Comeos Filip_De_Preter_FR

Les défis de l’immobilier commercial– Les
éléments de l’aménagement du territoire
Mr. Filip DE PRETER
11 décembre 2015
Brussels • London - www.liedekerke.com
Mr. Filip De Preter
Counsel – Liedekerke avocats
Aménagement du territoire
Brussels • London - www.liedekerke.com
Matière régionale
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Aperçu général
Plans directeurs
Plans d’affectation
Aménagement
du territoire
Règlements
Autorisations
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Plans d’affectation – Vue d’ensemble
• Plan Régional d’affectation du Sol (PRAS ou GBP)
• Plan Particulier d’aménagement du Sol (PPAS ou
BBP)
• Plan de secteur
• Plan Communal d’Aménagement (PCA)
• (Rapport Urbanistique et environmental (RUE))
• Anciens plans d’aménagement: plan de secteur, Plan Particulier
d’aménagement (BPA), (parfois plan général d’aménagement (APA))
• Nouveaux plans d’aménagement: Plans d’exécution spatial
(RUP) (régional, provincial ou communal)
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Plan d’affectation - compétences
• PPA précise le PRAS
• Dans certains cas, un PPA est obligatoire, ou des
exceptions au PRAS peuvent être accordées, sous
condition de l’élaboration d’un PPA
• PCA précise le plan de secteur, en le complétant
• PCA peut réviser le plan de secteur
• RUE est un document d ’orientation
• Ancien: BPA précise le plan de secteur (et peut théoriquement
déroger du plan de secteur)
• RUP: principe de subsidiarité; des nouvelles zones de
distribution en principe par la région ou par la province en
zone urbaine.
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Plan d’affectation - consultation
• PRAS: http://www.mybrugis.irisnet.be
• PPAS par la commune (parfois sur le site web)
• http://spw.wallonie.be
• Plan de secteur: www.geopunt.be
• RUP: www.ruimtelijkeordening.be
• PRUP: site web province
• RUP ou BPA: commune (parfois sur le site web)
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Plan d’affectation - contenu
• PRAS: règles générales d’affectation, incluant des
règles de surface par bâtiment
• PPAS: précisions (règles de construction et
d’affectation)
• Plan de secteur: Règles d’affectation
• PCA: précisions (règles de construction et d’affectation)
• Plan de secteur: Règles d’affectation
• PCA: précisions (règles de construction et d’affectation)
• RUP: règles de construction, règles d’affectation détaillées, règles
d’aménagement
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Plan d’affectation - conséquences
 indirectes: impact sur les permis
 directes: par les dispositions pénales
 Flandre: infraction aux prescriptions d’un plan
d’aménagement ou d’un RUP
 Bruxelles: infraction aux prescriptions d’un PPAS
 Wallonie: infraction aux prescriptions d’un plan de
secteur ou d’un PCA
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Règlement d’urbanisme
• Règlement régional d’urbanisme RRU (GSV)
(prescriptions de construction, d’accessibilité, de
parking, de publicité)
• Règlement communal
• Règlement régional dans le CWATUP (p.e. publicité)
• Règlement communal
• Plusieurs règlements régionaux (e.a. accessibilité, décharge des eaux pluviales)
• Règlements communaux (prescriptions de constructions, extension de l’obligation
d’obtenir des permis, publicité, socles urbains, normes de parking)
• Règlements communaux peuvent exclure certaines modifications d’affectation, ou les
soumettre à des conditions particulières
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Délivrance des permis
Capita selecta sur:
- Les actes soumis à permis
- Les obligations qui précèdent l’introduction de la
demande
- La procédure d’autorisation
- Les obligations imposées par le permis
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Actes soumis à permis – modification de l’utilisation - Flandre
 Principe: répartition des fonctions en catégories; une
modification dans une catégorie n’est pas soumise à
permis, une modification d’une catégorie vers une autre
est, quant à elle, soumise à permis
 Avant 11/2015: six catégories, dont « commerce, horeca,
bureaux et services »
 Depuis 11/2015: 10 catégories, dont
 “commerce de détail”
 “dancing, restaurant et café”
 “bureau, service et professions libérales”
 Règlement communal peut compléter l’obligation
d’obtenir un permis
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Actes soumis à permis – modification de l’utilisation - Bruxelles
 Modification de la destination indiquée dans:
 Le permis de bâtir ou d’urbanisme
 À défaut, dans les plans d’affectation du sol
 Modification de l’utilisation:
 commerce vers un restaurant, un snack, une friterie, un débit de
boisson, un café, ou tout autre commerce où il y a possibilité de
consommer sur place des boissons ou de la nourriture
 Commerce (vente) vers services dans les noyaux commerciaux
et dans les galeries
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Actes soumis à permis – modification de l’utilisation - Wallonie
 Modification vers une offre en vente ou en échange de
