L`étonnante vitalité du marché du logement fait encore

IMMOBILIER
JEUDI 20 MARS 2003
Qu’il s’agisse des
logements de la capitale,
de l’Ile-de-France ou des
grandes villes de France,
la hausse des prix
ne connaît pas de répit
depuis 1997. Le succès
des maisons ne
se dément pas p. II et III
DIAGNOSTICS
CONSTRUIRE SA MAISON
Après l’amiante,
les termites,
le plomb, les
vendeurs vont
devoir informer
sur l’état des
conduites de gaz
et les risques
p. VI
naturels

CONJONCTURE
FORTE HAUSSE
Indice des prix des logements
en province
160
153,6
Maisons
140 Appartements
120
125
100
80
94
98
02
Ceux qui font
bâtir s’adressent
surtout aux
constructeurs.
Faire appel
à un architecte
reste le fait
d’une minorité
FINANCER
ET INVESTIR
Les crédits
bon marché encouragent
les acquéreurs à s’endetter
de plus en plus
et incitent les épargnants
à acheter un logement
destiné à la location
p. X et XI
p. IX
Source : Perval/banque de données des notaires
L’étonnante vitalité du marché du logement
fait encore monter les prix
En dépit
d’une croissance
déclinante,
l’ascension des prix
immobiliers ne
connaît pas de
répit. Au contraire,
elle s’est accélérée
au deuxième
semestre 2002
et s’étend aux
quartiers les plus
modestes. En 2003,
cette spirale devrait
s’interrompre
avec la montée
du chômage.
 
A
lors que les analystes
les plus optimistes prédisaient, pour 2002,
un arrêt de la hausse
des prix, débutée en
1998, et une stabilité
de l'activité, on ne peut que constater le
phénomène inverse :
626 000 logements
anciens
se
seront vendus en 2002, ce qui constitue un record, à des prix qui n'ont
toujours pas cessé de monter. On
s'attendait à atteindre un pic à la fin
du premier semestre 2002, lorsque
la situation économique donnait
ses premiers signes de dégradation,
mais il n'en a rien été puisque la
hausse s'est, au contraire, emballée
dans cette période. L'année 2002
s'achève, à Paris, avec une progression des prix de 10 % en un an, contre 9,2 % en 2001, 12,9 % en 2000,
11,4 % en 1999 et 0,53 % en 1998 :
en cinq ans, les prix parisiens se
sont donc appréciés de plus de
50 %. Le fait nouveau, par rapport à
la hausse précédente des années
1988 à 1990, c'est que l’augmentation actuelle touche sérieusement la
province : entre 1997 et 2002, les
prix des appartements y ont grimpé
de 40,4 % et ceux des maisons de
50 %, selon l'indice de la Fédération
nationale des agents immobiliers
(Fnaim). La tendance semble se
poursuivre en ce début 2003 : « Nos
agences connaissent une activité soutenue, malgré les menaces de guerre
en Irak qui paraissent, au contraire,
doper les achats », s'étonne Bernard
Grech, président du réseau d’agences d'Orpi.
   
La résistance et la vitalité de
l'immobilier sont d'abord dues à la
faiblesse des taux d'intérêt des prêts
bancaires, en baisse permanente
depuis trois ans et qui ont, eux aussi, atteint leur record historique vers
le bas : on peut, aujourd'hui,
emprunter à moins de 4 %, en taux
révisable. Cela permet aux accédants à la propriété de s'endetter
plus et plus longtemps. « La durée
moyenne des prêts s'est allongée de
quatre ans, entre 1994 et 2002, et
atteint désormais 16,3 années », expliquait Michel Mouillart, professeur
d'économie de l'immobilier à l’université Paris-X Nanterre, lors du
point de conjoncture présenté par
la Fnaim les 23 janvier : « Le nombre
d'emprunteurs à plus de 20 ans a doublé, puisqu'ils étaient 4 % en 1997 et
8 % en 2002. »
La grave pénurie de biens à louer
pousse, en outre, les candidats au
logement à se tourner vers l'accession tandis que les investisseurs disposant d'une épargne choisissent
d’acquérir un logement en vue de le
louer. Démarrée en mars 2000, la
déconfiture boursière dont on ne
prédit pas encore la fin, fait
d'ailleurs réfléchir beaucoup d'épargnants qui voient dans l'immobilier
d'habitation un moyen bienvenu de
diversification et de sécurisation de
leur patrimoine.
La demande de grands logements, maisons et appartements
familiaux, est bien supérieure à ce
que le marché peut offrir et entretient, elle aussi, le mouvement de
hausse. « Ce dynamisme des prix est
dû aussi à l’amélioration du revenu
disponible de plus de 2 % dont ont,
malgré tout, bénéficié les ménages, en
2002, grâce aux allègements fiscaux », explique Geneviève Lhomme, spécialiste de l'immobilier au
Crédit agricole.
Le net déplacement de populations vers les villes du sud de la Fran-
ce y renforce la demande de logements et l'inflation des prix. Les
zones frontalières subissent la pression des voisins suisses ou allemands, voire italiens, sur la Côte
d'Azur. Il n'y a pas que les grandes
villes qui soient touchées : dans les
campagnes et les zones touristiques, l'engouement pour les résidences secondaires fait enfler les prix
des villas et des propriétés. Secondaires, elles le sont de moins en
moins, car, grâce au télétravail, au
TGV et aux 35 heures, elles deviennent des résidences principales ou
alternées pour des citadins avides
de nature et de tranquillité. Les cam-
pagnes voient aussi s'installer des
citoyens venus de toute l'Europe,
anglais en Aquitaine et en Normandie ou européens du Nord en MidiPyrénées et sur la côte landaise.
Leur pouvoir d'achat et leurs références en matière de prix des logements engendrent, localement, une
surenchère.
 ’   
La hausse des prix des logements
entraîne une redistribution entre
régions et, dans les villes, entre les
quartiers. Au palmarès des villes chères, l'attractivité économique fait
gagner des places à des cités comme
SUPPLÉMENT AU « MONDE » DU JEUDI 20 MARS 2003, NO 18087. NE PEUT ÊTRE VENDU SÉPARÉMENT
Dijon, passée du 13e au 10e rang, en
2002, et Metz, dont les valeurs
immobilières surpassent celles de
Nancy. On assiste à un rattrapage
des prix dans des villes jusqu'ici bon
marché, comme Lyon, Bordeaux ou
Marseille.
La tendance au desserrement
urbain, qui voit des familles quitter
les centres-villes pour disposer de
plus d'espace en périphérie, se poursuit dans toutes les grandes agglomérations. La valorisation des maisons,
dont les prix progressent jusqu'à
deux fois plus vite que ceux des
appartements, témoigne de ce
besoin d'espace et de verdure. L'éloignement peut même aller jusqu'à 20
ou 30 kilomètres de la ville-centre, là
où les terrains sont encore abordables et les règles d'urbanisme plus
légères, parce que non inclus dans
les périmètres de schémas de cohérence territoriale (SCOT) : des constructeurs de maisons et des lotisseurs disent, ainsi, travailler de plus
en plus « hors SCOT ».
Grâce à une politique volontariste
des villes qui s'équipent de transports et requalifient leurs anciens
sites industriels délaissés, des quartiers entiers sortent de terre, se valorisent et s'apprêtent à accueillir les classes moyennes et aisées, chassées de
leurs quartiers habituels où les prix
sont devenus inaccessibles. Des programmes neufs originaux, qui prévoient de généreux volumes, des terrasses et des jardinets, connaissent
un étonnant succès commercial.
La hausse des prix des logements
est un phénomène européen en raison, sans doute, de la convergence
des économies, notamment en
matière de taux d'intérêt des crédits.
Au Royaume-Uni, selon la banque
Halifax, l’augmentation atteint 23 %
en 2002. A Londres, le mètre carré
est trois fois plus cher qu'à Paris. En
Espagne, les logements neufs ont
renchéri de 58 % entre 1996 et 2001.
Cette progression, apparemment
inexorable, endette les ménages parfois au-delà du raisonnable et rend
les villes inaccessibles à une majorité
de la population. La remontée du
chômage, en particulier en France,
pourrait enrayer cette spirale en
2003.
Isabelle Rey-Lefebvre
II/LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003
CONJONCTURE
Le marché de l’immobilier parisien affiche une santé insolente
En 2002, les prix ont encore progressé de plus de 10 %, même si les signes d’un prochain ralentissement apparaissent.
Après un net fléchissement en 2001, le nombre des transactions s’est stabilisé, signe que la demande de logements reste forte
L'AUGMENTATION NE CONNAÎT PAS DE RÉPIT
Prix courants
par m 2 , en euro
Nombre
de transactions
3 422 €
3 424 €
1 500
31 979
24 774
26 543
42 898
42 000
34 500
27 353
2 000
32 000
2 500
30 000
3 000
42 575
3 500
1 000
500
1980
37 000
en euro (chiffre du 3e trimestre)
40 433
Prix courants par m 2 ,
1 194 €
82
84
86
88
90
92
Source : Chambre interdépartementale des notaires de Paris
94
96
98
00
02*
* chiffres provisoires
Prix au m2 des appartements anciens
(en %) (valorisation indices notaires-Insee Paris, chiffres provisoires, fin 3e trimestre 2002)
inférieur à 3 000 €
de 3 001 € à 4 000 €
de 4 001 à 5000 €
supérieur à 5 001 €
• Ier
4 404 € (+ 12,2 %)
• IIe
3 462 € (+ 9,5 %)
• IIIe
3 884 € (+ 10,8 %)
• IVe
4 485 € (+ 11 %) XVIe
4 413 €
XVIIIe
2 520 €
XVIIe
3 461 €
IXe
Xe
3 300 € 2 594 €
VIIIe
4 289 €
VIIe
5 348 €
e
(+ 6,7 %)
XVe
3 734 €
III
IVe
VIe
5 473 € Ve
(+ 8,0 %) 4 538 €
3 054 €
XIVe
3 663 €
(+ 8,6 %)
XXe
2 556 €
(+ 9,8 %)
(+ 9,6 %)
(+ 7,6 %)
(+ 8,4 %)
(+ 9,1 %)
(+ 9,2 %) (+ 11,1 %)
IIe
XIe
Ier
e
(+ 11,8 %)
(+ 7,2 %)
XIXe
2 428 €
(+ 11,7 %)
(+ 11,8 %)
in
Même surprise sur le front du
nombre des transactions : la hausse des prix n’a pas découragé les
acheteurs. Le volume des transactions est resté quasiment stable en
2002 avec 37 000 ventes annuelles
(environ 1 % de baisse, mais les
chiffres définitifs seront fournis
par la Chambre des notaires de
Paris à la mi-avril). Rien à voir avec
le début des années 1990 où, au
plus haut de la période d’euphorie
immobilière, on avait assisté à une
forte baisse des transactions (qui
étaient passées de 44 000 par an en
1989 à 24 000 en 1991). De même,
le brutal décrochage de l’année 2001 – où le début de l’éclatement de la bulle boursière s’était
traduit sur le marché immobilier
par un recul de 7,7 % des transactions – ne semble lui aussi plus
qu’un mauvais souvenir.
LA HAUSSE SE POURSUIT À UN RYTHME SOUTENU
Se
37 000   2002
Tous ces indicateurs paraissent
indiquer que les fondements du marché immobilier restent solides. Plusieurs phénomènes semblent expliquer ce contexte inédit. La pénurie
de logements locatifs s’est aggravée.
Et les dispositifs fiscaux qui incitaient les particuliers à investir dans
le logement locatif ont disparu : le
dispositif Besson, qui encadre les
loyers et instaure un plafond de revenu pour les locataires, ne fonctionne
pas à Paris, compte tenu du prix des
appartements, contrairement au dispositif Périssol.
Beaucoup de particuliers à la
recherche d’un appartement à louer
se découragent face à la rareté de
l’offre et choisissent de franchir le
pas et d’accéder à la propriété. Parallèlement, beaucoup de locataires
sont incités à acheter leur propre
appartement par leurs propriétaires,
des investisseurs institutionnels
comme les assureurs ou les banques
qui profitent du niveau élevé des
prix pour réaliser des plus-values sur
leur portefeuille immobilier.
Le niveau exceptionnellement bas
des taux d’intérêt invite à troquer
son statut de locataire pour celui de
propriétaire. Les taux fixes, compris
entre 4,5 et 5 % et les taux variables,
inférieurs à 4 %, augmentent considérablement le potentiel d’endettement de l’acheteur. Les particuliers
découvrent – souvent avec étonnement – que leurs banquiers sont
prêts à leur accorder des montants
inespérés, ce qui soutient les prix élevés. L’allongement de la durée des
emprunts (jusqu’à 25 ans) amplifie
encore ce phénomène. L’investissement locatif est donc devenu une
dépense courante pour les particuliers qui occupent les appartements
qu’ils achètent.
En vedette à Paris, les 6e, 7e,
au-dessus de 5 000 euros, et les 5e,
16e, 4e et 8e, tous au-dessus des
4 000 euros. Depuis la crise de 1997,
les quartiers du centre de Paris (du
1er au 7e) sont ceux qui ont le plus
progressé, avec des hausses de prix
d’environ 50 %. Aux quartiers bour-
La
S
sait à 3 424 euros. Pour la première
fois, ce prix moyen du troisième trimestre se hisse, en euros courants,
au niveau de la « bulle immobilière »
de 1991. En euros constants, ce prix
est toutefois encore inférieur de
15 % à ce record du début des
années 1990 (1 542 euros contre
1 825 euros).
ur le front de l’immobilier
parisien, l’année 2002 aura
déjoué tous les pronostics.
Dans une période d’incertitude et de fort ralentissement économique, on
attendait au moins une pause dans
l’envolée des prix des logements.
Les plus optimistes pariaient sur une
parenthèse, avant un rebond qui
accompagnerait la reprise économique. Les plus pessimistes pronostiquaient une stabilisation des prix à
un niveau plafond, prélude à un
« assainissement » du marché et le
retour à des prix plus raisonnables.
Il n’en a rien été…
Selon les chiffres provisoires de la
Chambre des notaires de Paris, la
hausse des prix intra-muros a même
renoué avec un nombre à deux chiffres, avec plus de 10 % de hausse…
En 2001, la progression avait été
légèrement inférieure à ce chiffre
(9,2 %). Paradoxe, la seconde moitié
de l’année a été meilleure que la première. A la phase d’attentisme des
premiers mois (0,5 % de hausse des
prix seulement au premier trimestre), a succédé une vive reprise sur la
fin de l’année (4 % au troisième trimestre, un peu moins de 3 % au quatrième). A la fin septembre 2002, le
prix moyen par mètre carré s’établis-
XIIIe
3 185 €
XIIe
3 154 €
(+ 8,9 %)
(+ 10,6 %)
Moyenne globale : 3 424 €/m2 (+ 9,24 %)
Source : Chambre des notaires de Paris
geois traditionnels sont venus s’ajouter de nouveaux quartiers « branchés ». L’effet « bo-bo » (« bourgeois bohème ») a ainsi joué sur
l’Est parisien, où certains quartiers
considérés auparavant comme
populaires ont été pris d’assaut. Le
9e arrondissement enregistre ainsi
l’une des plus fortes progressions
(+ 61 %). L’attention s’est aussi portée sur certains secteurs des 10e et
11e, où le canal Saint-Martin, Bastille
et Oberkampf ont enregistré des
hausses de 40 % à 50 %. En queue de
peloton, pour la progression des
prix en cinq ans (1997-2002), on trouve tous les derniers arrondissements
de Paris (du 16e au 20e), ainsi que
curieusement le 8e, mais avec de fortes disparités par microquartiers
dans ce dernier. Certains secteurs du
8e semblent souffrir de la désertion
des habitants au profit des bureaux.
Phénomène significatif des dernières années de hausse, les quartiers
les plus recherchés ont encore plus
profité de la flambée du marché :
alors que le rapport entre les quartiers les plus chers et les moins chers
s’établit aux alentours de 2 en période de crise (1985 et 1997), il monte
jusqu’à près de 2,5 en période
d’euphorie (1991 et 2002).
     
