Flash - NMW avocats

AV R I L 2 0 1 3
NU M É R O 4
Flash
Flash d’information – Fiscal
Dans ce numéro
Le plan d’investissement pour le logement - Des mesures
fiscales significatives
Fiscal .......................................1
Le plan d’investissement pour le logement destiné à soutenir la
construction de logements et engager la rénovation énergétique de
l’habitat a été présenté le 21 mars 2013.
Le plan d’investissement pour
le logement ..............................1
Immobilier ...............................3
Baux commerciaux...................3
La Cour d’appel de Versailles
rend deux arrêts dans l’affaire
Cœur Défense ..........................4
Environnement....................... 5
ICPE : Responsabilité fautive de
l’Etat .........................................5
Terrains pollués .......................5
Eoliennes et recours contre un
permis de construire................6
Corporate ................................7
Droits de préférence sur des
droits sociaux .......................7
Engagements du fondateur
d’une société en formation ....8
Prix de rachat de parts sociale 9
Sont proposées vingt mesures d’urgence dont quatre mesures fiscales
qui figureront dans le projet de loi de finances pour 2014. Ces mesures
fiscales sont exposées ci-après.
(i)
L’application du taux réduit de TVA de 5 % au logement
social
La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a porté le taux
intermédiaire de TVA applicable en matière de logement social de 7 %
à 10 % à compter du 1er janvier 2014.
Le plan d’investissement pour le logement prévoit ainsi d’abaisser le
taux de TVA applicable aux constructions neuves et aux travaux de
rénovation de logements sociaux à 5 % à compter du 1er janvier 2014.
Cette mesure annoncée par le Gouvernement s’inscrit dans un objectif
de production de 150 000 logements sociaux par an. Les bailleurs
sociaux pourraient ainsi économiser des fonds propres pour les
réemployer sur de nouvelles opérations. Cette mesure devrait
permettre la réalisation de 22 500 logements sociaux
supplémentaires.
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(ii)
La suppression de l’abattement pour durée de
détention sur les plus-values de cession de terrains
En application de l’article 150 VC du CGI, les plus-values de cession de
terrains à bâtir bénéficient d’un abattement pour durée de détention
allant jusqu’à une exonération totale pour les terrains détenus depuis
plus de 30 ans.
L’article 15 de la loi de finances pour 2013 qui prévoyait la suppression
de l’abattement pour les plus-values de cession de terrains à bâtir
ainsi que l’imposition au barème progressif de l’IR de ces plus-values a
été retoqué par le Conseil constitutionnel au motif qu’il portait
atteinte à l’égalité devant les charges publiques.
Le plan d’investissement pour le logement prévoit la suppression de
cet abattement pour toutes les cessions intervenues à compter du 1er
janvier 2014. Ce mécanisme d’abattement incite à la détention des
terrains sur une longue durée et se révèle ainsi contraire à l’objectif du
gouvernement de lutte contre la rétention foncière.
Il convient toutefois de préciser que le bénéfice de l’abattement serait
maintenu s’agissant des cessions résultant de promesses de vente
enregistrées avant le 31 décembre 2013.
(iii)
L’auto liquidation de la TVA dans le bâtiment
Les fraudes à la TVA sont relativement nombreuses dans le secteur du
bâtiment. Ainsi, pour pratiquer des prix attractifs par rapport à leurs
concurrents, certaines entreprises facturent de la TVA à leur donneur
d’ordre sans la reverser au Trésor.
Pour mettre un terme à ces fraudes, le plan d’investissement pour le
logement prévoit la mise en œuvre d’un mécanisme d’auto liquidation
de la TVA pour les travaux immobiliers réalisés par une entreprise soustraitante au profit de son donneur d’ordre.
L’entreprise sous-traitante ne serait ainsi plus fondée à facturer de la
TVA à son donneur d’ordres.
Le donneur d’ordres devrait ensuite indiquer sur sa déclaration le
montant de TVA due au titre des travaux sous-traités.
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(iv)
Les crédits d’impôt en faveur de la rénovation
énergétique des logements
Le crédit d’impôts développement durable (CIDD) et l’éco-prêt à taux
zéro (éco-PTZ) sont deux mécanismes qui visent à encourager la
réalisation de travaux de rénovation énergétique dans le parc privé.
