Etude de ce dispositif à lire ici
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ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE POUR LA DRDJSCS DES PAYS DE LOIRE Février 2016 CREAI PAYS DE LA LOIRE SOMMAIRE INTRODUCTION ............................................................................................................ Contexte ................................................................................................................ Objectifs de l’étude ................................................................................................ Méthodologie ........................................................................................................ Calendrier de l’étude ............................................................................................ 1. RESULTATS ............................................................................................................ 1.1. Le dispositif régional d’intermédiation locative ............................................ 1.2. Les ménages .................................................................................................. 1.3. Les logements ................................................................................................ 1.4. L’orientation, l’évaluation et l’accompagnement des ménages ................... 1.4.1. Orientation et évaluation des ménages ........................................... 1.4.2. Accompagnement social des ménages ............................................ 1.5. Suivi de l’activité IML ..................................................................................... 2. SYNTHESE DES PRECONISATIONS ……………………………………………………………………… 2.1. Sur les logements .......................................................................................... 2.2. Sur l’orientation, l’évaluation et l’accompagnement .................................... 2.3. Sur les ressources et le suivi de l’activité ...................................................... p. 1 p. 1 p. 2 p. 2 p. 4 p. 5 p. 5 p. 11 p. 18 p. 22 p. 22 p. 25 p. 27 p. 30 p. 30 p. 30 p. 30 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 INTRODUCTION CONTEXTE Cahier des charges du dispositif d’intermédiation locative en Pays de la Loire 2009 : -­‐ -­‐ -­‐ « Le parc HLM ne peut répondre seul aux besoins des ménages les plus modestes ou en difficulté. L’enjeu, porté par le gouvernement, est de rechercher des solutions dans le parc de logement privé en rendant cette offre accessible aux plus démunis tout en garantissant les propriétaires. (…) « Le principe de l’intermédiation est la présence d’un tiers, le plus souvent associatif, entre le locataire et le propriétaire. L’intermédiation est une pratique qui peut être développée selon deux modalités distinctes : o Le mandat de gestion : le locataire et le propriétaire sont liés par un bail de droit commun. Seule la gestion locative est confiée à un tiers o La location/sous-­‐location : dans ce cas c’est un organisme intermédiaire (association ou bailleur social) qui est locataire en titre et le ménage est sous-­‐locataire. Cet intermédiaire garantit, d’une part, le paiement du loyer au propriétaire et, d’autre part, prendre en charge un éventuel différentiel entre le loyer réel et celui supporté par l’occupant. L’accompagnement des ménages occupant les logements devra être adapté au cas par cas, selon les besoins réels. » Le dispositif d’intermédiation locative (IML), qui permet le logement de ménages dans le parc privé avec la médiation d’associations, dans un cadre de sous-­‐location, de mandat de gestion ou de bail glissant, a été mis en place dans la région Pays de la Loire pour répondre aux problématiques d’accès au logement à partir de 2009. Depuis, il s’est largement développé, passant de 40 places correspondant à 36 logements en 2009 à 562 places correspondant à 274 logements au 31 décembre 2014. Ce dispositif est encore amené à se développer, notamment dans le cadre du plan triennal de réduction des nuitées hôtelières afin de proposer des solutions alternatives à des personnes hébergées à l’hôtel. Une première étude a été menée en 2011 et prévoyait un renouvellement de cette évaluation à 5-­‐6 ans dans 3 départements. Le CREAI a été missionné pour la réalisation de cette nouvelle étude dans le cadre du CPOM CREAI/ARS/DRJSCS 2015-­‐2017, signé le 12 mars 2015. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.1 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 OBJECTIFS DE L’ETUDE Cette étude doit permettre à la DRDJSCS et aux directions départementales de la cohésion sociale (DDCS/PP) de disposer d’éléments quantitatifs et qualitatifs pour enrichir les diagnostics territoriaux à 360° et préconiser des actions susceptibles de renforcer l’efficience du dispositif. L’étude doit permettre d’obtenir des éléments par département et au niveau régional sur : -­‐ -­‐ les bénéficiaires (antécédent, ressources, typologie, sortie) les logements (typologie, nombre de logements captés/vacants, nombre de places, élaboration d’une cartographie) l’évaluation sociale, l’orientation et la désignation des ménages (outils, pilotage, délai -­‐ d’entrée dans le logement) l’accompagnement des ménages (niveau d’accompagnement, fréquence des visites et durée d’accompagnement, raisons d’un accompagnement supérieur à 18 mois, avec un focus sur l’accompagnement dans ce dispositif des personnes réfugiées) l’articulation du dispositif IML avec d’autres dispositifs (FSL, AVDL, hors les murs) le lien avec la CAF, entre gestionnaires IML au sein de la région, têtes de réseau et autres les moyens mobilisés par les gestionnaires (ETP, qualification et fonction des -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ professionnels ; outils de gestion pour le suivi des activités et le suivi de la consommation des crédits) le reporting (indicateurs) les freins identifiés et les leviers d’action pouvant être mis en œuvre afin d’améliorer le dispositif. -­‐ -­‐ METHODOLOGIE La méthodologie de cette étude repose sur : -­‐ -­‐ -­‐ L’exploitation des indicateurs de suivi d’activité 2014 et la constitution d’une base de données Excel de suivi de ces indicateurs au niveau départemental et au niveau régional ; L’élaboration d’une cartographie régionale du dispositif IML en 2014 ; Une enquête qualitative auprès des DDCS(PP) et d’un échantillon de gestionnaires (au minimum un par département et au minimum un gestionnaire par type de mesures : sous-­‐ location, mandat de gestion, bail glissant). P. 2 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Concernant l’échantillonnage des gestionnaires, le CREAI a procédé à un tirage au sort selon certaines strates : -­‐ Année 2014, les département 44/49/85, Cette étude porte en effet exclusivement sur le fonctionnement du dispositif en 2014. Trois départements sont concernés : la Loire Atlantique, le Maine-­‐et-­‐Loire et la Vendée. -­‐ type de mesure, Nous avons souhaité observer les différentes modalités prévues dans l’intermédiation locative, la sous-­‐location, le mandat de gestion et le bail glissant. -­‐ le mode de partenariat. Dans la mesure où plusieurs associations se sont organisées en partenariat pour la gestion des places IML en Loire Atlantique, nous avons rencontré les associations porteuses de ces structures partenariales : l’association Trajet et Soliha 44. Liste des personnes rencontrées 44 Stéphane Guimard DDCS 44 Irène Petiteau, Christine Augereau, Patricia Lefebvre Association Trajet 44 Anne Godineau Soliha 44 44 Philippe Jehanno, Fabienne Destève Anef Ferrer 49 Annie Jolu DDCS 49 Sylvie rabouin Aide Accueil 85 Aude Forestier Girard DDCS 85 Marielle Trichereau, Valérie Bretaud APSH 85 Yann Hascoet Habitat Humanisme Des entretiens téléphoniques complémentaires ont été menés avec Laurent Couraud, Adjoint de Direction du SIAO 44 et Guillaume Legendre, coordinateur du SIAO 49. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.3 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 L’étude est pilotée par l’unité Accompagnement des populations vulnérables (APV) du pôle cohésion sociale de la DRDJSCS. CALENDRIER DE L’ETUDE Novembre mr=t Octobre Recueil de données auprès d’un panel de gestionnaires et des DDCS Décembre Janvier Février Mars Entretiens auprès des organismes gestionnaires Entretiens auprès des DDCS/PP Recueil de données auprès de l’ensemble des gestionnaires et des DDCS Réunion collective Rédaction du rapport et restitution à la CHAL Rapport et restitution Précaution de lecture L’IML en Vendée et dans le Maine-­‐et-­‐Loire représente 15 et 37 logements contre plus de 200 en Loire-­‐Atlantique. Les comparaisons régionales sont à lire en prenant en compte ces indications. Les données présentées dans ce rapport sont issues des indicateurs remplis par tous les opérateurs et des entretiens menés auprès des DDCS et d’un échantillon restreint d’organismes gestionnaires. P. 4 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 1. RESULTATS 1.1. LE DISPOSITIF REGIONAL D’INTERMEDIATION LOCATIVE Eléments généraux En 2014, la région Pays de la Loire avait un objectif de 265 logements en intermédiation locative sur 3 départements : la Loire-­‐Atlantique, la Vendée et le Maine-­‐et-­‐Loire. C’est en Loire-­‐Atlantique que l’objectif en nombre de logements est le plus conséquent : 213 logements dont 42 mandats de gestion. Dans le Maine-­‐et-­‐Loire, le dispositif IML est de plus petite taille avec 15 logements. En Vendée, ce sont 37 logements dont 4 mandats de gestion. Cartographies CREAI PAYS DE LA LOIRE P.5 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 P. 6 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Objectifs et missions des organismes gestionnaires Tableau n° 1 : Objectifs 2014 par gestionnaire en nombre de logements et mode de gestion Dpt Gestionnaire Sous location Obj Nb 44 Arc en Ciel (102 Gambetta) X 15 44 Le Gué (102 Gambetta) X 20 44 AME CDEF (Envol) X 6 44 CEFR (France Horizon) X 18 44 Habitat Humanisme X 15 44 Trajet X 36 44 Adoma X 1 44 Soliha 44 Anef Ferrer X 10 44 Edit de Nantes X 15 49 Aide Accueil X 15 85 APSH X 13 85 Habitat Humanisme X 13 85 Passerelles X 7 Mandat de gestion Obj Nb Baux glissants X 32 X 42 X 4 Obj Nb X 4 X 3 CREAI PAYS DE LA LOIRE P.7 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Tableau n°2 : Missions des gestionnaires IML Dpt Gestionnaire Prospection Prise à bail et gestion 44 Arc en Ciel (102 Gambetta) X X 44 Le Gué (102 Gambetta) X X 44 AME CDEF (Envol) X X 44 CEFR (France Horizon) X X 44 Habitat Humanisme X X 44 Trajet X X 44 Adoma X X 44 Soliha X X 44 Soliha AIS -­‐ SIRES X X 44 Anef Ferrer X X X X 44 Edit de Nantes X X X X 49 Aide Accueil X X X X 85 APSH X X X X 85 Habitat Humanisme X X X X 85 Passerelles X X X X X X Accompagnement des ménages Préparation à la sortie P. 8 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Publics, moyens et modalités de partenariat des organismes gestionnaires En Loire-­‐Atlantique, plusieurs organismes gestionnaires sont regroupés dans le cadre d’un partenariat afin de mutualiser les moyens relatifs à la prospection et à la prise à bail des logements. L’accompagnement social est réalisé par les différentes associations membres de ces partenariats et des temps de réunions communs sont organisés afin d’échanger sur les évaluations et les accompagnements en cours. Certains gestionnaires accompagnent un public cible spécifique : jeunes, femmes victimes de violence, personnes