Table des matières

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TABLE DES MAITÈRES
Table des matières
AVANT-PROPOS .........................................................................................................................
7
I. – DISTINCTIONS PARMI LES BIENS .............................................................................................
9
A. – Biens meubles et immeubles .........................................................................................
9
1.
2.
3.
Immeubles par nature – Notion .................................................................
Fonds de terre ou bâtiments – Terrils ........................................................
Bâtiments – Critère de l’incorporation – Arrêt de la Cour de cassation du
15 septembre 1988....................................................................................
Bâtiments – Critère de l’incorporation – Jurisprudence en matière fiscale
Immeuble – Notion – Législation spécifique .............................................
Bâtiments – Critère de l’incorporation – Tentative de synthèse .................
Immeubles par destination économique – Matériel d’exploitation .............
Immeubles par destination économique – Bétail destiné à l’élevage .........
Immeubles par destination économique – Affectation à l’exploitation du
fonds..........................................................................................................
Immeubles par destination économique et privilèges ................................
Biens meubles par anticipation .................................................................
19
19
20
B. – Biens des personnes morales de droit public..................................................................
23
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
Domaine public et domaine privé – Notions..............................................
Entrée des biens dans le domaine public – Conditions .............................
Biens faisant déjà partie du domaine public – Théorie de l’interception ...
Biens du domaine public – Sortie du domaine public – Désaffectation .....
Biens du domaine public – Nature des droits accordés aux tiers sur ces
biens – Concession précaire ......................................................................
Biens du domaine public – Concessions ou autorisations de voirie –
Précarité....................................................................................................
Biens du domaine public – Précarité des droits concédés – Égalité..........
Biens du domaine public – Protection de l’article 2279 du Code civil
(non) ..........................................................................................................
Biens du domaine public – Égouts communaux – Leasing transfrontalier.
Biens du domaine public – Chemins vicinaux – Notion ............................
Biens du domaine public – Chemins vicinaux – Inscription de chemins à
l’Atlas des chemins vicinaux – Conséquences...........................................
Biens du domaine public – Chemins vicinaux – Acquisition par prescription trentenaire ..........................................................................................
Biens du domaine public – Chemins vicinaux – Prescription par des tiers
Biens du domaine privé – Biens communaux – Statut ...............................
9
9
9
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16
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30
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34
35
II. – PROPRIÉTÉ ET DROITS RÉELS EN GÉNÉRAL ............................................................................
37
A. – Le droit de propriété – Généralités ................................................................................
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CHRONIQUE DE DROITS RÉELS
26.
Droit de propriété – Droit d’auteur de l’architecte versus droit de
propriété du propriétaire d’un bien immeuble en cours d’aménagements
ou de travaux .............................................................................................
37
B. – La protection de la possession des immeubles et des droits réels immobiliers..................
38
27.
28.
29.
30.
Actions possessoires – Notions..................................................................
La complainte et la dénonciation de nouvel œuvre....................................
Réintégrande et détention .........................................................................
Réintégrande et détention – Existence d’un pouvoir de fait sur l’immeuble .............................................................................................................
Réintégrande – Recevabilité – Voie de fait ...............................................
Réintégrande et servitudes de passage ......................................................
Actions possessoires – Interdiction de cumuler le possessoire et le pétitoire ...........................................................................................................
38
39
39
III. – POSSESSION EN MATIÈRE MOBILIÈRE ...................................................................................
49
A. – Introduction ................................................................................................................
49
31.
32.
33.
34.
40
44
44
47
Article 2279 – Règle de fond – Règle de preuve.......................................
49
B. – L'article 2279 en tant que règle de preuve ....................................................................
50
35.
36.
37.
38.
39.
Principes ...................................................................................................
Les vices de la possession .........................................................................
L’équivoque ...............................................................................................
La clandestinité.........................................................................................
Saisie – Action en distraction....................................................................
50
53
53
54
55
C. – L'article 2279 en tant que règle de fond .......................................................................
56
40.
41.
42.
43.
44.
45.
Principes ...................................................................................................
La possession doit être de bonne foi ..........................................................
L’article 2279 du Code civil protège tant celui qui possède à titre de
propriétaire qu’en vertu d’un autre droit réel.............................................
Distinction selon que le dessaisissement du verus dominus a été
volontaire ou involontaire ..........................................................................
Droit international privé – Bien meuble vendu à l’étranger mais mis en
possession d’un acheteur belge en Belgique..............................................
Loi du 24 juillet 1921 – Dépossession involontaire de titres au porteur ....
D. – Prescription acquisitive ................................................................................................
46.
47.
48.
49.
50.
51.
