Lexique relatif aux consistances contenues dans le Guide des Valeurs Vénales
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Lexique relatif aux consistances contenues dans le Guide des Valeurs Vénales I- Immeuble non construit I-1 Terrain nu Lotissement : Toute division par vente, location ou partage d’une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots. (Article 1 du Dahir n° 1-92-7 portant promulgation de la loi n° 25-90 relative aux lotissements) Terrain nu équipé: Un terrain adapté à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Terrain nu non équipé: Un terrain dépourvu de tous les équipements du terrain nu équipé. Terrain nu équipé pour immeuble: Un terrain destiné à abriter un bâtiment à plusieurs étages, réservé à l'habitation ou à une activité professionnelle, composé de parties privatives et d'autres communes. Terrain nu équipé pour maison: destiné à abriter un habitat unifamilial disposant seulement de parties communes à toute la famille, par opposition à l'habitat collectif comportant plusieurs logements dans un même bâtiment. Un terrain nu équipé pour maison peut avoir une seule façade, deux ou plus. Terrain nu équipé pour habitat économique ou social: destiné à abriter des appartements économiques ou sociaux. Terrain nu équipé pour équipements publics socio-administratifs: tout lot destiné à la construction pour abriter une activité sociale ou administrative à céder obligatoirement au domaine privé de l'Etat ou au domaine privé municipale ex: dispensaire, arrondissement, marché, école, lycée, faculté, université, collège, bibliothèque, maison de bienfaisance, orphelinat, club public, abattoir, maison des jeunes, maison de retraite, équipement sportif de proximité, parking. Terrain nu équipé pour équipement privé à but lucratif: toute construction destinée pour abriter une activité sociale ou culturelle à céder à des particuliers ou à des personnes morales ex: école privé, clinique, Hammam, salle de sport, salle de fête, club privé, aire de jeu privée, salle d’exposition, show room. Voiries: l'ensemble des voies de circulation (le réseau routier : routes, chemins, rues, etc.) avec leurs dépendances (aires de stationnement). Espace vert: tout espace public végétales ou aquatique (engazonné, arboré, planté de fleurs et d'arbres et buissons d'ornement, garni de pièces d'eau et cheminements) en milieu construit urbain ou périphérique ex: parc, jardin public, place publique (square), aire de jeu publique. Terrain nu équipé pour villa: destiné à abriter une construction à usage d’habitation, qui se distingue par un mur de clôture, des dépendances et un jardin le cas échéant. Terrain nu équipé pour commerce: Tout terrain destiné à abriter une construction réservée à une activité commerciale qui est en effet l'exercice habituel ou professionnel des activités stipulées dans l'article 6 de la loi n° 15-95 formant code de commerce publié au Bulletin officiel n° 4418 du 19 joumada I 1417 (3 octobre 1996) promulguée par le Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii 1417 (1er août 1996). Terrain nu équipé pour tourisme: tout terrain destiné à abriter une construction réservée à un ensemble d’activités économiques et de services intégrés, clairement identifiables, exploités de façon régulière comme pôle d’intérêt naturel, culturel ou divertissant et aménagé dans le but d’accueillir touristes, excursionnistes et visiteurs locaux. (Article 1 du Décret n° 202-640 du chaabane 1423 (9 octobre 2002) pris pour l’application de la loi 61-00 portant statut des établissements touristiques). Terrain nu équipé pour artisanat: Tout terrain destiné à abriter une construction relative à une activité économique visant la production de produits ou services grâce à un savoir-faire particulier et hors contexte industriel. Terrain nu équipé pour industrie: Tout terrain destiné à abriter une construction relative à une activité économique qui combine des facteurs de production (installations, approvisionnements, travail, savoir) pour produire des biens matériels destinés au marché. I-2 Terrain agricole Terrain Bour: désigne une zone de culture sèche non irriguée qui dépend complètement des précipitations pluviales. Terrain irrigué: il s'agit de terrain approvisionné artificiellement en eau en vue d'augmenter la production et permettre le développement normal des végétaux cultivés. Les techniques d'irrigation utilisées outre l'arrosage manuel réservé aux très petites surfaces sont l'écoulement de surface, l'aspersion, la goutte à goutte et la submersion. Terrain cultivé: Terrain réservé spécifiquement à la culture des céréales, des légumes, des légumineuses et des plantes herbacées, potagères ou maraîchères qui peuvent produire