Le niveau atteint par les prix intramuros commence cependant à
décourager les particuliers, qui reportent leurs investissements à la périphérie et dans les communes de la
petite couronne. Conséquence, le
rythme de la hausse des prix se stabilise à Paris, alors qui s’accélère
au-delà du périphérique. Selon les
notaires, la hausse est passée de 9 %
à 10 % à Paris, mais de 6 % à 9 %
dans la première couronne…
Autre phénomène, le marché des
biens chers et exceptionnels ralentit
beaucoup plus vite. Les notaires
sont convaincus qu’on a atteint sur
certains produits un « prix plafond ». « On sent une résistance »,
explique l’un d’eux. Même sentiment, mais cette fois-ci sur l’ensemble du marché, pour Grégoire Berthou, directeur de la communication
de De particulier à particulier. « Les
vendeurs, gourmands, ont augmenté
les prix en 2002 dans leurs annonces,
mais le prix réel des transactions est,
en fait, resté très proche des niveaux
de l’an dernier », fait-il remarquer.
De nouveau en ce début de l’année 2003, les professionnels s’interrogent sur l’orientation des prix.
Pour M. Berthou, il ne fait pas de
doute que la période de hausse est
terminée. Son journal, qui affirme
qu’environ un quart des transactions sur Paris transite dans ses
pages, a enregistré un net ralentissement de la hausse sur l’année 2002
(4,7 % environ) et une baisse des
prix a même été relevée sur les deux
derniers trimestres, avec un recul de
respectivement 1 % et 0,19 % du prix
moyen au mètre carré. Six arrondissements (le 1er, le 2e, le 12e, le 13e, le
14e et le 19e) affichent même des évolutions négatives sur l’ensemble de
l’année. M. Berthou explique ce
décalage avec les chiffres des notaires par le fait que le journal d’annonces enregistre le montant des promesses, et non celui des ventes, et
décèlerait les grandes tendances du
marché avec trois mois d’avance.
Difficile donc de faire des pronostics. Officieusement, certains notaires estiment qu’une baisse des prix
dans les prochains mois « serait normale et n’aurait rien d’exceptionnel. »
Mais au début de l’année 2003, De
particulier à particulier a constaté
que les prix étaient repartis à la hausse, avec une progression de 2,20 %
entre le 1er janvier et le 14 mars.
Depuis un an, la hausse est de
1,96 %, compte tenu de la faiblesse
des deux derniers trimestres 2002.
S’acheminerait-on au moins vers
une relative stabilité des prix ?
Christophe Jakubyszyn
La frontière entre Paris intra-muros et la petite couronne s’estompe
En termes de prix, la différence entre certains arrondissements de Paris et les communes limitrophes ou les villes résidentielles bien
desservies par les transports s’atténue. Pour trouver des prix abordables, il faut s’éloigner, ce qui profite à la grande couronne
L
es mêmes causes produisent les mêmes effets. En
2002, comme en 2001, le
niveau élevé des prix de
l’immobilier à Paris intramuros, la pénurie d’appartements ou de maisons à louer et des
conditions de crédit très avantageuses ont poussé les prix des logements
à la hausse dans la petite couronne
(les trois départements limitrophes
de Paris : Hauts-de-Seine, SeineSaint-Denis et Val-de-Marne) et,
par extension, dans la grande
couronne (les départements limitrophes de la petite couronne : Yvelines,
Val-d’Oise, Seine-et-Marne et Essonne). « Le phénomène d’escargot continue, explique Me Catherine Carely,
notaire
à
Nogent-sur-Marne.
L’immobilier dans le centre et l’ouest
de Paris devenant inabordable pour
beaucoup, l’intérêt se déplace vers
l’Est parisien, puis vers la petite couronne, et va maintenant vers la grande
couronne. »
La distinction Paris-banlieue – la
barrière du périphérique – n’a pas
complètement disparu, mais en termes de prix au mètre carré, elle s’atténue. Les prix à Neuilly ou LevalloisPerret tutoient ceux des 16e et
17e arrondissements de Paris. Vincennes et Saint-Mandé approchent,
voire dépassent, les prix du 12e arrondissement. Saint-Cloud, Boulogne,
Issy-les-Moulineaux, Meudon, mais
aussi La Garenne-Colombes, Courbevoie, Rueil-Malmaison, sont plus
chers que les arrondissements du
nord-est de Paris. Les communes
limitrophes de Paris abordables sont
de plus en plus rares : Montrouge
n’est pas loin des prix de la capitale,
et Montreuil ou Pantin, qui restent
encore décalées, attirent une nouvelle clientèle parisienne. Saint-Denis
commence aussi à le faire, avec timidité, l’intérêt commençant à se porter sur la Plaine-Saint-Denis mais
encore assez peu sur le reste de la
commune. L’intérêt de s’éloigner de
Paris est clair. Selon les statistiques
calculées par les spécialistes de Particulier à particulier, la surface moyenne vendue lors des transactions
immobilières à Paris intra-muros est
de 44,49 mètres carrés pour un prix
moyen de 152 763 euros. En Ile-deFrance, hors Paris, la surface moyenne des appartements vendus monte
à 62 mètres carrés pour un prix
moyen de 128 477 euros. Les acheteurs peuvent surtout y trouver les
maisons dont ils rêvent. Mais il faut
aller de plus en plus loin.
Résultat, le marché de la grande
couronne a été le plus actif en 2002,
avec une progression des ventes, sur
les seuls trois premiers trimestres de
l’année, de 10,2 %, contre 3,6 % pour
la petite couronne, selon les chiffres
de la Chambre interdépartementale
des notaires de Paris. « Dans le Valde-Marne, dans des villes comme
Saint-Maur-des-Fossés ou Nogent, on
ne trouve plus de maison pour un budget de 150 000 euros. Les candidats à
l’achat vont donc vers la Seine-etMarne », explique Me Carely. « Tous
les départements sont au vert, sauf
l’Essonne », commente un notaire. La
Seine-Saint-Denis a aussi du mal à
confirmer son décollage. Si les transactions y ont augmenté de 1,8 % sur
les trois premiers trimestres de 2002,
elles auraient reculé au quatrième trimestre, alors que la plupart des autres départements connaissaient une
hausse sensible. Au sein de chacun,
et souvent à l’intérieur d’une même
commune, les marchés sont très contrastés, en fonction de la desserte par
les transports en commun et de
l’aménagement des quartiers.
Ce dynamisme bouleverse aussi
les hiérarchies dans les hausses de
prix. Traditionnellement, quand les
tarifs de l’immobilier montent, c’est
à Paris que les progressions sont les
PEU DE COMMUNES EN BAISSE
Variation sur
un an
(3 e trim. 2002/
3 e trim. 2001)
Prix en
Euros/m 2
Variation sur
un an
Prix en
Euros/m 2
(3 e trim. 2002/
3 e trim. 2001)
(Appart. anciens
vendus libres)
Les Lilas
+ 12,2
1 951
3 459
Le Bourget
+ 11,8
1 432
+ 19,8
2 424
Le Raincy
+ 11,5
1 750
+ 15,7
2 732
Livry Gargan
+ 11,2
1 523
Colombes
+ 15,3
1 678
Bagnolet
+ 10,9
1 539
Levallois-Perret
+ 14,9
3 227
Bobigny
+ 9,4
1 152
Bois-Colombes
+ 13,4
2 079
Montreuil
+ 7,1
1 545
Rueil-Malmaison
+ 12,8
2 604
Pantin
+ 3,6
1 468
Nanterre
+ 12,8
1 942
Saint-Denis
+ 0,7
1 169
Saint-Cloud
+ 10,7
3 045
Suresnes
+ 10,3
2 150
BoulogneBillancourt
- 3,7
794
+ 8,6
3 162
Meudon
+ 7,2
2 588
Montrouge
+ 6,7
2 235
Créteil
+ 19,3
1 728
Antony
+ 5,8
2 219
Vincennes
+ 13,0
2 870
Charenton-le-Pont
+ 12,2
2 769
+ 11,2
2 259
(Appart. anciens
vendus libres)
HAUTS-DE-SEINE
En hausse
Sceaux
La GarenneColombes
Issy-lesMoulineaux
+ 29,5
En baisse
Vaucresson
- 7,3
2 458
Bagneux
- 4,3
1 642
Bourg-la-Reine
-2,8
2 282
SEINE-SAINT-DENIS
En hausse
Aulnay-sous-Bois
+ 22,2
1 299
Source : Chambre interdépartementale des notaires de Paris
En baisse
Clichy-sous-Bois
VAL-DE-MARNE
En hausse
Saint-Maur-desFossés
Le Perreux sur
Marne
+ 10,3
2 150
Maisons-Alfort
+ 7,5
1 908
Nogent sur Marne
+ 6,6
2 385
En baisse
Villeneuve SaintGeorges
- 4,7
1 180
plus fortes, puis dans les Hauts-deSeine. Actuellement, constatent les
notaires, l’inflation des prix dans les
départements limitrophes est au
moins aussi forte. Les données des
notaires montrent par exemple que
les prix au mètre carré pour des
appartements anciens ont grimpé de
9,2 % à Paris entre le troisième trimestre 2001 et le troisième trimestre
2002, pour une hausse de 9,4 % dans
les Hauts-de-Seine, 9,7 % dans le Valde-Marne et 9,5 % pour l’ensemble
de la petite couronne.
Est-ce le signe avant-coureur d’un
retournement du marché ? Les professionnels refusent de s’y résoudre.
Pour deux raisons. La première est
que, selon eux, il n’y a pas de bulle
spéculative. Le marché est tiré par la
demande finale : « Les gens achètent
des logements pour y habiter, ce ne
sont pas les marchands de biens qui
tirent le marché », constate un professionnel. « On remarque en particulier
deux catégories d’acheteurs, confirme
Me Carely : les primo-accédants à la
propriété, qui, faute d’offre locative, se
décident à acheter leur logement, et
ceux dont la famille s’agrandit, qui
revendent leur bien pour acheter plus
grand, en empruntant pour faire le
joint. » Dans les deux cas, ils tirent les
prix à la hausse. Ce n’est pas tant lié à
l’amélioration de leurs revenus ou de
leur cagnotte qu’au niveau très faible
des taux d’intérêt. Grâce à ceux-ci et
au fait que les banques acceptent de
prêter sur des durées plus longues,
tout en se montrant parfois moins
exigeantes sur la proportion d’apport personnel, ils ont davantage de
moyens. « Avant que le marché parte
à la baisse, il y a forcément un palier.
on ne l’a pas encore vu », conclut
Me Carely. Un autre notaire prévient
toutefois qu’il ne faut plus s’attendre
à des progressions fortes.
Sophie Fay
LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003/III
CONJONCTURE
La province touchée par la flambée des prix
Dans les principales villes de France, entre 1997 et 2002, les appartements ont augmenté de 30 % et les maisons de 39,7 %. A Marseille,
Nantes, Metz ou encore Toulon, la hausse est spectaculaire. La rénovation des quartiers délaissés explique en partie ce phénomène
L
'«   »   
Dans certaines villes, la hausse est
spectaculaire : à Marseille, l'augmentation annuelle, entre 2001 et 2002,
dépasse 15 % et 53 % sur la période
1998-2002 ; à Nantes, la dynamique
des prix est similaire, avec une progression annuelle de près 10 % et de
44,5 % en cinq ans ; les prix des logements d'Aix-en-Provence, Nice et
Grenoble ont augmenté de près de
40 % depuis 1998. Des villes moins
importantes connaissent aussi des
progressions étonnantes, comme
Metz, avec 7 % sur un an et 39 % sur
COMMENT
en cours d’installation à Bordeaux,
prévu à Marseille et Rouen, et en
cours d’extension à Montpellier, Toulouse ou Nantes.
  
