Grand Paris : Étude du marché des bureaux, été 2021

Étude réalisée en partenariat avec
Grand Paris Oce
Crane Survey
Summer 2021

Grand Paris Oce Crane Survey | Summer 2021
2
Introduction
Une année après les premières mesures
de connement nationales de mars
2020, la trente-sixième édition du Grand
Paris Oce Crane Survey porte un regard
pragmatique sur les conséquences de la
crise sanitaire sur la production neuve
de bureaux à l’échelle du Grand Paris. La
période étudiée s’étend du 1er octobre
2020 au 31 mars 2021, et l’étude recense :
• l’ensemble des opérations neuves et de
restructurations portant ;
• sur des bureaux lancés « en blanc » lors
du dépôt de leur permis de construire ;
• de plus de 1 000 m², sur le territoire de la
Métropole du Grand Paris.
L’étude est réalisée par Deloitte Finance
en collaboration avec la société Explore et
l’appui de Business Immo.
Cette édition enregistre la première
diminution de l’encours de production de
bureaux dans le Grand Paris depuis 2016,
avec près de 15% de surfaces en chantier
en moins. L’encours de production
demeure néanmoins bien au-dessus de la
barre des 2 millions de mètres carrés, et
35% au-dessus de la moyenne historique
de l’étude. Ce volume de 2 100 000 m² se
répartit sur 144 opérations en chantier
au 31 mars 2021, soit 21 de moins que
l’édition précédente. Au cœur d’une crise
sanitaire qui s’éternise, cette trajectoire
décroissante de la production neuve
dans le Grand Paris découle d’un eet
de rattrapage des livraisons initialement
prévues l’été dernier et qui avaient
connu un décalage de calendrier. Elle ne
constitue pas à proprement parler une
perte de vitesse brutale de la dynamique
de production.
Malgré un volume en retrait par rapport
aux deux éditions de 2019, le volume des
mises en chantier demeure dynamique
et supérieur à la moyenne historique
de l’étude. 370 000 m² en 25 nouveaux
chantiers ont été initiés cet hiver,
conrmant la dynamique sur un an
puisque pas moins de 340 000 m² avaient
été lancés lors de la précédente édition.
L’Ouest parisien a été particulièrement
actif cet hiver avec 240 000 m² mis en
chantier entre octobre 2020 et mars 2021,
concentrés dans le Secteur des Aaires de
l’Ouest et à La Défense. Deux opérations
de grande importance représentent à
elles seules près de 50% des lancements
de l’étude : le programme Arboretum à
Nanterre (125 000 m²) et Altiplano à La
Défense (55 000 m²). À l’inverse, Paris
intra-muros et les marchés du Nord et
de l’Est de Paris ont vu leur volume de
nouveaux chantiers diminuer à nouveau.
Moins de 50 000 m² ont été lancés cet
hiver intra-muros, et 80 000 m² dans les
départements de Seine-Saint-Denis et
du Val-de-Marne. À l’échelle du Grand
Paris, la surface unitaire des opérations
mises en chantier a augmenté, pour se
situer autour de 14 800 m², mais ce ratio
tombe à 8 200m² une fois retraité des
deux opérations d’envergure précitées
de l’Ouest parisien. La proportion de
lancements « en blanc » est écrasante :
presque 95%. Parmi les vingt opérations
pour lesquelles les investisseurs portent
100% du risque locatif, on retrouve
l’Arboretum et Altiplano, accompagnés des
près de 40 000 m² d’Aqueduc à Gentilly et
les 20 000 m² d’Alis à Levallois-Perret.
Dans un contexte marqué par une forte
incertitude, il convient d’interroger
cette dynamique des mises en chantier
observée cet hiver. Ces nouveaux
chantiers sont-ils la conséquence de
processus décisionnels initiés avant la
crise de la Covid-19 ? Et verra-t-on dans six
mois un véritable recul des lancements ou
a contrario les investisseurs ont-ils d’ores
et déjà repris conance dans le marché
des bureaux parisiens ?
Si l’activité, qui reste soutenue en termes
de mises en chantier en surface et en
nombre, présente une chute de l’encours
de production, cela s’explique par un
volume exceptionnel des livraisons
intervenues sur la période. En eet, avec
680 000 m² achevés en six mois dans
45 chantiers, l’hiver 2020-2021 a battu
le record de notre étude. Toutefois cette
vague exceptionnelle s’explique en grande
partie par le décalage de calendrier des
livraisons. Nos précédentes éditions ne
prévoyaient que 250 000 m² livrés l’hiver
dernier auxquels se sont ajoutés de plus
de 500 000 m² dus aux retards de chantier
accumulés depuis un an. L’ensemble des
Surfaces
en chantier
au
30 septembre
2020
Variations
de
surfaces
Chantiers
différés Surfaces
livrées
Nouveaux
chantiers Surfaces en
chantier au
31 mars
2021
2 500 000
m
2
Évolution des surfaces en chantier sur la période écoulée
1 100 000
2 016 571
1 300 000
1 500 000
1 700 000
1 900 000
2 100 000
2 300 000
2 100 593
2 457 204
- 2 953- 43 500
- 679 046
368 888
Source : Analyse Deloitte Real Estate Advisory
Évolution des surfaces en chantier sur la période écoulée
Conséquence des retards
de chantiers liés à la crise
de la Covid-19, l’hiver a vu
une vague de livraisons
exceptionnelle entraînant
mécaniquement une
diminution de 15 % de
l’encours de production.
Celui-ci descend à
2100000m² à n mars 2021.

