FICHE TECHNIQUE DDT25 La commune et ses bâtiments Comment connaître son parc immobilier et conduire des projets dans une logique de développement durable ? MAI 2011 Le conducteur d'opération est un partenaire très important pour épauler la commune dans son projet immobilier. L'arrêt de l'ingénierie publique concurrentielle ne permet plus à la DDT de conduire ces missions, que le secteur privé peut assurer depuis 2004. Voici la définition des missions du conducteur d'opération et des informations sur la conduite de projet immobilier Connaître son parc immobilier Une commune confrontée à un projet immobilier doit au préalable connaître l'état de son parc, pour connaître d'une part le potentiel de réhabilitation par rapport au projet, mais d'autre part pour avoir une vision claire des priorités. Avant d'entreprendre un projet, certaines questions doivent se poser. Par exemple : est-il pertinent de construire une piscine municipale alors que la salle des fêtes est insalubre ? Pourquoi connaître son parc ? Des rénovations de mise en conformité réglementaire à prévoir Le Grenelle de l'Environnement vise à réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020, ce qui nécessitera des travaux d'isolation et éventuellement de modification de chauffage. Par ailleurs, la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées implique une mise en conformité des établissements recevant du public (ERP dont font partie les écoles, les églises, les mairies...) pour le 1er janvier 2015 entraînant des travaux qui peuvent être très onéreux. Des bâtiments à entretenir et pas toujours fonctionnels D'un point de vue structurel, les bâtiments peuvent avoir besoin de maintenance, d'entretien voire de rénovation. D'un point de vue fonctionnel, les bâtiments répondent à des besoins. Toutefois ces besoins peuvent évoluer et de nouveaux besoins peuvent émerger ce qui nécessite d'entreprendre des travaux. Avant d'engager ces travaux, des diagnostics préalables sont nécessaires pour définir précisément les objectifs et hiérarchiser les actions. Les missions de l'assistant à la gestion de patrimoine et sa procédure de recrutement Afin de connaître le parc, des audits doivent être entrepris, sur les champs de l'accessibilité, de la performance thermique, de la structure, de la conformité électrique. Par ailleurs l'adéquation entre besoins et bâtiments doit être vérifiée. Plutôt que de recruter plusieurs bureaux d'études, dont le pilotage serait complexe, le maître d'ouvrage peut s'adjoindre en premier un assistant à la gestion de patrimoine, dont les missions sont de : • • • • • Recenser les bâtiments communaux Identifier les audits à réaliser, préparer des dossiers de consultation, piloter les bureaux d'études Analyser fonctionnellement le parc, en identifiant les besoins et les potentiels de chaque bâtiment Synthétiser les audits et l'analyse fonctionnelle pour hiérarchiser des opérations, en les chiffrant sommairement Rendre compte au maître d'ouvrage régulièrement et proposer une communication adaptée pour les citoyens Cet assistant à la gestion de patrimoine peut être recruté par une procédure adaptée au sens du Code des marchés publics. Le candidat devra présenter des références en prestations similaires (gestion de projet) et des compétences dans le domaine du bâtiment. Les offres seront jugées sur le prix et sur la valeur technique, qui pourra être appréciée notamment au travers d'un mémoire justificatif, dans lequel le candidat détaillera ses missions (contenu et organisation) et son appréhension de la problématique. Conduire un projet Si la commune a un projet (qui de préférence est issu de la connaissance préalable du parc) avec si possible une enveloppe financière grossière, le premier partenaire privé à recruter est le conducteur d'opération. Ses missions peuvent être regroupées en deux temps : une mission amont pour définir l'opportunité et le scénario, et une mission de base pour conduire les études et les travaux : Mission amont • Questionner le maître d'ouvrage, en particulier en analysant le projet selon une grille de lecture du développement durable (type RST02) • Analyser l'opportunité du projet : enjeux réglementaires (rénovation thermique, accessibilité), définitions des besoins (surfaces à créer, valorisation du patrimoine...), stabiliser éventuellement le périmètre (cohérence avec les accès, requalification du bourg...) • Étudier la faisabilité de l'opération : comparer plusieurs scénarios, notamment par rapport à la situation de référence, peser les avantages et contraintes en terme de développement durable, analyser les coûts d'investissements et globaux (en intégrant les coûts de fonctionnement sur une période donnée) • Analyser le coût global (investissement + fonctionnement) • Définir un planning général avec les différents acteurs à recruter • Définir une stratégie de communication et de concertation • Rendre compte de l'avancement au maître d'ouvrage, lors de réunions régulières Les différents acteurs de l'acte de construire : Le maître d'ouvrage : personne morale pour qui est construit l'ouvrage (ex. : commune dans le cas d'une école primaire) Le conducteur d'opération : assiste le maître d'ouvrage, définit les besoins, étudie la faisabilité, établit le programme, recrute les autres acteurs, coordonne l'opération dans un objectif de maîtrise des coûts, des délais, de la qualité et de l'acceptation locale. Le maître d'oeuvre : architecte et/ou bureau d 'études techniques recruté suite à un concours ou à une consultation, réalise les études de conception Les entreprises de travaux : réalisent les travaux comme entreprise générale ou par lots séparés Le coordonnateur sécurité et protection de la santé (SPS) : s'assure du respect des règles d'hygiène et de sécurité L'ordonnateur pilotage chantier (OPC) : définit l'ordonnancement, planifie, coordonne en cas d'entreprises en lots séparés Le contrôleur technique : vérifie la conformité réglementaire (structure, accessibilité, sécurité incendie...) Mission de base • Définir un planning général : préciser les différentes phases, les acteurs à recruter, les procédures, identifier les points critiques • Élaborer le programme technique et fonctionnel, étendu aux abords et aux problématiques connexes (gestion des eaux, biodiversité...) • Recruter les différents acteurs : élaborer les dossiers de consultation, analyser les offres • Piloter les acteurs : organiser des réunions régulières pour maîtriser les coûts, les délais, la qualité • Gérer administrativement les marchés (assistance pour les ordres de services, avenant, état d'acompte, opérations de réception, garantie de parfait achèvement...) • Rendre compte de l'avancement et évaluer le projet (grille RST02, respect des coûts, des délais) lors de réunions régulières avec le maître d'ouvrage • Définir une stratégie et des outils de communication (rédaction de lettre d'information) et de concertation (organisation de réunions publiques ou de forum internet) Procédure de recrutement Pour la mission de base, le taux de rémunération est généralement de 1 à 2% du montant des travaux. Pour les petites opérations, ce taux peut augmenter, car beaucoup de tâches ne dépendent pas directement du coût de l'opération. En général, le recrutement du conducteur d'opération passe par une procédure adaptée, autorisée par le code des marchés publics jusqu'à 206 000€ HT pour les communes. Pour les opérations de plus d'un million d'euros de travaux, il est conseillé de faire paraître une publicité dans les journaux d'annonces légales. Le candidat devra présenter des références en prestations similaires (gestion de projet, étude de faisabilité, analyse en coût global selon la norme ISO 15686-5, élaboration de programme...). Les offres seront jugées sur le prix et sur la valeur technique, qui pourra être appréciée notamment au travers d'un mémoire justificatif, dans lequel le candidat détaillera ses missions (contenu et organisation, notamment en cas de sous-traitance) et son appréhension de la problématique. La mission amont et la mission de base peuvent être : • incluses dans un même marché (tranche ferme et tranche conditionnelle), • ou séparées dans deux marchés distincts. Construire un bâtiment est un projet structurant pour l'aménagement communal et son développement futur Quelques questions à se poser en matière de : • Gouvernance : Comment associer les citoyens ? Comment définir les règles de prise de décision ? • Social : Comment favoriser la mixité sociale et générationnelle ? Quelle tarification (parking, service payants) ? Comment est pris en compte le handicap ? Comment faire du projet un lieu de convivialité ? • Environnement : Quelle performance thermique visée ? Comment préserver la biodiversité (fauche raisonnée, prairie fleurie, abeilles, nichoirs) ? Comment gérer les eaux (récupération, limitation) ? Comment éviter l'étalement urbain ? • Économique : Un bilan en coût global est-il établi ? Est-ce rentable ? Réhabiliter ou reconstruire ? Quelle retombée économique escomptée ? Comment favoriser les circuits courts ? Ces questions sont issues de la grille RST02, qui permet de lire et améliorer un projet en regard du développement durable. « Réduire notre consommation d’énergie et maîtriser les charges d’exploitation des bâtiments, baisser nos émissions de gaz à effet de serre et contribuer à un moindre réchauffement climatique, encourager les investissements d’avenir et relancer une croissance durable : ces actions caractérisent le Plan Bâtiment Grenelle qui, avec la deuxième loi publiée à mi-2010, est désormais lancé ». extrait de l'introduction du rapport du plan bâtiment par Philippe PELLETIER DDT 25 – Service Urbanisme, Habitat et Ville Tél 03 81 65 62 51 – [email protected] www.doubs.equipement-agriculture.gouv.fr