations les plus fréquemment mises en avant par les
créateurs sont la volonté d’être
indépendant et leur évolution professionnelle au sein du métier
exercé.
Mais une enquête sur le financement des plus petites créations
d’entreprises (APCE, Banque du
Développement des PME, CDC) fait
également apparaître que le créateur trouve dans son proche entourage (famille, amis, communauté...) bien plus que des incitations:
un soutien psychologique, une
source de financement (25 % font
état de dons ou de prêts), un «filet
de sécurité » (70 % vivent en
couple, avec dans 75 % des cas, un
conjoint qui travaille).
Les traits distinctifs
des chefs d’entreprises
pérennes
D’après l’APCE et l’INSEE (source
SINE) les traits distinctifs du créateur qui parvient à pérenniser son
activité au bout de cinq ans ne
49
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
relèvent pas de l’âge ni du niveau
de diplôme.
Ils ont essentiellement trait à l’expérience professionnelle préalable
en lien avec la création (type de
savoir-faire, expérience antérieure
du fonctionnement d’une entreprise de taille semblable).
Par ailleurs le financement initial
de l’entreprise fait la différence.
Une étude récente de l’APCE
montre que les jeunes entreprises
qui bénéficient d’un prêt bancaire
ont un taux de survie à 3 ans supérieur de 15 % à celles qui n’en
décrochent pas
Enfin, bien sûr, des projets préparés et formalisés ont des chances
de succès meilleures.
Quelles activités? sur
quels marchés potentiels ?
Le champ d’investissement des
créateurs est large.
Une grande partie des projets se
concentre dans le commerce, les
services aux entreprises, le BTP, la
restauration, les services aux
ménages, le transport...
La méthodologie qui permet à un
créateur, partant d’une idée, d’étudier son marché, de définir son
offre, de cerner sa clientèle cible,
de positionner l’ensemble des
paramètres de son projet est
détaillée sur le site web de l’APCE
(www.apce.com)
S’il ne peut être question d’aborder
exhaustivement tous les marchés
potentiels, on trouvera néanmoins
ci-dessous quelques créneaux permettant de positionner le croisement entre création d’ac tivités et
quartiers.
Les «classiques», ou
comment réussir sur des
marchés banals visant
d’abord les habitants
On ne reviendra pas ici sur les
trois fondamentaux du commerce
décrits précédemment (Requalifier
les appareils commerciaux) : un
emplacement de qualité, une zone
de chalandise correcte, des conditions d’exploitation satisfaisantes.
Hors ces conditions impératives,
tout projet est voué à des difficultés
à plus ou moins brève échéance.
Sur cette base, deux stratégies
sont envisageables :
• la reprise d’un commerce existant à céder
• la diversification de l’offre déjà
existante par la création de nouvelles activités
C’est la seconde stratégie qui offre
en général le plus d’opportunités,
notamment dans le champ des
services aux ménages : formules
de restauration, cordonnerie/clés/
services minutes/téléboutiques/
points internet/réalisation de CV/
reprographie/réparation TV/Hi-fi/
vidéo, cabinet d’assurances, pressing/laverie/retouches, vidéoclub,
etc.
La stratégie visant à
combiner des clientèles
habitants avec des
clientèles professionnelles
Cette stratégie de diversification
permet souvent à des commerces
de proximité implantés dans les
quartiers de générer un appoint
non négligeable, viabilisant leur
activité, ou au contraire à des activités tournées sur des clientèles
professionnelles de générer un
complément lié à leur implantation
au sein d’un quartier.
Les exemples suivants sont tirés de
cas rencontrés dans les quartiers:
50
• Pressing travaillant par ailleurs
en blanchisserie pour des hôtels
et restaurants
• Boulanger livrant par ailleurs des
collectivités et des institutions
• Fleuriste fournissant une clientèle de traiteurs (décors de tables
et de réceptions...)
• Boutique photo dont le créateur
est positionné par ailleurs sur des
marchés de communication professionnelle
• Magasin d’électroménager à
l’enseigne d’un réseau d’indépendant dont le créateur intervient en
complément sur une activité de
maintenance d’installations de
froid pour des restaurants
Les services aux
entreprises
La création de services aux entreprises croise la question de l’accueil d’entreprises TPE/PME.
Les services considérés visent
généralement des entreprises de
l’agglomération, voire dans certains cas des clientèles régionales
ou supra régionales.
Toutefois, nombre de ces services
peuvent viser prioritairement les
autres entreprises du site.
Parmi les « classiques»: services
de secrétariat, permanences téléphoniques, reprographie, coursiers,
studios de communication et de
création multimédia, entreprises
de nettoyage et de surveillance,
prestataires multi-services, expertscomptables, assureurs...
Structurer un réseau des
acteurs du soutien à la
création d’entreprises
Il s’agit de configurer en amont et
aval de la création d’entreprises
une offre cohérente et lisible d’ac-
compagnement des créateurs sur
les trois volets : conseil/formation, financement, locaux.
Cet objectif passe par la mise en
réseau des acteurs, appelés à
mieux se connaître et à se
construire des méthodes de travail en commun.
Ces acteurs comprennent d’une
part des prescripteurs sociaux et
d’autre part des opérateurs techniques du soutien à la création
d’entreprise.
Les prescripteurs sociaux sont
susceptibles d’entendre en première instance une intention ou un
projet et donc amenés à orienter
les personnes vers les bons interlocuteurs.
Ils peuvent être amenés à continuer un suivi des créateurs dans
les domaines qui relèvent de leur
compétence.
Ils légitiment auprès de leurs
publics l’idée de création, y compris en suggérant à des habitants
de « passer le cap », de structurer
une activité informelle, de sortir du
travail au noir.
Il s’agit des équipes des contrats
de ville, des conseillers ANPE, Mission Locale, RMI, PLIE, de travailleurs sociaux, de responsables
associatifs, des interlocuteurs
HLM...
Il s’agit aussi des communautés
issues de l’immigration dont certaines associations ou certaines
personnes ressources peuvent
jouer un rôle d’interface précieux.
Les opérateurs institutionnels du
soutien à la création d’entreprises
sont les CCI, les Chambres de
Métiers, les services économiques
des collectivités locales, les Boutiques de Gestion, les pépinières
d’entreprises, les associations de
financement et de prêts d’honneur
(Plateforme d’initiative locale,
ADIE...), les Comités de Bassin
51
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
d’Emploi, les organismes de formation spécialisés...
directement leur activité, sans
recourir au moindre conseil ou à la
moindre assistance.
Le risque d’échec de ces initiatives
est alors très nettement supérieur.
L’enjeu d’une mise en réseau des
acteurs pour viser une détection et
un accompagnement adapté des
créateurs est d’autant plus important, que 50 % de ceux-ci créent
Fonctions
Acteurs clés
PHASE PRE CREATION
• Prescripteurs sociaux
• Opérateurs création d’entreprises
• Opérateurs création d’entreprises
• Couveuse ou organisme de formation
• boutiques de gestion et autres opérateurs créa-
Détection des porteurs de projets
Accueil, orientation, conseil, formation
Phase de test
Aide à la formalisation
tion d’entreprises
Mise à disposition d’un local
• Pépinières, bailleurs sociaux, opérateurs
Mobilisation de financements
•
•
immobiliers
DDTEFP (ACCRE)- Ministère de la ville (FRE)
Plateforme d’initiative locale, ADIE, BDPME et
autres reseaux bancaires, France Active ...
PHASE POST CREATION
Identification des créateurs
non détectés précédemment
• Réseaux consulaires (centre de formalités des
Accompagnement, conseil, suivi
• Boutiques de gestion
• Autres opérateurs création d’entreprises
• Réseaux consulaires
• Réseaux de parrainage
• PFIL, ADIE, autres prêts d’honneurs, banques
entreprises)
Mobilisation de financements
Expériences:
• MIEL (Maison de l’Initiative Economique Locale) Saint-Denis: structure support de la mise en réseau de l’ensemble des acteurs autour de la
création d’entreprise
• Eless, Espace locale de l’économie solidaire et sociale, Stains: accueil
des créateurs, mise en réseau de l’ensemble des acteurs autour de la
création d’activités et de TPE
• Cap Service, à Lyon : une SCOP offrant à des créateurs d’entreprise un
soutien technique et juridique pour tester leur projet avant que de choisir de passer à une phase de création effective (fonction de couveuse
d’entreprises)
• Les Boutiques de Gestion Ville dans de nombreux sites de la politique
de la ville : aide au montage de projets de création, formation, accompagnement après la création
52
Mobiliser la palette des
réponses possibles en
terme de financement
Avec la recherche d’un local, la
mobilisation d’aides financières
constitue une des démarches les
plus systématiques des créateurs.
Deux grands types d’aides visent
plus particulièrement les créateurs considérés:
• les aides publiques (ACCRE,
FRE, dispositif ZRU/ZFU, autres
dispositifs de droit commun...)
• les prêts d’honneur et garanties
d’emprunts, facilitant l’accès
à des prêts bancaires classiques
D’autres dispositifs ciblent des
publics spécifiques : par exemple,
l’AGEFIPH aide les créateurs handicapés, l’Etat subventionne les
créateurs ou repreneurs d’entreprises rapatriés d’origine nord-africaine.
Enfin selon les régions, les
Conseils Régionaux et les Conseils
Généraux peuvent être amenés à
mettre en œuvre des mesures particulières, notamment en matière
de formation et d’aide au conseil
ou à l’immobilier d’entreprises.
Les prêts d’honneur
Sans viser spécifiquement les
créateurs, les exonérations
sociales et fiscales des dispositifs
ZRU/ZFU constituent également
des incitations significatives pour
créer des activités sur ces territoires.
Au delà d’un apport d’un financement à des projets jugés viables, le
rôle des associations attribuant
des prêts d’honneur est essentiel
sur plusieurs points:
• expertise préalable des projets,
conseil aux créateurs
• la plupart du temps, parrainage
bénévole du créateur par un professionnel expérimenté (généralement un chef d’entreprise...)
• effet de levier du prêt
d’honneur: celui-ci «sécurise»
les réseaux bancaires et de financements classiques, qui complètent alors les besoins de financement du projet
• engagement solidaire d’acteurs
différents dans le fonctionnement
des associations : entreprises, collectivités locales, associations,
banques...
L’ACCRE est destinée aux chômeurs indemnisés ou non, ainsi
qu’aux bénéficiaires de revenus de
solidarité (RMI, API...). Cette aide
consiste en une exonération de
charges sociales pour le créateur
pendant un an. Les personnes éligibles à l’ACCRE peuvent aussi
bénéficier de chéquiers conseils et
pour certaines d’une avance remboursable (dispositif EDEN).
La Caisse des Dépôts (Programme
PME Emploi) est aujourd’hui un
acteur majeur dans le financement
de la micro-entreprise : au
31 décembre 2000, elle soutenait
185 associations d’appui à la création d’entreprise pour un engagement total de 171 MF.
Son mode d’intervention principal
est le financement de prêts d’honneur accordés aux créateurs des
Les aides publiques
Le Fonds de Revitalisation Economique mis en place par le ministère déléguée à la ville prévoit une
aide forfaitaire de 20 000 F pour
les entreprises nouvelles d’au plus
5 salariés disposant d’un établissement situé en ZUS. Les reprises
d’activités sont exclues du bénéfice de l’aide. Les bénéficiaires de
l’aide sont incités à s’inscrire dans
un programme de formation ou
d’accompagnement.
53
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
très petites entreprises par
des associations appartenant
essentiellement à quatre grands
réseaux: l’Association pour le Droit
à l’Initiative Economique (ADIE), le
Réseau Entreprendre, France Initiative Réseau (FIR) et France Active.
La spécialisation des réseaux est
la suivante :
• ADIE : petits projets portés par
des chômeurs et RMISTES.
• FIR, plates-formes d’initiatives
locales (PFIL): projets en
moyenne un peu plus importants, caractère généraliste
• FRANCE ACTIVE: projets individuels et collectifs portés par des
personnes en situation d’exclusion
(fonds propres, garanties, prêts
d’honneur)
• Réseau Entreprendre: projets à
potentiel
Réseau
Montant moyen du
prêt d’honneur accordé
Montant moyen du plan
de financement de
l’entreprise soutenue
Nombre d’emplois
créés par entreprise
ADIE
FIR
Entreprendre
19 kF
48 kF
150 kF
77 kF
375 kF
1327 kF
1
2
6
Source CDC – Direction du Programme PME - Emploi
En moyenne, on relève que un
franc de prêt d’honneur se combine avec deux francs d’apports personnels permettant de mobiliser
jusqu’à 4 francs de prêt bancaire.