sortant de prisons… Tableau n°3 : Modalités de partenariat et public cible des gestionnaires Gestionnaire Public cible spécifique Partenariat 44 Arc en Ciel (102 Gambetta) Moins de 30 ans et accueil de femmes avec ou sans enfants Plateforme Trajet 44 Le Gué (102 Gambetta) 44 AME CDEF (Envol) 44 CEFR (France Horizon) 44 Habitat Humanisme 44 Trajet 44 Adoma 44 Soliha (Ex Centre départemental Femmes victimes de violence Partenariat Adoma/Soliha 44/Soliha AIS (Sires) habitat 44) 44 Anef Ferrer Personnes sortant de prison 44 Edit de Nantes Jeunes 49 Aide Accueil 85 APSH 85 Habitat Humanisme 85 Passerelles CREAI PAYS DE LA LOIRE P.9 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Tableau n° 4 : Ressources humaines « IML » des gestionnaires Dpt Gestionnaire ETP Composition de l’équipe 44 Arc en Ciel (102 Gambetta) 1,5 Travailleur social 44 Le Gué (102 Gambetta) 44 AME CDEF (Envol) 0,25 Travailleur social 44 France Horizon (Ex CEFR) 0,75 Travailleur social 44 Habitat Humanisme 0,5 Travailleur social 44 Trajet NC 0,5 coordonnateur de la plateforme; 1 secrétaire administratrice, directrice, 0,5 ETP agence de maintenance, 1,25 ETP Travailleurs sociaux (ES, CESF ou AS) 44 Adoma NC 2 CESF, chef de service 44 Soliha 44 NC 2 CESF 44 Soliha AIS -­‐ SIRES NC Directeur, prospecteur locatif, gestionnaire locatif, comptable, CESF 44 Anef Ferrer NC Gestionnaire locatif, travailleurs sociaux (ES ou AS) et chef de service logement 44 Edit de Nantes NC 49 Aide Accueil 0,61 0,06 d’un poste de gestion locative 0,5 ETP de travailleur social 0,01 directeur 85 APSH 0,5 Educateur spécialisé, Service comptabilité, secrétariat, chef de service (service transversal IL/AVDL) 85 Habitat Humanisme 1,8 1 ETP CESF, et chargé de gestion locative, directeur 85 Passerelles 0,3 Travailleur social P. 10 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 1.2. LES MENAGES Ce que dit la circulaire du 5 mars 2009 : « Mobiliser le parc privé pour le logement des ménages en difficulté (…) » avec : -­‐ « La mise en place d’une alternative à l’hébergement hôtelier » -­‐ « Relogement des ménages sortants de CHRS, ou de centres de stabilisation » -­‐ « Lutte contre l’habitat indigne » -­‐ « Prévention des expulsions locatives » -­‐ « Développement des formes d’habitat adapté » -­‐ « Relogement des ménages reconnus prioritaires » Taille des ménages Pays$de$la$Loire$ 63%$ 15%$ 59%$ Vendée$ 10%$ 12%$ 12%$ 10%$ 20%$ Ménages$de$1$personne$ Ménages$de$deux$personnes$ Ménages$de$trois$personnes$ Maine2et2Loire$ 90%$ 5%$ 5%$ 61%$ Loire2Atlan8que$ 0%$ 10%$ 20%$ 30%$ 18%$ 40%$ 50%$ 60%$ 13%$ 70%$ 80%$ 90%$ Ménages$de$4$personnes$ou$plus$ 8%$ 100%$ Graphique n° 1 : comparaison régionale des ménages CREAI PAYS DE LA LOIRE P.11 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Nombre'de'ménages' logés Loire&Atlantique Maine&et&Loire Vendée Pays'de'la'Loire Ménages'de'1' Ménages'de' Ménages'de' personne deux'personnes trois'personnes 206 21 51 278 126 19 30 175 37 1 5 43 26 1 6 33 Ménages'de'4' personnes'ou' plus 17 0 10 27 Tableau n°5 : Taille des ménages par département Nombre'de' places' (enquête' AHI) Loire:Atlantique 480 Maine:et:Loire 22 Vendée 60 Pays'de'la'Loire 562 Tableau n° 6 : Nombre de places – données de l’enquête AHI 2014 On constate une très forte proportion de ménages de 1 personne. Dans le Maine et Loire, il y a 90 % de personnes seules logées dans des appartements plus grands (T1bis) que dans les autres départements. En Vendée, il a proportionnellement plus de famille. Ces données sont à lire en prenant en compte les différentes tailles des dispositifs dans les départements. Selon les données AHI 2014, 480 personnes bénéficient de l’IML en Loire-­‐Atlantique, 22 dans le Maine-­‐et-­‐Loire et 60 en Vendée. Les professionnels confirment que les bénéficiaires de l’intermédiation locative sont principalement des personnes seules et dans une moindre mesure des familles monoparentales. P. 12 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Profil et situation antérieure Nombre'de' ménages'logés Loire&Atlantique Maine&et&Loire Vendée Pays'de'la'Loire 206 21 51 278 Logé'chez'un' tiers 72 9 7 88 Hébergement' d'urgence' (ALT,'Hôtel,' log' intermédiaire …) 20 2 2 24 Structures' sociales' (CHRS,'Stab,' etc) 45 1 12 58 Ménages' expulsés Mal'logés 15 1 1 17 10 1 3 14 Sortie'de' détention 9 5 0 14 En'squat'ou' logement'de' fortune 10 0 2 12 Tableau n° 7 : situation antérieure des ménages par département Graphique n° 2: Situation antérieure des ménages Les bénéficiaires étaient principalement soit logés chez un tiers soit sortis d’un dispositif d’hébergement. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.13 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Comparativement au public cible de la circulaire et du cahier des charges 2009 de la région Pays de la Loire, il y a peu de ménages occupant un logement concernés par la lutte contre l’habitat indigne, peu de ménages expulsés de leur logement, de personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable. Concernant les personnes hébergées à l’hôtel, notons qu’elles ne sont pas comptabilisées en 2014 dans le cadre du dispositif IML. Les référents des DDCS et des organismes gestionnaires dressent les constats suivants : -­‐ Le dispositif IML est souple et ne cible plus de public particulier, les orientations se font en fonction du degré d’accompagnement et des besoins de la personne -­‐ -­‐ L’IML n’est pas adaptée ou moins pertinente aux situations des ménages expulsés au regard de la complexité de leur situation et de la nécessaire adhésion des personnes à l’accompa-­‐ gnement social proposé Des moyens spécifiques ont été affectés aux DDCS pour les situations de requérants DALO (diagnostics sociaux et