324
Conditions – Biens susceptibles de possession .........................................
Conditions – Existence d’une possession véritable....................................
Conditions – Possession utile ....................................................................
Prescription abrégée en matière immobilière – Juste titre.........................
Prescription acquisitive – Interruption ......................................................
Prescription des chemins vicinaux – Renvoi .............................................
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56
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TABLE DES MAITÈRES
E. – Accession .....................................................................................................................
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
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Principes ...................................................................................................
Renonciation à l’accession – Modalités – Nature du droit consenti...........
Article 553 du Code civil – Concubinage..................................................
Article 555 du Code civil – Règles générale et particulière ......................
Article 555 du Code civil et concubinage..................................................
Article 555 du Code civil et régimes matrimoniaux...................................
Article 555 du Code civil et mitoyenneté ..................................................
65
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69
69
70
IV. – TROUBLES DE VOISINAGE ....................................................................................................
71
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
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Introduction...............................................................................................
Le fondement juridique .............................................................................
Rappel des principes – Responsabilité objective sans faute .....................
Quelques éléments de procédure – La compétence ...................................
Quelques éléments de procédure – Le juge des référés .............................
Quelques éléments de procédure – Le Conseil d’État ...............................
Quelques éléments de procédure – La prescription...................................
Quelques éléments de procédure – La preuve ...........................................
Quelques éléments de procédure – Troubles de voisinage et servitudes....
Troubles causés par les pouvoirs publics – Le fondement légal.................
Troubles causés par les pouvoirs publics – Les éléments distinctifs de la
théorie des troubles de voisinage – Le trouble...........................................
Troubles causés par les pouvoirs publics – Les éléments distinctifs de la
théorie des troubles de voisinage – La compensation ................................
Les personnes concernées – Le principe : champ d’application de la
théorie .......................................................................................................
Les personnes concernées – Détermination du bien..................................
Les personnes concernées – Cas d’application – Les propriétaires ou
autres titulaires de droit réel .....................................................................
Les personnes concernées – Cas d’application – Les anciens propriétaires .........................................................................................................
Les personnes concernées – Cas d’application – Les locataires ................
Les personnes concernées – Cas d’application – L’occupant ou le gardien
Les personnes concernées – Cas d’application – La question des bâtisseurs (entrepreneurs et architectes)...........................................................
Le trouble – Introduction...........................................................................
Le trouble – Préoccupation collective ou préoccupation individuelle........
L’imputabilité – Introduction .....................................................................
L’imputabilité – Les arrêts de cassation des 3 avril 1998 et 12 mars 1999
Le trouble – La jurisprudence des juridictions de fond .............................
Concours de différentes responsabilités – Défaut préexistant – Possible
partage de responsabilité...........................................................................
Concours de différentes responsabilités – L’article 544 du Code civil et
la faute d’un tiers.......................................................................................
La notion de voisinage...............................................................................
La réparation – Limites au droit à réparation ............................................
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72
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74
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CHRONIQUE DE DROITS RÉELS
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
La réparation – La réparation en nature ou par équivalent ........................
La réparation – L’étendue de la réparation ................................................
Quelques exemples de troubles .................................................................
Quelques exemples de troubles – Introduction..........................................
Quelques exemples de troubles – Le bruit et les nuisances sonores..........
Quelques exemples de troubles – Abribus ................................................
Quelques exemples de troubles – L’eau.....................................................
Quelques exemples de troubles – Le feu ...................................................
Quelques exemples de troubles – Écoulement de mazout .........................
Quelques exemples de troubles – La lumière ............................................
Quelques exemples de troubles – Les antennes GSM................................
Quelques exemples de troubles – Les pollutions diverses .........................
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100
100
100
102
102
102
103
103
103
104
V. – COPROPRIÉTÉ .....................................................................................................................
105
A. – copropriété ordinaire ....................................................................................................
105
99. Notion et étendue du droit .........................................................................
100. Dispositions applicables – Force obligatoire et compétence......................
101. Droits des copropriétaires sur la chose indivise – Acte purement conservatoire et acte d’administration provisoire – Applications.........................
102. Droits des copropriétaires sur la chose indivise – Intervention du juge.....
103. Droits des copropriétaires sur leur part .....................................................
104. Charges de la propriété : indemnités d’occupation ....................................
105. Partage du (des) bien(s) indivis .................................................................
106. L’effet déclaratif du partage et ses limites..................................................
105
105
106
108
108
108
109
110
B. – Copropriété volontaire ..................................................................................................