Les enjeux de la période à venir
sont de :
• compléter le maillage territorial
de ces structures, certaines
régions étant encore imparfaitement couvertes
• mieux positionner ces outils à
l’échelle des territoires de la politique de la ville
• mieux intégrer ces outils dans
un véritable travail de réseau tel
que décrit ci-dessus
54
Apporter des réponses
en terme de locaux
d’activités
Il est à noter que bien des créateurs
d’entreprises utilisent la faculté
légale d’établir le siège de l’entreprise nouvelle à leur domicile.
On trouvera ci-dessous une approche de concepts conjuguant
des réponses immobilières et des
palettes de services adaptées aux
créateurs.
Concept
Caractéristiques, points clés
Couveuse d’entreprises
Structure accueillant des porteurs de projet avant la phase de création
effective de l’entreprise, le temps de la mise au point du projet économique dans le cadre d’une phase de test en grandeur réelle.
Peuvent être articulées aux pépinières d’entreprises, qui prennent le
relais une fois l’entreprise effectivement créée
Pépinière d’entreprises
Structure d’accueil, de conseil, d’accompagnement, d’appui aux porteurs
de projets et aux créateurs d’entreprises
Hébergement temporaire des entreprises à partir de leur création dans
des locaux équipés offrant des services partagés.
Les pépinières d’entreprises font l’objet d’une labellisation dans le cadre
d’une norme de qualité de l’AFNOR
Hôtel d’entreprises
Structure d’hébergement offrant des solutions immobilières et des services de base partagés (accueil, secrétariat...)
Fréquemment articulé aux pépinières d’entreprises pour recevoir les
entreprises issues de celles-ci et qui n’accèdent pas immédiatement à
une solution immobilière indépendante
Centres d’Affaires
Prestataires de services privés offrant des services d’accueil, de secrétariat et des solutions immobilières à la carte
Location de salles de réunion et de bureaux équipés de la demi-journée
au mois
Domiciliation d’entreprises
Exemples:
•Pépinière d’entreprises de Mulhouse les Côteaux: capacité d’accueil de
20 créateurs d’entreprises
•Centre de Services aux Initiatives Economiques – Burofac – Reims CroixRouge : centre destiné aux créateurs d’entreprises
•MIEL, Maison de l’Initiative Economique Locale de Saint-Denis: pépinière
d’entreprises, centre de ressources, plateforme d’initiative locale
•Maison de l’Emploi et de l’Entreprise d’Aulnay: pépinière d’entreprises,
centre de ressources, association de prêts d’honneur
•Cap Service, Lyon : Couveuse d’entreprises, coopérative d’activités sous
forme de SCOP, tête de réseau pour l’essaimage du concept
•Cité de l’Initiative, Roubaix: un concept d’accueil et de mutualisation
sur une filière professionnelle, le textile
•Centre d’Activités de la Sauvegarde à Lyon La Duchère: locaux + services
partagés
•Centre Clémenceau à Mantes la Jolie : centre d’affaires classique
•Coursive d’entreprises à Saint Fons (69)
55
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
Quelques réseaux et centres de ressources
APCE, Agence Pour la Création d’Entreprises,
14 rue Delambre 75014 Paris
Un centre de ressources et un portail web très complet
sur la création d’entreprises : www.apce.com
Réseau des boutiques de Gestion,
14 rue Delambre 75014 Paris
tel: 0143 20 54 87
site web: www.boutiques-de-gestion.com
FIR France Initiative Réseau, réseau des Plates-Formes d’Initiative Locale (PFIL)
14 rue Delambre 75014 Paris
tel : 01406410 20
site web : www.fir.asso.fr
ADIE Association pour le Droit à l’Initiative Economique
14 rue Delambre 75014 Paris
tel: 01 4218 5787
site web: www.adie.org
France Active, associations de prêts d’honneur,
site web : www.franceactive.org
Cigales, associations de prêts d’honneur, tel: 01 49919091,
site web : www.cigale.org
Elan, association nationale des dirigeants de pépinières d’entreprises,
tel: 01 498485 85
site web: www.pepinieres-elan.fr
Cap Services, coopératives d’activités, couveuses d’entreprises,
9 rue Duphot 9003 Lyon tel: 04 72 846120
site web : www. cooperer. org
56
2.4
Le développement
des services résidentiels
De nombreuses études locales mettent en évidence les disparités
qualitatives et quantitatives des services urbains rendus entre
les quartiers défavorisés et le reste de la ville.
De manière plus générale, l’offre et la qualité des services en
direction des quartiers, constitue un facteur de qualité de la vie
et de cohésion sociale déterminant.
D’où le renforcement de la dimension « gestion urbaine
de proximité» dans les contrats de ville et dans les opérations
de renouvellement urbain.
D’où également des programmes du type « nouveaux emplois nouveaux services»
Or le secteur des services résidentiels constitue non seulement
un atout pour la qualité de la vie des habitants, mais aussi un facteur
d’attractivité et un générateur de développement économique.
Cette économie résidentielle peut s’exercer tant dans le cadre
de l’économie classique que dans celui de l’économie solidaire.
De quoi est constitué
le secteur des services
résidentiels ?
On peut y faire figurer:
a. Les services publics territorialisés qu’ils soient exercés par les
collectivités ou par l’Etat ou par
des entreprises publiques.
Cela inclut :
Les services techniques de fonctionnement de la Ville.
Entretien des espaces extérieurs
et des espaces verts, éclairage,
propreté, transport et déplacements, parkings.
Les services de convivialité et de
facilités
La proximité des services administratifs (rapprochement vers l’usager des services), la médiation,
l’animation, la signalétique, l’information.
Les autres services publics aux
habitants.
La Poste, la Mairie annexe, l’agence EDF-GDF Sevices, (hors Police et
Justice)
b. Les services sanitaires et sociaux.
Il s’agit d’organismes sociaux
(comme l’ANPE, la CPAM, la CAF...)
ou de services municipaux à l’enfance, à la jeunesse, aux personnes âgées.
Ces services comprennent les services sociaux aux personnes (aide
à domicile, plateaux repas...)
57
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
et tout ce qui concerne la santé, en
secteur public social ou libéral.
c. Les services du temps libre (marchands ou non) sports, loisirs,
culture.
d. Les autres services marchands
aux habitants ou aux entreprises,
banque, télécommunications, reprographie, intérim...
quartiers, des volumes de marché
conséquents, un enjeu économique fort.
En quoi l’amélioration de
ces services contribue au
développement territorial?
Deux logiques principales
peuvent opérer
et se combiner :
e. Les services à l’habitant, gardiennage, entretien, assistance sociale...
Les services résidentiels représentent de loin la première source
de localisation d’emploi dans les
• Une logique d’attractivité.
• Une logique de nouveaux
marchés.
La logique d’attractivité
DEVELOPPEMENT
DES SERVICES
RESIDENTIELS
pour les habitants
pour les entreprises
déjà implantées
et leurs salariés
(incluant les commerces)
RENFORCEMENT
ATTRACTIVITE
DU TERRITOIRE
facilite la fidélisation
et l’arrivée de nouveaux habitants
facilite le maintien
sur place des
entreprises voire
leur croissance
impact sur les commerces
rend crédible
l’accueil
de nouvelles
entreprises
développement territorial
impact sur l’emploi
58
Exemples
• Les agents de prévention - information mis en place en Ile de
France par l’association « Partenaires pour la Ville » regroupant
des entreprises publiques dont la
RATP et la SNCF, contribuent à faciliter l’usage de la gare de SaintDenis et à mettre en évidence
l’importance de son rôle. Cela permet à Plaine Commune, la Communauté d’Agglomération incluant
Saint Denis de préparer une
importante opération d’aménagement et de développement économique ayant un impact direct sur
les territoires en difficulté situés
aux alentours de la gare.
• Le PIMS (Point d’Information
Multiservices) installé à Asnières
- Gennevilliers - quartier Gabriel
Peri - et réunissant les activités
de France Telecom, la Poste et la
RATP,contribue progressivement à
fournir une nouvelle image du territoire la Boucle Nord de la Seine
(G.P.V) et à permettre d’y programmer des activités économiques.
• L’arrivée de la Tangentielle Nord
et du tramway, accompagnée
d’une amélioration générale des
services aux habitants et aux
entreprises sur Villetaneuse
(G.P.V)permet d’envisager :
- Le redéveloppement immédiat de
la zone d’activité actuelle.
- La réalisation à terme d’un parc
technologique et d’activités,
accolé à l’université de Villetaneuse.
59
Les Pri n c i p a u x
champs d’ a c t i o n s
Perspectives
Les formations qualifiantes concernant le personnel de terrain
(gardiennage, entretien maintenance, personnel administratif...)
permettent de créer un milieu favorable au développement d’activités
existantes.
Plusieurs types d’entreprises de
services (services logistiques, services de maintenance...) peuvent
trouver dans certains quartiers
une main d’œuvre adaptée à leurs
besoins et des conditions fiscales
favorables. Encore faut-il qu’elles
disposent d’un foncier bien positionné et d’un minimum de services à proximité (banque, poste,
intérim, restauration...) ainsi qu’un
accompagnement promotionnel.
On peut penser dans ces secteurs
à des montages d’opérations
volontaristes.
La logique de création de nouveaux marchés
DEVELOPPEMENT DES
SERVICES RESIDENTIELS
CREATION DE NOUVEAUX MARCHES
clients :
les habitants
clients:
les prestataires
de services
DEVELOPPEMENT
D’ENTREPRISES
DE SERVICES EXISTANTES
OU CREATION DE NOUVELLES
ENTREPRISES DE SERVICES
TERRITORIALISATION
Implantation dans
le quartier au moins
d’une agence
Professionnalisation
d’entreprises d'insertion
Adaptation aux emplois locaux
y compris peu qualifiés
Mise en place
de mécanismes
en faveur de l’emploi local
Formation
Professionnalisation
60
Consolidation d’emplois
aidés ou temporaires
Exemple
• A Epernay, le SA d’HLM passe
contrat avec une entreprise multiservices pour une présence 7J/7
dans le quartier de Bernon afin de
mieux intervenir sur le patrimoine.
L’entreprise contractante crée une
antenne sur le quartier et en profite pour ouvrir dans ses locaux une
boutique multiservices destinée
aux particuliers.
Perspectives
• Certaines régies de quartiers
sont compétentes sur une gamme
élargie de services résidentiels. Il
n’est pas impensable qu’elles se
professionnalisent davantage, et
trouvent des accords avec des collectivités locales et des partenaires privés pour renforcer et
élargir leur champ d’action dans
les services résidentiels.
• Les nouvelles technologies
deviennent d’un usage courant
dans les services résidentiels et la
gestion de proximité.
Pourquoi ne pas profiter de cette
diffusion dans des quartiers peuplés pour installer avec des fabricants spécialisés des centres de
diffusion, d’apprentissage et de
maintenance?
Un projet de centre de formation
aux métiers de la maintenance, en
cours d’élaboration à la Courneuve, procède pour partie de ces
constats.
61
62
Re p è re s
Chapitre 3
DES OUTILS POUR AGIR
LES OUTILS
• FRE
• Dispositif ZRU/ZFU
• EPARECA
• CDC, Programme renouvellement urbain
• CDC, Programme PME Emploi
LES FINANCEMENTS
• Commerce
• Immobilier d’entreprise
• Création d’entreprises
et développement des entreprises
• Ingénierie économique
• Portage foncier et aménagement
ELEMENTS BIBLIOGRAPHIQUES ET SITES WEB
63
Le Fonds de revitalisation économique - FRE
CONTENU DE LA MESURE
LES AIDES ACCORDEES PAR LE FRE
Le Comité interministériel des villes du
14 décembre 1999 a arrêté un ensemble
de mesures nouvelles en faveur de la revitalisation économique des quartiers. La
circulaire du 13 décembre 2000 met en
œuvre le fonds de revitalisation économique qui alloue des aides directes aux
entreprises et aux porteurs de projet, pour
répondre à l’attente des acteurs locaux de
la politique de la ville et des partenaires
économiques.
DESCRIPTION DE LA MESURE
Le fonds de revitalisation économique
(FRE) comprend quatre volets :
- le soutien à l’ingénierie, dans le cadre du
volet « développement économique
et emploi» des contrats de ville,
- l’aide à la réalisation d’investissements
par les petites entreprises,
- l’aide au démarrage pour les créateurs
d’entreprises,
- le soutien et la dynamisation du tissu
économique de proximité existant.
TERRITOIRES VISES
Le FRE concerne en premier lieu les 751
zones urbaines sensibles (ZUS). Toutefois,
ses aides peuvent également viser, à titre
dérogatoire, des territoires prioritaires des
contrats de ville non classés en ZUS.
CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE
• Instruction des dossiers
Le dossier de demande d’aide est instruit
au niveau départemental sous l’autorité
du préfet, qui peut confier cette instruction aux chambres consulaires.
L’octroi de l’aide fait l’objet d’un examen
par un comité présidé par le préfet, auquel
le trésorier-payeur général est associé.
L’aide aux créateurs d’entreprise est instruite de manière conjointe avec l’aide aux
chômeurs créateurs et repreneurs d’entreprises (ACCRE) lorsque cette dernière est
sollicitée.
• Animation du dispositif
et accompagnement
des entreprises
1. Soutien à l’ingénierie
L’objectif est, dans le cadre des contrats de
ville, d’encourager la coordination et le
renforcement des réseaux d’appui à la
création et au développement d’activités
dans les quartiers.
• Conditions d’éligibilité
Chaque action éligible à l’aide est identifiée par une fiche qui indique le porteur
du projet, les objectifs et les modalités de
l’action, son coût et son financement,
ainsi que les partenaires engagés. Sont éligibles les actions d’appui et de conseil au
montage de projets d’investissement, de
formation et d’accompagnement des créateurs d’entreprises, d’animation du développement local et de la revitalisation économique.
• Bénéficiaires
Les personnes morales de droit public ou
privé suivantes: collectivités territoriales
dotées de compétences en matière de
développement économique signataires
d’un contrat de ville; organismes consulaires dans le cadre de nouveaux projets
d’intervention liés à la politique de la
ville; structures d’appui à la création et au
développement d’activités économiques.
• Montant de l’aide
L’aide est plafonnée à 150000 F par action
et par an. Les règles relatives au financement de la maîtrise d’œuvre urbaine et
sociale sont applicables dans le cas d’un
renforcement de celle-ci. Pour les actions
pluriannuelles qui s’intègrent dans le
volet emploi et développement économique des contrats de ville, l’aide pourra
être renouvelée sur trois années.
2. Aide à la réalisation
d’investissements
L’objectif est d’accompagner les projets
d’investissement des entreprises qui s’implantent territoires prioritaires de la politique de la ville, ainsi que les efforts de
modernisation des entreprises présentes
dans ces territoires.
• Conditions d’éligibilité
Dans chaque département, les communes
et groupements de communes signataires
des contrats de ville, les organismes
consulaires, ainsi que les associations et
réseaux spécialisés dans le soutien à la
création d’entreprises sont associés à cette
mise en œuvre.
Pour l’aide aux créateurs d’entreprises,
l’accent doit être mis sur l’accompagnement, le conseil et la formation.
64
Entreprises d’au plus 10 salariés, pour les
investissements réalisés dans leurs établissements situés dans une ZUS. L’aide
porte sur les investissements liés à la pr oduction (investissements de création, de
développement et de renouvellement des
équipements) et sur les investissements
relatifs aux équipements de sécurité pour
la protection des locaux contre le vol et
les dégradations.
• Montant de l’aide
Le taux de l’aide est de 15 % du montant
de l’investissement hors taxes. L’aide est
plafonnée à 150000 F par établissement
et par an.
3. Aide au démarrage
des créateurs d’entreprise
L’objectif est d’offrir aux créateurs d’entreprises une première aide nécessaire au
lancement de leur projet, pour constituer
ou renforcer le fonds de roulement de
l’entreprise nouvelle.
• Conditions d’éligibilité
Entreprises nouvelles d’au plus 5 salariés
disposant d’un établissement situé dans
une ZUS. Les reprises d’activité sont
exclues du bénéfice de l’aide. Les bénéficiaires de l’aide seront incités à s’inscrire
dans un programme de formation ou d’accompagnement.
• Montant de l’aide
- L’aide attribuée est d’un montant
forfaitaire de 20000 F.
- La demande d’aide doit intervenir
au plus tard dans les douze premiers
mois de l’immatriculation de l’entreprise.
- Le versement de l’aide est subordonné à
la production des pièces justifiant
de la création de l’entreprise
et de tous éléments précisant la localisation et la nature des locaux exploités par
l’entreprise créée.
postes de charges suivants du plan comp table général: prestations de gardiennage,
surveillance, travaux de remise en état des
locaux d’exploitation et des matériels
d’exploitation, suite à des dégradations ;
primes d’assurance des biens et des
risques d’exploitation.
TEXTES DE REFERENCE
Circulaire DIV/DPT-IEDE/2000/614 du
13décembre 2000 relative au financement
de la revitalisation économique des territoires prioritaires de la politique de la ville.
La liste des zones urbaines sensibles
(ZUS) est annexée au décret n° 96-1156
du 26 décembre 1996 modifié (J.O. du
28 décembre 1996 et 26 août 2000).
Contact Div :
Département insertion, emploi,
développement économique
Patrick Engelbach
Mél: [email protected]
Tél: 0149174671
Site: http://www.ville.gouv.fr
4. Soutien et dynamisation
du tissu économique existant
L’objectif est de compenser les charges
exceptionnelles de certains commerçants,
artisans, très petites entreprises ou professions libérales exerçant leur activité dans
les quartiers prioritaires de la politique de
la ville.
• Conditions d’éligibilité
Entreprises d’au plus 5 salariés disposant,
de manière fixe et à titre principal, de
locaux et moyens d’exploitation au sein
d’une ZUS, et qui exercent une activité
orientée essentiellement vers les ménages.
La demande est faite par l’entreprise au
préfet avant le 30 juin de chaque année;
l’entreprise expose les difficultés particulières auxquelles elle est confrontée et
précise la nature de son implication dans
la vie du quartier.
• Montant de l’aide
L’aide attribuée est annuelle, d’un montant de 5000 F ou de 10000 F si le montant des charges concernées excède
2 50 0 0 F. Elle pourra être renouvelée
annuellement, dans la limite de trois ans,
aux mêmes conditions.
L’entreprise devra justifier d’un montant
de charges d’au moins 15000 F dans les
douze mois précédant le dépôt du dossier
de demande d’aide, pour l’ensemble des
65
66
Zone de Redynamisation Urbaine - ZRU
Zone Franche Urbaine- ZFU
régime applicable jusqu’au 31/12/2001
régime unique applicable à partir de 20021
OBJET
Dispositif d’exonérations fiscales et
sociales destiné à renforcer l’attractivité
économique des territoires considérés,
pour favoriser le maintien, la création et
le développement d’activités et d’emplois.
TERRITOIRES VISES
Zones franches urbaines (ZFU) :
44 zones franches urbaines créées par le
pacte de relance pour la ville (loi du
14 novembre 1996), délimitées par
décrets en Conseil d’Etat.
Zones de redynamisation urbaine (ZRU):
416 zones de redynamisation urbaine
issues du pacte de relance pour la ville
(loi du 14 novembre 1996).
AIDES AUX ENTREPRISES
ACCORDEES PAR LE REGIME
DES ZFU-ZRU
Il s’agit principalement de :
• l’exonération de la taxe professionnelle
• l’exonération de l’impôt sur les bénéfices
• l’exonération des droits de mutation pour
les acquisitions de fonds de commerce
• l’allégement de charges sociales patronales URSSAF
• en ZFU, l’exonération de cotisations
sociales personnelles maladie-maternité
des artisans et commerçants
A partir de 2002, des mesures en préparation prévoient le passage à un régime
unique d’exonérations fiscales et sociales
s’appliquant à toutes les ZRU.
• Exonération de taxe professionnelle
(TP) dans les ZFU et les ZRU et de
taxes foncières sur les propriétés bâties
en ZFU: décret 97-94, JO du 05/02/97
• Exonération d’impôt sur les bénéfices
en ZFU : décret n° 97-116 JO du
11/02/97
• Exonération des charges sociales patronales pour les salariés des entreprises
de moins de 50 salariés s’implantant
dans les ZFU: décret 97-126 JO du
13/02/97
• Exonération des charges sociales patronales pour l’embauche du 1er au 50e
salarié dans les ZRU: décret 97-127, JO
du 13/02/97
• Exonération des cotisations personnelles d’assurance maladie et maternité
pour les commerçants et artisans :
décret 97-125 JO du 13/02/97
• Loi n° 2000 -1208 du 13 décembre
2000 Solidarité et renouvellement
urbains, articles 86 à 92
Régime unifié des ZRU et ZFU
applicable à partir de 2002
• Textes en cours de préparation, soumis
au parlement d’ici là fin 2001
INTERLOCUTEURS COMPETENTS
• Direction départementale
des Services Fiscaux
• URSSAF
• DDTEFP
Sera également créée une prime à l’embauche de demandeurs d’emploi de
longue durée résidant dans les ZUS.
Bénéficiaires concernés et détail des
mesures dans le tableau ci-après.
TEXTES DE REFERENCE
Régime des ZFU et des ZRU applicable
jusqu’au 31 décembre 2001 :
• Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996
relative à la mise en œuvre du pacte de
relance pour la ville
1
sous réserve d’approbation par le Parlement
• Délimitation des 44 ZFU: décrets n° 961154 et 96 -1155 du 26/12/1996, JO du
28/12/96.
67
Zones de redynamisation urbaine - ZRU
Zones Franches urbaine - ZFU
régime applicable jusqu’au 31/12/2001
régime unique applicable à partir de 20021
Mesures
fiscales
et sociales
Zones de redyna- Zones franches
misation urbaine urbaines
Régime actuel
Régime actuel
Nouveau
régime unique
au 1 er janvier
2002
Dispositions
de sortie ZFU
et ZRU
Taxe professionnelle (TP)
• 5 ans
d’exonération
• 5 ans
d’exonération
• En ZFU
et ZRU :
• 5 ans
d’exonération
• réservée aux éta- • réservée
blissements de
aux entreprises
moins de 150
de moins
salariés, quelle
de 50 salariés
que soit l’activià la date de leur
té, dans la limite
création.
d’une base nette
• dans la limite
de 920 KF pour
d’une base
2001 (révisée
nette de
annuellement)
2,482MF
pour les créapour 2001
tions et exten(révisée annuelsions d’établisselement)
ments; cette
base est réduite • certaines
de moitié pour
activités sont
les établisseexclues.
ments existants
au 01/01/1997.
Impôt sur
les bénéfices
(impôt sur
les sociétés,
impôt sur
le revenu :
BIC-BNC)
• 5 ans
d’exonération
• 5 ans
d’exonération
• prolongation
• réservée aux
de 3 ans
établissements
à taux dégressif
de moins de 150
(60 %, 40 %,
salariés
20%) à l’issue
• dans la limite
des 5 ans de
d’une base nette
droits ouverts.
révisée annuellement. (920 KF
pour 2001),
• quelle que soit
l’activité
• ouverture des
droits limitée
à fin 2004
• 5 ans
d’exonération
• Uniquement
en ZFU :
• ouverte aux
• réservée aux
• prolongation
établissements
entreprises
de 3 ans à taux
existants
nouvelles sans
dégressif
au 1/01/97
limite d’effectif.
(60 %, 40 %,
et aux nouveaux
20 %) à l’issue
• Dégressif
établissements
des 5 ans de
• dégressif
sur 5 ans :
droits ouverts.
sur 5 ans :
• dans la limite
100 %, 100 %,
100 %, 100 %,
d’un bénéfice
75 %, 50 %,
75%, 50 %,
annuel exonéré
25 %
25 %
de 400000 F
•
Le
bénéfice exosans limite
• à partir de
néré est plafond’effectif
2000, le bénéfice
né à 225000
salarié.
exonéré
euros par périoest plafonné
de de trente-six
à 225000 euros
mois.
par période
•
Ouverture
de trente-six
des droits limimois.
tée à fin 2004.
• réservée aux
entreprises nouvelles sans limite
d’effectif
Taxe foncière
Sur les propriétés
bâties
• 5 ans d’exonération totale
(immeubles
affectés à une
activité exonérée de TP)
Redevance
sur création
de bureaux
en Île de France
• Exonération
de la redevance
68
Zones de redynamisation urbaine - ZRU
Zones franches urbaines - ZFU
régime applicable jusqu’au 31/12/2001
régime unique applicable à partir de 20021
Mesures
fiscales
et sociales
Zones de redyna- Zones franches
misation urbaine urbaines
Régime actuel
Régime actuel
Nouveau
régime unique
au 1 er janvier
2002
Droit de mutation
pour les acquisitions de fonds
de commerce
• Exonération
totale à hauteur
de 700000 F.
• Exonération
totale à hauteur
de 700000 F.
Cotisations
sociales
• 1 an d’exonéra- • 5 ans d’exonéra- • Pour les entre• Uniquement en
tion pour
tion à 100%*,
prises appliZFU :
les créations
dans la limite de
quant une durée
prolongation
d’emploi dans
50 salariés et de
de travail de
de 3ans
la limite de
1,5 fois le SMIC.
