Rapport annuel

ANNUELLE 2005
BROCHURE
2005
BROCHURE ANNUELLE
CALENDRIER FINANCIER
· Communication des résultats annuels au 31 décembre 2005: le mardi 21 février 2006
· Communication des résultats au 31 mars 2006: le mardi 9 mai 2006
· Assemblée Générale des Actionnaires: le mercredi 10 mai 2006 à 16h30 aux bureaux de la
société, Uitbreidingstraat 18, 2600 Anvers-Berchem
I NTERVEST OFFICES
· Paiement des dividendes: à partir du vendredi 26 mai 2006
U I T B R E I D I N G S T R A AT 1 8
· Communication des résultats semestriels au 30 juin 2006: le jeudi 10 août 2006
B-2600 BERCHEM-ANVERS
T +32 (0)3 287 67 81 - F +32 (0)3 287 67 89
[email protected]
w w w. i n t e r ve s t . b e
· Communication des résultats au 30 septembre 2006: le lundi 6 novembre 2006
ANNUELLE 2005
BROCHURE
2005
BROCHURE ANNUELLE
CALENDRIER FINANCIER
· Communication des résultats annuels au 31 décembre 2005: le mardi 21 février 2006
· Communication des résultats au 31 mars 2006: le mardi 9 mai 2006
· Assemblée Générale des Actionnaires: le mercredi 10 mai 2006 à 16h30 aux bureaux de la
société, Uitbreidingstraat 18, 2600 Anvers-Berchem
I NTERVEST OFFICES
· Paiement des dividendes: à partir du vendredi 26 mai 2006
U I T B R E I D I N G S T R A AT 1 8
· Communication des résultats semestriels au 30 juin 2006: le jeudi 10 août 2006
B-2600 BERCHEM-ANVERS
T +32 (0)3 287 67 81 - F +32 (0)3 287 67 89
[email protected]
w w w. i n t e r ve s t . b e
· Communication des résultats au 30 septembre 2006: le lundi 6 novembre 2006
LISTE DE TERMINOLOGIE
CHIFFRES CLÉS
SUITE À LA NORME IAS 40
La réglementation européenne prévoit que les
dans des conditions de concurrence normale. Du
entreprises cotées en bourse doivent, à partir de
point de vue du vendeur, elle doit être comprise
Surface locative totale (m2)
l’année comptable commençant au 01.01.2005
déduction faite des droits d’enregistrement.
Taux d’occupation (%)
ou à une date ultérieure, présenter leurs comptes
annuels consolidés selon le système international
L’Association belge des Assets Managers (BEAMA)
de référence IAS/IFRS. Les sicaf immobilières,
a publié le 8 février 2006 un communiqué
qui constituent une catégorie particulière
en ce qui concerne l’importance de ces droits
d’organismes de placement collectif, participent,
d’enregistrement. Voir aussi www.beama.be.
à l’instar des autres entreprises belges, à ce
changement de système de référence.
Un groupe d’experts immobiliers indépendants,
Étant donné que la part principale de leurs
qui procède à la détermination périodique de la
actifs est constituée d’immeubles de placement,
valeur des immeubles des sicaf immobilières, a
une attention particulière doit être portée à la
jugé que pour les transactions concernant des
détermination de la juste valeur (« fair value »)
immeubles situés en Belgique ayant une valeur
PATRIMOINE IMMOBILIER
31.12.2005
538.634
31.12.2004
518.012
82,31
80,42
Juste valeur de l’immobilier (€ 000)
585.043
549.796
Valeur d’investissement de l’immobilier (€ 000)
599.934
563.807
312.300
300.288
DONNÉES DU BILAN
Capitaux propres (€ 000)
Ratio d’endettement IFRS (%)
46,46
45,18
Ratio d’endettement A.R. 10.04.1995 (%)
49,67
48,66
42.096
41.649
RÉSULTATS (€ 000)
Résultat locatif net
Charges et revenus relatifs à la gestion
635
542
Résultat immobilier
42.731
42.191
Charges immobilières
-3.967
-4.329
de leurs immeubles, et donc, d’un point de vue
globale inférieure à € 2,5 millions, il fallait tenir
Frais généraux et autres charges et revenus d’exploitation
technique, à l’application de la norme IAS 40.
compte de droits d’enregistrement allant de
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
37.555
36.615
10,0% à 12,5% en fonction de la région où se
Résultat sur portefeuille
-2.485
-21.753
trouve l’immeuble.
Résultat d’exploitation
35.070
14.862
-11.371
-10.605
Afin de pouvoir interpréter correctement la
Résultat financier
notion de juste valeur, il importe d’avoir une
bonne compréhension des termes immobiliers
Pour les transactions concernant des immeubles
suivants:
d’une valeur globale supérieure à € 2,5 millions
Impôts
Résultat net
-1.209
-1.247
34
-19
23.733
4.238
et vu l’éventail des méthodes de transfert de
DONNÉES PAR ACTION
· Valeur d’acquisition
propriété utilisées en Belgique, les mêmes
Nombre d’actions
13.882.662
13.224.061
C’est le terme que l’on doit utiliser pour
experts ont estimé – à partir d’un échantillon
Nombre d’actions copartageantes
13.882.662
13.224.061
l’acquisition d’un bâtiment. Si des droits de
représentatif de 220 transactions réalisées sur
mutation ont été payés, ils sont compris dans la
le marché entre 2002 et 2005 représentant un
valeur d’acquisition.
total de € 6,0 milliards – la moyenne pondérée
Valeur active nette (juste valeur) (€)
22,50
Valeur active nette (valeur d’investissement) (€)
23,57
23,77
-
23,59
Dividende brut (€)
1,90
1,98
Dividende net (€)
1,62
1,68
28,40
22,88
26,2
-0,7
Valeur active nette (normes BE GAAP) (€)
22,71
de ces droits à 2,5%.
· Valeur d’investissement
C’est la valeur d’un immeuble évalué par un
Cela signifie concrètement que la juste valeur est
expert immobilier indépendant, y compris
égale à la valeur d’investissement divisée par 1,025
les droits de mutation, dont les droits
(pour des immeubles d’une valeur supérieure à
Cours boursier à la date de clôture (€)
d’enregistrement ne sont pas soustraits. Cette
€ 2,5 millions) ou à la valeur d’investissement
Sous-/surévaluation par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%)
valeur correspond au terme autrefois utilisé de
divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d’une
« valeur acte en main ».
valeur inférieure à € 2,5 millions).
· Juste valeur
Cette valeur correspond au montant contre
lequel un immeuble pourrait être échangé entre
En supposant que le précompte mobilier de 15% soit d’application.
des parties bien informées, avec leur accord, et
Production, design-layout - Comfi & Publishing - 02 290 90 90
LISTE DE TERMINOLOGIE
CHIFFRES CLÉS
SUITE À LA NORME IAS 40
La réglementation européenne prévoit que les
dans des conditions de concurrence normale. Du
entreprises cotées en bourse doivent, à partir de
point de vue du vendeur, elle doit être comprise
Surface locative totale (m2)
l’année comptable commençant au 01.01.2005
déduction faite des droits d’enregistrement.
Taux d’occupation (%)
ou à une date ultérieure, présenter leurs comptes
annuels consolidés selon le système international
L’Association belge des Assets Managers (BEAMA)
de référence IAS/IFRS. Les sicaf immobilières,
a publié le 8 février 2006 un communiqué
qui constituent une catégorie particulière
en ce qui concerne l’importance de ces droits
d’organismes de placement collectif, participent,
d’enregistrement. Voir aussi www.beama.be.
à l’instar des autres entreprises belges, à ce
changement de système de référence.
Un groupe d’experts immobiliers indépendants,
Étant donné que la part principale de leurs
qui procède à la détermination périodique de la
actifs est constituée d’immeubles de placement,
valeur des immeubles des sicaf immobilières, a
une attention particulière doit être portée à la
jugé que pour les transactions concernant des
détermination de la juste valeur (« fair value »)
immeubles situés en Belgique ayant une valeur
PATRIMOINE IMMOBILIER
31.12.2005
538.634
31.12.2004
518.012
82,31
80,42
Juste valeur de l’immobilier (€ 000)
585.043
549.796
Valeur d’investissement de l’immobilier (€ 000)
599.934
563.807
312.300
300.288
DONNÉES DU BILAN
Capitaux propres (€ 000)
Ratio d’endettement IFRS (%)
46,46
45,18
Ratio d’endettement A.R. 10.04.1995 (%)
49,67
48,66
42.096
41.649
RÉSULTATS (€ 000)
Résultat locatif net
Charges et revenus relatifs à la gestion
635
542
Résultat immobilier
42.731
42.191
Charges immobilières
-3.967
-4.329
de leurs immeubles, et donc, d’un point de vue
globale inférieure à € 2,5 millions, il fallait tenir
Frais généraux et autres charges et revenus d’exploitation
technique, à l’application de la norme IAS 40.
compte de droits d’enregistrement allant de
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
37.555
36.615
10,0% à 12,5% en fonction de la région où se
Résultat sur portefeuille
-2.485
-21.753
trouve l’immeuble.
Résultat d’exploitation
35.070
14.862
-11.371
-10.605
Afin de pouvoir interpréter correctement la
Résultat financier
notion de juste valeur, il importe d’avoir une
bonne compréhension des termes immobiliers
Pour les transactions concernant des immeubles
suivants:
d’une valeur globale supérieure à € 2,5 millions
Impôts
Résultat net
-1.209
-1.247
34
-19
23.733
4.238
et vu l’éventail des méthodes de transfert de
DONNÉES PAR ACTION
· Valeur d’acquisition
propriété utilisées en Belgique, les mêmes
Nombre d’actions
13.882.662
13.224.061
C’est le terme que l’on doit utiliser pour
experts ont estimé – à partir d’un échantillon
Nombre d’actions copartageantes
13.882.662
13.224.061
l’acquisition d’un bâtiment. Si des droits de
représentatif de 220 transactions réalisées sur
mutation ont été payés, ils sont compris dans la
le marché entre 2002 et 2005 représentant un
valeur d’acquisition.
total de € 6,0 milliards – la moyenne pondérée
Valeur active nette (juste valeur) (€)
22,50
Valeur active nette (valeur d’investissement) (€)
23,57
23,77
-
23,59
Dividende brut (€)
1,90
1,98
Dividende net (€)
1,62
1,68
28,40
22,88
26,2
-0,7
Valeur active nette (normes BE GAAP) (€)
22,71
de ces droits à 2,5%.
· Valeur d’investissement
C’est la valeur d’un immeuble évalué par un
Cela signifie concrètement que la juste valeur est
expert immobilier indépendant, y compris
égale à la valeur d’investissement divisée par 1,025
les droits de mutation, dont les droits
(pour des immeubles d’une valeur supérieure à
Cours boursier à la date de clôture (€)
d’enregistrement ne sont pas soustraits. Cette
€ 2,5 millions) ou à la valeur d’investissement
Sous-/surévaluation par rapport à la valeur active nette (juste valeur) (%)
valeur correspond au terme autrefois utilisé de
divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d’une
« valeur acte en main ».
valeur inférieure à € 2,5 millions).
· Juste valeur
Cette valeur correspond au montant contre
lequel un immeuble pourrait être échangé entre
En supposant que le précompte mobilier de 15% soit d’application.
des parties bien informées, avec leur accord, et
Production, design-layout - Comfi & Publishing - 02 290 90 90
TABLE DES MATIÈRES
Liste de terminologie suite à la norme IAS 40
Chiffres clés
Lettre aux actionnaires
p. 4
I. Rapport du Conseil d’Administration
p. 6
1. Profil
p. 8
2. Politique d’investissement
p. 8
3. Gouvernance d’entreprise
p. 10
II. Rapport du Comité de Direction
1. Rapport sur le marché
p. 14
p. 16
p. 26
3. Faits survenus après la date du bilan
p. 29
4. Perspectives
p. 29
5. Résumé des chiffres
p. 30
6. Commentaire sur les chiffres
p. 31
7. Affectation des bénéfices
p. 33
8. Prévisions
p. 34
III. Rapport concernant l’action
1. Données boursières
p. 36
p. 38
2. Dividende et nombre d’actions
p. 40
3. Actionnariat
p. 41
4. Calendrier financier
p. 41
IV. Rapport immobilier
p. 42
1. Composition du portefeuille
p. 44
2. Description du portefeuille
p. 50
3. Évolution du portefeuille
p. 65
4. Évaluation du portefeuille par les experts immobiliers
p. 65
V. Rapport financier
p. 68
1. Compte de résultats consolidés
p. 70
2. Bilan consolidé
p. 72
3. Bilan de mutation des capitaux propres
p. 74
4. Aperçu du cash-flow consolidé
p. 76
5. Commentaire sur les comptes annuels consolidés
p. 77
6. Rapport du Commissaire
p. 120
VI. Informations générales
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - TA B L E D E S M AT I È R E S
2. Évolutions importantes survenues en 2005
p. 122
1. Identification
p. 124
2. Extraits des statuts
p. 127
3. Commissaire
p. 130
4. Banque dépositaire
p. 130
5. Experts immobiliers
p. 130
6. Apporteur de liquidité
p. 131
7. Gestionnaires immobiliers
p. 131
8. Sicaf immobilière – cadre légal
p. 131
1
LETTRE
AUX
ACTIONNAIRES
Cher actionnaire,
Nous avons l’honneur de vous présenter la brochure annuelle pour l’exercice comptable 2005.
L’exercice dernier était une année de stabilité et même de léger optimisme. Bien que la demande de nouveaux espaces de
bureau dans la périphérie des grandes villes n’ait pas augmenté de manière spectaculaire, le malaise sur le marché semble
progressivement arriver à terme. On constate une augmentation prudente de la demande en raison de l’amélioration des
perspectives économiques et de la confiance des entrepreneurs.
Les loyers du marché sont restés assez stables bien qu’il y ait encore eu d’importantes concessions des propriétaires aux
candidats preneurs. Ces incentives locatifs doivent d’abord disparaître avant que les loyers effectifs ne puissent à nouveau
remonter. Autre fait important : la manière selon laquelle les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers géreront une
hausse de la demande. Si on amène sur le marché de nouveaux projets de manière irréfléchie, il est probable que le taux
d’occupation et le niveau locatif général ne s’améliorent pas.
Le taux d’occupation du portefeuille de bureaux est passé de 75,22% (2004) à 78,16% (2005). La baisse de valeur des bureaux
au cours de l’année 2005 (€ 7,3 millions) était également plus faible que l’année précédente (€ 21,5 millions).
2
Sur le marché de l’immobilier semi-industriel, tout est resté stable, tant les niveaux locatifs que les taux
d’occupation. Pour notre portefeuille, le taux d’occupation se montait à la fin de l’année 2005 à 95,79%, ce
qui est légèrement inférieur au chiffre de la fin 2004 (96,21%). La juste valeur des biens semi-industriels a
augmenté en 2005 de € 4,8 millions.
Le résultat d’exploitation (hors résultat du portefeuille) se monte à € 26,2 millions. En tenant compte des
658.601 nouvelles actions créées lors de la fusion du 17.01.2005, nous pouvons offrir un dividende de € 1,90 par
action pour l’année 2005.
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - LETTRE AUX ACTION NAI RES
LETTRE
AUX
ACTIONNAIRES
Le taux d’occupation du portefeuille total (bureaux et immeubles semi-industriels) a augmenté en 2005 de
80,42% à 82,31%. Les revenus locatifs ont augmenté de € 1,6 million pour atteindre € 42,1 millions. Les loyers ont
d’une part augmenté à la suite de la fusion du 17 janvier 2005, qui a entraîné l’ajout de trois immeubles d’une
valeur d’acquisition de € 33,5 millions dans le portefeuille. D’autre part, les loyers ont diminué en raison des
niveaux locatifs inférieurs dans le cadre duquel les nouveaux contrats ont été conclus.
La juste valeur du portefeuille a augmenté de € 549,8 millions à € 585 millions en raison d’investissements
dans des immeubles (€ 3,4 millions), de la fusion du 17 janvier 2005 (€ 33,5 millions) et des variations de valeur
du portefeuille (- € 1,7 million). Ces variations de valeur se composent d’une part de hausses de valeur (€ 10,3
millions) et d’autre part, de baisses de valeur (- € 12 millions).
Étant donné qu’il est impossible de prédire quand la demande des preneurs d’espaces de bureaux augmentera
de telle manière que les revenus locatifs et le taux d’occupation augmenteront tous deux, Intervest Offices ne
formulera en ce moment aucune prévision de bénéfice pour l’année 2006.
Cher actionnaire,
Nous avons l’honneur de vous présenter la brochure annuelle pour l’exercice comptable 2005.
L’exercice dernier était une année de stabilité et même de léger optimisme. Bien que la demande de nouveaux espaces de
bureau dans la périphérie des grandes villes n’ait pas augmenté de manière spectaculaire, le malaise sur le marché semble
progressivement arriver à terme. On constate une augmentation prudente de la demande en raison de l’amélioration des
perspectives économiques et de la confiance des entrepreneurs.
Les loyers du marché sont restés assez stables bien qu’il y ait encore eu d’importantes concessions des propriétaires aux
candidats preneurs. Ces incentives locatifs doivent d’abord disparaître avant que les loyers effectifs ne puissent à nouveau
remonter. Autre fait important : la manière selon laquelle les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers géreront une
hausse de la demande. Si on amène sur le marché de nouveaux projets de manière irréfléchie, il est probable que le taux
d’occupation et le niveau locatif général ne s’améliorent pas.
Le taux d’occupation du portefeuille de bureaux est passé de 75,22% (2004) à 78,16% (2005). La baisse de valeur des bureaux
au cours de l’année 2005 (€ 7,3 millions) était également plus faible que l’année précédente (€ 21,5 millions).
Sur le plan financier et comptable, l’année 2005 s’est caractérisée par le passage aux normes IFRS. L’adaptation
à ces principes comptables a eu les applications suivantes pour Intervest Offices :
• Les réductions de loyers et autres avantages accordés aux preneurs étaient auparavant repris dans le résultat,
ce qui a un impact positif de € 0,05 par action sur le bénéfice distribué en 2005.
• Les provisions constituées précédemment pour les grands entretiens sont reprises dans les capitaux propres,
ce qui fait que € 3,7 millions supplémentaires sont disponibles pour les distributions à venir aux actionnaires
(€ 0,26 par action).
• Les investissements immobiliers sont évalués conformément à la norme IAS 40 à la juste valeur, ce qui
représente une diminution de valeur de 2,5% sur la valeur d’investissement telle que déterminée par les
experts immobiliers (- € 14,9 millions); cette modification dans la règle d’évaluation n’a aucun impact sur le
bénéfice distribuable aux actionnaires.
Le taux d’endettement conformément aux normes IFRS se monte à 46,46 %, ce qui signifie que la poursuite
de la croissance du portefeuille ne pourra intervenir que dans une mesure limitée par le biais de financements
supplémentaires.
À court terme, Intervest Offices vise à encore améliorer le taux d’occupation et la qualité de son portefeuille.
C’est possible en effectuant des travaux de rénovation de manière à rendre les biens plus attrayants pour les
preneurs, mais également en vendant les immeubles affichant de moindres prestations et en les remplaçant
par des bâtiments plus concurrentiels.
À moyen terme, nous tenons à continuer à consolider la position de Intervest Offices, en tant que principal
acteur dans les bâtiments de bureaux et biens semi-industriels en périphérie.
Nous vous remercions d’ores et déjà pour la confiance que vous avez témoignée jusqu’à présent à notre
politique.
Le Conseil d’Administration
3
2
I
RAPPORT
DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
4
Be r ke nla a n 8a - 1831 Di egem
I NTERVEST OFFICES
BROCHURE ANNUELLE 2005
RAPPORT DU CONSEIL
D ’A D M I N I S T R A T I O N
5
1. Profil
Intervest Offices veut augmenter l’attractivité de
son action par l’augmentation de la liquidité de
Intervest Offices investit dans l’immobilier d’entreprise
l’action, l’extension du portefeuille immobilier et
belge de bonne qualité, donné en location à des
l’amélioration de la répartition des risques.
locataires de premier rang. Les biens immobiliers
dans lesquels nous investissons sont principalement
2.1. Liquidité de l’action
des bâtiments récents, jouissant d’une implantation
stratégique hors des centres-villes.
La liquidité est déterminée par la manière dont
les actions peuvent être échangées en bourse.
Actuellement, le portefeuille se compose de 75,9% de
Les entreprises à liquidité élevée attirent plus
bureaux et de 24,1% d’immeubles semi-industriels.
rapidement des grands investisseurs, ce qui favorise
La juste valeur totale du portefeuille au 31 décembre
les possibilités de croissance.
2005 s’élève à € 585 millions (valeur d’investissement
€ 599,9 millions).
Une bonne liquidité permet de faciliter l’émission de
nouvelles actions (en cas d’augmentations de capital,
Intervest Offices est une sicaf immobilière inscrite
d’apports ou de fusions), ce qui revêt une grande
sur la liste des institutions d’investissement belges
importance pour la poursuite de la croissance.
depuis le 15 mars 1999 et est cotée au segment Next
6
Prime d’Euronext Bruxelles depuis le premier janvier
Pour augmenter sa liquidité, Intervest Offices a
2002.
conclu un accord de liquidité avec la Banque ING. La
liquidité de la majorité des sicaf immobilières belges
est relativement basse.
2. Politique d’investissement
Une importante raison à cela est que ces fonds
L’objectif de la politique d’investissement est
sont souvent trop petits – aussi bien en termes de
d’obtenir une combinaison entre le rendement direct,
capitalisation de marché que de marge libre2 – pour
sur la base des revenus locatifs, et le rendement
attirer l’attention des investisseurs professionnels.
indirect, sur la base de la croissance de la valeur du
En outre, l’on achète généralement les actions
portefeuille immobilier
de sicaf immobilières pour une longue période
d’investissement, plutôt qu’à titre spéculatif, ce qui
La sicaf immobilière continue à opter pour une
fait diminuer le nombre des transactions
politique d’investissement axée sur des biens
immobiliers industriels de qualité, à louer à des
Depuis la fin de 2004 la marge libre de l’action a
locataires de premier ordre. Ces biens immobiliers
évolué de 48,70% à 48,91% au 31.12.2005.
ne nécessitent pas de gros travaux de rénovation
à court terme et sont situés stratégiquement à de
2.2. Extension du portefeuille immobilier
bons emplacements hors des centres-villes.
Un portefeuille étendu offre indéniablement une
Les biens immobiliers industriels recouvrent tant
série d’avantages:
les surfaces de bureaux que les bâtiments semiindustriels, les entrepôts et les immeubles high-tech.
· Il contribue à la répartition des risques pour les
En principe, aucun investissement n’est effectué dans
actionnaires. En effet, en investissant dans des biens
des biens immobiliers résidentiels et commerciaux.
immobiliers dans l’ensemble de la Belgique, il est
2 La marge libre est le nombre d’actions qui circulent librement à la bourse et qui ne se situent par conséquent pas en mains fixes.
possible de compenser d’éventuels mouvements
2. emplacement/accessibilité/visibilité;
cycliques du marché. Cela permet également de ne
3. qualité des preneurs;
pas dépendre d’un ou de quelques grands preneurs
4. respect des dispositions légales et réglementaires
ou projets.
· Grâce aux avantages d’échelle qui se manifestent,
de sorte qu’il est possible de distribuer plus de
Capitale ou d’autres grandes villes;
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
le portefeuille peut être géré plus efficacement
(autorisations, pollution du sol, etc.);
5. situation en périphérie de la Région de Bruxelles6. potentiel de relocation.
bénéfices opérationnels. Il s’agit entre autres des
frais liés à la gestion des biens immobiliers, des frais
Critères d’ordre financier:
d’entretien et de réparation, des frais de rénovation
(à long terme), des frais de consultance, des frais de
1. augmentation du bénéfice par action;
publication, etc.
2. rapport
· L’ augmentation de la taille globale du portefeuille
renforce la position de négociation du management
d’échange
basé
sur
la
valeur
d’investissement intrinsèque;
3. empêcher la dilution du rendement de dividende.
dans le cadre de la discussion de nouvelles
conditions locatives, de l’offre de nouveaux services,
2.3. Amélioration de la répartition des risques
des locations alternatives, et ainsi de suite.
· Cela signifie que l’on peut faire mener une
Intervest Offices tente de répartir le risque de
politique créative et innovante par une équipe
différentes manières. Ainsi, les preneurs sont
de management spécialisée, grâce à son savoir-
souvent actifs dans des secteurs économiques
faire du marché, ce qui entraîne une hausse de la
différents, tels que l’informatique, les médias, les
valeur d’actionnaire. Cela permet non seulement
services de conseil, les télécommunications, les
de réaliser une croissance des loyers perçus, mais
voyages et l’industrie alimentaire. La prépondérance
également de la valeur du portefeuille. Une telle
du secteur TMT, des bureaux de consultance et des
gestion active peut se traduire par la rénovation et
activités R&D caractérise de plus en plus les bureaux
l’optimalisation du portefeuille, la négociation de
situés en périphérie. La sicaf tente de diminuer cette
nouvelles conditions locatives, l’amélioration de la
prépondérance au sein de son propre fichier de
qualité des preneurs, l’offre de nouveaux services,
locataires.
etc.
Par ailleurs, on note une assez bonne répartition des
Le Conseil d’Administration veillera scrupuleusement
échéances finales et intermédiaires des baux.
à ce que toute croissance soit réalisée dans l’intérêt
exclusif des actionnaires. En d’autres termes, le
Conseil d’Administration sera particulièrement
attentif à toute forme de conflit d’intérêts.
Chaque acquisition devra être examinée en fonction
des critères suivants:
Critères d’ordre immobilier:
1. qualité des immeubles (construction, achèvement,
nombre de parkings);
7
3 . G o u v e r n a n c e d ’e n t r e p r i s e
3.1. Généralités
Le contenu du présent chapitre est notamment basé
Walter E. Hens (58)
Adresse
Osylei 9, 2640 Mortsel
Fonction
Administrateur indépendant
Terme
Mai 2007
Fonction/profession Managing Director Slough
sur les prescriptions de l’annexe F du ‘code belge de
Estates International
Corporate Governance’ de la commission Lippens.
La charte de Corporate Governance qui prescrit les
Joost Rijnboutt (66)
règlements internes des organes administratifs
Adresse
d’Intervest Offices peut être consultée sur le site
internet de la société (www.intervest.be).
3.2. Composition et fonctionnement du Conseil
2000 Antwerpen
Fonction
Administrateur indépendant
Terme
Mai 2007
Fonction/profession Administrateur délégué
d’Administration
8
Leopold de Waelplaats 28/42,
Intervest Retail SA
En 2005, le Conseil d’Administration se compose
Messieurs Roovers et van Gerrevink représentent
de cinq membres, dont trois administrateurs
l’actionnaire majoritaire VastNed Offices/Industrial
indépendants. Les administrateurs indépendants
SA et VastNed Industrial BV.
ont été nommés pour une période de trois ans, mais
leur nomination peut être révoquée à tout moment
Messieurs Rijnboutt et Roovers sont, en application
par l’assemblée générale.
de l’article 4 §1 5° de l’arrêté royal du 10 avril 1925 sur
les sicafi, chargés de la supervision de l’administration
Reinier van Gerrevink (56)
Adresse
quotidienne.
Bankastraat 123, NL – 2585 EL
’s-Gravenhage
Au cours de l’année 2005, le Conseil d’Administration
Fonction
Président
s’est réuni quatre fois. Les administrateurs étaient
Terme
Mai 2008
présents comme suit:
Fonction/profession Chief Executive Officer,
VastNed Management BV
Reinier van
Hubert Roovers (62)
21/2/05
18/5/05
8/8/05
7/11/05
Absent
X
X
Absent
Gerrevink
Franklin Rooseveltlaan 38,
Huub Roovers
X
X
X
X
NL – 4835 AB Breda
Jean-Pierre
X
X
Absent
X
Fonction
Administrateur
Blumberg
Terme
Mai 2008
Walter Hens
X
X
Absent Absent
Joost Rijnboutt
X
X
Adresse
Fonction/profession Directeur Special Projects,
X
X
VastNed Management BV
Les principaux points à l’ordre du jour étaient :
Jean-Pierre Blumberg (49)
Adresse
Plataandreef 7, 2900 Schoten
· l’approbation des chiffres trimestriels, semestriels
et annuels
Fonction
Administrateur indépendant
· l’approbation des budgets
Terme
Mai 2007
· la discussion du portefeuille immobilier (notam-
Fonction/profession Managing Partner, Linklaters
De Bandt
ment les questions locatives, les taxations, les
assurances, les rénovations, etc.)
Les règles en matière de composition et de
3.4. Conflits d’intérêt
fonctionnement du Conseil d’Administration sont
décrites plus en détail dans la charte de Corporate
Si un administrateur a, en raison d’autres mandats
Governance de la société. Elle peut être consultée
d’administrateur, un intérêt de nature patrimoniale
sur le site internet (www.intervest.be).
qui est contraire à une décision ou à une action
3.3. Composition et fonctionnement du Comité
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
qui compte parmi les compétences du Conseil
d’Administration, il est fait application de l’article 523
du Code des Sociétés et l’administrateur en question
d’audit
est prié de ne prendre part ni aux discussions sur
Le Comité d’audit se compose des membres suivants:
les décisions ou actions, ni au vote les concernant
(article 523, § 1 in fine). En cas d’éventuel conflit
Nom
Nommé au poste de
d’intérêt avec un grand actionnaire de la société, la
Reinier van Gerrevink
Non spécifié
procédure de l’article 524 du Code des Sociétés est
Jean-Pierre Blumberg
Non spécifié
appliquée. En outre, il faut également renvoyer à
Walter E. Hens
Non spécifié
l’AR du 10 avril 1995, division 3, articles 22 à 27 sur la
prévention des conflits d’intérêts.
Au cours de l’année 2005, le Comité d’audit s’est
réuni deux fois. Les administrateurs étaient présents
Une telle situation, dans le cadre de laquelle il faut
comme suit :
respecter la dite procédure prévue à l’article 523
ou 524 du Code des Sociétés ou la procédure visée
21/02/2005 18/05/2005
Reinier van Gerrevink
absent
X
Jean-Pierre Blumberg
X
X
Walter E. Hens
X
X
à l’article 24 de l’AR du 10 avril 1995, ne s’est pas
présentée en 2005.
3.5. Le Comité de Direction
Les principaux points à l’ordre du jour étaient :
Le Comité de Direction était composé comme suit
· la discussion des chiffres trimestriels, semestriels et
en 2005 :
annuels
· la discussion des budgets
SPRL Gert Cowé, représentée par Gert Cowé,
Président, Chief Executive Officer.
Le Comité adresse ses remarques et recommanda-
SPRL Jean-Paul Sols, représentée par Jean-Paul Sols,
tions directement au Conseil d’Administration.
Chief Operating Officer.
Pour cette mission, les membres ne reçoivent
Conformément à l’article 524bis du Code des sociétés
aucune indemnité supplémentaire en dehors de leur
et à l’article 15 des statuts de la société, le Conseil
indemnité d’administrateur normale.
d’Administration a cédé certaines compétences
d’administration. Les règles relatives à la composition
Les règles en matière de composition et de
et au fonctionnement du Comité de Direction sont
fonctionnement du Comité d’audit sont décrites plus
plus amplement décrites dans la charte de Corporate
en détail dans la charte de Corporate Governance de
Governance de la société. Elle peut être consultée
la société. Elle peut être consultée sur le site internet
sur le site internet (www.intervest.be).
(www.intervest.be).
9
3.6. Rémunérations
Les
administrateurs
3.7. Commissaire
représentant
l’actionnaire
Le commissaire, nommé par l’assemblée générale des
majoritaire renoncent à leur indemnité d’administra-
actionnaires, est Deloitte Réviseur d’entreprises SC
teur.
s.f.d. SCRL et est représenté par M. Rik Neckebroeck,
réviseur d’entreprise.
Les administrateurs indépendants, non exécutifs
reçoivent une indemnité fixe annuelle.
3.8. Experts immobiliers
Les indemnités fixes se montaient en 2005 à :
Le portefeuille immobilier est estimé tous les
· € 12.394 par an pour être membre du Conseil
trimestres par trois experts indépendants, à savoir
d’Administration.
· € 0 par an pour être membre d’un Comité.
de Crombrugghe & Partners, Cushman & Wakefield
et Jones Lang LaSalle.
· € 0 par an pour exercer la présidence d’un Comité.
3.9. Comply or explain
Étant donné que le Comité de Direction se composait
10
exceptionnellement en 2005 de seulement deux
La société souligne, comme elle l’a déjà mentionné
personnes, le Conseil d’Administration estime,
dans la brochure annuelle de 2004, sa volonté de
pour des raisons de respect de la vie privée, qu’une
respecter aussi bien que possible les principes et
communication commune de l’ensemble des
dispositions du code belge. Ce processus exige
indemnités est suffisante dans le cas présent et que
toutefois un certain temps. Ci-dessous, vous
l’indemnité individuelle du CEO (et donc également
trouverez l’explication (explain) de la dérogation en
de l’autre membre du Comité) ne doit pas être
2005 à certaines dispositions du code.
communiquée.
· Remarques concernant les dispositions du principe 4
Le montant de la rémunération qui a été octroyée
aux membres du Comité de Direction se monte à
Bien que le Conseil d’Administration souscrive
€ 316.080 à titre d’indemnité de base. Les autres
entièrement au quatrième principe, le Conseil
composants se composent d’une rémunération
d’Administration n’a en 2005 présenté, nommé,
variable de € 25.000.
formé ou évalué aucun nouvel administrateur. Le
Conseil a toutefois l’intention d’élaborer pour ce
Au cours de l’exercice 2005, aucune action ou option
faire une politique adaptée qui entrera en vigueur
sur une action n’a été octroyée aux membres du
au plus tard lors de l’assemblée générale de 2007.
Comité de Direction.
Les membres du Comité de Direction ont été nommés
pour une durée indéterminée et l’indemnité de
· Dispositions 5.3 et 5.4 sur le fonctionnement du
Comité
résiliation se monte à la contre-valeur d’une année
et demie de l’indemnité fixe.
Le Conseil d’Administration a décidé pour l’instant de
ne pas créer de comité de nomination et de comité
de rémunération. Le Conseil considère les tâches en
question de ces comités comme des tâches du Conseil
d’Administration complet. La taille limitée du Conseil
permet une concertation efficace sur ces sujets.