111
107. Notion........................................................................................................
108. Application de l’article 815 du Code civil.................................................
109. Tontine, indivision et partage ....................................................................
111
111
112
C. – Copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis ...................................
113
110. Généralités – Renvois ...............................................................................
111. Champ d’application des articles 577-2, §9, à 577-14 du Code civil ........
112. Acte de base, règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur :
contenu......................................................................................................
113. Publicité et opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur ......
114. Détermination des parties privatives et communes....................................
115. Droits et obligations relatifs aux parties communes...................................
116. Droits et obligations relatifs aux parties privatives ....................................
117. Répartition des charges liées à la copropriété : critères de la valeur et de
l’utilité.......................................................................................................
118. Non-paiement des charges ........................................................................
119. Charges – Divers .......................................................................................
120. Assemblée générale – Compétence ...........................................................
121. Convocation de l’assemblée générale ........................................................
122. Représentation des copropriétaires à l’assemblée générale .......................
113
114
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TABLE DES MAITÈRES
123.
124.
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126.
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128.
129.
130.
131.
132.
133.
134.
135.
136.
137.
138.
139.
140.
141.
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143.
144.
145.
146.
147.
148.
149.
150.
150
151.
152.
153.
154.
Assistance de tiers à l’assemblée générale ................................................
Opposabilité des décisions de l’assemblée générale..................................
Règles applicables au «groupe d’immeubles» ..........................................
Le conseil de gérance ................................................................................
Le syndic – Statut......................................................................................
Droits et obligations du syndic ..................................................................
Actes conservatoires et d’administration provisoire réalisés par le syndic.
Transmission d’un lot – Sort des fonds de roulement et de réserve ............
Transmission d’un lot – Coût des informations communiquées par le syndic .............................................................................................................
Délégation de pouvoirs ..............................................................................
Responsabilité du syndic – Principes........................................................
Responsabilité du syndic – Cas d’espèce ..................................................
Responsabilité des copropriétaires ou de l’association des copropriétaires
Révocation du syndic ................................................................................
Bail et copropriété .....................................................................................
Usufruit et copropriété ..............................................................................
Action en justice – Compétence du juge de paix .......................................
Action en justice – Qualité de l’association des copropriétaires................
Action en justice – Représentation de l’association des copropriétaires....
Action en justice – Répartition des honoraires de l’avocat de l’association
entre les copropriétaires ............................................................................
Action en justice – Répétibilité des honoraires de l’avocat de l’association
Action en justice – Action individuelle d’un copropriétaire relative à son
lot ..............................................................................................................
Action en modification de la répartition des quotes-parts, des charges et
du calcul des charges – Procédure ............................................................
Action en modification de la répartition des quotes-parts, des charges et
du calcul des charges – Critères d’appréciation du juge de paix ...............
Action en annulation ou en réformation d’une décision de l’assemblée
générale – Procédure et causes d’annulation ou de réformation ................
Action en annulation ou en réformation d’une décision de l’assemblée
générale – Cas d’espèce ............................................................................
Action en abus de majorité........................................................................
Action en abus de minorité........................................................................
bis. Action en autorisation d’effectuer des travaux ....................................
Action en désignation du syndic................................................................
Action en désignation d’un syndic provisoire – Procédure ........................
Action en désignation d’un syndic provisoire – Cas d’espèce....................
Clause d’arbitrage .....................................................................................
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140
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146
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150
152
153
154
154
156
158
159
VI. – LA MITOYENNETÉ ..............................................................................................................
161
A. – Mitoyenneté originaire : article 663 du Code civil........................................................
161
155. Rappel de la règle .....................................................................................
156. «Ville» et «faubourg» – Notions...............................................................
157. «Maisons, cours et jardins» – Notions ......................................................
161
162
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CHRONIQUE DE DROITS RÉELS
158. Article 663 du Code civil – Absence de portée d’ordre public ..................
159. Construction effectuée sans l’accord préalable du voisin – Conséquences
163
164
B. – Mitoyenneté acquise – Article 661 du Code civil – Vente forcée de la mitoyenneté ........
167
160. Contenu de la règle ...................................................................................
161. Prix de la cession – Estimation de la valeur du mur..................................
162. Créance du prix de la cession – Nature du droit........................................
167
168
169
C. – Mitoyenneté acquise – Article 661 du Code civil – «Acquisition forcée» de la mitoyenneté ................................................................................................................................
169
§1. Introduction.............................................................................................................
163. Réflexions liminaires.................................................................................
169
169
§2. Usurpation ou voie de fait valant prise de possession – Jurisprudence de la Cour de
cassation ...................................................................................................................