35 heures
à taux dégressif
50 salariés et de
hebdomadaires
(60 %, 40 %,
1,5fois le SMIC. • Obligation
au plus :
20 %) à l’issue
d’embauche
majoration
Cotisations
des 5 ans de
d’au moins
annuelle
de
concernées :
20% de résidroits ouverts.
l’allégement
de
assurances
dents ZFU,
sociales, allocacharges sociales
à partir
tions familiales,
de 1400 F par
de
la
troisième
accidents
salarié, jusqu’à
embauche.
du travail.
1,8 fois le SMIC,
Cotisations
comme en ZRR ;
concernées :
dispositif perdito ZRU + versemanent.
ments transport
et fonds national
d’aide au logement.
Salariés
concernés:
CDI ou CDD
de 12 mois
au moins à partir
de 2001, pour les
embauches de
résidents ZFU,
durée hebdomadaire minimale
de 16 heures.
Entreprises
éligibles: dito
exo TP ZFU.
• Exonération
totale à hauteur
de 700000 F.
*taux réduit
à 50 % en cas
de transfert
d’emploi.
Cotisations
sociales personnelles maladiematernité des
artisans et
commerçants
• 5 ans
d’exonération
dans la limite
de 1,5 fois
le SMIC .
Prime
à l’embauche
• 5ans d’exonération dans la
limite de
1,5 fois le SMIC .
• ouverture des
droits limitée
à fin 2004
Création d’une
prime de 24000 F
par an pendant
2 ans pour toute
embauche en CDI
d’un demandeur
d’emploi résidant
dans une ZUS
(sous condition
d’une ancienneté
d’inscription
au chômage
de 12 mois dans
les 18 derniers
mois).
69
Dispositions
de sortie ZFU
et ZRU
L’ EPARECA
Partenaire sur la durée pour assurer
le succès des espaces
OBJET
L’Etablissement Public National d’Aménagement et de Restructuration des
Espaces Commerciaux et Artisanaux a
été créé par la loi du 14 novembre 1996
mettant en œuvre le Pacte de Relance
pour la Ville et organisé par le décret du
12 février 1997.
Cet établissement public, à côté des dispositifs existants, est un outil clé dans la
résorption de la désertification commerciale qui touche les quartiers sensibles.
Son objet est d’intervenir dans la restructuration et l’aménagement d’espaces commerciaux et artisanaux dans le cadre des territoires prioritaires de la politique de la ville.
L’EPARECA tient ses ressources de la Taxe
d’Aide au Commerce et à l’Artisanat.
TERRITOIRES VISES
ZUS et quartiers prioritaires de la politique de la ville mentionnés dans les
contrats de ville.
MODES D’INTERVENTION
DE L’EPARECA
Maître d’ouvrage de la restructuration,
voire de la reconstruction de locaux
commerciaux ou artisanaux
- l’EPARECA agit en investisseur, acquérant les locaux, parfois les fonds commerciaux
- il finance la restructuration, le réaménagement et la modernisation des
espaces
- il peut intervenir en partenariat avec
d’autres investisseurs
- il peut être délégataire du droit de préemption
Acteur de la redéfinition de l’offre
commerciale
- simplification des statuts fonciers
- mise en place d’une gestion patrimoniale et locative efficace
- définition des modalités et des moyens
de l’animation commerciale et de la
recommercialisation.
SAISINE DE L’EPARECA
La saisine de l’EPARECA s’opère par courrier adressé par la Collectivité. Le Conseil
d’Administration se prononce dans un
premier temps sur la mise à l’étude des
dossiers, puis à l’issur de l’étude sur l’engagement de l’investissement.
CRITERES D’INTERVENTION
Quatre critères principaux guident les
choix du Conseil d’Administration :
- l’état de dégradation de l’espace commercial et artisanal
- la qualité du projet urbain
- l’urgence sociale
- la viabilité économique.
Les problématiques étant souvent complexes, il est souhaitable d’associer l’EPARECA le plus en amont possible de la
réflexion à partir de six dimensions essentielles:
- le partenariat, notamment
avec les habitants
- la réflexion globale sur l’urbanisme
du quartier
- la stratégie commerciale
- la qualité architecturale du projet
- le dossier technique
- les éléments financiers.
Contact :
- L’EPARECA réalise des études diagnostic,
de fonctionnement et de commercialité,
- il s’assure d’un schéma urbain compatible avec la vocation commerciale du site
- il dresse les définitions de la zone de
chalandise, du potentiel commercial, des
besoins de proximité, en liaison avec les
partenaires locaux
- il effectue la mise au point du plan de
composition commerciale; type de commerces, d’activités et positionnement
dans l’espace commercial
- il détermine les loyers, les charges et les
moyens d’animation
- il effectue la commercialisation et la
recherche d’enseignes.
70
Pierre BOULIER,
Directeur Général de l’EPARECA
5 rue de Tournai
59200 TOURCOING
tél: 0320689220
fax: 0320689229
www.epareca.org
LE PROGRAMME DE RENOUVELLEMENT
URBAIN DE LA CAISSE DES DEPOTS
ET CONSIGNATIONS
CONTENU DE LA MESURE
Le programme de renouvellement urbain
de la Caisse de dépôts et Consignations
concerne les territoires faisant l’objet d’une
volonté politique d’action en faveur de la
cohésion urbaine, sociale et économique.
La Caisse des dépôts consacre une enveloppe de 3 MdF (457 E) de fonds propres,
le Fonds de Renouvellement Urbain
(FRU). Elle lui sert à cofinancer les études
opérationnelles et l’ingénierie de projet et
à intervenir, en qualité d’investisseur, pour
assumer des risques immobiliers avec des
partenaires publics et privés.
Les projets soumis à la Caisse des dépôts
peuvent également bénéficier de la gamme
des prêts existants pour l’habitat social ainsi
que des prêts nouveaux décidés par les pouvoirs publics, dans le cadre d’un programme
triennal. Une enveloppe de 10 MdF (1,52
MdE) est ainsi consacrée à des prêts à 3 %
pour le renouvellement urbain «lourd»
(démolitions-reconstructions, réhabilitations ou réaménagements de sites).
Une enveloppe d’un montant identique a
été constituée pour des prêts à 4,2 % pour
les travaux de revalorisation urbaine, sociale et économique des quartiers en difficulté.
DESCRIPTION DE LA MESURE
1. Le fonds de renouvellement urbain
(FRU), doté de 3 Md de F, est conçu
comme un accélérateur des investissements privés et public.
Il est destiné à :
- préfinancer les subventions d’investissement par des avances sur la mise en
place des paiements ;
- financer les actions de restructuration
foncières et immobilières (copropriétés
en difficulté notamment) ;
- financer, en partenariat avec des investissements privés, des opérations immobilières (commerce, bureaux et activités,
services) par l’apport de fonds propres et
de quasi fonds propres ;
- renforcer le haut de bilan des opérateurs publics de renouvellement urbain
afin de leur permettre de mettre en
œuvre les opérations de
démolition/reconstruction.
2. Deux lignes de prêts de la CDC à taux
privilégiés, sont ouvertes aux personnes
morales de droit public et de droit privé :
- Le Prêt Renouvellement Urbain (P.R.U):
Les opérations prioritaires, grands projets
de ville (G.P.V.), Opérations de Renouvellement Urbain (O.R.U), opérations de
restructuration lourde de l’habitat, bénéficient de ce prêt au taux de 3 % d’une
durée pouvant aller jusqu’à 50 ans.
- Le Prêt Projet Urbain (P.P.U.) :
Les travaux de revalorisation urbaine et
économique des autres sites relevant de la
politique de la ville sont finançables par
ce prêt à 4,2 % sur des durées allant jusqu’à 25 ans.
TERRITOIRES VISES
Les financements de la CDC (FRU, PRU,
PPU) concernent tous les territoires
urbains faisant l’objet d’une volonté
publique d’action en faveur de la cohésion
urbaine, et sociale économique, là où le
marché ne peut assurer, seul, les adaptations et transformations nécessaires: GPV,
ORU, quartiers d’habitat social à restructurer, secteurs urbains en mutation (quartiers anciens, friches…) quartiers
vétustes, copropriétés en difficulté.
PRISE DE RISQUE EN TANT
QU’INVESTISSEUR
Type de l’aide
- Prise de risque dans des opérations foncières et immobilières telles que habitat,
commerces, bureaux et activités, services.
- Capitalisation en fonds propres des
sociétés assurant la maîtrise d’ouvrage de
ces opérations immobilières
- Intervention en quasi fonds propres
(prêt participatif)
Conditions d’égibilité.
- L’opération doit être incluse dans un
projet de renouvellement urbain.
L’opération doit être menée en coopération avec des investisseurs publics et privés.
- Le rapport rentabilité/risque est apprécié opération par opération.
Bénéficiaires
- Sociétés assurant la maîtrise d’ouvrage
des opérations immobilières.
Par ailleurs, le FRU contribue au financement des dépenses d’ingénierie: direction
de projet, études de faisabilité, constitutions de réseaux de compétences, évaluation (France, Europe).
71
CONDITIONS DE MISE EN ŒUVRE
Tous les dossiers de demande de financement (FRU - PRU- PPU) sont instruits au niveau
régional par les directions régionales de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Alsace
Claude Blanchet
Languedoc-Roussillon
Alain Chilliet
Hôtel Joham de Mundolsheim
15, rue des Juifs 67080 Strasbourg cedex
03.88.52.45.30
[email protected]
Immeuble Europa
101, allée de Delos 34965 Montpellier cedex 02
04.67.06.41.01
[email protected]
Aquitaine
Yves Bellec
Limousin
Xavier de Lannoy
19, rue Cruveilhier B.P. 3616. 87036 Limoges cedex
05.55.10.06.00
[email protected]
Immeuble «La Croix du Mail»
8, rue Claude Bonnier 33081 Bordeaux cedex
05.56.00.00 60
[email protected]
Lorraine
Pascal Hoffmann
Auvergne
Xavier-Marie Garcette
(par intérim)
16, rue de la Ravinelle CS 5214 54052 Nancy cedex
03.83.39.32.00
[email protected]
Centre d’Affaires Gergovia
65, bd. F. Mitterrand B.P. 445
63012 Clermont-Ferrand cedex
04.73.43.13.13
[email protected]
Antilles-Guyane
Philippe Pradier
Basse-Normandie
Jean-Pierre Boury
«Immeuble Les Cascades.»Place François Mitterrand
B.P. 675 97264 Fort-de-France cedex»
05.96.72.84.00
[email protected]
14-16 rue des Jacobins B.P. 554. 14037 Caen cedex
02.31.39.43.00
[email protected]
Midi-Pyrénées
Patrick Bridey
Bourgogne
Michel Calleya
97, rue Riquet B.P. 7209. 31073 Toulouse cedex 7
05.62.73.61.32
[email protected]
3, rue Devosge B.P. 71368. 21013 Dijon Cedex
03.80.40.09.50
[email protected]
Nord-Pas-de-Calais
Yvon Le Moullec
Bretagne
Vincent Fausser
Centre d’Affaires Sud
19b, rue de Châtillon CS 36518. 35065 Rennes cedex
02.23.35.55.55
[email protected]
170, Tour Lilleurope.
11, parvis de Rotterdam
59777 Euralille
03.20.14.19.61
[email protected]
Centre
Ricardo Ibanez
Pays-de-la-Loire
Claude Harout
Le Primat - 2, avenue de Paris. 45056 Orléans cédex 01
02.38.79.18.00
[email protected]
1, rue du Quinconce. B.P. 605
49006 Angers cedex 01
02.41.20.23.91
[email protected]
Champagne-Ardenne
Antoine Bréhard
Picardie
Marie-Paule Robineau
2, place de la Libération
B.P. 517 51007 Châlons-en-Champagne cedex
03.26.69.36.50
[email protected]
4, rue du Cloître de la Barge B.P. 351 80003 Amiens cedex 1
03.22.71.10.10
[email protected]
Poitou-Charentes
Jean-Pierre Mâle (par intérim)
Corse
Roland Baujard
Immeuble Capitole V
14, boulevard Chasseigne 86036 Poitiers cedex
05.49.60.36.00
[email protected]
(Directeur régional délégué)
«Les jardins du centre» Immeuble C2. B.P. 918
20700 Ajaccio cedex 9
04.95.10.40.00
[email protected]
Provence-Alpes Côte d’Azur
Christian Olivères
Franche-Comté
Marie Ordas-Monot
«La City». 4, rue Gabriel Plançon. 25044 Besançon cedex
03.81.25.07.07
[email protected]
19, place Jules Guesde B.P. 2119
13203 Marseille cedex 01
04.91.39.59.00
[email protected]
Réunion-Océan Indien
Roland Chaboud
Guadeloupe
Philippe Pradier
Immeuble Europa. 2, allée Bonnier B.P. 980
97479 Saint-Denis cedex
02.62.90.03.00
[email protected]
Grand Camp la Rocade. B.P. 3007 - Raizet Sud
97139 Les Abymes
05.90.21.18.68
[email protected]
Rhône-Alpes
Michel Blandin
Haute-Normandie
François Guillouet
38 bis, rue Verte B.P. 1020. 76171 Rouen cedex
02.35.15.65.11
franç[email protected]
Immeuble Aquilon. 44, rue de la Villette
69425 Lyon cedex 03
04.72.11.49.48
[email protected]
Ile-de-France
Patrick Terroir
Outre-Mer
Luc Lefèvre
110, rue de l’Université. 75343 Paris cedex 07
01.49.55.68.10
[email protected]
56 rue de Lille. 75356 Paris 07 SP
01.40.49.20.03
[email protected]
72
Le Programme PME Emploi de la CDC
OBJET
Lancé en 1994 et étendu et renforcé en
1998, le Programme PME Emploi de la
Caisse des Dépôts est doté de 700 MF par
an entièrement consacrés à des investissements ou des interventions ayant pour
but la création d’emplois dans le secteur
marchand, par la création et le développement d’entreprises de moins de 500 MF
de chiffre d’affaires.