  
ors du précédent cycle
immobilier, de 1987 à
1992, le phénomène de
hausse puis de baisse des
prix s’était quasiment cantonné à la région parisienne et n’avait pas atteint les autres
régions. La hausse, repartie avec
1997 et 1998, touche cette fois avec
vigueur les principales villes de France : l’indice des notaires, issu de leur
base de données Perval, a, entre 1997
et 2002, pour la province, progressé
de 30 %, pour les appartements et de
39,7 % pour les maisons. Les ventes
de maisons représentent 70 % du
nombre total de transactions, ce qui
conduit à une hausse d’ensemble,
tous biens confondus, de 36 %, proche des records parisiens.
La première tranche du programme M5 Les Docks, à Marseille, s'est vendue
en un week-end de juin 2002, au prix de lancement de 2 100 euros le mètre
carré, passé aujourd'hui à 2 250 euros.
cinq ans, qui surpasse désormais sa
rivale Nancy ; Toulon a enregistré
15,7 % de hausse en un an, et 37,6 %
en cinq ans. Toulouse et Montpellier
paraissent presque raisonnables,
avec une hausse moyenne respective
de 24,8 % et 27,8 % en cinq ans, mais
les prix des maisons y battent toutefois des records d'inflation : le budget
moyen d'un pavillon à Balma ou
Cugnaux, dans la banlieue de Toulouse, s'est alourdi de 20 % en une seule
année, entre 2001 et 2002. Les rai-
CONNAÎTRE LES PRIX ?
Les notaires ont mis à la disposition du public leur banque de données de
prix, dans toutes les villes de France et leurs quartiers, qu’il s’agisse de neuf
ou d’ancien, sur le site immoprix.com.
Les magazines Challenge et Le Nouvel Observateur ont également leur
banque de données sur les prix dans 500 villes de France, avec un service
« calculette » d’évaluation du montant d’un appartement dont l’internaute
communique les caractéristiques, sur le site immobs.com.
De particulier à particulier concentre ses données sur la région parisienne
et propose également une évaluation du prix d’un appartement, à la rubrique Expertimmo, sur son site Pap.fr. La revue propose aussi des évaluations
personnalisées et payantes, par correspondance ou en prenant rendez-vous.
sons de ces hausses sont multiples :
une attractivité économique trouvée
ou retrouvée pour ces villes, un
afflux de population dû à l'« effet
Sud » ou encore une pression des
frontaliers sur les villes d’Alsace ou
du pays genevois, comme, par exemple, Annemasse et, dans le pays de
Gex, Divonne et Ferney-Voltaire.
Ces dernières voient s’envoler les
prix depuis que des accords bilatéraux franco-suisses permettent aux
citoyens helvètes de résider en France. Les communes de la rive gauche
du lac Léman, à quelques kilomètres
de l’aéroport de Cointrin, des sièges
d’organisations internationales ou
du Centre européen pour la recherche nucléaire (Cern) attirent ingénieurs et hauts fonctionnaires à fort
pouvoir d’achat. Le mètre carré de
logement neuf atteint 3 000 euros,
contre 2 400 euros, en 2000.
La hausse des prix est aussi liée aux
investissements des municipalités
pour s’équiper de moyens de transport modernes, comme le tramway,
Les villes entreprennent à marche
forcée la requalification de leurs quartiers délaissés, des friches industrielles ou des zones portuaires, qui peuvent séduire une nouvelle clientèle
de cadres moyens et d’investisseurs
en locatif. « Avec la poussée des prix,
nous observons un vrai changement de
la composition sociale de certains quartiers, où s’installent des catégories de
populations aisées ou moyennes qui ne
peuvent plus accéder aux secteurs les
plus cotés », analyse Bernard Grech,
président du réseau d’agences immobilières ORPI. Bordeaux est ainsi partie à la reconquête des quartiers des
Chartrons et de la rive droite de la
Gironde, avec la zone d’aménagement concerté (ZAC) Bastide. Lille a
réussi la création de son quartier d’affaires Euralille et requalifie les quartiers autrefois ouvriers de Wazemes,
Fives et Saint-Maurice, au nord-est.
Nantes ouvre trois nouvelles ZAC
sur l’Ile de Nantes et au sud de la Loire et prolonge ses lignes de tramway.
Rennes s’attaque à l’énorme chantier
d’une friche industrielle de 62 hectares coincée entre la Vilaine et le chemin de fer, à l’est de la ville, qui
devrait, à terme, accueillir 8 000 habitants dans 3 500 logements. Lyon a
mis en route son projet Confluence
de centre commercial et de loisirs prévu, à l’horizon 2007, sur la presqu’île,
au-delà des voûtes, derrière la gare
de Perrache, sur un terrain bien placé
mais jusque-là délaissé parce qu’il
accueillait entrepôts et prison. Le promoteur MAB, la foncière hollandaise
Corio et l’architecte Jean-Paul
Viguier ont été retenus.
L’exemple le plus spectaculaire de
reconquête est sans doute Euromé-
COÛT DU M 2 DANS LES MÉTROPOLES
Prix des
appartements,
en euros par m 2
villes
anciens 2002
au 30/06/2002
Evolution
sur un an
Evolution
sur cinq ans
en
pourcentage
en
pourcentage
Aix-en-Provence
1 850
12,7
41,4
Nice
1 770
13,6
39,8
Lyon
1 420
8,9
32,2
Rennes
1 370
8,4
27,5
Strasbourg
1 320
3,3
12,5
Nantes
1 320
9,9
44,5
Grenoble
1 320
11,1
38,4
Marseille
1 320
15,3
53,4
Reims
1 270
5,5
15,9
Lille
1 260
6,7
26,2
Metz
1 180
7,1
38,9
Dijon
1 170
3,0
11,9
Bordeaux
1 160
11,6
31,4
Montpellier
1 140
13,9
27,8
Toulouse
1 140
5,3
24,8
Toulon
1 120
15,7
37,6
Rouen
1 110
0,3
6,6
Nancy
1 060
4,3
13,7
Saint-Etienne
700
2,8
14,4
Source : Perval/Chambre des notaires
diterranée, à Marseille. Cette opération d’intérêt national, lancée en
1995 par l’Etat, s’étend sur 310 hectares dans les quartiers centraux
autour de la gare Saint-Charles, sur
la friche de la Belle de Mai et la zone
portuaire. La ville a enrayé son
déclin démographique et attire
désormais les entreprises. Son objectif est de compter 10 000 nouveaux
habitants par an, de construire 4 000
logements neufs et de réhabiliter
6 000 logements anciens. Cela passe
par la rénovation des immeubles de
la rue de la République, qui accueille-
ra un tramway. Dans le quartier de
la Joliette, derrière les docks, les
grands promoteurs se bousculent :
Kaufmann & Broad va édifier
250 logements ; George V Apollonia, avec le concours des architectes
Roland Castro, Yves Lion et Sophie
Denissof, vient de livrer le premier
programme d’habitat d’Euroméditerranée, une opération originale de
350 lofts, maisons de ville et duplex
installés dans d’anciens hangars,
vendus en un temps record.
I. R.-L.
(Publicité)
(Publicité)
VI/LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003
EXPERTISER
La panoplie des diagnostics s’élargit
Outre les multiples documents à fournir concernant l’absence d’amiante, de plomb ou de termites, ou encore l’indication
de la surface habitable, de nouvelles obligations viennent renforcer la protection des acheteurs lors de la vente d’un bien immobilier
TARIFS MOYENS (deux et quatre-pièces)
BCTI (Bureau de contrôle technique
immobilier), tél. : 01-40-02-95-00.
b Amiante : 140 ¤ et 160 ¤
(en cas d'analyse ajouter 35 à 70 ¤).
b Plomb : 190 ¤ et 300 ¤.
b Termites : 150 ¤ et 170 ¤.
b Loi Carrez : 130 ¤ et 180 ¤.
b Les 4 diagnostics : 400 ¤ et 520 ¤.
les matériaux de construction, en
particulier les revêtements de sol
et murs, les conduits (air, eau et
autres) et pas seulement les calorifugeages, les flocages et les faux
plafonds. En cas d’absence
d’amiante, le diagnostic est valable définitivement. Si des matériaux sont susceptibles de contenir
de l’amiante, un prélèvement est
effectué et transmis à un laboratoire pour analyse. Le diagnostic
doit être effectué par un expert certifié et joint à l’acte de vente.
Depuis le 1er janvier 2003, une
attestation de compétence est obligatoire. Elle est délivrée par des
organismes accrédités par le ministère de la santé et du logement (1).
f Plomb
Tous les propriétaires d’immeubles, affectés en tout ou partie à
l’habitation, construits avant le
1er janvier 1948 et situés dans une
zone à risque définie par le préfet,
sont tenus, lors de la vente d’un
bien immobilier, de faire établir un
état des risques d’accessibilité au
plomb, au terme de la loi
n˚ 98-657 du 29 juin 1998 et des
arrêtés du 12 juillet 1999. L’expertise consiste à identifier les revêtements de sols ou de murs contenant du plomb et à décrire leur
état de conservation. Si l’on constate une présence de plomb et si le
revêtement est dégradé, le propriétaire devra faire parvenir le dossier
à la préfecture qui déterminera les
mesures à prendre. La recherche
de présence de plomb doit être réalisée par un expert, contrôleur
technique agréé ou technicien de
la construction qualifié, ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. L’expert ne doit pas faire d’activité
d’entretien ou de réparation du
bien concerné.
L’état des risques d’accessibilité
au plomb doit être réalisé avant la
promesse de vente et doit avoir
moins d’un an au moment où il est
annexé à la promesse de vente et à
l’acte de vente. En cas de non-respect de cette obligation, le vendeur ne pourra pas être exonéré
de la garantie des vices cachés.
f Termites
Face à la gravité des nuisances
occasionnées par les insectes xylophages, et les termites en particulier, les pouvoirs publics ont adopté un dispositif législatif et réglementaire tendant à protéger les
acquéreurs et propriétaires d’immeubles. La loi du 8 juin 1999, le
décret d’application du 3 juillet
2000 et l’arrêté du 10 août 2000
obligent tout habitant ou occupant d’un bien immobilier bâti ou
non bâti de déclarer en mairie la
présence de termites dès qu’il en a
connaissance (une amende pouvant atteindre 457,35 euros sanctionne ce refus de déclaration).
Ainsi, le préfet classe par un arrêté
les zones contaminées ou susceptibles de l’être.
En cas de transaction immobilière dans une de ces zones, un état
parasitaire datant de moins de
trois mois doit être annexé à l’acte
de vente. A défaut, la vente ne
sera pas nulle, mais si la présence
de termites devait se confirmer, le
vendeur serait tenu responsable.
L’acheteur pourra alors demander
l’annulation de la vente ou une
réduction du prix. L’état parasitaire, conformément à la loi, doit
être fait par un expert indépendant de toute activité de lutte contre les termites ou reconnu par
une organisation professionnelle.
Les termites sont signalés dans
56 départements français, selon le
Centre technique du bois et de
l’ameublement (2). En tête des
zones les plus touchées, le départe-
DE PLUS EN PLUS DE DÉPARTEMENTS CONCERNÉS
E  
P  
Arrêté préfectoral définissant une zone à risque
Démarche de zonage en cours
Aucune démarche initiée
Sur l'ensemble du département
Arrêté en prévision
Sur une partie seulement
Aucune prévision.
Mise à jour d'octobre 2002
Situation au 31 décembre 2002
ILE DE FRANCE
ILE DE FRANCE
GUADELOUPE
GUADELOUPE
GUYANE
GUYANE
MARTINIQUE
MARTINIQUE
RÉUNION
RÉUNION
52 départements sont classés zone à risque au plomb.
Une démarche d'évaluation est en cours dans 34 autres
Dans 56 départements, des foyers de termites ont été repérés.
Des arrêtés préfectoraux existent dans 35 départements
Source : DGS, Drass, Ddass
Source : CTBA
ment des Landes, le Lot-et-Garonne, la Gironde et la Charente-Maritime, puis les régions du nord et
de l’est de la France. Un arrêté préfectoral est imminent après l’avis
du Conseil de Paris du 24 février
2003. Plus de 1 550 bâtiments ont
fait l’objet d’un diagnostic positif,
dans quinze des vingt arrondissements parisiens, notamment dans
les 17e, 13e, 16e, 5e, et plus faiblement les 6e, 8e, 15e, 18e, 19e.
f Loi Carrez
Depuis le 19 juin 1997 (loi du
18 décembre 1996 et décret du
23 mai 1997), le vendeur d’un lot
de copropriété est dans l’obligation de fournir, lors de la promesse de vente ou au moment de la
vente, la surface habitable du
bien. En cas d’absence de ce document, l’acquéreur peut invoquer
la nullité de la vente dans le mois
qui suit la signature de l’acte définitif.
On entend par surface habitable
ou privative, la superficie des
locaux clos et ouverts après déduction des surfaces occupées par les
murs, les cloisons, les marches et
les cages d’escalier, les gaines, les
embrasures et les portes. Ne sont
pas pris en compte les locaux
d’une hauteur sous plafond de
moins de 1,80 mètre, ni des biens
d’une surface inférieure à 8 m².
Sont aussi exclus du calcul les
caves, garages et places de stationnement.
Si la surface mentionnée sur le
document est inférieure d’au
moins 5 % à la surface réelle, l’acquéreur dispose d’un an à compter de l’acte de vente pour obtenir
une diminution de prix proportionnelle.
f Les installations intérieures
de gaz naturel : la loi du 3 janvier
2003 relative aux marchés du gaz
et de l’électricité impose, en cas de
vente d’un logement comportant
une telle installation, un diagnostic de moins d’un an annexé à l’acte authentique. A défaut, aucune
clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à ce titre dans l’acte de vente. Cette mesure est soumise à la
publication du décret, pas encore
paru à ce jour.
Martine Picouet
(1) http://www.sante.gouv.fr
(2) CTBA : 01-40-19-49-19,
http://www.termite.com.fr
Construire en zone inondable
Dans certains secteurs à risque, le plancher du rez-de-chaussée
doit être placé sur pilotis, à 1,20 m du sol
A
Nîmes en 1988, à Vaison-la-Romaine
en
1992, dans l’Aude en
1999, en Bretagne en
2000, dans la Somme
en 2001 et dans le
Gard en 2002, les crues se suivent
et ne se ressemblent pas, sauf par
leur violence. La France a subi,
depuis 1982, seize catastrophes
naturelles qui ont occasionné, chacune, des dégâts matériels pour
plus de 100 millions d’euros, sans
oublier les morts et les blessés.
D’importants efforts ont été
consentis pour réparer et indemniser, au détriment des mesures préventives.
Roselyne Bachelot, ministre de
l’écologie, a présenté, en janvier,
un projet de loi sur la prévention
des catastrophes industrielles ou
naturelles qui préconise une vigilance accrue, une meilleure information des habitants et insiste sur l’importance d’entretenir la mémoire
collective des catastrophes précédentes. Son projet prévoit que,
dans les zones exposées, le maire,
avec l’assistance des services de
l’Etat, établit les repères correspondant aux crues historiques, aux nouvelles crues exceptionnelles, les
matérialise, entretient et protège
ces repères. Dans les communes
dotées d’un plan de prévention des
risques naturels, le maire informe
la population au moins une fois
tous les deux ans sur les caractéristiques du ou des risques naturels
connus dans la commune, les mesures de prévention, l’organisation
des secours. Mme Bachelot propose
également de rendre obligatoire, à
l’occasion de la vente d’un bien
immobilier ou de la signature d’un
contrat pour sa location, la communication à l’acheteur ou au locataire des informations sur les risques
naturels.
Dans un rapport sur les inondations de la Somme, Pierre Hubert,
chercheur à l’Ecole des mines, écrivait : « On voit à travers ces deux
exemples (Abbeville et Amiens) combien il est important d’entretenir la

