L`évaluation des immeubles à vocation publique final

L’évaluation
des
immeubles
à
vocation publique
Éléments d’économie immobilière
par
Ernest Lépine, É.A.

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Ernest Lépine, É.A.
Évaluateur agréé depuis 1973, Ernest Lépine a œuvré dans les différents champs de pratique du
financement hypothécaire, de l’expertise et de l’expropriation, de l’assurance sur les biens im-
mobiliers ainsi que de l’évaluation municipale.
M. Lépine travaille au Service de l’évaluation de la Ville de Laval depuis 1976. Il a occupé succes-
sivement les fonctions de chef de division responsable des acquisitions et des dispositions d’im-
meubles, d’assistant directeur, à compter de 1995, et de directeur du Service de l’évaluation,
depuis 1999. À ce titre, il est le signataire du rôle d’évaluation foncière; il est notamment res-
ponsable de l’évaluation à des fins d’acquisition et de disposition des immeubles ainsi que de
l’évaluation à des fins d’assurance sur les biens immobiliers municipaux.
M. Lépine s’est impliqué à titre d’administrateur du Bureau et comme examinateur pour le co-
mité d’admission de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il est également membre de
l’Association des évaluateurs municipaux du Québec.
M. Lépine a été chargé de cours en évaluation foncière au Collège Ahuntsic et à l’Université du
Québec à Montréal. Il a également agi en tant que formateur à l’occasion de la réforme en éva-
luation foncière, dans le cadre de séminaires donnés par l’École nationale d’administration pu-
blique (ÉNAP). Il a aussi œuvré comme conseiller professionnel et comme membre du comité
administratif du Laboratoire de recherche en sciences immobilières de l’UQÀM. (LARSI)

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INTRODUCTION
Il y a quelques décennies à peine, les comportements et les rôles du secteur privé et du secteur pu-
blic étaient vus comme deux entités opposées; il convenait tout au plus de rechercher les conditions
de leur équilibre et de leur complémentarité. Cette version restrictive de l’économie trouve son ori-
gine dans la consommation individuelle et totale des biens et services. La détermination des condi-
tions optimales d’allocation dans une économie à deux types de biens, soit le bien privé et le bien
public, a permis de formaliser le rôle traditionnellement joué par l’économie publique, dans le pro-
longement de la théorie économique moderne depuis Paul Samuelson (1), et de reconnaître les fon-
dements de l’économie publique. L’idée de bien public résulte désormais d’un choix de société et
d’une succession des choix où certains biens et services peuvent potentiellement et alternativement
être rangés d’un côté comme de l’autre, parmi les biens privés ou les biens publics. Toutefois, les
services essentiels à caractère social et non marchand restent généralement hors du champ des rè-
gles de la concurrence et du marché. Il existe également un marché dont la prestation publique est
obligatoire, tout comme l’existence d’une autorité publique de supervision et de contrôle.
Succès ou échecs du marché ou de l’État, il n’y a pas ici de position dogmatique. Il s’agit plutôt de
fixer les critères susceptibles de conduire à une appréciation des aptitudes fonctionnelles des ac-
teurs candidats à la production de tel ou tel bien ou service. La logique d’appropriation marchande
des biens et services de l’État est aujourd’hui monnaie courante. La fécondité du concept de bien
public témoigne de sa grande actualité de par le monde. Dans le domaine de l’intérêt collectif, il
faut faire prévaloir le long terme conceptuel à l’encontre des pressions constantes en faveur de la
privatisation. La crise économique a montré les limites et les risques liés au secteur privé et donné
une impulsion nouvelle au renouveau de l’économie publique.
Le présent texte s’adresse aux praticiens évaluateurs qui sont des gens occupés et qui n’ont guère
de temps à consacrer aux difficultés méthodologiques. Toutefois, ils ne peuvent échapper aux pro-
blèmes qu’ils rencontrent, et la méthodologie finit par s’imposer aux uns comme aux autres, car
elle traite des problèmes incontournables dans leur pratique quotidienne, même si les réponses peu-
vent parfois leur apparaître sommaires ou inadaptées à leur travail. L’ambition de ce texte est d’ap-
porter aux praticiens de l’évaluation immobilière une certaine connaissance de l’économie publique
et immobilière qui peut s’avérer utile à leur réflexion, tout en exigeant d’être relativisée.
(1) Samuelson (Paul Anthony), économiste américain 1915 - ,
Prix Nobel de science économique 1970, conseiller de plusieurs présidents démocrates , dont John F. Kennedy