mesures de gestion locative adaptée avec accompagnement dans le cadre d’un bail glissant). De ce fait, peu de ménages DALO bénéficient du dispositif IML Le profil des bénéficiaires de l’intermédiation locative est diversifié avec : -­‐ Des personnes seules et des familles monoparentales -­‐ Des personnes en emploi ou bénéficiaires des minima sociaux (voir tableaux sur les ressources) -­‐ Des personnes en rupture, en situation d’isolement -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ Des sorties de prison Des orientations de la psychiatrie, des personnes en souffrance psychique Des personnes qui ne peuvent accéder au parc public en raison de leur situation administrative, de leur état de santé Quelques personnes d’origine étrangère Focus sur les personnes réfugiées Une des questions posées en préambule de cette étude était celle des personnes réfugiées : l’intermédiation locative peut-­‐elle répondre à leur besoins ? Le dispositif est-­‐il pertinent et quelles sont les limites identifiées par les organismes gestionnaires ? A côté de l’intermédiation locative, se sont développés plusieurs dispositifs dans le cadre du Plan de réduction des nuitées hôtelières ou des logements relais. Les places des dispositifs ne sont pas comptabilisées dans les objectifs de logements de l’intermédiation locative en 2014. P. 14 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Les acteurs confirment la pertinence du dispositif d’intermédiation pour ce public. Il leur semble très adapté aux besoins et les professionnels témoignent d’une bonne intégration des personnes dans le cadre de ce type de dispositif. Cet outil présenterait également un intérêt pour les ménages composés d’au moins une personne en voie de régularisation. Ceci étant, un important travail en amont est nécessaire pour prendre en compte les problématiques spécifiques liées à la langue, aux ressources, aux situations administratives etc. Le temps de préparation à l’entrée du logement est plus long pour accompagner ces publics. La formation de professionnels spécialisés, l’appui sur un réseau spécifique (traducteurs, associations du secteur …) sont des atouts nommés par les organismes gestionnaires pour l’accompagnement de ces publics. Les moyens doivent aussi être suffisants pour prendre en charge certains besoins spécifiques comme la traduction, l’équipement des logements etc. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.15 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Les ressources des bénéficiaires Ce que dit la circulaire du 5 mars 2009 : Pour la sous-­‐location : « L’occupant verse une redevance nette égale au maximum à 30% de ses revenus mensuels. Cette redevance, plus l’allocation logement qu’il perçoit, seront versées à l’organisme gestionnaire du dispositif. Ce taux de participation financière de l’occupant est justifié au regard de la qualité de la prestation, de la réalité du taux d’effort des ménages modestes locataires dans le parc privé, et pour éviter tout effet démobilisant l’occupant dans sa volonté d’accéder à un logement entièrement assumé par lui-­‐même. » Montant RSA : 524,16€ Montant AAH : 807,65€ Seuil de pauvreté à 50% : 833€ Graphique n°3 : type de ressources des ménages, comparaison régionale Tableau n°8 : type de ressources des ménages et montant moyen par département P. 16 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Le montant moyen des ressources des bénéficiaires est en deçà du seuil de pauvreté. En Vendée, le montant moyen des ressources est très faible car plusieurs bénéficiaires ne disposent pas de ressources. Les bénéficiaires de l’IML sont en majorité en emploi (33%) ou bénéficiaires des minima sociaux (45%)1. Ceci étant, les personnes qui disposent de ressources salariales sont généralement dans des situations d’emploi assez précaires. Il y a souvent des arrêts voire des suspensions des ressources salariales. Dans le cadre des mesures de sous-­‐location, ils s’acquittent d’une redevance financière de 20 ou de 30%. Le plafond a été abaissé à 20% pour les personnes disposant de minima sociaux, dans le département de la Loire Atlantique. L’acquittement de cette redevance financière demeure un préalable à l’accompagnement vers un logement pérenne pour les travailleurs sociaux. Ce principe est toutefois aujourd’hui remis en cause dans le cadre du Plan de réduction des nuitées hôtelières, pour les familles régularisées qui ne paient pas de redevance financière. Les sorties Nombre'de'ménages' sortis'du'dispositif Loire&Atlantique Maine&et&Loire Vendée Pays'de'la'Loire vers'un'logement' HLM'bail'classique 61 8 20 89 30 3 5 38 vers'un'logement' privé'bail'classique 11 0 9 20 autres'(chez'un'tiers,' domicile,'décès,'…) 20 2 6 28 Tableau n° 9 : motifs de sortie des ménages Concernant les sorties, environ 2/3 de personnes sorties du dispositif ont été relogées dans le parc social ou privé. Une partie des organismes gestionnaires constituent dès l’entrée dans le logement une demande de logement social. Ces nouveaux logements peuvent s’expliquer par le souhait des ménages de changer de logement (évolution des besoins concernant la taille ou la situation du logement, choix d’un logement moins cher etc.) ou pour les sous-­‐locations, par les refus des propriétaires de signer des baux glissants. Les professionnels rencontrent en effet des difficultés à développer les baux glissants. De nombreux propriétaires demeurent réticents, malgré une communication accrue des professionnels en amont. 1 Les bénéficiaires de l’AAH n’ont pas pu être dissociés des personnes recevant des pensions d’invalidité. De ce fait, ils n’ont pas pu être comptabilisés avec les personnes relevant des minima sociaux. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.17 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 1.3. LES LOGEMENTS Typologie des logements Pays$de$la$Loire$ Vendée$ Maine2et2Loire$ 35%$ 16%$ 46%$ 5%$ 15%$ 19%$ 11%$ 6%$ 19%$ studios$et$T1$ T1$bis$ 6%$ Loire2Atlan8que$ 0%$ 28%$ 59%$ 24%$ 6%$ 6%$ T2$ T3$ T4$ou$plus$ 36%$ 10%$ 20%$ 14%$ 30%$ 40%$ 30%$ 50%$ 60%$ 16%$ 70%$ 80%$ 90%$ 4%$ 100%$ Graphique n°4 : typologie des logements, comparaison départementale Nombre%de% logements%captés Loire&Atlantique Maine&et&Loire Vendée Pays%de%la%Loire 204 17 37 258 studios%et%T1 T1%bis 73 1 17 91 T2 28 10 2 40 T3 62 4 7 73 T4%ou%plus 33 1 4 38 8 1 7 16 Tableau n°10 : Nombre et typologie des logements par département Les opérateurs n’ont pas ou peu de problème de captation des logements. C’est surtout l’adéquation des logements aux besoins des ménages entrants qui les interrogent. En Loire-­‐Atlantique et dans le Maine-­‐et-­‐Loire, il est difficile de capter des grands logements, T4 ou T5, à des loyers modérés. En Vendée, ce sont certaines zones proches du littoral qui posent le plus de difficultés de captation. P. 18 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Différentiel objectif/situation du nombre de logements au 31/12/2014 Au total, on compte 258 logements captés dans la région. Après plusieurs années de fonctionnement, les objectifs sont désormais globalement atteints dans tous les départements avec des difficultés liées au coût de la vacance. 44 : Situation différenciée en fonction des opérateurs 49 : objectifs atteints depuis 2014 et peu de vacances 85 : objectifs atteints et peu de vacances En Loire-­‐Atlantique, la taille du dispositif IML est importante et permet une réelle implication dans le parc privé, dans de nouveaux quartiers. Nombre.de.logements Objectif Réel Loire&Atlantique Plateforme*Trajet Partenariat*Adoma/Soliha*44/Soliha*AIS**(Sires) Anef*Ferrer Edit*de*Nantes Maine&et&Loire Aide*Accueil 15 17 APSH 13 13 Habitat*Humanisme 17 17 7 7 Vendée Passerelles Pays.de.la.Loire 113 75 10 15 104 75 10 15 265 258 Tableau n°11 : Nombre de logements par gestionnaire, objectifs et réalisé Réel5 (indicateurs5 de5suivis) Objectif Réel5 (enquête5 AHI) Loire&Atlantique 213 204 220 Maine&et&Loire 15 17 17 Vendée Pays5de5la5Loire 37 37 37 265 258 274 Tableau n° 12 : Objectif et réalisé en nombre de logements par département – enquête AHI 2014 CREAI PAYS DE LA LOIRE P.19 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Vacance des logements Nombre'de' Logements' logements' captés' captés vacants Loire&Atlantique Maine&et&Loire Vendée Pays'de'la'Loire 204 17 37 258 6 1 0 7 Taux'de' vacance 3% 6% 0% 3% Tableau n°13 : vacance des logements NB : En Vendée, réponse sur logements vacants de 2 opérateurs sur 3 (APSH et Habitat humanisme). Concernant la vacance, les données ci-­‐dessus ne font pas état de manière exhaustive de l’impact important de la vacance des logements captés par l’association Trajet en Loire Atlantique. Les modalités de calcul de vacance ne sont pas précisées et ne permettent pas aujourd’hui de disposer de données harmonisées et fiables. Pour cet opérateur, la vacance constatée en 2014 peut s’expliquer en partie par la baisse significative d’orientations du SIAO qui s’est depuis améliorée. (Janvier 2014 : 65% des personnes étaient orientées par le SIAO contre 50 % en décembre 2014). C’est aussi l’adéquation du parc aux besoins des ménages qui posent des difficultés. La réduction des délais de dénonciation des baux de 3 à 1 mois dans le cadre de la loi ALUR va permettre de réduire en partie la vacance des logements. Cout des locations Le coût moyen des locations au m2 est de 10,8€ avec une grande variabilité en fonction du département. En Vendée, le prix au m2 est faible en raison du grand nombre du conventionnement des logements (T2 et plus). A titre d’exemple, deux tiers de l’ensemble du parc de logements d’Habitat Humanisme est ainsi conventionné avec l’ANAH. Le conventionnement est particulièrement pertinent pour la captation de grands logements. Après plusieurs années de fonctionnement, les opérateurs constatent globalement une baisse progressive du coût moyen au m2 des logements captés du fait de l’expérience acquise par les professionnels sur la négociation des prix. P. 20 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Dans le Maine-­‐et-­‐Loire, Aide Accueil indique ainsi une baisse conséquente du coût moyen au m2 des logements captés entre 2013 et 2014 : 18 € en 2013 contre 10,68€ en 2014. Toutefois, pour tous les opérateurs, le défi est de renouveler progressivement leur parc avec des logements de qualité, possédant de bonnes performances énergétiques et à des prix modérés, adaptés aux ressources des publics visés. Coût%moyen% au%m2 Loire&Atlantique 11,06 Maine&et&Loire 10,68 Vendée 8,75 Pays%de%la%Loire 10,43 Tableau n° 14 : coût des logements par département Propriétaires des logements Nombre,de, propriétaires Loire&Atlantique Maine&et&Loire Vendée Pays,de,la,Loire 164 11 36 211 Personnes,physiques Nombre 141 10 33 184 % 86% 91% 92% 87% Personnes,morales Nombre 23 1 3 27 % 14% 9% 8% 13% Tableau n°15 : nombre et type de propriétaire des logements par département On compte 211 propriétaires pour 258 logements en 2014. Ce sont principalement des personnes physiques. Les opérateurs sont vigilants au nombre de logements captés dans la même résidence afin d’assurer une certaine mixité sociale. Leviers d’action sur les logements Diminuer le coût de la vacance et des impayés Lever les obstacles financiers au cas par cas pour la captation de grands logements Echanger sur la préparation et la mise en œuvre des baux glissants Poursuivre la vigilance sur la consommation des fluides et les caractéristiques énergétiques des logements