Nue-propriété - Le Fil Dentaire

conseil éco
Nue-propriété -
un investissement aux multiples
avantages… à découvrir
L’investissement en nue-propriété recèle de nombreux avantages tant fiscaux
qu’économiques. Une formule avec des applications séduisantes qui peuvent
concerner un grand nombre d’entre vous.
La nue-propriété –
Comment ça fonctionne ?
En général, lorsque vous achetez un bien immobilier,
vous le faites en pleine propriété. Mais vous pouvez
acquérir la seule nue-propriété tandis qu’une tierce personne achète l’usufruit. Le bien est alors démembré.
Si vous achetez la seule nue-propriété, vous êtes propriétaire du bien sans en avoir l’usage ou les revenus,
alors que l’usufruitier peut jouir de la chose et/ou en
percevoir les fruits sans être propriétaire.
En matière d’investissement, le démembrement est réalisé pour une période temporaire. Au terme, l’usufruit
rejoint gratuitement la nue-propriété.
Lorsque vous achetez la seule nue-propriété, pour compenser l’absence de revenus, une décote est calculée sur
le prix du bien en pleine propriété. Celle-ci est fonction
de la durée du démembrement et de la rentabilité du
bien (donc de l’emplacement). Elle peut ainsi varier
de 20 à 55 %. Et bien sûr, l’inverse est également vrai
pour l’usufruitier qui bénéficie également d’une décote.
Les formules de démembrement
en immobilier
Investissement en nue-propriété en immobilier direct
Vous achetez la seule nue-propriété du bien et l’usufruit
est acquis par un bailleur social institutionnel. Cette formule est bien encadrée par la loi. Le bailleur social paye
la taxe foncière, entretient le bien, l’assure et le loue. Au
terme, vous récupérez le bien en pleine propriété pour
l’occuper, le vendre ou continuer à le louer.
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LE FIL DENTAIRE
Investissement en nue-propriété de parts
de SCPI de rendement
Les secteurs d’activités peuvent être les bureaux, les
commerces, les parkings, les EHPAD, les crèches…
Ces SCPI distribuent encore des revenus de l’ordre
de 5 % et plus. Certains investisseurs vont acquérir la
nue-propriété de ces parts de SCPI pour, au terme du
démembrement, disposer de revenus élevés ou encore
pour les céder en cas de besoin en capital.
L’avantage économique de la
formule
Vous achetez la nue-propriété avec une décote sur le prix
en pleine propriété. Vous avez ainsi accès à des biens
patrimoniaux dont le prix en pleine propriété est plutôt
élevé. Ainsi, le Docteur M. qui achète un trois pièces
plein sud à Courbevoie en nue-propriété pour seulement
230 519 € alors que la valeur en pleine propriété est
de 352 050 €.
D’autre part, vous n’êtes propriétaire que de la nue-propriété, alors que la revalorisation du bien portera sur la
totalité de la propriété et ce, dès le jour de l’acquisition.
Ainsi, au terme du démembrement, vous bénéficierez de
la plus-value du marché immobilier sur la totalité de la
valeur du bien mais également de la valeur correspondant à l’usufruit, en devenant pleinement propriétaire
du bien. Ainsi, le Docteur M. qui a acheté la nue-propriété à Courbevoie, sera plein propriétaire d’un bien
d’une valeur estimée à 454 234 € si le marché progresse
de 1,5 % l’an.
Les avantages fiscaux et stratégies
Exemple : nue-propriété de plusieurs appartements à
ISF
Courbevoie dont le bailleur social est une filiale de la
RATP pour loger ses salariés.
Cette formule existe également en immobilier direct
avec un bailleur classique mais la formule ne présente
pas les mêmes garanties.
La nue-propriété n’est pas imposée à l’ISF. C’est l’usufruitier qui l’est sur la pleine propriété du bien (sauf
cas particulier). En revanche, depuis début 2013, les
emprunts liés à ce type d’acquisition ne peuvent plus
venir augmenter le passif de l’ISF.
< N°84 < Juin 2013
Ainsi, pour réduire votre assiette imposable à l’ISF, seule
solution : investir au comptant dans la nue-propriété.
