8| 0123 Mardi 5 avril 2016 | ARGENT & PLACEMENTS | IMMOBILIER Comment éviter que la pierre ne se transforme en plomb Devenir bailleur ne s’improvise pas. Le point sur ce qu’il convient de contrôler avant de vous lancer B ailleur ou futur bailleur, si vous souhaitez obtenir la plus forte rentabilité locative, mieux vaut sortir des sentiers battus et acheter un logement dans un secteur peu coté. Il vaudra moins cher et se louera quasiment au même tarif que dans un quartier recherché. Il est alors possible d’espérer un rendement brut de 5 % à 12 %. Mais ne rêvez pas : pour atteindre le haut de cette fourchette, la dose de risque est plus importante. Pour minorer les aléas, il est essentiel de suivre un certain nombre de règles. Certaines peuvent vous sembler relever du bon sens, mais elles méritent d’être rappelées au vu des nombreuses déconvenues qui touchent les particuliers s’improvisant bailleur du jour au lendemain. Redoublez d’attention dans les villes où les constructions neuves ont été bâties en excès. « Entre 1999 et 2012, des logements sont sortis de terre dans des secteurs qui n’en avaient pas vraiment besoin. Par exemple au rythme de 3,26 par habitant à Vichy, ou de 2,61 par habitant à Brive-la-Gaillarde », précise Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Il est aussi indispensable de vérifier le taux de vacance locative dans les villes où l’offre de logements est abondante, car vous aurez plus de mal à louer, à moins de viser des biens rares. C’est le cas à Clermont-Ferrand, où ce taux atteint 9 %, Saint-Brieuc (10,8 %), Valence (12,9 %) et Vichy (21,4 %), mais aussi dans des grandes agglomérations comme Lyon (8,9 %), Toulon (9,1 %) ou Grenoble (9,6 %). Renseignez-vous aussi sur le type de logement construit, car si vous achetez une surface qui est déjà surabondante, la concurrence sera rude et le taux de rotation plus élevé. A Agen, Dijon, Le Mans ou Poitiers, par exemple, les petites surfaces se trouvent sans difficulté. « Les étudiants n’hésitent pas à résilier leur bail en juin pour en signer un nouveau en septembre », confie Stéphane Vachot, directeur de Carré Mans Immobilier. Conclusion : deux mois de loyer perdus et du temps passé à trouver un autre locataire, gérer les entrées et sorties des lieux… Même conseil si vous investissez dans une ville où le parc social est important. A Alençon, Niort ou Saint-Etienne, par exemple, les ménages qui répondent aux critères trouvent une habitation à loyer modéré (HLM) en quelques semaines. Il est indispensable de vérifier le taux de vacance locative dans les villes où l’offre de logements est abondante Une fois le bon secteur ciblé, il faut s’intéresser à la qualité globale du bien, car les appartements décrépis sont naturellement boudés par les locataires. A Béziers, « nous avons beaucoup de logements vides, faute d’entretien par les propriétaires », note Patrick Haton, gérant de l’agence Immo Patrimoine Conseil. Même constat dans les grandes villes. « Les logements défraîchis se louent uniquement à des locataires qui cherchent au dernier moment. Ils résilieront leur bail dès qu’ils auront trouvé mieux », confirme Mickaël Marchand, directeur de Guy Hoquet Nantes. Ceux qui pensent flairer la bonne affaire en CHATENAY-MALABRY achetant peu cher un appartement dans une copropriété à rénover prennent un risque important. « Si l’immeuble n’a pas été entretenu, le montant des travaux à y réaliser pour le mettre aux normes s’avérera très important, ce qui plombe durablement la rentabilité de l’investissement », note Jean-François Buet, président de la Fnaim. Des zones de l’hypercentre historique de Perpignan ou de Rennes sont délaissées pour cette raison par les investisseurs, plusieurs immeubles étant frappés d’arrêtés de péril. Mieux vaut aussi éviter les grandes copropriétés des années 1960-1970, où les nombreux équipements collectifs (ascenseurs, jardins, garages, chaudières…) génèrent chaque année des travaux