· Management exécutif
circonstances spécifiques, il n’est pas souhaitable
de respecter en outre les dispositions détaillées de
Le Comité de Direction ne comprend pas tous les
l’annexe C du code.
administrateurs exécutifs. En raison de la spécificité
de la composition du Comité de Direction (et l’article
· Annexes D et E
qui exigent explicitement que deux administrateurs
Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’explication
exercent
pour les dispositions 5.3. et 5.4 implique que les
la
surveillance
de
l’administration
quotidienne), il est dérogé à la disposition 6.2.
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - R A P P O R T D U C O N S E I L D ’A D M I N I S T R A T I O N
4 §1 5° de l’arrêté royal du 10 avril 1995 sur les sicaf
annexes D et E sur le comité de nomination et le
comité de rémunération ne sont pas respectées
· Rémunération
en 2005. L’ensemble du Conseil d’Administration
assume cette tâche.
Comme indiqué au point 6,le Conseil d’Administration
privilégie, tant que le Comité de Direction comptera
seulement 2 membres, la disposition 7.16 au
Déclaration d’intention
détriment de la disposition 7.15. Par conséquent, les
indemnités des deux membres du management
Au cours des prochains mois et années, le Conseil
exécutif seront uniquement communiquées sur une
d’Administration accordera l’attention nécessaire
base globale et non sur une base séparée.
à la corporate governance afin de respecter autant
que possible le code belge. Depuis sa création,
· Annexe A: indépendance
Intervest Offices respecte d’ailleurs déjà toutes les
conditions de la stricte législation sur les sicaf et est,
Pour des raisons juridiques, M. Rijnboutt est
dans ce cadre, également soumise à la supervision
nommé au poste d’administrateur délégué mais
continuelle prudentielle du CBFA.
étant donné qu’il satisfait également à toutes les
autres conditions d’indépendance selon le Conseil
d’Administration et les actionnaires, il est également
considéré comme administrateur indépendant.
· Annexe B: transactions sur le plan des actions
La législation sur les sicafi et la supervision du CBFA
règlent en majorité l’application de ces dispositions.
La société élaborera et mettra au point son règlement
interne concernant les transactions sur le plan des
actions.
· Annexe C: Comité d’audit
La composition et le fonctionnement du Comité
d’audit, tels que décrits dans la charte, tiennent
compte des besoins propres, de la taille limitée
et du cadre juridique de la société. Dans ces
11
II
RAPPORT
DU COMITÉ
DE DIRECTION
12
G r iff instra at 1 - 2170 M erksem
I NTERVEST OFFICES
BROCHURE ANNUELLE 2005
RAPPORT DU COMITÉ
DE DIRECTION
13
1. Rapport sur le marché3
années (415.000 m2). Le pourcentage de bureaux
vides dans le CBD est passé de 6,5% à 6,4% sur une
base annuelle (Centre : 4,3% - Quartier Nord : 7,8% -
1.1. Le marché des bureaux
Quartier Léopold : 6,2% - Avenue Louise : 13,3%). Hors1.1.1. Le marché des bureaux à Bruxelles et dans la
CBD, la Zone Décentralisée (16,8%) a enregistré une
légère progression. Grâce à un take-up important, la
périphérie
périphérie est cependant repassée sous la barre des
20% (19,7%) pour la première fois depuis 2002. L’offre
· L’offre
future y reste relativement limitée.
‘000 m2
%
12,5
1500
En 2006, une offre relativement importante,
1200
10,0
900
7,5
600
5,0
principalement dans les Quartiers Nord et Léopold
(420.000 m2), pourrait interrompre la tendance à la
baisse des disponibilités. Ceci constitue une légère
augmentation par rapport à la moyenne des 5
années précédentes (396.000 m2).
300
2,5
0
0,0
· La demande
14
02
03
Take-up
Vacancy
Vacancy Rate
04
05
06
07
Completions Vacancy
Future Comple. non spec.
En 2005, le take-up total a été important et a atteint
671.000 m2, soit une augmentation de 58% par rap-
Le marché des bureaux à Bruxelles se situe dans une
port à 2004 et de 20% par rapport à la moyenne des
phase où la disponibilité baisse et où la tendance à
cinq années précédentes. Ce take-up s’est caractérisé
la baisse des loyers ne s’est pas poursuivie en dehors
par quelques transactions exceptionnelles (voir
du Central Business District (CBD).
tableau ci-dessous). Le rapport entre le take-up des
entreprises privées et des administrations publiques
Fin 2005, le parc de bureaux de Bruxelles et des
a été rétabli (60/40).
2
environs totalisait 11,8 millions de m . En 2005, la
croissance s’est ralentie (2,6% ou 295.000 m2)4 par
Le take-up élevé est le résultat de la tendance à
rapport à la moyenne observée sur les cinq dernières
la consolidation du secteur privé (ce qui profite
années (3,1%).
essentiellement aux zones situées hors-CBD) d’une
part et du processus d’élargissement des institutions
Le pourcentage de bureaux vides a baissé à 10,3%,
européennes d’autre part. Une analyse par district
ce qui correspond à 1,22 million de m2 d’espaces de
indique que le take-up du secteur privé dans CBD/
bureaux immédiatement disponibles. Cette baisse
hors-CBD est de 50/50, ce qui est remarquable
est notable à la fois dans le CBD et en dehors du CBD
en soi. Ceci peut s’expliquer par la transaction
et elle résulte notamment d’une offre relativement
exceptionnelle de Dexia (85.000 m2) dans le Quartier
limitée de bâtiments réceptionnés combinée à un
Nord. Les institutions européennes ont renforcé leur
bon take-up en 2005.
position dans le Quartier Léopold et dans la Zone
Décentralisée.
Cette année, la surface de bâtiments réceptionnés
s’est élevée à 325.000 m2, dont 77% dans le CBD ; c’est
Les pronostics prévoient une poursuite de cette
inférieur de 20% à la moyenne des cinq dernières
tendance à la rationalisation et à la consolidation
3 Source du rapport sur le marché: Jones Lang LaSalle.
4 Total des nouvelles réceptions (323.000 m2 en 2005) moins les bâtiments retirés du stock parce qu’ils n’étaient plus louables ou doivent être
rénovés (28.000 m2 en 2005).
après le Quartier Léopold. Les administrations
l’exemple de Hewlet Packard, Honeywell, Elia et
internationales restent un facteur constant de
Sanofi-Aventis et choisir de s’établir à des conditions
l’augmentation annuelle. On note également
attrayantes et flexibles dans des bâtiments de
l’arrivée de nouveaux représentants de pays, régions
meilleure qualité correspondant à leur statut
et villes. D’après tous les pronostics, les institutions
international. Cela profitera principalement à la
européennes continueront à se montrer actives dans
périphérie, qui a enregistré en 2005 un niveau de
leur processus d’élargissement. L’ Administration
disponibilité inférieur à 20% et qui s’avère être le
Fédérale et la Communauté Flamande ont encore
deuxième district d’investissement le plus important
quelques besoins spécifiques.
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
pour 2006. De nombreuses entreprises vont suivre
Principales transactions de l’année 2005
Age
Superficie (m2) Locataire
District
Nom du batiment
Nord
Dexia Tower
n
85.000
Dexia
Léopold
Espace Léopold D4 - D5
n
41.500
Commission européenne
Léopold
Rue de la Loi
n
40.000
Conseil des Ministres européens
Léopold
Madou Plaza
n
38.000
Commission européenne
Décentralisé
Tour Léopold
o
17.250
Commission européenne
Décentralisé
Media Corner
n
17000
RTL-TVI
Décentralisé
Evere Green
m
16.060
Commission européenne
Centre
City Center
n
12.200
Fortis Insurance
Décentralisé
Erasmus Office Park
n
12.000
Siemens
Périphérie
Hermes Plaza
n
12.000
Hewlett Packard
Décentralisé
Astrid
m
11.800
Commission européenne
Centre
Arenberg
n
11.455
Ministerie Vlaamse Gemeenschap
Périphérie
Hermes Plaza
n
7.656
Honeywell
Léopold
Rue Montoyer 75
n
7.435
Parlement européen
Périphérie
Twin Squares
n
7.200
ELIA
Centre
Bld Pacheco 54
o
6.940
Umicore
Décentralisé
ex-Hewlett Packard I
m
6.741
Mission de la Chine auprès de l’UE
Léopold
Rue J. de Lalaing 19-21
o
6.689
Représentation de la Grèce auprès de l’UE
Louisa
ex-Fabrimetal
n
6.628
Agence Européenne de Défense AED
Centre
City Center
n
6.600
Communauté Française (AGRES)
Périphérie
Twin Squares 300 Navona
n
5.609
Aventis-Sanofi
· Loyers et rendements
Lors du deuxième semestre 2005, le loyer maximal
nouvellement réceptionnés. Le loyer moyen pondéré
pour Bruxelles, atteint dans le quartier Léopold
est resté stable à € 163/m2/an.
(rond-point Schuman), est resté stable à € 285/
m2/an. Le loyer maximal avait baissé de 3,4% lors
Les loyers maximaux par quartile par an et par
du premier trimestre. Au cours de 2005, le loyer
district sont les suivants : Centre € 193, Nord € 205,
maximal par quartile est passé à € 194/m /an (+1,1%),
Léopold € 230, Louise € 184, Zone Décentralisée € 175
ce qui est favorable pour le marché des bâtiments
et Périphérie € 154.
2
15
poupe. Le Quartier Nord (14%), le Centre (11%), la Zone
300
Décentralisée (11%) et le Quartier Louise (4%) suivent.
La liste est complétée par de petites transactions de
260
portefeuille réparties sur différents quartiers.
Au 31.12.05, le rendement maximal (« prime yield »)
220
dans CBD restait sous pression à 6,3% au Centre,
dans les Quartiers Nord et Louise, et à 6,00% dans le
180
Quartier Léopold. Hors-CBD, et plus spécifiquement
dans la Zone Décentralisée, les rendements
140
maximaux ont continué à baisser à 6,25% (et sous
Prime Anticipated Rent
Prime Rent
Periphery
Decentralised
Area
Louise
Leopold
North
City Center
Brussels +
Periphery
les 7,00% dans la Périphérie).
100
8
Top Quartile Rent
Weighted Ave Rent
7
Le marché de l’investissement
bruxellois se
caractérise par une liquidité élevée et par une pénurie
de produits d’investissement, ce qui fait pression sur
6
les rendements. En 2005, le volume d’investissements
Prime Yield Band (3/6/9)
Periphery
· les propriétaires rechignent à vendre car les
Decentr.
· pénurie de produits;
attribuée à différents facteurs :
Louise
5
Leopold
Cette baisse du volume d’investissements peut être
North
s’est élevé à € 1,1 milliard (€ 1,8 milliard en 2004).
City Center
16
Anticipated Prime Yield
possibilités de réinvestissement sont trop rares;
· les transactions immobilières sont devenues
relativement complexes;
1.1.2. Le marché des bureaux à Anvers
· pas de grands accords de portefeuille en 2005.
· L’offre
Avec 30%, les investisseurs belges continuent à se
12
100
tailler la part du lion sur le marché. Pour la première
fois, les investisseurs irlandais (18%) devancent
10
80
légèrement les allemands (15%), eux-même suivis
par les suédois (10%). Les investisseurs venus des
8
60
6
Pays-Bas et du Moyen-Orient possèdent chacun
7% et les investisseurs du Royaume-Uni 5%. Pour
2006, nous voyons également un intérêt croissant
de la part des investisseurs espagnols en Europe et
également en Belgique.
Une analyse par quartier de Bruxelles indique que le
Quartier Léopold (36%) devance de façon étonnante
la Périphérie (17%), un quartier qui a le vent en
40
4
20
0
2
01
02
Completions
Take-up
Vacancy Rate
03
04
05
Future Comps spec.
Future Comps non spec.
06
0
En 2005, le take-up a été de 70.000 m2, soit 9%
en train de mettre en place une politique de bureaux
de moins qu’en 2004 (77.000 m2). L’essentiel des
active. Le Masterplan Mobilité prévoit toute une série
transactions a concerné le Centre (63%), que suivent
de projets et travaux d’infrastructures importants
la Périphérie (20%), le Ring (11%) et le Port (6%). Le
destinés à faciliter l’accès à Anvers et à ses environs.
secteur privé s’est adjugé 73% des transactions contre
Les travaux d’entretien structurel du Ring d’Anvers
27% aux administrations publiques. Les transactions
et du Tunnel Kennedy sont terminés. Au centre, les
les plus importantes ont été le bail souscrit par
travaux sur les Leien sont en partie terminés. La
la Communauté Flamande pour 18.800 m2 situés
liaison Nord-Sud, qui doit prolonger les lignes de
Kievietplein (Centre) et la pré-location par Standaard
chemin de fer du sud de la Gare Centrale vers le nord,
Uitgeverij de 2.400m2 dans le Star Building situé
constitue un projet particulier. En même temps,
Mechelsesteenweg. Dans le district du port,
d’autres parties de l’infrastructure ferroviaire dans
Schenker a loué 2.070 m2 dans l’Atlantic Building ;
et autour d’Anvers subissent des modernisations.
dans la périphérie, Initial Textiles a loué 2.050 m2.
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
Résolument tournée vers l’avenir, la ville d’Anvers est
Fin 2006, le TGV pourra relier, via la Gare Centrale,
Anvers avec d’autres grandes villes d’Europe.
· Loyers et rendements
Avec 1,73 million de m2, le parc de bureaux n’a pas
Depuis 1998, le loyer maximal à Anvers (Ring) est
évolué en 2005. Aucun nouveau projet n’a été
resté inchangé à € 136/m2/an. Les développeurs font
réceptionné en 2005, ce qui a eu un impact positif
confiance au marché, étant donné que les loyers
sur le taux de disponibilité, qui a baissé de 10,5% à
demandés sont supérieurs aux loyers maximaux
9,5% sur une base annuelle.
actuels, principalement dans le Centre et le Ring.
Les loyers oscillent entre € 75-130/m2/an au Centre,
Pour 2006, l’offre est estimée à 88.000 m2, soit le
entre € 80-100/m2/an dans le port, entre € 100-136/
chiffre le plus élevé de ces cinq dernières années.
m2/an sur le Ring et entre € 100-130/m2/an dans la
Mais 75% de cette surface sont déjà pré-loués.
périphérie.
2
Ainsi, Alcatel (38.300 m ) et la Communauté
Flamande (18.800 m2) ont déjà mis une option
ferme sur les bureaux du projet Kievitplein (Robelco).
Notons encore deux projets spéculatifs totalisant
20.000 m2 : le Antwerp Ring Center phase II (Imobe
150
136
130
130
130
2
– 2 x 5.500 m ) et le Veldekens (Fortis Real Estate
Development – 9.250 m2). L’offre spéculative se
110
100
situe dans le prolongement de la situation des
cinq dernières années, ce qui pourrait exercer une
100
100
90
pression vers le haut sur le taux de disponibilité.
70
75
80
· La demande
50
L’amélioration de l’accessibilité d’Anvers est un
City Center
Port
Ring
Periphery
sérieux atout pour attirer de nouvelles entreprises
vers la Métropole. En 2004, Anvers a ainsi attiré le
siège de Philip Morris pour le Benelux, et d’autres
entreprises pourraient suivre cet exemple à l’avenir.
17
En 2005, le marché de l’investissement a été très
de bâtiments « pouvant servir de bureaux »,
actif à Anvers, puisqu’il a atteint un volume de € 77m
160.000 m2 de commerces de détail, 112.000 m2 de
par rapport à € 25m en 2004. Les trois transactions
divertissement et au moins 4.000 habitations. Cette
les plus importantes ont été :
offre permettra de combler le manque actuel de
· la vente du bâtiment Axa (10.500 m2) situé Jan
bâtiments de bureaux neufs et de qualité.
van Rijswijcklaan (Ring) par Axa Insurance à un
investisseur néerlandais;
La Ville de Gand a déjà posé les jalons concrets
2
· la vente du bâtiment Copernicus (14.080 m ) situé
de la création d’une banque de gestion des
Copernicuslaan (Centre) par la Communauté
terrains (Grondbank) Flanders Expo. Un plan
Flamande au développeur Robelco;
d’aménagement du territoire est actuellement
· la vente du bâtiment De Veldekens-Ultimate
2
en cours d’établissement. Les travaux pourront
(9.206 m ) (Ring) par le développeur Fortis Real
débuter dès son approbation. Flanders Expo offre de
Estate à QRS.
la place pour 285.000 m2 de bureaux et 50.000 m2
de magasins et d’habitations. La première phase
La demande en augmentation et la pénurie de
consistera en l’édification d’une tour pour Telenet.
produits d’investissement poussent les rendements
18
vers le bas. En 2005, les rendements maximaux (bail
La Ville de Gand a en outre établi le masterplan
3/6/9) ont poursuivi leur baisse, passant de 7,00% à
pour l’occupation des terrains sous-exploités autour
6,75%.
de la Sint-Pietersstation. Les travaux de voirie
débuteront au printemps 2007 ; le programme
dans son ensemble prévoit 95.000 m2 de bureaux,
10
850 habitations, 20.000 m2 de magasins et
8,50
8
9,00
8,50
8,00
divertissement, un parking pour 2.800 voitures ainsi
que la modernisation de la gare.
7,50
7,50
7,25
6,75
Optima Financial Planners a créé le projet
6
«Artevelde». L’ancien site des halles de Gand
accueillera, outre le nouveau stade de la Gantoise, un
4
City Center
Port
Ring
Periphery
projet intégré avec 10.000 m2 de bureaux, 24.000 m2
d’espaces polyvalents pour les entreprises, 14.000 m2
de magasins, 12.000 m2 de commerces de détail,
1.1.3. Analyse du marché à Gand
11.000 m2 pour les fonctions liées au football, un
hôtel de 10.000 m2 et 2.000 m2 de loisirs.
· L’offre
· La demande
Le marché des bureaux gantois représente un parc
avoisinant les 430.000 m2. Les bâtiments de bureaux
On enregistre un take-up moyen de 15.000 m2 par
modernes et neufs sont essentiellement situés dans
an. En 2004, Gand a établi un record absolu avec
la Périphérie de Gand, exception faite de quelques
un take-up de près de 60.000 m2 , dont la majeure
nouveaux projets comme le Zuiderpoort.
partie était située Zuiderpoort. En 2005, on a noté
un take-up d’environ 25.000 m2 .
Au cours des deux législatures à venir, Gand
souhaite créer 280.000 m2 de bureaux, 650.000 m2
Les principales transactions en 2005 :
Ville
Nom du bâtiment
Adresse
N°
L/S
Superficie
Locataire
2
(m )
Gent
Kouter
Gent
Court House
Kouter 6
6
L
S
2.300
VKW Synergia
L
2.150
HDP
Opgeeistelaan
6.000
Fortis
Koning Astridlaan
185
Gent
Kortrijksesteenweg
302 L
2.000
Arcadis Gedas
2a
Gent
Axxes 51-003
Guldensporenpark
L
1.985
Comford Card
Gent
Zuiderpoort Office Park
Zuiderpoort
L
1.485
SPE
Gent
Floralis
Kortrijksesteenweg
L
1.145
Esko Graphics
Les anciens bâtiments abandonnés par des
Belgique. Malines possède deux zones industrielles :
entreprises qui ont emménagé dans de nouveaux
Mechelen Noord et Mechelen Zuid. Mechelen
projets de bureaux sont essentiellement transfor-
Noord attire essentiellement les secteurs TMT et
més en immobilier résidentiel.
biotechnologique, tandis que Mechelen Zuid est
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
Gent
plus focalisée sur l’industrie et la logistique.
· Loyers
Comme la Périphérie bruxelloise, Malines est un
Les loyers à Gand se situent au même niveau qu’à
marché émergent et possède donc essentiellement
Anvers. Oscillant entre € 120-140/m /an, les loyers
des bâtiments neufs. Le parc de bureaux actuel se
pour des bâtiments neufs sont restés constants par
compose de quelque 240.000 m2, dont environ la
rapport à 2004. Les nouveaux projets de bureaux
moitié de bâtiments neufs.
2
vont soutenir ces loyers.
En 2005, la disponibilité a légèrement diminué par
· Investissements et rendements
rapport à 2004, passant de 37.500 m2 à 31.500 m2. Le
taux de disponibilité est de 13,1% par rapport à 15,2%
A Gand, le volume d’investissements en termes
en 2004. La plupart des disponibilités concernent
de bureaux est très limité. La caisse de retraite
des bâtiments neufs.
«Voorzorginstellingen van de Antwerpse Waterwerken» a acheté un (4.800 m2) des quatre bâtiments
La Mechelen Campus Tower (13.700 m2) sera
de la deuxième phase du Axess Business Park de
réceptionnée début 2006 et a été en grande partie
Merelbeke, un projet de Accentis/Immo Desimpel. Le
louée à Borealis. Nous avons encore relevé 100.000 m2
prix d’achat est estimé à € 8 millions.
de projets, mais ces derniers ne devraient pas être
réceptionnés à court terme.
Les rendements se situent entre 7,50-8.00%.
· La demande
1.1.4. Etude du marché à Malines
Pour 2005, le take-up à Malines a été estimé à
· L’offre
25.000 m2, soit un niveau comparable à la demande
des 5 années écoulées.
Malines se situe sur l’axe Bruxelles-Anvers, un
des axes économiques les plus importants de
19
Transactions supérieures à 1.000 m2:
Nom du bâtiment
Adresse
N°
Age
L/S
Superficie
Locataire
2
(m )
Mechelen Campus Tower
Schaliënhoevedreef
Park Ragheno
Mallestraat
Fountain Business Park
Cesar Van
n
L
8627
Borealis
n
L
3108
Federale politie
110
m
L
2000
VF Europe
Brusselspoort
8
o
S
1845
Provincie Antwerpen
Mechelen Campus
Schaliënhoevedreef
20
Mechelen Station
Stationsplein
Kerckhovenstraat
· Loyers
n
L
1100
Clear2pay
n
L
1000
LG Electronics
525.000 m2. Les spin-off créées par des partenariats
entre l’université de Louvain et le privé constituent
Actuellement, les loyers maximaux à Malines se
un des moteurs du marché des bureaux louvaniste.
situent entre € 125-128/m2/an, soit légèrement
D’autres grands utilisateurs sont la KBC et Inbev.
2
moins qu’à Anvers (€ 136/m /an) et que dans la
Périphérie bruxelloise (€ 165/m2/jaar).
En 2005, les réceptions les plus importantes ont
été deux bâtiments du Arenberg Research Park
20
· Rendements
(11.000 m2).
Le volume d’investissements est relativement limité,
Le marché des bureaux à Louvain est articulé
mais la ville a connu deux transactions importantes
autour de parcs de bureaux situés principalement
en 2005 :
en périphérie de la ville, comme De Vunt, Haasrode,
Greenhill Campus, Wingepark et, plus récemment,
2
· Mechelen Station (28.711 m ) a été vendue par le
développeur Robelco à Cofinimmo pour € 54,7mil-
Campus Remy et Ubicenter. Les nouveaux projets
sont relativement limités.
lion à un rendement locatif brut de 7,1%. La majorité
(86%) a été louée pour au moins 9 ans à différents
· Demande
utilisateurs, dont OVAM, qui a signé un bail de 18
ans.
On note une tendance générale à la décentralisation
· bo/Investpro a vendu le Mechelen City Center
(13.500 m ) à KBC pour € 34m.
2
à Louvain. Certains grands acteurs ont déménagé
vers le ring de Louvain. En 2005, le take-up a été
estimé à 15.000 m2, en ligne avec 2004. C’est la Ville
A Malines également, les rendements sont à la
de Louvain qui a réalisé la plus grande transaction de
baisse et ont chuté de 7,4% à 7,1% en 2005, en raison
2005 en regroupant ses services dans un nouveau
de la liquidité élevée et de l’offre limitée en produits
bâtiment situé à proximité de la gare. Au total, il
d’investissement.
s’agit de 10.400 m2. Le Campus Remy, un projet de
nouvelle construction, a été capable d’attirer de
1.1.5. Etude du marché à Louvain
· Offre
Le parc de bureaux existant à Louvain est estimé à
nombreux nouveaux locataires en 2005.
· Voici les cinq transactions les plus importantes
Année
Tr
Ville
Nom du bâtiment
Age
L/S
Superficie
Locataire
2
(m )
2005
4
Leuven
Leuven (train station)
n
L
10.400
Stad Leuven
4
Leuven
Ubicenter
n
L
682
DNS.be
2005
2
Leuven
Ambachtenlaan 44
n
L
363
ISS
2005
2
Leuven
Campus Remy
n
L
310
Vera
2005
2
Leuven
Campus Remy
n
L
822
Stergenics
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
2005
· Loyers et rendements
Les loyers ont suivi la tendance déjà imprimée
en 2004 et atteignent € 100-110/m2/an pour des
bureaux conventionnels. Pour les nouveaux bureaux,
les loyers atteignent € 120-140/m2/an.
· Rendements
Le volume d’investissements à Louvain pour 2005
est évalué à € 45 million. Les deux transactions les
plus importantes sont :
· Eurinpro a vendu le parc de bureaux Campus Remy
à Wijgmaal au fonds immobilier européen Insight
European Real Estate. Campus Remy est une
nouvelle construction (réceptionnée en 2002) qui
compte 10.500 m2.
· Mayfield Management a acheté au développeur
Virix le Ubicenter (31.000 m2) sur le site Philips pour
une valeur estimée de € 25m.
Les rendements se situent entre 7,5-8,0%.
21
1.2. Le marché de l’immobilier semi-industriel
ment due à une décision exceptionnelle de
Tabaksnatie de construire 102.000 m2 d’espaces
Le marché du warehousing se compose de deux
d’entreposage à Anvers - Rive Gauche. Sans cette
segments: le marché logistique et le marché semi-
transaction, la prise en location de bâtiments
industriel.
logistiques aurait baissé en 2005.
Le marché logistique se concentre sur les grands
La prise en location relativement faible est due
centres de distribution (européens ou nationaux)
à différentes raisons. La croissance économique
(> 5.000 m2) et les centres logistiques (> 10.000 m2).
limitée et la baisse des activités de production
Ces immeubles disposent de suffisamment de quais
constituent certainement des causes. Il n’y avait
2
de chargement (1 par 1.000 m ), d’une hauteur libre
presque pas de nouveaux venus ou d’expansion des
minimum de 8 mètres et les sols affichent une
activités existantes. Pourtant, la Belgique continue
capacité de charge minimale de 3 tonnes/m2. La
à occuper une position de premier rang pour les
partie bureaux est également limitée (<10 % de la
activités logistiques grâce à sa position centrale, à
superficie bâtie totale).
sa bonne infrastructure et au marché du travail de
qualité.
Ce marché compte quatre axes importants :
o Bruxelles-Anvers (implantation de premier plan),
22
o Anvers-Gand,
o Anvers-Limbourg-Liège,
in ‘000
1 200
1 000
o Mons–Charleroi-Liège.
800
Le marché semi-industriel se compose principale-
600
ment d’unités individuelles de maximum 5.000 m2.
Le nombre de quais et de portes de chargement
400
est limité et la partie bureaux occupe 50 % de la
surface bâtie totale. La concentration principale est
le triangle d’or (Bruxelles–Anvers– Gand) y compris
le Brabant wallon. D’autres blocs importants se
200
0
03
04
Logistics
05
Semi-Industrial
trouvent à proximité de la E313 avec notamment
Herentals, Geel et Laakdal, Liège et Charleroi.
La prise en location en 2005 se compose, entre autres
à cause des taux d’intérêts bas, pour la plus grande
1.2.1. Le marché de la location
· Demande en 2005
La prise en location en 2005 était inférieure à celle
de 2003 et 2004. La prise en location de bâtiments
logistiques continue à augmenter alors que la prise
en location des biens semi-industriels a baissé en
comparaison avec les années 2003 et 2004.
La hausse des bâtiments logistiques est principale-
partie d’acquisition pour usage personnel.
Quelques grandes transactions en 2005 :
Warehouse m2
Municipality
102.000
60.000
45.000
8.000
35.000
35.000
33.000
30.000
30.000
Type
Occupier
Owner Occupier
Owner Occupier
Owner Occupier
Owner Occupier
Letting
Letting
Owner Occupier
Owner Occupier
Owner Occupier
Tabaknatie
Steinweg
Logistieke Groep Kuehne + Nagel
ACR
Decathlon
Schenker
Friesland Food Professional
Nike
Toyota
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Antwerpen
Antwerpen
Geel
Eindhout
Willebroek
Gullegem
Lummen
Laakdal
Diest
fondation du projet ProLogis Park Willebroek pour
· Loyers
trois unités d’un total de plus de 50.000 m2 dont la
Les loyers pour les biens semi-industriels varient
phase I et la phase II ont récemment été louées à
de €40 pour Liège, Gand et des environs de la E313
Decathlon (35.000 m2).
à €60 pour Bruxelles et le Brabant flamand. Pour
les biens logistiques, les loyers varient de € 42
1.2.2. Le marché d’investissement
pour Liège, Charleroi et Mons à € 43 pour Anvers,
le Limbourg et Liège, à €43 pour Anvers-Gand et à
Le rendement supérieur moyen des 22 villes de
€ 48 pour Anvers-Bruxelles. Les loyers sont soumis
l’index d’Europe occidentale a reculé à 7,6 % pour
à une tendance à la baisse en raison de la faiblesse
le premier semestre de 2005, alors que l’index de la
actuelle de la demande.
valeur capitale sur base annuelle a augmenté de 4,6
%, ce qui indique l’intérêt important et continu pour
L’offre de biens tant logistiques que semi-industriels (à
les entrepôts de la part des investisseurs.
l’exception de Zaventem) est limitée. Il y a des projets
pour plus de 1 million de mètres carrés mais la plupart
En 2005, le volume d’investissements pour les
des promoteurs restent prudents et démarrent peu
entrepôts se montait à € 35 millions. Cela représente
de choses sur base spéculative. Néanmoins, ProLogis
seulement 2 % des investissements totaux dans
a entamé les travaux du projet ProLogis Park Vilvoorde
l’immobilier commercial en Belgique en 2005. Les
2
(18.000 m ). À Ostende, la première phase (+/-10.000
2
2
bureaux se taillent la part du lion (62 %) suivis par
m ) du Seagate Logistics Park (+/-150.000 m ) a
les produits mixtes (20 %), Retail (15 %) et les hôtels
démarré. À Laakdal, le groupe Heylen commence la
(2 %).
2
construction de 56.000 m d’espaces de stockage
dont 38.000 m2 sont loués à ACR Logistics, la livraison
La demande d’entrepôts est grande mais l’offre est
étant prévue en 2006. Le groupe Bernaerts lance un
limitée. En raison de la pénurie de bons produits
projet de 60.000 m2 à Willebroek.
d’investissement, les investisseurs passent plus
Prologis a entre-temps commencé les travaux de
rapidement dans le cycle du développement.
Quelques transactions d’investissements en 2005:
City
Buildingname
Total m2
Seller
Buyer
Brussels
Bld Internationale
14.555
Perrier
DEMA
Haasrode
Ambachtenlaan
10.190
SBB
Rockspring
La Louvière
Magna Park
6.000
Gazeley
Curzon
23
En ce qui concerne la Belgique, les placements
continuent à se concentrer sur les centres logistiques
2. Évolutions importantes
survenues en 2005
entièrement loués. Le nombre de produits de
placement disponible est toutefois très limité étant
2.1. Investissements
donné que de nombreux bâtiments sont utilisés par
le propriétaire. La concurrence sur les produits de
Vu la situation difficile sur le marché des bureaux
placement a fait baisser les rendements supérieurs
en périphérie, la plupart des investisseurs et des
: les rendements supérieurs pour les centres
promoteurs immobiliers adoptent une position
logistiques se montent à présent de 7,50 % à 8, 25%
prudente. Il est actuellement difficile d’estimer
(7,75 % à 8,50 % à la fin de l’année 2004).
correctement les risques locatifs et la reprise du
marché. Pour ces diverses raisons et vu le taux
Immeubles semi-industriels: loyers et rendements
d’endettement élevé, Intervest Offices n’a procédé à
aucune acquisition en 2005.
%
€/m2/ans
10
120
100
8,00
7,50
8,25
8,25
8,25
8,25
rénovation pour conserver le caractère concurrentiel
8,25
8
des bâtiments existants sur le marché locatif
complexe. Nous avons ainsi investi € 1,2 million
80
6
24
60
Nous avons toutefois réalisé des travaux de
60
dans des biens immobiliers situés en périphérie
55
48
40
40
40
45
bruxelloise et € 0,3 million dans un immeuble sur le
4
40
ring d’Anvers.
2
20
Le 17 juin 2005, la société a fusionné avec quatre
sociétés immobilières, à savoir Mechelen Campus 2
0
Prime Yield (%)
Brabant-Wallon
Prime Rent (€/m2/ans)
E 313 (Anvers
-Genk)
Malines
Liège
Gand
Anvers
Bruxelles Brabant-Fl.
0
SA, Mechelen Campus 4 SA, Mechelen Campus 5 SA
et Perion II SA.
Ces sociétés comprenaient trois bâtiments dans le
Immeubles logistiques: loyers et rendements
Campus à Malines où Intervest Offices possède déjà
%
€/m2/ans
100
10
six bâtiments et un bâtiment à Strombeek-Bever où
Intervest Offices possède également un bâtiment
similaire. Ces biens sont presque entièrement loués
80
7,50
7,50
7,50
7,75
8
(notamment à Tibotec-Virco, Endemol et Black &
Decker) et en ce qui concerne les parties non louées,
60
6
47
43
43
30/9/2006 (Malines) et 31/12/2005 (Strombeek-
42
0
0
Liège - Mons Charleroi
2
Anvers - Limburg
- Liège
20
Anvers Gand
4
Bruxelles Anvers
40
Prime Rent (€/m2/ans)
Prime Yield (%)
les sociétés disposent de garanties locatives jusqu’au
Bever) de sorte que la sicafi est assurée d’un cashflow stable pour une période déterminée.
La valeur d’investissement de ces bâtiments
se monte à € 33,5 millions (juste valeur € 32,7
millions). La fusion a été réalisée sur la base de
la valeur intrinsèque des capitaux propres des
sociétés concernées, les biens immobiliers ayant été
estimés à la valeur d’investissement par des experts
immobiliers. Dans le cadre de ces estimations, on
a tenu compte de quelques parkings non loués.