biens et services dans un espace supérieur à trois cents
mètres carrés, dans la mesure où le bâtiment ne se situe
pas dans une zone de services
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Actes soumis à Permis – Pop-Up stores - Flandre
 Modification d’utilisation pour max 90 jours par an:
exemption de permis:
• Bâtiment existant autorisé
• Pas en infraction aux prescriptions des règlements
d’urbanisme, conditions expresses d’un permis d’urbanisme,
RUPS communaux, BPA, APA, permis de lôtir
 > 90 jours par an: possibilité d’un permis temporaire,
en conformité avec toutes les prescriptions
 Possibilité limitée d’obtenir un permis temporaire
dérogatoire en attendant l’entrée en vigueur d’un
RUP (conditions strictes: zones urbaines, décisions
d’établir un RUP, maximum ¼ du bâtiment: affectation
commerce, au moins 2/4 du bâtiment: autres
affectations
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Actes soumis à permis – Pop-Up stores - Bruxelles
 Dispense pour des installations temporaires “à
caractère social, culturel, récréatif ou événementiel »
placées pour une durée maximale de trois mois; en
principe non pertinent pour les pop-up stores
 Possiblité d’un permis à durée limitée pour une durée
de max. 6 ans pour les actes pendant la période
précédant la réalisation de l’affectation définitive
prévue par une disposition légale ou règlementaire
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Actes soumis à permis – Pop-Up stores - Wallonie
 Pas de dispense pertinente
 Pas de possibilité d’obtenir un permis à durée limitée
pour des modifications d’utilisation
 Pop-Up stores doivent obtenir un permis à durée
illimitée, dans le cas où ils nécessitent des actes
soumis à permis.
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Actes soumis à permis – enseignes et publicité
 Flandre + Bruxelles: dispositifs de publicité et enseignes
sont considérés d’office comme des installations fixes; ils
sont soumis à permis dès qu’ils sont destinés à rester en
place, alors même qu’ils peuvent être demontés ou
déplacés. => installation temporaire est aussi destinée à
rester en place (temporairement) (Cass. Panneaux
sandwich)
 Wallonie: placer des enseignes ou des dispostifs de
publicité est toujours soumis à permis.
=> En principe toujours soumis à permis, dans les trois
régions.
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Actes soumis à permis – enseignes et dispositifs de publicité dispenses
 Flandres: enseignes non lumineuses d’une superficie
totale de 4 mètres carrés au maximum à un bâtiment
autorisé
 Bruxelles (pour autant qu’ils soient en conformité avec
toutes les prescriptions)
 Enseignes: dispensées, sauf en certains zones
 Dispositifs de publicité non lumineuse, max 1 m2 par immeuble,
aux rez-de-chaussée occupés par des commerces
 Dispositifs de publicité événementielle
 Le placement en voirie de chevalets
 Wallonie: pas de dispense
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Enseignes et dispositifs de publicité – règles
 Bruxelles: titre VI RRU
 Wallonie: art. 431 et s. CWATUP
 Flandre: AR 14 décembre 1959 (seulement le long de
certaines routes régionales)
 Règlements communaux
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Actes soumis à permis – dispense ou obligation de notification
 Transformations intérieures sans modification de volume
et sans modification de la destination soumis à permis
 Dispensées dans les trois régions
 Flandre: sous condition qu’elles ne soient pas contraires aux
prescriptions d’un règlement, d’un PPA, d’un RUP, d’un
lotissement ou d’une condition expresse d’un permis
d’urbanisme
 Bruxelles: sous conditions qu’elles ne soient pas contraires aux
prescriptions et que l’aspect architectural du bâtiment soit
conservé
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Actes soumis à permis – dispense ou obligation de notification
 Aménagements intérieurs avec solution de stabilité
 Flandre: notification (à condition de conformité)
 Bruxelles et Wallonie: soumis à permis
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Actes soumis à permis – dispense ou obligation de notification
 Modifications aux façades
 Flandre:
• Dispense pour des actes sans travaux de stabilité et sans modification du volume de
construction physique des façades latérales, des façades postérieures et des toits, à la
condition qu’elles ne soient pas contraires aux prescriptions d’un règlement, d’un PPA,
d’un RUP, d’un lotissement ou d’une condition explicite d’un permis d’urbanisme
• Notification pour des actes avec travaux de stabilité et sans modification du volume de
construction physique des façades latérales et des façades postérieures (conformes
aux prescriptions)
 Bruxelles:
• la création, la suppression ou la modification de baies et châssis, qui ne sont pas
visibles depuis l’espace public, sans problème de stabilité et en dehors des zones de
protection
 Wallonie:
• Dispense pour l’obturation, l’ouverture ou la modification de baies dans les élévations