d’entretien coûteux et des charges importantes. « Dans le quartier du Jardin des plantes à Caen, des deux-pièces de 50 mètres carrés se louent 450 euros, auxquels s’ajoutent 130 euros de charges. De tels montants font fuir les locataires, d’autant que des appartements neufs se louent 15 % moins cher », explique Cécile Demoor, chez Century 21-Tirard Gardie. Pour éviter ces tracas, vous pouvez acheter dans le neuf, mais, là encore, gare à la localisation. Seuls les programmes bien situés, proches des transports et achalandés en petits commerces, assureront votre rentabilité, et ce même dans une grande ville où la demande locative est importante. Sinon, les locataires bouderont votre appartement, aussi neuf soit-il. C’est le cas, par exemple, autour de l’université au Mans, de l’Ovalie à Montpellier, voire sur la rive droite de Bordeaux, autant de secteurs où les immeubles neufs se sont construits à tour de grue dans des quartiers-dortoirs. L’exemple de Borderouge, à Toulouse, est révélateur d’une autre erreur classique : investir dans un quartier où la majorité des biens est vendue en défiscalisation. Si les habitants du cru ne s’y précipitent pas pour y devenir propriétaires, il y a peu de chances pour que vous trouviez facilement un locataire. A Borderouge, beaucoup de biens arrivant en fin de période de défiscalisation sont aujourd’hui en vente – à perte – et « ceux qui conservent leur appartement ont dû baisser leurs loyers d’au moins 10 % pour attirer les locataires », affirme Alain Thénet, gérant de l’agence éponyme. Le dispositif Pinel, mis en avant par les promoteurs, n’échappe pas à ce risque. Au départ, il était seulement accessible dans les villes ayant de réels besoins en logements, mais certaines agglomérations ont obtenu des dérogations du préfet, leur permettant d’être éligibles. Et ce alors que les bailleurs peinent déjà à louer dans le parc ancien ! Citons, par exemple, Angoulême, Besançon ou Saint-Etienne. D’ailleurs, lorsque, en Pinel, le promoteur vous fait miroiter des rentabilités attrayantes, comparez le loyer qui a servi de base de calcul avec celui réellement pratiqué sur le marché, vous aurez parfois quelques surprises. A Marseille, le dispositif Pinel impose au bailleur de ne pas dépasser 12,50 euros le mètre carré, alors qu’un appartement dans l’ancien se loue en moyenne 11 euros. Même cas de figure à Toulon, où le Pinel permet de louer un deux-pièces neuf jusqu’à 585 euros par mois, lorsque la même surface dans l’ancien se trouve 20 % moins cher. Avant de vous engager, mesurez enfin le niveau de la taxe foncière, qui affectent durablement votre rentabilité. A Bourges, par exemple, il faut en moyenne débourser 600 euros par an pour un studio. Ce sont ainsi deux mois de loyer qui partent en fumée. p colette sabarly et marie pellefigue Face aux vendeurs, les acheteurs gardent la main Après avoir subi les exigences des propriétaires durant les années d’euphorie, les acquéreurs ont aujourd’hui davantage de marge de manœuvre pour négocier Ici, trouvez l’accord parfait. Calme, nature et harmonie. Votre maison avec jardin privatif face à l’Arboretum de la Vallée aux Loups Découvrez 24 maisons de 5 à 7 pièces, avec jardins et parkings privatifs, qui vous invitent au ressourcement dans un cadre exceptionnel. Venez découvrir dès maintenant votre future résidence, sur notre ESPACE DE VENTE au 127-129 avenue Jean Jaurès, à Chatenay-Malabry. Plus d’informations sur : interlude-maisons.fr 0811 880 110 * Prix d’un appel local depuis un poste fixe INTERCONSTRUCTION - RCS Nanterre 450 977 517 / Novastrada - RCS 528 145 014 - Illustrations non contractuelles à caractère d’ambiance laissées à la libre interprétation de l’artiste - Maisons vendues non meublées - Crédit photos : CORBIS - Conception : SAKARA.fr - 04/2016 V ous avez décidé de franchir le pas et de devenir propriétaire ? Prenez le temps de négocier, car même si les ventes ont tendance à repartir, les