Le plan d’investissement pour le logement prévoit l’optimisation de
ces deux dispositifs pour favoriser les travaux de rénovation
énergétique efficaces.
En outre, les ménages dont les revenus annuels n’excèdent pas 35 000
euros pour un couple bénéficieraient d’une subvention de 1 350 euros
pendant une durée de deux ans.
Flash d’information – Immobilier
Veille législative
Un rapport portant sur la
modernisation des relations
entre les bailleurs et les
locataires a été remis le 28
février à Cécile Duflot.
Il servira de base pour
l’élaboration du projet de la
loi de l’urbanisme et le
logement.
Rapport n° 008758-01, février
2013
L’arrêté du 28 février 2013
relatif au contenu et aux
modalités de réalisation d'un
audit énergétique a été
publié au JORF le 3 avril 2013.
Baux commerciaux
(i)
Les grosses réparations sont supportées par le
preneur si le bail commercial le prévoit
Dans cet arrêt, la Cour de cassation nous rappelle que le coût des
grosses réparations incombe au bailleur sauf stipulation expresse
dans le bail commercial.
En l’espèce, la clause du bail stipulant que « le preneur fera son affaire
de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque
nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui
deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations
définies à l'article 606 du Code civil » n’est suffisant pour condamner le
preneur au paiement des travaux de ravalement, aux réparations de
toiture et au remplacement de chaudière collective.
Cass. civ. 3ème, 6 mars 2013, n° 11-27.331
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Veille législative
Indice des loyers
commerciaux (ILC) - 4ème
trimestre 2012
Un avis publié au Journal
officiel du 9 avril 2013 précise
que l'indice des loyers
commerciaux du quatrième
trimestre 2012, calculé sur
une référence 100 au premier
trimestre de 2008, atteint
108,34.
JORF n°0083 du 9 avril 2013,
page 5851, texte n° 86
(ii)
Plafonnement et fixation du loyer par paliers
La Cour de cassation rappelle que le plafonnement des baux
commerciaux, prévu par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code du
commerce, s’impose quand bien même il y a eu une modalité de
fixation du loyer par paliers. Tant que les valeurs du loyer ne peut
exercer la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de
la construction publié par l’institut de la statistique et des études
économiques (INSEE) si le bail est inférieur à 9 ans.
Cass, 3ème civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962
La Cour d’appel de Versailles rend deux arrêts dans
l’affaire Cœur Défense
(i)
Cession de créances Dailly, à titre de garantie,
nées après le jugement d’ouverture
Dans ce premier arrêt, la Cour d’appel reconnaît la possibilité pour un
créancier bénéficiaire d’une cession Dailly, à titre de garantie, de
notifier cette cession aux débiteurs après l’ouverture d’une procédure
de sauvegarde ouverte à l’encontre de l’emprunteur-cédant, y compris
au titre de créances nées après le jugement d’ouverture.
CA Versailles 28 février 2013, n° 12/6573
(ii)
Nouvelles modalités du plan de sauvegarde
Le second arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles infirme le
jugement rendu le 9 septembre 2009 par le Tribunal de commerce de
Paris statuant sur le plan de sauvegarde des sociétés HOLD et DAME
LOUXEMBOUG.
La Cour de Versailles arrête de nouvelles modalités du plan et fixe son
terme au 20 juillet 2014.
CA Versailles 28 février 2013, n° 12/02755
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Flash d’information - Environnement
Veille législative
(i)
Un projet de loi portant
différents dispositions
d’adaptation de la législation
national au droit de l’Union
européenne dans le domaine
du développement durable a
été déposé le 6 mars 2013 à
l’Assemblée nationale.
Projet de loi n° 775, déposé le
6 mars 2013
.
ICPE : Responsabilité fautive de l’Etat
Dans cet arrêt, le Conseil de Etat vient préciser le régime de
responsabilité pour faute de l’Etat en matière de police des ICPE.
En l’espèce, un préfet ordonne, par arrêté, à une société de suspendre
les activités irrégulièrement exercées dans un immeuble dont elle est
propriétaire et l’invite à solliciter les autorisations nécessaires au titre
des ICPE.