P
réalablement à la vente
d’un bien immobilier, la
réglementation impose
de réaliser plusieurs diagnostics techniques :
amiante, plomb, termites et le mesurage de la surface.
Plusieurs labels sont récemment
apparus visant à vérifier les compétences des professionnels. Les
notaires se sont lancés dans une
démarche de certification de services et un référentiel a été publié au
Journal officiel du 24 août 2002. Le
Centre expérimental de recherches et d’études du bâtiment et
des travaux publics (CEBTP) a mis
en place le label APTE et l’ordre
des géomètres-experts travaille
sur un projet de certification de
métier de l’expertise technique.
f Amiante
Le décret du 13 septembre 2001
et celui du 3 mai 2002 ont modifié
et renforcé les obligations prévues
par le décret du 7 février 1996 relatif à la recherche d’amiante dans
les immeubles bâtis. Tous les propriétaires des immeubles bâtis
construits avant le 1er juillet 1997, y
compris les pavillons, doivent faire
procéder à une recherche étendue
de présence d’amiante. L’absence
de diagnostic est sanctionnée par
une amende pénale, sans compter
la mise en jeu de sa responsabilité
par des occupants ou des intervenants. Depuis le 1er septembre
2002, le diagnostic concerne tous
Inondation dans le Gard, vue du pont Saint-Nicolas,
entre Nîmes et Uzès, le 19 septembre 2002.
mémoire des événements que constituent les crues, tout simplement parce qu’avec le temps la notion de risque par inondation s’estompe au profit d’autres urgences. »
Les propositions de Mme Bachelot
viendront compléter une réglementation déjà fournie. La loi dite Barnier, du 2 février 1995, a, en effet,
créé les plans de prévention des risques naturels (– PPR –, qui faisaient suite aux PER, plans d’exposition aux risques, créés par une loi
de juillet 1982, peu appliquée), qui
doivent être annexés aux plans d’occupation des sols ou, aujourd’hui,
aux plans locaux d’urbanisme.
L’objet d’un plan de prévention
des risques est, sous l’autorité du
préfet, d’analyser les précédentes
catastrophes, de cartographier les
zones soumises au risque naturel et
d’y définir les règles d’urbanisme,
de construction et de gestion adéquates. Dans la pratique, le PPR distingue les zones rouges, très exposées, où toute nouvelle construction est interdite et où certaines
mesures peuvent même contraindre les constructions existantes,
des zones bleues, moyennement
exposées, où la construction est
possible avec des précautions, par
exemple que le plancher du rez-de-
chaussée soit placé sur pilotis, à
1,20 mètre du sol, ou des obligations d’entretien comme le curage
régulier des lits de rivière ; et des
zones blanches, sans risque. Le
PPR peut prévoir des emplacements réservés pour l’expansion
des eaux et des expropriations des
zones à risque, contre indemnisation. Les permis de construire doivent respecter les prescriptions du
PPR et du plan local d’urbanisme,
faute de quoi la responsabilité du
maire pourrait être recherchée.
Même en l’absence de PPR, le service instructeur du permis de construire doit informer le propriétaire
des risques dont il a connaissance.
De nombreuses communes ont,
malheureusement, négligé de se
doter de ces plans de prévention :
on estime qu’entre 10 000 et
12 000 communes ont subi des
catastrophes naturelles et elles
n’étaient pourtant, au 1er septembre 2002, que 3 370 à avoir un plan
et 5 200 à en avoir engagé l’élaboration. Le site internet www.prim.net
recense, pour chaque commune,
les risques industriels et naturels,
avec un historique des arrêtés de
catastrophes naturelles.
M. P.
(Publicité)
VIII/LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003
CONSTRUIRE
A qui confier son chantier: architecte ou constructeur ?
Les particuliers font peu appel aux hommes de l’art pour concevoir la bâtisse de leurs rêves, au profit
des solutions clés en main. 182 700 maisons ont été édifiées en 2002
B
  
