Care Invest II

Generali Belgium
RAPPORT ANNUEL 2015
Care Invest 2
generali.com
31/12/2015
RAPPORT ANNUEL – CARE INVEST 2
TABLE DES MATIERES
1
Introduction ..............................................................................................................................................................................3
2
Politique d’investissement .......................................................................................................................................................4
2.1 Approche générale
2.2 Les actifs
4
4
3
Evolution du portefeuille ..........................................................................................................................................................5
4
Composition et mouvements du portefeuille ............................................................................................................................5
5
Risques....................................................................................................................................................................................6
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
Risque de vacance
Risque de marché immobilier
Risque législatif
Risque de liquidité
Risque de crédit
Risque de performance
Risque de liquidité
Risque de concentration
6
Notes .......................................................................................................................................................................................7
6.1
6.2
6.3
6.4
Résumé des principes comptables importants
Determination de la valeur nette d’inventaire des parts
Les charges du fonds
Conflits d’intérêts
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6
6
6
6
6
6
6
7
7
7
7
8
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RAPPORT ANNUEL – CARE INVEST 2
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1 Introduction
Le fonds interne Care Invest 2 (le « Fonds ») reflète l’évolution du compartiment « Care Invest 2 » du véhicule d’investissement
« Generali Belgium Real Estate FCP-SIF ». La fréquence de valorisation est trimestrielle et la date de valorisation est fixée le
dernier jour du mois de mars, juin, septembre et décembre, sur base de la valeur de clôture des actifs. Si ce jour n’est pas un
jour ouvrable, la valorisation s’effectuera le jour ouvrable précédent. La valeur de l’unité est exprimée en euros et est publiée
dans la presse spécialisée.
Care Invest 2 (le « Fonds ») vise un rendement optimal des capitaux investis, moins les frais de gestion dont question ci-après.
Dans des conditions normales de marché, le Fonds investit selon la répartition-cible suivante :

pour 35 % dans des maisons de repos localisées en Belgique et dans d’autres pays de la zone Euro. Le financement
pour la construction de maisons de repos est aussi accepté comme actif ;

pour 40 % dans un (ou plusieurs) fonds investissant principalement dans des actions liées à l’immobilier ;

pour 25 % dans un (ou plusieurs) fonds investissant en liquidités, dans des instruments du marché monétaire et des
obligations à courte maturité.
La valeur du Fonds est exprimée en Euro.
A cette fin, les primes sont investies dans le compartiment « Care Invest 2 » du véhicule d’investissement collectif « Generali
Belgium Real Estate FCP-SIF
». Le Fonds est actuellement commercialisé par Generali Belgium à travers des produits
d’assurance du type branche 23.
Date de constitution du Fonds : 30/06/2015 (date de constitution du compartiment du véhicule d’investissement « Generali
Belgium Real Estate FCP-SIF » : 04/05/2015)
Gestionnaire d’investissement
Conseiller juridique
Generali Investments Europe S.p.A.
Arendt & Medernach S.A.
Società di Gestione del Risparmio - France Branch
41A, avenue J.F.Kennedy
2 rue Pillet-Will
L - 1855 Luxembourg
F - 75309 Paris Cedex 9
Société de gestion
Commissaire aux comptes
Generali Investment Luxembourg S.A.
Ernst & Young S.A.
4, rue Jean Monnet
35E, avenue J.F.Kennedy
L - 2180 Luxemborug (depuis le 14 Décembre 2015)
L - 1855 Luxembourg
Dépositaire, Agent de transfert et administration centrale
BNP Paribas Securities Services, Luxembourg Branch
60, avenue J.F.Kennedy
L - 1855 Luxembourg
GENERALI BELGIUM
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RAPPORT ANNUEL – CARE INVEST 2
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2 Politique d’investissement
2.1
APPROCHE GENERALE
Objectif
Care Invest 2 vise un rendement optimal des capitaux investis selon la répartition-cible suivante :

pour 35 % (directement ou indirectement) dans des sociétés étant propriétaires de maisons de repos localisées en
Belgique et dans d’autres pays de la zone Euro. Le financement pour la construction de maisons de repos est aussi
accepté comme actif ;

pour 40 % dans des fonds investissant principalement dans des actions liées à l’immobilier :