Mener une réflexion sur les conventionnements ANAH CREAI PAYS DE LA LOIRE P.21 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 1.4. L’ORIENTATION, L’EVALUATION ET L’ACCOMPAGNEMENT DES MENAGES 1.4.1. Orientation et évaluation des ménages LOIRE-­‐ATLANTIQUE En Loire-­‐Atlantique, une partie des orientations est réalisée par les SIAO 44 pour les sous locations et pour les mandats de gestion. On note des différences importantes entre les associations. Pour Anef Ferrer, les orientations sont réalisées par le SPIP 44. Plateforme Trajet L’association Trajet reçoit les dossiers DALO, les orientations du SIAO et orientent vers les professionnels des différentes associations de la plateforme qui réalisent une évaluation sociale. Ceux-­‐ci se remettent en lien avec l’association Trajet pour rechercher le logement le plus adéquat, en cas d’accord de la personne. La plateforme Trajet participe régulièrement aux Commissions paritaires d’orientation du SIAO 44. L’association note une progression du nombre d’orientations en 2014 (par le SIAO, les CHRS, DALO ou autres) mais le taux d’entrée des ménages orientés par le SIAO est le plus faible. En janvier 2014, les orientations du SIAO représentaient 65% des orientations, et seulement 50% en décembre 2014. Des échanges avec le SIAO ont permis des améliorations : les dossiers sont traités plus rapidement et le nombre d’orientations a augmenté en 2015. Pour autant, certaines conditions d’accès au dispositif IML nommées par la Plateforme Trajet empêchent le SIAO de réaliser des orientations : -­‐ Le fait de devoir maîtriser un minimum de langue française ; -­‐ Le fait de ne pas avoir d’animaux. D’autre part, la difficulté rencontrée par la Plateforme Trajet pour trouver des grands logements (T4 et +) à loyer modéré peut aussi limiter de fait les orientations du SIAO vers le dispositif IML via la Plateforme (renvoi vers la sous-­‐location du Conseil Départemental). Ces situations ne concerneraient pas un nombre de ménages très important. P. 22 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Enfin, les difficultés relatives aux baux glissants peuvent aussi interroger le SIAO. La perspective d’un nouveau déménagement pour certains ménages questionne les objectifs de stabilisation et de relogement pérenne du dispositif. Sur les 124 ménages orientés en 2014, 63 n’ont pas intégré le dispositif : -­‐ « 15 refus sont liés à des ressources insuffisantes ou un refus d’accompagnement social » -­‐ « 18 situations ne sont pas adaptées du fait du manque d’autonomie et de problèmes de santé » -­‐ « 15 n’ont pas pris contact »1 Partenariat Soliha/adoma/Soliha AIS Pour le partenariat Soliha/Adoma/Soliha AIS, « le dispositif en mandat de gestion permet de répondre à un public invisible aux autres dispositifs d’insertion par l’habitat (ressources supérieures au plafond FSL par exemple) mais ayant besoin d’un logement accompagné. 134 candidatures ont été étudiées au cours de l’année 2014 et 44 ont été validées : « 28% des demandes reçues ont été classées sans suite (dossier incomplet, pas de contact, inadaptation du dispositif…). 27% des demandes sont toujours en cours d’étude mais il est impossible de faire une proposition adaptée, faute de logements disponibles ». L’évaluation des candidatures est réalisée par Adoma et Soliha 44 et des commissions d’attribution sont organisées (avec la participation de Soliha AIS). L’évaluation des candidatures est très lourde pour ces opérateurs du fait des nombreuses demandes. En 2014, le nombre de demandes a été multiplié par 3 par rapport à l’année 2013. Ceci s’explique notamment par l’amélioration de la communication du dispositif avec la diffusion d’une plaquette et d’un dossier de candidature spécifique. Au final, 18%2 des demandes ont été adressées par le SIAO (15% ont obtenu une suite favorable). Les demandes sont adressées directement à ADOMA, SIRES ou SOLIHA ou proviennent des CHRS, des centres médico-­‐sociaux, de la CAF, des mairies, et d’autres structures d’hébergement. Une rencontre a été organisée avec le SIAO pour échanger sur le cadre du partenariat. Les profils des ménages orientés par le SIAO correspondent plus souvent à la sous-­‐location qu’aux mandats de gestion proposés. Le SIAO a fait part de ses difficultés à réaliser des orientations correspondantes aux critères de la Garantie des Risques Locatifs avec des ressources suffisantes pour payer les loyers. Au-­‐delà de ces freins financiers, c’est aussi la localisation géographique des logements autour de Nantes qui ne correspondraient pas toujours aux demandes des ménages. 1 2 Extrait du rapport d’activité de l’association Trajet sur l’intermédiation locative Rapport d’activité 2014 du Centre de l’habitat, Sires et Adoma CREAI PAYS DE LA LOIRE P.23 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Anef Ferrer Pour Anef Ferrer, les orientations sont réalisées par le SPIP 44 et l’association réalise ensuite une évaluation. Les personnes doivent notamment avoir une activité en journée et disposer de ressources. L’association est très vigilante sur le choix des personnes. Le dispositif IML s’inscrit dans un dispositif associatif plus large pour les personnes sortant de prison (accueil temporaire pour les sortant de prisons, placement à l’extérieur en co-­‐hébergement et intermédiation locative). MAINE ET LOIRE Aide Accueil Les orientations sont réalisées par le SIAO. L’association Aide Accueil reçoit les orientations du SIAO et les évalue. Le SIAO 49 réalise désormais souvent des doubles orientations IML/Sous-­‐location du Conseil Départemental. Cela permet à l’Association Aide Accueil d’affiner par la suite l’orientation selon les besoins et les ressources des personnes dans le cadre de son