Construire reste un acte artisanal
et l’importance de la société de construction n’est pas synonyme de
meilleure qualité des produits ni de
solidité financière, comme en ont
témoigné les faillites de Cocoon, le
13 décembre 2001, du « pavillonneur » de l’ouest de la France, Sonkad, en octobre 2002, et de Cofidim,
avec la marque Pavillon français, en
partie repris par Cegeris. « Nous constatons cependant une nette baisse des
faillites, car les cinq années de bonne
santé du secteur, entre 1998 et 2002,
ont conforté les constructeurs régionaux », rassure Christian-Louis Victor, président de l’Union nationale
des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI) et PDG de la CEGI,
premier garant financier du secteur.
La force de ces professionnels est
de proposer un service complet dans
un cadre juridique rassurant, le contrat de construction de maison individuelle (loi du 19 décembre 1990, que
l’on retrouve aux articles L-230 et
L-231 du code de la construction).
Avant de percevoir la moindre som-
de New’s Madatan Securis. Le constructeur doit, en tout état de cause,
fournir une attestation nominative
de caution, mentionnant l’adresse du
chantier.
me, l’entrepreneur élabore le projet
dans le détail, fournit une notice descriptive des prestations et des travaux, s’engage sur un prix ferme et
définitif et sur des délais. A compter
de l’ouverture du chantier, la construction d’une maison prend, en
moyenne,
33 semaines,
après
18 semaines de démarches administratives, dont l’obtention du permis
de construire. La loi prévoit des pénalités en cas de retard de plus de
30 jours, équivalentes à 1 % du prix
convenu par mois de retard.
Le constructeur souscrit également, pour le compte du client, une
assurance dommages-ouvrage qui
jouera, pendant dix ans, en cas de
malfaçons graves constatées après la
réception du bâtiment. Enfin, point
essentiel du contrat, un organisme
extérieur au constructeur fournit une
garantie financière qui, en cas de
faillite ou d’abandon de chantier, l’engage à financer l’achèvement de la
maison dans les prix et délais convenus. Le système paraît impeccable
sur le papier, mais il a connu de
sérieux ratés, en particulier lors de la
faillite de plusieurs garants, comme
la société Mutua Equipement ou,
récemment, de l’assureur ICD Vie. A
chaque faillite de ces organismes-cautions, plusieurs centaines de chantiers sont restés en plan et leurs propriétaires sans recours. Les victimes
de l’affaire Mutua Equipement ont,
finalement, été très tardivement et
partiellement indemnisées, grâce à la
création d’un fonds de garantie pour
les
établissements
bancaires
défaillants. Ce fonds ne peut, hélas,
jouer dans le cas d’ICD Vie, société
qui relève du régime de l’assurance
et non de la banque. La future loi sur
la sécurité financière, en cours de discussion, devrait remédier à cette
faille, mais elle risque de ne pas avoir
d’effet rétroactif, et donc ne pas
venir au secours des sinistrés ICD.
Il ne reste donc, aujourd’hui,
qu’une poignée de garants spécialisés, Le plus important est la société
CEGI, filiale d’Eulia (Caisse d’épargne-Caisse des dépôts et consignations),
qui
délivre
quelque
20 000 garanties par an. Les Mutuelles du Mans viennent en deuxième
position, avec Le Mans Caution, qui
a garanti quelque 10 000 chantiers,
en 2002. Viennent ensuite la CGI Bat,
compagnie d’assurances, filiale de la
Mutuelle du bâtiment, puis la Gefim,
issue de la Mutuelle des architectes
de France et de la MAAF. Les banques délivrent aussi ce type de garantie. L’acheteur d’une maison à construire a intérêt à vérifier non seulement la réalité de la garantie financière du constructeur, mais aussi l’agrément dudit garant, délivré par la
Commission de contrôle des assurances, s’il s’agit d’une assurance, par le
Comité des établissements de crédit
et entreprises d’investissement, s’il
s’agit d’une banque. Certains organismes agissent, en effet, sans agrément, comme ce fut le cas de l’italienne Compagnia Finanziaria Internationale, de l’anglaise Corsa Finances ou
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b
Syndicat national des
aménageurs-lotisseurs, 179, boulevard
Haussmann, 75008 Paris, tél. :
01-44-20-09-10 et www.snal.fr
b Fédération nationale des conseils
d'architecture d'urbanisme et
d'environnement (CAUE) : elle donne
des conseils architecturaux gratuits au
public : 20-22, rue du Commandeur,
75014 Paris, tél. : 01-43-22-07-82 et
www.fncaue.asso.fr
b Union nationale des constructeurs
de maisons individuelles : elle regroupe
la moitié des constructeurs dont les
plus importants : 3, avenue du
Président-Wilson, 75116 Paris, tél. :
01-47-20-82-08 et www.uncmi.com
b
Agence Qualité Construction : elle
publie un guide technique de la
maison individuelle, 9, boulevard
Malesherbes 75008 Paris,
tél. : 01-44-51-03-51 et site Internet
www.qualiteconstruction.com
b Association des garants
immobiliers, 7, rue Lapérouse,
75007 Paris, tél. : 01-47-20-45-45.
b Pour vérifier l'agrément des garants
financiers de constructeurs :
– Direction des établissements
de crédit, tél. : 01-42-92-36-08.
– Direction du Trésor, commission de
contrôle des assurances,
54, rue de Châteaudun, 75436 Paris
Cedex 09, tél. : 01-55-07-41-41.
b
En deux ans, les coûts du foncier ont grimpé de 30 % en France, voire de 100 % en cinq ans dans plusieurs régions.
La pénurie de parcelles constructibles fait acceptre de plus en plus de contraintes aux acheteurs
L
ble de retenir l’humidité, excavation –, nous en informons l’acquéreur,
et en tenons compte pour fixer le prix
de sa parcelle. Mais cela n’exonère
pas l’architecte ou le constructeur de
procéder à leurs propres investigations, orientées en fonction de l’implantation de la maison, de son architecture, de la présence d’un soussol. »
  
Les magistrats se montrent sévères sur la responsabilité des vendeurs professionnels de terrains et
des constructeurs, censés connaître
et garantir les vices cachés, même
s’ils n’en ont pas eu connaissance
(arrêt de la 3e chambre civile de la
Cour de cassation du 28 mai 1979).
Ils doivent ainsi signaler « l’instabilité et l’humidité excessives du soussol » (Cour de cassation, 3e chambre
civile, 17 janvier 1990), « la présence
d’importantes excavations » (Cour de
cassation, 3e chambre civile, 10 juin
1980), « la présence, à 3 mètres de
profondeur, d’une nappe d’eau qui
rend nécessaires des travaux supplémentaires de fondation représentant
plus de 20 % du prix de vente du terrain » (cour d’appel de Lyon,
2e chambre, 23 septembre 1997). Les
études de sols et les fondations spéciales posent de redoutables problèmes aux constructeurs, qui doivent
chiffrer le coût définitif de la maison, alors qu’ils ignorent les contraintes effectives du sous-sol. Un
constructeur sérieux ne peut donc
faire signer un contrat de construc-
tion à son client sans une étude préalable : c’est d’ailleurs un des critères
pour repérer sa compétence.
L’accessibilité des réseaux, qui prodiguent les indispensables commodités modernes, eau, électricité, téléphone et, surtout, assainissement,
est un facteur déterminant dans le
choix du terrain. Les règles d’urbanisme posent comme principe
qu’un terrain est considéré constructible, sauf exceptions limitées, s’il est
desservi par les réseaux d’eau, d’assainissement, et par les voiries. La
loi solidarité et renouvellement
urbains (SRU) renforce la prohibition de construire dans les zones
non desservies : les anciennes zones
dites NB, c’est-à-dire naturelles agricoles, où l’habitat est très dispersé et
la construction très limitée,
devraient devenir totalement inconstructibles dans les nouveaux plans
locaux d’urbanisme qui vont succèder aux plans d’occupation des sols.
La loi SRU restreint les possibilités
de construire en l’absence d’un
réseau collectif d’assainissement,
c’est-à-dire le tout-à-l’égout, et veut
limiter l’usage des réseaux individuels, donc des fosses septiques.
  
Les critères de qualité technique
PRIX DES TERRAINS À CONSTRUIRE
Prix de la
parcelle,
ville ou région
en milliers
d'euros*
Prix de la
parcelle,
ville ou région
en milliers
d'euros*
Strasbourg
61 à 140
Nancy
50 à 73
Poitiers
27 à 47
Marseille
106
Lyon et périphérie
68 à 166
Saint-Raphaël
128 à 139
Bordeaux
42 à 69
Nantes
106
Dijon
45 à 84
Nantes périphérie
63
Rouen
28 à 66
Toulouse
45 à 90
Lille
58 à 76
Normandie
38 à 53
Lille périphérie
44 à 61
Valence
37 à 53
* Les fourchettes de prix concernent les communes de première et deuxième couronnes, pour
une superficie moyenne de 450 à 500 m 2 en Ile-de-France et 700 m 2 en province.
Source : Syndicat national des aménageurs lotisseurs
du sol, de configuration de la parcelle, de desserte plus ou moins commode par les réseaux, n’influencent guère le prix des terrains, qui grimpe
inexorablement. Le Syndicat national des aménageurs-lotisseurs estime qu’en deux ans, entre 1999 et
2002, les prix du foncier se sont envolés de 30 %, sur toute la France, et
même 100 %, en cinq ans, dans de
nombreuses régions comme l’Ile-deFrance, l’Alsace, Provence-Côte
d’Azur, autour de Nantes ou Toulouse. « Sur le littoral ouest, près de
La Rochelle, un lot que je vendais
80 francs, soit 12,20 euros, en 1996,
vaut, aujourd’hui, le double », raconte
Dominique de Lavenère, également
président de la société Aménagement terre et littoral.
Au vu de ces prix, la clientèle change. Les acquéreurs les plus aisés préfèrent parfois abandonner leur projet
plutôt que de réduire leurs ambitions
ou de s’éloigner de leurs quartiers de
prédilection. Les plus modestes ne
renoncent pas à leur rêve de maison
et préfèrent partir loin et simplifier la
construction pour faire rentrer le
tout dans leur budget. Les lotisseurs
et les constructeurs travaillent
d’ailleurs de plus en plus souvent
hors des périmètres des schémas de
cohérence territoriale (SCOT), en
cours d’élaboration, comme à Bordeaux, Toulouse et Lyon, soit à plus
de 30 kilomètres des centres, pour
échapper aux règles d’urbanisme
trop contraignantes.
I. R.-L.
D. R.
La loi de 1990 est si stricte et contraignante que bien des constructeurs ou des maîtres d'œuvre cherchent à la contourner en proposant
des contrats de maîtrise d’œuvre,
n’impliquant aucune obligation pour
eux. Cependant, dès lors qu’ils proposent une prestation complète et perçoivent eux-mêmes le prix des travaux, ils sont obligés de conclure un
contrat de construction de maison
individuelle. On les appelle « les faux
constructeurs », mais ils bâtissent
20 % à 30 % des maisons.
Les constructeurs ont la réputation de produire des maisons assez
standardisées et bas de gamme. La
moyenne des prix est de
100 000 euros pour 107 mètres carrés, hors terrain. Les architectes ont,
eux, une image d’artistes, concevant
des maisons sur mesure, belles et
plus coûteuses. En fait, certains constructeurs sont capables de produire
des maisons personnalisées ; un
quart seulement de leur production
s’inspire des modèles répétitifs des
catalogues. De leur côté, certains
architectes, notamment ceux des
réseaux Rénov et les Architecteurs,
s’engagent sur des prix et des délais
fermes. L’important est de choisir un
professionnel avec qui le dialogue est
possible. Il doit aussi être expérimenté. Une visite de ses réalisations antérieures s’impose.
La valeur des terrains s’envole
a première difficulté,
pour faire construire, est
de trouver un terrain
constructible à tout point
de vue, juridique et technique. Les meilleurs terrains sont occupés depuis longtemps et il ne reste souvent que des
parcelles à handicaps, pentues, étroites, humides ou inondables. Il peut
aussi s’agir de terrains remblayés,
après enfouissement d’une décharge. Ces handicaps n’empêchent pas
de construire mais requièrent des
fondations spéciales, profondes
donc coûteuses, pour que la maison
s’appuie sur un sous-sol stable.
Avant d’acheter, il est donc indispensable de se faire communiquer un
certificat d’urbanisme indiquant le
nombre de mètres carrés constructibles et de faire réaliser une étude de
sol par un spécialiste, ce qu’aucune
obligation légale ou réglementaire
n’impose. Une bataille oppose,
depuis des années, constructeurs et
lotisseurs, chacun estimant que c’est
à l’autre de fournir un telle étude,
qui coûte entre 1 000 et 3 000 euros :
« Dans les lotissements que nous réalisons, nous sommes amenés à faire
une étude de sol assez profonde pour
installer les voiries et enterrer les
réseaux. Nous nous engageons à les
communiquer aux acquéreurs de nos
parcelles », indique Dominique de
Lavenère, président du Syndicat
national des aménageurs-lotisseurs.
« Si nous avons connaissance d’un
vice quelconque ou d’une difficulté
– remblaiement, sol argileux suscepti-
C-L V,
  'U
  
