BARRIER Laura Voie Scolaire 1ère année U6 les avants contrats Les avant-contrats ont pour objectif d’encadrer les négociations et pourparlers qui aboutiront à des contrats. La promesse unilatérale : (source legalife) La promesse unilatérale, inventée et développée par la pratique a récemment été consacrée par le Code civil à l’article 1124 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016. Ce contrat dit préparatoire permet à une partie d’offrir à une seconde, un droit d’option qui lui permettra, si elle le décide, de conclure un contrat dont les éléments principaux sont déjà définis dans la promesse. Autrement dit, la promesse unilatérale, très courante en droit immobilier, offre à son titulaire un accès privilégié à un bien donné. Ainsi, le bénéficiaire d’une telle promesse, pourra pendant un délai défini par les parties, conclure le contrat en levant son option c’est à dire par sa simple acceptation. Il devra en contrepartie verser au promettant ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation (10% de la valeur totale du bien) qui sera déduit du prix de la vente si le contrat est conclu ou conservé par le promettant dans le cas contraire. Ce type de contrat est fréquent en droit des sociétés. La promesse unilatérale de vente : (source notaires.fr) Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois). Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il achète ou pas le bien. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, en pratique de 5 à 10 %, et s'il se décide à acquérir cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien. Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique (établi par un notaire) ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Les droits d'enregistrement s'élèvent à 125 €. La promesse unilatérale d’achat : (source oprixfix et proprioo.fr) La promesse unilatérale d’achat est l’avant-contrat le moins connu et le moins utilisé. Ce type de contrat engage exclusivement le potentiel de l’acquéreur de la propriété. Un délai de validité permettra à l’acheteur de lever son option d’achat ou non. La PUA est l’inverse de la promesse unilatérale de vente : elle n'engage que l'acheteur potentiel d'un bien immobilier. Ce dernier présente une offre formalisée à un vendeur, sous la forme d'un contrat détaillant tous les contours de la vente. Les deux parties sont ensuite liées de façon asymétrique, le promettant (acheteur) ayant plus d'obligations que le bénéficiaire (vendeur). Sanctions : Révocation de la promesse avant la fin du délai fixé La révocation du promettant avant la fin du délai prévu n’empêche pas la formation du contrat. Même si le bénéficiaire décide en définitive de contracter. Donc, la sanction finalement imposée (à l’issu de l’ordonnance du 10 février 2016) sera celle de l’exécution forcée du contrat. La promesse synallagmatique : (source legalplace) La promesse synallagmatique de vente se définit comme un contrat engageant réciproquement l’acheteur et le vendeur d’un bien immeuble à honorer leurs engagements. Elle inclut tous les éléments capitaux d’une vente, notamment les caractéristiques du bien à vendre et son prix. Bien que considérée comme un compromis de vente, la promesse synallagmatique ne se limite pas uniquement à la vente. En effet, ce contrat peut concerner une embauche, une location ou encore une cession de droits sociaux. Dans une promesse synallagmatique, le vendeur s’engage à céder son bien tandis que l’acheteur promet de l’acheter. Le vendeur devient ainsi le promettant, et l’acheteur le bénéficiaire. Ce contrat est signé trois mois environ avant la conclusion de l’acte de vente définitif. Ce dernier reprend l’ensemble des conditions de vente prévue dans la promesse synallagmatique. Le pacte de préférence : (source legalife) Contrairement à la promesse unilatérale, l’émetteur du pacte ne donne pas son consentement au contrat futur. Mais il est tenu de proposer son bien en priorité au bénéficiaire du pacte s’il décide de contracter. Le pacte permet donc à son bénéficiaire, en cas de vente, d’être préféré aux autres candidats à l’acquisition. Ici, l’auteur du pacte n’a donc pas encore décidé de contracter. S’il est effectivement tenu de proposer son bien en priorité au bénéficiaire du pacte, cela ne veut pas dire qu’il est obligé de contracter avec lui si les conditions du contrat ne lui conviennent pas. Dans le cas d’un bail d’habitation, le propriétaire par un tel pacte s’engage envers le bénéficiaire, s’il se décide à vendre, de le lui proposer en priorité. Le propriétaire ne s’engage donc en aucun cas à louer son bien. Le bénéficiaire d’un tel pacte demeure quant à lui libre d’accepter ou non de louer le bien en cause. Enfin, le pacte de préférence que l’on retrouve à l’article 1123 du Code civil est également régulièrement utilisé en droit des sociétés en matière de cession d’actions. Pour éviter l’arrivée d’un tiers étranger dans la société, les associés peuvent consentir un pacte de préférence au bénéfice des autres associés au cas où l’un d’entre eux déciderait de vendre ses actions. Sanctions : Violation d’un pacte de préférence Dans le cas où le promettant aurait conclu le contrat en cause avec un tiers, la loi fait la distinction entre un tiers de bonne foi et un tiers de mauvaise foi qui connaissait l’existence du pacte et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. En effet, dans le premier cas le bénéficiaire initial du pacte n’aura le droit qu’à des dommages et intérêts. Dans le second, il pourra être substitué dans les droits du tiers contractant ou faire annuler le contrat. Le compromis de vente : (source legalplace) Le compromis de vente représente un contrat préliminaire par lequel le vendeur s’engage à céder son bien à un prix convenu, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir en respectant les modalités préétablies. Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter. Les deux parties se mettent d’accord sur le prix de la vente ainsi que sur les conditions de vente. Conformément à l’article 1589 du code civil, cet acte engage définitivement le vendeur et l’acheteur sauf s’il comporte une clause prévoyante, sous certaines conditions, un désistement de l’une ou des 2 parties. Dans le cas où l’une des parties ne signerait pas l’acte définitif après la réalisation des conditions suspensives, l’autre partie aurait le droit de demander en justice soit l’exécution forcée de la vente, soit le versement de dommages et intérêts. La VEFA (vente en état futur d’achèvement) : (source notaires.fr) La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On parle d’achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle est régie par le Code civil (articles 1601-1 à 1601-4) et le Code de la construction (L261-1 à L263-3 et R 261-1 à R 261-33 du Code de la construction et de l’habitation). Elle peut prendre deux formes : La vente à terme qui opère le transfert de propriété, la livraison et le paiement du prix à l’achèvement de la construction (L. 261-1 et s. CCH). La vente en l’état de futur achèvement ou VEFA (L261-3 CCH). Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.