o
"C+F Immo Rente" (le « Fonds Sous-jacent #1 ») : SICAV de droit belge, conforme aux dispositions UCITS
(Directive 2009/65).
o
"AXA World Funds – Framlington Europe Real Estate Securities" (le « Fonds Sous-jacent #2 ») : SICAV de
droit luxembourgeois, conforme aux dispositions UCITS (Directive 2009/65).
o
"Degroof Real Estate" (le « Fonds Sous-jacent #3 ») : SICAV de droit belge, conforme aux dispositions
UCITS (Directive 2009/65).
pour 25 % dans des fonds investissant en liquidités, dans des instruments du marché monétaire et des obligations à
courte maturité :
o
"Generali Investments SICAV – Euro Short Term Bonds" (le « Fonds Sous-jacent #4 ») : SICAV de droit
luxembourgeois, conforme aux dispositions UCITS (Directive 2009/65).
o
"Generali Tresorerie" (le « Fonds Sous-jacent #5 ») : SICAV de droit français, conforme aux dispositions
UCITS (Directive 2009/65).
Le gestionnaire du Fonds dispose d’une marge de fluctuation de 15 % sur chaque catégorie d’investissements à des fins de
gestion optimale et efficiente du portefeuille.
Sa devise de référence est l’Euro.
Care Invest 2 est investi dans des sociétés belges qui détiennent des actifs immobiliers du type maison de repos qui sont
évalués par un expert indépendant chaque trimestre.
Tous les actifs immobiliers sous-jacents détenus en direct sont gérés par un opérateur local spécialisé dans le domaine des
maisons de repos en Belgique.
Les actifs immobiliers détenus à travers des fonds d’investissements sont gérés par des tiers professionnels de la gestion
d’actifs.
2.2
LES ACTIFS
Immobilier
Dans des conditions normales de marché, Care Invest 2 est investi pour :