3
Grand Paris Oce Crane Survey | Summer 2021
Sources : Explore, Étude Grand Paris Oce Crane Survey, Analyse Deloitte
Grand Paris – Volume en chantier
52% 48%
69%
31%
91% 9%
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
66% 34%
90% 76%24%46% 10%54%
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
Chires clés
nouveaux chantiers
25
des surfaces en chantier
sont précommercialisées
31%
Croissance de la production
neuve sur six mois
-15%
Nombre total d’opérations
en cours
144
2 100 593
mètres carrés en chantier
679 046
mètres carrés,
volume total livré
en six mois
sous-marchés du Grand Paris est concerné
par cette vague de livraison, avec une
prédominance de l’Ouest parisien qui
enregistre 440 000 m² livrés sur la période
dont près de 200 000 m² pour le Secteur
des Aaires de l’Ouest et 180 000 m² à
LaDéfense.
Compte tenu du volume exceptionnel des
livraisons et de la géographie des mises
en chantier, le panorama de la production
neuve du Grand Paris ache un nouveau
visage. Paris, le Secteur des Aaires de
l’Ouest et le reste des Hauts-de-Seine
enregistrent chacun une baisse respective
de leur encours de production de 15%.
La production dans Paris intra-muros,
légèrement supérieure à 500 000 m²,
se rapproche de sa moyenne historique
là où le Secteur des Aaires de l’Ouest
ache toujours un niveau de production
élevé avec 620 000 m² en chantier. Avec
les nombreuses livraisons intervenues,
La Défense enregistre la baisse la plus
importante (-30%) pour renouer avec
une production en ligne avec la moyenne
historique du secteur (210 000 m²). Seuls
les départements de Seine-Saint-Denis et
du Val-de-Marne semblent montrer une
certaine résilience avec une diminution
contenue du volume en chantier (-4%)
et demeure au-dessus des 530 000m²,
un niveau d’activité très élevé. À n mars
2021, la production se concentre pour
moitié dans l’Ouest parisien, l’autre
moitié se répartissant de manière égale
entre Paris intra-muros, d’une part, et les
départements de Seine-Saint-Denis et du
Val-de-Marne, d’autre part.
La précédente édition du Grand Paris
Oce Crane Survey soulignait l’attentisme
des utilisateurs pendant un premier
connement strict, avec seulement
68 000 m² précommercialisés. Les six
derniers mois ont été somme toute plus
dynamiques avec 155 000 m² ayant trouvé
preneurs, mais la frilosité des utilisateurs
dans un contexte de télétravail généralisé
est palpable. La part du « gris » a été
presque inexistante avec 17 000 m² placés
dans les mises en chantier, soit 11% de
l’activité locative de l’étude. Dans les
opérations en cours, le groupe mutualiste
Aéma prend 26 500 m² à bail dans
l’opération Keiko à Issy-les-Moulineaux
et Les Galeries Lafayette 16 000 m² dans
le 9earrondissement de Paris. À cela
s’ajoutent 46 000 m² dont le Campus
Cyber à Puteaux pour 26 000 m² dans les
opérations livrées sur la période.
Malgré une diminution du volume des
disponibilités, qui passe sous la barre des
1450 000 m², la part des disponibilités
dans l’encours total de production
augmente et s’élève désormais à 69%.
Seul Paris intra-muros voit sa part
de disponibilité chuter de huit points
pour atterrir à 52% avec 265 000 m²
disponibles. Dans l’Ouest parisien, la
part de disponibilité augmente de sept
points, et représente 700 000 m², soit
2/3 des surfaces en chantier du secteur.
Dans les marchés du Nord et de l’Est de
Paris, le volume de disponible reste stable
à 480000 m² à n mars 2021, soir une
hausse de cinq points pour atteindre 91%.
Au 31 mars 2021, 1 050 000 m², dont
570000 m² disponibles, devraient
être livrés d’ici la n d’année 2021 et
900000m², dont 760 000 m² disponibles,
en 2022. Les principales disponibilités
pour 2021 se trouvent à Paris (150000m²),
dans le Secteur des Aaires de l’Ouest
(140 000 m², dont 42 000 m² dans
Canopy, à Courbevoie), mais aussi dans les
Départements de Seine-Saint-Denis et du
Val-de-Marne (165 000 m², dont 64 000 m²
dans Stories, à Saint Ouen).