processus d’évaluation. Les orientations non abouties correspondent aux refus des familles, lorsqu’il n’y a plus de logements disponibles. L’association a constitué une liste d’attente. Des réorientations en ALT peuvent aussi avoir été réalisées pour des situations spécifiques. Pour le SIAO, la localisation géographique des logements autour d’Angers ne permet pas de répondre aux besoins de certains ménages souhaitant vivre en milieu rural. VENDEE Les orientations sont également réalisées par le SIAO 85. Les trois associations gestionnaires du dispositif IML sont membres du SIAO et la DDCS 85 participe aux commissions. Le fonctionnement est satisfaisant à l’exception des orientations vers les mandats de gestion (4 places), les personnes orientées ne correspondraient pas toujours au public cible. Comme dans les autres départements, les entretiens d’évaluation sont très mobilisateurs de temps. P. 24 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 1.4.2. Accompagnement social des ménages Ce que dit la circulaire du 5 mars 2009 : « L’accompagnement des ménages occupant les logements devra être adapté au cas par cas, selon les besoins réels. Dans tous les cas, une aide à la gestion locative permettra à l’opérateur d’assurer les missions élémentaires pour le suivi du ménage (paiement des loyers, suivi de l’entretien du logement, médiation en cas de difficultés avec le voisinage …). En complément, les services de droit commun seront sollicités et pourront parfois suffire (services sociaux du département ou du CCAS, pôles emploi …). Lorsqu’il s’avère nécessaire, un accompagnement social spécifique pourra être mis en place ». Cahier des charges de la préfecture des Pays de la Loire sur le dispositif d’intermédiation locative 2009 : « Deux types d’accompagnement social pourront être mis en place : 1. Accompagnement du ménage à l’entrée dans le logement (démarches administratives, formation au bon usage du logement et à son entretien courant, bon usage des parties communes et intégration dans le quartier), 2. Accompagnement du m énage par des travailleurs sociaux diplômés d’Etat (visites régulières, aide à la gestion du budget, prévention des impayés, aide aux démarches, prévention des troubles du voisinage, préparation du relogement définitif avec une évaluation du ménage à intégrer un logement autonome. A la sortie, l’opérateur social devra engager toutes les démarches nécessaires pour le relogement des ménages. » L’accompagnement est centré sur le logement et l’objectif de relogement, personnalisé en fonction des besoins individuels, des freins identifiés pour chaque personne : droits et devoirs, démarches administratives, paiement du loyer, repérage et bon usage du logement, repérage de l’environnement du logement, gestion financière, projet de relogement … Il se distingue du suivi annexe centré sur le suivi de la convention d’occupation précaire réalisé par les chargés de gestion locative. Des chartes ou des contrats d’accompagnement ont été mis en place (adhésion de la personne à l’accompagnement, détails relatif aux objectifs et au cadre d’intervention proposé etc.). Les professionnels effectuent un travail de partenariat important avec les CAF, CCAS, CMP, ASE, etc … Ce travail de partenariat est notamment précieux afin d’identifier les relais locaux pour préparer la sortie. Concernant les liens avec les CAF, les gestionnaires de Loire-­‐Atlantique regrettent qu’ils n’aient pas d’interlocuteurs spécifiques. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.25 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Les professionnels réalisent des visites régulières toutes les 3 semaines/1 mois (sous location) et un peu plus espacées dans le cadre des mandats de gestion (une fois par mois au départ puis au moins une fois par trimestre, en fonction des besoins). La fréquence peut varier en fonction des besoins : les visites sont généralement plus régulières en début et en fin d’accompagnement ou lorsque des besoins particuliers se font sentir. La durée maximale de 18 mois est facilement atteinte car elle correspond pour les opérateurs à un temps adapté pour permettre aux ménages de s’inscrire dans la démarche d’accompagnement au relogement. Cette durée peut être prolongée de façon exceptionnelle, lorsque la personne est en attente d’un logement dans le parc social, en raison de difficultés particulières à trouver un logement correspondant aux besoins de la personne ou dans le cas de situations complexes. La sortie doit être anticipée assez tôt de façon à la préparer dans les meilleures conditions. Les moyens humains sont limités pour réaliser cet accompagnement social et l’évaluation des ménages : 1 travailleur social pour 30 ménages. Pour certains opérateurs, il est difficile de couvrir un secteur d’intervention géographique étendu. D’autres font remarquer que ce facteur temps peut freiner les professionnels à orienter vers l’IML certains publics qui auraient besoin d’un temps d’accompagnement un peu plus important. Le niveau de financement relatif à l’accompagnement social est le même depuis 2010 mais l’organisation des enveloppes a été simplifiée avec un financement accordé pour les dépenses liées au logement et un financement lié à l’accompagnement social. Leviers d’action sur l’orientation, l’évaluation et l’accompagnement Affiner la caractérisation des ménages sous location / Mandat de gestion Poursuivre les échanges réguliers entre les SIAO, les organismes gestionnaires et les DDCS permettant de lever les obstacles éventuels à certaines orientations Réévaluer les moyens sur l’évaluation et l’accompagnement social Réfléchir au développement de l’IML pour les : o Personnes sortant de prison o Personnes sortant d’hospitalisation