certains fruits ou peuvent être utilisées pour leurs propriétés médicinales ou comme plantes ornementales. Terrain planté en arbre fruitier: Terrain réservé à l'implantation d'arbres fruitiers cultivés spécialement pour leurs fruits comestibles. Terrain de pâturage: Terrain couvert d'herbe destinée à être consommée sur place par le bétail. Les pâturages permanents sont des terres utilisées pendant cinq années ou plus pour le fourrage, notamment les cultures naturelles et cultivées. Terrain de reboisement: Terrain exploité par des particuliers, en vue d'y implanter des arbres destinés à produire du bois ou du bois d'œuvre dans un but lucratif; Il se distingue des forêts qui demeurent un domaine privé de l'Etat sous la tutelle du Haut -Commissariat des Eaux et forêts. II- Immeuble construit II-1 Degré de vétusté des biens immeubles Ancien: Construction ayant été achevée depuis plus de quinze ans (> à 15 ans). Récent: Construction achevée depuis plus de six ans au moins et quinze ans au plus (> à 6 ans et <= à 15 ans) + logement ancien achevé suite à rénovation depuis six ans au plus (<= à 6 ans). Neuf : Construction achevée depuis six ans au plus (<= à 6 ans). II-2 Constructions Immeuble : est un bâtiment de plusieurs étages (supérieur ou égal à deux) contenant des unités destinées à l’habitation ou à un usage professionnel ou commercial. Maison individuelle : est une construction réservée principalement à l'habitation unifamiliale disposant seulement de parties communes à toute la famille, par opposition à l'habitat collectif comportant plusieurs logements dans un même bâtiment. Elle peut contenir des dépendances réservées au commerce. Appartement: est une unité d’habitation, comportant un certain nombre de pièces et qui n’occupe qu’une partie d’un immeuble. Il est souvent à usage d'habitation en particulier lorsque le règlement de copropriété destine intégralement l'immeuble à cette utilisation. Il héberge parfois des activités professionnelles. Appartement (résidence fermée) : unité d’habitation faisant partie d’un regroupement de demeures sécurisée soumise au régime de la copropriété, disposant d'équipements de protection et de distraction communs. (Piscine, terrain de jeu…) Construction à usage commerciale ou touristique: Toute construction réservée à une activité: - Commerciale: Une activité commerciale est l'exercice habituel ou professionnel d’activités telles que stipulé à l’Article 6 de la loi n° 15-95 formant code de commerce publié au Bulletin officiel n° 4418 du 19 joumada I 1417 (3 octobre 1996) promulguée par le Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii 1417 (1er août 1996). Ainsi, à titre indicatif, sont réputées commerciales les consistances suivantes : 1. Ecole privée ; 2. Agence de transport; 3. Agence bancaire, établissement d’assurances, de crédit et des transactions financières; 4. Entrepôt et magasin; 5. Imprimerie et maison d'édition quelles qu'en soient la forme et le support; 6. Salle réservée à l'organisation des spectacles publics, salle de conférence et d’exposition, showroom; 7. Stations de distribution d'eau, d'électricité, de gaz et de pétrole ainsi que les stations de postes et de télécommunications. - Touristique: Ensemble d’activités économiques et de services intégrés, clairement identifiables, exploités de façon régulière comme pôle d’intérêt naturel, culturel ou divertissant et aménagé dans le but d’accueillir touristes, excursionnistes et visiteurs locaux ex: Hôtels, Motels, Résidences touristiques, Villages de vacances, Auberges , Maisons d’hôtes, Pensions, Camping-caravaning, Restaurants, Relais, Gîtes et refuges, Centres ou palais de congrès (Article 1 du Décret n° 2-02-640 du chaabane1423 (9 octobre 2002) pris pour l’application de la loi 61-00 portant statut des établissements touristiques). Villa: Construction à usage d’habitation qui se distingue par un mur de clôture, des dépendances et un jardin le cas échéant. Villa (résidence fermée) : Villa située dans un domaine résidentiel fermé et sécurisé disposant d'équipements de protection et de distraction communs. (Piscine, terrain de jeu…) Sous-sol : Partie d’un bâtiment qui est en dessous du rez-de-chaussée partiellement ou totalement enterrée. Cour : Espace découvert, entouré de murs et/ou de bâtiments, faisant partie d’un édifice. Terrasse : Elément de l’architecture d’un bâtiment qui se trouve à l’extérieur de celui ci, généralement en forme de grand balcon. Balcon : Plate forme en saillie sur la façade d’un bâtiment, entourée d’une balustrade et sur laquelle on peut accéder de l’intérieur par une ou plusieurs ouvertures. Parking : C’est un espace ou un bâtiment spécifiquement aménagé pour le stationnement des véhicules, généralement