logements ne s’arrachent plus en quelques jours et à n’importe quel prix. « Malgré l’augmentation notable du volume de transactions en 2015, les prix continuent à baisser dans les petites villes comme dans les grandes agglomérations », confie Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Première variable sur laquelle vous pouvez influer : le financement. Aujourd’hui, un emprunteur moyen obtient un taux de 2,07 % sur vingt ans. Mais avec un dossier correct et au moins 10 % d’apport, vous pourrez espérer un prêt à 1,75 %. « Nous arrivons même à décrocher du 1,35 % pour les meilleurs dossiers », affirme Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com. Pour faire baisser la facture, vérifiez si vous n’avez pas droit à des crédits aidés dans votre enveloppe de financement (prêt à taux zéro, aides régionales, crédit action logement…). Jouez aussi sur l’assurance DIIT (décès, invalidité, incapacité de travail), qui représente de 25 % à 35 % du coût total du crédit. « La loi Hamon permet aux clients de s’assurer ailleurs que dans leur banque pour un tarif parfois de deux à trois fois moins cher », souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Pour discuter du prix de votre bien, tenez compte du dynamisme du marché local. Faites le tour des agences immobilières et dans les grands ensembles, de- mandez au gardien le nombre de biens en vente. L’indice de tension immobilière réalisé par Meilleursagents.com peut aussi être utile. Actuellement, il est de 1,6 à Nantes, ce qui signifie que pour un bien à vendre, 1,6 acheteur se présente, soit un marché relativement dynamique. Il tombe à 0,8 à Grenoble ou à Lille, à 0,5 à La Rochelle ou à Saint-Brieuc où vous pourrez obtenir des ristournes bien plus fortes. Pour discuter du prix de votre bien, tenez compte du dynamisme du marché local Pour fixer votre offre, renseignez-vous sur le tarif moyen du quartier et ajustez vos calculs selon l’immeuble. Une belle copropriété en pierre de taille vaudra plus cher que la moyenne, de 5 % à 20 %. De la même façon, un pavillon accolé au voisin se vendra de 10 % à 20 % de moins qu’une maison non mitoyenne. Peaufinez vos calculs en intégrant les défauts intrinsèques du logement. Il n’existe aucune grille légale de décote, mais les professionnels utilisent tous les mêmes règles. En général, le prix médian correspond à un appartement au deuxième étage, puis des décotes et surcotes sont appliquées pour calculer le prix des autres logements. Par exemple, si l’appartement donne sur un boulevard très bruyant, la minoration de prix peut atteindre 30 %. Idem s’il s’agit d’un rez-de-chaussée sombre sur la rue. En revanche, un rezde-jardin lumineux pourra se négocier de 10 % à 15 % de plus. L’étage joue également : plus l’appartement est en hauteur, plus son prix s’élève, de l’ordre de 5 % de plus par étage au-delà du troisième. Sauf si la copropriété ne compte pas d’ascenseur, dans ce cas, la décote est d’autant plus forte que l’appartement est dur à atteindre à pied… Pour les maisons, les calculs se font surtout en fonction de la taille du jardin et de son exposition. Une petite parcelle orientée est-ouest vaudra plus cher qu’un grand terrain plein nord. Sauf s’il existe un vis-àvis important sur le jardin : dans ce cas le tarif baisse de 15 % à 30 %. Une fois votre prix cible en tête, reste à le moduler en intégrant le coût d’une éventuelle rénovation. « Pour avoir une idée précise, mieux vaut passer par un architecte, une entreprise générale ou un artisan qui chiffreront les travaux », conseille Jean-Luc Mollard, architecte à l’agence Grafit à Paris. Devis en main, vous aurez plus de poids dans la négociation pour justifier votre offre. Intégrez aussi les travaux à prévoir dans la copropriété. Une chaudière collective de plus de quarante ans devra être changée rapidement et, selon la qualité de la façade et le quartier, un ravalement est réalisé en moyenne tous les dix à trente ans. p m. pe.