Grand Paris Oce Crane Survey | Summer 2021
4
Paris
Après un été 2020
en trompe-l’œil, Paris
accueille un volume de
livraisons important
et une contraction du
nombre de nouveaux
chantiers, avec à la
clé la diminution de la
production intra-muros
de 15 %.
Le panorama de la capitale française
s’est allégé de 7 grues cet hiver. Avec
63grues, l’encours de production revient
à 505000m², soit un recul de 15% sur six
mois. Il s’agit d’un point bas depuis début
2016, mais toujours 100 000 m² au-dessus
de la moyenne historique. Le poids de
Paris intra-muros reste toutefois stable
depuis début 2019, autour de 25% de la
production de la Métropole.
Comme dans l’ensemble du Grand Paris,
l’activité hivernale du secteur a été
marquée par un volume de livraisons en
forte croissance sur six mois. En eet,
135 000 m² ont été achevés pendant
la période dans 17 opérations, contre
seulement 45 000 m² dans la précédente
édition. Néanmoins, force est de constater
que ce niveau, bien qu’au-dessus de la
moyenne historique des 90 000 m², reste
contenu au regard des vagues de livraisons
importantes observées de 2017 à 2019 qui
ont avoisiné 170 000 m² par semestre en
moyenne.
Le volume des mises en chantier n’a pas
permis de compenser les livraisons sur
les six derniers mois. Seules 10 nouvelles
grues sont apparues depuis le 1er octobre
2020, totalisant seulement 48 000 m². Les
tailles unitaires des chantiers poursuivent
leur décroissance et pointent à 4 800 m² en
moyenne. Seules deux mises en chantier
présentent une surface unitaire supérieure
à 10 000 m² : il s’agit de DAUM.N, avenue
Daumesnil, dans le 12e arrondissement
(14000 m²) et une opération rue La Boétie
de 10 200 m². Le Quartier Central des
Aaires (QCA) concentre 51% des mises en
chantier, avec 24 000 m² initiés, disponibles
aux trois quarts. Le « gris » représente
17%des mises en chantier avec trois
opérations de taille modeste totalisant
8000 m².
En termes de répartition de la production
neuve, Paris QCA représente près de 50%
de l’encours de production et les 12eet
13earrondissements près du quart de
l’activité grâce aux 90 000 m² des Tours
Duo qui devraient être livrées d’ici la n de
l’année 2021. L’édition précédente relevait
que les disponibilités se concentraient
dans Paris Centre Ouest, constat qui reste
inchangé ce printemps avec 70% du volume
total disponible, soit 184 000 m², dans ce
secteur établi de la capitale. Dans Paris QCA
spéciquement, plus de 150 000 m² étaient
disponibles au 31 mars 2021.
Notre édition précédente indiquait que la
demande placée avait été léthargique, avec
moins de 20 000 m² précommercialisés.
Le marché parisien a retrouvé quelques
couleurs cet hiver, avec 64 000 m²
commercialisés sur la période, soit
41%de la demande placée recensée dans
cette édition. À noter, la prise à bail des
Galeries Lafayette pour 16 000 m² dans
le 9e arrondissement et de Sano pour
9000m² avenue de la Grande-Armée,
dans le 17earrondissement qui portent la
statistique.
Les glissements successifs des ns
de chantier entraînent un volume de
livraisons prévu en 2021 très important :
345000 m² sont attendus dans la capitale,
précommercialisés à 56%. Parmi les
150000 m² disponibles attendus d’ici la n
de l’année, il y a peu de grandes surfaces.
On retrouve tout de même 25 000 m² dans
l’opération Biome, avenue Émile Zola, dans
le 15e arrondissement, 12 500 m² avenue
Montaigne, dans le 8e arrondissement, et
11000 m² rue de la Tombe-Issoire, dans le
14e arrondissement.
Devant les incertitudes liées aux
mesures de distanciation sociale, qui ont
drastiquement limité l’accès aux espaces de
coworking intra-muros, et simultanément à
cela, les évolutions probables des modes
de travail, d’aucuns pourraient estimer que
les petites surfaces en chantier dans la
capitale devraient trouver preneur chez de
nouveaux utilisateurs.

55
Chires clés
nouveaux chantiers
10
des surfaces en chantier
sont précommercialisées
48%
Croissance de la production
neuve sur six mois
-15%
Nombre total d’opérations
en cours
63
Grand Paris Oce Crane Survey | Summer 2021
Paris – Volume en chantier
52% 48%
69%
31%
91% 9%
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
66% 34%
90% 76%24%46% 10%54%
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
Surface disponible (m
2
)Surface louée (m
2
)
0
100 000
200 000
300 000
400 000
m
2
2020
2021
2023
2022
Disponible
Précommercialisé
Livré
Paris – Calendrier des livraisons
Paris – Nombre de nouveaux chantiers
0
5
10
15
20
25
2018 T3 2019 T1
2019 T3
2020 T1
2020 T3
2021 T1
2018 T1
2009 T1
2009 T3
2010 T1
2010 T3
2011 T1
2011 T3
2012 T1
2012 T3
2013 T1
2014 T1
2015 T1
2015 T3
2016 T3
2017 T1
2017 T3
2016 T1
2014 T3
2013 T3
Paris – Nombre de nouveaux chantiers
505 719
mètres carrés en chantier
134 858
mètres carrés,
volume total livré
en six mois
Sources : Grecam, Explore, Étude Grand Paris Oce Crane Survey, Analyse Deloitte