(sous conditions)
• Notification pour l’ouverture ou la modification des autres baies (de même aspect
architectural)
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Permis – procédure – incidences environnementales

Évaluation d’incidences
Bruxelles
Wallonie
Flandre
EIE complet
Étude d’incidences
(Effectenstudie)
Étude d’incidences
Milieu-effectenrapport
Note de EIE
Rapport d’incidences
(Effectenverslag)
Notice d’incidences
Screeningsnota
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Permis – procédure – incidences
Bruxelles
Wallonie
Flandre
EIE complet
- Emplacement parking à l’air
libre > 200 véhicules
- Emplacement parking
couvert > 200 véhicules
- Établissements
commerciaux > 4000 m² de
surface nette ((sauf dans le
cas d’une modification
importante de la nature de
l’activité et dans le cas
d’une extension (limitée à
20% ou max 300 m²))
- Commerce de détail non
spécialisé (pas de juxtaposition
de plusieurs commerces
spécialisés) > 2.500 m² (stockage
et caisses inclus)
- > 5000 m² de surface
commerciale
- Occasionnant un trafic >
1.000 équivalents-voitures/2
heures
Note de EIE
- Parking à l’air libre > 50
- Parking couvert > 25
- > 1000 m² de surface nette
(y compris les modifications
importantes)
Tous les autres projets
Tous les autres projets
d ’aménagement urbain
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Permis – procédure - archéologie
 Flandre: nouvelle législation entre en vigueur le 1 juin
2016
 Obligations spécifiques dans le cas des demandes de
permis d’urbanisme suivantes:
• Sites archéologiques protégés: toujours
• Zones archéologiques inventoriées: intervention dans le sol >
100 m² et parcelles > 300 m²
• Autres zones: intervention dans le sol > 1000 m² et parcelles
> 3000 m².
• Exception: Demandeur privé, intervention < 5000 m², en
dehors des zones d’habitat, de récréation, de zones et sites
archéologiques
• Remarque: Zone archéologique: e.a 58 centres urbains.
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Permis – procédure - archéologie
 Contenu des obligations
• Note archéologique à dresser par un archéologue reconnu.
En principe après une recherche archéologique préliminaire
avec intervention dans sol; s'il est impossible d'exécuter
préalablement des recherches archéologiques préliminaires
avec intervention dans le sol, la note se limite à une
recherches archéologiques préliminaires sans intervention
dans le sol; la recherche archéologique se fera par après.
• La note archéologique est à ratifier par l’Agence du
patrimoine immobilier
• La note archéogique Archeologienota impose des mesures
(fouilles archéologiques), ces mesures doivent être reprises
dans le permis
• Rapport archéologique après les travaux
• Tous les frais à charge du demandeur
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Permis – procédure - archéologie
 Bruxelles et Wallonie
• Pas d’obligation avant l’introduction de la demande
• Permis peut imposer des conditions
• En cas d’absence de conditions (découverte fortuite):
obligation de déclaration
• Région dispose de la possibilité d’examiner le site. La région
a un délai limité, mais elle peut proroger ce délai. Elle peut
protéger le site (retrait du permis)
• Indemnités dans le cas d’une prorogation du délai
d’examination ou dans le cas d’un retrait de permis
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Permis – procédure
Première
instance
Recours
administratif
Recours
juridictionnel
Bruxelles PU
Bruxelles PE
Wallonie permis
Unique
Wallonie PE
Flandre (permis
d’environnement à
partir du 1er janvier
2017)
Evaluation des
incidences
(> 1000 m², > 25
parkings couverts, >
50 parkings à l’air
libre)
 Fonctionnaire
délégué
Autres: Collège
- Demandeur,
fonctionnaire
délégué, Collège
- Gouvernement
- classe 2: (10-24
parkings à l’air libre
ou 10-50 parking
couverts)
 Collège
- Classe 1A of 1B: (>
25 of 50) IBGE
Commerce de détail
non specialisé > 2500
m²
Parking > 51 véhicule
mazout > 25.000 litre
…
Collège
Autres
- Demandeur,
autorités, tiers
- Collège
d’environnement
- Gouvernement
- Demandeur,
autorités, tiers
- Gouvernement
- Demandeur
- Gouvernement
Conseil d’Etat
Conseil d’Etat
Conseil d’Etat
Conseil d’Etat
- En principe Collège
- Si > 15.000 m² en
dehors de 13 villes
de centre =>
Députation
- Si > 50.000 m² en
dehors des villes de
200.000 habitants
=> Gouvernement
- Pas de recours en
cas de projet
régional
- Demandeur,
autorité ou tiers
- Députation ou
Gouvernement
Conseil des
contestations de
permis
Collège
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Permis – obligations – charges d’urbanisme
 Bruxelles
 Charges obligatoires (projets commerciaux > 2000 m² surface au
sol (en cas de construction nouvelle, modification d’affectation et
extension (seulement les surfaces additionnelles)
 En nature ou en espèces
 125 euro/m²
 Flandre
 Possibilité d’imposer des charges (adaptation de l’infrastructure)
 En nature
 Pas fréquent d’imposer des charges qui ne sont pas liés au
projet
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