Il est mis en œuvre par la direction du
programme PME Emploi avec le concours
des directions régionales de la CDC.
Il est distinct de l’activité concurrentielle
de capital investissement de la CDC.
AXES D’INTERVENTION
Les cinq axes d’intervention sont les suivants :
• Financement des Très Petites
Entreprises (TPE)
• Entreprises d’insertion
et emplois jeunes
• Le développement du marché
du capital investissement (PME -PMI)
• Le capital investissement régional
• Le capital risque et l’amorçage
Les axes d’intervention répondent à des
principes communs :
• leur but est d’exercer un effet d’entraînement sur l’initiative privée, et non de
se substituer à elle
• leur cible est la création et le développement d’entreprises privées viables ou
susceptibles de le devenir à une
échéance déterminée
• leur champs d’application concerne le
renforcement des segments du marché
du financement en fonds propres et de
l’accompagnement des entreprises.
FINANCEMENT DES TPE
Les TPE constituent la première étape
dans la chaîne de la création d’entreprises.
Les entreprises de moins de 10 MF de
chiffre d’affaires sont les plus nombreuses
et peuvent rencontrer des difficultés de
financement lors de leur création et dans
leurs premières années de développement
sans pour autant, du fait de leur taille,
avoir accès au capital investissement ou
au capital risque.
La CDC contribue à les aider en combinant deux modes d’action :
• Apport aux côtés des collectivités locales
et des acteurs privés d’une partie des
ressources aux associations qui font des
prêts d’honneurs aux créateurs de TPE
• Association avec la Banque de
développement des PME (BDPME)
pour développer des fonds de garantie
régionaux, dotés par les collectivités
locales en complément des garanties
existantes pour le financement des
TPE. Ce développement est assuré
par SOFARIS Régions, filiale
commune de la CDC et de la BDPME.
Entreprises d’insertion
et emplois jeunes
Afin d’amener aux entreprises d’insertion
un soutien financier adapté, la CDC développe avec France Active (FFA) des outils
spécifiques :
• Fonds de garantie territoriaux axés sur
la garantie d’emprunts bancaires des
entreprises d’insertion et des chômeurs
créateurs, gérés par France Active
Garantie (FAG)
• Société d’Investissement France Active
(SIFA) et Fonds Commun de
Placement (FCP) Insertion Emploi qui
réalisent des investissements en fonds
propres dans les entreprises d’insertion.
D’autre part, la CDC soutient en ingenierie les initiatives de nature à favoriser la
consolidation des structures porteuses
d’activité de services liées au dispositif
emplois-jeunes et susceptibles de s’inscrire à une échéance prévisible dans l’économie marchande, en partenariat avec le
Ministère de l’Emploi et de la Solidarité.
Contacts :
Mme Anne Wintrebert
CDC Direction du Programme
PME Emploi
57, rue de l’Université
75007 Paris
tel: 0140491244
Directions Régionales
de la Caisse des Dépôts
73
Commerce
Politique de la ville
Fonds Européens
Droit Commun
Etudes, ingénierie
• Crédits contrat
de ville
• FRE, soutien
à l’ingénierie
• FRU CDC
• Si zone éligible
- Objectif 2
- URBAN
• FISAC
• Collectivités locales,
Regions, Départements
Investissement immobilier commercial
• Crédits contrat
• Si zone éligible
de ville
- Objectif 2
• FRU CDC :
- URBAN
-Prêts (PRU, PPU)
-Prise de participation
dans société immobilière
• EPARECA:
- Prise de participation
dans société immobilière
• FISAC
• Collectivités locales,
Regions, Départements
• Autres investisseurs
publics ou privés
Sécurisation exploitants
• FRE au titre du soutien et de la dynamisation du tissu économique existant
• Collectivités locales,
regions, départements
• Propriétaires bailleurs
d’immobilier commercial
Promotion, animation
commerciale,
formation des
commerçants
• Crédits contrat
de ville
• FISAC
• Réseaux consulaires
• Collectivités locales,
régions, Départements
Investissements
d’adaptation pour
les exploitants
• FRE, au titre de l’aide
à la réalisation d’investissements
• FISAC
• Prêts bonifiés Etat
• Collectivités locales,
régions, Départements
Exonérations fiscales
• Dispositif ZRU/ZFU
allégement de charges • Franchise de TACA
pour les exploitants
dans les ZUS
Acquisition de fonds
de commerce
• Exonérations des
droits de mutation
dispositif ZRU/ZFU
FRE, FRU, EPARECA, ZRU/ZFU: voir détail fiches correspondantes
74
• Prêts d’honneurs
• Prêts et garanties
BDPME
FISAC
Ce fonds, géré par le Secrétariat d’Etat aux
PME au commerce et à l’artisanat, a pour
objet la sauvegarde des activités artisanales et commerciales dans les zones fragilisées par les évolutions économiques,
notamment en milieu urbain.
Ce dispositif est doté d’environ 400 MF
par an.
Dans le cadre des opérations urbaines,
l’objectif général est d’apporter une aide
au montage de projets associant les collectivités locales, les chambres consulaires
et professionnelles, les associations d’artisans et de commerçants.
Des dépenses de fonctionnement et d’investissement peuvent être prises en compte dans le cadre d’un programme, éventuellement pluriannuel (n’excédant pas
trois exercices).
Sont ainsi éligibles au titre des dépenses
de fonctionnement: contribution à des
études, au recrutement d’un animateur du
commerce, à des opérations de promotion
et d’animation …
Au titre des dépenses d’investissement:
signalétique des espaces commerciaux et
artisanaux, rénovations de centres commerciaux de proximité, aménagements de
marchés…
Interlocuteur: Délégué Régional au Commerce et à l’Artisanat, Préfecture de Région
Franchise de la TACA
La loi du 13 décembre 2000 Solidarité et
renouvellement urbains (SRU) instaure
une franchise de 10000 francs par an sur
la texte d’aide au commerce et à l’artisanat(TACA) dont sont redevables les commerces exploitant plus de 400 m2 de surface de vente au détail, pour tous leurs établissements implantés dans les zones
urbaines sensibles.
Cette franchise s’applique à compter du
1er janvier 2001; sa gestion est assurée par
l’ORGANIC.
75
Immobilier d’entreprise
Politique de la ville
Fonds Européens
Droit Commun
Etudes, ingénierie
• Crédits contrat
de ville
• FRU CDC
• Si zone éligible
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
Investissement
foncier et immobilier
construction neuve
• Crédits contrat
de ville
• FRU CDC :
- Prêts (PRU, PPU)
- Prise de participation
dans société
immobilière
• SIR
• Si zone éligible
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
• Autres investisseurs
publics ou privés,
dont CCI, crédits
bailleurs…
Investissement
immobilier
transformation
d’usage HLM
• Crédits spécifiques
Etat: DDE
• Crédits contrat
de ville
• FRU CDC: prêts
(PRU, PPU)
• Si zone éligible
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
• Fonds propres HLM,
CIL
• Autres investisseurs
publics
ou privés
FRU: voir détail fiches correspondantes
Les circulaires du 22 octobre 1998
et du 26 juillet 2000 définissent:
TRANSFORMATIONS D’USAGES
Textes:
• Art L 443 15-1 et 443.17, L 443.11 du
CCH
• Circulaires n° 88-42 du 2 mai 1988
et du 8 juillet 1996
• Circulaire du 8 janvier 1997 relative
à la mise en œuvre du pacte de relance
pour la ville
• Circulaire n° 88-96/UHC/IUH/25
du 22 octobre 1998 (Ville – Logement)
• Circulaire n° 2000.56/UHC/IUH/12 du
26 juillet 2000
76
• Les points clés à étudier dans un projet
de changement d’usage de logements
locatifs sociaux
• Les conditions juridiques et financières
de l’intervention de l’Etat
• Les modalités de calcul et d’instruction
pour changements d’usage
Le taux maximum de subvention est de
35 % du montant des travaux TTC.
Création d’entreprises
et développement des entreprises
Ingénierie
Mise en réseau
des opérateurs
Fonctionnement
de lieux ressources
Politique de la ville
Fonds Européens
Droit Commun
• Crédits contrat
de ville
• FRE, soutien à
l’ingénierie
• Si zone éligible
et si mesures
prévues :
- Objectif 2
-URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
• Réseaux consulaires
Conseil aux créateurs
• ACCRE chéquier
conseil
• FRAC (Fonds
Régionaux d’aide au
Conseil)
• Collectivités locales,
Régions, Départements
Formation
des créateurs
• Boutiques de
gestion de ville
Financement
des création
d’entreprises
• FRE au titre de
l’aide au démarrage
des créateurs
d’entreprises
• Objectif 3
• EDEN
• Prêts d’honneur :
- ADIE
- Plateforme d’initiative
locale
-Réseau
Entreprendre
• BDPME : prêt création
d’entreprise (PCE)
• Banques
• Etc.
Conseil aux jeunes
entreprises
et entreprises
en développement
Investissements
d’adaptation
pour les entreprises
existantes
• Région
• DRTEFP, DDTEFP
• ANPE
• FRAC (Fonds
Régionaux d’aide au
Conseil)
• Autres dispositifs des
Régions et Départements
• FRE, au titre de l’aide
à la réalisation
d’investissements
• Organismes consulaires:CCI, CM.
• Prêts bonifiés
artisanat Etat
• Bonification de prêts
par les Collectivités
locales, les Régions,
les Départements
• Dispositif ZRU /ZFU
Exonérations
fiscales et sociales,
allégement de charges
pour les entreprises
• ACCRE exonération
charges sociales
personnelles
• URSSAF exonération
embauche 1er salarié
Acquisition de fonds
de commerce
• Prêts d’honneurs
• Prêts BDPME
• Banque
• Etc.
• Exonérations des
droits de mutation
dispositif ZRU /ZFU
FRE, ZRU / ZFU: voir détail fiches correspondantes
La liste des aides directes aux créateurs
d’entreprises et aux entreprises en développement est loin d’être exhaustive. Elle
dépend notamment :
• de la situation sociale du bénéficiaire
(aides spécifiques pour les bénéficiaires
des minimas sociaux, ou pour des
publics spécifiques…)
• du type d’entreprise créée (aides
sectorielles…)
• de la région et du département
d’implantation…
• Les réseaux consulaires
et les opérateurs du soutien
à la création d’entreprise
sont les mieux à même d’informer
sur ces questions.