Ces derniers ne devront être payés aux anciens
· encadrer les candidats-preneurs sur le plan des
travaux d’aménagement et du déménagement
· flexibilité lors des négociations des conditions de
location
· publications dans divers médias
propriétaires qu’après leur location. Ce faisant, la
sicafi a dans le cadre de la fusion encore une dette
Comme chacun le sait, la demande de bureaux
est limitée. La société s’est dès lors activement
concentrée sur la conservation des preneurs existants.
parkings seront loués de sorte que ce paiement sera
Cela a conduit à des extensions et prolongements de
compensé par des revenus supplémentaires.
contrats pour une surface de +/- 5.000 m2.
En raison de la fusion, le capital social a augmenté de
Tous ces efforts commerciaux ont porté leurs fruits :
€ 3.591.714 pour atteindre € 126.718.826,79. 658.601
dans un marché des bureaux très difficile et très
nouvelles actions ont été créées, copartageantes à
concurrentiel, Intervest Offices est parvenue à
partir du 1er janvier 2005.
conclure de nouveaux contrats de location pour plus
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
(maximale) de € 1,5 million ; cette dernière devra
uniquement être payée (pro rata) au moment où les
de 13.000 m2.
Sur le marché de l’immobilier semi-industriel,
les investisseurs sont plus avides et des prix plus
En raison des mauvaises conditions de marché,
élevés sont payés. Il est vrai que les bons produits
certains preneurs ont également dû réduire
d’investissement sont rares. La société n’a réalisé
leur surface louée et certains n’ont pas souhaité
aucune acquisition sur ce marché.
prolonger leur contrat.
2.2. Ventes
Pour ces diverses raisons, le taux d’occupation des
bureaux au cours de l’année 2005 a augmenté de
La société est attentive aux possibles transactions
75,22% à 78,16%.
d’acquisition et de vente en vue d’augmenter ainsi
la qualité du portefeuille et le bénéfice par action.
En ce qui concerne le portefeuille semi-industriel,
Diverses opportunités ont été examinées au cours
quelques contrats importants qui arrivaient à
de l’année dernière mais n’ont conduit à aucune
échéance en 2006 ont déjà été renouvelés en 2005:
transaction.
notamment Exel à Wommelgem (22.949 m2), JVC à
Boom (23.663 m2) et Fiege Kalf à Puurs (41.890 m2).
2.3. Locations
Grâce à ces renouvellements, 36 % des contrats
jusque 2009-2010 ont été consolidés.
Nous avons maintenu à un niveau élevé les efforts
commerciaux :
En 2005, le taux d’occupation des biens semi-
· meetings réguliers avec les courtiers en vue de
industriels a légèrement diminué de 96,21%
discuter du portefeuille et des tendances du
(31.12.2004) à 95,79% (31.12.2005) par la terminaison
marché
de quelques contrats de bail à Merksem et St.-
· journées portes ouvertes dans les bâtiments avec
Agatha-Berchem.
les courtiers et les candidats-preneurs
· réagir rapidement et efficacement aux demandes
du marché
25
2.4. Fiscalité
pas tenir compte de ces frais de cession, ce qui
constitue naturellement une bonne chose pour
Avec l’AR du 15/4/1995, le législateur a conféré
les sicaf immobilières. Ce règlement s’applique
un
sicaf
également à tous les litiges en cours, de sorte que la
immobilières. Lorsqu’une société passe au statut
statut
fiscalement
intéressant
aux
plupart des feuilles d’impôt des années précédentes
de sicafi ou lorsqu’une société (ordinaire) fusionne
peuvent désormais être considérées comme hors de
avec une sicafi, elle doit payer un impôt unique (exit
propos. 5
tax). Ensuite, la sicafi est uniquement soumise aux
26
impôts sur des composants très spécifiques, tels
Intervest Offices avait toujours estimé qu’il existait
que les “dépenses réprouvées”. Aucun impôt de
suffisamment d’arguments objectifs pour contester
société n’est donc payé sur la majorité des bénéfices
ces impositions. De ce fait, elle a effectué une contre
résultant des locations et des plus-values sur les
inscription pour ces impositions et il n’y avait donc
ventes de biens immobiliers.
pas d’effet sur le résultat.
Le tarif de cette exit tax a baissé depuis le 1 janvier
Grâce à cette méthode comptable, il n’est dès lors pas
2005 de 20,085 % (19,5% + 3% impôt de crise) à
utile de reprendre des provisions à la suite de cette
16,995% (16,5% + 3% impôt de crise). Cela représente
circulaire. Cette circulaire n’a, en d’autres termes,
une bonne chose pour le secteur étant donné que
aucun effet sur les résultats de la société.
cela améliore ainsi la position concurrentielle des
En janvier 2006, Intervest Offices a déjà reçu pour
sicafi par rapport aux autres investisseurs. Il sera donc
une partie de ses réclamations des exonérations
fiscalement plus intéressant pour les propriétaires de
d’un montant de € 2,3 millions de la part du service
sociétés immobilières de transformer ces dernières
public fédéral des finances.
en sicaf immobilières.
2.5. Sol
Outre cette baisse de l’impôt, un terme a finalement
été mis à la discussion concernant la base
Il s’est avéré, à l’occasion de la fusion par absorption
imposable.
de Siref SA par Intervest Offices SA le 28.06.2002,
qu’il faut effectuer un assainissement de sol à
Selon la législation fiscale, cette base imposable
Wilrijk, Boomsesteenweg 801/803, Kernenergie-
doit être calculée comme la différence entre la
straat 70, Geleegweg 1-7.
juste valeur de l’actif social et la valeur comptable
(fiscale). La discussion entre les sicafi et le Ministère
Les frais d’assainissement se montent à € 176.000.
des Finances portait sur le mode de calcul de la
Il a été conclu avec les anciens propriétaires qu’ils
juste valeur des biens : fallait-il tenir compte d’une
assumeront la moitié de ces frais d’assainissement.
valeur d’investissement (y compris les frais de
Ces travaux ont commencé en décembre 2004. Au 31
cession) ou d’une valeur de vente (hors frais) ? Le fisc
décembre 2005, les frais déjà encourus à la charge
estimait que les frais de cession (tels que les droits
de la société se montaient à € 60.049 et étaient déjà
d’enregistrement et les frais de notaire) devaient
provisionnés entièrement au 31.12.2004.
être comptés, ce qui entraînait une juste valeur plus
élevée et donc une imposition plus élevée.
Le Ministère des Finances a désormais décidé dans
une circulaire (datant du 23/12/2004) qu’il ne fallait
5 Cette circulaire stipule toutefois que les primes de réalisation restent sujettes à l’impôt sur les sociétés. Les impositions à la base d’une prime de
réalisation seraient donc quand même dues. La société conteste une telle interprétation.
3. Faits survenus après la date
du bilan
Sur le marché semi-industriel et logistique aussi,
les entreprises adoptent une attitude réservée.
Nous prévoyons que ces entreprises réagiront plus
Il n’y a pas de faits survenus après la date du bilan
rapidement à une reprise économique et que ce
dignes d’être mentionnés.
marché s’améliorera dès lors plus rapidement.
4. Perspectives
Intervest Offices a toujours l’intention d’augmenter
Les perspectives de croissance de l’économie belge
un objectif important pour améliorer le free float
peuvent être qualifiées d’optimistes avec prudence.
et la liquidité des actions et pouvoir bénéficier des
Cela pourrait à terme conduire à plus d’emplois et à
avantages de coûts.
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
son portefeuille et sa capitalisation de marché. C’est
une hausse des espaces industriels.
La faible demande sur le marché locatif incite
Au cours des derniers trimestres de 2005, nous avons
la société à reporter actuellement les nouvelles
remarqué qu’il y avait davantage d’intérêt de la part
acquisitions et à se concentrer à court terme
des entreprises privées pour des bureaux neufs
sur le portefeuille existant. Les opportunités de
ou supplémentaires. Cet intérêt ne s’est toutefois
location de ses biens immobiliers doivent en effet
pas encore transformé en contrats locatifs. Cela
être optimalisées par des travaux de rénovation et
sera indubitablement le cas lorsque la croissance
de rafraîchissement et en maintenant les efforts
économique sera soutenue.
commerciaux à un niveau élevé.
Ces signaux positifs ont conduit ces derniers
La société est attentive aux possibles transactions
trimestres à une hausse du taux d’occupation et
d’acquisition et de vente afin d’augmenter ainsi la
à une réévaluation positive du portefeuille. Nous
qualité du portefeuille et le bénéfice par action.
estimons que cette tendance se poursuivra en 2006.
.
Cela ne signifie pas nécessairement que les revenus
locatifs augmenteront pendant l’année 2006. En
effet, le taux d’inoccupation élevé sur le marché
des bureaux a conduit à une forte concurrence
entre les propriétaires de biens immobiliers, de
sorte que ces derniers sont encore contraints de
concéder aux preneurs d’importants incentives
locatifs (réduction de loyer, période sans loyer,
intervention du propriétaire dans certains travaux
d’aménagement,…).
Le taux d’inoccupation baissera et les revenus
locatifs repartiront à la hausse lorsque les niveaux
de prise en location sur le marché des bureaux
connaîtront
à
nouveau
une
progression
et
lorsque les promoteurs immobiliers géreront avec
circonspection les nouveaux projets.
27
5. Résumé des chiffres consolidés
BILAN (€ 000)
31.12.2005
31.12.2004
586.750
551.410
ACTIFS
Actifs non courants
Immobilisations incorporelles
Immeubles de placement
Autres immobilisations corporelles
6
11
585.043
549.796
395
105
Créances commerciales et autres actifs non courants
1.306
1.498
Actifs courants
4.019
5.665
2.121
2.827
Créances commerciales
Créances fiscales et autres actifs courants
446
435
Trésorerie et équivalents de trésorerie
630
1.695
Comptes de régularisation
822
708
590.769
557.075
Capitaux propres
312.300
300.288
Passifs non courants
194.571
175.309
TOTAL DES ACTIFS
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
Provisions
28
Dettes financières non courantes
Autres passifs non courants
920
920
192.922
173.955
729
434
Passifs courants
83.898
81.478
Dettes financières courantes
65.104
73.511
2.119
3.188
Dettes commerciales et autres dettes courantes
Autres passifs courants
13.667
600
Comptes de régularisation
3.008
4.179
590.769
557.075
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
COMPTE DE RÉSULTATS
Revenus locatifs
2005
2004
40.526
-44
1.123
Charges et revenus relatifs à la gestion immobilière
635
542
Résultat immobilier
42.731
42.191
Charges immobilières
-3.967
-4.329
Frais généraux et autres charges et revenus d’exploitation
-1.209
-1.247
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
37.555
36.615
0
-94
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
-2.485
-21.659
Résultat d’exploitation
35.070
14.862
-11.371
-10.605
34
-19
23.733
4.238
Résultat sur vente d’immeubles de placement
Résultat financier
Impôts
RÉSULTAT NET
6. Commentaire sur le chiffres
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
42.140
Charges locatives
savoir selon le cas de plus-values et/ou de moinsvalues non réalisées.
6.1. Schéma adapté des comptes annuels pour
les sicafi
Le résultat sur le portefeuille n’est pas distribué aux
actionnaires mais transféré ou déduit des réserves
En tant que sicaf immobilière cotée en Bourse,
indisponibles.
Intervest Offices SA a rédigé ses comptes annuels
consolidés conformément à la norme “International
6.2. Actif
Financial Reporting Standards” (IFRS). Les chiffres
comparatifs de l’exercice 2004 ont été adaptés aux
Les actifs non courants sont passés de € 551,4
principes IFRS.
millions à € 586,8 millions. L’immobilier a été estimé
le 31 décembre 2005 par des experts immobiliers
Le schéma adapté implique principalement que dans
à € 599,9 millions (valeur d’investissement) par
le calcul des résultats, le résultat sur portefeuille est
rapport à € 563,8 millions une année plus tôt. La juste
représenté séparément. Ce résultat sur le portefeuille
valeur (c’est-à-dire la valeur d’investissement moins
comprend tous les mouvements dans le portefeuille
les droits et frais de mutation hypothétiques qui
immobilier et se compose de :
devront être payés lors d’une éventuelle aliénation
ultérieure) se montent à € 585 millions à la date du
· plus-values et moins-values réalisées sur les ventes
d’immeubles;
31 décembre 2005 par rapport à € 549,8 millions à la
fin de 2004.
· variations dans la juste valeur des immeubles à la
suite de l’estimation par des experts immobiliers, à
La hausse de la juste valeur de € 35,2 millions (6,4%)
29
sur base annuelle s’explique d’une part par les
d’actions a augmenté en 2005 de 658. 601 actions
investissements dans les biens immobiliers (€ 3,4
de sorte qu’il y a 13.882.662 actions. Au 31 décembre
millions) et la fusion du 17 janvier 2005 (€ 33,5
2005, la valeur intrinsèque par action se montait à
millions) et d’autre part, par la variation négative
€ 22,50 en comparaison avec € 22,71 le 31 décembre
dans la juste valeur des immeubles d’une valeur de
2004. Par rapport au cours boursier à la date de
- € 1,7 million. Ces variations de valeur se composent
clôture du 31 décembre 2005 de € 28,40 par action,
d’une part de hausses de valeur (€ 10,3 millions) et
l’action affiche par conséquent une prime de 26,2 %.
d’autre part, de baisses de valeur (- € 12 millions).
Les baisses de valeur sont dues à des prix locatifs
Par rapport à l’année dernière, les passifs non
inférieurs et au taux d’inoccupation considérable
courants ont augmenté de € 19,3 millions pour
sur le marché des bureaux.
atteindre € 194,6 millions. Les provisions non
courantes se montent à € 0,9 million et se composent
Les autres immobilisations corporelles se composent
de provisions pour les litiges fiscaux concernant la
pour € 0,4 million de meubles, de matériel roulant,
non-déductibilité des provisions et la rétroactivité
d’équipements et d’aménagement. Les créances
des fusions. Cette provision a été constituée sur la
commerciales non courantes concernent une créance
base de 4 plaintes dont une fait actuellement l’objet
ouverte par rapport à la Commission européenne
d’un jugement. Les passifs financiers non courants
d’un montant de € 1,3 million.
se montent à € 192,9 millions et se composent de
financements bancaires à long terme avec taux
30
Les actifs courants se montent à € 4 millions et
d’intérêt fixe. Les autres passifs non courants (€ 0,7
se composent pour € 2,1 millions de créances
million) se composent de garanties bancaires reçues
commerciales, pour € 0,4 million de créances
de la part des preneurs et de différentes dettes.
fiscales et autres actifs courants, pour € 0,6 million
de liquidités sur les comptes bancaires et pour € 0,8
Les passifs courants se montent à € 83,9 millions
million de comptes de régularisation.
et se composent pour € 65,1 millions de prêts
bancaires dont la tranche utilisée arrive à échéance
6.3. Passif
dans l’année et doit être remboursée ou prolongée,
pour € 2,1 millions de dettes commerciales et de
Les capitaux propres de la sicafi se montent à € 312,3
factures à recevoir, pour € 13,7 millions de dettes
millions. À la suite de la fusion du 17 janvier 2005, le
aux parties concernées et de paiement reporté pour
capital social a augmenté de € 3,6 millions, et atteint
l’acquisition d’actifs, et enfin pour € 3 millions de
désormais € 126,7 millions. Les primes d’émission
compte de régularisation.
restent inchangées par rapport à l’année dernière
(€ 60,8 millions). Les réserves se montent à € 110,1
Le taux d’intérêt moyen payé en 2005 se monte à
millions et se composent principalement de plus-
4,34%.
values non réalisées à la suite de l’estimation du
portefeuille immobilier à la juste valeur. Ces réserves
Au 31.12.2005, le taux d’endettement se montait
indisponibles ont augmenté de € 9,1 millions par
conformément aux normes IFRS à 46,46 %.
rapport à l’année dernière, principalement en
raison de la fusion du 17 janvier 2005. L’impact de
6.4. Compte de résultats
l’estimation de l’immobilier à la juste valeur par
rapport à la valeur d’investissement se montait au
Les revenus locatifs sont passés de € 40,5 millions à
31 décembre 2005 à € 14,9 millions. Le nombre total
€ 42,1 millions en 2005 (+ 4%). L’augmentation est
principalement due à la fusion du 17 janvier 2005,
octroyés aux preneurs répartis dans le résultat (€ 0,8
dans le cadre de laquelle la sicafi a fusionné avec
million). Les variations de valeur de l’immobilier
quatre sociétés immobilières qui possédaient des
se composent d’une part de hausses de valeur
bâtiments à Malines et à Strombeek-Bever.
(€ 10,3 millions) et d’autre part de baisses de valeur
(-€ 12 millions). Les baisses de valeur sont dues
Les charges relatives à la location ont baissé de € 1,1
au prix locatif inférieur et au taux d’inoccupation
million. Au cours de l’exercice 2004, la société est
considérable sur le marché des bureaux.
créances commerciales (et déjà amorties) après de
Le bénéfice net de l’exercice se monte à € 23,7 millions
longues procédures judiciaires pour un montant de
en 2005, comparé à € 4,2 millions en 2004. La forte
€ 1,3 million.
augmentation du bénéfice net est principalement
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
en effet parvenue à récupérer quelques anciennes
due à la variation négative limitée du portefeuille
Les frais immobiliers se montent en 2005 à € 4,0
immobilier en 2005 (€ 2,5 millions) en comparaison
millions, ce qui représente € 0,3 million de moins que
avec 2004 (€ 21,7 millions).
l’année précédente. Les frais techniques plus élevés
de l’année précédente étaient dus à l’exécution
Le bénéfice distribuable en tant que dividendes, basé
de travaux d’entretien importants aux toits de
sur les comptes annuels simples de Intervest Offices
différents immeubles semi-industriels.
SA, se monte à € 26,4 millions en 2005 par rapport à
€ 26,2 millions en 2004.
Le résultat d’exploitation avant le résultat sur le
Compte tenu des 658.601 nouvelles actions créées
portefeuille a augmenté de € 36,6 millions et atteint
lors de la fusion du 17 janvier 2005, nous pouvons
désormais € 37,6 millions par rapport à l’année
vous proposer pour l’année 2005 un dividende de
précédente (+2,7%), principalement à la suite de
€ 1,90 par action (€ 1,98 en 2004).
la hausse des revenus locatifs et de la baisse des
frais techniques. La marge d’exploitation, c’est-àdire le résultat d’exploitation avant le résultat sur
7. A ffe c t a t i o n d e s b é n é f i c e s
le portefeuille par rapport aux revenus locatifs,
se monte à 89,1% par rapport à 90,3% l’année
Le Conseil d’Administration propose d’approuver les
précédente. Cette baisse est la conséquence de
comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre
revenus exceptionnels générés en 2004 pour un
2005 et de répartir le bénéfice de l’exercice comme
montant de € 1,8 million.
suit:
Le résultat financier se monte à - € 11,4 millions
En € 000
(-€ 10,6 millions au 31.12.2004) en raison d’une
hausse des charges d’intérêt. Cette hausse est
· Bénéfice de l’exercice
due à la fusion du 17 janvier 2005, les dettes ayant
· Affectation du résultat sur portefeuille
augmenté de presque € 20 millions.
aux réserves indisponibles
· bénéfice à reporter
€ 23.733
€ 2.485
€ 26.218
Pour l’année 2005, la perte sur le portefeuille se
monte à € 2,5 millions par rapport à € 21,7 millions
Lors de l’assemblée générale des actionnaires qui se
en 2004. La variation négative de la juste valeur en
tiendra le 10 mai 2006, on proposera un dividende brut
2005 est la conséquence de l’estimation des experts
de € 1,90 par action. Cela représente € 1,62 net après
immobiliers (€ 1,7 million) et des avantages locatifs
déduction des 15 % de précompte mobilier. Compte
31
tenu des 13.882.662 actions qui se partageront le
En outre, la société augmentera encore ses efforts
résultat complet de l’exercice, cela représente un
commerciaux en 2006 en engageant des membres
dividende à distribuer de € 26.377.058 .
du personnel et des moyens supplémentaires pour
6
encore intensifier les contacts avec les courtiers, et
Le dividende est supérieur au minimum exigé
les preneurs actuels et potentiels. Ainsi, Intervest
de 80 % des revenus nets, étant donné que,
Offices continuera à étendre et à consolider sa
conformément à sa politique en 2005, la société
position d’acteur important dans le marché des
distribue presque 100 % du bénéfice distribuable
bâtiments de bureaux et des biens semi-industriels
simple. Le dividende est payable à partir du 26 mai
en périphérie.
2006. En ce qui concerne les actions au porteur, il est
possible de toucher le dividende contre remise du
bon numéro 7.
8. Prévisions
Une éventuelle amélioration de la situation
économique
32
n’entraînera
des
conséquences
positives sur le marché de l’immobilier d’entreprise
qu’avec un retard d’un à deux ans. Une amélioration
réelle et durable de l’économie belge et européenne,
avec création de nouveaux lieux de travail, ne s’est
pas encore présentée.
Bien que la demande de nouveaux espaces de
bureaux dans la périphérie des grandes villes belges
n’ait pas augmenté de manière spectaculaire en
2005, il semble toutefois que le malaise qui règne
sur le marché arrive progressivement à son terme.
Il n’est toutefois pas simple de prédire quand le
marché des bureaux en général et notre portefeuille
en particulier repartiront correctement à la hausse.
Intervest Offices ne prévoit aucune amélioration
substantielle du taux d’inoccupation en 2006. La
société ne prévoit alors aucune hausse significative
des résultats au cours de l’exercice prochain,
notamment en raison des avantages locatifs
importants octroyés aux preneurs, à une hausse
prévue des taux d’intérêt et aux investissements
qu’a prévus Intervest Offices pour conserver le côté
attractif de ses immeubles pour les preneurs.
6
Du point de vue légale, seulement le bénéfice des comptes annuels simples peut être distribué et non pas le bénéfice consolidé. Voilà pourquoi la
répartition actuelle du bénéfice est basée sur les chiffres simples..
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT DU COMITÉ DE DI RECTION
33
III
RAPPORT
CONCERNANT
L’ACTION
34
G r iff instra at 1 tot 1 3 - 2170 M erksem
I NTERVEST OFFICES
BROCHURE ANNUELLE 2005
RAPPORT
C O N C E R N A N T L’A C T I O N
35
1. Données boursières
· répondre aux International Financial Reporting
Standards (IFRS)
À partir du 1er janvier 2002 Intervest Offices est
cotée au segment Next Prime d’Euronext Bruxelles.
Ces entreprises adoptent une politique de com-
Ce segment comprend des entreprises qui ne
munication professionnelle et s’imposent des
figurent ni à l’Euronext 100, ni au Next 150, mais
conditions de qualité rigoureuses.
qui s’imposent cependant certaines obligations
Au sein de ce segment, des indices sont rédigés
qualitatives comme:
par secteur de sorte qu’il est possible de mieux
· la publication des chiffres trimestriels
comparer les entreprises immobilières entre elles,
· la rédaction de quelques rapports d’analystes par an
ce qui augmentera l’intérêt des investisseurs
· la gestion d’un site web professionnel
institutionnels.
Cours boursier Intervest Offices SA (€)
30
28
36
26
24
22
20
1-1-05
1-2-05
1-3-05
1-4-05
1-5-05
1- 6-05
1-7-05
1-8-05
1-9-05
1-10-05
1-11-05
1-12-05
En 2005, le cours de l’action a subi quelques fluctuations, avec un plancher à € 22,88 (1er janvier) et un plafond
à € 28,75 (20 décembre). La baisse à la fin du mois de mai s’explique par le paiement du dividende de l’exercice
2004.
Primes et escomptes Intervest Offices SA (€)
28
27
26
25
24
23
22
21
1-1-05
1-2-05
1-3-05
1-4-05
1-5-05
1-6-05
Cours boursier moyen Intervest Offices SA (€)
1-7-05
1-8-05
1-9-05
1-10-05
1-11-05
1-12-05
Valeur intrinsèque Intervest Offices SA (€)
La valeur intrinsèque d’Intervest Offices (sur base consolidée) inclut le dividende de 2004 jusqu’à la date du
paiement fin mai.
Comparaison Intervest Offices SA – Indice sicafi ING
280
28
260
26
240
24
220
22
200
20
180
1-1-05
1-2-05
1-3-05
1-4-05
1-5-05
1-6-05
1-7-05
1-8-05
1-9-05
1-10-05
Cours boursier Intervest Offices (€)
1-11-05
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - R A P P O R T C O N C E R N A N T L’A C T I O N
30
1-12-05
Return Index
L’indice de rendement des sicafi rédigé par ING est calculé sur base de la capitalisation boursière de plusieurs
sicafs, des volumes négociés et du rendement sur les dividendes distribués.
Comparaison Intervest Offices SA – Autres indices 7
180
165
150
135
120
105
90
1-1-05
1-2-05
1-3-05
1-4-05
1-5-05
1-6-05
1-7-05
1-8-05
1-9-05
1-10-05
Cours boursier Intervest Offices (€)
Euronext
GPR 250 Belgium
1-11-05
1-12-05
Bel 20
GPR 250 Europe
Négociation du nombre d’actions Intervest Offices NV
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
1-1-05
1-2-05
1-3-05
1-4-05
1-5-05
1-6-05
1-7-05
1-8-05
1-9-05
1-10-05
1-11-05
1-12-05
7 De l’information supplémentaire sur les indices peut être demandée chez ING Belgique pour ce qui concerne l’indice sicafi d’ING, chez Euronext
Bruxelles pour ce qui concerne l’Euronext 100 et le Bel 20 et chez Global Property Research (www.propertyshares.com) pour ce qui concerne
le GPR 250 Europe et le GPR 250 Belgium.
37
Les volumes traités, se situant en moyenne autour
actions. Concrètement, celui-ci consiste à déposer
de 8.542 unités par jour, étaient plus élevés que
régulièrement des ordres d’achat et de vente dans
l’année précédente (en moyenne 7.693 unités par
des marges déterminées.
jour). En général, l’intérêt des investisseurs pour
les sicafi a augmenté en raison de leur caractère de
La marge libre s’élevait à 48,91% à la fin de l’année
valeur sûre.
(par rapport à 48,70% à la fin de 2004).
Un accord de liquidité a été conclu avec la
Banque ING, afin de favoriser la négociabilité des
2 . D i v i d e n d e e t n o m b re d ’a c t i o n s
31.12.2005
Nombre d’actions à la fin de la période
13.882.662
Nombre d’actions copartageantes
13.882.662
Cours boursier (€)
31.12.2005
Plus élevé
38
28,75
Plus bas
22,88
Cours boursier à la date de clôture
28,40
Sous-/surévaluation par rapport à la valeur intrinsèque (%)
Données par action (€)
26,2
31.12.2005
31.12.2004
31.12.2003
31.12.2002
Valeur active nette (juste valeur)
22,50
22,71
-
-
Valeur active nettte (valeur d’investissment)
23,57
23,77
-
26,26
Valeur active nette (normes BE GAAP)
-
23,59
25,38
Dividende brut
1,90
1,98
2,17
2,17
Dividende net
1,62
1,68
1,84
1,84
3. Actionnariat
Au 31.12.2005 les actionnaires suivants étaient connus de la société:
Le groupe VastNed
7.092.983 actions
(51,09%)
6.434.382 actions
(46,34%)
628.566 actions
(4,53%)
30.035 actions
(0,22%)
Public
6.789.679 actions
(48,91%)
Total
13.882.662 actions
(100%)
VastNed Offices/Industrial SA
Max Euwelaan 1
3062 MA Rotterdam – Pays-Bas
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - R A P P O R T C O N C E R N A N T L’A C T I O N
VastNed Offices Belgium SA
Uitbreidingsstraat 18
2600 Berchem
Belle Etoile SA
Uitbreidingstraat 18
2600 Berchem
4. Calendrier financier
· Communication des résultats annuels au 31 décembre 2005: le mardi 21 février 2006
· Communication des résultats au 31 mars 2006: le mardi 9 mai 2006
· Assemblée Générale des Actionnaires: le mercredi 10 mai 2006 à 16h30 aux bureaux de la société,
Uitbreidingstraat 18, 2600 Anvers-Berchem
· Paiement des dividendes: à partir du vendredi 26 mai 2006
· Communication des résultats semestriels au 30 juin 2006: le jeudi 10 août 2006
· Communication des résultats au 30 septembre 2006: le lundi 6 novembre 2006
39
IV
RAPPORT
IMMOBILIER
40
Bla re nb e rgla a n 2 c - 2800 M echel en
I NTERVEST OFFICES
BROCHURE ANNUELLE 2005
RAPPORT IMMOBILIER
41
1. Composition du portefeuille
1.1. Aperçu du portefeuille, y compris l’inoccupation au 31.12.2005
BUREAUX
Projet
Surface
Autres
Juste
Valeur
des
surfaces
valeur du
d’investis-
Loyer/ an en € 000
Revenus
Taux
Revenus
d’occu-
bureaux
(m2) portefeuile
sement
locatifs
locatifs
pation8
(m2)
(€ 000)
du portefeuile
effectifs
effectifs
(%)
(€ 000)
+inoccupation
Aartselaar - Kontichsesteenweg 54
3.000
1.000
5.534
5.672
492
492
100,00
Antwerpen - Brusselstraat 59
11.318
0
15.665
16.057
936
1.510
61,96
99,81
(Gateway House)
Berchem - Uitbreidingstraat 66 (Sky Building)
5.698
2
8.029
8.230
735
737
Diegem - Berkenlaan 6 (Airport Business Park)
3.664
0
4.536
4.649
0
450
0,00
Diegem - Berkenlaan 8a (Pegasus Park Fase II)
7.787
0
17.177
17.606
1.259
1.259
100,00
Diegem - Berkenlaan 8b
8.268
461
18.007
18.457
1.395
1.395
100,00
Diegem - Woluwelaan 148-150 (Park Station)
8.619
284
11.407
11.692
677
1.115
60,70
Dilbeek (Groot-Bijgaarden) - Pontbeekstraat
6.869
0
10.558
10.822
796
997
79,85
7.273
151
10.801
11.071
717
1.018
70,45
5.350
0
6.101
6.254
425
517
82,21
Hoeilaart - Terhulpsesteenweg 6A
2.694
107
4.458
4.569
283
428
66,06
Kortenberg - A. De Coninckstraat 3
3.117
0
3.260
3.341
0
361
0,00
19.028
2.912
26.754
27.423
2.099
2.894
72,52
11.701
1.216
27.127
27.805
2.192
2.192
100,00
38.718
3.394
54.662
56.029
4.417
5.033
87,77
38.423
5.861
65.102
66.730
5.361
6.269
85,52
4.724
165
7.073
7.250
379
717
52,81
5.044
410
8.970
9.194
800
800
100,00
2&4 (Inter Access Park)
42
Edegem - Prins Boudewijnlaan 45-49
(De Arend)
Gent - Xavier De Cocklaan 68-72 (Latem
Business Park)
Leuven - Interleuvenlaan 15
(Greenhill Campus)
Mechelen - Blarenberglaan 2C
(Mechelen Business Tower)
Mechelen - Generaal De Wittelaan 9-21
(Intercity Business Park)
Mechelen - Schaliënhoevedreef 20
A,B,C,D,E,G,H,I,J (Mechelen Campus)
Strombeek-Bever - Nijverheidslaan 3
(Orion Bedrijvenpark)
Strombeek-Bever - Nijverheidslaan 1
(Orion Bedrijvenpark II)
Vilvoorde - Luchthavenlaan 25 (3T Estate)
Woluwe - Woluwedal 18-22 (Woluwe Garden)
Zaventem - Imperiastraat 12
Zaventem - Lozenberg 15/18-23 (Airway Park)
Zaventem - Weiveldlaan 41 (Atlas Park)
TOTAL BUREAUX
8.757
0
13.322
13.655
1.175
1.201
97,82
24.081
993
61.620
63.161
4.911
4.911
100,00
3.024
864
3.260
3.341
0
330
0,00
28.899
219
45.799
46.945
1.859
4.242
43,83
9.157
3.990
14.958
15.331
679
1.543
44,02
265.213
22.029
444.180
455.284
31.587
40.411
78,16
8 Le taux d’occupation est calculé en tant que rapport entre les revenus locatifs effectifs et ces mêmes revenus locatifs augmentés de la valeur locative
estimée des espaces non occupés.
IMMEUBLES SEMI-INDUSTRIELS
Projet
Surface
Autres
Juste
Valeur
des
surfaces
valeur du
d’investis-
(m2) portefeuile
sement
(€ 000) du portefeuile
bureaux
(m2)
Loyer/ an en € 000
Taux
Revenus
d’occu-
locatifs
locatifs
pation
effectifs
effectifs
(%)
Revenus
(€ 000)
+inoccupation
A12 (Bruxelles - Anvers)
Aartselaar - Dijkstraat 1A
793
7.269
4.020
4.120
350
350
100,00
Boom(/Niel) - Krekelenberg (Industrieweg 18)
700
23.663
12.244
12.550
1.004
1.004
100,00
Merchtem - Merchtem Cargo Center
1.210
6.075
5.073
5.200
462
462
100,00
Puurs - Puurs Logistic Center (Veurstraat 91)
1.600
41.890
26.019
26.670
2.219
2.219
100,00
Schelle - Molenberglei 8
1.600
6.400
4.117
4.220
296
415
71,26
0
12.584
6.488
6.650
590
590
100,00
632
15.952
8.595
8.810
743
743
100,00
6.535
113.833
66.556
68.220
5.664
5.783
97,94
(Preenakker 20)
Wilrijk - Neerland 1 (Boomsesteenweg 801-803)
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Wilrijk - Neerland 2 (Kernenergiestraat 70/
Geleegweg 1-7)
Total
E19 (Bruxelles - Anvers)
Duffel - Notmeir (Walemstraat 94)
250
8.861
4.205
4.310
368
368
100,00
Duffel - Stocletlaan 23
240
23.435
11.132
11.410
962
962
100,00
Mechelen - Intercity Industrial Park
252
15.000
8.176
8.380
695
695
100,00
(Oude Baan 14)
Mechelen - Ragheno (Dellingstraat 57)
Total
612
4.002
3.268
3.350
322
322
100,00
1.354
51.298
26.781
27.450
2.347
2.347
100,00
Anvers
Antwerpen - Kaaien 218-220 (Leopolddok)
0
5.500
1.309
1.440
145
145
100,00
3.287
11.969
6.000
6.150
324
660
49,07
Wommelgem - Kapelleveld 1 (Koralenhoeve 25)
1.770
22.949
15.502
15.890
1.400
1.400
100,00
Total
5.057
40.418
22.811
23.480
1.869
2.205
84,76
780
10.172
12.020
12.320
938
938
100,00
Merksem - Glasstraat 15-29 / Griffinstraat 1-13 /
Oostkaai 25/1-8
Autres
Kortenberg - Guldendelle
(Arthur De Coninckstraat 3)
Meer - Transportzone (Riyadhstraat 23)
271
7.348
2.227
2.450
229
229
100,00
2.760
3.703
7.180
7.360
518
585
88,42
Sint-Niklaas - Eigenlo (Eigenlostraat 23-27a)
1.328
6.535
3.288
3.370
332
332
100,00
Total
5.139
27.758
24.715
25.500
2.017
2.084
96,78
TOTAL IMMEUBLES SEMI-INDUSTRIELS
18.085
233.307
140.863
144.650
11.897
12.419
95,79
TOTAL BUREAUX + IMMEUBLES SEMI-
283.298
255.336
585.043
599.934
43.484
52.830
82,31
Sint-Agatha-Berchem - Berchem Technology
Center (Technologiestraat 11,15,51,55,61,65)
INDUSTRIELS
43
1.2. Nature du portefeuille
Bureaux
75,9%
24,1%
Immeubles semi-industriels
Au 31.12.2005 le portefeuille se compose pour 75,9% de bureaux et pour 24,1% de l’immobilier semiindustriel.
