1 ère partie : l`année 2007
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Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008 Le marché de l’accession à la propriété en groupé par une personne physique en IDF Précisions méthodologiques 1. Les logements neufs en accession groupée des personnes physiques (collectif ou individuel) sont donc exclues toutes les ventes en bloc à des investisseurs institutionnels, des organismes sociaux n’intègre pas l’individuel diffus 2. Destinés à l’occupation personnelle ou à la location 3. Les limites administratives de l’Ile-de-France 4. Des informations issues de notre banque de données redressées de 8% Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France 1ère partie : l’année 2007 1. 2. 3. 4. Les ventes de logements neufs Les mises en vente L’offre de logements Les prix 2ème partie : prévision pour 2008 Ventes de logements neufs 18.900 ventes en 2007 -2.100 unités (-10%) de 1997 à 2006 : 21.300 réservations annuelles de 1987 à 2006 : 18.900 réservations- annuelles 4.300 ventes (-19%) 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 0 Estimations pour 2007 Des causes de ralentissement bien identifiées La désolvabilisation de la clientèle se poursuit 1. La hausse des prix 2. Une dégradation des conditions de financement des taux qui augmentent un durcissement des conditions d’octroi des prêts des désistements à partir du 3ème trimestre 2007 Des palliatifs moins efficaces, avec la fin : 1. De l’allongement de la durée des prêts 2. Du déplacement du centre vers la périphérie 3. De la réduction des surfaces unitaires La baisse de motivation des investisseurs Le rôle décisif des investisseurs Statut d’occupation - Estimations - 2.200 unités en 2007 (une baisse de plus d’un quart) 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 propriétaires-occupants investisseurs Mises en vente de logements neufs 21.600 en 2007 contre 25.600 en 2006 (-16%) 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 mises en vente 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 0 ventes Estimations pour 2007 Offre de logements neufs En un an : + 2.000 logements + 15% 24 900 25 000 20 000 19 200 18 000 15 700 15 000 15 000 15 300 13 300 9 600 10 000 5 000 2 00 7 2 00 6 2 00 5 2 00 4 2 00 3 2 00 2 2 00 1 2 00 0 1 99 9 1 99 8 1 99 7 1 99 6 1 99 5 1 99 4 1 99 3 1 99 2 1 99 1 1 99 0 1 98 9 1 98 8 1 98 7 0 Estimations pour 2007 Une recomposition géographique de l’offre en 2 ans 47% au 30/09/2005 au 30/09/2005 grande couronne zone centrale 53% 0 zone centrale 2000 4000 6000 8000 grande couronne au 30/09/2007 63% au 30/09/2007 37% grande couronne zone centrale 0 zone centrale grande couronne 2000 4000 6000 8000 Offre exprimée en mois de ventes 20 18 16 17,2 14 12 10,1 9 10 9,7 8 7,6 6 4 4,7 2 collectif individuel 2007 2006 2005 2004 2003 2001 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 0 total 2005 2006 2007 Collectif 4,8 7,5 9,3 Individuel 6,0 8,3 13,0 Total 5,0 7,6 9,7 Estimations pour 2007 Evolutions du prix moyen au m² de l’offre (monnaie courante, collectif hors parking) 4.120 euros fin décembre 2007 quasi stabilité (-1%) en un an 4500 4000 3500 3000 2500 t1 2007 t1 2006 t1 2005 t1 2004 t1 2003 t1 2002 t1 2001 t1 2000 t1 1999 t1 1998 t1 1997 t1 1996 2000 2007 : les ajustements se poursuivent l’offre l’érosion se redresse des ventes et continue les écoulements ralentissent encore un peu les mises en vente accompagnent désormais le prix moyen au m² francilien stagneretard mouvement, mais avec un certain 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 ventes mises en vente offre 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 0 Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France 1ère partie : l’année 2007 2ème partie : prévision pour 2008 1. Le contexte économique d’ensemble 2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement 3. Les facteurs propres à l’immobilier 4. La prévision des ventes La fin du résidentiel moteur de la croissance ? D’abondantes liquidités mondiales • des taux d’intérêt attractifs Un très fort accroissement de la dette des ménages • des innovations financières pour les acquéreurs (durée, modularité) comme pour les prêteurs (titrisation) • des prêteurs moins exigeants Des facteurs renforçant le cycle • les techniques d’extraction hypothécaire • les politiques publiques • le manque d’élasticité de l’offre • le climat de confiance auto-entretenu • le manque de placements concurrents • les facteurs démographiques et sociologiques Une forte stimulation des marchés résidentiels et une croissance : • des ventes • des prix • de la construction neuve et de ses secteurs associés, donc de la croissance du PIB Une fragilisation des marchés immobiliers et la crise des « subprimes » Bonne résistance en 2007, perspectives incertaines en 2008 Les approches conjoncturelles pour 2008 divergent suite à la crise financière 1. pour certains, des « turbulences » peuvent être facilement absorbées par le système financier mondial 2. pour d’autres, il s’agit d’une « crise grave » qui vient s’ajouter à d’autres facteurs négatifs pré-existants Des facteurs de résistance 1. le dynamisme des pays émergents 2. la bonne tenue de l’emploi aux Etats-Unis 3. une situation financière saine dans les entreprises Des facteurs négatifs 1. l’incertitude sur