Exemple 2 : cette fois, c’est le docteur D. dont le patrimoine est de 1 280 000 €. Il anticipe et souscrit la nuepropriété de parts de SCPI de rendement pour un montant de 50 000 €, pour une durée de 5 ans avec une décote
de 20 %. Son assiette taxable devient 1 230 000 € et dans
5 ans il sera propriétaire de parts de SCPI de rendement
pour un montant de 62 500 € (estimées à 67 365 € après
revalorisation). Ses revenus pour sa retraite seront alors
estimés à 3 125 €, ce qui représente une rentabilité de
6,25 % par rapport à son prix d’achat !
Exemple 3 : le Docteur M. a acheté à crédit, voici
10 ans, une nue-propriété de 98 000 €, en plein cœur
de ville. Elle est aujourd’hui estimée à 330 000 €
(le pourcentage de nue-propriété a augmenté + plusvalue sur le marché) et cette valeur est toujours non
imposée à l’ISF en totalité aujourd’hui !
Revenus fonciers
Si vous achetez à crédit la nue-propriété, les intérêts
d’emprunt sont déductibles et créent un déficit foncier
imputable sur vos autres revenus fonciers, bien sûr si
l’usufruit du bien est loué.
Attention, dans le cas d’une souscription de parts de
SCPI démembrées, les intérêts ne sont malheureusement pas déductibles.
Exemple : le Docteur P. perçoit 50 000 € de revenus
fonciers imposables dans la tranche à 45 % + 15,50 %
de prélèvements sociaux. Il achète un appartement en
nue-propriété à Toulouse sur le nouveau campus dédié
à l’aéronautique et au spatial, en centre ville pour un
montant de 138 600 € frais compris. Il finance en crédit
in fine au taux de 3,30 % sur 15 ans et les intérêts de cet
emprunt sont déductibles des 50 000 € de revenus fonciers. Ses économies d’impôts sont estimées à 3 250 €
par an et à 50 790 € au total sur 15 ans pour un prix
de revient de 125 275 € (valeur en toute propriété de
220 000 € et de 275 000 € après revalorisation annuelle
de 1,5 %).
Déficits fonciers disponibles
L’acquisition d’usufruit portant sur des parts de SCPI
peut être une excellente solution si vous disposez de déficits fonciers non utilisés. Cette formule vous permettra
de percevoir des revenus fonciers exonérés d’impôts,
ce qui est d’autant plus intéressant que votre tranche
d’imposition + CSG est élevée (jusqu’à 60,50 % !).
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Exemple 1 : le Docteur V. déclare à l’ISF un patrimoine de 1 350 000 €. Il investit 100 000 € en nuepropriété dans un appartement à Amiens en plein cœur
de ville (ville dynamique avec un déficit d’offres locatives en centre ville). Il réduit son patrimoine taxable de
100 000 € et passe alors sous le seuil fatidique et n’est
plus imposable à l’ISF pour quelques années,
Exemple : vous disposez de 50 000 € de déficits fonciers. En achetant pour seulement 200 000 € d’usufruit,
vous percevez des revenus fonciers de 50 000 € par an
durant 5 ans, sur la base d’un rendement de 5 % l’an sur
la base de la pleine propriété de 1 000 000 €…
Résultats : vous encaissez 250 000 € défiscalisés durant
5 ans ! Soit un rendement de 25 % ! Attention, à ne pas
faire si vous êtes imposable à l’ISF car alors votre base
imposable augmentera de la valeur en pleine propriété.
Transmission de patrimoine
Que ce soit à l’occasion d’une succession ou d’une donation, il s’agit d’évaluer le patrimoine pour calculer
les droits de mutation.
Or, ici la transmission se fait uniquement sur la nuepropriété. Les droits sont donc réduits car ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Alors que
nécessairement, le bénéficiaire sera propriétaire à terme
de la toute propriété ! D’où une économie sur les droits
de mutation… variable selon la situation de chacun et
selon la durée de l’usufruit.
Conclusion
Décidément, investir en nue-propriété présente de
nombreux atouts, sans compter l’absence de souci de
gestion : pas de locataire, pas de coût de gestion, pas
de travaux d’entretien… et des avantages fiscaux. Bref
que du bonheur !
u
AUTEUR
Catherine BEL
Patrimoine Premier
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32 av. de Friedland, 75008 Paris
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