  
(UNCMI) ,  
50 %   
  
 
âtir sa maison à son goût
et à ses mesures présente le double avantage
d’imprimer sa marque à
l’édifice et de se tailler
son petit coin de verdure. La plupart des Français confient
pourtant leur projet à des constructeurs qui proposent un contrat clés
en main, laissant peu d’initiative à
l’acquéreur. Ces 1 200 professionnels
ont, en 2002, vendu 182 700 unités.
Ils sont, dans l’indifférence totale, les
premiers producteurs de logements
neufs, en France, loin devant les promoteurs (82 500 logements, en 2002)
et les organismes HLM (56 000 logements). Quant aux architectes, ils
sont peu présents dans ce secteur,
avec 5 % à 7 % des chantiers, soit
moins de 10 000 maisons par an.
La profession de constructeur est
assez atomisée, si l’on excepte quelques sociétés d’envergure nationale,
comme MI S.A. (6 300 maisons
livrées en 2002), Maison France Confort (3 000 maisons vendues en
2001), Maisons d’en France, qui réunit trente constructeurs régionaux
(2 200 maisons en 2002) et, enfin, la
Compagnie générale immobilière et
sa marque, Demeures de province.
Viennent ensuite des entreprises de
taille régionale, qui bâtissent entre
100 et 150 maisons par an.
Trois questions à
1
Selon une étude de
l’Institut français de
l’environnement,
l’habitat individuel
dévore l’espace naturel.
Qu’en pensez-vous ?
Je ne conteste pas cette étude
sérieuse, mais son interprétation. Les maisons s’installent,
c’est vrai, à la périphérie des villes, par cercles concentriques,
suivant un processus ancestral
de formation des villes. C’est
d’ailleurs l’origine du mot « banlieue » : au ban du lieu,
c’est-à-dire à l’extérieur de la ville. Il faut relativiser les chiffres :
si l’ensemble des 13,8 millions de
ménages français résidaient
dans une maison, sur un terrain
de 1 500 mètres carrés, cela
représenterait à peine 4 % du territoire. L’étalement urbain a été,
en France, mieux contenu que
dans d’autres pays, notamment
anglo-saxons. Une maison avec
une pelouse ou un jardin offre
une qualité environnementale,
un paysage, et ne participe pas,
à mon avis, à cette « glaciation »
des sols que l’étude dénonce.
L’étalement urbain
est-il un choix des
habitants ou la
conséquence d’une
contrainte économique ?
2
Les études sociologiques montrent avec constance que nos
compatriotes veulent habiter
une maison avec un jardin, mais
la rareté et la cherté des terrains
les poussent aux franges des
agglomérations : en 1999, 50 %
des maisons étaient construites
hors lotissement, sur des terrains isolés. En 2002, cette proportion a grimpé à 79 %. Or il est
tout à fait possible de construire
des maisons en zone urbaine,
dans une forme d’urbanisme
dense, à condition que les élus
locaux libèrent des terrains constructibles en ville. Ces formules
connaissent d’ailleurs un indéniable succès commercial. La
maison est un fait de société et
le premier habitat social de France : près de 8 millions de maisons ont été construites, en France, depuis les années 1960, et
56 % des Français y habitent.
3
Comment
évoluent
les aspirations
des habitants ?
Nos clients mettent en avant
trois critères : le confort, le
confort et le confort ! Il ne s’agit
pas seulement de disposer
d’équipements dernier cri, mais
aussi d’un environnement agréable, sûr et calme. Ils souhaitent
un contact avec la nature, même
s’il se résume à un bout de jardin
avec quelques fleurs, comme en
témoigne le succès des jardineries. L’aspect architectural passe
après. Il leur faut aussi de l’espace : la surface moyenne des maisons progresse d’année en
année et atteint 108 mètres carrés, contre 105 en 1996. Dans le
même temps, la taille moyenne
des appartements a baissé de 66
à 65 mètres carrés. Quant au
mode de construction, les Français restent très attachés aux
matériaux traditionnels, parpaings, briques, alors qu’à l’intérieur de la maison, la filière sèche
se développe, c’est-à-dire l’utilisation de cloisons prêtes à l’emploi.
Propos recueillis par
Isabelle Rey-Lefebvre
LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003/IX
ACHETER
L'envie de maison fait monter les prix en ville comme à la campagne
56,6 % des Français préfèrent l’habitat individuel et les autres en rêvent. Les maisons offrent une surface moyenne de 108 mètres carrés,
contre 65 pour un appartement. Les citadins français, mais aussi leurs voisins européens, se précipitent sur les résidences secondaires
L
es Français veulent habiter des maisons, comme
le confirment, avec
constance, toutes les études. Selon l’Insee et son
enquête logement 2002,
publiée en février 2003, 56,6 % des
Français habitent déjà une maison
et 42 % des personnes résidant en
appartement voudraient bien faire
de même, ce qui constitue une
énorme réserve de marché de
2,4 millions de ménages. La maison est un phénomène de société
d’ailleurs mal pris en compte par
nombre d’urbanistes, d’architectes
et même d’élus, qui raisonnent toujours sur un modèle d’habitat
collectif et vertical.
Vivre dans une maison signifie,
d’abord, disposer de plus d’espace
dedans et dehors. Leur superficie
moyenne est, aujourd’hui, de 108
mètres carrés, contre 105 mètres
carrés en 1996, tandis que celle des
appartements plafonne à 65
mètres carrés, contre 66 mètres carrés en 1996, toujours selon l’Insee.
Ce type d’habitat correspond aussi
à une envie de maîtriser son environnement, de ne pas dépendre du
voisin ou d’une copropriété aux
règles contraignantes. Il offre une
plus grande liberté de moduler son
espace et de s’agrandir au gré des
besoins
sans
demander
la
permission aux voisins.
Les sociologues du Centre de
communication avancée ont analysé les nouveaux courants dans le
domaine du logement. Ils distinguent cinq tendances : la « maison
miroir » raconte le statut social et
la personnalité de son propriétaire
plutôt aisé, intellectuel, pour qui la
notion de patrimoine est importante. La « maison caméléon » est
désirée par une population jeune,
moderniste et également aisée,
pour laquelle le lieu de vie est le
LES DISPARITÉS RÉGIONALES DU PRIX DES MAISONS
Prix moyens observés en euros au m2, en 2002
moins de 1000
1 377
(+ 9 %)
HAUTENORMANDIE
BASSE1 308
NORMANDIE (+ 6,5 %)
1 149
1 293
(+ 7,1 %)
(+ 7,3 %)
PAYS-LADE-LOIRE
(+ 6,1 %)
PICARDIE
1 245
(+ 4,8 %)
Î-D-F CHAMPAGNEARDENNE LORRAINE
1 944
1 038
1 212
(+ 4,2 %)
(+ 4,4 %)
(+ 5,4 %) ALSACE
1 522
1 331
(+ 8,7 %)
CENTRE
(+ 6,1 %)
FRANCE :
1 410 €/m2
de 1500 à 2400
NORD-PASDE-CALAIS
moyen entre 1995 et 2002
BRETAGNE
de 1300 à 1500
de 1000 à 1300
(+ ? % ) Taux de variation annuelle
1 212
BOURGOGNE
1 011
(+ 7,1 %)
(+ 3,3 %)
1 148
(+ 1,2 %)
1 224
FRANCHECOMTÉ
(+ 4,9 %)
LIMOUSIN
POITOUCHARENTES
908
(+ 3,9 %)
(+ 5,6 %)
RHÔNE-ALPES
1 111
AUVERGNE
AQUITAINE
(+ 9,3 %)
1 341
(+ 7,4 %)
MIDIPYRÉNÉES
1 230
(+ 6,8 %)
1 500
(+ 3,9 %)
2 348
PROVENCEALPESCÔTE D'AZUR
1 446
LANGUEDOCROUSSILLON
(+ 6,8 %)
1 902
CORSE
(+ 9,8 %)
Source : FNAIM
reflet de son originalité, qui s’exprime dans un logement transformable et très personnalisé, voire sur
mesure. La « maison outil »
s’adresse, elle, à une population
rurale, seniors retraités aux revenus modestes pour qui l’habitat
est d’abord fonctionnel. La « maison trophée » est l’aboutissement
d’un rêve et d’une vie d’économies
de ménages modestes. La « maison bulle » devient le refuge des
couples de 25 à 50 ans avec de jeunes enfants, aux professions intermédiaires ou employés, plutôt provinciaux, pour qui le foyer est un
lieu d’épanouissement de la
famille, protecteur et convivial.
L’engouement pour ce type d’ha-
bitat se traduit dans les prix, qui,
depuis 1995, se sont appréciés plus
vite que ceux des appartements, et
sans jamais faiblir. Selon l’indice
des notaires, les prix des maisons
ont augmenté de 51,2 % entre
fin 1994 et 2002, ceux des appartements de 20 % seulement. L’indice
Fnaim des prix, avec une base 100
en 1995, affiche, pour les maisons,
152,9, en 2002, soit une progression de près de 7 % par an, contre
140,8 pour les appartements.
Plusieurs facteurs expliquent cette poussée des prix. L’Insee note
qu’entre les recensements de 1990
et 1999, le dynamisme démographique a permis une urbanisation
rapide des régions de l’Ouest,
Bretagne, pays de Loire, Aquitaine, Midi-Pyrénées et LanguedocRoussillon. Les plus grandes villes
y ont bénéficié d’une forte croissance et gagné 1,5 % d’habitants
par an. Les départements littoraux, notamment bretons, ont, ainsi, attiré de nouveaux résidents :
9 % de plus dans le Morbihan, le
Finistère et la Haute-Corse, 8 %
dans les Côtes d’Armor et 6 % dans
les Pyrénées-Atlantiques. Cet
afflux de population a donc poussé les prix à la hausse, comme en
témoignent les statistiques, région
par région, de la Fnaim. En Bretagne, la valeur des maisons a augmenté de 7 % par an entre 1995 et
2002 ; dans le Languedoc-Roussillon et en Midi-Pyrénées, de
6,8 %.
Les années 2000 voient aussi
partir en retraite les classes nombreuses de l’après-guerre, à la
recherche de soleil et d’un cadre
de vie agréable, pas trop loin des
centres névralgiques, qu’ils trouvent autour de villes comme
Avignon, Montpellier, Toulouse,
et sur la Côte d’Azur.
Certaines villes sont devenues
très attirantes, donc plus chères :
l’agglomération de Marseille, avec
1,35 million d’habitants si on lui
agrège
les
communes
de
Martigues et Aix-en-Provence, est
désormais la deuxième unité urbaine de France, juste devant Lyon et
après Paris. Nice et son agglomération, qui englobe Grasse, Antibes
et Cannes, rassemble 890 000 habitants et se situe au cinquième
rang. Dans la région ProvenceAlpes-Côte d’Azur, les prix des maisons ont gagné 9,3 % par an, en
moyenne, depuis 1995. On assiste
également, dans certaines villes, à
un
desserrement
urbain,
c’est-à-dire des déménagements
de familles qui quittent le centre-
ville au profit de la périphérie
pour, bien souvent, s’installer dans
des maisons.
Les zones frontalières avec l’Allemagne et la Suisse subissent aussi
une forte pression immobilière :
entre 1975 et 1999, le nombre d’habitants du pays genevois français a
augmenté de 47 %, la zone autour
d’Annecy, de 41 %, selon l’Insee.
L’envolée des prix ne concerne
pas que les zones urbaines. Les
campagnes sont l’objet de l’engouement pour les résidences
secondaires non seulement des
citadins français, mais aussi de
leurs voisins européens. « Dans certaines régions, on assiste au même
phénomène que celui observé en
Espagne dans les années 1970. Des
Anglais et des Européens du Nord,
disposant d’un fort pouvoir d’achat
ou habitués à des prix très élevés,
font monter la cote des maisons à
un tel niveau que les locaux ne parviennent plus à se loger », souligne
Bernard Grech, président du
réseau d’agences immobilières
Orpi. C’est le cas du Languedoc-
Roussillon, du Midi-Pyrénées, de
l’Aquitaine, de la Dordogne, mais
aussi de la Normandie. La distinction entre résidence secondaire et
résidence principale s’estompe et
l’on parle plus souvent de résidence alternée, par exemple pour des
retraités partageant leur temps
entre ville et campagne ou, au contraire, des résidences secondaires
qui deviennent principales par la
grâce du télétravail, du TGV et des
35 heures.
Les Français, en particulier les
seniors, redoutent les grandes
villes et leurs contraintes de pollution et de bruit, souhaitent un peu
de nature, mais veulent rester près
du centre pour bénéficier des services et commodités de la ville. Acheter une maison bien desservie par
les transports en commun, pour
l’Ile-de-France, ou à quelques
minutes en voiture de la ville la
plus proche répond à ces attentes
et est aussi un investissement qui a
toutes les chances de se valoriser.
I. R.-L.
UNE AUGMENTATION DEUX FOIS PLUS RAPIDE
Indice des prix des logements en province, base 100 au 4 e trimestre 1994
Maisons - Province
Appartements - Province
160
153,6
140
131,8
120
109,5
125
100
108,5
98,5
80
Trimestre 4e
année 94
2e 4e
95 95
2e
96
4e
96
2e
97
4e
97
Source : Perval/banque de données des notaires
2e
98
4e
98
2e
99
4e 2e
99 00
4e 2e
00 01
4e
01
2e
02
X/LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003
FINANCER
Des crédits immobiliers historiquement peu chers
En raison de la conjoncture économique et boursière, les taux des prêts immobiliers sont au plus bas depuis douze ans.
Tous les clients n’ont cependant pas accès à des conditions de financement attractives. Il est indispensable de faire jouer la concurrence
C
’est une véritable
aubaine pour les candidats à l’acquisition
d’un bien immobilier :
les taux des crédits
sont historiquement
peu chers. « A l’exception d’une période de quelques mois à la fin 1998 et
au début 1999, ils n’ont jamais été
aussi bas depuis douze ans », note
Christophe Cremer, le président de
Meilleurtaux.com, un site spécialisé
dans l’analyse de prêts immobiliers.
La chute des Bourses, la mauvaise
conjoncture économique ont fait
tomber les taux d’intérêt à des
niveaux rarement atteints dans l’histoire récente. Le rendement d’une
obligation du Trésor français (OAT)
émise à dix ans, qui sert de référence
au calcul du coût d’un crédit immobilier à taux fixe, évolue autour de
3,9 %. Quant au niveau de l’Euribor
3 mois, qui permet de fixer le taux
d’un crédit à taux variable, il se situe
à 2,5 %. La décision, le 6 mars, de la
Banque centrale européenne de
ramener ses taux directeurs à 2,5 %
contribue au mouvement de baisse
des taux. Une tendance qui devrait
se poursuivre dans les prochains
mois ; les autorités monétaires européennes
pourraient
encore
diminuer le loyer de l’argent, si la
conjoncture économique continue à
se dégrader ou si les tensions internationales ne se dissipent pas, un
scénario redouté par beaucoup.
Déjà bas, le coût des crédits immobiliers pourrait encore diminuer.
« Les taux des crédits immobiliers
sont orientés à la baisse depuis
novembre 2002. Ils ont diminué de
0,45 % environ. Dans le contexte
actuel, les taux devraient continuer de
fléchir légèrement au cours des prochaines semaines puis se stabiliser
jusqu’à la fin du troisième trimestre
2003 », estime M. Cremer.
Abbey National
5,70
ND
3,50
6,10
ND
3,50
BNP Paribas
4,70
3,60
ND
4,60
3,70
ND
Bred-Banque populaire
4,60
3,74
ND
5,25
ND
ND
par Meilleurtaux.com à partir des
taux réellement pratiqués par les
banques et non à partir de ceux
qu’elles communiquent. Actuellement, un taux de 4,20 % pour un
prêt à taux fixe de 15 ans est jugé
excellent et un taux de 4,45 % pour
le même prêt est qualifié de
moyen. On est loin des conditions
affichées par les établissements
qui préfèrent engager les discussions avec les clients à partir de
données moins favorables.
Caisse d'éparg. d'Ile-de-Fr.
4,85
3,75
3,45
5,05
3,90
3,60
   