77
Ingénierie économique
Politique de la ville
Fonds Européens
Droit Commun
Etudes, ingénierie
Commerce
• Crédits contrat
de ville
• FRE, soutien
à l’ingénierie
• FRU CDC
• Si zone éligible et
si mesures prévues:
- Objectif 2
- URBAN
• FISAC
• Collectivités locales,
Régions, Départements
Etudes, ingénierie
Immobilier
d’entreprise
• Crédits contrat
de ville
• FRE, soutien à
l’ingénierie
• FRU CDC
• Si zone éligible et
si mesures prévues:
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
Etudes, ingénierie
concernant la mise en
réseau des opérateurs
et le fonctionnement
de lieux ressources
pour la création
d’entreprises
• Crédits contrat
de ville
• FRE, soutien
à l’ingénierie
• FRU CDC
• CDC DPME
• Si zone éligible et
si mesures prévues:
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
Etudes, ingénierie
Services résidentiels
• Crédits contrat
de ville
• CDC
• Si zone éligible et
si mesures prévues:
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
Etudes ingénierie
Outils passerelles
• Crédits contrat
de ville
• CDC
• Si zone éligible et si
mesures prévues:
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités locales,
Régions, Départements
FRE, FRU, CDC DPME: voir détail fiches correspondantes
78
Portage foncier
et immobilier, aménagement
Etudes, ingénierie
Portage foncier,
aménagement
Portage immobilier
commercial
Portage immobilier
d’entreprise
Politique de la ville
Fonds Européens
Droit Commun
• Crédits contrat
de ville
• FRU CDC
• Si zone éligible
et si mesures
prévues :
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités
locales, Régions,
• SIR
• Si zone éligible
et si mesures
prévues :
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités
locales, Régions,
•Crédits contrat
de ville
• FRU CDC :
- Prêts (PRU, PPU)
- Prise de participation dans société
immobilière
• EPARECA
• SIR
• Si zone éligible
et si mesures
prévues :
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités
locales, Régions,
• Crédits contrat
de ville
• FRU CDC :
- Prêts (PRU, PPU)
- Prise de participation dans société
immobilière
• SIR
• Si zone éligible
et si mesures
prévues :
- Objectif 2
- URBAN
• Collectivités
locales, Régions,
Départements
Départements
Départements
Départements
FRU, EPARECA : voir détail fiches correspondantes
SIR, SOCIETE
D’INVESTISSEMENT REGIONAL
Suite au Comité Interministériel des
Villes du 14 décembre 1999 qui a arrêté
un ensemble de mesures nouvelles en
faveur de la revitalisation économique des
quartiers, la loi SRU confirme la possibilité de créer des sociétés d’investissement
régional, dont les régions peuvent être
actionnaires ou à qui elles peuvent verser
des subventions.
Ces sociétés d’investissement régional
sont des outils de mobilisation de ressources financières pour la réalisation
d’opérations de renouvellement urbain
(restructuration, aménagement, développement).
Elles ont pour mission d’assurer totalement ou partiellement le financement
d’opérations qui peuvent concerner le
foncier, le logement, l’immobilier d’entreprise et la restructuration de centres commerciaux en liaison avec l’EPARECA.
Elles revêtent la forme de sociétés anonymes et ont la qualité d’institutions
financières spécialisées (loi n° 84-46 du
24 janvier 1984 modifiée relative à l’activité et au contrôle des établissements de
crédit). Leurs modalités d’intervention
financière sont multiples et peuvent aller
de la participation au capital de sociétés
réalisant des opérations de renouvellement urbain jusqu’à l’octroi de prêts et la
mise en place de crédit-bail immobilier,
en passant par les apports en garantie ou
des prêts participatifs.
Texte :
• Art. 89 de la loi du 13 décembre 2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
79
Eléments bibliographiques et sites web
Quelques éléments bibliographiques sur le thème
du développement économique et politique de la Ville
• Les Cahiers du DSU sept. 2000 n°28 - Développement économique local
et politique de la ville. Convergences et mutations - Centre de Ressources
DSU Rhône Alpes
• Bernard Pecqueur - Le développement local - Syros, 2000
• Christophe Demazière -Entreprises, développement économique
et espace urbain - Antropos Economica, 2000
• Chantal Robin-Rodrigo, Pierre Bourguignon - Le territoire
de la cité au service de l’emploi - Rapport au Premier Ministre, 1999
• Danielle Kaisergruber (dirigé par) - Des villes construisent
l’emploi en Europe - Ed. de l’Aube, 2001
• 50 Quartiers, CDC UNFOHLM - Guide pratique des implantations
d’entreprise dans les quartiers d’habitat social - 1995
• CDC -Le management économique des Zones Franches Urbaines - 1997
• GIE Villes et Quartiers, CDC UNFOHLM - L’implantation d’activités
TPE-PME dans des quartiers en difficulté - 1999
• SCET - Revitaliser les centres commerciaux en difficulté
dans les quartiers - Guide à l’usage des opérateurs - nov 1995
• 50 Quartiers, CDC UNFOHLM - Guide pratique
du commerce dans les quartiers d’habitat social- 1994
• Urbanisme – Commerce et modes de villesActes de la 18e rencontre nationale des Agences d’Urbanisme-mars 1998
Quelques sites web
• Délégation Interministérielle à la Ville : www.ville.gouv.fr
• Base de données i.ville : http://i.ville.gouv.fr
• Caisse des Dépôts, base de données Mercure : www.cdc-mercure.fr
• EPARECA: www.epareca.org
• APCE, Agence pour la création d’entreprises : www.apce.com
• Comité de Liaison des Comités de Bassins d’Emploi : www. clcbe. com
• DATAR: www.datar.gouv.fr
• ETD, Entreprises, territoires et développement : www.etd.asso.fr
• Secrétariat d’Etat aux PME au commerce et à l’artisanat :
www.pme-commerce-artisanat.gouv.fr
80
81
DOCUMENTS DE PROBLEMATIQUE
SUR LE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE
LOCAL ET LES QUARTIERS EN DIFFICULTE
UNE VISION INTERNATIONALE
En introduction de ce document, nous avons indiqué qu’il n’y avait pas de méthodologie
affirmée pour conduire une action de développement économique dans les quartiers;
d’où l’approche pragmatique retenue pour ce guide.
Toutefois quelques réflexions internationales ont eu lieu, fournissant des concepts
ou des exposés de problématiques particulièrement intéressants, souvent méconnus.
Nous en avons sélectionné trois parmi les plus significatives, qui ont été synthétisées
et que nous retrouverons ci-après.
européens, ont ainsi été analysées par un
réseau d’universitaires. Les principaux
rapports issus de cette recherche ont été
publiés à la fin de l’année 1994.
A. Ville et Economie+ Agence
de développement
de la Métropole Lilloise - juin
1996 - Annick Loreal.
Les analyses et les conclusions issues de
ces travaux se révèlent riches d’enseignements pour les acteurs et les praticiens du
développement local.
Zones et localités
socio-économiquement
« désintégrées»
quelles stratégies
de redéveloppement local ?
Une «crise» des stratégies
de développement local
Depuis une dizaine d’années, les formes et
les stratégies de développement économique local ont fait l’objet de nombreuses
études universitaires.
Mais, alors que ces travaux se concentraient, pour l’essentiel, sur les zones ou
régions engagées dans des dynamiques de
développement, une équipe internationale coordonnée par Franck Moulaert de
l’université de Lille 1 a mis sur pied en
1990 un vaste programme de recherche
axé pour la première fois sur les localités
qualifiées de « socio-économiquement
désintégrées».
Cette terminologie désigne des villes ou
quartiers de villes aujourd’hui «déconnectées» économiquement et socialement
des régions plus prospères où elles se
situent. Plus concrètement, il s’agit de
villes confrontées à un sous-emploi massif
et au développement de populations paupérisées, exclues ou en voie d’exclusion
des mécanismes d’intégration sociale.
Les trajectoires et les expériences de développement local et d’assistance aux
groupes sociaux en difficulté menées par
ces villes (Barakaldo, près de Bilbao,
Valenciennes, Anvers, Brême, Hambourg,
Rostock, Cardiff et Charleroi, entre
autres) confrontées à de lourdes restructurations économiques dans huit pays
82
L’un des auteurs, Jean-Cédric Delvainquière, met en évidence la genèse des différentes stratégies de développement économique local dans les localités situées
dans des espaces d’ancienne tradition
industrielle
Dans ces espaces depuis longtemps spécialisés sur des activités industrielles ou
minières traditionnelles, les mutations
massives du système productif à partir des
années 70 ont entraîné en un court laps
de temps des restructurations destructrices pour l’environnement urbain et les
populations.
« Le retrait des grandes entreprises qui
organisaient véritablement la vie des communautés locales a obligé les acteurs
locaux, qui n’y étaient pas préparés, à se
saisir en quelque sorte pour la première
fois du destin local. »
Ajoutons qu’au même moment, la décentralisation en France dotait les communes
et les collectivités locales de compétences
et de moyens d’intervenir en matière de
développement économique.
Dans un premier temps, la réaction des
acteurs locaux a été de chercher à maintenir, à préserver la base industrielle qui
fournissait une part majeure des emplois.
Un exemple typique de ces premières
actions locales a été constaté dans le
Valenciennois au cours des années 70.
Le déclin des activités locales s’avérant
inéluctable, les acteurs publics ont ensuite cherché à mettre en œuvre de nouvelles
stratégies de reconversion, axées sur le
développement de nouvelles activités
supposées résorber le chômage croissant
et résoudre les difficultés structurelles du
tissu économique.
Les actions économiques locales,
appuyées par les politiques publiques
nationales et régionales, ont cherché alors
à favoriser les créations d’entreprises et à
attirer les investissements privés.
Dans un certain nombre de localités, les
initiatives lancées, aussi bien à Brême qu’à
Cardiff, par exemple, se fondaient sur la
conviction qu’un redéploiement de l’activité économique devait s’appuyer sur
l’éclosion d’activités nouvelles liées aux
technologies les plus modernes ou aux
services évolués aux entreprises.
centuation des inégalités. Dans ce contexte, la marge de manœuvre des acteurs
locaux apparaît réduite. Tout porte à croire qu’il vaut mieux subir les contradictions du développement que d’en être à
l’écart. «En participant à la création de
richesses, on sera en mesure de pallier
aux insuffisances du mode de développement, d’atténuer les maux de ceux qui en
sont exclus».
Municipalité et limites
des programmes «sociaux»
Parallèlement à leurs actions de développement économique, toutes les localités
étudiées ont été impliquées dans des programmes de lutte contre l’exclusion, de
réinsertion des populations en difficulté,
de développement du logement social et
de rénovation du cadre urbain.
Ces politiques ont donné des résultats
variables dans les localités étudiées selon
les réglementations et les traditions
locales en matière de solidarité.
Ces stratégies se sont révélées peu
payantes dans la mesure où les espaces
d’ancienne tradition industrielle ne sont
pas les lieux les plus propices à l’implantation d’activités de pointe qui cherchent
prioritairement une main d’œuvre fortement qualifiée et un environnement
urbain de qualité.
L’éventail des initiatives à caractère social
apparaît très large. D’une façon générale,
elles sont ciblées sur des catégories spécifiques, les chômeurs de longue durée, les
RMIstes, les immigrés etc. dans une
logique purement «sociale». Elles présentent très rarement une approche territoriale globale.
Néanmoins, les efforts d’amélioration des
infrastructures de communication, de formation de la main d’œuvre, de soutien au
développement des entreprises locales,
voire d’attraction des firmes extérieures
menés tout au long des années 80 selon
des modalités très comparables par les
villes n’ont pas été inutiles. Un des chercheurs de l’IFRESI, Christophe Demazière, montre qu’ils ont permis un certain
« rattrapage» des territoires en difficulté
qui auraient connu, sans cela, des évolutions encore plus inquiétantes.
Mais il est clair que ces initiatives n’ont
qu’un caractère palliatif et ne suffisent pas
à reconstituer une dynamique «vertueuse» de développement.
Mais ces efforts se révèlent parfois inopérants, faute d’être adaptés au contexte
local. C’est le cas de Cardiff ou de Charleroi qui ont développé des infrastructures
surdimensionnées par rapport au rôle
potentiel de ces villes moyennes. Dans un
autre domaine, Calais et Valenciennes
peuvent apparaître comme deux
exemples de dépenses en formation « à
fonds perdus».
Ne s’attaquant qu’aux conséquences, elles
sont vouées à être dépassées sans cesse
par les flux croissants de personnes
concernées.
En effet, les différentes auteurs de l’étude
mettent l’accent sur l’absence de lien entre
ces stratégies de lutte contre l’exclusion et
la ou les stratégies de développement économique menées par ailleurs.
Fait notable: les références et les savoirs
accumulés par les praticiens du développement social n’ont rien en commun avec
ceux des spécialistes locaux du développement économique.
En dépit de ces insuffisances, les stratégies «classiques» sont plus que jamais
pratiquées.
Les uns sont familiarisés avec la culture,
les comportements, les capacités d’initiative des groupes sociaux qu’ils suivent, les
autres sont concentrés sur les questions
relatives aux évolutions technologiques,
aux services de haut niveau, aux formations, aux qualifications pointues, etc.
Il est vrai, souligne JC Delvainquière, que
le chômage et l’exclusion sont aujourd’hui
partout répandus, que les évolutions économiques globales semblent déterminer
un processus de croissance source d’ac
Cette dichotomie entre politique sociale
et politique économique est confortée par
la dispersion des acteurs et les différents
niveaux institutionnels de compétences
agissant sur un territoire limité.
