fiche de synthese - Alienor Partners

Alienor Partners – 4 rue du Château Trompette, 33000 Bordeaux
SAS au capital de 5.000€ - RCS Bordeaux 525 146 262
Membre du réseau Althéo – Partenaire du Nouveau Conseil (Toulouse) – Membre du CNCFA
FICHE DE SYNTHESE
Financement d’un complexe hôtelier-centre balnéoludique-séminaire
Montant
recherché
4 M€ de fonds propres pour l’exploitation et les intérêts intercalaires
Et/ou 22 M€ HT pour le financement des travaux
Investisseurs
Fonds d’investissements, industriels, banques, fonds immobiliers, fonds spécialisés
Projet
Construction et exploitation d’un complexe hôtelier 3 étoiles, d’une capacité de 130 chambres,
d’un centre balnéoludique de 3500m², d’un centre de séminaire de 1500m² et d’un restaurant de
300m². Le complexe sera situé dans un quartier en devenir à Bordeaux (les travaux de
réhabilitation doivent commencer en 2012). Il s’agit d’une extension du groupe qui possède déjà
un 4* situé à 800m.
Le projet prévoit une autosuffisance du complexe en eau via un procédé unique opérationnel
depuis 5 ans par une base scientifique située en Antarctique et la récupération d’eaux de pluie. Le
marketing autour de cette première mondiale sera notamment assuré par Suez et la Lyonnaises
des Eaux.
Porteurs du
projet
Le projet est porté par l’équipe qui a déjà réalisé et qui exploite un hôtel 4 étoiles devenu une
référence à Bordeaux (CA 11e : 1.7 M€, RN : 120 k€).
- L’un d’entre eux s’occupe de la conception complète du complexe
- Un autre est spécialisé dans l’exploitation du complexe
Stratégie
L’équipe gère l’ensemble du projet, puis l’exploitation de l’hôtel, du centre de séminaire et du
centre balnéoludique, c’est-à-dire, ce qui demande une ressource humaine limitée. Le restaurant
et les soins du corps (esthétique notamment) sont sous-traités à deux sociétés.
Eléments
financiers
K€
1er année
2e année
3e année
CA
6 011
8 741
11 578
EBE av CB et loyer
1 840
3 451
5 169
Résultat net
-277
894
2045
Source : Société
Le scénario est basé sur un taux d’emprunt de 6.5% pour le financement des travaux (20.5 M€). Il
est également basé sur des hypothèses basses (cf ci-dessous)
K€
1er année
2e année
3e année
Tx utilisation hôtellerie
41%
55%
62%
Tx occupation séminaires
20%
25%
30%
Nbre d’entrées balnéo vs moyenne centres régionnaux
27%
45%
63%
Source : Société
L’opportunité
La concurrence en matière d’hôtellerie est limitée à Bordeaux. La ville manque de nouveaux
concepts dans le domaine des 2 et 3 étoiles.
Au niveau de la balnéothérapie, l’Aquitaine est précurseur et propose une offre thermale très
riche, mais essentiellement éloignée des centres urbains.
Les offres en matière de séminaires sont faibles et la demande en lieux de séminaires innovants
est forte.
Un besoin de
financement
Les fonds sont utilisés pour les travaux (22 M€), le crédit bail, les intérêts intercalaires (environ
800 k€ estimé) et la montée en charge du complexe (300k€).
Perspectives
de marché
La réhabilitation de la ville de Bordeaux et son classement au patrimoine mondiale de l’Unesco
alimentent significativement la dynamique touristique de la région (augmentation touristique
constante avec plus de 3 millions de visiteurs par an). La zone des bassins à flot est promis à un
bel avenir comme en témoigne la dynamique des quais bordelais depuis leur réhabilitation. En
effet, sa position est stratégique : elle est située dans le noyau des axes routiers (pont d’aquitaine,
le nouveau pont Bordeaux/rive droite, centre ville, parc des expositions, palais des congrès,
tramway, futur musée du vin).
Le marché des séminaires se développe à Bordeaux, en particulier dans le créneau du moyen de
gamme.
Points forts
du projet
Ce projet dispose de nombreuses forces :
- Une forte rentabilité grâce à des coûts de constructions très maitrisés.
- Emplacement idéal dans un quartier en devenir (à coté du musée du vin)
- Exploitation optimisée (parties demandant trop de personnel sont externalisées)
- Hypothèses basses des principaux paramètres d’exploitation
- THQE (Bâtiment actif et autonome en eau)
- Une équipe expérimentée
Points faibles
Risques de réhabilitation du quartier plus longue que prévue, décalage de la construction du
musée du vin et du pont Bacalan-Bastide
Contact
Pour toute information complémentaire, merci de contacter Brice Thébaud,
bth[email protected] (06 63 44 06 76)