U6 Les avants contrats

BARRIER Laura
Voie Scolaire 1ère année
U6 les avants contrats
Les avant-contrats ont pour objectif d’encadrer les négociations et pourparlers qui
aboutiront à des contrats.
La promesse unilatérale : (source  legalife)
La promesse unilatérale, inventée et développée par la pratique a récemment été consacrée
par le Code civil à l’article 1124 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016.
Ce contrat dit préparatoire permet à une partie d’offrir à une seconde, un droit d’option qui
lui permettra, si elle le décide, de conclure un contrat dont les éléments principaux sont déjà
définis dans la promesse. Autrement dit, la promesse unilatérale, très courante en droit
immobilier, offre à son titulaire un accès privilégié à un bien donné.
Ainsi, le bénéficiaire d’une telle promesse, pourra pendant un délai défini par les parties,
conclure le contrat en levant son option c’est à dire par sa simple acceptation. Il devra en
contrepartie verser au promettant ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation (10%
de la valeur totale du bien) qui sera déduit du prix de la vente si le contrat est
conclu ou conservé par le promettant dans le cas contraire. Ce type de contrat est fréquent
en droit des sociétés.
La promesse unilatérale de vente : (source  notaires.fr)
Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire
(nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre
son bien à un prix déterminé.
Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois
mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre
acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il achète ou pas le bien.
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 %,
et s'il se décide à acquérir cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce
à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une
condition suspensive ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option,
l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son
bien.
Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi
par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts,
dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits
d'enregistrement s'élèvent à 125 €.

La promesse unilatérale d’achat : (source  oprixfix et proprioo.fr)
La promesse unilatérale d’achat est l’avant-contrat le moins connu et le moins utilisé. Ce type
de contrat engage exclusivement le potentiel de l’acquéreur de la propriété. Un délai de
validité permettra à l’acheteur de lever son option d’achat ou non. La PUA est l’inverse de
la promesse unilatérale de vente : elle n'engage que l'acheteur potentiel d'un bien
immobilier. Ce dernier présente une offre formalisée à un vendeur, sous la forme d'un contrat
détaillant tous les contours de la vente. Les deux parties sont ensuite liées de façon
asymétrique, le promettant (acheteur) ayant plus d'obligations que le bénéficiaire (vendeur).
Sanctions :
Révocation de la promesse avant la fin du délai fixé
La révocation du promettant avant la fin du délai prévu n’empêche pas la formation du
contrat. Même si le bénéficiaire décide en définitive de contracter. Donc, la sanction
finalement imposée (à l’issu de l’ordonnance du 10 février 2016) sera celle de l’exécution
forcée du contrat.
La promesse synallagmatique : (source  legalplace)
La promesse synallagmatique de vente se définit comme un contrat engageant
réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien immeuble à honorer leurs
engagements. Elle inclut tous les éléments capitaux d’une vente, notamment les
caractéristiques du bien à vendre et son prix.
Bien que considérée comme un compromis de vente, la promesse synallagmatique ne se
limite pas uniquement à la vente. En effet, ce contrat peut concerner une embauche, une
location ou encore une cession de droits sociaux.
Dans une promesse synallagmatique, le vendeur s’engage à céder son bien tandis que
l’acheteur promet de l’acheter. Le vendeur devient ainsi le promettant, et l’acheteur le
bénéficiaire. Ce contrat est signé trois mois environ avant la conclusion de l’acte de
vente définitif. Ce dernier reprend l’ensemble des conditions de vente prévue dans la
promesse synallagmatique.
Le pacte de préférence : (source  legalife)

Contrairement à la promesse unilatérale, l’émetteur du pacte ne donne pas son consentement
au contrat futur. Mais il est tenu de proposer son bien en priorité au bénéficiaire du pacte s’il
décide de contracter. Le pacte permet donc à son bénéficiaire, en cas de vente, d’être préféré
aux autres candidats à l’acquisition. Ici, l’auteur du pacte n’a donc pas encore décidé de
contracter. S’il est effectivement tenu de proposer son bien en priorité au bénéficiaire du
pacte, cela ne veut pas dire qu’il est obligé de contracter avec lui si les conditions du contrat
ne lui conviennent pas.
Dans le cas d’un bail d’habitation, le propriétaire par un tel pacte s’engage envers le
bénéficiaire, s’il se décide à vendre, de le lui proposer en priorité. Le propriétaire ne s’engage
donc en aucun cas à louer son bien. Le bénéficiaire d’un tel pacte demeure quant à lui libre
d’accepter ou non de louer le bien en cause.
Enfin, le pacte de préférence que l’on retrouve à l’article 1123 du Code civil est également
régulièrement utilisé en droit des sociétés en matière de cession d’actions. Pour éviter
l’arrivée d’un tiers étranger dans la société, les associés peuvent consentir un pacte de
préférence au bénéfice des autres associés au cas où l’un d’entre eux déciderait de vendre ses
actions.
Sanctions :
Violation d’un pacte de préférence
Dans le cas où le promettant aurait conclu le contrat en cause avec un tiers, la loi fait la
distinction entre un tiers de bonne foi et un tiers de mauvaise foi qui connaissait l’existence
du pacte et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. En effet, dans le premier cas le
bénéficiaire initial du pacte n’aura le droit qu’à des dommages et intérêts. Dans le second, il
pourra être substitué dans les droits du tiers contractant ou faire annuler le contrat.
Le compromis de vente : (source  legalplace)
Le compromis de vente représente un contrat préliminaire par lequel le vendeur s’engage à
céder son bien à un prix convenu, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir en respectant
les modalités préétablies.
Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur déclare vouloir vendre son bien à
l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter. Les deux parties se mettent d’accord
sur le prix de la vente ainsi que sur les conditions de vente.
Conformément à l’article 1589 du code civil, cet acte engage définitivement le vendeur et
l’acheteur sauf s’il comporte une clause prévoyante, sous certaines conditions, un
désistement de l’une ou des 2 parties.

Dans le cas où l’une des parties ne signerait pas l’acte définitif après la réalisation des
conditions suspensives, l’autre partie aurait le droit de demander en justice soit l’exécution
forcée de la vente, soit le versement de dommages et intérêts.
La VEFA (vente en état futur d’achèvement) : (source  notaires.fr)
La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils
ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On parle d’achat sur plan ou
de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un
immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle est régie par le Code civil (articles
1601-1 à 1601-4) et le Code de la construction (L261-1 à L263-3 et R 261-1 à R 261-33 du
Code de la construction et de l’habitation).
Elle peut prendre deux formes :
La vente à terme qui opère le transfert de propriété, la livraison et le paiement du prix à
l’achèvement de la construction (L. 261-1 et s. CCH).
La vente en l’état de futur achèvement ou VEFA (L261-3 CCH).
Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles
constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété
au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix
à mesure de l’avancement des travaux.