situé en sous sol d’un immeuble ou au pied de celui ci. Garage : désigne des surfaces généralement closes, couvertes destinées à garer et à abriter des véhicules. Piscine : bassin artificiel permanent, de forme et de dimensions variables, installé à un niveau de profondeur au sol et aménagé pour la baignade. Construction (équipements publics, socio-administratifs): Toute construction édifiée sur un lot de lotissement ou de morcellement pour abriter une activité sociale ou administrative appartenant au domaine privé municipale ou à tout organisme étatique, soumise à la perception des droits relatifs à sa mise en concordance, à l'exception de celle appartenant au domaine privé de l'Etat qui demeure exonéré. N.B: Il existe d'autres consistances bénéficiant d'un caractère particulier: édifices de culte, ou de culture, équipements d'intérêt général économique ou de souveraineté, etc. Construction (équipement privé à but lucratif) : Toute construction destinée à abriter une activité sociale ou culturelle exercée par des particuliers ou des personnes morales. Ex : école privé, clinique, Hammam, salle de sport, salle de fête, club privé, aire de jeu privé, salle d’exposition, show-room, etc. Usine - Unité industrielle, artisanale ou agricole: Toute construction réservée à une activité: Industrielle: Toute activité économique qui combine des facteurs de production (installations, approvisionnements, travail, savoir) pour produire des biens matériels destinés au marché. Artisanale: Une activité économique visant la production de produits ou services grâce à un savoir-faire particulier et hors contexte industriel. Ex: atelier et local pour production et exhibition des produits artisanaux (Maroquinerie, Ferronnerie d'art, platerie, poterie, marbrerie, tapisserie, menuiserie, etc.). Agricole: Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. A titre d’exemple l’élevage, la production de fruits et légumes, de céréales, etc., ainsi que les activités de transformation et de commercialisation de produits issus de l’exploitation. N.B: Il y a lieu de distinguer entre les constructions fabriquées avec du matériel dur, c’est-àdire en maçonnerie (brique, acier, etc.) dont la structure est destinée à être pérenne, et celles avec du matériel léger naturel, comme le bois, le chaume, le pisé, la canne, etc. Construction légère d'habitation: est considérée légère toute construction réunissant les conditions suivantes: - Elle est destinée à abriter soit des hommes, soit des animaux, soit du matériel ; - Elle est bâtie de manière rudimentaire, d'où sa fragilité et sa précarité éventuelle ; - Elle ne fait pas objet de procédures administratives pour sa construction ; - Elle ne représente qu'un faible investissement financier, d'où souvent sa valeur marchande faible ; - Les matériaux de construction varient entre bois, pisé (argile et paille), pierre taillée, plaque métallique, plaque en plastique. Règles à respecter pour le calcul des valeurs vénales des différentes consistances : La valeur vénale des bureaux et plateaux de bureaux est assimilée à celle attribuée aux appartements. La valeur vénale de la mezzanine correspond à celle attribuée à la consistance principale à laquelle elle est liée (mezzanine bureau, mezzanine commerce, etc.). La valeur vénale de la cour, de la terrasse et du balcon représente 50% de la valeur attribuée à la consistance principale La valeur vénale du garage réservé au stationnement des voitures représente 50% de la valeur attribuée à la consistance principale nonobstant de sa situation. La valeur vénale du sous-sol non aménagé représente 50% de celle attribuée à la consistance principale. La valeur vénale du sous-sol aménagé représente 100% de celle attribuée à la consistance principale La valeur vénale d’un parking à ciel ouvert (à l’air libre) représente 10% de la valeur vénale de la consistance principale. La valeur vénale de la piscine représente 25% de la valeur vénale attribuée à la consistance principale. La valeur vénale du terrain nu équipé réservé à la construction d’équipement public socio-administratif ou destiné à contenir des espaces verts et voiries est fixée à 400 DH/m². La valeur vénale d’une construction destinée à abriter des équipements publics socio-administratifs est fixée à 800 DH/m². La valeur vénale des constructions vétustes : Neuf (<= à 6 ans). : 100% de la valeur de la consistance principale Récent (> à 6 ans et <= à 15 ans) : -20% de la valeur de la consistance principale Ancien (> à 15 ans) : -30% de la valeur de la consistance principale. NB : Les constructions destinées aux commerce et tourisme ainsi que les constructions légères d’habitations sont exclues de l’abattement pour motif de vétusté.