1.3. Répartition géographique du portefeuille
44
Bureaux
Bruxelles
Autres
50%
8%
9%
33%
Anvers
E19 (incl. Mechelen)
47%
16%
19%
18%
E19 (incl. Mechelen)
Autres
Immeubles semi-industriels
A12
Anvers
1.4. Répartition sectorielle du portefeuille
Bureaux
Santé
Pouvoir publics
Entreprises de production
Transport et Logistique
Autres services
Autres commerces
15%
1%
7%
1%
8%
9%
4%
30%
8%
13%
4%
Banques, assurances et finances
Consulting (ICT, adm., jur.)
Vente d’ordinateurs et d’articles apparentés
Logiciel (vente et développement)
Télécommunication (y compris média et
télévision)
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Les preneurs sont bien répartis sur les différents secteurs économiques, ce qui réduit le risque d’inoccupation
lors des fluctuations de l’économie.
Immeubles semi-industriels
Production
Autres
3%
16%
81%
Logistique
45
1.5. Echéances finales des contrats du portefeuille
Bureaux
%
20
15
10
5
0
2006
46
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Les échéances finales sont bien réparties sur les prochaines années. De nombreux baux sont conclus pour neuf
ans ou plus, ce qui renforce la stabilité du portefeuille.
Immeubles semi-industriels
%
35
30
25
20
15
10
5
0
2006
2007
2009
2010
2011
2013
2014
2015
2016
2017
2022
1.6. Première échéance intermédiaire des contrats du portefeuille
Bureaux
%
35
30
25
20
15
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
10
5
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Bien que la plupart des baux soient du type 3/6/9, les preneurs ont la possibilité de résilier leur bail tous les trois
ans. Les deux graphiques illustrent la prochaine échéance des contrats de location. Néanmoins, Intervest Offices
possède plusieurs contrats à long terme, qui ne prévoient pas la possibilité d’être résiliés tous les trois ans.
Immeubles semi-industriels
%
30
25
20
15
10
5
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2013
2022
47
2. Description du portefeuille
2.1. Bureaux
Aartselaar
Kontichsesteenweg 54
Année de construction 2000
Situation
Le bâtiment est d’accès facile grâce à sa localisation entre l’autoroute A12 AnversBruxelles et la E19 Anvers-Bruxelles. Le bâtiment est situé dans un environnement
mixte (résidentiel et industriel). Les centres de Wilrijk, Edegem, Kontich et Aartselaar
se situent à quelques kilomètres.
Description
Il s’agit d’un immeuble de bureaux récent lié à un espace d’entreposage. L’immeuble de bureaux se compose d’un rezde-chaussée et d’un étage et est relié via un passage surélevé à l’entrepôt dont une partie est également utilisée comme
espace de bureaux.
L’immeuble de bureaux a des façades en briques de parement combinées à des murs-rideaux. Les châssis sont en
aluminium laqué avec double vitrage semi-réfléchissant pourvus à l’intérieur d’un pare-soleil. Les bureaux sont climatisés
et équipés d’ascenseurs. L’entrepôt se compose d’une ossature en métal avec murs en plaques sandwich. Le sol est en
polybéton, le toit en steeldeck avec lanterneaux et 2 portes sectionnelles à ouverture électrique.
Leasing immobilier
48
Le preneur, APV Benelux SA, qui fait partie de Invensys Group, a acquis une option d’achat sur le bien, à lever au cours du
sixième mois avant la fin du contrat de leasing immobilier au 30.11.2015, pour un prix égal à 80% de la valeur de marché
qui sera en vigueur, mais avec un minimum de € 5.453.657,54 (à indexer). Si l’option d’achat n’est pas levée, le preneur
dispose d’une option pour prolonger le bail de trois ans.
Anvers
Brusselstraat 59 (Gateway House)
Année de construction 1993-1994
Situation
Le Gateway House est situé à Anvers, à hauteur du Singel, de biais en face du nouveau
palais de justice d’Anvers. L’Amerikalei se trouve à quelques centaines de mètres.
Connexion directe au Périphérique d’Anvers et à l’autoroute A12 Anvers-Bruxelles,
à l’E19 Anvers-Bruxelles-Breda et à la E17 Anvers-Gand. La gare ferroviaire d’Anvers-Sud n’est située qu’à 5 minutes de
marche. Le centre-ville d’Anvers est d’accès facile via les “Leien”. En même temps que la construction du nouveau palais
de justice, c’est l’infrastructure entière autour des boulevards et de la place Bolivar qui a été aménagée, offrant ainsi une
accessibilité encore meilleure en voiture, en tram ou en train. Le secteur entier y trouve une nouvelle impulsion.
Description
Le complexe de bureaux se compose de 2 ailes de 5 étages, reliés entre eux par un noyau central avec ascenseur et escaliers.
Une aile est située Montignystraat et l’autre aile à la Brusselstraat. Le rez-de-chaussée occupe toute la superficie du
terrain. On accède aux deux niveaux de parkings souterrains via une porte automatique à la Montignystraat. Le bâtiment
a une structure traditionnelle de béton avec un revêtement de façade architectonique et des fenêtrages en aluminium.
Les plafonds abaissés sont en fibres minérales. Les installations techniques se trouvent sur le toit où se situent les tours
de refroidissement et la salle de chauffe. D’importants travaux de rénovation et d’amélioration ont été apportés au
bâtiment à partir du printemps 2003. Les principaux éléments en sont: rénovation et modernisation du hall d’entrée
au rez-de-chaussée, équipement des bureaux d’un système de conditionnement d’air au moyen de refroidisseurs et
renouvellement complet du tapis et des portes d’accès vers les espaces individuels. En outre, le bâtiment a été équipé
d’un système d’accès par vidéo-parlophone et de contrôle au moyen de badges. Ces travaux ont été exécutés en phases
en fonction de la commercialisation du bâtiment. Pour l’instant, le 5ème étage et le rez-de-chaussée doivent encore être
rénovés.
Principaux locataires
Kuwait Petroleum, Elegis cabinet de groupe d’avocats
Berchem
Uitbreidingstraat 66 (Sky Building)
Année de construction 1988
Situation
Le Sky Building est situé à Berchem, Uitbreidingstraat 66, avec une annexe pouvant
servir d’espace pour archives située Jan Breydelstraat (auparavant au numéro 42).
Cet emplacement se situe entre la Generaal Lemanstraat et la Grote Steenweg.
L’Uitbreidingstraat est parallèle au Binnensingel et bénéficie d’une excellente visibilité depuis le Périphérique d’Anvers.
L’ensemble est d’accès facile en voiture avec une liaison rapide vers les Pays-Bas, Gand ou Hasselt par le Périphérique et
vers Bruxelles via le Craeybeckxtunnel (E19).
Description
Il s’agit d’un immeuble de bureaux moderne se composant d’un rez-de-chaussée, de 5 étages, d’un étage technique et
d’un espace de parking et d’archives en sous-sol. La façade avant du bâtiment est en partie en pierre bleue et en panneaux
métalliques, avec un portique en granit, alors que la façade arrière est entièrement réalisée en briques. Les châssis sont
tous des châssis à coulisse et sont en aluminium laqué avec double vitrage et un pare-soleil côté rue. Les bureaux sont
équipés de l’air conditionné et d’ascenseurs. Les parties communes du bâtiment (hall d’entrée, cages d’escalier, ascenseurs
et sanitaires) seront rénovées de manière approfondie en 2006.
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Principaux locataires
B.D.O. Atrio, Lease Plan Fleet Management, Wagon Lits Travel et GiVi
Diegem
Berkenlaan 6 (Airport Business Park)
Année de construction 1990
Situation
Le bâtiment est d’accès facile et se situe à proximité directe des autoroutes E40
Bruxelles-Louvain-Liège et E19 Bruxelles-Anvers. On peut également rejoindre
facilement le centre de Bruxelles via l’avenue Léopold III.
Description
Le bâtiment a une structure en béton. Le hall d’entrée représentatif a une finition en travertin. Tous les niveaus sont
équipés de murs de refend et comptent deux ascenceurs. Un chauffage conventionnel avec topcooling est prévu. Un
nombre limité d’espaces, entre autres le 3ème étage, dispose de full airco. La modulation est prévue à 1,20 m et 1,80 m, ce
qui offre une grande flexibilité en matière d’aménagement. Un système anti-cambriolage est également prévu.
Locataire
Aucun
Diegem
Berkenlaan 8a (Deloitte Campus)
Année de construction 2000
Situation
Le bâtiment est d’accès facile et se situe à proximité directe des autoroutes E40
Bruxelles-Louvain-Liège et E19 Bruxelles-Anvers. On peut également rejoindre
facilement le centre de Bruxelles via l’avenue Léopold III.
Description
L’immeuble, à 6 niveaux en surface, est bâti en “V”, offrant ainsi un environnement de travail agréable avec unités
individuelles adaptables. La façade est une combinaison de parties vitrées et de brique rouge. Les fenêtres sont exécutées
en aluminium laqué et pourvues d’un vitrage insonorisant double.
Les bureaux sont équipés de sols surélevés revêtus de tapis-plain. Les plafonds sont réalisés en fibres minérales et munis
de grilles d’incendie. Éclairage par des armatures d’éclairage incorporées. Le bâtiment est équipé de l’air conditionné
(refroidisseurs)
Leasing immobilier
Échéant au 01.01.2016. Deloitte a acquis une option d’achat sur le bien pour un prix égal à la valeur de marché du terrain
et du bâtiment, estimés un an avant la date d’achat, mais avec un minimum de € 14.526.560 (à indexer).
49
Diegem
Berkenlaan 8b (Deloitte Campus)
Année de construction 2001-2002
Situation
Le bâtiment est voisin du bâtiment Berkenlaan 8a et bénéficie dès lors de la même
facilité d’accès.
Description
Le bâtiment compte 7 niveaux de surface. Un large hall d’entrée de standing avec espace de réception et d’accueil se
trouve au rez-de-chaussée. Outre le noyau central comprenant deux ascenseurs rapides, une cage d’escalier et de beaux
sanitaires, le rez-de-chaussée comprend des salons de réunion et de formation ainsi que le restaurant d’entreprise. Du
premier au cinquième étage, on retrouve à chaque fois le noyau central (bureaux panoramiques et bureaux individuels),
des salles de réunion et des coins-café. Les bureaux sont équipés de sols rehaussés couverts de tapis-plain. Les plafonds
sont réalisés en fibres minérales et pourvus de grilles d’incendie. Éclairage par des armatures d’éclairage incorporées.
Le sixième étage est un étage technique (local de machine d’ascenseur, chambre de chauffe et de conditionnement
d’air). L’étage technique est accessible par escalier. Le bâtiment est équipé d’un climatisateur (refroidisseurs). À l’étage
-1, on dispose, outre 35 emplacements de parking simples et 8 doubles, d’environ 294 m2 d’espace pour archives et copy
center. Les étages -2 et -3 contiennent chacun 82 emplacements de parking simples et 48 emplacements doubles ainsi
qu’environ 167 m2 de cave. La façade est une combinaison de parties vitrées et de brique jaune. Les fenêtres sont exécutées
en aluminium laqué et équipées d’un double vitrage.
Leasing immobilier
A Deloitte, prise d’effet au 02.01.2000 pour une durée de 15 ans. Deloitte dispose d’une option d’achat au terme du contrat
à la valeur de marché du terrain et du bâtiment, avec un minimum toutefois de € 17.724.387,02 (à indexer).
50
Diegem
Woluwelaan 148-150 (Park Station)
Année de construction 2000
Situation
Le bien immobilier est situé à Machelen au coin de la Woluwelaan et de la
Mommaertslaan, à proximité immédiate de la gare SNCB de Diegem. Situation idéale
dans une zone de bureaux de qualité à Diegem (Machelen). Le bâtiment est d’accès
facile et se situe à proximité directe des autoroutes E40 Bruxelles-Louvain-Liège et E19 Bruxelles-Anvers
Description
Il s’agit d’un récent immeuble de bureaux avec rez-de-chaussée, 4 étages à chaque fois divisibles en 4 parties égales, et
2 sous-sols avec espaces de parking et d’archives. Le bâtiment a des façades en briques de parement avec des bandes
de pierre bleue et de granit. Les châssis sont en aluminium avec en partie du double vitrage pare-soleil et en partie du
verre clair. La toiture est en zinc patiné. Les bureaux entourent sur 2 étages un hall d’entrée central, qui diffuse partout la
lumière du jour. Il y a, au premier étage dans le hall d’entrée, une passerelle entourée des deux côtés d’un vide entre les
différentes parties de bureaux de l’étage.
Les bureaux sont tous équipés du conditionnement d’air, de faux-plafonds, de vidéo-parlophones et d’un contrôle par
badges.
Locataires principaux
Zelia, Thomas Cook Airlines, EURid
Dilbeek (Groot-Bijgaarden)
Pontbeekstraat 2 & 4 (Inter Access Park)
Année de construction 2000
Situation
Situé dans le complexe de bureaux à Dilbeek, à la limite de Grand-Bigard, de Dilbeek
et St.-Agatha-Berchem, le long du Périphérique de Bruxelles et non loin de l’artère
permettant d’accéder aux autoroutes Gand-Ostende et Mons-Charleroi ainsi que la
gare d’autobus, de tram et ferroviaire de St.-Agatha-Berchem.
Description
Il s’agit de deux nouveaux immeubles de bureaux faisant partie d’un complexe de bureaux connu sous le nom d’Inter
Access Park. Les immeubles de bureaux se composent d’un rez-de-chaussée, de 3 étages en surface et d’un parking
souterrain. Les bâtiments sont en briques de parement avec des bandes de pierre bleue et en partie des murs-rideaux.
Les châssis sont en aluminium avec double vitrage semi-réfléchissant. Les bureaux sont pourvus de faux-plafonds, de
conditionnement d’air, de contrôle par badges et d’ascenseurs.
Principaux locataires
Vacature, Mitiska, Grant Thornton, Edward Lifesciences, Commercial Finance Group, Initiative Media et U2U.
Prins Boudewijnlaan 45-49 (De Arend)
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Edegem
Année de construction 1997
Situation
À Edegem, à environ 800 mètres de la limite de Kontich. Il s’agit d’un excellent
emplacement au sud d’Anvers où plusieurs projets de nouvelles constructions ont
été réalisés ces dernières années. Le parc de bureaux est très aisément accessible en
voiture par la Prins Boudewijnlaan qui donne accès au Périphérique d’Anvers et à la E19 vers Bruxelles.
Description
Récent complexe de bureaux composé de trois immeubles de bureaux de 3 étages de bureaux en surface, d’un étage
technique et, pour 2 unités, d’un sous-sol avec parking et, en outre, des aires de stationnement devant les bâtiments. Les
3 bâtiments ont une finition similaire. Les façades extérieures sont en briques de parement avec de grandes parties en
marbre et des châssis en aluminium couleur nature. L’étage mansardé est utilisé pour les archives. Le troisième bâtiment
ne dispose pas d’un parking souterrain. Les bureaux sont pourvus de sols surélevés, de faux-plafonds avec des grilles
d’incendie, pare-soleils, contrôle par badges et topcooling. Le bâtiment 1 est équipé d’un conditionnement d’air complet.
Locataires
Euromex, Thomson Telecom Belgium
Gand
Xavier De Cocklaan 68-72 (Latem Business Park)
Année de construction 1992-1993
Situation
Situé entre l’autoroute E40 Gand-Bruges et l’autoroute E17 Gand-Courtrai, le long de
la nationale Gand-Courtrai fort fréquentée, dans un environnement essentiellement
résidentiel, où l’on trouve également divers magasins périphériques.
Description
Le complexe de bureaux comprend 4 bâtiments séparés construits sur 2 niveaux. Les façades se composent de béton
architectonique et de verre coloré. Les bâtiments ont des toits plats. Les halls d’entrée sont en granit. Les bâtiments sont
partiellement équipés du conditionnement d’air.
Principaux locataires
IBS, Nateus, Streep
51
Hoeilaart
Terhulpsesteenweg 6A (Park Rozendal)
Année de construction 1994
Situation
Situé dans un environnement boisé où prédomine l’aspect résidentiel. Facile d’accès vu
la proximité de l’autoroute E411 Bruxelles-Namur-Luxembourg et la gare de Hoeilaart.
Description
Un immeuble de bureaux moderne qui fait partie d’un site de 4 bâtiments de bureaux composé d’un rez-de-chaussée,
de 2 étages (et 2 ascenseurs) et d’un espace de parking et d’archives en sous-sol. La façade avant du bâtiment est faite de
briques de parement combinées à des éléments verticaux en béton architectonique et des murs-rideaux avec fenêtres
en verre semi-réfléchissant. Le hall d’entrée est en marbre. Les escaliers sont en granit. Les fenêtres ouvrantes sont en
aluminium avec double vitrage et tablettes en formica.
Le bâtiment a été rénové de manière importante à partir de 2003 (achèvement au printemps 2006). Outre la rénovation
des parties communes et le luxueux réaménagement des bureaux, on a entièrement renouvelé l’installation de
conditionnement d’air. Une installation de conditionnement d’air a été installée, qui fonctionne à l’eau de refroidissement.
Le rafraîchissement comme le chauffage sont assurés par des ventilo-convecteurs.
Locataires
Quality Business SA, BVD-IT Services, Goffin Meyvis, Information & Data SA.
Kortenberg
52
Arthur De Coninckstraat 3
Année de construction 2001-2002
Situation
Le bâtiment est situé dans la zone choisie Guldendelle le long de la Leuvensesteenweg.
Le bâtiment est facilement accessible en voiture, à quelques kilomètres de l’E40
(Bruxelles-Liège), sortie 21, ainsi que du Périphérique de Bruxelles. Le bâtiment se situe
à proximité immédiate de l’aéroport international de Zaventem et des hôtels.
Description
Le bâtiment compte 3 niveaux de surface et un petit étage technique. Il y a deux accès au rez-de-chaussée. L’entrée
principale se trouve côté façade à la Leuvensesteenweg et est d’une finition de grande qualité et très représentative et
comporte des parties vitrées. Le bâtiment est construit autour d’un noyau central offrant, outre les installations sanitaires,
de l’espace pour des accommodations. Les étages ne sont pas répartis. Les façades et plafonds sont modulés sur 1,20 m. Le
faux-plafond en fibre minérale est pourvu d’armatures d’éclairage incorporées. Le bâtiment est équipé de sols surélevés
avec un espace libre de 10 cm. Il y a des échangeurs ventilés encaissés sous les fenêtres (rafraîchissement/chauffage)
et le long de celles-ci. Une ventilation est prévue par pulsion d’air frais par des bouches intégrées dans les armatures
d’éclairage. Le bâtiment est pourvu de deux ascenseurs et d’une installation de sprinklers à têtes d’arrosage galvanisées.
Les façades sont construites en une combinaison de parties vitrées avec des volumes transparents et des panneaux
sandwich dans la même finition et une maçonnerie de couleur claire.
Locataire
Aucun
Louvain
Interleuvenlaan 15 (Greenhill Campus)
Année de construction 1999
Situation
Situation favorable dans la zone industrielle Haasrode Researchpark, le long de
l’autoroute E40 Bruxelles-Liège, à la sortie 23 (Haasrode), à quelques kilomètres du
centre de Louvain.
Description
Le complexe de bureaux comprend 9 bâtiments, construits sur 3 à 4 niveaux qui sont pourvus d’un grand parking
souterrain et d’un espace d’archives. Les façades sont en briques (maçonnerie traditionnelle avec béton) avec éléments
décoratifs en granit. Les fenêtres se composent de doubles vitrages réfléchissants et de châssis peints en aluminium. Il y
a des toits inclinés en zinc et les halls d’entrée, les escaliers et les embrasements de fenêtre sont en granit. Généralement,
il n’y a pas de planchers d’accès surélevés.
Tous les bâtiments sont munis d’un ascenseur et ont de l’air conditionné. On a installé trois douches à Greenhill Campus
pour la communauté. Le restaurant d’entreprise commun sera ouvert au printemps 2006.
Locataires principaux
IBM Belgium SA, Matthys Orthopaedics Belux, Cabot, Evosoft SA et Securex.
Malines
Blarenberglaan 2C (Mechelen Business Tower)
Année de construction 2001
Situation
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
La tour se situe à côté de l’autoroute E19 Anvers-Bruxelles, à hauteur de la sortie
Malines-Nord. Grâce à sa situation le long de l’autoroute, le bâtiment bénéficie d’une
visibilité parfaite et d’une grande accessibilité. Cet emplacement est très prisé vu sa
situation centrale entre Anvers et Bruxelles et sa facilité d’accès. Le centre de Malines n’est éloigné que de quelques
kilomètres.
Description
Le complexe se compose du bâtiment en forme de tour et d’une partie plus basse composée de 3 blocs. L’ensemble est lié
par un impressionnant atrium faisant office de salle de réception et de réfectoire. Le complexe comprend 3 niveaux de
parking souterrains et un parking extérieur avec zone réservée aux visiteurs. La tour est une structure en acier entourant
un noyau en béton qui fait office d’espace de circulation vertical. Il y a 5 ascenseurs, dont un ascenseur de service et un
ascenseur panoramique.
Leasing immobilier
Le preneur, Electronic Data Systems-Belgium SA (E.D.S.) a acquis une option d’achat, sur le droit de superficie et le
bâtiment, à lever au plus tard six mois avant la fin du contrat de leasing immobilier au 31.03.2016, pour un prix égal à la
valeur de marché du bien loué en vigueur à ce moment, mais avec un minimum de € 6.197.338,11 (à indexer).
Malines
Gen. De Wittelaan 9-21 (Intercity Business Park)
Année de construction entre 1993 et 2000
Situation
L’Intercity Business Park se situe sur le terrain industriel de Malines Nord, le long de
l’autoroute E19 Bruxelles-Anvers. Le complexe a une bonne visibilité et est d’accès aisé.
Le centre de Malines se trouve à quelques kilomètres de distance. Ces dernières années,
cet endroit est devenu un véritable espace pour bureaux, notamment par la construction de la Mechelen Business Tower
et Mechelen Campus, un projet d’environ 65.000 m2.
Description
Le complexe de bureaux comprend 9 bâtiments qui, avec trois bâtiments du même promoteur n’appartenant pas au
propriétaire actuel, ont été construits entre 1993 et 2000. Certaines parties servent d’entrepôts, de showroom ou de
laboratoire. Les immeubles ont été construits sur 2 à 3 niveaux. Les façades sont en briques (maçonnerie traditionnelle).
Les fenêtres se composent de doubles vitrages et de châssis en aluminium peints. Les toits plats sont généralement
couverts par du Trocal (PVC) et du roofing. Les halls d’entrée, les escaliers et les embrasements de fenêtre sont en granit.
Locataires principaux
Virco-Tibotec, LabCorp, Galapagos, SGS-Medisearch, Pab-Benelux Logins, BIS
53
Malines
Schaliënhoevedreef 20 (Mechelen Campus)
Année de construction 2000-2005
Situation
Sur le site industriel de Malines Noord, à proximité de l’autoroute E19 Bruxelles-Anvers.
Le centre de Malines est à une distance de quelques kilomètres.
Description
Lorsqu’il sera achevé, Mechelen Campus se composera d’un immeuble-tour et de neuf immeubles de grandeur moyenne
de 5 niveaux chacun, reliés en sous-terrain par un garage de parkings.
Les façades sont érigées en brique traditionnelle, en couches jaunes et rouges. Les fenêtres et portes sont exécutées en
profils d’aluminium à rupture de pont thermique, laqué gris.
Un spacieux parking souterrain donne un accès direct à tous les bâtiments.
Les bureaux sont équipés d’un plafonnage abaissé acoustique.
Tous les bâtiments sont équipés de deux ascenseurs.
La présence d’un centre de fitness et d’un restaurant confirme le concept de Campus ainsi que l’unité du site. Récemment,
le restaurant a été élargi d’un self-service. Seuls le bâtiment F et la tour qui est en phase finale d’achèvement appartiennent
encore au concepteur du projet.
Locataires principaux
Borealis, DHL-Express Line, Endemol, Cypress, EMC2, Virco-Tibotec, Belgacom, Imperial Tobacco, Clear2Pay, Masterlease
Strombeek-Bever
Nijverheidslaan 1-5 (Orion Bedrijvenpark)
Année de construction 1999 et 2002
54
Situation
Le parc industriel Orion se compose de 2 bâtiments, qui ont été construits en 2 phases.
Le parc industriel est situé dans un cadre résidentiel disposant d’une excellente
accessibilité et permettant un accès facile aux autoroutes A12 Bruxelles-Anvers et E40
(Périphérique) Zaventem-Liège-Charleroi. Le bâtiment jouxte le centre de Strombeek-Bever.
Description
Les deux immeubles sont bâtis en forme “H” et sont chacun composés de 3 étages de bureaux de surface, un étage
technique avec espaces d’archives et un niveau souterrain comprenant des parkings et un espace polyvalent. Les
bâtiments sont construits en combinant des briques beiges et rouges et ont un toit en bâtière. Les fenêtres ont du double
vitrage. Au rez-de-chaussée, on trouve un hall d’entrée central. Chaque bâtiment dispose de 2 ascenseurs. La première
phase a été équipée à 50% de conditionnement d’air en 2003, la seconde phase a été pourvue de conditionnement d’air
dès sa construction.
Locataires principaux
Whirlpool, Internet Security Systems, Rockwell Automation
Vilvoorde
Luchthavenlaan 25 (3T Estate)
Année de construction 1998
Situation
Le complexe se situe dans un environnement multifonctionnel avec essentiellement
des bureaux. Il est très facile d’accès via l’autoroute E19 Anvers-Bruxelles, sortie 12
(Vilvorde) et via le boulevard de la Woluwe. Le complexe se situe à quelques encablures
de la gare des chemins de fer de Vilvorde et jouxte l’aéroport international de Zaventem. Le complexe est situé dans une
zone de bureaux en plein essor.
Description
Les deux immeubles de bureaux concernés font partie d’un complexe de bureaux récent se composant de 3 unités.
L’immeuble de bureaux le plus imposant se compose d’un rez-de-chaussée et de 2 étages et le bâtiment séparé situé à
côté compte un rez-de-chaussée, 3 étages et un étage mansardé. Les bâtiments ont des façades en briques de parement.
Pour l’unité principale, la maçonnerie est combinée à des bandes de pierre bleue et de larges avant-toits en bois. L’autre
unité, plus petite, se caractérise par de grandes colonnes rondes en béton au rez-de-chaussée et par un toit en zinc. Les
fenêtres sont en aluminium. Les bureaux ont tous des faux-plafonds et sont pourvus de l’air conditionné.
Locataires
Ingram Micro SA, Fleet Logistics Belgium SA, Q-lab SA, Transport Management Europe SA
Woluwe
Woluwedal 18-22 (Woluwe Garden)
Année de construction 2000
Situation
Excellente situation à quelques kilomètres de Bruxelles et grande facilité d’accès
grâce à la proximité de l’autoroute E40 Bruxelles-Louvain-Liège et du Périphérique de
Bruxelles. Ce complexe prestigieux a une vue sur la vallée de la Woluwe et est situé
dans un environnement de bureaux de qualité.
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Description
Le complexe de bâtiments est conçu comme un ensemble prestigieux, architectonique, autour d’un immense atrium
en “structural glazing”. Le bâtiment principal comprend 3 sous-sols comptant 923 emplacements de parking. Au rez-dechaussée, on trouve notamment une agence bancaire, une agence de voyages et de vastes espaces sont également prévus
pour la restauration. La finition de la façade est réalisée en panneaux en marbre combinés à des éléments structurels en
aluminium. Tous les bureaux sont équipés de l’air conditionné, de faux-plafonds et de sols surélevés.
Locataires
PricewaterhouseCoopers, Lawfort
Zaventem
Imperiastraat 12
Année de construction 1990
Situation
Cette zone de bureaux est connue sous le nom Keiberg Business Park. Le bâtiment
est d’accès facile et se situe à proximité directe des autoroutes E40 Bruxelles-LouvainLiège avec raccordement à l’E19 Bruxelles-Anvers et la gare de Diegem.
Description
Le bâtiment fait partie d’un parc de bureaux plus grand. L’unité se compose d’un rez-de-chaussée, de 3 étages et de 2
sous-sols. Les façades extérieures du bâtiment sont en briques de parement avec des bandes de béton architectonique.
Le hall d’entrée est réalisé en marbre de Carrare. Le bâtiment dispose de l’air conditionné et comprend 2 ascenseurs et 1
monte-charge.
Propriété
Le C.P.A.S. de Zaventem est propriétaire de cette parcelle. Le bail emphytéotique a été accordé le 23.05.1989 pour une durée
de 35 ans à Rebux SA (actuellement Intervest Offices SA). Le bail prendra donc fin en 2024, mais peut être totalement ou
partiellement prolongé jusqu’à la pleine durée de 99 ans (c.-à-d. jusqu’en 2088).
Locataire
aucun
55
Zaventem
Lozenberg 15/18-23 (Airway Park)
Année de construction 1989-1990
Situation
L’Airway Park est situé sur un embranchement de la chaussée de Louvain, le long de
l’autoroute E40 Bruxelles-Louvain. La situation du complexe le long d’une importante
voie d’accès vers la capitale le rend bien visible depuis l’autoroute. Le complexe se situe
à proximité de l’aéroport international de Zaventem et est aisément accessible par les transports publics.
Description
Le complexe de bureaux se compose de six immeubles qui ont été construits, en même temps qu’un septième immeuble
du même promoteur, autour d’un rond-point agrémenté d’une fontaine. Les immeubles comptent 4 à 5 niveaux, un
étage technique et un parking souterrain. Le complexe dispose en plus d’un immeuble-parking et d’emplacements de
parking à l’extérieur, offrant 1 emplacement de parking pour 41 m2 de surface de bureaux. La façade a été recouverte d’un
revêtement en béton architectonique avec structures de murs rideaux en aluminium et double vitrage réfléchissant.
La finition des halls d’entrée est en granit non poli. Les faux plafonds sont exécutés en panneaux de fibres minérales
pourvus de points de lumière encastrés. L’immeuble est équipé d’ascenseurs.
Pour ce complexe de bureaux il y a un programme de rénovation en plusieurs phases. Les immeubles sont rénovés
systématiquement en fonction de la location afin d’aller à la rencontre des attentes actuelles du marché locatif. Des
immeubles qui ne sont pas encore équipés de l’air conditionné en sont pourvus systématiquement. De plus, il y a
également une rénovation des espaces disponibles et des parties communes. Dans le cadre de cette rénovation, les
façades ont été nettoyées et les plantations renouvelées en 2005.
Locataires principaux
56
Sybase SPRL, Sun Microsystems Belgium SA, Dr. Oetker SA, Tieto Enator SA, DCE Consultants Belgium SA, i2 Technologies
NV, TCLM.
Zaventem
Weiveldlaan 41 (Atlas Park)
Année de construction 1988-1994
Situation
Situé à Zaventem dans un environnement multifonctionnel composé à la fois de
bureaux, d’immeubles high-tech, de magasins situés le long d’axes routiers importants,
de nombreux immeubles semi-industriels et aussi d’habitations. Le complexe offre un
accès facile grâce à la proximité de la sortie 21 (Sterrebeek) de l’autoroute E40 Bruxelles-Louvain-Liège. L’Atlas Park est
situé dans la zone d’entreprises bien connue: “Weiveld”.
Description
Le complexe se compose de sept immeubles de bureaux et à usage mixte. Erigés dans le style “Business Park”, ils prévoient
un accès séparé pour pratiquement chaque locataire. Les immeubles ont un rez-de-chaussée et un premier étage, sauf
deux immeubles qui n’ont qu’un rez-de-chaussée. Deux autres immeubles ont un rez-de-chaussée et partiellement un
premier étage.
Les immeubles sont érigés sur une structure bétonnée avec des éléments de béton architectonique. Les vitrages se
composent de fenêtres en aluminium avec pont thermique et sont garnis de double vitrage isolant. L’espace de bureaux
est pourvu d’un chauffage conventionnel et de plafonds abaissés. Les espaces à usage mixte sont conçus en polybéton
et comportent des portes sectionnelles.
Le bâtiment A faisant face au parc a été sensiblement rénové en 2005. Le bâtiment a été équipé d’un système de
conditionnement d’air VRV. Les locaux d’entrée ont été entièrement rénovés. Les espaces ont été modernisés après le
départ de VT4. Les coffrages du projet, les plafonds, revêtements de sol et unités sanitaires ont été renouvelés.
Principaux locataires
T-Systems Belgium, Xerox
2.2. Immeubles semi-industriels
1. RÉGION A-12 (Bruxelles – Anvers)
Dijkstraat – Aartselaar
Année de construction 1994
Situé Dijkstraat 1A à 2630 Aartselaar, sur l’axe Bruxelles-Anvers. Accessible par l’A12 ou
l’E19.
