Rapport annuel 2013 18-04-2014 Télécharger

RAPPORT ANNUEL 2013

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Rapport annuel 2013
Table des matières
1 Facteurs de risque
1.1 Risques de marché
1.2 Risques liés au portefeuille immobilier de Montea
1.3 Risques financiers
1.4 Risques réglementaires
2 Lettre aux actionnaires
3 Chiffres clés
4 Rapport de gestion
4.1 Stratégie de Montea « Space for Growth »
4.2 Rapport de l’expert immobilier
4.3 Réalisations importantes pendant l’exercice
4.4 Synthèse des résultats financiers
4.5 Structure financière de la Société
4.6 Conclusion pour l’exercice 2013
4.7 Affectation du résultat
4.8 Événements importants après la date du bilan
4.9 Perspectives pour l’exercice 2014
4.10 Déclaration de Gouvernance d’entreprise
5 L’action Montea
5.1 Evolution de l’action Montea
5.2 Actionnariat
5.3 Calendrier des actionnaires
6 Corporate social responsibility
7 Comptes annuels consolidés et sociaux au 31 décembre 2013
7.1 Comptes annuels consolidés au 31 décembre 2013
7.2 État consolidé des résultats réalisés et non réalisés avant répartition du bénéfice au 31
décembre 2013
7.3 Résultat global consolidé avant répartition du bénéfice
7.4 État des flux de trésorerie consolidés au 31 décembre 2013
7.5 État des variations des fonds propres consolidés
7.6 Annexes aux comptes annuels consolidés au 31 décembre 2013
7.7 Annexes financières aux comptes annuels consolidés au 31 décembre 2013
7.8 Comptes annuels statutaires sous la forme de schéma abrégé de Montea SCA au 31 décembre
2013
8 Documents permanents
8.1 Renseignements généraux
8.2 Déclarations
8.3 Capital social
8.4 Statuts
8.5 Sicaf immobilière en Belgique et la « Société d’investissements immobiliers cotée »
(SIIC) en France
9 Lexique

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Rapport annuel 2013
Montea SCA est une Sicaf immobilière (Sicafi – SIIC) de droit belge, spécialisée dans l’immobilier logistique et
semi-industriel en Belgique, aux Pays-Bas et en France (Montea ou la Société).
L’entreprise est un acteur de référence sur ce marché. Montea offre à ses clients l’espace dont ils ont besoin
pour croître, sous la forme de solutions immobilières souples et innovantes. Elle crée ainsi de la valeur pour
ses actionnaires.
Au 31/12/2013, le portefeuille immobilier représentait une surface totale de de 584.694 m² répartie sur 37
sites. Montea SCA est cotée depuis fin 2006 sur NYSE Euronext Bruxelles (MONT) et Paris (MONTP).
L’action Montea est destinée à des investisseurs particuliers ou institutionnels belges et étrangers, attirés par
un investissement indirect en immobilier logistique et semi-industriel et qui recherchent un rendement en
dividende élevé avec un profil de risque modéré.
Montea SCA | Industrielaan 27 – Bus 6 | B-9320 Erembodegem (Alost)
Tél: [phone] | Fax: [phone] | www.montea.com
RPM-RCB Dendermonde | TVA BE 0417 186 211
ENVOYEZ-NOUS VOS REMARQUES OU VOS QUESTIONS: [e-mail]
MISE EN PAGE ET RÉALISATION : Montea
Le conseil d'administration de Montea Management SA, gérant statutaire de Montea SCA, dont le siège statutaire se trouve Industrielaan 27, 9320 Erembodegem, responsable de la
teneur de ce document d'enregistrement, déclare par la présente avoir pris toutes les mesures raisonnables pour garantir que la teneur de ce document d'enregistrement soit conforme
à la réalité.
Dit financieel jaarverslag is ook beschikbaar in het Nederlands.
This annual financial report is also available in English.
Les rapports financiers annuels en français et en anglais sont traduits à partir du rapport financier annuel en néerlandais. Seule la version néerlandaise a force de preuve.
Le rapport financier annuel a été traduit sous la responsabilité de Montea et peut être obtenu au siège social de la Société. Ce rapport annuel a été rédigé dans la devise EURO.
L’addition des chiffres dans les tableaux et les annexes mentionnés dans ce rapport annuel peut parfois entraîner des différences d’arrondi.
Les données de ce document correspondent à la réalité. Aucun élément n’a été omis qui pourrait affecter les tendances observées dans ce document.
Une version digitale est également disponible sur www.montea.com.
Montea est un organisme de placement collectif en immobilier et se trouve sous la surveillance de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers) en Belgique.
Ce rapport financier annuel est un document d'enregistrement au sens de l'article 28 de la loi du 16 Juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux
admissions d'instruments de placement à la négociation sur des marchés réglementés.
Le rapport financier annuel a été approuvé par la FSMA le 01 avril 2014.