le comportement des agents économiques 2. la fin de la « locomotive américaine » avec une correction immobilière qui se poursuit et la montée des risques immobiliers dans de nombreux pays 3. une résurgence de l’inflation (pétrole et produits alimentaires) 4. les déséquilibres internationaux (réserve chinoise, affaiblissement du dollar, hausse de l’euro) 5. des conditions de crédits qui se durcissent 2008 : sans grand allant en France Des chocs exogènes sur une économie déjà en ralentissement : « Freinage sur chaussée glissante » M. Kaiser, BNP-Paribas La France déjà à l’écart 1. la croissance mondiale depuis 2002 : 5% 2. la croissance française : 1,8% La demande intérieure pourrait s’essouffler 1. des créations d’emplois plus modestes 2. des contraintes accrues pour les consommateurs 3. les évolutions modérées de l’investissement des ménages, en ligne avec le ralentissement du marché immobilier 4. le manque de ressource et de motivation des entreprises pour l’investissement Les sous-performances du commerce extérieur français Des marges de manœuvre étroites pour les finances publiques Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France 1ère partie : l’année 2007 2ème partie : prévision pour 2008 1. Le contexte économique d’ensemble 2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement 3. Les facteurs propres à l’immobilier 4. La prévision des ventes Taux d’intérêt à long terme : des tensions Les Lesconditions banques centrales face à un : la crise de financement se dilemme dégraderaient avec : financière et la des résurgence de l’inflation • une hausse taux • un accès au crédit plus difficile 10% 8% 6% 4% TME Source : Banque de France TMO 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 0% 1992 2% Taux d’endettement des ménages 58 m² en Ile-de-France, sans apport personnel des revenus égaux à deux fois le salaire moyen régional 40% 35% 30% 25% 20% 20 ans 25 ans 2008 (2) 2008 (1) 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 18 ans 2007 (estimations) 15 ans 1998 1997 1996 15% Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France 1ère partie : l’année 2007 2ème partie : prévision pour 2008 1. Le contexte économique d’ensemble 2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement 3. Les facteurs propres à l’immobilier 4. La prévision des ventes Des facteurs structurels de soutien pourraient s’émousser Des besoins toujours insatisfaits en Ile-de-France 1. un déficit accumulé important de construction 2. 60.000 logements nécessaires Des modifications de comportements vis-à-vis de l’endettement Le logement et les Français : une dynamique vertueuse autoentretenue 1. une valeur-refuge face aux incertitudes de la vie, une épargne sécurisante (retraites) 2. une valorisation élevée depuis plus de 10 ans 3. mais des éléments désormais plus incertains : un haut de cycle dépassé l’exemple américain les fragilités des marchés espagnol et britannique les marchés de l’ancien et de la location une information largement relayée par la presse Un désir de propriété pourtant dominant en France qui pourrait s’émousser Les réglementations fiscales et les facteurs de fluidité perdent en efficacité Des investisseurs encore moins motivés 1. des nouveaux dispositifs peu favorables à l’Ile-de-France 2. une baisse continue des rendements bruts 3. une nouvelle méthode d’indexation 4. de nouvelles incertitudes sur les dispositifs fiscaux : « un régime unique d’aide à l’investissement locatif » Le nombre de logements acquis par les investisseurs devrait rester en 2008, en dessous de la moyenne observée de 1995 à 2007 Un impact limité de la réglementation pour la résidence principale (2m² supplémentaires) Une moindre efficacité de certains facteurs permettant de fluidifier le marché 1. les surfaces vendues vont augmenter avec l’arrivée de nouvelles générations d’opérations pour lesquelles la réglementation handicapée s’appliquera 2. les coûts techniques des opérations s’accroissent toujours 3. les durées d’emprunt n’augmentent plus 4. le mouvement de déplacement du centre vers la périphérie arrive à son terme en Ile-de-France Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France 1ère partie : l’année 2007 2ème partie : prévision pour 2008 1. Le contexte économique d’ensemble 2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement 3. Les facteurs propres à l’immobilier 4. La prévision des ventes Les résultats d’après les modèles Avec un scénario macro-économique optimiste 1. Croissance annuelle de 1,9% 2. Des taux d’intérêt de 4,4% 3. Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes 19.200 réservations • 4.300 ventes 18.800 réservations Avec un scénario macro-économique plus pessimiste 1. Croissance annuelle de 1,3% 2. Des taux d’intérêt de 4,6% 3. Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes 18.700 réservations • 4.300 ventes 18.300 réservations De 18.300 à 19.200 réservations en 2008 Ventes 2008 : une conjoncture plus incertaine Un scénario au fil de l’eau, sans rupture brutale Des volumes d’activité inférieurs à la tendance longue La créativité des acteurs (produits et techniques de vente) va être stimulée Il est à souhaiter qu’elle réactive le marché 1989 1990 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1988 1987 0 Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008