Le propriétaire demande l’annulation de l’arrêté et sollicite
l’indemnisation de son préjudice pour perte de loyers. Cet arrêté est
annulé par la Cour administrative de Versailles au motif que les
dispositions de l’article L. 514-2 du Code de l’environnement
s’appliquent aux seuls exploitants des installations et non au
propriétaire.
C’est sur ce fondement que le Conseil d’Etat permet au propriétaire de
l’immeuble, irrégulièrement mis en cause, en lieu et à la place de
l’exploitant qui exploite une ICPE, de rechercher la responsabilité
fautive de l’Etat.
Toutefois, il rejette la demande du propriétaire de l’immeuble ; la
preuve du caractère certain du préjudice provoqué n’est pas apportée.
CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 347126
(ii) Responsabilité subsidiaire du propriétaire d’un terrain
pollué
Les arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 1er mars 2013 délimitent le
régime de responsabilité du pollueur du sol et du détenteur des
déchets.
Selon une jurisprudence constante, le propriétaire d'un terrain ayant
accueilli une ICPE peut, sous certaines conditions, être qualifié de
détenteur de déchets abandonnés à sa surface, et être obligé de
procéder à leur évacuation et à leur élimination.
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En l’espèce, le maire avait mis en demeure le requérant d’avoir à
éliminer les déchets abandonnés sur les terrains dont il était
propriétaire.
Le Conseil d’Etat précise que le propriétaire n’est pas
automatiquement responsable et par conséquent tenu de
l’évacuation des déchets. Sa responsabilité n’est que subsidiaire,
dans l’hypothèse où le producteur des déchets ou les autres
détenteurs de ces déchets ont disparu ou ne sont pas connus.
CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 348912
CE, 6ème et 1er s-s réunies, 1er mars 2013, requête n° 354188
CE, 6ème et 1ère s-s réunies, 26 juillet 2011, requête n° 328651 et CE 6ème et
1ère s-s réunies, 11 juillet 2012
(ii)
Intérêt à agir et recours contre un permis de
construire d’un parc éolien
Par cet arrêt, la Cour administrative d’appel de Lyon, rejette le recours
d’une association contre le permis de construire d’un parc éolien au
motif que cette dernière ne justifie pas d’un intérêt à agir au regard de
ses statuts à la date à laquelle le tribunal a été saisi, et notamment de
son objet social.
Pour rendre sa décision, le juge administratif a pris également en
compte le champ géographique de l’association. En l’absence d’une
indication précise quant à son ressort géographique, il doit être
considéré comme limité à une commune en particulier.
En l’espèce la Cour a rejeté le recours en raison de ce que :
i)
ii)
l’association n’établit pas que les éoliennes soient visibles
depuis la commune concernée ;
et ne précise pas les motifs pour lesquels ses intérêts
pourraient être lésés.
CA Lyon, 1ère chambre, 8 janvier 2013, n° 12LY01656
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Flash d’information - Corporate
(i)
Interprétation stricte d’un droit de préférence sur des
droits sociaux
Le droit de préférence prévu en cas de cession d’actions assurant le
contrôle d’une société, sans plus de précision sur la notion de contrôle,
s’applique aux seules cessions majoritaires et non en deçà de ce seuil
même si des pouvoirs de gestion sont donnés à l’acquéreur.
Une société exploitant un magasin de bricolage (A) avait conclu un
contrat avec la société M. Bricolage pour utiliser cette enseigne. Le
contrat, signé par les cogérants de la société A dont ils étaient les seuls
associés, conférait à la société M. Bricolage un droit de préférence et
de préemption « en cas de cession des parts sociales ou actions
assurant le contrôle de la personne morale qui exploite le magasin
concerné ».
Les dirigeants de la société A avaient fait apport de leurs actions à une
société tierce (B) qui était ainsi devenue seule actionnaire de la société
A.
Par la suite, La société B avait cédé 49 % des actions de la société A à
la société Bricorama et résilié avec préavis le contrat d’enseigne.
La société M. Bricolage a demandé l’annulation de la cession de 49 %
du capital de la société A pour violation de son droit de préférence.
Elle faisait valoir que, même si cette cession ne portait pas sur la
majorité du capital, elle s’était accompagnée d’une modification des
statuts de la société A conférant à l’acquéreur les pouvoirs d’un
actionnaire majoritaire, tels ceux de révoquer le président de la
société et d’opposer son véto à toute décision de gestion importante
de la société.