Caixa Bank
5,00
4,10
3,55
ND
ND
3,95**
Reste qu’il n’est pas aisé d’obtenir un bon taux, même si l’on fait
le tour de la concurrence. Si on
peut regretter que les banques
françaises n’analysent pratiquement pas la qualité du bien immobilier qu’elles vont financer, comme c’est souvent le cas à l’étranger, le profil du client est déterminant dans la fixation du coût du
crédit. Ses caractéristiques financières tout d’abord : plus l’apport
personnel est important et la
durée du prêt est courte, plus le
client a des chances d’obtenir un
bon taux. Mais le profil socioprofessionnel est loin d’être négligeable. « Une banque sera plus encline
à accorder des conditions intéressantes à un client jeune, entre 30 et
35 ans, cadre avec une perspective
de carrière évolutive, ayant fait la
preuve d’une capacité d’épargne au
cours des cinq dernières années,
marié avec un ou deux enfants. Les
établissements estiment que ce type
de client a de fortes chances de développer ses relations avec sa banque
au cours des années, qui lui vendra
donc d’autres produits financiers »,
analyse M. Cremer. Comme l’indiquent plusieurs études, les marges
sur les crédits immobiliers n’ont
cessé de se détériorer au cours de
la dernière décennie. La marge
apparente (différence entre le taux
moyen des crédits immobiliers à
taux fixe et l’OAT) a chuté de 2 %
début 2001, à moins de 1 % en
2002. Les banques cherchent donc
à compenser cette baisse en
vendant d’autres produits.
DES TAUX ATTRACTIFS
Prêt avec 30 % d'apport
personnel sur 15 ans (en %)
à taux fixe*
Etablissements
  
Selon les données fournies par les
quatorze établissements interrogés
par Le Monde, il est possible d’obtenir un prêt à taux fixe de 4,20 % sur
15 ans avec un apport personnel
représentant 30 % du montant de
l’investissement. Ce chiffre descend
à 3,20 % la première année lorsque
l’on opte pour un prêt à taux révisable. Mais le candidat à l’achat est
loin d’être certain d’obtenir de telles
conditions. Quelques-uns auront la
bonne surprise de se voir proposer
des taux encore plus attractifs. La
banque San Paolo proposait ainsi,
à taux
révisable
capé*
Prêt avec 10 % d'apport
personnel sur 20 ans (en %)
à taux
révisable*
à taux fixe*
à taux
révisable
capé*
à taux
révisable*
CIC
4,55
3,70
0,048
3,90
ND
Crédit agricole Ile-de-Fr.
4,20 à 4,75
3,70 à 4,25
ND
4,40 à 4,95
3,70 à 4,25
ND
Crédit Commercial de Fr.
4,70
3,65
3,30
4,95
3,85
3,50
Crédit du Nord
4,50
3,70 à 5,10
ND
4,80
3,85 à 5,85
ND
Crédit foncier
4,55
3,75
3,20
4,75
3,95
3,40
3,20
Crédit lyonnais
4,20
4,10
ND
4,50
4,20
ND
Crédit mutuel Nord
4,95
4,82
3,51
5,15
5,47
4,11
Société générale
4,75
3,40
ND
5,25
3,60
ND
UCB
4,30
3,85
3,40
4,65
3,95
3,50
Source : Etablissements
* La première année, **Pendant cinq ans, ND : non disponible
jusqu’à récemment, un crédit immobilier sur 15 ans au taux imbattable
de 4,11 %. Mais il est peu probable
qu’un banquier propose spontanément un tel prix. « Quand un client
vient demander un crédit à son
banquier, il se trouve dans une position de faiblesse et le conseiller de
clientèle va d’abord essayer de lui faire souscrire un prêt à un coût qui n’est
pas toujours compétitif », observe
M. Cremer. Il ne faut donc pas hésiter à négocier et à faire jouer la
concurrence. « Je conseille à un
demandeur de prêt d’aller voir trois
établissements avant de s’engager »,
indique M. Cremer. « Un établissement généraliste comme la Société
générale, BNP Paribas ou le Crédit
Lyonnais, une banque régionale ou
mutualiste, et un spécialiste du crédit
immobilier » précise-t-il.
Pour jauger les offres qui lui sont
proposées, le demandeur de crédit
peut consulter le baromètre établi
Joël Morio
Quel prêt choisir ?
La simplicité est souvent payante
A
u cours de ces dernières années, les établissements bancaires ont
développé leur gamme de prêts immobiliers. Au côté des traditionnels prêts à taux fixes sont
apparus les crédits à taux variable
puis ceux à taux révisable plafonné
dit « capé ». Des formules plus ou
moins complexes qui peuvent
dérouter les candidats emprunteurs et qui ne se justifient pas
toujours.
La faiblesse actuelle des taux
fixes rend peu attrayants les crédits
à taux variable. Il est possible
d’emprunter sur 15 ans à partir de
3,40 %. Mais ce taux n’est valable
que la première année. Pendant la
vie du prêt, le coût du crédit est révisable trimestriellement ou annuellement. Il dépend généralement du
taux du marché monétaire majoré
d’une marge qui peut atteindre
1,50 %. Les promoteurs de ce type
de crédit font valoir que les taux du
marché monétaire sont généralement inférieurs aux taux obligataires qui servent de référence pour
les taux fixes. C’est souvent vrai,
mais l’histoire récente montre que
les taux du marché monétaire
peuvent s’apprécier fortement. Fin
2000, ils ont dépassé le niveau des
5 %. Le coût d’un crédit immobilier
révisable pouvait donc atteindre
6,50 %, soit largement plus que ce
que pouvait obtenir un emprunteur
à taux fixe à la fin des années 1990.
Pour limiter les effets d’une hausse des taux du marché monétaire,
les établissements bancaires proposent des prêts à taux variable capé.
il s’agit de limiter à 2, voire 3 %, la
hausse future du taux du crédit. Ce
qui porte toutefois, aux conditions
actuelles, à plus de 5,5 % le coût du
crédit, soit nettement plus que ce
que peut espérer un emprunteur à
taux fixe. La CaixaBank propose
une variante du prêt capé avec une
formule originale et compétitive où
le taux est bloqué à 3,95 % pendant
les cinq premières années du prêt.
Mais l’incertitude quant au coût du
prêt demeure la même au-delà de
cette période.
Faut-il pour autant se détourner
actuellement des taux variables,
capés ou non ? Pas nécessairement.
Il peut être judicieux de s’intéresser
à ces formules si on envisage de
vendre rapidement le bien financé
par ce biais. Cela limitera les effets
d’une hausse du coût du crédit en
cas de renchérissement des taux
d’intérêt. Par ailleurs, il faut savoir
que recourir à des taux variable
permet d’emprunter plus d’argent.
Pour calculer le niveau d’endettement de l’emprunteur, les banques
utilisent le taux du crédit appliqué
la première année du prêt. Or celuici est sensiblement inférieur aux
taux fixes actuellement pratiqués.
Toutefois, pour éviter de se trouver
dans une situation délicate, mieux
vaut profiter de cette astuce uniquement lorsque l’on est certain que
ses revenus augmenteront pendant
la durée de remboursement du
prêt. La hausse des ressources viendra compenser une augmentation
des mensualités du prêt si les taux
progressent fortement.
Dans l’immense majorité des cas,
il vaut mieux jouer la simplicité et
préférer les prêts à taux fixe. A
condition
cependant
qu’ils
autorisent une certaine souplesse.
Un bon crédit immobilier doit
permettre notamment d’augmenter ses mensualités ou d’effectuer
un remboursement anticipé partiel
ou total, sans pénalité.
J. Mo.
LE MONDE/JEUDI 20 MARS 2003/XI
INVESTIR
Acheter un logement pour le louer
Une grave pénurie locative sévit dans toutes les grandes villes de France. La faiblesse des taux d’intérêt des crédits
et la crise boursière incitent nombre d’épargnants à investir une partie de leurs économies dans un placement sûr
T
out concourt, aujourd’hui, à pousser les
particuliers à l’achat
d’un logement en vue
de le louer. Une grave
pénurie locative sévit
dans les grandes villes de France et
accrédite l’idée que le logement
trouvera toujours preneur, à un bon
prix. L’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) a, à partir des données de son observatoire,
en août 2002, chiffré la hausse
moyenne des loyers entre deux locataires à 5,3 %, avec des différences
notables selon le type de logement,
2,8 % seulement pour un studio contre 6,7 % pour un trois-pièces et
7,4 % pour un quatre-pièces. Certaines régions connaissent une inflation encore plus forte, comme Provence-Côte d’Azur, avec une progression moyenne de 6,5 %, MidiPyrénées, 7,3 % et la Franche-Comté, 8,4 %.
La faiblesse des taux d’intérêt des
crédits, inférieurs aux rendements
locatifs, c’est-à-dire le revenu
annuel sur le prix d’achat, permet
de financer le logement à bon compte : il est possible de souscrire un crédit à 4,5 % ou 5 % tandis que le bien
immobilier rapportera environ 5 %
en revenu locatif brut, non comprise l’éventuelle plus-value, lors de la
revente.
Enfin, la crise boursière, qui a
démarré le 10 mars 2000, entame sa
quatrième année. L’indice CAC 40
flirtait, en septembre 2000, avec les
7 000 points. Il se traîne, aujourd’hui, entre 2 500 et 3 000 points.
Cette chute fait réfléchir…
L’enthousiasme pour le placement immobilier doit toutefois être
tempéré. Le marché de l’habitation
connaît des cycles, comme l’ont
montré les années 1990, et même si
les prix des logements continuent
de s’apprécier, en ce début 2003, le
sommet est atteint ou sur le point
de l’être. La hausse des prix a, par
ailleurs, fait mécaniquement chuter
les rendements locatifs qui, en 1999,
atteignaient, pour un bien neuf, 7 %
à 8 %, et plafonnent désormais à
5 %. On ne peut guère tabler, en
LES MINISTRES DU LOGEMENT SE SUCCÈDENT, LES RÉGIMES AUSSI
Régime fiscal
Méhaignerie
Périssol
Besson neuf
Besson ancien
Liennemann
Résidence de tourisme
Logement neuf
destiné à être
loué nu en résidence
principale
Logement neuf
destiné à être loué
nu en résidence
principale
Logement neuf destiné
à être loué nu
en résidence principale
ou secondaire
Logement neuf
destiné à être loué
nu en résidence
principale
Location d'un
logement loué
nu à titre de résidence
principale
Logement neuf
ou ancien destiné
à être loué nu
à des personnes
défavorisées
Achat d'une résidence
de tourisme classée et
située en zone de
revitalisation rurale ou
en zone rurale défavorisée
Date de l'achat
du logement
Du 1er janvier 1990
au
31 décembre 1997
Du 1er janvier 1990
au
31 décembre 1997
Du 1 er janvier 1996
au 31 août 1999
avec achèvement
de l'immeuble avant
le 1 er juillet 2001
À compter
du
1 er janvier 1999
Baux conclus
à compter du
1 er janvier 1999
Baux conclus
à compter du
1 er janvier 2002
Entre le 1er janvier 1999
et
le 31 décembre 2006
Avantage fiscal
à l'achat
Réduction d'impôt
de 10 %
du prix d'achat,
plafonnée
à 30 000 F,
étalée sur 2 ans (1)
Réduction d'impôt
de 15 % du prix
d'achat, plafonnée
à 60 000 F, étalée
sur 4 ans (1)
Type
d'investissement
ou de location
Amortissement de 10 %
du prix d'achat
les 4 premières années
de location puis 2 %
les 20 années suivantes,
soit en tout 80 %
sur 24 ans
Amortissement de 8 % du
prix d'achat les 5 premières
années de location, puis
2,5 % les 4 années
suivantes, renouvelable
2 fois 3 ans, soit 50 %
sur 9 ans, 57,5 % sur
12 ans, 65 % sur 15 ans
6%
6%
Déduction 25 % pendant 10 ans 25 % pendant 10 ans
forfaitaire (2)
Imputation du
déficit foncier sur
le revenu global
Oui, dans la limite
de 10 700 € par an
Oui, dans la limite
de 10 700 € par an
Oui, dans la limite
de 15 300 € par an
Aucun à l'achat
Aucun à l'achat
25 % portés à 40 % à
compter du 1-01-2003
Oui, dans la limite
de 10 700 € par an
Oui, dans la limite
de 10 700 € par an
60 %
Oui, dans la limite
de 10 700 € par an
Réduction d'impôt
de 15 % du prix
d'achat plafonnée
à 6 860 € sur
4 ans (1)
6%
Oui, dans la limite
de 10 700 € par an
9 ans avec possibilité
d'occupation temporaire
par le propriétaire
Engagement
de location (3)
6 ans
Loyers à respecter en
2003 en euros
par m2 et par mois
Aucun
11,83 € en
Ile-de-France et
8,50 € en province
Aucun
12,90 € en zone 1 bis,
11,40 € en zone 1, 8,80 €
en zone 2 et 8,30 € en
zone 3 (6)
Oui , dans la limite de
10.700 € par an
8,30 € en zone 1 bis,
6,70 € en zone 1, 4,70 €
en zone 2 et 4,2 € en
zone 3 (6)
Aucun
Revenus annuels des
locataires par pers. (4)
Aucun
oui, 26 190 €
en Ile-de-France et
20 210 € en province
Aucun
Oui
(cf. tableau annexe)
Oui
(cf. tableau annexe)
Oui
(cf. tableau annexe)
Aucun
Possibilité de louer aux
ascendants ou enfants (5)
Oui
Oui
Oui, pour les achats
réalisés à compter
du 9 octobre 2002
6 ans
Oui
9 ans
9 ans
6 ans
3 ans
Non
Non
Non
(1) les réductions d'impôt sont doublées pour un couple marié.
(2) cet abattement s'applique aux recettes locatives pour aboutir, après déduction des charges, au revenu foncier imposable.
(3) à ne pas confondre avec la durée des baux qui reste de 3 ans pour les propriétaires personnes physiques.
(4) revenu imposable, après abattements de 10% et 20% de l'année précédant la location.
(5) à condition que l'enfant ait un foyer fiscal distinct.
(6) zone 1 bis : Paris et communes limitrophes, zone 1 : les autres communes de l'agglomération parisienne, zone 2 : agglomérations de plus
de 100 000 habitants et zone 3 : autres communes
Source : Le Monde
outre, sur une progression des
loyers aussi spectaculaire que celle
des prix des logements,. Ensuite, le
rôle de bailleur n’est pas de tout
repos : même s’il délègue la gestion
à un professionnel, il doit prendre
des décisions concernant le choix
du locataire, engager des travaux,
PLAFOND DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Composition du
foyer locataire
Quilès
Besson neuf et ancien
Liennemann
en Ile-de Fr.
en province
en Ile-de Fr.
en province
personne seule
19 516 €
16 293 €
9 758 €
8 147 €
couple marié
32 073 €
24 947 €
16 037 €
12 474 €
personne seule ou en couple avec :
1 personne à charge
38 523 €
9 867 €
19 262 €
14 934 €
2 personnes à charge
45 988 €
36 146 €
22 994 €
18 074 €
3 personnes à charge
54 474 €
42 425 €
27 238 €
21 213 €
4 personnes à charge
61 260 €
47 856 €
30 630 €
23 928 €
majoration par pers.
à charge à partir
de la cinquième
6 960 €
5 433 €
3 480 €
2 717 €
Source : instruction fiscale du 8 janvier 2003
régler les litiges de voisinage, participer à la vie de la copropriété et, parfois, engager des actions en justice.
Enfin, la fiscalité des revenus locatifs, soumis au barème de l’impôt
sur le revenu et aux prélèvements
sociaux de 10 %, est parfois dissuasive, notamment pour les contribuables les plus imposés qui reverseront à l’Etat la moitié de ce qu’ils
perçoivent.
  