83
Pourtant quelques expériences semblent
démontrer qu’une approche innovante,
« intégrée» du développement local, est
possible et surtout fructueuse.
Une stratégie «intégrée»
de développement local
Les espaces d’ancienne tradition industrielle, souvent les plus touchés par les
situations d’exclusion, sont parmi les premiers à rechercher de nouveaux modes de
développement, de nouvelles pistes d’action permettant de coupler les stratégies
de (re)développement économique et des
objectifs cruciaux d’insertion sociale.
Dans les faits, ces nouvelles pratiques
sont lentes à se mettre en place.
Des exemples concrets existent pourtant.
L’étude fait état de différents projets ayant
débouché sur la création d’emplois accessibles aux populations locales: à Brownlow en Irlande (une zone artisanale), à
Dortmund en Allemagne (2000 emplois
peu qualifiés dans le secteur de l’environnement), à Anvers (un centre de formation à l’informatique ouvert aux personnes non qualifiées, dont le taux de placement dépasse les 85 %).
Le point commun et l’intérêt de ces expériences sont qu’elles sont basées sur les
caractéristiques sociologiques et culturelles des populations locales et, bien sûr,
qu’elles sont viables économiquement.
Toutes ont pris pour point de départ la
capacité des populations locales à occuper
tel ou tel type d’emploi et plus globalement, à se mobiliser.
Soulignons à ce propos que la terminologie en cours dans le champ du social,
« quartiers difficiles, zones d’exclusion
etc.» tend à masquer une réalité beaucoup plus complexe. Comme l’a souligné
récemment Didier Lapeyronnie, chercheur au Centre d’Analyses et d’Intervention Sociologique (Ecole des Hautes
Etudes en Sciences Sociales), un taux de
chômage de 40 % dans un quartier signifie aussi que la majorité (60 %) de la
population active de ce quartier occupe
un emploi légal.
Par ailleurs, le niveau de vie moyen de cette
population est incomparablement supérieur
à celui de la population ouvrière, pourtant
bien intégrée, des années 50. Son niveau de
consommation et d’instruction est aussi
sans commune mesure avec celui des quartiers populaires d’il y a 20 ou 30 ans.
Ce qui laisse à penser que les capacités
d’initiative, l’aptitude à la créativité des
populations des «zones en difficultés»
peuvent être méconnues ou insuffisamment valorisées.
84
Les quelques projets de développement
intégré étudiés dans la recherche évoquée
plus haut se sont justement appuyés sur
les potentialités des groupes sociaux
visés.
Elles résultent, en général, d’initiatives
locales fixant à différents agents l’objectif
de parvenir ensemble à un projet commun.
A noter que les programmes de formation
apparaissent souvent au centre des initiatives intégrées.
Cette volonté d’instaurer des démarches
de concertation, de négociation permanente entre différentes structures compétentes en matière culturelle, sociale et
économique, se constate de plus en plus
fréquemment.
Rappelons que cette articulation entre le
social et l’économique a inspiré les procédures de contrats de ville et d’agglomération.
Franck Moulaert et ses collègues s’appuient sur ces exemples pour affirmer que
l’innovation sociale doit être au cœur, doit
fonder les stratégies de développement
local intégrées.
Ce nouveau type de stratégie leur apparaît
aujourd’hui incontournable.
«Les espaces d’ancienne tradition industrielle ne peuvent se contenter de stratégies de type reconversion ni de l’optique
palliative des politiques contre l’exclusion
et la pauvreté, les unes conduisant à courir après la croissance sans résoudre les
problèmes d’emplois, les autres à courir
après la crise», affirment-ils.
D’où le plaidoyer des universitaires en
faveur de formes concrètes de développement adaptées aux besoins locaux prioritaires: ceux de la population locale en
situation d’exclusion ou de précarité…
Est-ce à dire que les formes orthodoxes
d’attraction d’activités nouvelles ou de
soutien à leur essor local sont hors de propos?
L’étude remarque que ces aspects se
retrouvent dans les stratégies étudiées,
mais incluses dans une vision plus globale qui reconnaît implicitement qu’elles ne
sauraient suffire.
Il en est de même pour les actions traditionnelles de traitement social qui répondent à une urgence réelle.
Partir des contraintes sociales
La démarche nouvelle ainsi proposée doit
être fondée, en premier lieu, sur les facteurs sociaux et institutionnels.
En effet, les expériences déjà analysables
démontrent que la prise en compte des
spécificités du tissu social est à la base de
la réussite des actions de développement
intégré. L’innovation technologique, toujours présentée dans la littérature économique comme la clé de l’affirmation d’un
territoire, s’efface devant la notion d’innovation sociale.
Cette «innovation sociale» au sens large
recouvre l’identification de l’héritage
socioculturel local, la mise en œuvre de
nouveaux réseaux entre les acteurs économiques, les acteurs sociaux et les responsables politiques et, enfin, une réorganisation du système de pouvoir institutionnel local.
Une telle approche, souligne en effet
Frank Moulaert, ébranle parfois l’édifice
institutionnel.
Dans bien des cas, l’on constate que des
efforts sont déjà engagés pour intégrer et
coordonner les politiques de formation,
d’emploi et d’investissement mais que le
levier institutionnel approprié au périmètre pertinent d’intervention n’existe
pas.
En dépit de ces difficultés, un bon nombre
de responsables locaux prennent progressivement conscience qu’ils ont l’opportunité de jouer un rôle actif et de contribuer
à la renaissance sur leur territoire d’un
système socio-économique cohérent au
lieu de subir la dictature des mécanismes
globaux d’une économie largement planétarisée.
Dés à présent, l’exécutif de l’Union Européenne regarde d’un œil favorable les initiatives lancées dans une perspective intégrée, ce qui devrait contribuer fortement à
leur multiplication.
Annick Loréal
chargée d’étude à l’Agence de développement
et d’urbanisme de la Métropole Lilloise
85
B. INTEGRER LES QUARTIERS
EN DIFFICULTE OCDE, Service
du Développement territorial, 1998
Participation du secteur privé
Au départ, la plupart des politiques de
restructuration urbaine avaient plutôt une
dimension sociale et s’efforçaient de
répondre aux besoins individuels à travers les programmes de protection sociale. La dimension du développement économique se résumait généralement à des
tentatives pour faire redémarrer l’économie locale grâce à de vastes opérations de
construction ou de rénovation et des
aides aux PME Michael Porter a mis en
évidence les lacunes de ces politiques :
Dépourvus de stratégie d’ensemble, ces
programmes traitaient le centre ville
comme un ensemble isolé du monde extérieur et obéissant à ses propres règles de
concurrence. Ils ont soutenu et financé de
petites entreprises de taille inférieure à la
norme, censées être au service de la communauté locale, mais qui ne disposaient
pas de moyens suffisants pour attirer la
clientèle locale, et encore moins celle des
autres quartiers. En bref, le modèle social
a involontairement empêché la création
d’entreprises économiquement fiables.
Sans ces entreprises et les emplois qu’elles
créent, les problèmes sociaux ne peuvent
que s’aggraver.
On peut créer un tissu économique
durable dans les centre villes, mais uniquement par les mêmes moyens
qu’ailleurs, c’est-à-dire par le biais d’initiatives privées à but lucratif, et d’investissements, fondés sur l’intérêt économique
individuel et sur de véritables avantages
comparatifs, et non grâce à des incitations
artificielles, à la charité ou à des décrets.
Au départ, les programmes de développement économique reposaient sur l’hypothèse que l’on ne pouvait pas compter sur
une croissance endogène, qu’il fallait attirer des investissements dans les zones en
déclin, et que l’on ne pouvait y parvenir
que grâce à des incitations financières.
Les nombreuses catégories de zones d’activités créées dans les différents pays de
l’OCDE - souvent dans des zones industrielles en déclin - avaient pour but de stimuler le marché de l’immobilier local,
tout en favorisant le développement ou la
réimplantation d’entreprises et l’amélioration de l’environnement grâce à des incitations fiscales. Bien que ces programmes
aient effectivement permis de créer des
emplois et de favoriser l’implantation
d’entreprises dans des sites auparavant
peu attrayants, ils ne s’intégraient généra lement pas aux autres projets urbains et
leur succès s’est révélé limité dans les
zones les plus défavorisées.
86
Les faiblesses des politiques de création
de zones d’activités ont été attribuées au
fait que les pouvoirs publics ne sont pas
parvenus à favoriser l’ancrage des entreprises dans le tissu local. Les entreprises
étaient incitées à s’implanter dans ces
zones parce qu’elles bénéficiaient de subventions, mais elles n’étaient pas obligées
de recruter du personnel local ni de s’intégrer à la communauté locale de quelque
manière que ce soit. L’échec relatif de cette
politique a conduit à s’interroger sur les
moyens de stabiliser les entreprises du
secteur privé, de les rendre moins dépendantes des subventions et de leur ôter
tout caractère philanthropique.
Ces réflexions ont notamment abouti à la
conclusion que le secteur privé devait
participer plus directement à la préparation des programmes de régénération et
que l’identification des besoins sociaux de
la population locale devait faire l’objet
d’une concertation plus étroite avec les
résidents. En France, par exemple, l’absence de participation du secteur privé est
considérée comme l’une des grandes faiblesses de la politique de la ville, puisque
ni les contrats de ville, ni le Pacte de
relance pour la ville ne prévoient de
mesures en faveur des entreprises, mise à
part la création des zones franches
urbaines dont la géographie d’intervention est limitée.
Le programme des Urban Development
Corporations au Royaume-Uni est l’un
des premiers programmes urbains de
grande envergure à s’être attaqué aux
questions de développement économique
en s’efforçant d’intégrer les zones d’activités dans les projets d’aménagement global
des villes. En autres choses, ce programme envisageait pour la première fois un
partenariat entre autorités publiques et
secteur privé dans le domaine de l’aménagement urbain, et tentait de mettre en
place un dispositif plus intégré d’aides
publiques en faveur de la relance de l’activité dans les zones d’intervention, avec
notamment des mesures d’amélioration
des infrastructures ainsi que d’autres
types d’aides.
Globalement, le programme a eu un
certain succès dans la mesure où le
ratio Investissement privé/investissement
public a souvent été élevé et où de nombreuses Urban Developpement Corporations ont aménagé de vastes zones d’activités et entrepris d’ambitieuses opérations
de rénovation. Toutefois, l’impact socioéconomique de l’injection de capitaux
privés n’est pas aisément mesurable,
notamment parce que les terrains cédés
aux Urban Corporations étaient souvent
d’anciens sites industriels faiblement peuplés. Par exemple, la réhabilitation de
logements ouvriers par un promoteur
privé a généralement pour effet de faire
monter les loyers et d’obliger les propriétaires à déménager, ce qui ne fait que
déplacer le problème. De même, en raison
de l’insuffisance de la formation professionnelle, on a pu déplorer une certaine
inadéquation entre les emplois crées et les
qualifications de la population locale. Au
total, l’approche exclusivement économique a donc été inefficace pour traiter
les problèmes des quartiers en crise structurelle. Pourtant, les partenariats City
Challenge et SRB ont pu s’inspirer de l’expérience des UDC pour attirer la participation du secteur privé en concevant des
mesures qui tentent de faire en sorte que
la population locale bénéficie des profits
de l’investissement privé.
Ces dernières années, un certain nombre
de programmes ont véritablement cherché à associer le secteur privé au processus de régénération urbaine et ont explicitement lié les objectifs sociaux aux progrès dans le domaine économique.
Le programme américain des Empowerment Zones et Enterprise Communities
reprend le concept des zones d’activités,
imaginé à l’origine par les Britanniques
dans le but de relancer l’activité économique dans des régions industrielles en
déclin, mais en l’adaptant à la situation
particulière des centre villes déshérités.
En effet, si les incitations fiscales, instrument couramment utilisé pour attirer l’investissement, suffisent généralement à
convaincre les entreprises de s’installer
dans certaines zones, la situation des
centre villes aux États-Unis exige des
mesures spécifiques. Certains éléments
importants pour le climat général des
affaires, notamment la sécurité des biens
et des personnes, la qualité des infrastructures et la présence d’une main d’œuvre
qualifiée, font manifestement défaut dans
de nombreux quartiers situés dans les
centre villes.
nés par le coût extrêmement élevé de
remise en état des sites, et dans certains
cas, de décontamination. De plus en plus
souvent, les autorités centrales et locales
collaborent avec le secteur privé pour
réaménager ces sites de manière durable.