164. L’arrêt du 28 juin 2001 – Un arrêt de confirmation des principes .............
165. L’arrêt du 6 janvier 2003 – Vers une évolution? ........................................
166. L’arrêt du 4 décembre 2003 – Retour vers une jurisprudence plus classique et une condamnation de la théorie de l’ingénieur-architecte Declercq
167. L’arrêt du 4 mars 2005 – Une nouvelle confirmation des principes classiques...........................................................................................................
171
171
172
175
177
D. – Usurpation ou voie de fait valant prise de possession – Jurisprudence des juges du fond
178
168. Préambule .................................................................................................
169. Notion de prise de possession – Multiplicité des approches......................
170. Conclusion ................................................................................................
178
179
188
E. – Acquisition de la mitoyenneté par prescription..............................................................
189
171. Mitoyenneté – Prescription........................................................................
189
F. – Clause de réserve de mitoyenneté ..................................................................................
191
172. Clause de réserve de mitoyenneté – Droit de créance ...............................
191
G. – Preuve de la mitoyenneté .............................................................................................
191
173.
174.
175.
176.
177.
Préambule .................................................................................................
Article 653 du Code civil – Présomption légale de mitoyenneté des murs
Article 653 du Code civil – Champ d’application......................................
Article 653 du Code civil – Moment de sa mise en œuvre.........................
Présomption de mitoyenneté de l’article 653 du Code civil versus présomption de propriété des articles 552 et 553 du Code civil .....................
178. Article 666 du Code civil – Présomption légale de mitoyenneté des fossés
191
191
193
195
H. – Effets de la mitoyenneté...............................................................................................
200
179. Principes ...................................................................................................
180. Droits ordinaires........................................................................................
181. Droits spéciaux – Droit d’appui et d’enfoncement .....................................
200
201
202
328
198
200
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TABLE DES MAITÈRES
182. Droits spéciaux – Droit d’exhaussement et frais d’entretien ......................
183. Droits spéciaux – Droit de faire supprimer les jours, les vues et plus
généralement tout ouvrage dans le mur mitoyen, incompatibles avec
la mitoyenneté ...........................................................................................
184. Charges spéciales – Article 656 du Code civil et abandon de la mitoyenneté ...........................................................................................................
203
206
207
VII. – USUFRUIT, USAGE ET HABITATION ....................................................................................
209
A. – Usufruit .......................................................................................................................
209
185. Notion........................................................................................................
186. Obligations préalables à la délivrance de l’usufruit – État des immeubles
et inventaire des meubles ..........................................................................
187. Obligations préalables à la délivrance de l’usufruit – Caution ..................
188. Droits de l’usufruitier – Principes .............................................................
189. Droits de l’usufruitier – Baux d’immeubles ...............................................
190. Obligations de l’usufruitier – Réparations d’entretien – Grosses réparations – Notions .......................................................................................
191. Obligations du nu-propriétaire – Grosses réparations ...............................
192. Extinction de l’usufruit – Renonciation implicite ......................................
193. Extinction de l’usufruit – Déchéance ........................................................
194. Extinction de l’usufruit – Décès de l’usufruitier ........................................
209
B. – Usage et habitation......................................................................................................
219
195.
196.
197.
198.
199.
200.
201.
210
210
211
212
215
216
217
217
219
Notion........................................................................................................
Droit d’habitation – Notion de «famille»...................................................
Opposabilité aux tiers du droit d’habitation...............................................
Absence d’application de l’article 918 du Code civil ................................
Protection possessoire – Réintégrande ......................................................
Extinction du droit d’habitation – Consolidation .......................................
Extinction du droit d’habitation – Déchéance ...........................................
219
220
223
223
224
225
225
VIII. – SERVITUDES ...................................................................................................................
229
A. – Les servitudes du fait de l'homme.................................................................................
229
§1. De quelques réflexions liminaires .............................................................................
202. Servitude – Notion.....................................................................................
203. Chasse et pêche.........................................................................................
204. Chemins d’exploitation ..............................................................................
205. Servitudes du fait de l’homme et servitudes légales d’utilité publique ......
206. Servitudes du fait de l’homme et autorisations administratives .................
229
229
232
234
237
238
§2. Modes d’établissement..............................................................................................
207. Rappel des principes.................................................................................
208. Établissement par titre – Qu’entend-on par titre? .....................................
209. Établissement par titre – Titre récognitif et aveu.......................................
210. Établissement par titre – Opposabilité de la servitude aux tiers................
238
238
239
240
243
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CHRONIQUE DE DROITS RÉELS
211. Établissement par usucapion.....................................................................
212. Établissement par destination du père de famille – Servitudes continues
et apparentes – Articles 692 et 693 du Code civil.....................................
213. Rétablissement par destination du père de famille – Servitudes apparentes – Article 694 du Code civil.................................................................