« L’épargnant doit sélectionner le
logement dans lequel il souhaite
investir selon ses objectifs, qui
peuvent être de se procurer un revenu complémentaire, de revendre
rapidement ou non, et de sa situation fiscale », conseille Stéphane
Desquartiers, fondateur de la
Maison de l’investisseur, réseau
d’agences conseil : « Le contribuable peu imposé à la recherche d’un
rendement a intérêt à acheter un
appartement ancien, tel qu’on en
trouve en première couronne parisienne et dans certaines villes
comme Lille ou Marseille, offrant
8 % à 10 % de rendement. Celui
dont la capacité d’endettement est
limitée, par exemple parce qu’il continue de rembourser un prêt pour sa
résidence principale, peut opter
COMMENT BIEN UTILISER LE DISPOSITIF BESSON
f Avant d’acheter un logement à construire, aller
voir le chantier pour visualiser l’environnement :
l’idéal est de visiter pendant le délai de rétractation de sept jours après la signature du contrat de
réservation.
f Faire jouer la concurrence entre différents
programmes immobiliers : les logements neufs
sont souvent situés dans des quartiers en devenir,
qui accueillent plusieurs programmes de
promoteurs variés. Les sites Internet de logements neufs, comme Explorimmo Neuf ou
Vivolio, permettent de comparer l’offre. Le site
Liins, spécialiste du Besson, attribue des notes
aux ensembles référencés.
f Eplucher la notice descriptive du constructeur :
opter pour des matériaux solides et faciles d’entretien, comme le carrelage au sol, des salles de bains
généreusement carrelées, des placards équipés…
f Décortiquer les « offres packagées » : la plupart
des promoteurs proposent un prix de vente
incluant le logement, une assurance de loyers
impayés durant le premier bail, des frais de
première mise en location, voire une garantie de
revenu locatif pendant un, deux ou trois ans. Ces
à-côtés ne sont pas gratuits et ils majorent le prix
d’achat.
f Valider les simulations financières proposées
par les vendeurs : elles récapitulent, sur la durée
du prêt (15 ou 20 ans) les recettes, c’est-à-dire les
loyers, les économies d’impôt et le prix de
revente, et les dépenses : prix d’achat, charges et
remboursements de crédits. Plusieurs astuces permettent aux vendeurs d’enjoliver le résultat. Ils
estiment le prix de revente en revalorisant le prix
initial à l’aide d’un coefficient annuel censé représenter l’érosion monétaire. Or, on peut prévoir
qu’un logement neuf perd de sa valeur pendant
les 8 à 10 premières années.
f Vérifier la prévision des frais restant à la charge
du propriétaire : il devra acquitter la taxe foncière
(80 % à 110 % d’un loyer mensuel) et les grosses
réparations (environ 5 % du loyer annuel), le
fonds de roulement de la copropriété, les honoraires de gestion (d’environ 7 % de la quittance, soit
environ 8 % du loyer), et les assurances-impayés
(entre 1,5 % et 2 % de la quittance).
f Vérifier que les mensualités du prêt incluent
bien les frais d’assurance et de dossier.
f Prévoir
des périodes d’inoccupation du
logement, entre deux locataires, et des frais de
remise en location. Selon l’UNPI, un studio
connaît, en douze ans de location, quatre à cinq
locataires successifs, entraînant une perte de
10 mois de loyer, soit 7 % des recettes. Pour un
trois-pièces, la vacance se chiffrera à 4 % des
loyers. Un grand appartement ne changera, dans
le même temps, qu’une ou deux fois d’occupant.
I. R.-L.
pour un deux-pièces avec travaux
(nous déconseillons les studios),
moins cher à l’achat. Le bailleur
plus lourdement imposé préférera
l’achat d’un logement neuf loué
dans le régime Besson. Il trouvera,
grâce au crédit et à l’amortissement
autorisé, le déficit foncier et les économies d’impôt qu’il recherche. Et
ce, en se contentant d’un rendement
brut de 5 % et en patientant au
moins dix ans avant de revendre,
sans réelle plus-value. » Les logements neufs sont, en effet, plus
chers à l’achat et ne retrouvent
leur prix qu’après huit à dix ans.
Le manque cruel d’appartements familiaux à louer doit inciter ceux qui peuvent emprunter
beaucoup à acheter de grandes surfaces, T3, T4 et même villas qu’ils
n’auront aucun mal à louer ni à
revendre. La production de maisons locatives ne dépasse pas
4 500 unités par an, ce qui est très
loin de combler les besoins.
Les gouvernements ont, depuis
vingt ans, souhaité encourager l’investissement locatif et compenser
sa médiocre rentabilité et sa forte
fiscalisation par des avantages baptisés du nom du ministre du logement du moment : la réduction
d’impôt Méhaignerie ou Quilès,
l’amortissement
Périssol,
le
conventionnement Besson, le dispositif Liennemann et, bientôt, le
régime de Robien. L’actuel ministre a annoncé, pour l’automne
2003, son propre système de sou-
La construction de
maisons locatives
ne dépasse pas
4 500 unités
par an, ce qui est
très loin de
combler les besoins
tien à l’investissement locatif, avec
un mécanisme probablement proche du dispositif Besson, dont il a
déjà élargi les possibilités de location aux ascendants et descendants. Dans le système Besson, le
propriétaire qui achète un logement neuf peut soustraire de ses
revenus fonciers l’équivalent de
8 % du prix d’acquisition, frais
inclus, pendant cinq ans, puis
2,5 %, pendant quatre ans, puis
encore trois ou six ans. Cela
revient à amortir 50 % de l’investissement initial en neuf ans, 57,5 %
en douze ans ou 65 % en quinze
ans. En échange de cet avantage,
la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, d’ordinaire de 14 %,
est réduite à 6 % et, surtout, le propriétaire s’engage à louer pendant
au moins neuf ans, à un loyer plafonné et à des locataires dont les
ressources sont inférieures à un
barème. La contrainte de loyer
rend souvent ce dispositif dissuasif : l’écart entre les loyers pratiqués et le tarif imposé est de 25 %
à 30 % dans le cœur des grandes
villes : « Il faudrait que le zonage
soit plus fin », plaide Xavier Chausson, directeur d’Omnium, société
de promotion et de commercialisation d’appartements. « Mais il faut
conserver un loyer plafond, car il a
un effet régulateur sur les prix
d’achat », estime-t-il. Le dispositif
Besson trouve d’ailleurs, depuis sa
création, en 1999, sa vitesse de croisière, puisque sur les 85 400 logements neufs vendus en 2002,
35 000 ont été cédés à des investisseurs dont 30 000 pour être loués
dans ce cadre.
I. R.-L.