35% dans des maisons de repos localisées en Belgique et dans d’autres pays de la zone Euro. Le financement pour la construction
de maisons de repos est aussi accepté comme actif ;
40 % dans un (ou plusieurs) fonds investissant principalement dans des actions liées à l’immobilier.
D’autre part, maximum 20% du Fonds peut être investi dans une seule maison de repos que ce soit directement ou indirectement.
Care Invest 2 peut investir dans un (ou plusieurs) fonds remplissant eux-mêmes cette limite.
Des investissements dans d’autres types d’actifs immobiliers sont autorisés, à condition que ceci soit en ligne avec le profil de risque de la
politique d’investissement du fonds. Ces investissements ne peuvent pas représenter plus de 30% du Fonds.
Les dérivés
Care Invest 2 a uniquement le droit d’intervenir sur les marchés dérivés afin de couvrir des risques financiers et non pas pour dynamiser le
rendement du Fonds.
Emprunts d’espèces
Care Invest 2 pourra effectuer des opérations d’emprunts d’espèces dans la limite de 50% de ses actifs nets.
GENERALI BELGIUM
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RAPPORT ANNUEL – CARE INVEST 2
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3 Evolution du portefeuille
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30/06/2015
Actifs nets (€M)
38,20
30,00
VNI par part
25,10
25,00
Performance portefeuille
0,40%
-
4 Composition et mouvements du portefeuille
Exercice financier 2015 :
Libellé valeur
Actions - Biens
immo.
CASA BOUW BVBA
MRS BIOUL SA
RVT OORDEGEM NV
TOTAL
Achats du 21/07/2015
Achats du 03/12/2015
TOTAL
Actions
Montant (€)
Actions
Montant (€)
Montant (€)
829
227
5.934.620,33 €
5.916.319,16 €
€11.850.939,49
734
-
€ 3.800.619,70
€3.800.619,70
5.934.620,33 €
3.800.619,70 €
5.916.319,16 €
€15.651.559,19
Dans le tableau suivant vous pouvez observer la composition du portefeuille du Fonds.
Libellé valeur
Actions - Biens immobiliers
CASA BOUW BVBA
MRS BIOUL SA
RVT OORDEGEM NV
TOTAL IMMOBILIERS
Autres valeurs mobilières
AXA WF-FRM EUROPE REAL ESTATE
CF IMMO RENTE - C A
DEGROOF - REAL ESTATE
GENERALI INV-EUR SHORT TM-BX
GENERALI TRESORERIE
TOTAL AUTRES VALEURS
MOBILIERES
Valeur
boursière
Devise
% de l'actif net
6.067.309,33
3.788.993,76
6.068.286,34
15.924.589,43
EUR
EUR
EUR
15,88%
9,92%
15,89%
41,69%
3.634.086,50
5.750.526,40
5.769.262,80
3.786.856,00
2.966.060,08
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
9,51%
15,05%
15,10%
9,91%
7,77%
21.906.791,78
COMPTES A VUE (ou à terme ouverts auprès d'institutions de crédit)
Liquidités
544.609,43
TOTAL COMPTES A VUE
544.609,43
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57,35%
EUR
1,43%
1,43%
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RAPPORT ANNUEL – CARE INVEST 2
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Autres actifs
Frais de gestion
Autres passifs
0,00
-145.026,47
-33.235,28
GRAND TOTAL
38.197.728,89
EUR
EUR
EUR
0,00%
-0,38%
-0,09%
100%
5 Risques
5.1
RISQUE DE VACANCE
Le premier risque est lié aux revenus générés par l’activité de location des résidences pour personnes âgées. Ceux-ci peuvent
être influencés à la fois par une évolution de la démographie en Belgique et/ou par une modification de l’offre en matière de
résidences – soit une évolution en terme d’offre et de demande de résidences pour personnes âgées. Ce risque est contrôlé et
mesuré via l’application d’un facteur d’actualisation sur la valorisation des différentes licences.
5.2
RISQUE DE MARCHE IMMOBILIER
L’évolution des cours des marchés immobiliers représente un second facteur de risque car pouvant potentiellement influer sur
les prix des terrains et des structures. Ce risque est contrôlé en appliquant un facteur d’actualisation sur la valorisation de ces
derniers.
5.3
RISQUE LEGISLATIF
Actuellement, l’exploitation des actifs peut être l’objet du soutien du gouvernement par le biais de subsides et d’autres formes
de financement. Les modifications apportées à ce mécanisme de soutien peuvent constituer une menace pour le modèle
économique de l’opérateur des actifs et, par conséquent, pour sa solvabilité. De façon similaire, les gains potentiels sont soumis
à l’impôt, impôt pouvant potentiellement être relevé.
Ce risque peut être contrôlé soit en baissant les revenus générés par la location des résidences pour personnes âgées, soit en
augmentant le niveau d’impôts à payer par le fonds.
5.4
RISQUE DE LIQUIDITE
Le risque de liquidité, qui survient lorsque le fonds est dans l’incapacité de satisfaire au paiement des rachats ou ne pourrait y
satisfaire uniquement par le biais d’une dévaluation importante des actifs lors de leur vente, correspond au dernier type de
risque.
Ce risque est géré à la fois par la structure du fonds, par la possibilité d’un rachat en nature et par un haut niveau de liquidité
détenue par le fonds
5.5
RISQUE DE CRÉDIT
Le risque de crédit est le risque que l'émetteur ou une des contreparties fasse défaut. Comme le Fonds Sous-jacent investit en
obligations du secteur immobilier ayant un rating inférieur à BBB, le risque de crédit est moyen.
5.6
RISQUE DE PERFORMANCE
Comme le Fonds Sous-jacent a pour objectif d’investir un minimum de 35% en valeurs mobilières qui sont principalement
représentatives du secteur immobilier au sens large, les performances futures présentent une plus grande incertitude.
5.7
RISQUE DE LIQUIDITÉ
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Etant donné que le Fonds Sous-jacent investit pour un minimum de 35% en valeurs mobilières du secteur immobilier au sens
large, le risque de liquidité peut être qualifié de moyen.
5.8
RISQUE DE CONCENTRATION
Etant donné que le Fonds Sous-jacent met l’accent sur les actions du secteur immobilier, le risque de concentration peut être
qualifié de moyen.
6 Notes
6.1
RESUME DES PRINCIPES COMPTABLES IMPORTANTS
Les états financiers sont préparés conformément à la règlementation luxembourgeoise relative aux organismes de placement
collectif.
Evaluation des actifs
La valeur des investissements dans le compartiment sera basée sur la dernière valeur nette d’inventaire par part/action
disponible du compartiment concerné multipliée par le nombre de parts/actions détenues par le Fonds.
La Société de Gestion peut avoir recours à d'autres méthodes d'évaluation si elle estime que cette méthode d’évaluation reflète
mieux la juste valeur des actifs détenus par le Fonds.
Conversion d’éléments en devises étrangères
Les coûts de transaction et d’acquisition libellés en devises étrangères sont convertis dans la devise comptable de chaque
compartiment sur la base du taux de change en vigueur à la date de la transaction ou de l’acquisition. Les actifs et les passifs
libellés en devises étrangères sont convertis dans la devise comptable de chaque compartiment au taux de change en vigueur
à la fin de la l’année financière considérée. Les gains ou les pertes qui en découlent sont constatés dans l’Etat des Opérations
et des Variations des Actifs Nets.
Répartition des coûts et des dépenses
Les coûts et les dépenses spécifiques sont imputés à chaque compartiment. Les coûts et dépenses non spécifiques sont
habituellement répartis entre les compartiments proportionnellement à leur actif net respectif.
6.2
DETERMINATION DE LA VALEUR NETTE D’INVENTAIRE DES PARTS
La valeur nette d'inventaire telle que présentée dans le rapport annuel du 31 décembre 2015, est une valeur nette d'inventaire
technique calculée uniquement à des fins de reporting.
La valeur nette d’inventaire par part est exprimée dans la devise de chaque compartiment et est calculée en divisant les actifs
nets de chaque compartiment par le nombre de part en circulation à cette date.
6.3
LES CHARGES DU FONDS
Les frais globaux sont calculés et comptabilisés à chaque jour de valorisation et sont payables trimestriellement.
Les frais globaux servent à rémunérer la Société de Gestion, l'administration centrale, le dépositaire, les distributeurs et/ou les
représentants permanents dans les différents lieux d’enregistrement du Fonds ou de tout compartiment. Les frais globaux
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couvrent aussi tous les frais engagés par le Fonds et les compartiments.
La commission de gestion inclut les frais globaux hors frais de dépositaire et d’agent administratif.
Les frais liés aux actifs qui composent le Fonds, ainsi que les frais de gestion des fonds dont le Fonds détient des parts, sont
intégrés dans la valorisation de ces actifs et parts.
A la date du rapport, les frais globaux du Fonds s’établissent comme suit (en pourcentage de la VNI et par an) :
6.4
FONDS
Frais globaux
Care Invest 2
1.50%
CONFLITS D’INTERETS
Durant l’exercice aucun conflit d’intérêts ne s’est produit lors de l’exercice des droits de vote.
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