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Neerland 1 – Wilrijk
Party Rent, Expo Rent
793 m2
7.269 m2
9m
24 m
2 portes à niveau de sol, 8 quais de chargement, trappes de fumée et écrans de fumée
Année de construction 1986
Situé au bord de l’autoroute A12 à la Boomsesteenweg 801-803 à 2610 Wilrijk.
Locataire
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Neerland 2 – Wilrijk
Brico Belgium SA (Distrilog)
12.584 m2
8m
25 m
8 portes à niveau de sol, 12 quais de chargement, pyrodômes et dévidoirs à tambour
Année de construction 1989
Situé au bord de l’autoroute A12 à la Kernenergiestraat 70 et Geleegweg 1-7 à 2610
Wilrijk
Locataire
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Brico Belgium SA
632 m2
15.952 m2
10 m
25 m
4 portes à niveau de sol, 17 quais de chargement, chauffage au gaz, pyrodômes et
dévidoirs à tambour
57
Molenberglei – Schelle
Année de construction 1993
Situé dans une zone PME au bord de l’autoroute A12 à la Molenberglei 8 à 2627
Schelle
Locataire
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Meiko Europe
1.600 m2
6.400 m2
10 m
25 m
2 portes à niveau de sol, 11 quais de chargement, pyrodômes, murs réfractaires et
dévidoirs à tambour
Krekelenberg – Boom
Année de construction 2000
Situé dans une zone industrielle au bord de l’autoroute A12, Industrieweg 18 à 2850
Boom.
58
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
JVC Logistics Europe SA
700 m2
23.663 m2
10 m
34,2 m
21 quais de chargement avec porte et 4 portes à niveau de sol, murs réfractaires,
pyrodômes, bouches d’incendie et installation d’alarme incendie, trappes de fumée,
installation de sprinklers
Puurs Logistic Center – Puurs
Année de construction 2001
Situé dans la zone industrielle A12 à la Veurstraat 91 à 2870 Puurs
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Fiege Kalf Trans
1.600 m2
41.890 m2
10 m
34,5 m
38 quais de chargement dont 36 avec vérins de calage et abris, 2 portes d’accès
ordinaires, détecteurs d’incendie, installation de sprinklers et dévidoirs muraux, portes
sectionnelles à moteur électrique
Merchtem Cargo Center – Merchtem
Année de construction 1992
Situé au Preenakker 20, 1785 Merchtem
Locataire
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Transfer (Médecins sans frontières)
1.210 m2
6.075 m2
9,7 m
15,80 m
10 quais de chargement, dont 9 avec appareils réglables et 1 porte d’entrée ordinaire,
porte sectionnelle pourvue d’un moteur électrique, détecteurs d’alarme incendie
2. RÉGION-19 (Bruxelles – Anvers)
Stocletlaan – Duffel
Année de construction 1998
Situé sur l’axe Bruxelles-Anvers, à 5 km de la sortie Duffel, Stocletlaan 23 à 2570
Duffel.
Utilisateurs
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
BLITS Belgium SA, Belgacom Mobile, Ikon Mountain
240 m2
23.435 m2
9,6 m
30/40 m
17 quais de chargement avec vérin de calage et abri, murs réfractaires, pyrodômes et
bouches d’incendie, installation d’alarme incendie
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
Notmeir – Duffel
Année de construction 1995
Situé sur l’axe Bruxelles-Anvers à 4 km de la sortie Duffel, à la Walemstraat 94 à 2570
Duffel.
Lessees
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Corus Building Systems SA, Corus Aluminium Service Center SA
250 m2
8.861 m2
7,9 m
27/30 m
5 portes d’accès, passerelles roulantes, murs réfractaires et dévidoirs à tambour
Intercity Industrial Park – Malines
Année de construction 1999
Situé dans la zone industrielle Nord, à l’“Oude Baan” 14 à 2800 Malines.
Accessible via l’E19, sortie Malines-Nord
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Pfizer Service Company
252 m2
15.000 m2
10 m
30 m
8 portes d’accès à niveau de sol, 16 quais de chargement, murs réfractaires, dévidoirs à
tambour et bouches d’incendie, installation sprinklers
59
Ragheno – Malines
Année de construction 1998
Situé dans la zone industrielle Park Ragheno, Dellingstraat 57 à 2800 Malines. Accessible
via l’E19, sortie Malines-Sud.
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Otto Wolf Benelux SA
612 m2
4.002 m2
6m
20 m
4 portes d’accès à niveau de sol, installation de détection d’incendie, pyrodômes
3. RÉGION PÉRIPHÉRIQUE ANVERS
Kapelleveld 1 – Wommelgem
Année de construction 1998
Situé dans la zone industrielle Kapelleveld, Koralenhoeve 25 à 2160 Wommelgem.
Accessible par l’autoroute E34/E313 Anvers-Hasselt, à 3 km de la sortie Wommelgem, à
10 km du port d’Anvers
60
Lessee
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Kaaien 218-220 – Anvers
EXEL (Wommelgem) SA
1.770 m2
22.949 m2
10 m
30 m
3 portes à niveau de sol et 20 quais de chargement avec vérin de calage et abri,
installation de sprinklers, murs
Année de construction 1997
Situé dans le port d’Anvers, Kaaien 218-220 à 2030 Anvers.
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Völlers Belgium SA
5.500m2
7m
50 m
2 portes à niveau de sol et 4 quais de chargement avec vérin de calage et abri, murs
réfractaires, dévidoirs à tambour et bouches d’incendie
Oostkaai – Merksem
Année de construction 1998
Situé entre la Bredabaan et le Canal Albert à 1 km de la sortie Merksem sur le
Périphérique d’Anvers, Oostkaai 25, Griffinstraat 1 à 13 (numéros impairs) et Glasstraat
15 à 29 (numéros impairs) à 2170 Merksem.
Locataires/Utilisateurs
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Divers (Sigga, Rauwers, Fegaco, Van Gool, Saval, Montawest, Delta Media, e.a.)
3.287 m2
11.969 m2
5, 7 of 8 m
entre 12,5 et 20,5 m
22 portes, extincteurs à poudre, dévidoirs à tambour et pyrodômes
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
4. AUTRES RÉGIONS
Transportzone – Meer
Année de construction 1990
Situé à la Riyadhstraat à 2321 Meer (Hoogstraten), dans une zone de transport spéciale
disposant d’une propre entrée et sortie vers l’E19 Anvers-Breda.
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
DHL SA
271 m2
7.348 m2
6m
28 m
10 portes à niveau de sol, murs réfractaires et dévidoirs à tambour
Berchem Technology Center – St.-Agatha-Berchem
Année de construction 1992
Situé à la Technologiestraat 11, 15, 51, 55, 61 et 65 à 1082 Sint-Agatha-Berchem, à 500m du
grand Périphérique de Bruxelles et de l’autoroute E40 autosnelweg Gand-Bruxelles
Locataires
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Divers (Co/mmunication, Rexel Belgium, e.a.)
2.760 m2
4.183 m2
6m
24 m
6 portes à niveau de sol, dévidoirs à tambour et détecteur de fumée
61
Eigenlo – Sint-Niklaas
Année de construction 1992 et 1994
Situé dans la zone industrielle Nord à Sint-Niklaas, Eigenlostraat 23-27a à 9100 SintNiklaas. Accès facile via la sortie 15 de l’E17.
Locataires/Utilisateurs
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Guldendelle – Kortenberg
Divers (Vanoekel, Edor Benelux, Sarens, Orca Cooling, Hunt Imaging LLC)
1.328 m2
6.535 m2
5,5 m
20 m
8 portes à niveau de sol et 2 quais de chargement, dévidoirs à tambour et passerelles
roulantes
Année de construction 2001-2002
Situé dans le Guldendelle Business Park, Arthur De Coninckstraat 3 à 3070 Kortenberg,
à proximité de l’autoroute E40.
62
Utilisateur
Bureaux
Hall d’entrepôt
Hauteur libre
Travée libre
Équipement
Commissie européenne
780 m2
10.172 m2
10 m
22 m
2 portes à niveau de sol, chauffage au gaz, 42 échangeurs d’air conditionné. Sur le plan
technique, le bâtiment est équipé spécifiquement pour les archives de la Commission
européenne.
3. Évolution du portefeuille immobilier
Normes IFRS
Valeur du portefeuille (€ 000)
Baux actuels (€ 000)
Normes BE GAAP
31.12.2005
31.12.2004
31.12.2004
31.12.2003
31.12.2002
585.043
549.796
563.807
591.147
603.722
43.484
40.156
40.156
42.675
45.464
7,43
7,30
7,12
7,22
7,53
52.830
49.935
49.935
50.483
50.511
9,03
9,08
8,86
8,54
8,37
538.634
518.012
518.012
534.157
534.157
82,31
80,42
80,42
84,53
90,01
Rendement (%)
Baux actuels, y compris la valeur locative
estimée des immeubles inoccupés (€ 000)
Rendement en cas d’occupation complète (%)
2
Surface locative totale (m )
Taux d’occupation (%)
1. Marc h é :
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
4 . Évaluation du portefeuille
par les experts immobiliers
· offre et demande des preneurs et acheteurs de
Évaluations immobilières
biens semblables
· développement des rendements
L’estimation du portefeuille immobilier actuel
· prévision d’inflation
d’Intervest Offices a été réalisée par les experts
· taux d’intérêt actuel et prévisions concernant
immobiliers suivants :
· DTZ Winssinger Tie Leung (jusqu’au 30.06.2005),
l’évolution des taux
2. Emplacement :
représenté par monsieur Philippe Winssinger,
· de Crombrugghe & Partners, représenté par
monsieur Guibert de Crombrugghe
· Cushman & Wakefield, représenté par messieurs
Kris Peetermans et Erik Van Dyck
· Jones Lang LaSalle (à partir du 01.07.2005),
représenté par monsieur Rod Scrivener
· facteurs environnementaux
· possibilités de parking
· infrastructure
· accessibilité par propre moyen et transport public
· établissements tels que bâtiments publics, magasins,
horeca, banques, écoles, etc.
· développements
Les experts immobiliers analysent sur une base
(de
construction)
de
biens
semblables
permanente les locations, les transactions de vente
et d’achat. Cela leur permet d’estimer correctement
3 . B i en i m m eu b l e :
les tendances immobilières sur la base des prix
réellement pratiqués et de passer à l’établissement
· charges d’utilisation et autres
de statistiques du marché.
· nature de la construction et niveau de qualité
· état d’entretien
Pour l’évaluation du bien immeuble, plusieurs
· âge
facteurs entrent en considération :
· emplacement et représentation
· possibilités d’utilisation actuelles et éventuelles
63
Ensuite, trois importantes méthodes d’estimation
3. Analyse discounted cash flow
sont appliquées :
Cette méthode est principalement utilisée pour
1. A c tua lis atio n d e s reve nu s lo cati fs es t i m és
déterminer la valeur de biens soumis à des
contrats de leasing ou de longue durée. La valeur
La valeur d’investissement est la résultante du
d’investissement est déterminée à l’aide des
rendement appliqué (yield ou taux de capitalisation,
conditions stipulées dans le contrat. Cette valeur est
qui représente un rendement brut exigé par un
égale à la somme de la NPV des divers cash flows sur
acheteur) sur la valeur locative estimée (ERV),
la durée du contrat.
corrigée de la valeur actualisée (NPV) de la différence
entre la véritable location actuelle et a valeur
Les cash flows se composent des paiements annuels
locative estimée à la date de l’estimation et ce, pour
(avec décompte selon un taux d’intérêt financier)
la période allant jusque la prochaine possibilité de
avec la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu
résiliation des contrats locatifs en cours.
au terme du contrat (sur la base de la valeur libre du
marché à ce moment et avec décompte des intérêts
64
Pour les bâtiments partiellement ou complètement
financiers) dans le cas où le preneur de leasing (ou
inoccupés, l’estimation est calculée à l’aide de
locataire) dispose d’une option d’achat au terme du
la valeur locative estimée, avec déduction de
contrat.
l’inoccupation et des frais (frais de location, de
publicité, etc.) pour les parties inoccupées.
La valeur libre du marché au terme du contrat de
leasing est calculée à l’aide la première méthode
Les bâtiments à rénover, en cours de rénovation ou
les projets prévus sont évalués à l’aide de la valeur
après rénovation ou de fin des travaux, moins le
montant des travaux restants, les honoraires des
architectes et ingénieurs, les intérêts intermédiaires,
l’inoccupation estimée et une prime de risque.
2 . Prix u n ita ire s
La valeur d’investissement est déterminée sur la
base des prix unitaires du bien au m2 pour l’espace
bureau, le stockage, les archives, le nombre de places
de parking, etc. et ce, sur la base de l’analyse de
marché et du bâtiment décrite ci-dessus.
citée (actualisation des revenus locatifs estimés).
Valeur du porteuille d’Intervest Offices au 31 décembre 2005:
Estimation par
Immeuble estimé
Juste valeur ( 000)
Valeur d’investissment
( 000)
Cushman & Wakefield
Atlas Park + immeubles
127.988
131.453
85.862
88.008
semi-industriels (sauf
Merchtem et Puurs)
de Crombrugghe & Partners
Airway Park, Orion 2,
Merchtem et Puurs
Jones Lang LaSalle
TOTAL
Autres bureaux
371.193
380.473
585.043
599.934
I NTERVEST OFFICES - BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT IMMOBI LI ER
65
V
RAPPORT
FINANCIER
66
Pontb e e kstra at 2 & 4 - Di l beek
I NTERVEST OFFICES
BROCHURE ANNUELLE 2005
RAPPORT
FINANCIER
67
RAPPORT FINANCIER
1 . C O M P T E D E R É S U LTAT S C O N S O L I D É S
COMPTE DE RÉSULTATS
Notes
2005
2004
Revenus locatifs
5.4.1
42.140
40.526
Charges relatives à la location
5.4.2
-44
1.123
42.096
41.649
en milliers d’euros
RÉSULTAT LOCATIF NET
Récupération de charges immobilières
5.4.3
669
804
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par
5.4.4
3.296
2.944
5.4.5
-272
-380
5.4.6
-3.283
-2.923
5.4.7
225
97
5.4
42.731
42.191
le locataire sur immeubles loués
Coûts du locataire assumés par le propriétaire pour dégâts locatifs et
remises en état
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
Autres revenus et charges relatifs à la location
RÉSULTAT IMMOBILIER
68
Frais techniques
5.5.1
-938
-2.244
Frais commerciaux
5.5.2
-332
-434
Charges et taxes sur immeubles non loués
5.5.3
-580
128
Frais de gestion immobilière
5.5.4
-1.741
-1.583
Autres charges immobilières
5.5.5
-376
-196
5.5
-3.967
-4.329
38.764
37.862
FRAIS IMMOBILIERS
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
Frais généraux
5.6
-1.242
-1.262
Autres revenus et charges d’exploitation
5.7
33
15
37.555
36.615
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d’immeubles de placement
5.9
0
-94
5.10
-2.485
-21.659
35.070
14.862
Revenus financiers
130
244
Charges d’intérêts
-11.424
-10.789
-77
-60
-11.371
-10.605
23.699
4.257
34
-19
34
-19
23.733
4.238
5.13
23.734
4.238
5.18.7
-1
0
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
RÉSULTAT D’EXPLOITATION
Autres charges financières
RÉSULTAT FINANCIER
5.11
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS
Impôts sur les sociétés
IMPÔTS
5.12
RÉSULTAT NET
Attribuable aux:
Actionnaires du groupe
Intérêts minoritaires
RÉSULTAT PAR ACTION
Notes
2005
2004
Nombre d’actions ordinaires courantes
5.13.1
13.882.662
13.224.061
Bénéfice net par action ordinaire (en €)
5.13.3
1,71
0,32
Bénéfice dilué net par action (en €)
5.13.3
1,71
0,32
Bénéfice distribuable par action (en €)
5.13.3
1,90
1,98
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
69
2. BILAN CONSOLIDÉ
ACTIFS
Notes
2005
2004
586.750
551.410
en milliers d’euros
Actifs non courants
Immobilisations incorporelles
5.14
6
11
Immeubles de placement
5.15
585.043
549.796
Autres immobilisations corporelles
5.14
395
105
Créances commerciales et autres actifs non courants
5.16
1.306
1.498
4.019
5.665
ACTIFS COURANTS
Créances commerciales
5.17.1
2.121
2.827
Créances fiscales et autres actifs courants
5.17.2
446
435
Trésorerie et équivalents de trésorerie
5.17.3
630
1.695
Comptes de régularisation
5.17.4
822
708
590.769
557.075
Notes
2005
2004
3 et 5.18
312.300
300.288
312.253
300.240
TOTAL DES ACTIFS
70
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
en milliers d’euros
Capitaux Propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
Capital
5.18.1
126.719
123.127
Primes d’émission
5.18.2
60.833
60.833
Réserves
5.18.3
110.092
100.959
Résultat
5.18.4
29.576
29.332
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
5.18.5
-14.891
-14.011
5.18.6
-76
0
5.18.7
47
48
278.469
256.787
5.19 et 5.21
194.571
175.309
5.19.1
920
920
5.21
192.922
173.955
192.922
173.951
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
Variations de juste valeur d’actifs et de passifs financiers
Intérêts minoritaires
Passifs
Passifs non courants
Provisions
Dettes financières non courantes
Établissements de crédit
Location-financement
Autres passifs non courants
Passifs courants
Dettes financières courantes
0
4
5.19.2
729
434
5.20 et 5.21
83.898
81.478
5.21
65.104
73.511
65.104
73.508
Établissements de crédit
0
3
Dettes commerciales et autres dettes courantes
Location-financement
5.20.1
2.119
3.188
Autres passifs courants
5.20.2
13.667
600
Comptes de régularisation
5.20.3
3.008
4.179
590.769
557.075
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
TAUX D’ENDETTEMENT
2005
Taux d’endettement IFRS 9
46,46
45,18
Taux d’endettement A.R. 10.04.199510
49,67
48,66
VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION
2005
2004
Valeur active nette par action (juste valeur)
22,50
22,71
Valeur active nette par action (valeur d’investissement)
23,57
23,77
2004
9 Le taux d’endettement est calculé comme le passif (hors provisions et comptes de régularisation) moins la variation de la juste valeur
des instruments de couverture, divisé par le total des actifs.
10 La différence entre les deux méthodes de calcul résulte d’une part de la présentation du bilan avant la distribution (normes IFRS) ou
après la distribution (normes comptables belges) du dividende de l’exercice et d’autre part, de la différence sur le plan de l’estimation de
l’immobilier (juste valeur conformément aux normes IFRS et valeur d’investissement conformément aux normes comptables belges).
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
71
3 . B I L A N D E M U TAT I O N D E S C A P I TA U X P R O P R E S
BILAN DE MUTATION DES CAPITAUX PROPRES
en milliers d’euros
BILAN SELON LES PRINCIPES BE GAAP AU 31 DÉCEMBRE 2003
Capital
Prime d’émission
Actions ordinaires
123.127
60.833
Réserves
légales
indisponibles
77
121.927
MODIFICATIONS IFRS:
- Étalement des avantages locatifs et des réductions
locatives octroyés aux locataires
-65
- Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement
- Comptabilisation du dividende proposé dans l’exercice
- Décomptabilisation de provisions pour risques et
charges
72
- Autres modifications
BILAN SELON IFRS AU 31 DÉCEMBRE 2003
123.127
60.833
77
121.862
- Résultat de l’exercice 2004
- Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves
indisponibles
-21.753
- Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement
-654
- Dividendes de l’exercise 2003
BILAN SELON IFRS AU 31 DÉCEMBRE 2004
123.127
60.833
77
99.455
- Résultat de l’exercice 2005
- Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves
indisponibles
-2.485
- Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles
de placement
880
- Dividendes de l’exercise 2004
- Variations de juste valeur d’actifs et passifs financiers
- Augmentation des capitaux propres suite à des
combinaisons d’entreprise
BILAN SELON IFRS AU 31 DÉCEMBRE 2005
3.592
126.719
60.833
13
10.725
90
108.575
disponible
Résultat
Impact sur la juste valeur des frais
Variations de juste
Intérêts
et droits de mutation estimés lors
valeur d’actifs et de
minoritaires
de l’aliénation hypothétique des
passifs financiers
Capitaux propres
immeubles de placement
1.427
-446
49
65
0
-14.665
28.696
28.696
3.720
3.720
1
32.036
-14.665
-1
0
48
324.745
4.238
4.238
21.753
0
-654
0
-28.695
1.427
29.332
-28.695
-14.011
23.733
48
300.288
-1
23.732
2.485
0
-880
0
-26.184
-26.184
-76
-76
210
1.427
29.576
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
-14.665
1.427
306.994
14.540
-14.891
-76
47
312.300
73
4 . APERÇU DU CASH-FLOW CONSOLIDÉ
Notes
2005
2004
1.695
824
36.958
24.366
23.733
4.238
1.818
20.600
5.14
71
43
- Réductions de valeur sur la vente des immeubles de placement
5.9
0
94
- Réductions de valeur sur la vente d’autres immobilisations
5.14
6
0
5.10
1.741
20.514
0
-51
11.407
-472
706
-1.549
en milliers d’euros
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L’EXERCICE
1. Cash-flow d’activités d’entreprises
Résultat net de l’exercice
1
Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non
courante
- Amortissements sur immobilisations incorporelles et autres
immobilisations corporelles
corporelles
- Variation de la juste valeur des immeubles de placement
- Autres transactions de nature non courante
74
Variation du besoin en fonds de roulement:
* Mouvement des actifs:
- Créances commerciales
5.17.1
- Créances fiscales et autres actifs à court terme
5.17.2
-11
79
- Comptes de régularisation
5.17.4
-114
-497
* Mouvement des passifs:
- Dettes commerciales
5.20.1
-1.069
1.820
- Autres passifs à court terme
5.20.2
13.067
-778
- Comptes de régularisation
5.20.3
-1.172
453
-37.158
6.018
5.14
-362
-91
5.15.1
-33.475
0
5.15.1
-3.513
-2.004
5.9
0
7.933
5.16
192
180
-865
-29.513
2. Cash-flow d’activités d’investissement
Acquisition des immobilisations incorporelles et des autres
immobilisations corporelles
Acquisition des immeubles de placement par des combinaisons des
sociétés
Investissements dans des immeubles de placement existants
Revenus de ventes des immeubles de placement
Recettes de créances commerciales non courantes
3. Cash-flow d’activités de financement
3
14.540
0
Remboursement des emprunts
Revenus d’émission d’actions (combinaison d’entreprise)
5.21
-9.509
-869
Retrait d’emprunts
5.21
20.000
0
Amortissement de passifs de la location-financement
5.21
-7
-3
Passifs non courants reçus comme garantie
Paiements de dividendes
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l’exercice
5.19.2
295
54
3
-26.184
-28.695
630
1.695
5 . C O M M E N TA I R E S S U R L E S C O M P T E S A N N U E L S C O N S O L I D É S
5.1. Principes de rapportage financier
cohérente au sein du groupe. L’exercice de la filiale
correspond à celui de la société mère.
5.1.1. Déclaration de conformité
b. Transactions éliminées
Intervest Offices est une sicaf immobilière avec siège
Toutes les transactions entre les entreprises du groupe,
social en Belgique. Les comptes annuels consolidés de
tous les soldes ainsi que tous les profits et pertes
la société au 31 décembre 2005 comprennent la société
non réalisés sur les transactions entre les entreprises
et ses filiales. Les comptes annuels d’Intervest Offices
du groupe sont, lors de l’établissement des comptes
ont été approuvés et libérés en vue de leur publication
annuels consolidés, éliminés à concurrence de l’intérêt
par le Conseil d’Administration du 20 février 2006.
du Groupe dans l’entreprise. Pour une liste des filiales,
voir le commentaire du point 5.25.
comptes
annuels
consolidés
sont
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
Les
établis
conformément aux normes internationales d’informa-
5.1.4. Devises étrangères
tion financière (« International Financial Reporting
Standards » - IFRS) comme
approuvées par la
Les
transactions
en
devises
étrangères
sont
Commission européenne. Depuis le 1er janvier 2005,
comptabilisées au taux de change d’application à la
Intervest Offices applique les normes comptables IFRS.
date de transaction. Les actifs et obligations monétaires
Le bilan d’ouverture a été établi le 1er janvier 2004,
en devises étrangères s’apprécient au taux de clôture
qui est également la date de la transition vers les
d’application à la date du bilan. Les fluctuations de taux
normes comptables IFRS. Les chiffres comparatifs pour
de change qui résultent de transactions en devises
l’exercice 2004 ont été adaptés aux principes IFRS.
étrangères et de la conversion d’actifs et d’obligations
monétaires en devises étrangères sont reprises dans le
5.1.2. Base de présentation
compte de pertes et profits, pour la période au cours de
laquelle ces fluctuations ont lieu. Les actifs et obligations
Les comptes annuels consolidés sont exprimés en
non monétaires en devises étrangères sont convertis au
milliers d’€, arrondis au millier le plus proche.
taux de change d’application à la date de transaction.
Les principes comptables sont appliqués de manière
5.1.5. Instruments financiers
cohérente et les comptes annuels consolidés sont
établis en vue de la répartition du bénéfice
Instruments dérivés financiers
La société peut utiliser des instruments financiers
5.1.3 Principes de consolidation
dérivés pour la couverture («hedging») du risque de
taux résultant de ses activités opérationnelles, de
a. Entreprises filiales
financement et d’investissement. Les instruments
Une filiale est une entreprise contrôlée par une autre
dérivés financiers sont comptabilisés initialement à leur
entreprise. Le contrôle est le pouvoir de diriger les
coût. Après comptabilisation initiale, les instruments
politiques financières et opérationnelles d’une entité
dérivés financiers sont évalués dans les états financiers
pour obtenir des avantages de ses opérations. Les états
à leur juste valeur. Les profits ou pertes qui résultent de
financiers d’une filiale sont repris dans les comptes
modifications dans les justes valeurs des instruments
annuels consolidés selon la méthode de consolidation
financiers sont immédiatement traités au compte de
intégrale depuis l’apparition jusqu’à la disparition du
résultat à moins qu’un produit dérivé réponde aux
contrôle. Au besoin, la méthode comptable des filiales
conditions de la comptabilité de couverture (hedge
est modifiée afin d’aboutir à une méthode comptable
accounting) (voir Hedging).
75
La juste valeur des instruments financiers dérivés est
le montant que la société s’attend à percevoir ou à
Les indemnités reçues pour la remise en état d’un
payer si le produit dérivé financier est cédé à la date
bâtiment sont inscrites au bilan dans les comptes de
de clôture, auquel cas le taux en vigueur et le risque de
régularisation du passif jusqu’à ce que les travaux
crédit de la contrepartie sont pris en considération.
de remise en état soient complètement terminés
ou jusqu’au moment où on obtient une garantie
Hedging de flux de trésorerie incertains à la suite de
suffisante du montant de ces travaux. À ce moment,
fluctuations d’intérêt
tant les revenus de l’indemnité que les charges de la
Lorsqu’un instrument dérivé financier peut être
remise en état sont enregistrés dans le résultat.
considéré comme un hedge effectif en raison de la
variabilité possible du flux de trésorerie attribuable à
Les revenus s’apprécient à la juste valeur de l’indemnité
un risque spécifique lié à un actif ou un passif ou une
perçue ou à laquelle on a droit. Les revenus ne sont repris
transaction future attendue très probable, la partie
que s’il est probable que les avantages économiques
du résultat découlant de la mutation de valeur du
reviendront à l’entité et pourront être définis avec une
produit dérivé financier, qui permet d’établir qu’il s’agit
sécurité suffisante
d’un hedge effectif, est directement reprise dans les
76
capitaux propres au titre des « Variations de la juste
Les revenus locatifs, les paiements reçus dans le cadre
valeur des actifs et passifs financiers ”. La partie non
du leasing opérationnel et les autres revenus et charges
effective du dérivé d’intérêt financier est reprise dans
sont repris de façon linéaire dans le compte de pertes et
le compte de pertes et profits.
profits, pour les périodes auxquelles ils se rapportent.
5.1.6. Résultat immobilier
Les réductions et avantages locatifs (incentives)
sont répartis sur la période qui va de la prise d’effet
Les revenus locatifs comprennent les loyers, les recettes
du contrat de location à la première possibilité de
des contrats de leasing opérationnel et les recettes qui
résiliation d’un contrat.
y sont directement liées, comme les garanties locatives
octroyées par des promoteurs et les indemnités de
Les indemnités payées par les locataires du fait de la
résiliation précoce de contrats de location diminuées
rupture d’un contrat de location sont réparties dans
des réductions et avantages locatifs octroyés et le loyer
le temps, sur le nombre de mois de location que le
versé sur les biens immobiliers reloués.
locataire indemnise, à condition que le bien immobilier
concerné ne soit pas loué durant cette période. Si le
Les revenus et charges locatifs concernent des
bien immobilier concerné est reloué, les indemnités de
réductions de valeur et des reprises sur des créances
rupture du contrat de location sont portées au compte
commerciales reprises dans le résultat lorsque la valeur
de résultat de l’exercice auquel elles se rapportent
comptable sera plus élevée que la valeur de réalisation
ou, si elles ne sont pas encore entièrement réparties
estimée, tout comme les charges et revenus issus de la
dans le temps en cas de relocation dans une période
location de bâtiments et qui n’appartiennent pas aux
ultérieure, pour la période restante au moment de la
rubriques précédentes
relocation.
La récupération des charges immobilières concerne la
5.1.7. Charges immobilières
répercussion des charges du propriétaire des bâtiments
vers le locataire.
Les charges s’apprécient à la juste valeur de l’indemnité
versée ou due et sont reprises de façon linéaire dans le
Les charges locatives et les taxes sur les bâtiments
compte de résultats, pour les périodes auxquelles elles
loués et la récupération de ces charges concernent des
se rapportent.
charges qui, selon la loi ou les usages, sont à la charge
du locataire ou du preneur de cession-bail. Ces charges
Les frais techniques se composent entre autres des
ou taxes seront ou non répercutées sur le locataire ou
charges d’entretiens qui peuvent être considérées
le preneur de cession-bail, selon les clauses du contrat
comme une rénovation d’un bâtiment existant parce
conclu avec le locataire.
qu’elles impliquent une amélioration du rendement ou
du loyer ne sont pas comptabilisées comme charges,
mais sont activées.
5.1.9. Résultats résultant de la vente et de la
variation de la juste valeur des immeubles de
placement
Les frais commerciaux se composent entre autres
des honoraires de courtage. Les honoraires payés à
La variation de la juste valeur des immeubles de
des courtiers après une période d’inoccupation sont
placement correspond à la différence entre l’actuelle
activés, étant donné que les experts immobiliers, après
et la dernière juste valeur comme évaluée par
une période d’inoccupation, déduisent les honoraires
l’expert immobilier indépendant. Cette comparaison
estimés de la valeur estimée de l’immeuble. Les
est effectuée au minimum quatre fois par an pour
honoraires payés à des courtiers après une relocation
l’ensemble du portefeuille d’immeubles de placement.
immédiate, sans période d’inoccupation, ne sont pas
Les mouvements de la juste valeur du bien immobilier
activés et sont à charge du résultat étant donné que
sont comptabilisés dans le compte de résultat de
les experts immobiliers ne tiennent pas compte de ces
l’exercice au cours duquel ils apparaissent.
honoraires lors de leur évaluation.
placements correspond à la différence entre le prix de
coûts ayant trait à la gestion des immeubles. Ceux-
vente et la valeur comptable (c’est-à-dire la dernière
ci incluent les coûts liés au personnel et les coûts
juste valeur déterminée par l’expert immobilier), après
indirects de la direction et du personnel (tels que les
déduction des coûts de sortie.
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
Le résultat résultant de la vente d’immeubles de
Les frais de gestion du bien immobilier désignent les
frais de bureau, les frais de fonctionnement, etc.)
assurant la gestion du portefeuille et des locations,
5.1.10. Résultat financier
les amortissements et les dépréciations sur les
immobilisations corporelles utilisées pour cette gestion,
Le résultat financier se compose des charges d’intérêt
ainsi que d’autres charges d’exploitation pouvant être
sur les prêts et les coûts d’emprunt additionnels, après
attribuées à la gestion du bien immobilier.
déduction des produits des placements.
5.1.8. Frais généraux et autres revenus et charges
5.1.11. Impôts
d’exploitation
L’impôt sur le résultat de l’exercice comprend l’impôt
Les frais généraux désignent tous les frais liés à la
exigible et différé relatif à l’exercice et aux exercices
gestion de la sicaf immobilière, ainsi que les frais
précédents ainsi que la taxe de sortie exigible. La charge
généraux qui ne peuvent être imputés à la gestion de
fiscale est comptabilisée dans le compte de résultat
l’immeuble.
sauf si elle a trait à des éléments immédiatement
comptabilisés dans les capitaux propres. Dans ce
Ces charges d’exploitation incluent notamment
cas, l’impôt est également imputé dans les capitaux
les frais administratifs généraux, les coûts liés au
propres.
personnel et à la direction assurant la gestion de la
société, les amortissements et les dépréciations sur
Pour le calcul de l’impôt sur le bénéfice imposable de
les immobilisations corporelles utilisées pour cette
l’exercice, on utilise les taux d’impôt en vigueur lors de
gestion ainsi que d’autres charges d’exploitation
la clôture.
Les autres revenus et frais d’exploitation désignent
Les précomptes sur le dividende sont comptabilisés
les revenus et frais qui ne peuvent être imputés
dans les capitaux propres comme une partie du
directement aux bâtiments et à la gestion du fonds.
dividende jusqu’au moment où ils sont mis en
paiement.
La taxe de sortie, due par les sociétés reprises par la sicafi,
vient en déduction de la plus-value de réévaluation
constatée lors de la fusion et est comptabilisée au
passif.
77
5.1.12. Frais de personnel
pendant l’exercice.
En ce qui concerne le personnel permanent, les
Pour le calcul du résultat dilué par action, le résultat
rémunérations, les gratifications supplémentaires,
net qui revient aux actionnaires ordinaires et le
les indemnités de sortie de service, les indemnités
nombre moyen pondéré d’actions en souffrance sont
de licenciement et les indemnités de rupture sont
adaptés en fonction de l’impact des actions ordinaires
régies par la Loi sur les contrats de travail du 04 juillet
potentielles menant à la dilution.