o Personnes réfugiées o Femmes victimes de violence o Jeunes o Ménages souhaitant vivre en milieu rural (44, 49) P. 26 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 1.5. SUIVI DE L’ACTIVITE IML Cahier des charges de la préfecture des Pays de la Loire sur le dispositif d’intermédiation locative 2009 : « Au 30 juin et 31 décembre de chaque année, l’opérateur social établira un bilan des dépenses engagées en faisant le détail par logement sur les différents postes forfaitaires et variables ». Le suivi administratif de l’activité IML est assez important pour les organismes gestionnaires et n’obéit pas aux mêmes exigences selon les départements. Les DDCS demandent aux opérateurs des données sur les logements et les bénéficiaires mais ce recueil n’est pas harmonisé et ne permet pas de réaliser un traitement régional ou départemental des données d’activités. Plusieurs types de documents peuvent être demandés mais ne sont pas systématiquement et uniformément remplis : -­‐ Données trimestrielles -­‐ Données annuelles -­‐ Annexes aux conventions Cerfa -­‐ Rapport d’activités -­‐ Documents de suivi de prise en charge individuel -­‐ Données enquête AHI D’autre le part, le SIAO 49 a publié des données dans le cadre de son observatoire sur la sous-­‐ location et l’intermédiation locative mais le traitement est conjoint aux deux dispositifs et ne permet pas de les différencier. Pour le SIAO 44, les possibilités d’exploitation des données IML seront facilitées lorsqu’un logiciel commun sera utilisé à l’avenir. CREAI PAYS DE LA LOIRE P.27 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Dpt Gestionnaire Prospection 44 Trajet Données trimestrielles Données annuelles Fiche logement Rapport d’activités Contrat d’accompagnement social 44 Adoma 44 Soliha Données trimestrielles Données annuelles Rapport d’activité Base de données spécifique Contrat d’accompagnement social 44 Anef Ferrer Données trimestrielles Données annuelles Rapport d’activité Contrat d’accompagnement social Dossier d’accompagnement au logement 44 Edit de Nantes Données trimestrielles Données annuelles 49 Aide Accueil Les documents de suivi de prise en charge • Une notification d’entrée en logement en sous location / IML avec des données sur l’orientation du SIAO, le bénéficiaire et l’accompagnement • Un bilan intermédiaire individuel à renseigner à 6 mois puis tous les 6 mois sur le déroulement de l’accompagnement • Un bilan individuel de sortie des ménages Les annexes à la convention Cerfa Les données annuelles DDCS Le rapport d’activités de l’association Tableaux de suivi des logements de l’association Bilan du SIAO 49 85 APSH Fiche action CPOM DIPC Enquêtes de satisfaction Annexes Cerfa (pas l’annexe 3) 85 Habitat Humanisme Fiches individuelles Annexes convention Cerfa Charte sur l’accompagnement 85 Passerelles Annexes Cerfa (pas l’annexe 3) Tableau n°16 : documents de suivi d’activité par gestionnaire P. 28 CREAI PAYS DE LA LOIRE ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 Articulation avec les autres dispositifs Certains opérateurs mettent en œuvre des mesures IML et des mesures de sous-­‐location du Département. Cette expérience partagée leur apparait complémentaire et amène plusieurs remarques : -­‐ La sous-­‐location dans le cadre du FSL n’entre pas dans le cadre du champ des SIAO 44 et 85 -­‐ Dans le 49, le SIAO peut faire des doubles orientations -­‐ Les secteurs géographiques visés ne sont pas toujours les mêmes (Ex. Pays de Retz, Nantes) -­‐ Les enveloppes financières et la durée d’accompagnement sont différentes -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ Les publics visés ne sont pas les mêmes sans pour autant se distinguer nettement Les contraintes financières des ménages sont plus importantes dans le cadre de l’IML Certains ménages préfèrent le parc privé au parc social, d’autres ne peuvent accéder au parc social au regard de leur situation Ces deux dispositifs ne font pas l’objet d’une articulation DDCS/CD Leviers d’action ressources et suivi de l’activité Simplifier le suivi administratif IML Réduire le nombre d’indicateurs de suivi (Cf. Indicateurs proposés dans le rapport d’évaluation de l’intermédiation locative pour la DIHAL en 2013) Partager les outils utilisés par les gestionnaires Promouvoir d es temps d’échange entre gestionnaires du dispositif Améliorer l’articulation IML/ sous-­‐location avec les Départements CREAI PAYS DE LA LOIRE P.29 ETUDE SUR LE DISPOSITIF D’INTERMEDIATION LOCATIVE -­‐ 2016 2. SYNTHESE DES PRECONISATIONS 2.1. Sur les logements Diminuer le coût de la vacance et des impayés Lever les obstacles financiers au cas par cas pour la captation de grands logements Echanger sur la préparation et la mise en œuvre des baux glissants Poursuivre la vigilance sur la consommation des fluides et les caractéristiques énergétiques des logements Mener une réflexion sur les conventionnements ANAH 2.2. Sur l’orientation, l’évaluation et l’accompagnement Affiner la caractérisation des ménages sous location / Mandat de gestion Poursuivre les échanges réguliers entre les SIAO, les organismes gestionnaires et les DDCS Réévaluer les moyens sur l’évaluation et l’accompagnement social Développer l’IML pour les : o Personnes sortant de prison o Personnes sortant d’hospitalisation o o o Personnes réfugiées Femmes victimes de violence Ménages souhaitant vivre en milieu rural (44 et 49) 2.3. Sur les ressources et le suivi de l’activité Simplifier le suivi administratif IML Réduire le nombre d’indicateurs de suivi Partager les outils utilisés par les gestionnaires Promouvoir des temps d’échange entre gestionnaires du dispositif Améliorer l’articulation avec la sous-­‐location des Départements P. 30 CREAI PAYS DE LA LOIRE
