Déterminer le vrai coût fiscal d`une opération de construction

PAROLES D’EXPERTS
PAR FLORIAN GALLANT ET AURORE RAPINÉ. LEYTON
Déterminer le vrai coût fiscal
d’une opération de construction
LES POINTS CLÉS
Comment identifier les coûts fiscaux d’une opération de construction ? Outre les coûts à court terme liés à la fiscalité de l’urbanisme,
il importe aussi pour les entreprises d’évaluer les coûts à long terme liés à la fiscalité immobilière. Anticiper le coût fiscal d’un nouveau
bâtiment peut alors permettre d’optimiser la taxation tant sur la fiscalité de l’urbanisme que sur la fiscalité immobilière.
Trois conseils pour optimiser la fiscalité liée à la construction d’un bâtiment :
tirer les conséquences de la nature de l’activité et de la construction au regard des obligations fiscales
identifier la surface « taxable » au regard des impositions concernées
identifier les dispositifs d’exonérations liés au territoire
SUR LES AUTEURS
Spécialisée en droit social et fiscal, Aurore Rapiné est directrice
du pôle recherche et développement au sein du cabinet d’avocat One Law
qui fait partie du réseau Leyton. À travers une vision économique du droit,
ce pôle a notamment pour mission de faire émerger des optimisations
sécurisées pour les clients.
Diplômé d’un Master 2 de juriste en droit social et d’un Master 2
en management et gestion d’entreprise, Florian Gallant est directeur
du conseil optimisation taxes & cotisations de Leyton France. Il dirige
une équipe de quarante consultants et managers qui réalisent des
missions d’audit dans les domaines des charges sociales et de la fiscalité.
Florian Gallant
L
Aurore Rapiné
e régime des différentes taxes appliet la redevance d’archéologie préventive
cables aux constructions se révèle
(RAP). De nouvelles taxes ont été créées
complexe tant au niveau des mécanismes
par la suite comme la redevance pour
de calcul que des procédures de vérificacréation de bureaux dans la région Îletion de la taxation. Outre l’évaluation de
de-France. Autant de taxes à prendre en
cette taxation initiale, le régime de taxacompte lors d’une opération de construction qui viendra frapper l’immeuble après
tion ou d’aménagement.
sa construction, réhaLa taxe d’aménagebilitation ou encore son
ment s’est substituée à
L’analyse prospective
changement d’affectala taxe locale d’équipedes taxes d’urbanisme
tion doit également être
ment et constitue une
au moment d’une
pris en compte (TFPB,
imposition à caractère
construction permet
TH, TEOM, etc.). Cette
forfaitaire et général
de disposer des bases
démarche présente d’ausur la construction,
afin d’effectuer
tant plus de cohérence
la reconstruction ou
des simulations des
que toutes ces taxes,
taxes « immobilières » l’agrandissement de
sont le plus souvent, la
bâtiments. Cette taxe
à venir
résultante de la multipliest ventilée en plucation d’une surface par
sieurs parts : une part
une valeur forfaitaire au mètre carré par difcommunale ou intercommunale, déparférents taux d’imposition. Ce produit devra
tementale et une part régionale seuleensuite s’articuler avec des mécanismes
ment pour la région Île-de-France.
d’exonération et abattement applicables
La taxe d’aménagement est calculée seen fonction de différents critères qu’il est
lon un prix forfaitaire au mètre carré
possible d’anticiper.
sur la base d’une surface utile auquel
est appliqué le taux voté par la collecFiscalité de l’urbanisme :
tivité. L’organe délibérant de chaque
un coût non négligeable
collectivité peut voter des exonéraTrois principales taxes constituent la fistions facultatives pour certains types de
calité de l’urbanisme : la taxe d’aménaconstructions. Ajoutées aux abattements
gement, le versement pour sous-densité
et exonérations légales, les exonérations
4 DÉCIDEURS COLLECTION GUIDE-ANNUAIRE 2016
facultatives ainsi que les taux appliqués
sont autant de données locales à prendre
en compte dans le calcul de la taxe. La
nature de la construction et son financement joueront également un rôle important dans ce calcul puisque ceux-ci
pourront conditionner des mécanismes
d’abattement ou d’exonération.
Autre point important, au regard de la
TVA, la taxe d’aménagement constitue un élément du prix de revient. Par
conséquent, le montant de la taxe fait
partie de l’assiette de la TVA immobilière. En outre, en matière d’imposition
sur les bénéfices, la taxe d’aménagement
acquittée lors de la construction figurant
au bilan de l’entreprise doit être amortie
sur la durée des immobilisations considérées et ne peut faire l’objet d’une déduction au titre des frais généraux.
