Calcul de la distance séparant les habitations

Calcul de la distance séparant les habitations
Avril 2005
La dérogation prévue à l'article 112 du Cwatup, autrefois dénommée règle du
comblement, suppose la réalisation d'un certain nombre de conditions.
En ce qui concerne ces dernières, qu'en est-il du calcul de la distance entre
habitations existantes, de la suffisance de l'équipement d'une voirie en zone
d'assainissement autonome, et de la notion d'habitat existant au moment de l'entrée
en vigueur du plan de secteur?
Calcul de la distance séparant les habitations
Le critère de la distance entre habitations étant cité, par l'article 112 du Cwatup, sans
précision particulière quant à la méthode de calcul de ladite distance, et distinctement du
critère relatif au positionnement du terrain et des habitations le long d'une voirie
publique, il nous semble permis de considérer que c'est la distance absolue, en ligne
droite, et indépendamment de toute sinuosité de la voirie qui devrait être prise en
considération, plutôt que la distance mesurée en suivant l'alignement de la voirie.
Il convient cependant de rappeler qu'outre la limitation à un maximum de cent mètres de
la distance séparant les habitations existantes, l'article 112, al. 1 er, 1°, impose que le
terrain à bâtir soit situé entre lesdites habitations existantes.
La dérogation ne pourrait donc être accordée s'il n'est pas possible de tracer une ligne
droite entre les habitations existantes qui "coupe" le périmètre du terrain sur lequel il est
projeté de bâtir (v. fig. ci-dessous).
Applicabilité de la règle du comblement en zone d'assainissement autonome
L'article 112 du Cwatup fait référence à la situation des habitations et du terrain le long
d'une voirie publique suffisamment équipée, notamment en égouttage, et non le long
d'une voirie publique équipéed'un égout.
Dans la mesure où la zone d'assainissement autonome n'est, conformément au
Règlement général d'assainissement, pas censée être égouttée, et que le traitement des
eaux urbaines résiduaires est censé y être assuré par le biais de systèmes d'épuration
individuels, il nous semble que les voiries publiques situées en zone d'assainissement
autonome doivent être considérées comme étant suffisamment équipées en égouttage.
L'absence d'égouts en zone d'assainissement autonome ne nous semble donc pas
s'opposer à la mise en œuvre du système du comblement, tel que défini par l'article 112
du Cwatup.
Cette interprétation a par ailleurs été confirmée par le législateur dans le cadre des
travaux préparatoires à l'adoption du décret du 21 septembre 2002 modifiant le Cwatup
(Cwatup optimalisé) [1].
Situation des habitations entre lesquelles le comblement est envisagé
L'article 112 du Cwatup vise des habitations "construites avant l'entrée en vigueur du
plan de secteur".
Se pose donc la question de savoir si la préexistence desdites habitations se déduit de la
Se pose donc la question de savoir si la préexistence desdites habitations se déduit de la
préexistence des seuls bâtiments ou si elle vise également leur affectation au logement.
Aucun élément, ni dans la jurisprudence du Conseil d'Etat, ni dans les travaux
préparatoires à l'optimalisation du Cwatup, ne semble préciser ce concept d'antériorité au
plan de secteur.
Cependant, il semble que, d'après l'esprit de la disposition, il faille préférer
l'interprétation selon laquelle la création de l'habitation, plutôt que du seul bâtiment, doit
être préalable à l'adoption du plan de secteur.
Le (nouveau) système de "comblement" défini à l'article 112 précité nous semble en effet
viser à poursuivre l'urbanisation de portions du territoire, empêchée par l'adoption d'un
plan de secteur, mais entamée avant cette adoption, et ce dans le cadre de dérogations
qui ne peuvent être octroyées qu'à titre exceptionnel, dans le souci de ne pas mettre en
péril l'aménagement de la zone.
L'existence d'habitations issues de bâtiments qui étaient conformes à l'affectation de la
zone (ex. grange en zone agricole) et transformés en logements après l'adoption du plan
de secteur ne constitue pas, selon nous, une urbanisation entamée avant l'adoption du
plan de secteur et dont la poursuite serait visée par l'article 112 du Cwatup.
Par ailleurs, il convient de relever que la thèse du "bâtiment" préexistant pourrait être
porteuse d'une hypothèse discriminatoire, et qui nous semble injustifiée au vu de l'esprit
qui sous-tend l'article 112 (cf. la poursuite d'urbanisations entamées avant l'adoption ou
la modification du plan de secteur plutôt que la création d'une urbanisation nouvelle,
malgré l'adoption ou la modification du plan de secteur).
En effet, elle conduirait à autoriser l'urbanisation de portions de zones non prévues à cet
effet sur la base de la transformation de bâtiments antérieurs au plan de secteur et
correspondant cependant à l'affectation de la zone.
Ainsi, on ne pourrait, tout à fait logiquement et dans une optique de gestion
parcimonieuse du sol, urbaniser des portions de zone agricole en construisant des
habitations entre des bâtiments dont l'un au moins serait un bâtiment d'exploitation
agricole, tandis que sur la base de la transformation d'un tel bâtiment en logement, la
thèse du "bâtiment" préexistant pourrait permettre d'entamer l'intégrité de ladite zone
agricole.
En conséquence, nous préconiserons de ne retenir comme habitations construites avant
l'adoption du plan de secteur au sens de l'article 112 du Cwatup que les bâtiments dont la
construction et l'affectation au logement sont tous deux antérieurs à l'adoption du plan de
secteur.
---------1. [Remonter] Cf. projet de décr. modif. le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine, commentaire des
articles, PW, session 2001-2002, n° 309, p. 48.
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