1978, la Loi sur les congés annuels du 28 juin 1971, la
Commission Paritaire de laquelle ressort l’entreprise
5.1.15. Immobilisations incorporelles
et les CCT d’application reprises dans le compte de
pertes et profits, pour la période à laquelle elles se
Les immobilisations incorporelles sont comptabilisées
rapportent.
à leur coût, diminué du cumul éventuel des
amortissements et du cumul des pertes de valeur,
Les rémunérations versées pour les administrateurs,
lorsqu’il est probable que les avantages économiques
les membres de la direction, les cadres et le personnel
futurs attribuables à l’actif iront à l’entité et que le coût
intérimaire sont conformes au règlement d’application
de cet actif peut être évalué de façon fiable.
pour le personnel permanent.
Les dépenses de recherche et développement qui ne
78
Les pensions et rémunérations après la fin des
satisfont pas aux critères de comptabilisation des frais
prestations comprennent les pensions, les cotisations
de développement sont comptabilisées en charges de
pour les assurances groupes, les assurances vie et
l’exercice au cours duquel elles ont été consenties.
invalidité et les assurances hospitalisation. La société
verse des cotisations à un fonds indépendant de la
Les immobilisations incorporelles font l’objet d’un
société, dans le cadre d’un règlement des cotisations
amortissement linéaire sur leur durée d’utilité atten-
promises au profit de ses employés. Un plan d’épargne
due. Les durées d’amortissement sont réexaminées au
pension avec règlement des cotisations promises est
minimum à la clôture de chaque exercice.
un plan dans le cadre duquel la société paie des primes
fixes et n’est pas tenue par une obligation légale ou
5.1.16. Immeubles de placement
effective de verser des cotisations supplémentaires
si le fonds devait disposer d’actifs insuffisants. Les
a. Définition
cotisations sont reprises en qualité de charge pour la
Les immeubles de placement comprennent tous
période sous revue au cours de laquelle les prestations
terrains et constructions, y compris les constructions
y relatives ont été fournies.
dont une partie limitée est occupée par son propriétaire
et les constructions faisant l’objet de contrats de
5.1.13. Réductions de valeur
location simple, prêt(e)s à être loué(e)s et qui génèrent
(entièrement ou partiellement) des revenus locatifs.
La valeur comptable des actifs de l’entreprise est
analysée périodiquement afin d’examiner s’il existe un
b. Comptabilisation initiale et évaluation
motif de réduction de valeur. Les réductions de valeur
La comptabilisation initiale au bilan s’effectue a la
particulières sont reprises dans le compte de résultats
valeur d’acquisition y compris les coûts de transaction
si la valeur comptable de l’actif est supérieure à la
tels que les honoraires professionnels, les services
valeur réalisable.
légaux, les droits d’enregistrement et autres taxes
de transfert. La taxe de sortie, due par les sociétés
5.1.14. Bénéfice (perte) de base dilué(e) par action
absorbées par la sicafi, fait également partie de la
valeur d’acquisition.
Le résultat de base par action est calculé en divisant
le résultat net qui résulte du compte de pertes et
Les commissions relatives aux achats de constructions
profits par la moyenne pondérée du nombre d’actions
sont considérées comme des frais accessoires de ces
ordinaires en souffrance (autrement dit le nombre
achats, et ajoutées à la valeur d’acquisition.
total d’actions émises diminué des actions propres)
Si l’immobilier est obtenu via l’acquisition des actions
d’une société immobilière, l’apport en nature d’un
4. les avantages locatifs : ceux-ci ont trait aux
immeuble contre l’émission de nouvelles actions ou
interventions que le propriétaire consent en faveur
la fusion par acquisition d’une société immobilière,
du locataire au niveau de travaux d’aménagement
les frais de l’acte, les frais d’audit et de consultance,
visant à convaincre le locataire de louer des espaces
les indemnités de remploi, les frais de mainlevée des
existants ou supplémentaires. À titre d’exemple,
financements des sociétés absorbées et les autres frais
l’aménagement de bureaux (luxueux), une publicité
de fusion sont également portés à l’actif.
sur le toit, la création d’espaces supplémentaires. Ces
coûts sont répartis sur la période qui commence au
c. Dépenses ultérieures
début du contrat de location à la première possibilité
Les dépenses pour travaux à des immeubles de
de résiliation dudit contrat de location et sont
placement sont à charge du profit ou de la perte de
enregistrés en déduction des revenus locatifs.
l’exercice si les dépenses n’ont aucun effet positif sur
d. Évaluation après comptabilisation initiale
portées à l’actif si les avantages économiques attendus
Après la reprise initiale, les immeubles de placement
qui en résultent pour l’entité augmentent.
sont évalués par les experts immobiliers indépendants
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
les avantages économiques futurs attendus et sont
à leur valeur d’investissement. Les immeubles de
On distingue quatre types de dépenses ultérieures
placement sont évalués trimestriellement sur base
relatives aux immeubles de placement :
de la valeur au comptant des loyers sur le marché
et / ou des revenus locatifs effectifs, le cas échéant
1. les frais d’entretien et de réparation : ce sont les
après déduction de charges liées conformément aux
dépenses qui n’augmentent pas les avantages
International Valuation Standards 2001 établis par
économiques futurs attendus de l’immeuble et sont
l’International Valuation Standards Committee.
par conséquent intégralement à charge du compte
de résultat à la rubrique «frais techniques».
Les évaluations sont effectuées en actualisant le loyer
2. les frais de remise en état : ce sont les dépenses
net annuel perçu par les locataires et en déduisant
entraînées par le départ d’un locataire (par exemple
les frais y afférents. L’actualisation est effectuée sur la
la suppression de cloisons, le renouvellement
base du facteur de rendement, qui varie en fonction du
de moquettes...). Ces frais sont à charge du
risque inhérent à l’immeuble concerné.
compte de résultats dans la rubrique “frais
du locataire assumés par le propriétaire pour
Les immeubles de placement sont, conformément à
dégâts locatifs et remises en état”. Ce locataire
IAS 40, repris dans le bilan à la juste valeur. Cette valeur
a souvent payé une indemnité afin de remettre
correspond au montant contre lequel un immeuble
(partiellement) l’immeuble dans son état initial.
pourrait être échangé entre des parties bien informées,
Les indemnités reçues pour la remise en état d’un
avec leur accord, et dans des conditions de concurrence
bâtiment sont inscrites au bilan dans les comptes
normale. Du point de vue du vendeur, elle doit être
de régularisation du passif jusqu’à ce que les travaux
comprise déduction faite des droits d’enregistrement.
de remise en état soient complètement terminés
ou jusqu’au moment où on obtient une garantie
L’Association belge des Assets Managers (BEAMA)
suffisante du montant de ces travaux. À ce moment,
a publié le 8 février 2006 un communiqué en ce qui
tant les revenus de l’indemnité que les charges de la
concerne l’importance de ces droits d’enregistrement.
remise en état sont enregistrés dans le résultat.
Voir aussi www.beama.be.
3. les travaux de rénovation :ce sont les dépenses résultant
de travaux occasionnels qui augmentent sensiblement
Un groupe d’experts immobiliers indépendants, qui
les avantages économiques attendus de l’immeuble
procède à l’évaluation périodique de la valeur des
(par exemple: l’installation d’une climatisation ou la
immeubles des sicaf immobilières, a jugé que pour
création de places de parking supplémentaires). Les
les transactions concernant des immeubles situés
coûts directement attribuables de ces travaux, tels
en Belgique ayant une valeur globale inférieure
que les matériaux, les travaux d’entrepreneurs, les
à € 2,5 millions, il fallait tenir compte de droits
études techniques et les honoraires d’architectes, sont
d’enregistrement allant de 10,0% à 12,5% en fonction
par conséquent inscrits à l’actif.
de la région où se trouve l’immeuble.
79
Pour les transactions concernant des immeubles d’une
bilisées initialement à leur coût, et évaluées ensuite
valeur globale supérieure à € 2,5 millions et vu l’éventail
conformément au modèle du coût.
des méthodes de transfert de propriété utilisées en
Belgique, les mêmes experts ont estimé – à partir d’un
Les frais accessoires sont uniquement inscrits à l’actif
échantillon représentatif de 220 transactions réalisées
lorsque les avantages économiques futurs relatifs à
sur le marché entre 2002 et 2005 représentant un total
l’immobilisation corporelle augmentent.
de € 6,0 milliards – la moyenne pondérée de ces droits
à 2,5%.
c. Amortissements et pertes de valeur exceptionnelles
Les autres immobilisations corporelles sont amorties sur
Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale
base du mode linéaire. L’amortissement prend cours lors
à la valeur d’investissement divisée par 1,025 (pour des
de l’acquisition de l’immobilisation. Les pourcentages
immeubles d’une valeur supérieure à € 2,5 millions) ou à
suivants sont applicables sur base annuelle :
la valeur d’investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des
· installations, machines et outillage
immeubles d’une valeur inférieure à € 2,5 millions).
· mobilier et matériel roulant
20%
5%
· matériel informatique
Les pertes ou profits qui résultent d’une modification
de la juste valeur d’un immeuble de placement sont
repris(es) dans le compte de pertes et profits relatif à
la période au cours de laquelle ils/elles apparaissent
80
33%
· biens immeubles à usage personnel:
· terrains
0%
· bâtiments
· autres immobilisations corporelles
5%
16,66 %
et sont lors de l’affectation des bénéfices reportés aux
réserves indisponibles.
S’il existe des indices montrant qu’un actif a pu
perdre de la valeur, la valeur comptable est comparée
Les bâtiments à usage personnel sont repris dans le
à la valeur recouvrable. Si la valeur comptable est
bilan à la juste valeur si une partie limitée seulement est
supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur
occupée par l’entité, à des fins d’utilisation personnelle.
est comptabilisée.
Dans le cas contraire, le bâtiment est classé dans la
rubrique “autres immobilisations corporelles”.
d. Sortie et mise hors service
Au moment de la vente ou de la mise hors service
e. Sortie d’un immeuble de placement
d’immobilisations corporelles, la valeur comptable
Les commissions payées à des courtiers dans le cadre
n’est plus comptabilisée au bilan, et le profit ou la perte
d’un mandat de vente sont à charge de la perte ou du
est comptabilisé(e) dans le compte de résultat.
profit réalisé sur la vente.
5.1.18. Actifs financiers
Les pertes ou profits réalisé(e)s sur la vente d’un
immeuble de placement sont comptabilisé(e)s dans le
Les prêts, créances et placements détenus jusqu’à la fin
compte de pertes et profits pour la période sous revue,
de la durée sont évalués au coût amorti au moyen de la
sous la rubrique ‘résultat sur vente d’immeubles de
méthode d’intérêt effectif
placement’ et sont, lors de la distribution du résultat,
imputé(e)s aux réserves indisponibles.
5.1.19. Créances commerciales et autres immobilisations corporelles
5.1.17. Autres immobilisations corporelles
Les créances non courantes sont escomptées sur
a. Définition
la base des taux d’intérêt d’application à la date
Les immobilisations sous contrôle de l’entité qui
d’acquisition. Les créances en devises étrangères sont
ne répondent pas à la définition d’un immeuble
converties en euros en fonction du taux final à la date
de
du bilan.
placement
sont
classées
comme
«autres
immobilisations corporelles».
Une réduction de valeur est enregistrée s’il existe des
b. Évaluation
doutes en ce qui concerne le paiement intégral de la
Les autres immobilisations corporelles sont compta-
créance à la date d’échéance.
5.1.20. Créances et obligations fiscales reportées
5.1.22. Fonds propres
Les créances et obligations fiscales sont appréciées
Le capital comprend la trésorerie nette obtenue lors de
contre le taux fiscal d’application dans la période à
la constitution, d’une fusion ou d’une augmentation
laquelle elles se rapportent.
de capital, diminuée des coûts externes directs (tels
que les droits d’enregistrement, les frais de notaire et
Les créances et obligations fiscales reportées sont
de publication, ainsi que les coûts des banques qui ont
comptabilisées sur la base de la méthode de dette
accompagné l’augmentation de capital).
(‘liability methode’) pour toutes les différences
temporaires entre la base imposable et la valeur
Lorsque le capital social est racheté, le montant, y
comptable à des fins de rapportage financier, et ce tant
compris les coûts directement imputables, est repris
pour les actifs que pour les obligations. Les créances
comme modification des fonds propres. Les actions
fiscales reportées ne sont reconnues que si on peut
rachetées sont considérées comme une réduction des
s’attendre à des bénéfices imposables contre lesquels
fonds propres.
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
la créance fiscale reportée peut être écoulée.
La différence entre la juste valeur des immeubles et
5.1.21. Actifs courants
la valeur d’investissement des immeubles comme
déterminée par les experts indépendants peut être
Les créances commerciales et autres actifs circulants à
reprise à la fin de la période sous la rubrique « Impact
un an maximum sont repris à leur valeur nominale, à la
sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés
date de clôture de l’exercice.
lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement » des fonds propres.
Une réduction de valeur est reprise s’il existe des
doutes en ce qui concerne le paiement intégral de la
Les dividendes font partie des bénéfices non distribués
créance à la date d’échéance.
jusqu’au moment où l’Assemblée générale des
actionnaires attribue les dividendes.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les dépôts comptants exigibles directement
5.1.23. Provisions courantes et non courantes
et les placements courants extrêmement liquides qui
peuvent être convertis en moyens financiers dont
Une provision est un passif dont l’échéance ou le
le montant est connu et qui, intrinsèquement, ne
montant est incertain. Le montant comptabilisé
présentent aucun risque matériel de modification de
en provision doit être la meilleure estimation de la
valeur. Initialement, chaque placement d’argent est
dépense nécessaire au règlement de l’obligation
repris au prix de revient. Les titres cotés en bourse sont
actuelle à la date de clôture.
appréciés à leur valeur de marché.
Les provisions sont uniquement comptabilisées
Les frais consentis pendant l’exercice et qui sont, en
lorsqu’une obligation actuelle (juridique ou implicite)
tout ou en partie, imputables au cours d’un exercice
apparaît du fait d’événements passés pouvant conduire
suivant, seront comptabilisés dans les comptes de
à une sortie de ressources représentatives d’avantages
régularisation de l’actif, de telle sorte que le coût tombe
économiques et que le montant de l’obligation peut
dans la période à laquelle il se rapporte.
être estimé de manière fiable.
Les revenus et parts de revenus qui ne seront encaissés
5.1.24. Obligations
que sur un ou plusieurs exercice(s) ultérieur(s), mais
qui doivent être liés à l’exercice correspondant, seront
Les créances commerciales sont reprises à leur valeur
comptabilisés à concurrence du montant de la part
nominale à la date du bilan.
relative à l’exercice correspondant.
Les passifs avec intérêts sont initialement repris sur la
base du coût, moins les frais directement affectables.
Ensuite, on reprend la différence entre la valeur
81
comptable et le montant remboursable dans le compte
fin, entièrement ou partiellement, sont reprises
des bénéfices et des pertes sur la période du prêt sur la
séparément dans le rapport financier.
base de la méthode d’intérêt effective. Les obligations
à court terme sont reprises à leur valeur nominale.
5.1.27. Droits, obligations, litiges et événements posté–
Les indemnités versées et les frais de remise en état
rieurs à la date du bilan non repris dans le bilan
sont comptabilisés sur un compte de régularisation du
passif, jusqu’à ce que la remise en état de l’immeuble
Ces actifs et obligations s’apprécient contre la
donné en location soit entièrement terminée ou jusqu’à
valeur nominale déterminée sur la base du montant
ce que le prix de revient de cette remise en état puisse
mentionné dans le contrat
être déterminé avec suffisamment de certitude.
En l’absence de valeur nominale et dans le cas où une
5.1.25 Principes de segmentation
appréciation est impossible, les droits et obligations
sont mentionnés ‘pro memorie’.
Un segment est une composante distincte de
l’entreprise, active sur un marché spécifique et exposée
Les événements postérieurs à la date du bilan sont
à des risques et rendements différents de ceux des
des événements favorables ou défavorables survenant
autres segments.
entre la date du bilan et la date d’approbation des
comptes annuels en vue de leur publication. Pour les
82
Comme Intervest Offices investit principalement
événements qui fournissent des informations sur la
dans des immeubles industriels, avec les segments
situation effective à la date du bilan, ce sera traité dans
« bureaux » et «immeubles semi-industriels» à dis-
le compte de résultats.
tinguer, ces segments d’activités constituent la
segmentation principale.
Les dividendes distribués aux actionnaires après la
date du bilan ne sont pas traités administrativement
· La catégorie des bureaux comprend l’immobilier loué
à la date du bilan.
à des fins professionnelles aux entreprises en tant
qu’espace de bureau ;
5.2. Gestion des risques financiers
· les immeubles semi-industriels concernent les
bâtiments ayant une fonction logistique, les espaces
5.2.1. Risques liés aux taux de change et intérêts
de stockage et le bâtiment high-tech.
Intervest Offices n’est pas exposée aux risques liés aux
La segmentation secondaire est basée sur la
taux de change car elle est exclusivement active dans
répartition géographique, sur la base de l’implantation
la zone ‘euro’.
de l’immobilier, des régions Anvers, Bruxelles et des
Près de 50 % du total du bilan d’Intervest Offices sont
autoroutes E19 (y compris Mechelen) et A12.
financés par des dettes productrices d’intérêts et par
conséquent, la société est exposée à un risque lié aux
Il n’existe aucune transaction d’une importance
taux d’intérêt. Ce risque est néanmoins compensé par
quelconque entre les différentes sociétés du groupe.
le fait que, selon la politique des taux d’intérêt, 60 à
La différence entre les recettes internes et externes
80 % du portefeuille d’intérêts est financé par des taux
du segment n’est pas considérée comme pertinente et
d’intérêt fixe à long terme ou par le fait que les taux
n’est pas reprise dans la segmentation.
d’intérêts variables sont couverts contre les hausses des
taux.
5.1.26. Fin d’activités
5.2.2. Risque de financement
La fin d’activités désigne l’abandon ou l’arrêt d’une
partie distincte des activités du groupe, selon un
Il existe un risque qu’Intervest Offices ne bénéficie pas
plan distinct établi à cet effet, l’activité concernée
d’un renouvellement de ses lignes de crédit. Ce risque
constituant une activité professionnelle substantielle
est limité en répartissant autant que possible les jours
distincte ou une zone d’activité géographique. Les
d’échéance des lignes de crédit. Les relations avec les
activités professionnelles auxquelles il est mis
banques sont elles aussi réparties de telle sorte qu’en
matière de crédit, la dépendance à l’égard d’une ou
de quelques banques soit limitée. Dans certains cas
exceptionnels, Intervest Offices pourrait, enfin, faire
appel aux capacités de crédit de ses actionnaires
(principaux).
5.2.3. Risque de crédit
Le risque que les locataires d’Intervest Offices refusent
de ou ne peuvent payer leur loyer est limité. La société
dispose en effet de nombreux locataires et aucun de ces
locataires ne représente un pourcentage substantiel
des revenus locatifs. Intervest Offices suit les loyers
en souffrance de très près et prend les mesures
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
nécessaires pour garantir leur encaissement. En cas de
non-paiement des loyers, Intervest Offices jouit d’un
privilège sur le mobilier et disposera en général d’une
garantie bancaire dès la première demande.
83
5.3. Informations segmentées
Le rapportage par segment est assurée au sein du groupe conformément à deux bases de segmentation. La base de segmentation primaire est
subdivisée en segments “bureaux” et “bâtiments semi-industriels”. La base de segmentation secondaire reprend les cinq marchés géographiques
dans lesquels le groupe est actif.
5.3.1. Par segment de l’exploitation (primaire)
Les deux segments d’exploitation primaire comprennent les activités suivantes :
- La catégorie “bureaux” comprend l’immobilier loué à des fins professionnelles aux entreprises en tant qu’espace de bureau.
- La catégorie “bâtiments semi-industriels” concerne les immeubles ayant une fonction logistique, les entrepôts et les bâtiments high tech.
La catégorie “corporate” comprend tous les frais fixes non attribués supportés au niveau du groupe.
5.3.1.1. Comptes de résultats par segment
SECTEUR D’ACTIVITÉ
Bureaux
Immeubles
Groupe Intervest
TOTAL
semi-industriels
84
en milliers d’euros
Revenus locatifs
Charges relatives à la location
RÉSULTAT LOCATIF NET
Récupération de charges immobilières
Récuperation de charges locatives et de taxes
2005
2004
2005
2004
30.697
29.090
11.443
-39
1.058
-5
30.658
30.148
11.438
2005
2004
2005
2004
11.436
42.140
40.526
65
-44
1.123
11.501
42.096
41.649
654
773
15
31
669
804
2.712
2.359
584
585
3.296
2.944
-264
-380
-8
0
-272
-380
-2.687
-2.372
-596
-551
-3.283
-2.923
136
97
89
0
225
97
31.209
30.625
11.522
11.566
42.731
42.571
29.845
29.940
10.603
9.457
-2.893
-2.782
37.555
36.615
normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
Coûts du locataire assumés par le propriétaire
pour dégâts locatifs et remises en état
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
Autres revenus et charges relatifs à la location
RÉSULTAT IMMOBILIER
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR
PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d’immeubles de placement
0
0
0
-94
0
0
0
-94
Variations de la juste valeur des immeubles de
-7.302
-21.534
4.817
-126
0
0
-2.485
-21.659
22.543
8.406
15 420
9.237
-2.893
-2.782
35.070
14.862
-11.371
-10.605
-11.371
-10.605
34
-19
34
-19
-14.230
-13.406
23.733
4.238
placement
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DU SEGMENT
Résultat financier
Impôts
RÉSULTAT NET
22.543
8.406
15.420
9.237
5.3.1.2. Bilan par segment
SECTEUR D’ACTIVITÉ
Bureaux
Immeubles
Groupe Intervest
TOTAL
semi-industriels
2005
2004
2005
2004
444.180
414.426
140.863
135.370
2.219
1.622
1.708
2.009
446.399
416.048
142.571
137.379
Passifs non courants
0
0
0
Passifs courants
0
0
0
Autres passifs
6.069
2.711
PASSIFS PAR SEGMENT
6.069
2.711
en milliers d’euros
2005
2004
2005
2004
0
0
585.043
549.796
1.799
3.648
5.726
7.279
1.799
3.648
590.769
557.075
0
192.922
173.955
192.922
173.955
0
65.104
73.511
65.104
73.511
120
20
14.255
6.590
20.444
9.321
120
20
272.280
254.056
278.470
256.787
ACTIFS
Immeubles de placement
Autres actifs
ACTIFS PAR SEGMENT
PASSIFS
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.3.1.3. Chiffres clés importants
SECTEUR D’ACTIVITÉ
Bureaux
Immeubles
TOTAL
semi-industriels
2005
2004
Juste valeur des immeubles de placement
444.180
414.426
140.863
Valeur d’investissement des immeubles de placement
455.284
424.787
144.650
6,91%
7,02%
8,12%
8,45%
7,20%
7,37%
Surface locative totale (m2)
287.242
266.620
251.392
251.392
538.634
518.012
Taux d’occupation (%)
78,16%
75,22%
95,79%
96,21%
82,31
80,42%
en milliers d’euros
Rendement du segment (%)
2005
2004
2005
2004
135.370
585.043
549.796
139.020
599.934
563.807
5.3.2. Par segment géographique (secondaire)
Les activités de Intervest Offices sont subdivisées sur le plan géographique en cinq régions comme suit :
- “E19”: immeubles situés dans les environs de l’autoroute E19 entre Anvers et Bruxelles (y compris Malines).
- “A12”: immeubles situés dans les environs de l’autoroute A12 entre Anvers et Bruxelles.
- “Brussel”: immeubles situés le long du ring autour de Bruxelles.
- “Antwerpen”: immeubles situés le long du ring autour d’Anvers.
- “Autres régions”: immeubles qui ne sont pas situés dans un des quatre segments géographiques
susmentionnés.
85
SEGMENTATION
E19
A12
Bruxelles
Anvers
Autres régions
TOTAL
GÉOGRAPHIQUE
2005
2004
2005
2004
2005
2004
2005
2004
2005
2004
2005
2004
13.981
12.429
5.487
5.393
13.920
13.642
4.546
4.564
4.206
4.498
42.140
40.526
173.672
151.680
66.556
63.132
221.144
211.859
62.841
62.772
60.830
60.354 585.043 549.797
178.014
155.472
68.220
64.710 226.672
217.155
64.510
64.440
62.518
62.030 599.934 563.807
8,05%
8,19%
8,24%
8,54%
6,29%
6,44%
7,23%
7,27%
6,91%
7,45%
7,20%
7,37%
24.200
0
0
0
9.275
0
0
0
0
0
33.475
0
en milliers d’euros
Revenus locatifs
Juste valeur des
immeubles de
placement
Valeur
d’investissement
des immeubles de
placement
Rendement du
segment
Investissements
pendant l’exercice
86
5.4 Explication résultat immobilier
5.4.1. Revenus locatifs
2005
2004
42.659
40.619
en milliers d’euros
Loyers
Revenus garantis
Réductions locatives
Avantages locatifs octroyés aux locataires (incentives)
Indemnités de rupture anticipée de bail
Total des revenus locatifs
337
291
-801
-448
-97
-38
42
102
42.140
40.526
Aperçu des revenus futurs provenant de leasing opérationnel
La valeur comptante des revenus locatifs futurs jusqu’à la première date d’échéance des loyers a les termes d’encaissement
suivants:
2005
2004
38.426
31.158
Ayant plus d’un an mais 5 ans ou plus à courir
75.432
68.439
Ayant plus de 5 ans à courir
35.007
40.150
148.865
139.747
en milliers d’euros
Créances:
Échéant dans l’année
Total des revenus futurs provenant de leasing opérationnel
5.4.2. Charges relatives à la location
2005
2004
en milliers d’euros
Loyers à payer sur locaux pris en location et baux emphytéotiques
-39
-40
Réductions de valeur sur créances commerciales
-5
-118
Reprise de réductions de valeur sur créances commerciales
0
1.281
-44
1.123
Total des charges relatives à la location
Au cours de l’exercice de 2004, le groupe est parvenu à récupérer quelques créances douteuses sur lesquelles des
diminutions de valeurs avaient été constituées précédemment, pour un montant de € 1,3 million. Au cours de
l’exercice de 2005, une telle situation ne s’est pas présentée.
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.4.3. Récupération de charges immobilières
2005
2004
24
165
Indemnités reçues pour la gestion des bâtiments loués
645
639
Total de la récupération de charges immobilières
669
804
en milliers d’euros
Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs
La récupération des charges immobilières concerne principalement l’indemnisation que reçoit le groupe de la part de
ses preneurs pour la gestion des bâtiments loués
5.4.Récupération de charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
2005
2004
en milliers d’euros
Refacturation de charges locatives assumées par le propriétaire
327
660
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués
2.969
2.284
Total de la récupération de charges locatives et taxes normalement assumées pour le
locataire sur immeubles loués
3.296
2.944
Il s’agit ici principalement de frais de précompte immobilier et de charges locatives répercutées qui sont
contractuellement ou oralement à la charge du preneur.
87
5.4.5. Frais du locataire assumés par le propriétaire pour dégâts locatifs et remises en état
2005
2004
Frais des remises en état au terme du bail
-272
-380
Total des frais du locataire assumés par le propriétaire pour dégâts locatifs et remises en
état
-272
-380
en milliers d’euros
Les travaux de remises en état concernent les dépenses engagées à la suite du départ d’un locataire (suppression des
parois, renouvellement du tapis, etc.) en vue de la relocation de l’espace.
5.4.6. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués
2005
2004
en milliers d’euros
Charges locatives assumées par le propriétaire
88
-315
-639
Précomptes et taxes sur immeubles loués
-2.968
-2.284
Total des charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
immeubles loués
-3.283
-2.923
Ce poste comprend le précompte immobilier et les charges locatives dont la répercussion sur le locataire est reprise
dans le poste “récupération des charges locatives et impôts normalement supportés par le locataire sur les biens
loués” (Explication 5.4.4).
5.4.7. Autres revenus et charges relatifs à la location
2005
2004
Régularisation du chiffre de proportion de la TVA de l’exercice précédent
177
85
Autres revenus et charges relatifs à la location
48
12
225
97
42.731
42.191
en milliers d’euros
Total des autres revenus et charges relatifs à la location
TOTAL DU RÉSULTAT IMMOBILIER
5.5. Explication des charges immobilières
5.5.1. Frais techniques
2005
2004
en milliers d’euro
Frais techniques récurrents
Entretien
Primes d’assurances
Frais techniques non récurrents
Total des frais techniques
-915
-2.248
-897
-2.200
-18
-48
-23
4
-938
-2.244
Les frais techniques supérieurs de l’exercice 2004 sont dus à l’exécution de travaux d’entretien importants sur les
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
toits de différents bâtiments semi-industriels pour un montant de € 1,3 million.
5.5.2. Frais commerciaux
2005
2004
Commissions de courtiers
-92
-55
Publicité
-173
-159
Honoraires d’avocats et frais juridiques
-67
-220
-332
-434
2005
2004
-742
-679
en milliers d’euro
Total des frais commerciaux
5.5.3. Charges et taxes sur immeubles non loués
en milliers d’euro
Frais d’inoccupation de l’exercice
Régularisation des frais d’inoccupation des exercices précédents
114
582
Précompte immobilier sur l’inoccupation
-582
-541
Récupération du précompte immobilier sur l’inoccupation
630
766
-580
128
Total charges et taxes sur immeubles non loués
Le groupe récupère en grande partie le précompte immobilier facturé sur les parties inoccupées des bâtiments par le
biais de requêtes déposées auprès du service fiscal de Flandre.
89
5.5.4. Frais de gestion immobilière
2005
2004
en milliers d’euro
Honoraires versés aux gérants (externes)
Charges de la gestion interne des immeubles
Total des frais de gestion immobilière
-121
-120
-1.620
-1.463
-1.741
-1.583
2005
2004
5.5.5. Autres charges immobilières
en milliers d’euro
Charges à charge du propriétaire
Autres charges immobilières
Total des autres charges immobilières
-304
-73
-72
-123
-376
- 196
-3.967
-4.329
Les frais à charge du propriétaire concernent les dépenses à la charge du groupe sur la
base des conventions contractuelles avec les preneurs.
90
TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES
5.6. Explication des frais généraux
2005
2004
-195
-180
en milliers d’euros
Impôt d’ ICB
Banque dépositaire
Honoraire du commissaire
Rémunération des administrateurs
Liquidity provider
-74
-77
-133
-102
-14
-20
-11
-11
Service financier
-154
-160
Primes du personnel
-402
-534
Autres frais
-259
-178
-1.242
-1.262
Total des frais généraux
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.7. Explication d’autres revenus et charges d’exploitation
Les autres revenus et charges d’exploitation comprennent principalement les récupérations des avantages de
toutes natures.
91
5.8. Explication des rémunérations du personnel
2005
Détail des primes du personnel
en milliers d’euros
Rémunération du personnel
Frais de la
Frais
2004
TOTAL
Frais de la
Frais
gestion
liés
gestion
liés
interne du
au fonds
interne du
au fonds
TOTAL
patrimonium
patrimonium
818
320
1.138
623
358
981
590
171
761
447
205
652
17
6
23
13
8
21
0
0
0
30
30
60
- sécurité sociale
145
42
187
114
25
139
- autres charges
66
101
167
19
90
109
234
82
316
324
176
500
234
82
316
276
128
404
0
0
0
48
48
96
1.052
402
1.454
947
534
1.481
- salaires et autres rémunérations
payés dans les 12 mois
- pensions et rémunérations après
démission
- rémunérations de licenciement
Rémunérations du management
- salaires et autres primes payés
92
dans les 12 mois
- rémunérations de licenciement
TOTAL
Le nombre de travailleurs à la fin de l’année 2005, exprimé en équivalents temps plein, se monte à 14,5 membres du
personnel pour la gestion interne du patrimoine (2004: 12) et à 5,5 membres du personnel pour la gestion du fonds
(2004: 5).
Pour son personnel fixe, le groupe a conclu un contrat d’assurance groupe du type “cotisation définie” (defined
contribution plan) auprès d’une compagnie d’assurances externe. Des cotisations du plan d’assurance sont financées
par l’entreprise. Ce contrat d’assurance groupe respecte la loi Vandenbroucke sur les pensions. Les passifs en matière
de cotisations sont repris dans le calcul des bénéfices et des pertes au cours de la période concernée.
5.9. Explication du résultat sur les ventes des immeubles de placement
2005
2004
en millier d’euros
Valeur d’acquisition
8.280
Cumul des surplus values et des dépréciations spéciales
Valeur comptable ( juste valeur)
-104
0
Frais de vente (reprise de provisions)
149
Prix de vente
Total du résultat sur les ventes des immeubles de placement
8.176
7.933
0
-94
Au cours de l’exercice 2004, 2 bâtiments semi-industriels ont été vendus, à savoir un magasin situé à Wommelgem
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
et un entrepôt à Putte. La perte sur ces ventes se monte à € 94(000). Au cours de l’exercice de 2005, nous n’avons
procédé à aucune vente d’immeubles de placement.
5.10. Explication des variations de la juste valeur des immeubles de placement
2005
2004
en millier d’euros
Variations positives des immeubles de placement
10.339
1.752
Variations négatives des immeubles de placement
-12.080
-22.266
-1.741
-20.514
Variations d’étalement des gratuités locatives et concessions aux locataires
-744
-1.145
Subtotal autres variations liées à la juste valeur des immeubles de placement
-744
-1.145
-2.485
-21.659
Subtotal des variations positives des immeubles de placement
Total de la variation de la juste valeur des immeubles de placement
Pour l’année 2005, la perte sur le portefeuille se monte à € 2,5 millions par rapport à € 21,7 millions en 2004. La
variation négative de la juste valeur en 2005 est la conséquence de l’estimation des experts immobiliers (€ 1,7
million) et des avantages locatifs octroyés au preneur répartis dans le résultat (€ 0,8 million). La variation de la valeur
de l’immobilier se compose d’une part de hausses de valeur (€ 10,3 millions) et d’autre part de baisses de valeur
(- € 12 millions). Les baisses de valeur sont dues à des prix locatifs inférieurs et au taux d’inoccupation considérable
sur le marché des bureaux.