Les juges du fond ont rejeté la demande de la société M. Bricolage qui,
dès lors, a formé un pourvoi.
La Cour de cassation a rejeté ce pourvoi. En présence d’une clause ne
précisant pas ce qu’il faut entendre par « contrôle », la cour d’appel
avait souverainement interprété la commune intention des parties en
retenant que seules les cessions portant sur plus de 50 % des actions
représentant le capital de la société A étaient soumises au droit de
préférence et de préemption de la société M. Bricolage.
Cass. com., 26 février 2013, F-D, n° 12-13 721
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(ii)
Le fondateur qui agit au nom d’une société en formation
engage les biens communs
L’article 1415 du Code civil énonce que chacun des époux ne peut
engager que ses biens propres et ses revenus, par un cautionnement
ou un emprunt, à moins que ceux-ci n'aient été contractés avec le
consentement exprès de l'autre conjoint qui, dans ce cas, n'engage pas
ses biens propres.
Deux coassociés ont été condamnés à payer une certaine somme au
titre d’un prêt consenti à une société en formation. Ce prêt n’a pas été
repris après immatriculation de la société.
Celui des deux coassociés qui a réglé l’intégralité de la dette s’est
retourné contre son coassocié pour l’y faire contribuer et a entrepris
de saisir un immeuble relevant de la communauté entre époux de cet
associé.
Rappelant les dispositions de l’article 1415 du Code civil, le juge de
l’exécution avait considéré que l’associé poursuivi en paiement n’avait
pu valablement engager l’immeuble commun faute d’avoir recueilli
l’accord exprès de son conjoint sur l’emprunt qu’il aurait contracté
pour le compte de la société en formation.
La Cour d’appel était appelé à statuer sur la nature juridique de la
dette résultant de l’engagement des coassociés en qualité de
représentant de la société en formation. Une telle obligation pouvaitelle être regardée comme étant née d’un contrat ? Dans l’affirmative,
s’agissait-il d’un contrat d’emprunt ou de cautionnement au sens de
l’article 1415 du Code civil ?
La cour d'appel de Versailles a jugé que l'époux cofondateur ne
pouvait pas invoquer les dispositions de l'article 1415 précité pour
s'opposer à la saisie. L’époux était tenu au paiement sur le fondement
de l’article 1843 du Code civil, aux termes duquel les personnes qui
ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation
sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, et non
pour s'y être engagé contractuellement.
CA Versailles, 14 mars 2013, ch. 16, n° 12-05 314
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(iii)
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Fixation du prix de rachat de parts sociales
La mission de l’expert désigné pour évaluer le prix de rachat de parts
sociales ou d’actions s’achève avec la fixation de ce prix. L’expert peut
donc encore fixer le prix après avoir déposé un rapport qui ne contient
qu’une fourchette d’évaluation.
Après le départ à la retraite d’un associé d’une société civile
professionnelle (SCP) et en vue de son retrait de la société, un expert
avait été désigné, sur le fondement de l’article 1843-4 du Code civil,
pour déterminer la valeur des parts sociales de l’intéressé.
L’expert avait déposé un rapport comportant une fourchette de
valeur, puis une note complémentaire fixant le prix du rachat.
La SCP avait demandé l’annulation de cette estimation. Elle soutenait
que l’estimation était irrégulière dans la forme, l’expert ayant fixé le
prix alors que, selon elle, le dépôt du rapport l’avait dessaisi de sa
mission. Elle invoquait en outre une erreur grossière, l’estimation
retenue étant très supérieure à celle faite par un autre expert consulté
officieusement par elle-même.
Les juges du fond ont rejeté la demande en annulation du rapport de
l’expert et ont fixé le prix de rachat des parts en capital détenues par
l’associé partant à la retraite.
La SCP a formé un pourvoi, qui a été rejeté par la Cour de cassation.
L’expert désigné conformément à l’article 1843-4 est un technicien
chargé par la loi, en cas de contestation entre associés, de déterminer
la valeur des droits sociaux, de sorte que sa mission ne prend fin
qu’avec la fixation de cette valeur.
Cass. com., 26 mars 2013, F-D, n° 12-10 144