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Rapport annuel 2013
1. Facteurs de risque
Montea veut développer un portefeuille immobilier solide et diversifié, afin de générer pour ses actionnaires,
si possible, des revenus stables et une augmentation du dividende.
En tant qu’investisseur dans l’immobilier logistique, Montea opère sur un marché en constante évolution. Ce
qui présente évidemment certains risques. Lorsque ces risques se concrétisent, cela peut avoir des
répercussions négatives sur l’activité, la situation financière et les perspectives de Montea. Montea tient
compte de ces risques lorsqu’elle prend ses décisions en matière d’investissement et de location.
Le management, ainsi que le conseil d’administration de Montea, suivent de près et en permanence les risques
précités. La direction élabore une politique de risque prudentielle, qu’elle adapte en fonction des nécessités1.
La liste des risques présentée dans ce rapport n’est pas exhaustive. Il peut donc exister d’autres risques,
inconnus et/ou peu probables aujourd’hui, dont l’influence pourrait s’avérer préjudiciable à l’activité et à la
situation financière et aux perspectives de Montea.
1.1 Risques de marché
1.1.1 Risques liés à l’environnement économique
a) Description des risques
L’activité de Montea subit, comme celle d’autres sociétés, l’influence des cycles économiques. Les indicateurs
macro-économiques peuvent avoir un certain impact sur les investissements et les prises en location des
entreprises privées dans le secteur des immeubles logistiques et semi-industriels et peuvent donc avoir une
influence négative sur les activités de Montea. Ils pourront aussi avoir une incidence sur les sources de
financement des futurs investissements.
b) Maîtrise des risques
Nous renvoyons à la section 1.1.2 du présent rapport annuel en ce qui concerne la gestion des risques liés aux
investissements et aux contrats de location dans le secteur de l’immobilier logistique et semi-industriel et à la
section 1.3. du rapport en ce qui concerne la gestion des risques liés aux sources de financement.
1.1.2 Risques liés au marché immobilier
a) Description des risques
Les risques liés au marché de l'immobilier sont la baisse des loyers, la baisse de la valeur de l’immobilier et
l’inoccupation.
Le niveau des loyers, les inoccupations et la valorisation des bâtiments sont fortement influencés par l’offre et
la demande du marché de la vente et de la location immobilières. En ce qui concerne Montea, ceci est relatif,
en particulier, à l’immobilier logistique et semi-industriel.
1 Pour plus d’informations sur la stratégie de Montea, nous renvoyons au point 4.1 du présent rapport annuel. La politique de Montea
sera, si nécessaire, adaptée en fonction des facteurs de risque décrits.

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Montea doit maintenir le taux d’occupation, ainsi que la possibilité de maintenir les loyers (et donc la valeur
des bâtiments) à la signature de nouveaux baux et au renouvellement des baux existants afin de préserver sa
croissance et son rendement inoffensif.
b) Maîtrise des risques
Montea vise à minimiser l’impact de ces risques sur ses résultats et sur la valeur de son portefeuille en
poursuivant :
• la diversification géographique de son portefeuille immobilier ;
• la diversification du type de bâtiments ;
• la diversification de sa clientèle ;
• sa politique d'investissement dans des bâtiments de qualité ;
• le développement des solutions immobilières flexibles pour ses clients.
Grâce à cette approche, Montea est parvenue à limiter les inoccupations. Depuis son introduction en bourse,
Montea n’a jamais connu un taux d’occupation inférieur à 91%. Le but est de maintenir le taux d’occupation
au-dessus de 95% sans interruption.
En outre, le loyer/m² est toujours maintenu lors de la conclusion d’extensions de baux actuels et/ou de
nouveaux baux. Lors de la renégociation et/ou la conclusion de nouveaux baux, il est habituel dans le secteur
logistique de maintenir le loyer de base (sans indexation) ou d’accorder une période sans loyer de 3 à 6 mois,
selon la durée du bail.
Montea a réussi dans la plupart de cas et sur base de son approche, à négocier un loyer supérieur au loyer de
marché. Sur base de l'expertise immobilière, le loyer moyen par rapport à la valeur locative estimée est 0,8%
plus élevée en Belgique et 6,6% plus élevé en France. Montea détient actuellement un site aux Pays-Bas, où la
valeur locative estimée de l'espace loué est égale au loyer contractuel (voir également la section 4.2.4).
La stratégie de croissance de Montea vise un étalement optimal des risques2 suivant les deux axes ci-dessous :
• l’acquisition de bâtiments en Belgique, aux Pays-Bas et en France jouissant d’une situation optimale sur
base d’éléments objectifs comme, par exemple, l’accessibilité ou la proximité d’importants bassins de
consommation, et qui présentent dès lors un bon potentiel de commercialisation (répartition
géographique des risques) ;
• l’acquisition d’immeubles loués à des locataires de première qualité, stables et solvables de différents
secteurs économiques, comme le secteur logistique, l’industrie alimentaire, le secteur pharmaceutique,
les biens de consommation, ainsi que le secteur industriel (répartition sectorielle des risques).
Montea entend aussi poursuivre l’expansion de son patrimoine afin de limiter le poids de chaque bien dans
l’ensemble.
2 Dans l’intérêt des actionnaires, Montea veille à la diversification des locataires.