93
5.11. Explication du résultat financier
2005
2004
en milliers d’euros
Revenus financiers
130
244
Charges d’intérêts
-11.424
-10.789
Autres charges financières
-77
-60
Total du résultat financier
-11.371
-10.605
Les résultats financiers comprennent les intérêts perçus sur les comptes bancaires et sur les créances commerciales
non courantes.
Les autres frais financiers concernent principalement les frais bancaires et les commissions financières.
Les charges d’intérêt peuvent être subdivisées selon la date d’échéance de la ligne de crédit et selon le caractère du
taux d’intérêt.
Le taux d’intérêt moyen des dettes financières non courantes se monte pour l’année 2005 à 4,75% (2004: 4,85%).
94
Le taux d’intérêt moyen des passifs financiers courants se monte pour 2005 à 3,08% (2004: 2,97%).
5.11.1. Charges d’intérêts divisées selon la date d’échéance de la ligne de crédit
2005
2004
Charges d’intérêts sur dettes financières non courantes
-8.972
-8.648
Charges d’intérêts sur dettes financières courantes
-2.452
-2.141
-11.424
-10.789
2005
2004
Charges d’intérêts avec taux d’intérêt fixe
-8.972
-8.648
Charges d’intérêts avec taux d’intérêt variable
-2.452
-2.141
-11.424
-10.789
en milliers d’euros
Total des charges d’intérêts
5.11.2. Charges d’intérêts divisées selon le taux d’intérêt fixe et variable
en milliers d’euros
Total des charges d’intérêts
5.12. Explication des impôts
Avec l’arrêté royal du 15/4/1995, le législateur a donné un statut fiscal favorable aux sicaf immobilières. Si une société
adopte le statut de sicaf immobilière, ou si une société (ordinaire) fusionne avec une sicaf immobilière, elle doit payer
un impôt unique (exit tax). Ensuite la sicafi est uniquement soumise aux impôts sur des parties très spécifiques,
telles que “dépenses rejetées”. Sur la majorité du bénéfice qui résulte des locations et des plus-values sur les ventes
des immeubles de placement, aucun impôt des sociétés n’est payé.
2005
2004
-11
-15
-1
-4
Récupération des taxes
46
0
TOTAL DES IMPÔTS
34
-19
en milliers d’euros
Impôts sur les sociétés
Précompte mobilier non récupérable
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
95
5.13. Explication du nombre d’actions et du bénéfice par action
5.13.1. Mouvements du nombre d’actions
Nombre d’actions au début de l’exercice
Nombre d’actions émises pour combinaisons d’entreprise au 17/01/2005
2005
2004
Nombre
Nombre
d’actions
d’actions
13.224.061
13.224.061
658.601
0
Nombre d’actions à la fin de l’exercice
13.882.662
13.224.061
Nombre d’actions copartageantes
13.882.662
13.224.061
0
0
13.882.662
13.224.061
2005
2004
23.733
4.238
126
125
71
43
6
0
0
94
2.485
21.659
26.421
26.159
Adaptations pour le calcul du bénéfice dilué par action
Moyenne pondérée du nombre d’actions pour le calcul du bénéfice dilué par action
5.13.2. Détermination du montant de la distribution obligatoire de dividendes
Résultat d’exploitation monétaire net selon les comptes annuels simples (IFRS)
96
en milliers d’euros
Résultat net (consolidé)
Rétouchement des comptes annuels
Transactions de nature non courante comprises dans le résultat net (+/-)
Amortissements (+) et reprises d’amortissements (-)
Réductions de valeur exceptionnelles (+) / Reprises de réductions de valeur
exceptionnelles (-)
Résultat sur vente d’immeubles de placement (+/-)
Variation de la juste valeur d’immeubles de placement (+/-)
Résultat d’exploitation monétaire net
Le résultat d’exploitation monétaire net ne doit plus subir aucune adaptation pour d’éventuelles plus-values non
exemptées sur les ventes d’immeubles de placement. Par conséquent, le résultat d’exploitation monétaire net est
égal au montant applicable pour la distribution obligatoire.
5.13.3. Calcul du bénéfice par action
2005
2004
Bénéfice par
Bénéfice par
action
action
Le bénéfice ordinaire par action 11
1,71
0,32
Le bénéfice dilué net par action 12
1,71
0,32
1,90
1,98
en euros
Le bénéfice distribuable par action 13
5.13.4. Dividende proposé par action
Après clôture de l’exercice, la distribution de dividendes ci-dessous a été proposée par le conseil d’administration.
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
Elle sera présentée à l’assemblée générale des actionnaires le 10 mai 2006. La distribution du dividende n’a pas été
reprise, conformément à la norme IAS 10, en tant que passif et n’a aucun effet sur l’imposition du bénéfice.
2005
Dividende proposé par action (en euros) 14
2004
1,90
1,98
Rémunération du capital (en milliers d’euros)
26.377
26.184
Distribution du dividende exprimée en pourcent du montant obligatoire
100%
100%
11 Le bénéfice ordinaire par action est le résultat net tel que publié dans le compte des bénéfices et des pertes divisé par le nombre moyen
pondéré d’actions ordinaires.
12 Le bénéfice dilué par action est le résultat net tel que publié dans le compte de résultats par le nombre moyen pondéré d’actions
diluées.
13 Le bénéfice distribuable par action est le montant applicable à la distribution obligatoire divisé par le nombre moyen pondéré d’actions
ordinaires.
14 Au 31 décembre 2004, la distribution du dividende a été calculé conformément à l’A.R. du 10 avril 1995 et sur base des comptes annuels
rédigés selon les normes DE GAAP.
97
5.14 Annexe des actifs non courants - immeubles de placement exclus
Tableau des investissements et des amortissements
en milliers d’euros
Immobilisations
Autres immobilisations
incorporelles
corporelles
2005
2004
2005
2004
Valeur d’acquisition
Solde au terme de l’exercice précédent
16
4
143
64
Acquisitions
0
12
362
79
Transferts et mises hors service (-)
0
0
-8
0
16
16
497
143
Solde au terme de l’exercice
Amortissements et moins-values exceptionnelles
Solde au terme de l’exercice précédent
-5
0
-38
0
Acquisitions
-5
-5
-66
-38
Transferts et mises hors services (+)
0
0
2
0
-10
-5
-102
-38
6
11
395
105
Durée de vie prévue
3 ans
3 ans
Période d’amortissement
3 ans
3 ans
Solde au terme de l’exercice
Valeur comptable nette
98
AUTRES INFORMATIONS
Immobilisations incorporelles réalisées externement
5.15 Explication actifs non courants: immeubles de placement
Tableau des investissements et des revalorisations
Immeubles de placement
2005
2004
549.796
576.482
3.513
2.004
33.475
0
en milliers d’euros
Solde au terme de l’exercice précédent
Acquisitions
Acquisitions par des combinaisons d’entreprises
Transmissions et mises hors service (-)
0
-8.176
Variation négative de la juste valeur (-)
-1.741
-20.514
585.043
549.796
599.934
563.807
Solde au terme de l’exercice
AUTRES INFORMATIONS
Valeur d’investissement des immeubles
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.16. Explication des créances commerciales et autres actifs non courants
2005
2004
en milliers d’euros
Cautions
15
15
Créance de la Commission Européenne
1.291
1.483
Total des créances commerciales et autres actifs non courants
1.306
1.498
Le groupe a une créance commerciale non courante avec la Commission européenne qui rapporte annuellement
des intérêts de 6,15% concernant le financement des espaces archivage pour un montant initial de € 2,1 millions. La
créance est remboursée sur une base trimestrielle, avec comme échéance finale le 1er avril 2012.
99
5.17. Explication des actifs courants
5.17.1. Créances commerciales
2005
2005
1.222
1.842
629
620
en milliers d’euros
Créances commerciales
Factures à libeller
Débiteurs douteux
671
765
-593
-580
192
180
2.121
2.827
2005
2004
Impôts sur les sociétés à récupérer
207
185
Exit tax à récupérer
217
217
22
22
0
11
446
435
Provision débiteurs douteux
Créance de la Commission Européenne
Total des créances commerciales
5.17.2. Créances fiscales et autres actifs courants
en milliers d’euros
100
Précompte mobilier à récupérer
Garanties payées
Total des créances fiscales et autres actifs courants
Pour l’explication de la situation fiscale du groupe, nous renvoyons au rapport du comité de direction, chapitre
“fiscalité”.
5.17.3. Trésorerie et équivalents de trésorerie
2005
2004
629
1.694
1
1
630
1.695
en milliers d’euros
Banques
Trésorerie
Total trésorerie et équivalents de trésorerie
5.17.4. Comptes de régularisation
2005
2004
Précompte immobilier à récupérer
732
480
Autres frais à transmettre
90
228
822
708
en milliers d’euros
Total des comptes de régularisation
Le groupe récupère en grande partie le précompte immobilier facturé sur les parties de bâtiments inoccupées par
le biais de requêtes déposées auprès du service fiscal de Flandre.
TOTAL DES ACTIFS COURANTS
4.019
5.665
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
101
5.18. Explication capitaux propres
5.18.1. Capital
Évolution du capital
Date
Opération
08.08.1996
Constitution
05.02.1999
Augmentation de capital par apport en nature
05.02.1999
Augmentation de capital par incorporation de
(Atlas Park)
Movements
Total capital
Nombre
Nombre total
des capiteaux
investi après
d’actions
d’actions
l’opération
créées
en milliers
en milliers
d’euros
d’euros
en unités
en unités
62
62
1.000
1.000
4.408
4.470
1.575
2.575
-3.106
1.364
0
2.575
primes d’émission et réserves et réduction de
capital par incorporation de pertes rapportées
05.02.1999
Division des actions
05.02.1999
Augmentation de capital par apport en espèces
29.06.2001
Fusion par absorption de sociétés anonymes
0
1.364
1.073.852
1.076.427
1.039
2.403
820.032
1.896.459
16.249
18.653
2.479.704
4.376.163
23.088
41.741
2.262.379
6.638.54
37.209
78.950
1.353.710
7.992.252
10.231
89.181
1.035.711
9.027.963
24.824
114.005
2.512.998
11.540.961
4.107
118.111
167.076
11.708.037
5.016
123.127
1.516.024
13.224.061
3.592
126.719
658.601
13.882.662
Catian, Innotech, Greenhill Campus et Mechelen
102
Pand
21.12.2001
Fusion par absorption de sociétés appartenant au
groupe VastNed
21.12.2001
Augmentation de capital par apport en nature (De
31.01.2002
Apport de 575.395 actions Siref
08.05.2002
Apport de max. 1.396.110 actions Siref dans le cadre
28.06.2002
Fusion avec Siref SA; échange de 111.384 actions
23.12.2002
Fusion par absorption des sociétés anonymes
17.01.2005
Fusion par absorption des sociétés anonymes
Arend, Sky Building et Gateway House)
d’offre
Siref
Apibi, Pakobi, PLC, MCC et Mechelen Campus
Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4,
Mechelen Campus 5 et Perion 2
Le capital social s’élève au 31.12.2005 à € 126.718.827 et est divisé en 13.882.662 actions libérées sans mention de
valeur nominale.
Capital autorisé
Cette autorisation est valable trois ans à compter de la
publication du procès-verbal de l’assemblée générale
Il est expressément permis au conseil d’administration
et est renouvelable pour une période identique.
d’augmenter le capital social en une ou plusieurs fois
avec un montant de € 126.718.826,79 par apports en
Augmentation de capital
argent, le cas échéant, par incorporation de réserves
ou de primes d’émission, conformément aux règles
Chaque augmentation de capital sera exécutée
prescrites par le code des sociétés, par les présents
conformément aux articles 581 à 607 du code des
statuts et par l’article 11 de l’arrêté royal du 10.04.1995
sociétés, sous réserve du fait qu’en cas d’inscription
sur les sicafi.
contre comptant en vertu de l’article 11 §1 de l’arrêté
royal du 10.04.1995 sur les sicafi, il ne peut être dérogé
aux droits de préemption des actionnaires, stipulé dans
ans à compter de la publication dans les annexes
les articles 592 à 595 du code des sociétés. En outre,
du moniteur Belge du procès-verbal de l’assemblée
la société doit respecter les dispositions concernant
générale extraordinaire du 17.01.2005, c’est-à-dire à
l’émission publique d’actions de l’article 125 de la loi du
compter du 10 février 2005. Cette autorisation est
04.12.1990 et des articles 28 et suivants de l’arrêté royal
renouvelable.
du 10.04.1995.
À chaque augmentation de capital, le conseil
Les augmentations de capital par le biais d’apports en
d’administration fixe le prix, la prime d’émission
nature sont soumises aux dispositions des articles 601
éventuelle et les conditions d’émission des nouvelles
et 602 du code des sociétés. En outre, et conformément
actions à moins que l’assemblée générale ne prenne
à l’article 11 §2 de l’arrêté royal du 10.04.1995 sur les
elle-même ces décisions. Les augmentations de capital
sicafi, il faut respecter les conditions suivantes :
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
Cette autorisation est valable pour une durée de cinq
peuvent donner lieu à l’émission d’actions avec ou sans
droit de vote.
1. L’identité de la personne qui réalise l’apport doit
être mentionnée dans le rapport visé dans l’article
Lorsque les augmentations de capital, décidées par
602 du code des sociétés, ainsi que dans l’appel de
le conseil d’administration à la suite de la présente
l’assemblée générale appelée pour l’augmentation
autorisation, contiennent une prime d’émission, le
de capital ;
montant de cette prime d’émission doit être placé sur un
2. Le prix d’émission ne peut être inférieur au cours
compte indisponible spécial, appelé “primes d’émission”,
boursier moyen pendant les 30 jours précédant
qui constitue comme le capital la garantie pour les tiers
l’apport;
et qui ne pourra être réduit ou supprimé sauf décision de
3. Le rapport visé au point 1 doit en outre mentionner
l’assemblée générale qui se réunit conformément aux
les répercussions de l’apport proposé sur la situation
conditions de présence et de majorité prévues pour une
des actionnaires précédents, particulièrement en
diminution de capital, sous réserve de transformation
ce qui concerne leur part dans les bénéfices et le
en capital comme prévu ci-dessus.
capital.
Le conseil d’administration n’a pas utilisé en 2005 le
pouvoir qui lui est confié d’exploiter les montants du
capital autorisé.
Rachat des propres actions
Conformément à l’article 9 des statuts, le conseil
d’administration peut procéder au rachat d’actions
propres par le biais de l’achat ou d’échange dans le
cadre des limites légales autorisées, lorsque cet achat
est nécessaire pour éviter à la société un grave et
sérieux désavantage.
103
5.18.2. Primes d’émission
Evolution des primes d’émission
Augmen-
Apport en
Valeur
Prime
tation de
espèces
d’apport
d’émission
capital
Date
Opération
en milliers d’euros
05.02.99
Augmentation de capital par apport en
1.039
0
20.501
19.462
espèces
21.12.01
-13.747
Règlement des pertes comptables suite à la
fusion par absorption de sociétés appartenant
au Groupe VastNed
31.01.02
Apport de 575.395 actions Siref
08.05.02
Apport de max. 1.396.110 actions Siref dans le
10.231
1.104
27.422
16.087
24.824
2.678
66.533
39.031
cadre de l’offre
Total des primes d’émission
104
60.833
5.18.3. Réserves
2005
2004
90
77
108.575
99.455
1.427
1.427
110.092
100.959
2005
2004
Résultat transmis des exercices précédents
29.332
32.036
Résultat de l’exercice
23.733
4.238
Résultat sur portefeuille à reporter aux réserves indisponibles
2.485
21.753
-26.184
-28.695
210
0
29.576
29.332
en milliers d’euros
Réserves legales
Réserves indisponibles
Réserves disponibles
Total des réserves
L’aperçu détaillé de mutation de ces réserves a été repris au point 3 de ce rapport financier.
5.18.4. Résultat
en milliers d’euros
Dividendes payés
Augmentation provenant de combinaisons d’entreprise
Total du résultat
5.18.5. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
2005
2004
-14.011
-14.665
en milliers d’euros
Solde au terme de l’exercice
Variation de la valeur d’investissement des immeubles de placement
-64
450
0
204
-816
0
-14.891
-14.011
Impact de ventes d’immeubles de placement
Augmentation provenant de combinaisons d’entreprise
Total de l’impact de la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
La différence entre la juste valeur des immeubles (conformément IAS 40) et la valeur d’investissement des immeubles
comme déterminée par les experts indépendants est repris sous cette rubrique.
5.18.6. Variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers
2005
2004
Variation négative de la juste valeur de swaps d’intérêt
-76
0
Total des variations de la juste valeur d’actifs et de passifs financiers
-76
0
5.18.7. Intérêts minoritaires
Société
Fraction du
2005
2004
capital détenue
(en %)
en milliers d’euros
ABC SA
99,00%
4
4
MRP SA
99,90%
2
2
DRE SA
99,90%
0
0
MBC SA
99,00%
41
42
Total des intérêts minoritaires
47
48
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES
312.300
300.288
105
5.19. Explication passifs non courants 15
5.19.1. Passifs non courants
Provisions non courantes
2005
2004
Provision pour des discussions fiscales
920
920
Total des provisions non courantes
920
920
en milliers d’euros
Pour l’explication de la situation fiscale du groupe, nous vous renvoyons au rapport du comité de direction, chapitre “fiscalité”.
5.19.2. Autres passifs non courants
2005
2004
Garanties reçues en fonds
729
434
Total des autres passifs non courants
729
434
1.649
1.354
en milliers d’euros
106
TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS
15 Il s’agit de tous les passifs non courants sauf les passifs financiers non courants qui sont décrits sous 5.21.
5.20 Explication passifs courants
16
5.20.1. Dettes commerciales et autres dettes courantes
2005
2004
en milliers d’euros
Dettes commerciales
284
440
Revenus reçus de locataires
472
1.214
Factures à recevoir
859
1.310
Autres dettes courantes
504
224
2.119
3.188
2005
2004
620
600
Passifs sur plus d’un année par rapport aux entreprises liées
10.182
0
Passifs concernant des délais de paiements des immeubles de placement
2.865
0
13.667
600
Total des dettes commerciales et autres dettes courantes
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.20.2. Autres passifs courants
en milliers d’euros
Dividendes à payer
Total des autres passifs courants
Les informations relatives aux transactions avec des entreprises liées sont reprises dans l’explication 5.24.
5.20.3. Comptes de régularisation
2005
2004
1.926
1.902
Revenus à remettre (facturation de loyers)
732
1.250
Autres charges à attribuer
351
1.027
Total des comptes de régularisation
3.009
4.179
TOTAL DES PASSIFS COURANTS
18.795
7.967
en milliers d’euros
Indemnités sur dégâts locatifs réçus
16 Il s’agit de tous les passifs courants sauf les passifs financiers courants qui sont décrits sous 5.21.
107
5.21 Explication des dettes financières courantes et non courantes
Le taux d’intérêt moyenne des dettes financières non courantes s’élèvent pour 2005 à 4,75% (2004= 4,85 %).
Le taux d’intérêt moyenne des dettes financières courantes s’élèvent pour 2005 à 3,08% (2004= 2,97 %).
5.21.1. Répartition selon l’échéance des lignes de crédit
2005
2004
Dettes
Total
Percen-
Dettes
Total
Percen-
tage
108
Lignes de crédit non prises
Location-financement
TOTAL
Percentage
Ayant plus
Échéant
Ayant plus
Échéant
dans
d’un an
dans
d’un an
l’année
mais 5 ans
l’année
mais 5 ans
au plus
au plus
en milliers d’euros
Établissements de crédit
tage
8.979
249.047
258.026
90,1%
17.479
229.980
247.459
92,5%
23.500
5.000
28.500
9,9%
15.000
15.000
20.000
7,5%
0
0
0
0%
3
4
7
0%
32.479
254.047
286.526
100%
32.482
234.984
267.466
100%
11,3%
88,7%
100%
12,1%
87,9%
100%
5.21.2 Répartition selon l’échéance des tranches utilisées
2005
2004
Dettes
Ayant plus
Échéant dans
l’année
d’un an
l’année
Percentage
Total
Ayant plus
d’un an
mais 5 ans au
mais 5 ans au
plus
plus
65.104
192.922
258.026
Location-financement
TOTAL
Dettes
Échéant dans
en milliers d’euros
Établissements de crédit
Total
73.508
173.951
247.459
3
4
7
65.104
192.922
958.026
73.511
173.955
247.466
25,2%
74,8%
100%
29,7%
70,3%
100%
Une part importante des crédits à court terme selon la répartition susmentionnée est toutefois constituée par
l’utilisation de tranches de lignes de crédit garanties pour une période plus longue. Les tranches de ces lignes
de crédit sont principalement utilisées à court terme dans le cadre de la situation économique actuelle afin de
bénéficier des taux d’intérêt relativement bas à court terme. La majorité de ces prêts peuvent toutefois passer de
crédits à court terme en crédits à long terme.
5.21.3. Répartition selon le caractère variable ou fixe des prêts
2005
2004
Dettes
Total
Percen-
Dettes
Total
Percen-
tage
Échéant dans
l’année
en milliers d’euros
Variable
Échéant dans
d’un an
l’année
Ayant plus
d’un an
mais 5 ans
mais 5 ans
au plus
au plus
63.998
0
63.998
24,8%
72.498
0
72.498
29,3%
1.106
192.922
194.028
75,2%
1.013
173.955
174.968
70,7%
65.104
192.922
258.026
100%
73.511
173.955
247.466
100%
Taux d’intérêt fixe
TOTAL
tage
Ayant plus
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.21.4. Répartition selon le type de crédit
2005
Total
2004
Percentage
Total
Percentage
en milliers d’euros
Avances de termes fixes
Avance fixe
8.979
3,5%
17.479
7,1%
249.047
96,5%
229.980
92,9%
Location-financement
TOTAL
0
0%
7
0%
258.026
100,0%
247.459
100,0%
5.22 Instruments financiers
Intervest Offices limite le risque des intérêts sur ces prêts ouverts accordés par la banque par le biais de swap d’intérêts
en euros. Le swap s’élève à 2,93%. Au 31 décembre 2005, le montant des prêts couverts s’élève à € 52 millions (2004: € 52
millions).
Le 25 janvier 2006 et le 6 février 2006, la société a conclu des contrats swaps supplémentaires pour prolonger le contrat
actuel. Les swaps couvrent les passifs financiers pour un montant de € 120 millions. Les swaps entre en vigueur à partir de
la fin décembre 2006 ont à partir de ce moment une durée de cinq ans. Le taux d’intérêt de ces swaps se monte à 3,47%.
Intervest Offices classe les swaps comme une couverture du flux de caisse et les évalue à la juste valeur.
La juste valeur et la valeur comptable des obligations bancaires à la fin de l’année
2005
en milliers d’euros
Dettes financières avec taux d’intérêt fixe
2004
Valeur
Juste
Valeur
Juste
nominale
valeur
nominale
valeur
192.922
197.101
173.955
180.616
109
5.23 Combinaisons d’entreprise
Nom de l’entreprise reprise
Numéro
Type de comb.
d’entreprise
d’ entreprise
Activité
Percentage des
comb.
comptable
actions diluées
d’entreprise
retroactive
Date de la
Mechelen Campus 2
0476.383.331
Fusion
17.01.2005
Non
100%
Mechelen Campus 4
0476.384.816
Fusion
17.01.2005
Non
100%
Mechelen Campus 5
0476.383.529
Fusion
17.01.2005
Non
100%
Perion 2
0469.887.497
Fusion
17.01.2005
Non
100%
TOTAL
Le 17 janvier 2005, la sicafi a fusionné avec les sociétés Mechelen Campus 2, Mechelen Campus 4, Mechelen Campus
5 et Perion II.
Le calcul du rapport d’échange est basé sur la valeur intrinsèque de toutes les sociétés concernées sur la base
des bilans intermédiaires au 30 septembre 2004. La valeur intrinsèque comprend l’estimation des immeubles de
placement à la valeur du marché, notamment à la valeur d’investissement, c’est-à-dire sans déduction des droits et
110
frais de mutation lors de l’aliénation hypothétique ultérieure de l’immeuble.
5.24 Parties liées
Les parties liées avec lesquelles la société fait du commerce sont ses actionnaires VastNed Offices Industrial et
VastNed Offices Belgium, ses filiales (voir explication 5.25), ses administrateurs et membres du Comité de Direction.
Relation avec Offices Industrial et VastNed Offices Belgium:
2005
2004
en milliers d’euros
Compte courant prise d’ «autres passifs courants»
Intérêts payés en compte courant
10.182
0
307
0
Administrateurs et membres du Comité de Direction
Les compensations des administrateurs et les membres du Comité de Direction se trouvent dans les postes «Frais de
gestion immobilière» et «Frais généraux» (voir explications 5.5 et 5.6):
2005
2004
en milliers d’euros
Directeurs
28
40
Membres du Comité de Direction
316
500
Total
344
540
Les administrateurs et les membres du Comité de Direction ne reçoivent pas des advantages supplémentaires à la
charge de la société.
Nombre des
Juste valeur des
nouvelles
actions émises
Actifs
Passifs
Passifs
conditionnels
actions
284.749
6.286
7.790
1.504
0
178.616
3.943
9.946
6.003
0
102.411
2.261
7.513
5.252
0
92.825
2.050
9.791
7.741
0
658.601
14.540
35.040
20.500
0
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
5.25 Liste des entreprises consolidées
Les sociétés mentionné ci-dessous sont absorbées dans la consolidation comme la méthode de la consolidation
intégrale
Nom de
Adresse
Numéro
l’entreprise
Part détenu du capital (en %)
d’entreprise
ABC SA
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem
466 516 748
99,00%
MBC SA
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem
467 009 765
99,00%
MRP SA
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem
465 087 680
99,99%
DRE SA
Uitbreidingstraat 18, 2600 Berchem
464 415 115
99,90%
5.26. Explication des passifs conditionnels
Feuilles d’impôt contestées
l’objet d’un jugement. Ces litiges ont été provisionnés
dans les comptes annuels.
Intervest
Offices
SA
a
quelques
litiges
avec
l’administration fiscale qui sont majoritairement en
- Litiges portant sur ladite “exit tax” pour un montant
de € 13.833.480.
procédure de contestation. Ces litiges se montent
Ces litiges concernent principalement l’établissement
selon les feuilles d’impôt concernées à € 14.753.276 et
de la base imposable de la “exit tax”, due lors de
peuvent être classés en deux types.
l’agréation en tant que sicafi ou de la fusion d’une société
avec une sicafi. Le litige porte plus particulièrement sur
- Litiges pour un montant de € 919.796 repris lors de la
l’interprétation du concept “valeur réelle du capital
fusion avec Siref. Ces litiges concernent principalement
social” telle que déterminée dans l’article 210 § 2 du
la déductibilité ou non de provisions, la rétroactivité
Code de l’impôt sur les revenus.
des fusions et l’imposabilité d’opérations avec un droit
de superficie. Un des quatre litiges fait actuellement
La majorité de ces derniers litiges sont résolus par une
111
circulaire du 23.12.2004 du Ministère des Finances.
conformément aux normes “International Financial
Cette circulaire décide qu’il ne faut pas tenir compte
Reporting Standards” (IFRS) telles qu’acceptées au
des frais de cession. Cette circulaire stipule aussi que
sein de l’union européenne.
les primes de titrisation doivent être imposées. Sur
ce plan, Intervest Offices a encore des litiges en cours
Dans ce cadre, Intervest Offices a rédigé ses
pour un montant de +/- € 4 millions. Une partie de
comptes annuels consolidés le 31 décembre
ces dettes fiscales a été garantie par les précédents
2005 conformément aux dernières versions des
propriétaires de sociétés achetées ou absorbées par
normes IFRS telles qu’acceptées au sein de l’Union
Intervest Offices. Aucune provision n’a été constituée
européenne.
pour ce faire.
Les principales différences pertinentes entre les
Assainissement du sol
normes belges GAAP et IFRS pour Intervest Offices
SA sont indiquées ci-après. Dans ce cadre, nous
112
À la suite de la fusion par reprise de la Siref SA par
indiquons l’effet de ces nouvelles normes sur les
Intervest Offices SA le 28.06.2002, il faut effectuer un
capitaux propres au 1 janvier 2004 et au 1 janvier
assainissement à Wilrijk, Boomsesteenweg 801/803,
2005 et sur les résultats de 2004.
Kernenergiestraat 70, Geleegweg 1-7.
Le bilan suivant et les comptes des bénéfices et des
Les frais d’assainissement sont estimés à € 176.000.
pertes, avec réconciliation des normes comptables
Avec le précédent propriétaire de ce bien immobilier,
belges vers les normes IFRS sous forme de tableaux,
il a été convenu qu’ils assumeront la moitié des frais
se trouve à la fin du présent chapitre:
d’assainissement. Ces travaux ont débuté en décembre
· bilan initial au 1 janvier 2004 (date du passage à
2004. Au 31 décembre 2005, les frais déjà effectués à
IFRS);
charge de la société se montaient à € 60.049 et étaient
· bilan au 31 décembre 2004 ;
déjà prévus entièrement le 31.12.2004
· compte des bénéfices et des pertes pour l’exercice
se clôturant au 31 décembre 2004.
Garanties en matière de financement
1. Options pour la première application
Aucune inscription hypothécaire n’a été prise, ni
Pour la première application des nouvelles normes
aucun mandat hypothécaire accordé. La plupart
en 2005, Intervest Offices a rédigé le bilan initial
des institutions financières exigent toutefois que la
IFRS le 1 janvier 2004 (date du passage à la norme
sicafi continue à satisfaire aux taux financiers tels
IFRS) conformément à la version IFRS 1 – première
qu’imposés par l’arrêté royal sur les sicaf immobilières.
application
des
normes
International
Financial
Reporting Standards. Intervest Offices a choisi d’utiliser
les exceptions suivantes autorisées par la version
5.27. Première application des normes IFRS
et réconciliation
IFRS 1 pour la rédaction du bilan initial à la date de la
transition :
En 2002, l’Union européenne a publié le règlement
(a) Combinaisons d’entreprise
1606/2002, contraignant toutes les entreprises
Pour les combinaisons d’entreprises qui se sont
cotées en bourse dans l’Union européenne à
déroulées avant la date de la transition vers la
rédiger leurs comptes annuels consolidés pour les
norme IFRS, IFRS 3 – Combinaisons d’entreprise n’a
exercices commençant le ou après le 1 janvier 2005
pas été appliquée. La valeur des actifs et des passifs
obtenus dans le cadre d’une précédente combinaison
de 1,4 million d’euros le résultat selon la norme IFRS
d’entreprise avant la date de la transition est égale
pour le bilan du 31 décembre 2004. Par conséquent, les
à leur valeur comptable conformément aux règles
capitaux propres au 31 décembre 2004 ont augmenté
comptables belges.
de € 2,3 millions par rapport aux comptes annuels
rédigés conformément aux normes comptables belges
(b) Instruments financiers
le 31 décembre 2004.
Les normes IAS 39 – Instruments financiers: inscription
et estimation et IAS 32 – Instruments financiers:
(c) Évaluation de l’immobilier
information et présentation n’ont pas été appliquées
Les actifs de la société Intervest Offices SA se composent
sur les chiffres comparatifs de 2004. La première
pour la majorité de biens immobiliers. Les immeubles
application de ces normes est intervenue le 1 janvier
de placement sont, conformément à la norme IAS 40,
2005. Les instruments financiers qui tombent dans
estimés à la juste valeur.
39, sont donc traités pour la période comparative
L’évaluation à la juste valeur telle que décrite ci-dessus
conformément aux règles comptables belges.
à la conséquence suivante :
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
le domaine d’application des normes IAS 32 et IAS
· Impact sur les capitaux propres au 01.01.2004: - € 14,7
2. Impact du changement des bases pour le rapport
financier
(a) Inscription des dividendes
Conformément aux règles comptables belges, les
million
· Impact sur les capitaux propres au 31.12.2004: - € 14,0
million
· Impact sur le résultat au 31.12.2004: € 0,7 million
comptes annuels sont rédigés après distribution de
bénéfices, de sorte que le dividende à distribuer est
inscrit au passif pour l’exercice au cours duquel il est
(d) Réductions de loyer, périodes sans loyer et incentives
locatifs
apparu. Selon IFRS, le bénéfice de l’exercice fait partie
En ce qui concerne les revenus d’exploitation, les
des capitaux propres et la distribution des résultats, y
avantages octroyés au locataire, tels que les réductions
compris le dividende à distribuer, est inscrite au passif
de loyer, les périodes sans loyer et tout autre avantage
au moment où l’assemblée générale approuve cette
sont déduits du chiffre d’affaires conformément à
répartition du résultat. Cela a un effet positif sur les
la norme IFRS. Les réductions et avantages locatifs
capitaux propres du bilan initial au 1 janvier 2004 de
(incentives) sont repris dans le résultat sur la période
€ 28,7 millions et du bilan au 31 décembre 2004 de
qui s’étale du début du contrat de location à la première
€ 26,2 millions.
possibilité de résiliation suivante d’un contrat.
(b) Inscription des provisions Entretien et Réparations
Conformément aux normes comptables belges, ces
Conformément à la norme IFRS, il n’est pas possible
réductions et avantages locatifs sont immédiatement
de constituer des provisions pour l’entretien et les
inscrits dans le résultat. Si des travaux spécifiques sont
réparations comme c’est le cas dans le droit comptable
exécutés à la demande du preneur mais aux frais du
belge et les provisions existantes dans ce cadre doivent
propriétaire, ces frais sont conformément à la norme
être considérées comme des capitaux propres. Ces
belge GAAP inscrits à charge lors de l’exécution des
provisions augmentent de € 3,7 millions les capitaux
travaux.
propres du bilan initial au 1 janvier 2004 . La reprise des
provisions pour l’entretien et les réparations des toits
Les adaptations selon la norme IFRS n’ont aucun
des biens semi industriels de Wilrijk et de Merksem
effet sur le résultat final ou sur le total des actifs. Elle
pour € 1,4 million en 2004 a en revanche fait baisser
crée uniquement des déplacements entre le résultat
113
d’exploitation et le résultat sur portefeuille et par
Étant donné que les normes IAS 32 et 39 ont été
conséquent, également entre les réserves indisponibles
appliqués de manière prospective à partir du 1
et le résultat reporté sur le bilan.
janvier 2005, cela n’a aucun impact sur les situations
Le 31.12.2004, ce déplacement sur les capitaux propres
financières de l’exercice 2004. Leur application a
se montait à € 1,2 million et à € 1,1 million dans le
toutefois un impact négatif de € 0,4 million sur les
compte des résultats.
capitaux propres au 1 janvier 2005.