244
249
250
§3. Situation du propriétaire du fonds dominant ............................................................
214. Interprétation du titre ................................................................................
215. Charge des ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude ........................................................................................................
251
251
§4. Situation du propriétaire du fonds servant ................................................................
216. Principe – Respect de la servitude telle que constituée ............................
217. Déplacement de l’assiette de la servitude..................................................
256
256
258
§5. Protection possessoire ...............................................................................................
218. Renvoi.......................................................................................................
259
259
§6. Extinction des servitudes ..........................................................................................
219. Préambule .................................................................................................
220. Impossibilité d’exercice.............................................................................
221. Extinction par non-usage trentenaire.........................................................
222. Inutilité de la servitude .............................................................................
260
260
260
261
264
B. – Servitudes légales.........................................................................................................
267
§1. Écoulement naturel des eaux....................................................................................
223. Principe.....................................................................................................
224. Eaux naturelles et eaux artificielles – Distinction .....................................
225. Situation du propriétaire du fonds dominant .............................................
226. Situation du propriétaire du fonds servant.................................................
227. Écoulement des eaux – Troubles de voisinage...........................................
267
267
267
268
271
271
§2. Servitude d’égout des toits ........................................................................................
228. Notion........................................................................................................
272
272
§3. Plantations et distances légales................................................................................
229. Principe – Article 35 du Code rural ..........................................................
230. Arbres à haute et basse tige – Notions.......................................................
231. Sanction du non-respect des distances légales – Article 36 du Code rural
232. Plantations en deçà de la distance légale – Prescription ...........................
233. Plantations – Troubles de voisinage...........................................................
273
273
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276
279
279
§4. La servitude de tour d’échelle ...................................................................................
234. Servitude de tour d’échelle – De quelques notions ....................................
282
282
§5. Jours et vues.............................................................................................................
235. Rappel des principes.................................................................................
236. Vues – Ouvrages assimilés ........................................................................
237. Vues – Calcul de la distance .....................................................................
238. Jours et vues – Servitude du fait de l’homme.............................................
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TABLE DES MAITÈRES
§6. Bornage...................................................................................................................
239. Rappel des principes.................................................................................
240. Bornage judiciaire – Quelques éléments de procédure..............................
241. Bornage – Revendication ..........................................................................
242. Demande en bornage – Utilité ...................................................................
243. Bornage – Frais et dépens .........................................................................
287
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288
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290
290
§7. Clôture.....................................................................................................................
244. Principes ...................................................................................................
291
291
§8. Le droit de passage en cas d’enclave.........................................................................
a) Principes ...............................................................................................................
245. Introduction...............................................................................................
246. Conditions – État d’enclave et destination normale du fonds ....................
247. Passage légal et tolérance..........................................................................
248. Passage légal et clôture .............................................................................
249. Assiette et mode d’exercice du droit de passage........................................
250. Indemnisation en raison du passage ..........................................................
251. Naissance du droit de passage...................................................................
252. Extinction du droit de passage ..................................................................
b) Procédure..............................................................................................................
253. Rappel des principes – Articles 1345 et 1371bis du Code judiciaire ........
254. Conciliation préalable obligatoire – Champ d’application .........................
255. Mode de saisine – Requête........................................................................
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IX. – EMPHYTÉOSE ET SUPERFICIE..............................................................................................
307
A. – Emphytéose .................................................................................................................
307
256. Notion........................................................................................................
257. Responsabilité de l’emphytéote – Application de la théorie des troubles
de voisinage...............................................................................................
258. Extinction du droit d’emphytéose – Résiliation amiable anticipée ............
259. Extinction du droit d’emphytéose – Clause de résiliation en cas de faillite
260. Indemnisation – en principe, exclue – de l’emphytéote à l’expiration
du droit d’emphytéose ...............................................................................
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313
B. – Superficie.....................................................................................................................
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261. Notion et Durée .........................................................................................
262. Constitution d’une superficie par renonciation au droit d’accession –
Opposabilité aux tiers................................................................................
263. Renonciation à l’accession au profit de la communauté ............................
264. Superficie sur des constructions existantes ...............................................
265. Superficie sur un bien hypothéqué ............................................................
266. Extinction du droit de superficie – Résiliation anticipée...........................
267. Extinction anticipée du droit de superficie – Cession du droit de superficie au tréfoncier ......................................................................................
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CHRONIQUE DE DROITS RÉELS
268. Indemnisation du superficiaire à l’expiration du droit de superficie..........
269. Fin anticipée du droit de superficie – Mention en marge de la transcription du titre constitutif.........................................................................
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