L’objectif du versement pour sous-densité, quant à lui, est d’instituer un seuil
minimal de densité dans certaines zones
du territoire en vue d’une utilisation plus
économe de l’espace. La taxe est due par
le constructeur lorsque celui-ci ne respecte pas le seuil fixé par la collectivité.
Si le calcul diffère par rapport à la taxe
d’aménagement, les mécanismes d’exonérations, de liquidation, de recouvrement
et de contrôle sont toutefois identiques.
Anticiper la fiscalité immobilière
Autre taxe perçue par les collectivités locales, la RAP est calculée à partir de la
surface de construction au moment de
l’obtention du permis de construire. Toutefois, il est possible pour le constructeur de payer une RAP en amont de la
construction lorsqu’un diagnostic anticipé est effectué sur le terrain.
Enfin, la redevance pour création de bureau est due par les propriétaires de bureaux et de locaux commerciaux ou de
stockage et les surfaces de stationnement
annexées à ces locaux. Cette redevance
applicable uniquement en région parisienne est perçue selon les mêmes modalités que la taxe d’aménagement et vient
en supplément de celle-ci.
L’analyse prospective des taxes d’urbanisme au moment d’une construction
permet de disposer des bases afin d’effectuer des simulations des taxes « immobilières » à venir, en vue d’estimer
partiellement la rentabilité de l’investissement. Ainsi, la taxe foncière sur les
propriétés bâties viendra grever la fiscalité de l’immeuble tout au long de sa vie.
À celle-ci s’ajoutent la taxe d’enlèvement
des ordures ménagères et la taxe sur les
surfaces de bureaux dans la région Îlede-France. Selon la nature de l’activité,
le bien peut également être frappé par
une taxe d’habitation. Il est également
opportun de s’intéresser à la TVA dès
Calcul de la taxe d’aménagement
Valeurs annuelles au mètre carré de la taxe d’aménagement
2015
2016
Hors Île-de-France
705 €
701 €
En Île-de-France
799 €
795 €
Valeur forfaitaire pour certains aménagements ou installations
Type d’aménagement ou
d’installation
Valeur forfaitaire
Emplacement de tente,
caravane et résidence mobile
de loisirs (terrain de camping
ou aire naturelle)
3 000 € par emplacement
Habitation légère de loisirs
(HLL)
10 000 € par emplacement
Piscine
Panneau photovoltaïque
(capteurs solaires destinés
à la production de l’électricité)
fixé au sol*
Aire de stationnement
extérieure
200 € par m2
10 € par m2 de surface
de panneau
de 2 000 € à 5 000 €
par emplacement
(selon la délibération de la
collectivité territoriale).
Taux
Le montant de la taxe
est calculé selon
la formule suivante :
surface taxable (construction
ou aménagement) x valeur
forfaitaire (sauf valeur fixe
pour certains
aménagements) x
taux fixé par la collectivité
territoriale
lors qu’un mécanisme de livraison à soimême est applicable, d’autant plus lorsqu’un taux réduit y est corrélé.
Le point d’entrée de l’analyse prospective
résultera principalement de la nature de
l’activité envisagée dans l’immeuble, du
site géographique choisi (ex : quartiers
prioritaires de la politique de la ville) et
de l’envergure de l’activité (nombre de salariés, CA estimé, etc.).
À titre d’exemple, les nouvelles constructions n’ayant pas le caractère d’habitation
ne bénéficient pas de l’exonération temporaire de droit de deux ans de la part
communale sur la taxe foncière sur les
propriétés bâties. Par conséquent, ces
constructions nouvelles seront taxées au
titre de la taxe d’aménagement et de la
taxe foncière. Les collectivités peuvent
toutefois sur délibération exonérer de
taxe foncière les propriétés bâties pour les
établissements créés ou en cas de reprise
d’une entreprise en difficulté.
Peut-être également intégrée dans l’analyse prospective, la taxe d’enlèvement des
ordures ménagères qui a la même base
que la taxe foncière sur les propriétés bâties et est liquidée en même temps que
cette dernière.
L’analyse prospective du coût fiscal d’une
opération de construction a un intérêt
double : si ces données participent à
l’évaluation de la rentabilité d’un bâtiment, elles permettent aussi d’anticiper
d’éventuels recours auprès de l’Administration. En effet, les données réelles
relatives aux bases de taxation des immeubles ne sont pas toujours connues
des services de l’administration en charge
de recouvrer et liquider les diverses taxes
grevant les immeubles, ce qui engendre
parfois des erreurs de taxation qui pourront dès lors être rectifiées.
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