(e) Instruments financiers
(f) Autre adaptation et impact global sur les capitaux
La politique de gestion des risques d’intérêt adoptée
propres et le bénéfice net
par Intervest Offices vise à limiter l’impact d’une
Outre les adaptations décrites ci-dessus, il y a
variation des taux d’intérêt sur le résultat et sur le
également d’autres adaptations conformément aux
cashflow et à maintenir aussi bas que possible le coût
normes IFRS. L’impact global de toutes les adaptations
global de la dette. Pour adapter la sensibilité aux taux
peut donc être résumé comme suit :
d’intérêt, il est possible de faire appel aux swaps et
autres dérivés.
Impact sur le résultat au 31.12.2004 est de - € 0,7
million
114
Conformément aux normes IFRS, ces dérivés doivent
Impact sur les capitaux propres au 01.01.2004 est de
être inscrits dans le bilan à leur valeur du marché. Les
€ 17,7 millions
variations dans la valeur de marché sont directement
Impact sur les capitaux propres au 31.12.2004 est de
enregistrées dans la réserve pour les instruments de
€ 14,2 millions
couverture sous les capitaux propres pour la partie
Impact sur le cash flow au 31.12.2004 est de € 0
de la couverture qui est effective conformément
aux critères de la norme IAS 39. Les variations de
la couverture qui ne sont pas considérées comme
effectives sont directement enregistrées dans le
compte des résultats.
Réconciliation du bilan intial au 1 janvier 2004
Actifs non courants
Immobilisations incorporelles
Immeubles de placement
Autres immobilisations corporelles
Créances commerciales et autres actifs non courants
Actifs courants
Créances commerciales
BE GAAP
Adaptations
IFRS
592.894
-14.665
578.229
5
591.147
5
-14.665
576.482
64
64
1.678
1.678
2.827
0
2.827
1.278
Créances fiscales et autres actifs courants
514
514
Trésorerie et équivalents de trésorerie
824
824
211
211
Comptes de régularisation
Total de l’actif
595 721
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société
-14.665
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
1.278
581.056
306.992
17.751
324.743
306.944
17.751
324.695
mère
Capital
123.127
123.127
Primes d’émission
60.833
60.833
Réserves
- Réserves légales
- Réserves indisponibles
- Réserves disponibles
Résultat
123.430
-64
123.366
-64
121.862
77
121.926
77
1.427
1.427
-446
32.480
32.034
0
-14.665
-14.665
48
0
48
288.729
-32.416
256.313
Passifs non courants
180.187
-3.720
176.467
Provisions
4.840
-3.720
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
Intérêts minoritaires
Passifs
Passifs non courants
Autres passifs non courants
Passifs courants
Dettes financières courantes
Dettes commerciales et autres dettes courantes
Autres passifs courants
1.120
174.968
174.968
379
379
108.542
-28.696
73.370
73.370
1.369
30.075
Comptes de régularisation
3.728
Total des capitaux propres et passifs
595.721
79.846
1.369
-28.696
1.379
3.728
-14.665
581.056
115
Réconciliation du bilan au 31 décembre 2004
Actifs non courants
Immobilisations incorporelles
Immeubles de placement
Autres immobilisations corporelles
Créances commerciales et autres actifs non courants
Actifs courants
Créances commerciales
Créances fiscales et autres actifs courants
Trésorerie et équivalents de trésorerie
Comptes de régularisation
Total des actifs
Capitaux propres
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère
116
Capital
Primes d’émission
Réserves
- Réserves légales
- Réserves indisponibles
- Réserves disponibles
Résultat
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation
BE GAAP
Adaptations
IFRS
565.421
-14.011
551.410
-14.011
549.796
11
563.807
11
105
105
1.498
1.498
5.665
0
2.827
5.665
2.827
435
435
1.695
1.695
708
708
571.086
-14.011
285.755
14.533
300.288
285.707
14.533
300.240
123.127
123.127
60.833
102.169
60.833
-1.210
77
100.665
557.075
100.959
77
-1.210
99.455
-422
29.754
29.332
0
-14.011
-14.011
48
0
48
285.331
-28.544
256.787
177.669
-2.360
175.309
3.280
-2.360
1.427
1.427
estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
placement
Intérêts minoritaires
Passifs
Passifs non courants
Provisions
Dettes financières non courantes
Autres passifs non courants
Passifs courants
920
173.955
173.955
434
434
107.662
-26.184
81.478
Dettes financières courantes
73.511
73.511
Dettes commerciales et autres dettes courantes
3.188
3.188
Autres passifs courants
Comptes de régularisation
Total capitaux propres et passifs
26.784
-26.184
4.179
571.086
600
4.179
-14.011
557.075
Réconciliation du compte de résultats pour l’exercice se terminant au 31 décembre 2004
Revenus locatifs
Charges relatives à la location
BE GAAP
Adaptations
IFRS
39.381
1.145
40.526
1.123
0
1.123
40.504
1.145
41.649
RÉSULTAT LOCATIF NET
Récupération de charges immobilières
804
0
804
2.944
0
2.944
-380
0
-380
-2.923
0
-2.923
97
0
97
41.046
1.145
42.191
Frais techniques
-884
-1.360
-2.244
Frais commerciaux
-434
0
-434
Récuperation de charges locatives et de taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
Coûts du locataire assumés par le propriétaire pour dégâts locatifs et
remises en état
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur
Autres revenus et charges relatifs à la location
RÉSULTAT IMMOBILIER
Charges et taxes sur immeubles non loués
128
0
128
Frais de gestion immobilière
-1.583
0
-1.583
Autres charges immobilières
-196
0
-196
FRAIS IMMOBILIERS
-2.969
-1.360
-4.329
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES
38.077
-215
37.862
-1.262
0
-1.262
15
0
15
36.830
-215
36.615
-298
204
-94
-20.964
-695
-21.659
15.568
-706
14.862
Frais généraux
Autres revenus et charges d’exploitation
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
Résultat sur vente d’immeubles de placement
Variations de la juste valeur des immeubles de placement
RÉSULTAT D’EXPLOITATION
Revenus financiers
244
0
244
Charges d’intérêts
-10.789
0
-10.789
-60
0
-60
-10.605
0
-10.605
4.963
-706
4.257
-19
0
-19
4.944
-706
4.238
Autres charges financiers
RÉSULTAT FINANCIER
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS
IMPÔTS
RÉSULTAT NET
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
immeubles loués
117
6. Rappor t du Commissaire
INTERVEST OFFICES, SA
SICAF IMMOBILIÈRE BELGE
RAPPORT
DU
COMMISSAIRE
SUR
LES
ÉTATS
FINANCIERS CONSOLIDÉS CLÔTURÉS LE 31 DÉCEMBRE
2005 PRÉSENTÉS À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES
ACTIONNAIRES
Aux Actionnaires,
Conformément aux dispositions légales et statutaires,
base des normes de révision applicables en Belgique
nous avons l’honneur de vous faire rapport sur l’exécu-
pour la certification des états financiers consolidés.
tion de la mission de révision qui nous a été confiée.
Attestation
118
sans
réserve
des
états
financiers
Nous avons procédé à la révision des états financiers
consolidés
consolidés de la société INTERVEST OFFICES SA, SICAF
Nos contrôles ont été réalisés en conformité avec les
IMMOBILIERE BELGE (la « société ») et de ses filiales
normes de l’Institut des Reviseurs d’Entreprises. Ces
(conjointement le « groupe ») comprenant le bilan
normes professionnelles requièrent que notre révision
consolidé clôturé le 31 décembre 2005, le compte de
soit organisée et exécutée de manière à obtenir
résultats consolidé, l’état consolidé des variations des
une assurance raisonnable que les états financiers
capitaux propres et le tableau consolidé des flux de
consolidés
trésorerie pour l’exercice clôturé à cette date, ainsi que
significatives compte tenu des dispositions légales et
le résumé des principales méthodes comptables et les
réglementaires applicables en Belgique.
ne
comportent
pas
d’inexactitudes
autres notes explicatives. Le bilan consolidé s’élève à
590.769 (000) EUR et le bénéfice consolidé de l’exercice
Conformément à ces normes, nous avons tenu
clôturé à cette date s’élève à 23.733 (000) EUR. Nous
compte de l’organisation de l’ensemble consolidé
avons également procédé à la vérification du rapport
en matière administrative et comptable ainsi que
de gestion sur les états financiers consolidés.
de ses dispositifs de contrôle interne. Nous avons
obtenu les explications et informations requises pour
L’établissement des états financiers consolidés en
nos contrôles. Nous avons examiné par sondages
conformité avec le référentiel IFRS tel qu’adopté dans
la justification des montants figurant dans les états
l’Union européenne et les dispositions légales et
financiers consolidés. Nous avons évalué le bien-fondé
réglementaires applicables en Belgique relève de la
des règles d’évaluation, des règles de consolidation et
responsabilité de l’organe de gestion de la société. Ce
des estimations comptables significatives faites par la
dernier est également responsable de l’établissement
société ainsi que la présentation des états financiers
du rapport de gestion sur les états financiers
consolidés dans leur ensemble. Nous estimons que
consolidés en conformité avec les dispositions légales
ces travaux fournissent une base raisonnable à
et réglementaires applicables en Belgique, ainsi
l’expression de notre opinion.
que de l’appréciation des informations à reprendre
dans ce rapport. Notre responsabilité en tant que
A notre avis, les états financiers consolidés clôturés
Commissaire consiste à examiner ces documents sur
au 31 décembre 2005 donnent une image fidèle du
I NTERVEST OFFICES -BROCH U RE AN N U ELLE 2005 - RAPPORT FI NANCI ER
patrimoine, de la situation financière, des résultats et des flux
de trésorerie du groupe conformément au référentiel IFRS tel
qu’adopté dans l’Union européenne et aux dispositions légales et
réglementaires applicables en Belgique, et les informations données
dans les notes aux états financiers consolidés sont adéquates.
Attestations complémentaires
Nous
complétons
notre
rapport
par
les
attestations
complémentaires suivantes qui ne sont pas de nature à modifier la
portée de l’attestation des états financiers consolidés:
- Nous ne sommes pas en mesure de nous prononcer sur le point
de savoir si le rapport de gestion sur les états financiers consolidés
contient une description exhaustive des principaux risques et
incertitudes auxquels le groupe est confronté. Pour le reste, le
rapport de gestion sur les états financiers consolidés contient les
informations requises par le Code des Sociétés et concorde avec les
états financiers consolidés.
Le 21 février 2006
Le Commissaire,
DELOITTE Reviseurs d’Entreprises
SC s.f.d. SCRL
Representée par Rik Neckebroeck
119
VI
INFORMATIONS
GÉNÉRALES
120
A r thur D e Coninckstra at 3 - 3 070 Kor tenberg
I NTERVEST OFFICES
BROCHURE ANNUELLE 2005
I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
121
1. Identification
commandite par actions, a été transformée en
société anonyme et la dénomination a été changée
1.1. Dénomination
en «Intervest Offices».
Intervest Offices SA, Société d’Investissement à
Depuis le 15.03.1999, Intervest Offices est agréée
Capital Fixe Immobilière de droit belge ou ‘Sicafi de
comme «société d’investissement à capital fixe
droit belge’.
immobilière de droit belge”, en abrégé sicaf
immobilière de droit belge, inscrite à la Commission
1.2. Siège social
Bancaire, Financière et des Assurances.
Uitbreidingstraat 18, 2600 Anvers – Berchem.
Elle est soumise au système légal de l’institution de
placement collectif avec un nombre fixe de droits de
1.3. Numéro d’entreprise (RPR Anvers)
participation, in casu une société de placement avec
capital fixe visée dans l’article 6, 2° de la loi ICB du 20
La société est inscrite dans la banque-carrefour
juillet 2004.
pour les entreprises sous le numéro d’entreprise
0458.623.918.
La société a choisi la catégorie d’investissements
déterminée dans l’article 7, §1, 5° de la loi ICB
122
1.4. Forme juridique, constitution, publication
précitée.
Intervest Offices SA a été constituée comme société
La société fait un appel public à l’épargne au sens de
anonyme sous la dénomination «Immo-Airway»
l’article 438 du Code des Sociétés.
le 08.08.1996 par acte passé devant Maître Carl
Ockerman, notaire à Bruxelles, et publié aux Annexes
Les dernières modifications des statuts datent du
du Moniteur belge du 22.08.1996 sous le numéro
17.01.2005, et ont été publiées aux Annexes du
BBS 960822-361.
Moniteur belge du 10 février 2005 sous le numéro
2005-02-10-0025524.
Par acte passé le 05.02.1999 devant Maître Eric
Spruyt, notaire à Bruxelles et Maître Max Bleeckx,
1.5. Durée
notaire à Saint-Gilles-Bruxelles, et publié aux
Annexes du Moniteur belge du 24.02.1999 sous
La société a été constituée pour une durée
le numéro BBS 990224-79, la forme juridique de la
indéterminée.
société, qui était auparavant une société anonyme,
a été transformée en société en commandite
1.6. Objet social
par actions et la dénomination a été changée en
«PeriFund».
Article 4 des statuts:
La société a pour objet exclusif le placement collectif
Par acte passé le 29.06.2001 devant Maître Eric De
de capitaux recueillis dans le public dans la catégorie
Bie, notaire à Anvers-Ekeren, avec l’intervention de
‘biens immobiliers’, visée à l’article 122 §1, 1er alinéa,
Maître Carl Ockerman, notaire à Bruxelles, et publié
5° de la loi du 04.12.1990 relative aux Opérations
aux Annexes du Moniteur belge du 24.07.2001 sous
Financières et aux Marchés Financiers.
le numéro BBS 20010724-935, la forme juridique
de la société, qui était auparavant une société en
Par biens immobiliers, il faut entendre:
1. les immeubles tels que définis par les articles 517
et suivants du Code Civil et les droits réels sur des
immeubles;
conformément à l’article 47 de l’A.R. du 10.04.1995
relatif aux sicafi;
- la société ne peut agir qu’occasionnellement
2. les actions avec droit de vote émises par les
sociétés immobilières liées;
comme promoteur, tel que défini à l’article 2 de
l’A.R. du 10.04.1995.
3. les droits d’option sur des immeubles;
4. les parts dans d’autres organismes de placement
Dans les limites de la législation applicable à la sicafi,
en biens immobiliers inscrits à la liste prévue à
la société peut également:
l’article 120 §1, 2ème alinéa ou à l’article 137 de la loi
- investir à titre accessoire ou temporaire dans des
du 04.12.1990 relative aux Opérations Financières
valeurs mobilières autres que des actifs immobilisés
et aux Marchés Financiers;
et détenir des liquidités conformément à l’article 41
de l’A.R. du 10.04.1995 relatif aux sicafi. La détention
de la loi du 04.12.1990 relative aux Opérations
de valeurs mobilières doit être compatible avec la
Financières et aux Marchés Financiers et à
poursuite à court ou moyen terme de la politique
l’article 44 de l’A.R. du 10.04.1995 relatif aux sicaf
d’investissement décrite à l’article 5 des statuts.
immobilières;
Les titres doivent être admis à la cote d’une bourse
6. les droits découlant de contrats donnant un ou
de valeurs mobilières d’un Etat membre de l’Union
plusieurs biens en leasing immobilier à la société;
européenne ou être négociés sur un marché
7. ainsi que tous les autres biens, actions ou droits
organisé, de fonctionnement régulier, reconnu
qui sont définis comme biens immobiliers par
et ouvert au public de l’Union européenne. Les
les Arrêtés Royaux pris en exécution de la loi du
liquidités peuvent être détenues dans toutes
04.12.1990 relative aux Opérations Financières
monnaies sous la forme de dépôts à vue ou à terme
et aux Marchés Financiers et s’appliquant aux
ou de tous instruments du marché monétaire
organismes de placement collectif investissant en
biens immobiliers.
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5. les certificats immobiliers visés à l’article 106
susceptibles d’être aisément mobilisés;
- consentir une hypothèque ou octroyer d’autres
sûretés ou garanties dans le cadre du financement
Dans les limites de la politique d’investissement
décrite aux articles 4-5 des statuts et en conformité
avec la législation en vigueur sur les sicafi, la société
d’un immeuble conformément à l’article 53 de l’A.R.
du 10.04.1995 relatif aux sicafi;
- octroyer des crédits et se porter garant en faveur
peut toutefois:
d’une filiale de la société qui est également un
- acquérir, rénover, aménager, louer, sous-louer, gérer,
organisme de placement aux termes de l’article 49
échanger, vendre, lotir, mettre sous le régime de
de l’A.R. du 10.04.1995 relatif aux sicafi.
copropriété un bien immobilier comme décrit cidessus;
- acquérir
La société peut acquérir, louer ou mettre en
et
prêter
des
valeurs
mobilières
location, céder ou échanger tous biens mobiliers
conformément à l’article 51 de l’A.R. du 10.04.1995
et immobiliers, matériaux et fournitures et, de
relatif aux sicafi;
manière générale, effectuer toutes les opérations
- conclure, en tant que preneur, un contrat de
commerciales et financières qui ont un lien direct
leasing immobilier, avec ou sans option d’achat,
ou indirect avec son objet et exploiter tous les
conformément à l’article 46 de l’A.R. du 10.04.1995
droits intellectuels et les propriétés commerciales y
relatif aux sicafi; et
afférentes.
- donner à titre accessoire des biens immobiliers en
leasing immobilier, avec ou sans option d’achat,
Pour autant que cela soit compatible avec le statut
123
de sicafi, la société peut, par voie d’apport en nature
ou en espèces, de fusion, souscription, participation,
intervention financière ou autrement, prendre une
d’Anvers et au siège social.
- Les comptes annuels sont déposés à la centrale des
bilans de la Banque Nationale de Belgique.
participation dans toutes les sociétés ou entreprises
- Les comptes annuels et les rapports annexes sont
existantes ou à constituer, en Belgique ou à
envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs,
l’étranger, dont l’objet social est identique au sien
ainsi qu’à toute personne qui en fait la demande.
ou est de nature à promouvoir l’accomplissement de
- Les décisions portant nomination et démission des
son objet.
membres des organes sont publiées aux Annexes
du Moniteur belge.
1.7. Exercice
- Les communications financières ainsi que les
convocations aux Assemblées Générales sont
L’exercice débute le 1er janvier et se clôture le 31
publiées dans la presse financière.
décembre de chaque année.
Les autres documents accessibles au public peuvent
1.8. Consultation de documents
- Les statuts d’Intervest Offices SA peuvent être
consultés au greffe du tribunal de commerce
124
être consultés au siège social de la société.
2.Extraits des statuts
17
Toute cession d’actions entre vifs ou pour cause de
mort, ainsi que tout échange d’actions sont inscrits
2.1. Actions
dans ce registre.
Article 8 – Nature des titres
2.2. Possession
Les actions sont au porteur, nominatives ou, en cas
de désignation préalable d’un titulaire de compte par
Article 11 – Règlement de transparence
le Conseil d’Administration, elle pourront prendre la
Conformément aux prescrits de la loi du 02.03.1989,
forme d’actions dématérialisées pour autant que la loi
chaque personne morale ou physique qui cède
et les arrêtés d’exécution applicables le permettent.
ou acquiert des actions ou autres instruments
financiers de la société conférant un droit de vote,
représentant le capital ou non, est tenu d’informer la
administrateurs. Ces signatures peuvent
société ainsi que la Commission Bancaire, Financière
être
remplacées par des griffes.
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Les actions au porteur sont signées par deux
et des Assurances du nombre d’instruments
financiers qu’il possède chaque fois que les droits
Les actions au porteur peuvent être émises en titres
de vote liés à ces instruments financiers atteignent
simples ou collectifs. Les titres collectifs représentent
cinq pour cent (5%) ou un multiple de cinq pour cent
plusieurs titres simples selon la forme à déterminer
du nombre total de droits de vote à ce moment ou
par le Conseil d’Administration. Ils peuvent par simple
au moment où les circonstances se présentent sur
décision du Conseil d’Administration être scindés en
base desquelles pareille information est rendue
sous-actions qui, en nombre suffisant, même sous
obligatoire.
concordance de numérotation, donnent les mêmes
droits qu’une action simple.
La déclaration est également obligatoire en cas de
cession d’actions, lorsqu’à la suite de cette cession,
Chaque propriétaire d’actions simples peut obtenir
le nombre de droits de vote dépasse vers le haut ou
de la société l’échange de ses actions contre une
vers le bas le seuil déterminé au premier ou second
ou plusieurs actions collectives au porteur qui
alinéa.
représentent des titres simples et cela selon son choix;
chaque propriétaire d’une action collective peut
2.3. Administration et contrôle
obtenir de la société l’échange de ces titres contre
un nombre d’actions simples qu’ils représentent. Ces
Article 12 – Composition du Conseil d’Administration
échanges se réalisent au frais du propriétaire.
La
société
est
administrée
par
un
Conseil
d’Administration composé de trois administrateurs
Chaque titre au porteur peut être échangé en titre
au moins, actionnaires ou non, nommés pour six ans
nominatif ou dématérialisé et vice-versa aux frais
au plus par l’Assemblée Générale des Actionnaires et
de l’actionnaire. Tant que la société n’a pas décidé
toujours révocables par elle.
d’émettre des titres dématérialisés, l’échange en
titres dématérialisés ne peut être demandé.
En cas de vacance d’un ou plusieurs mandats
d’administrateur,
les
administrateurs
restants
Il est tenu au siège social un registre des actions
ont le droit de pourvoir provisoirement à leur
nominatives que tout actionnaire peut consulter.
remplacement jusqu’à la plus prochaine Assemblée
Des certificats d’inscription nominative seront
Générale qui procédera à l’élection définitive.
délivrés aux actionnaires.
17 Ces articles ne sont par la reproduction complète, ni la reproduction littérale des statuts. Les statuts complets sont à consulter au siège de
la société.
125
Lorsqu’une personne morale est désignée comme
de nomination des membres du Comité de Direction,
administrateur ou membre du Comité de Direction,
de leur licenciement, de leur rémunération, de leurs
elle
gérants,
éventuelles indemnités de licenciement, de la durée
administrateurs ou employés un représentant
de leur mandat et de la méthode de travail. Si un
fixe qui sera chargé de l’exécution de cette tâche
Comité de Direction a été nommé, ce dernier ne
au nom et pour le compte de la personne morale
peut déléguer l’administration quotidienne de la
concernée. Ce représentant doit satisfaire aux
société qu’à minimum deux personnes, qui doivent
mêmes conditions et est civilement et pénalement
naturellement être administrateurs. Si aucun
responsable comme s’il accomplirait la tâche en son
Comité de Direction n’a été nommé, le Conseil
nom et pour son propre compte, sous réserve de la
d’Administration peut déléguer l’administration
responsabilité solidaire de la personne morale qu’elle
quotidienne de la société à minimum deux personnes,
représente. Cette dernière ne peut pas licencier son
qui doivent naturellement être administrateurs.
désignera
parmi
ses
associés,
représentant sans avoir nommé en même temps un
successeur.
Le Conseil d’Administration, le Comité de Direction
ainsi que les administrateurs délégués chargés de
126
Tous administrateurs et leurs représentants doivent
l’administration quotidienne dans le cadre de cette
posséder l’honorabilité professionnelle nécessaire,
administration quotidienne, peuvent également
l’expérience et l’autonomie telles que déterminées
déléguer certaines compétences spécifiques à une
par l’article 4 §1, 4° de l’A.R. du 10.04.1995 et peuvent
ou plusieurs personnes de leur choix, dans les limites
donc être tenus d’une gestion autonome. Ils ne
de leurs compétences respectives.
peuvent également pas tomber sous le coup des
cas d’interdiction prévus par l’article 19 de la loi
Le Conseil d’Administration peut fixer l’indemnité
du 22.03.1993 relative au statut et au contrôle des
de chaque mandataire à qui des compétences
institutions de crédit.
spéciales sont attribuées et ce, conformément à la
loi du 04.12.1990 sur les Transactions Financières et
Article 15 – Délégation des compétences
les Marchés Financiers, et à ses arrêtés d’exécution.»
Le Conseil d’Administration peut, en application de
l’article 524bis du Code des Sociétés, composer un
Article 17 – Conflits d’intérêts
Comité de Direction dont les membres sont élus
Les administrateurs, les personnes chargées de
au sein ou hors du Conseil d’Administration. Les
l’administration journalière et les mandataires de
compétences à transférer au Comité de Direction
la société doivent respecter les règles relatives aux
sont toutes les compétences d’administration
conflits d’intérêts prévues par l’A.R. du 10.04.1995
à l’exception des compétences administratives
relatif aux sicafi et par le Code des Sociétés, telles
susceptibles d’être liées à la politique générale de
qu’elles peuvent être modifiées, le cas échéant.
la société, des actions qui sont réservées au Conseil
d’Administration sur la base de dispositions légales
Article 18 – Contrôle
ou des actions et mesures qui pourraient entraîner
Le contrôle des opérations de la société est attribué
l’application de l’article 524 du Code des Sociétés.
à un ou plusieurs Commissaires, nommés par
Lorsqu’un Comité de Direction est nommé, le Conseil
l’Assemblée Générale parmi les membres de
d’Administration est chargé de la surveillance dudit
l’Institut des Réviseurs d’entreprises pour une durée
comité.
renouvelable de trois années. La rémunération est
déterminée par l’Assemblée Générale à l’occasion de
Le Conseil d’Administration détermine les conditions
la nomination.
Le(s) Commissaire(s) contrôle(nt) et certifie(nt)
l’exercice des droits afférents à ces titres vis-à-vis de
également les données comptables reprises dans les
la société ne pourra être exercé que par une personne
comptes annuels de la société. À la demande de la
désignée par écrit par tous les ayant droits. Tant que
Commission Bancaire, Financière et des Assurances,
cette désignation n’a pas été faite, tous les droits liés
il(s) certifie(nt) l’exactitude des données transmises
à ces actions seront suspendus.
par la société à cette dernière conformément à
l’article 133 de la loi du 04.12.1990.
Lorsqu’une action est grevée d’un usufruit, les droits
afférents à cette action sont exercés par l’usufruitier
2.4. Assemblées Générales
sauf si le nu-propriétaire s’y oppose.
Article 19 – Assemblée
2.5. Traitement des résultats
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L’Assemblée Générale ordinaire des Actionnaires,
dénommée assemblée annuelle, doit être convoquée
Article 29 – Destination des bénéfices
chaque année le deuxième mercredi du mois de mai
La société distribue le revenu net, diminué des
à seize heures trente minutes.
montants qui correspondent à la diminution nette
des dettes de l’exercice en cours d’un montant d’au
Si ce jour est un jour férié légal, l’assemblée aura lieu
moins quatre-vingts pour cent (80%).
le jour ouvrable suivant.
Pour l’application de cet article, le produit net est
Les Assemblées Générales sont tenues au siège de la
défini comme le bénéfice de l’exercice, à l’exclusion
société ou en tout autre endroit en Belgique indiqué
des réductions de valeur, des reprises de réductions
dans la convocation.
de valeur et des plus-values réalisées sur les
immobilisations pour autant que celles-ci soient
Article 22 – Dépôt de titres
imputées au compte de résultats.
Pour être admis à l’Assemblée Générale, tout
propriétaire de titre au porteur doit effectuer le dépôt
Les vingt pour cent restants recevront la destination
de ses titres, si cela est exigé dans la convocation,
que vaudra lui donner l’Assemblée Générale sur
au siège social ou aux établissements financiers
proposition du Conseil d’Administration.
désignés dans les avis de convocation, trois jours
ouvrables avant la date fixée pour l’assemblée.
Toutefois, les plus-values sur la réalisation des
immobilisations sont exclues du produit net, tel que
Les propriétaires d’actions nominatives doivent, trois
défini à l’alinéa premier, dans la mesure où elles sont
jours ouvrables à l’avance, prévenir de leur intention
remployées dans un délai de quatre ans prenant
d’assister à l’Assemblée Générale par simple lettre
cours le premier jour de l’exercice courant au cours
adressée au siège social.
duquel ces plus-values ont été réalisées.
La partie des plus-values réalisées qui n’est pas
Article 26 – Droit de vote
remployée après la période de quatre ans est ajoutée
Chaque action donne droit à une voix.
au revenu net, tel que défini, de l’exercice qui suit
cette période.
Lorsqu’une ou plusieurs actions appartiennent à
différentes personnes en indivision ou à une personne
morale ayant un organe collégial de représentation,
127
3. Commissaire
4. Banque dépositaire
Le 12 mai 2004, Deloitte & Partenaires Réviseurs
La Banque ING a été désignée à partir de 15.03.2003
d’Entreprises
à
comme banque dépositaire d’Intervest Offices au
responsabilité limitée représentée par Monsieur
sens des articles 12 et suivants de l’A.R. du 10.04.1995
Rik Neckebroeck dont les bureaux sont sis à 1831
relatif aux sicafi.
SC
s.f.d. Société
Coopérative
Diegem, Berkenlaan 8b, a été désigné Commissaire
d’Intervest Offices.
L’indemnité annuelle est une commission, calculée
comme suit:
Le mandat du Commissaire expirera immédiatement
après l’assemblée annuelle qui aura lieu en 2007.
Total des actifs (consolidés)
Provision annuelle en % sur base
La rémunération du Commissaire s’élève à € 82.215
0 à 125 millions d’euros
0,03%
125 à 250 millions d’euros
€ 37.500 + 0,01 % sur le montant
du total des actifs
(TVA inclus, frais inclus) par an pour l’examen des
> € 125 millions
comptes annuels.
> 250 millions d’euros
€50.000 + 0,005 % sur le
montant > € 250 millions
128
5. Experts immobiliers
Les experts immobiliers de la sicafi sont:
- de Crombrugghe & Partners, 1160 Bruxelles, Avenue
G. Demey 72-74. La société est représentée par
Guibert de Crombrugghe.
- Cushman & Wakefield, 1000 Bruxelles, Avenue des
Arts 58 boite 7. La société est représentée par Kris
Peetermans et Erik Van Dyck.
- DTZ Winssinger Tie Leung, 1050 Bruxelles, Avenue
Louise 380. La société est représentée par Philippe
Winssinger (jusqu’au 30.06.2005)
- Jones Lang LaSalle Belgium, 1000 Bruxelles, rue
Montoyer 10. La société est représentée par Rod
Scrivener (à partir de 01.07.2005)
Conformément à l’A.R. du 10.04.1995, ils estiment le
portefeuille quatre fois par an.
6. Apporteur de liquidité
immobiliers et assure la distribution d’un cash-flow
maximal, tandis que l’investisseur bénéficie de toute
En 2003 il a été conclu un accord de liquidité avec
une série d’avantages.
ING Banque, Avenue Marnix 24, 1000 Bruxelles afin
La Sicaf est placée sous le contrôle de la Commission
de stimuler la négociabilité des actions.
Bancaire, Financière et des Assurances et est
En pratique ceci se fait par la remise régulière de
soumise à une réglementation spécifique dont les
commandes d’achat et de vente, tout en respectant
dispositions les plus marquantes sont les suivantes:
certaines marges.
· adopter la forme d’une société anonyme ou d’une
La rémunération correspondante s’élève à un
société en commandite par actions avec un capital
I N T E R V E S T O F F I C E S - B R O C H U R E A N N U E L L E 2 0 0 5 - I N F O R M AT I O N S G É N É R A L E S
minimum de € 1.239.467,62
montant fixe de € 10.000 par mois.
· un degré d’endettement limité à 50% du total de
l’actif
7. G e s t i o n n a i r e s i m m o b i l i e r s
· des règles strictes en matière de conflits d’intérêts
· une comptabilisation du portefeuille à la valeur de
Les bâtiments suivants sont encore gérés par des
marché sans possibilité d’amortissement
· une estimation trimestrielle du patrimoine par des
gestionnaires externes:
- Airway Park est géré par King Sturge Management;
- Les biens semi-industriels et Mechelen Campus
experts indépendants
· une répartition du risque: maximum 20% du
patrimoine dans un seul immeuble, sauf exception
sont gérés par SPM.
· une exonération de l’impôt des sociétés à condition
Les indemnités que facturent ces gestionnaires
varient entre 1% et 2% des loyers perçus pour
ces bâtiments. Ces indemnités de gestion sont
partiellement payées directement par les locataires
que les résultats soient distribués au moins à
hauteur de 80%
· un précompte mobilier libératoire de 15% à retenir
lors de la mise en paiement du dividende
conformément aux obligations de leur contrat de
L’intention de toutes ces règles est de limiter le
location.
risque pour les actionnaires.
8. Sicaf immobilière
légal
-
cadre
Les sociétés qui fusionnent avec une sicafi sont
soumises à un impôt (la taxe de sortie) de 16,995% sur
les plus-values latentes et les réserves immunisées.
Le régime des Sicafs a été réglementé par l’A.R.
du 10.04.1995 et 10.06.2001 pour encourager les
investissements communs en immobilier. Le concept
ressemble fort à celui des Real Estate Investment
Trusts (REIT – USA) et des organismes de placement
fiscaux (FBI – Pays-Bas).
L’intention du législateur est qu’une Sicaf garantisse
une transparence optimale des investissements
129
130
131
132
ANNUELLE 2005
BROCHURE
2005
BROCHURE ANNUELLE
CALENDRIER FINANCIER
· Communication des résultats annuels au 31 décembre 2005: le mardi 21 février 2006
· Communication des résultats au 31 mars 2006: le mardi 9 mai 2006
· Assemblée Générale des Actionnaires: le mercredi 10 mai 2006 à 16h30 aux bureaux de la
société, Uitbreidingstraat 18, 2600 Anvers-Berchem
I NTERVEST OFFICES
· Paiement des dividendes: à partir du vendredi 26 mai 2006
U I T B R E I D I N G S T R A AT 1 8
· Communication des résultats semestriels au 30 juin 2006: le jeudi 10 août 2006
B-2600 BERCHEM-ANVERS
T +32 (0)3 287 67 81 - F +32 (0)3 287 67 89
[email protected]
w w w. i n t e r ve s t . b e
· Communication des résultats au 30 septembre 2006: le lundi 6 novembre 2006