On trouve des exemples de plus en plus
nombreux de réhabilitation réussies, non
seulement dans les pays ayant une certaine tradition de partenariat entre secteur
public et privé, mais aussi dans ceux où
ce type de partenariat est peu fréquent. Le
réaménagement du site d’Emscher Park
(Ruhr), de ceux d’Oberschoneweide et de
Johannistal-Adlershof (Berlin) et du
Forum Vauban (Fribourg) en Allemagne,
de Westergasfabriek (Amsterdam) aux
Pays-Bas, de Trafford Park (Manchester)
et d’Albert Dock (Liverpool) au RoyaumeUni, en sont quelques exemples parmi
d’autres.
L’évolution des zones d’activités et l’apparition de projets de réaménagement des
friches urbaines tendent à démontrer que
les rôles respectifs du secteur privé et de
l’Etat ne sont peut-être pas aussi complexes et imbriqués que la notion de partenariat peut le laisser croire. L’Etat
contribue au bon fonctionnement de
l’économie locale en pourvoyant aux
infrastructures et en créant un cadre favorable à l’activité des entreprises, deux
points sur lesquels les quartiers en difficulté accusent un important retard. Si ces
conditions sont réunies, le secteur privé
peut recréer une économie locale digne de
ce nom. Mais pour qu’il puisse le faire, il
doit être associé au processus de régénération, faire connaître ses besoins aux
autorités publiques et adapter sa stratégie
au potentiel des quartiers pauvres.
Il a donc fallu adopter une stratégie pluridimensionnelle plus élaborée que celles
mises en œuvre par le passé pour
résoudre le problème apparemment insurmontable du développement économique
des centre villes.
L’un des domaines où la coopération avec
le secteur privé se révèle particulièrement
fructueuse est celui de la réhabilitation
des friches urbaines. De nombreux quartiers défavorisés, en particulier ceux
situés dans les centre villes ou à proximité, se trouvent confrontés à ce paradoxe:
de vastes étendues de terrains abandonnés et des logements vacants, et un prix
du terrain pourtant élevé. Ce prix s’explique en partie par le manque de terrains
à bâtir. Cependant, les projets de
construction ou de rénovation sont frei-
87
C. RECONCILIER L’ECONOMIE
ET LE SOCIAL VERS
UNE ECONOMIE PLURIELLE
Patrice SAUVAGE, OCDE 1996
Une vingtaine d’experts, représentant différents pays de l’OCDE, ont participé à la
rencontre organisée les 20 et 21 octobre
1994 par le Service du développement territorial dans le cadre du programme
« LEED» (Développement économique et
création d’emplois au niveau local) sur le
thème de l’économie plurielle. Ce séminaire s’inscrivait dans un programme de
travail plus global visant à étudier et promouvoir une économie mieux adaptée au
développement humain. La note générale
préparée par le Secrétariat de l’OCDE
avait distingué deux axes principaux de
réflexion :
reconnaître d’autres types d’activités économiques que celles relevant de l’économie «mondialisée» (notion d’économie
« plurielle») ;
faire assumer à l’ensemble de l’économie
une responsabilité sociétale (notion d’économie «citoyenne»).
Ce premier séminaire se proposait d’approfondir la première piste de travail :
peut-on admettre une variété de modes de
fonctionnement économique créateurs de
richesses et surtout d’emplois, au-delà du
modèle dominant dont la logique poussée
à l’extrême comporte de graves menaces
pour le tissu social de nos pays? Faut-il
soutenir de manière volontariste une telle
pluralité, et à quelles conditions? A l’issue
de cette réunion, nous sommes certes
encore loin d’avoir répondu à ces questions qui nécessiteront des séances de travail ultérieures, mais un premier «tour
d’horizon» a pu être effectué qui permet
déjà un certain nombre de clarifications
dont ce compte rendu se fera l’écho.
FACE A LA CRISE ACTUELLE,
CONCEVOIR UN PARADIGME PLUS
GLOBAL
Un modèle qui semble avoir atteint ses
limites
Tout se passe comme si notre système
économique, jusque-là particulièrement
efficace, avait atteint un seuil au-delà
duquel les coûts et les dysfonctionnements qu’il engendre en dehors de la
sphère économique stricto sensu compromettraient ses performances et menaceraient l’ensemble du contrat social. En
d’autres termes, les «externalités» négatives semblent en être arrivées, par leur
ampleur, à miner le cœur du système.
88
Le cancer du chômage, surtout en Europe
et notamment dans les pays latins, est la
première externalité qui vient à l’esprit.
Alors que l’Etat-Providence, rappelle E.
Fontela, avait été conçu pour protéger les
victimes du chômage frictionnel et du
chômage «keynésien» qui sont de courte
durée, le voilà submergé par le développement exponentiel d’un chômage «classique» (qui, dans la théorie, ne devrait
pas exister) et d’un chômage «schumpeterien» lié à l’accélération du progrès
technique. D’une part en effet, la baisse
des salaires impliquée par le rééquilibrage
du marché du travail conduirait à des
niveaux de vie jugés inacceptables dans
de nombreux pays; d’autre part, le phénomène traditionnel de «déversement» ou
encore d’absorption dans les activités de
plus en plus immatérielles - analysé par
Sauvy - ne se produit plus (ou mal), ajoutant ainsi à l’obsolescence des machines,
celles des hommes (G. Mulgan).
Plus généralement, en relation avec le
chômage mais pas exclusivement (cf. les
États-Unis), se développe ce que I. Sachs
appelle «l’apartheid social» : la pauvreté,
l’absence de travail et de logement, les
mauvaises conditions sanitaires - aggravées par la dissolution des familles engendrent l’exclusion, voire la «tiersmondisation», de quartiers et même de
territoires en « relégation».
Ces coûts sociaux, auxquels il faut ajouter
les coûts relatifs à l’environnement et à
l’aménagement du territoire (exode rural
et désertification de certaines zones),
pèsent sur l’efficacité de nos économies et
en définitive sur le bien-être de tous, mais
cette incidence demeure cachée faute
d’indicateurs adaptés. Or, selon W. van
Dieren, le parallélisme entre l’évolution
du PIB et celle de l’indicateur de «satisfaction sociale» qu’il a mis au point ne
fonctionne plus depuis une vingtaine
d’années aux États-Unis et en GrandeBretagne; il se serait même inversé depuis
5 ans, c’est-à-dire que la croissance
conduirait à une détérioration des conditions de vie telles qu’elles sont perçues
par la population !
Certes, d’autres phénomènes tels que la
« bulle financière », qui stérilise une
épargne considérable dans des placements
spéculatifs, jouent un rôle essentiel.
Une économie plurielle
La complexité de la société actuelle, la
nécessité de relier l’économie à une perspective sociétale et écologique plus large
rendent inopérante une économie unidimensionnelle qui, certes, semble extrêmement efficace au plan micro-économique, mais qui, par son caractère exclusif, tend à stériliser tout un potentiel de
création et de richesse et d’emploi lorsque
celui-ci ne correspond pas à sa logique. Or,
compte tenu du rôle que joue le travail
dans le lien social et l’identité, il apparaît
regrettable de ne pas valoriser ce potentiel,
surtout si de telles activités peuvent être
porteuses non seulement d’emploi, mais
de développement économique: une voie
est ainsi ouverte, qui permet de ne pas
renoncer à une perspective de plein
emploi (I. Sachs) et de favoriser une croissance plus riche en emplois (B. Ullmo).
La diversité des formes d’activités économique peut certes paraître antinomique à
l’évolution actuelle, qui lamine les différences sous l’effet des concentrations et de
la compétition, et de la théorie économique qui souligne les bienfaits des économies d’échelle et de la spécialisation
(D. Archibugi).
Néanmoins, un parallèle intéressant peutêtre fait avec le développement technologique, comme le montre A. Hingel (programme FAST de la CEE), la diversité
dans la recherche et dans les procédés
technologiques est un phénomène particulièrement remarquable en Europe et
qu’on ne cherche pas à réduire. En ce
domaine comme en économie, la diversité est facteur d’innovation et d’apprentissage et favorise ainsi… la compétitivité
(R. Gass), même si la réciproque n’est pas
vraie. On relève d’ailleurs ici une question
que le séminaire n’a pas encore permis
d’approfondir: la pluralité d’activités économiques doit-elle être considérée
comme « un input » pour l’économie
mondialisée ou/et comme un but à poursuivre en soi, car créatrice de richesse et
d’emploi et mieux reliée au développement humain ?
Comme on le verra ci-après, la notion
d’économie plurielle renvoie également à
une approche décloisonnée, non dichotomique, alors que l’économie actuelle utilise des classifications dualistes (économie
marchande/non marchande, formelle/
informelle, publique/privée, etc.). Ainsi, à
la variété des types d’activités économiques s’ajoute la variété des combinaisons, ce qui complique certes l’analyse,
mais enrichit la gamme de possibilités
d’actions.
Les formes de soutien
L’intégration dans une dynamique de
développement territorial
C’est la condition de base à laquelle il faut
satisfaire, avant d’envisager des dispositifs
d’assistance technique et financière - qui
en seront en partie la résultante -, et on
retrouve ici la problématique du développement local, qu’a promue depuis des
années le programme ILE devenu LEED.
Cependant, il faut bien reconnaître que
cette problématique, largement diffusée
dans la plupart des pays, a, dans le même
temps, beaucoup perdu de sa substance,
les gouvernements et les collectivités
locales l’ayant en quelque sorte instrumentalisée au service d’une approche très
institutionnelle et d’une conception
réductrice de la notion de développement: d’une part, les dimensions sociale
et culturelle se sont trouvées peu à peu
évacuées ou du moins cloisonnées vis-àvis du développement économique ;
d’autre part, celui-ci s’est référé pour l’essentiel à l’économie marchande et productiviste. Alors que cette démarche se
voulait un instrument de «réencastrage »
de l’économie dans la société, les gouvernements l’ont conçue de plus en plus
comme un simple outil au service de
l’ajustement structurel.
Or, la nécessité d’une conception plus globale et plus diverse de l’activité économique, qui est la problématique centrale
de ce séminaire, va de pair avec le retour
aux intuitions initiales de la notion de
développement local et il est frappant de
constater à cet égard la convergence entre
le point de vue des acteurs locaux (F.
Campione) et les conclusions d’une étude
de la CEE sur les «gisements d’emplois »
(M. Jouen).
La dimension culturelle est d’abord un
point crucial dans les démarches de développement local. Cela signifie à la fois
partir de l’identité culturelle du territoire
et redonner un sens à l’activité des habitants, pour recréer une «conscience locale». A travers la valorisation sociale de ces
valeurs culturelles, il faut alors motiver et
impliquer les populations autour de la
définition d’un projet global qui donne
lieu à un consensus. Cela implique tout
un travail d’animation, de conscientisation et de formation permanente pour que
les projets cor respondent bien aux objectifs souhaités par la population.
Mais ce travail «d’éducation populaire »,
particulièrement développé en Amérique
latine, doit aussi être fondé sur la vie quotidienne des gens auxquels les nouvelles
activités doivent apporter un réel bienêtre. Le développement intégré comporte
donc toute une dimension démocratique
qui pose problème dans les pays qui ont
décimé la société civile, voire détruit l’individu (K. Herbst, A. Soltesz), d’où la
nécessité d’une démarche forcément lente
de maturation culturelle et démocratique
qui est loin de correspondre à la temporalité de la vie politique.
A partir d’une telle base, il faut relier
toutes les actions de développement à l’intérieur d’un même territoire, de façon à
constituer des réseaux solidaires qui per-
89
mettent une utilisation optimale des ressources existantes. En d’autres termes,
parier sur une dynamique de solidarité,
installée dans la durée, qui va dégager des
économies d’échelle, qui va assurer une
certaine compensation entre activités rentables et non rentables, qui va mettre en
place des outils communs de commercialisation, etc. Comme on l’a indiqué précédemment, cette démarche ne se veut pas
« alternative», mais intègre des activités
de tous ordres, y compris des entreprises
marchandes tout à fait classiques qui
contribuent à dégager des ressources pour
le territoire, mais qui bénéficient des
« économies externes» représentées par
tout un «continuum» de vie économique
et sociale en amont.
On peut néanmoins se demander si une
telle approche, très liée jusqu’à présent à
certains contextes nationaux ou/et à des
leaders, est généralisable à l’heure de la
mondialisation. Il nous semble, en fait,
que faute d’un soutien des pouvoirs
publics visant à enraciner l’économie dans
le territoire, les entreprises «ordinaires»
risquent de choisir «l’appel du large»,
condamnant ainsi ces démarches à la marginalité ou à la récupération. Ce constat,
largement effectué dans le passé, ne
condamne pas le principe du développement intégré, mais amène à rechercher les
moyens de lui donner toutes ses chances
afin de faciliter l’émergence et la consolidation d’une économie plurielle.
90
Directrice de la publication
Claude Brévan
Responsable des éditions
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