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Mauvaise foi du vendeur et insectes xylophages
dimanche 9 mai 2010, par Gabriel Neu-Janicki (Date de rédaction antérieure : 9 mai 2010).
La connaissance de la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble oblige le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les
désordres imputables à ce vice.
Un appartement dans un immeuble ancien est vendu, la transaction met en cause des particuliers. Comme bien souvent, une
clause d’exclusion des vices était stipulée. Après la vente, à l’occasion de travaux, les acheteurs découvrent des insectes
xylophages (capricornes et vrillettes) dans des parties communes : la charpente et le plancher bas.
La mauvaise foi du vendeur est évidente concernant la charpente puisqu’un diagnostiqueur n’avait pas manqué de noter au
pied d’un état parasitaire négatif visant les termites qu’il avait observé "la présence de capricornes et de vrillettes". La clause
d’exclusion des vices ne pouvait jouer à ce titre. Le vendeur est condamné par les premiers juges à payer une somme
correspondant à sa quote-part de charges de copropriété dans le traitement de la charpente.
L’arrêt de cassation ne vise point cette condamnation. Toutefois, touchant le plancher bas, le vendeur soutenait que la clause
d’exclusion devait produire son plein effet puisqu’il ignorait à cet endroit toute attaque par les insectes (le diagnostic réalisé
ne portait pas sur cette partie de l’immeuble et il fallait des travaux en profondeur pour découvrir les insectes). La cour
d’appel avait sur ce point infirmé le premier jugement qui faisait droit à l’action estimatoire. Cette solution retenue en appel
est censurée par la haute juridiction.
Une autre affaire identique mais cette fois concernant le mérule avait abouti à la condamnation du vendeur (Civ. 3e, 19
novembre 2008). En l’espèce la présence d’insectes xylophages : "la connaissance de la présence d’insectes xylophages
dans l’immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice". La mauvaise foi est
donc indivisible...
L’acheteur doit savoir qu’il achète un bien touché par un champignon du bois (mérule ou autre) ou des insectes xylophages.
A défaut, il doit être garanti de tous les désordres qui procèdent des parasites dissimulés en un endroit. Au fond, c’est cette
capacité d’évolution du parasite (insecte ou champignon) qui constitue l’idée fondatrice de la nécessité d’informer les
acheteurs et qui, symétriquement, constitue le vendeur de mauvaise foi s’il y manque.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 avril 2010 n° 09-14455